房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系

房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室2008-6-16市場需求的角度看項目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計

政府（經(jīng)濟發(fā)展城市形象社會問題）開發(fā)商（效益品牌）消費者（使用投資）

設(shè)計師的角度看市場和產(chǎn)品的關(guān)系

體驗-發(fā)現(xiàn)價值-跟隨或者引導(dǎo)創(chuàng)新大城市和超級大城市建設(shè)決策者面對的問題激發(fā)舊城區(qū)活力交通壓力的緩解污染的遏制和改善城市形象強化和文化的保護并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長郊區(qū)化趨勢的應(yīng)對大城市相關(guān)問題分析日益衰敗的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保護郊區(qū)化無序蔓延……舊城改造人口密度控制高效的道路和格局設(shè)計高效的土地利用方案節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和材料城市風(fēng)貌城市功能和業(yè)態(tài)的期望城市規(guī)模城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求、交通管理要求、環(huán)境設(shè)施標準要求；符合城市風(fēng)貌建設(shè)的要求、自然保護、文化保護要求；建筑：建筑風(fēng)格、高度；對環(huán)境的影響；帶來能夠帶動消費、增長稅收的業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；使用節(jié)能綠色材料和技術(shù)；帶動政府決策者的設(shè)計因素……經(jīng)濟的、文化的或者意識形態(tài)的規(guī)劃意見書及建設(shè)方案的審批規(guī)劃意見書以外的意見和影響經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境快速擴張帶來的問題地方文化保護接納城市化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設(shè)中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)問題案例：上海新天地設(shè)計的落實：保留原建筑形態(tài)，加以翻修整新改造建筑內(nèi)部空間，適合現(xiàn)代生活需要調(diào)整街區(qū)尺度，用戶外的交往和活動—體驗式的消費感受產(chǎn)生吸引功能的綜合：步行街、酒店公寓、商場、辦公、影院、餐飲控制入住商家品質(zhì)娛樂性、觀賞性和趣味性的設(shè)計元素定位：上海是東西方文化的交匯處，市區(qū)的“建筑萬國博覽”，已成為海派文化的重要組成部分。一旦郊區(qū)建成“萬國城鎮(zhèn)”，與市區(qū)的“萬國建筑”相吻合，和具有江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)相結(jié)合，則不僅會吸引越來越多的市區(qū)市民搬到郊區(qū)居住，還會吸引更多的海內(nèi)外游客來旅游。動機:高水平的就地城市化做法:建成各國風(fēng)貌的萬國城鎮(zhèn)，打破千城一面案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)可步行性連接性混合用途多樣性混合住宅高品質(zhì)的建筑設(shè)計、城市設(shè)計傳統(tǒng)的鄰里結(jié)構(gòu)適宜的密度“精明”交通可持續(xù)性生活質(zhì)量“新城市主義”的設(shè)計原則城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化設(shè)計中避免出現(xiàn)跟隨長官意志，成為個人喜好的產(chǎn)物保護老城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村原有的居民和生活習(xí)慣；尊重自然、氣候、和歷史環(huán)境反饋意見定位：城市功能的外遷依托汽車產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)生的新型住區(qū)緊湊城市、生態(tài)城市、新城市主義的實踐德國風(fēng)格小城安亭新鎮(zhèn)特點描述：充滿生活情趣地域化特征突出場所感明確廣場—城市客廳人情味十足的“街道生活”良好的識別性、認同感、歸屬感密度中心主要建筑群易識別的鄰里步行街小路和標志物建筑圍合多層建筑坡屋頂?shù)慕ㄖ菢窃O(shè)計要素沿街的陽臺和窗戶拱廊與騎樓建筑物的入口有生氣的庭院行道樹與栽植林地、綠化池塘和河流橋……管線規(guī)三劃系統(tǒng)雙層LOW三-E鋼化玻三璃墻體隔三音隔熱三結(jié)構(gòu)先進供三冷系統(tǒng)先進供三暖系統(tǒng)建筑技三術(shù)案例：三北京萬三年花城三的TOD規(guī)劃設(shè)三計原則案例：CCT三V和國家三大劇院城市功三能需要經(jīng)濟持三續(xù)發(fā)展三壯大的三背景下三，作為三城市形三象代表三的政府三的心態(tài)案例：三深圳城三中村改造改善和三利用回避案例：三太湖旅三游度假三區(qū)的開三發(fā)和保三護旅游產(chǎn)三業(yè)發(fā)展環(huán)境保三護開發(fā)商三的需求開發(fā)利三潤和效三益品牌和三企業(yè)的三可持續(xù)三成長開發(fā)利三潤和效三益易銷售三，利潤三高；資三源價值三最大化三利用開發(fā)模三式對比特色化三、差異三化總價原三則建設(shè)成三本的合三理控制確立針三對性目三標設(shè)計特三色化、三差異化總價原三則建設(shè)成三本的合三理控制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)投資類第二居所分時度假類其它……品牌和三企業(yè)的三可持續(xù)三成長工程質(zhì)三量好服務(wù)形三象好關(guān)注生三活方式三、使用三方式。三耐用、三精致；形成特三定形象三和文化三感受；物業(yè)服三務(wù)質(zhì)量三好，配三套設(shè)施三適宜案例：三榮尊堡案例：三雅詩閣三酒店服三務(wù)公寓案例：三深圳999丹楓白三露酒店-女士樓三層設(shè)有別三具特色三的女士三樓層，三為照顧三到女性三的生理三和心理三特點，三房間內(nèi)三的所有三擺設(shè)均三為女士三特別而三設(shè)。整三個房間三色調(diào)柔三美明朗三，裝潢三雅致迎三合時尚三女性的三品味，三別致的三香薰燈三，白色三的蝴蝶三蘭，清三新的綠三色植物三，為女三士提供三獨享的三幽雅小三天地。三房間內(nèi)三特別配三備了全三套的女三士護膚三妝扮及三日常用三品，使三旅居在三外的女三士可以三感受到三家一般三的溫馨三和舒適三。使用者三的需求住宅居三住的需三求房地產(chǎn)三投資客三戶的需三求體驗式三消費類三客戶的三需求住宅居三住的需三求不同人三群需求三層次和三居住的三對應(yīng)關(guān)三系馬斯洛三需求層三次理論三：生理上三的需求安全上三的需求感情上三的需求尊重的三需要自我實三現(xiàn)的需三要保障類安居類舒適類品味生三活類保障類安居類舒適類品味生三活類總價敏三感功能敏三感教育配三置環(huán)境質(zhì)三量服務(wù)配三套交通人群戶型配三比和面三積段社區(qū)配三套景觀環(huán)三境社區(qū)三文化物業(yè)或三者酒店三式服務(wù)材料選三用和細三節(jié)品質(zhì)倡導(dǎo)的三生活方三式鄰里關(guān)三系和社三區(qū)認同案例觀唐、三運河岸三上的院三子、nag三a上院上海，三青年匯三；螞蟻三工房張永和三是為這三一項目三定下了三寧靜平三和的灰三色基調(diào)三的人，三他所思三考的問三題是——富人在三郊區(qū)到三底要怎三么居住三？他說:“基于我三們對生三活本質(zhì)三的了解三，今天三在城市三中生活三的人們?nèi)邮艿娜且曈X三信息實三在太多三了，被三動地接三受著一三種讓人三煩躁的三氛圍。三一般工三作的人三在家的三時間除三了睡眠三也就兩三個小時三左右，三我們把三享受這三兩個小三時的品三質(zhì)定義三為‘干三凈’和三‘安靜三’，這三兩個‘JIN三G’決定了三整體的三建筑風(fēng)三格和色三調(diào)選擇三?！睆那嗄辍叭齾R”到青年“三會”-青年“三都會”從螞蟻三工房到Bee三hou三se從螞蟻工房到Beehouse投資客三戶的需三求投入資三金額度回收周三期和利三潤率投資風(fēng)三險大小面積大三小--總價經(jīng)營管三理和回三報方式業(yè)態(tài)選三擇配套設(shè)三施和使三用計劃小產(chǎn)權(quán)三商業(yè)酒店公三寓小產(chǎn)權(quán)三辦公其它案例莊勝-崇光百三貨沈陽萬三達廣場開創(chuàng)國三內(nèi)前所三未有的三最優(yōu)投三資回報三條件：①170年SOG三O品牌，三國際知三名百貨三。②北京三莊勝廣三場南館5萬平方三米，以三小單元三分割產(chǎn)三權(quán)銷售三，購買三者獲得三屬于自三己的優(yōu)三秀商業(yè)三增值資三產(chǎn)。③由莊三勝崇光三百貨承三租20年，投三資者獲三得穩(wěn)定三租金收三益。租三金按月三支付。④國內(nèi)三目前最三長最穩(wěn)三定20年收益三期，年三均租金三收益高三達8.5三%，20年累計三本金+租金收三益共達270三%。⑤20年后，三可與莊三勝崇光三百貨商三討續(xù)約20年。⑥銀行三提供全三程跟蹤三擔(dān)保（3+1三×17），正三式簽署三協(xié)議。⑦市中三心優(yōu)勢三地段，三處于地三鐵2號線宣三武門站三與地鐵4號線黃三金角,北接西三單商業(yè)三街,南通菜三市口商三區(qū),距天安三門僅千三米之遙三，成熟三莊勝商三圈。⑧可回三購，轉(zhuǎn)三讓自由三退出。⑨組建三業(yè)主俱三樂部，三定期交三流收益三、租賃三、轉(zhuǎn)讓三等信息三，保證三購買者三資產(chǎn)收三益與增三值最大三化。莊勝廣三場南館200三3年底，三萬達廣三場建設(shè)三完成。三由于宣三傳攻勢三凌厲，三這個有三著500間精品三商鋪的三廣場，三竣工前三就已被350多個業(yè)三戶用6萬元/平方米三的天價三（沈陽三本地）三買下。200三4年春節(jié)三前，萬三達廣場三開門營三業(yè)，由三于人流三過少，三兩個月三后第一三次停業(yè)三。此后三近3年的時三間里，三廣場幾三次更換三職業(yè)經(jīng)三理人，三更換經(jīng)三營模式三，并同三時更換三經(jīng)營方三向，但三都沒有三引來人三氣，經(jīng)三營遂陷三入停頓三至今。200三4年下半三年，超三過50名的萬三達廣場三業(yè)主以三“銷售三欺詐”三為由起三訴萬達三，并進三而向法三院提出三撤銷購三房合同三的要求三。敗三訴。200三5年以來三，一些三業(yè)戶通三過私下三協(xié)商，三實現(xiàn)了三退鋪的三意愿。三盡管這三一比例三不足業(yè)三戶總數(shù)三的3％，但三萬達試三圖拯救三廣場的三意圖漸三漸顯露三。既然數(shù)三度的商三業(yè)運營三努力，三都毫無三起色，三眼看著三萬達廣三場日漸三生銹的三門鎖鏈三和由明三轉(zhuǎn)暗的三玻璃門三，在反三復(fù)權(quán)衡三之后，三萬達集三團與沈三陽市政三府最終三作出了三“收回三商鋪，三拆除重三建”的三決定。200三6年8月3日，沈三陽市規(guī)三劃和國三土資源三局下發(fā)三了萬達三廣場建三設(shè)用地三規(guī)劃許三可證；10日，沈三陽萬達三公司開三會部署三拆除萬三達廣場三任務(wù)。核心筒三重新布三置，節(jié)三省出空三間核心筒三區(qū)域不三利于使三用的區(qū)三域，成三為共享三休息空三間，或三房間配三套儲藏三間對公共三管線優(yōu)三化排布三，提高三面積使三用效率北塔樓三平面調(diào)三整建議北塔樓三單元按三照柱距三等分，5米開間藍島酒三店公寓藍島酒三店公寓南塔樓6.7米面寬三戶型布三局方案藍島酒三店公寓藍島酒三店公寓藍島酒三店公寓皇冠國三際酒店皇冠國三際酒店皇冠國三際酒店小產(chǎn)權(quán)三寫字樓三投資單元面三積大小--總價外立面三形象辦公空三間使用三效率公共裝三修品質(zhì)設(shè)備配三置標準材料服務(wù)標三準和品三牌整體性三物業(yè)的三營運投三資建筑地三段建筑形三象建設(shè)品三質(zhì)和質(zhì)三量維護成三本營運的三市場效三益預(yù)期案例建外soh三o現(xiàn)代汽三車大廈體驗式三消費客三戶的需三求購物空三間的變?nèi)瘖蕵沸匀M體三驗業(yè)態(tài)的三組合正大廣三場正大廣三場正大廣三場萬象城設(shè)計工三作者的三角度看三產(chǎn)品和三市場體驗式三生活對社會三文化和三城市建三設(shè)問題三的關(guān)注鑒賞力三的培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性三思維對建筑三空間的三判斷居住生三活體驗消費購三物體驗城市文三化體驗娛樂體三驗不同人三群的心三理體驗傳承或三者創(chuàng)新感官體三驗—表面和三形式的精神體三驗—內(nèi)在和三本質(zhì)的住宅產(chǎn)三品線研三發(fā)的工三作郊區(qū)大盤-新城鎮(zhèn)建設(shè)類遠郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬人以上，功能設(shè)施齊全提供便利的居住、工作、休息場所。適用于各類人群生活。開發(fā)周期長、資金回收慢，易確立并傳播開發(fā)品牌；公共空間尺度（道路、商業(yè)街、廣場等）、交通方式、配套設(shè)施規(guī)模、景觀特征、建筑風(fēng)格、開發(fā)順序產(chǎn)品分類開發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類遠郊，有豐富的自然環(huán)境資源；交通便利；規(guī)模中、??；以特定的人群為服務(wù)目標；設(shè)計、開發(fā)管理、建設(shè)管理要求水平高；投資高、風(fēng)險大；收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設(shè)產(chǎn)品的空間和細節(jié)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類遠郊，有優(yōu)良的自然資源；第二居所；以多種開發(fā)方式管理（產(chǎn)權(quán)式、分時度假式）重運營策劃和管理；前期研究時間長；資源整合能力要求高；投資大，回收時間長；風(fēng)險大對自然資源的充分發(fā)掘；產(chǎn)品的文化屬性（體驗式）、管理和服務(wù)近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價格適中；分享中心區(qū)市政配套服務(wù)；對房屋總價敏感；建設(shè)速度快，資金回收快產(chǎn)品品質(zhì)和成本的關(guān)系；單元面積大??；戶型功能與目標人群的適合性；適宜的配建商業(yè)業(yè)態(tài)市區(qū)高檔住宅中小規(guī)模，高地價；外部交通便利、配套齊全；以高密度高品質(zhì)住宅為主要開發(fā)手段；服務(wù)于中高收入階層的第一居所；高單價，高總價；要求資源整合能力高；建設(shè)快、資金回收快；利潤高；受政策影響風(fēng)險大90類及以下，政策需求的產(chǎn)品；面向中低收入群體；面積大小控制、功能齊全程度、90及以上產(chǎn)品：技術(shù)、材料、質(zhì)量、社區(qū)文化、物業(yè)服