房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理培訓教程

成本管理精益化之一房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責任成本管理體系的實踐房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風險并存冰火兩重天行業(yè)內(nèi)三大并購案

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務指標銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力2006年，萬科還保持了“有質(zhì)量的增長”。公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約0.51，凈資產(chǎn)回報率達到14.48%。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭

形成責任成本管理為核心的---全成本管理體系聚焦：房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設計投資策劃方案設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計投資估算表CS00表CS01表CS02表CC03表項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設計供應商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設計管理銷售管理成本結(jié)算財務結(jié)算全成本管理工作項目盈利目標房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)項目全成本土地成本

項目建造成本

管理成本成本管理成本分解資金成本關(guān)于公共設施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關(guān)于土地增值稅萬科對股東的公示政策要求管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認識決定了項目成本與企業(yè)命運------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略品牌盈利顧客價值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復制房地產(chǎn)項目成本的形成項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本政府費用設計費招標費用建造成本銷售費用管理費用

成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加成本寓含于各業(yè)務環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)成本的形成房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色項目特點財務核算成本分析范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

范例----2如何實三現(xiàn)房地三產(chǎn)企業(yè)三的全成本三管理？建立和三實踐目三標成本三與責任三成本管三理體系建立合三理的目三標成本將目標三成本分三解成責三任成本將成本三控制落三實到各三業(yè)務操三作環(huán)節(jié)三中量化評三估體系成本考三核與績?nèi)Ч芾碡熑纬扇竟芾砣目傮w三思路目標成本管理關(guān)于目標成三本目標成三本的起三源目標成三本與責三任成本目標與三靶心內(nèi)容一、目三標成本三的解讀二、目三標成本三設定原三則三、目三標成本三的形成四、目三標成本三的管理五、目三標成本三的實現(xiàn)六、案三例關(guān)于目標成本一、目三標成本三的定義目標成三本是公三司基于三市場狀三況，并三結(jié)合公三司的經(jīng)三營計劃三，根據(jù)三預期售三價和目三標利潤三進行預三先確定三的，經(jīng)三過努力三所要實三現(xiàn)的成三本指標三。關(guān)于目標成本二、目三標成本三定義解三讀目標成三本設定三與企業(yè)三定位目標成三本設定三與項目三定位目標成三本設定三與企業(yè)三盈利目標成三本設定三的市場三原則性價比三與專業(yè)三管理關(guān)于目標成本二、目三標成本三定義解三讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標準盈利1、投三資決策《項目三投資可三行性報三告》投資估三算書2、項三目策劃項目定三位：概三念性方三案設計目標成三本測算三13、方三案設計確定產(chǎn)三品標準目標成三本測算三24、初三步設計確定產(chǎn)三品各分三部、各三專業(yè)標三準目標成三本測算三34、施三工圖設三計確定目三標成本投資估三算概念性三方案設三計概算方案設三計概算初步設三計概算施工圖三預算工程量三清單橫向制三約關(guān)于目標成本三、目三標成本三的形成偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）關(guān)于目標成本PDC三A四、目三標成本三的管理---三---三動態(tài)成三本管理總目標我們需三要通過三對房地三產(chǎn)各個三業(yè)務過三程進行三成本控三制，才三能實現(xiàn)三降低成三本的目三的。我們應三建立形三成分工三負責、三有機協(xié)三調(diào)的責三任成本三體系。關(guān)于目標成本五、目三標成本三的實現(xiàn)回顧：目標成三本是基三于企業(yè)三目標建三立的目標成三本是在三項目運三作過程三中逐漸三形成和三明確的目標成三本的管三理要基三于完善三的動態(tài)三成本信三息管理目標成三本管理三的實施三要依賴三于責任三成本管三理體系案例：三目標成三本的設三定形式案例：三動態(tài)成三本信息三反饋系三統(tǒng)案例：三成本數(shù)三據(jù)庫的三建立目標成三本管理三中經(jīng)常三遇到的三問題1、目三標成本三合理嗎三？2、動三態(tài)成本三信息為三什么失三真？案例1三：目標三估計不三足案例2三：目標三剛性不三足案例3三：目標三與實際三脫節(jié)案例1三：信息三歸集不三及時案例2三：信息三反饋失三控責任成本管理內(nèi)容一、責三任成本三的解讀二、責三任成本三的分解三、責三任成本三分解原三則四、責三任成本三的落實五、責三任成本三的評估三與考核六、案三例責任成三本體系三是通過三確定責三任主體三和評價三部門，三通過技三術(shù)經(jīng)濟三指標的三設定、三執(zhí)行和三考核，三來保證三目標成三本的實三現(xiàn)。責任成三本體系三的目的三在于提三高公司三全員成三本管理三意識及三水平，三加強不三同專業(yè)三、不同三流程之三間的合三作和溝三通，形三成分工三負責、三有機協(xié)三調(diào)的成三本管理三體系，三體現(xiàn)結(jié)三果與過三程并重三的原則關(guān)于責任成本一、責三任成本三的解讀方式一三：根據(jù)三成本科三目，將三目標成三本分解三成《目三標成本三控制責三任書》三，對各三項目費三用的責三任部門三及其主三要職責三的說明三，包括三控制內(nèi)三容、控三制要點三和手段三，形成三成本控三制的指三引方式二三：根據(jù)三合同分三類，將三目標成三本分解三成《合三同控制三清單》三，將合三同簽訂三、履行三的責任三落實到三合同責三任部門三，以各三部門成三本責任三的完成三來保證三目標成三本的完三成關(guān)于責任成本二、責三任成本三的分解三方式序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一三：成本三科目分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調(diào)設備采購合同

方式二三：合同三分類以成本三形成主三體作為三成本責三任主體關(guān)于責任成本三、責三任成本三的分解三原則關(guān)于責任成本五、責三任成本三的落實責任主三體責任內(nèi)三容責任控三制要點責任履三行評價責任狀三（書）責任成三本的分三配最終三落實到三了項目三運籌計三劃以及各部門三工作計三劃中！三（加入三時間、三質(zhì)量、三價值、三責任人三等要素三）責任成三本指導三書關(guān)于責任成本六、責三任成本三的評估三與考核評估方三式評估指三標無效成三本考核方三式謹慎與三全面性量化評三估回顧：責任成三本的分三解是基三于責任三形成的三主體責任成三本分解三后要形三成明確三的責任三成本管三理指導三書責任成三本的管三理要引三入考核三、評估三機制責任成三本管理三的實施三與績效三管理需三謹慎掛三鉤案例：三責任成三本的分三解落實案例：三責任成三本考核三的全面三性1、設三計管理三的責任三成本僅三僅是設三計費嗎三？2、招三投標管三理的責三任成本三如何切三分？案例1三：設計三階段三責任三成本管三理案例2三：招投三標責任三成本管三理責任成三本管理三中經(jīng)常三遇到的三問題3、責三任分配三合理嗎三？4、這三些問題三是責任三成本管三理的錯三？案例1三：樣板三房成本三誰來管案例2三：圖紙三的成本三責任案例3三：合同三招標與三實施責三任案例1三：產(chǎn)品三品質(zhì)下三降了案例2三：財務三數(shù)據(jù)失三真了案例1三：質(zhì)量三問題出三現(xiàn)了責任成三本管理三中經(jīng)常三遇到的三問題責任成三本控制三要點指三南的介三紹？第一項………….立項成本控制要點應用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項………….招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第五項………….材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項………….

工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應用指南內(nèi)容歸納建立合三理的目三標成本三---三控制標三桿將目標三成本分三解成責三任成本三---三控制依三據(jù)將成本三控制落三實到各三業(yè)務操三作環(huán)節(jié)三中—責三任成本三管理量化的三控制指三標與評三估--三-控制三落到實三處控制結(jié)三果考核三與績效三考核掛三鉤--三-結(jié)果三為導向房地產(chǎn)三項目全三成本管三理房地產(chǎn)三企業(yè)全三成本管三理體系之一：三制度體三系企業(yè)架三構(gòu)體系專業(yè)系三統(tǒng)的集三成全過程三、各環(huán)三節(jié)全成本管理體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2公司3項目1項目2項目3之一：三制度體三系企業(yè)架三構(gòu)體系專業(yè)系三統(tǒng)的集三成全過程三、各環(huán)三節(jié)全成本管理體系設計管三理采購管三理工程管三理成本管三理分包簽證進度質(zhì)量變更限額招標合同管理集中采購招投標之二：三企業(yè)標三準化體三系產(chǎn)品部品作業(yè)工三序工程做三法質(zhì)量驗三收全成本管理體系之三：三專業(yè)支三持體系產(chǎn)品研三發(fā)系統(tǒng)采購管三理系統(tǒng)