房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃

本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項(xiàng)稽查前的納稅自查一、我國稅制改革動態(tài)（一）稅制改革的策略、基本原則和主要目標(biāo)1、我國新時(shí)期的稅制改革采取的策略是分步實(shí)施第一、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境決定的當(dāng)前實(shí)施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善的要求，對現(xiàn)行稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)式的調(diào)整第二、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢決定的。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，宏觀調(diào)控的重心應(yīng)該是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以保護(hù)好當(dāng)前良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭

第三、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的國家財(cái)政狀況決定的2004年，我國實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值（GDP）136515億元，征收稅款25718億元，稅收收入占GDP的比重為18。84%建立公共財(cái)政是我國財(cái)政體制改革的基本方向優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，規(guī)范中央和地方的財(cái)政分配；公平各類經(jīng)濟(jì)主體的稅收負(fù)擔(dān)，平衡各方面的利益關(guān)系2、分步實(shí)施稅制改革的基本原則簡稅制：對現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進(jìn)行簡并要求對現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進(jìn)行規(guī)范寬稅基：拓展征稅范圍；清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮減免稅項(xiàng)目結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求，對需要適當(dāng)縮小征稅范圍，增加必要扣除低稅率：解決名義稅率偏高的問題對某些稅率明顯偏低，稅負(fù)明顯偏輕的稅種，也需要適當(dāng)調(diào)高稅率

嚴(yán)征管：稅制改革方案設(shè)計(jì)要具有較強(qiáng)的可操作性強(qiáng)化稅收征管，保證稅制改革順利實(shí)施到位.3、分步實(shí)施稅制改革的主要目標(biāo)進(jìn)一步發(fā)揮稅收組織財(cái)政收入、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入分配的職能;規(guī)范政府參與國民收入分配的方式，營造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境第一、進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù):進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制;公平稅收負(fù)擔(dān)和稅收待遇，促進(jìn)平等競爭第二、進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。構(gòu)建合理的稅制結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)?shù)闹黧w稅種，明確和規(guī)范稅制要素;提升稅法級次，提高稅法的透明度

第三、進(jìn)一步規(guī)范政府參與國民收入分配的方式第四、適度提高稅收占國民生產(chǎn)總值的比重:要通過稅制改革，適度擴(kuò)大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實(shí)施費(fèi)改稅;在加強(qiáng)征管的前提下，確保稅收收入的增長與國民經(jīng)濟(jì)增長相互協(xié)調(diào)，適度提高宏觀稅負(fù)

第五、促進(jìn)稅收與經(jīng)濟(jì)、社會和自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)節(jié)收入分配的功能，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟(jì)與社會之間、人與自然之間、國內(nèi)發(fā)展與對外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

第六、進(jìn)一步提高稅收征管效能。力求使改革后的稅制簡便易行，具有較強(qiáng)的可操作性，有利于建立科學(xué)嚴(yán)密的稅收征管機(jī)制，提高稅收征管的質(zhì)量和效率，降低征納雙方的稅收成本第七、合理劃分中央與地方之間的稅收管理權(quán)限。在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權(quán)，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，以充分調(diào)動中央和地方兩個(gè)積極性

（二）稅制改革的主要內(nèi)容1、統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負(fù)的原則

（1）實(shí)現(xiàn)兩法合并，制定《企業(yè)所得稅法》（2）降低企業(yè)所得稅稅率（3）統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基

（4）調(diào)整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策（5）保持政策的連續(xù)性2、增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變（1）什么是生產(chǎn)型增值稅生產(chǎn)型增值稅是指在計(jì)算增值稅時(shí)，不允許將外購固定資產(chǎn)的價(jià)款（包括年度折舊）從商品和勞務(wù)的銷售額中抵扣國民生產(chǎn)總值=總產(chǎn)出-中間消耗=勞動者報(bào)酬+生產(chǎn)稅凈額+固定資產(chǎn)折舊+營業(yè)盈余生產(chǎn)增值稅的弊端

（2）什么是消費(fèi)型增值稅消費(fèi)型增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅額時(shí)，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進(jìn)的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅實(shí)行消費(fèi)型增值稅有哪些好處第一、從經(jīng)濟(jì)的角度看，有利于鼓勵(lì)投資，特別是民間投資，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)升級，有利于提高我國產(chǎn)品的競爭力第二、從財(cái)政的角度看，有利于消除重復(fù)征稅，有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負(fù)擔(dān)，有利于稅制的優(yōu)化；從長遠(yuǎn)看，由于實(shí)行消費(fèi)型增值稅將刺激投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對經(jīng)濟(jì)的增長將起到重要的拉動作用，財(cái)政收入總量也會隨之逐漸增長第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理成本，提高征收管理的效率（3）如何推進(jìn)增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變采取分步推進(jìn)的辦法：一方面是指在部分地區(qū)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)另一方面是指在部分行業(yè)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)3、城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅

城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革的方向是簡并稅種，清理收費(fèi)，降低負(fù)擔(dān)，實(shí)行費(fèi)改稅

一是簡化現(xiàn)行稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制：合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅；內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一征稅，適當(dāng)擴(kuò)大稅基；逐步推行按評估值征稅二是清理城鎮(zhèn)建設(shè)的各類收費(fèi)，把具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)為稅收三是進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)稅什么是物業(yè)稅

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅（1）開征物業(yè)稅要注意的幾個(gè)基本問題

①稅種的功能定位及總體稅負(fù)的確定

核心問題：以收入目的為主，還是以社會

經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)為主

②開征物業(yè)稅與其它相關(guān)稅種的關(guān)系

核心問題：要解決“多稅同源”的問題，以降低納稅人的總體稅收負(fù)擔(dān)

房產(chǎn)稅（對內(nèi)）、城市房地產(chǎn)稅（涉外）、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅③稅制設(shè)計(jì)中的一些主要原則

A、居民原有住房與新購商品房的稅收區(qū)別

B、居民基本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別（2）物業(yè)稅制設(shè)計(jì)的具體方案

已在北京、深圳等六城市試運(yùn)行（空轉(zhuǎn)），年底，將選擇杭州、煙臺實(shí)轉(zhuǎn)方案一、設(shè)計(jì)原則：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費(fèi)，

執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。A、房地產(chǎn)公司：①流轉(zhuǎn)稅及附加稅

②企業(yè)所得稅

③物業(yè)稅房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率

大約為12—15%

B、投資者：①按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率

按購入價(jià)格按重評價(jià)格

②購買時(shí)繳納契稅

C、物業(yè)稅總體稅負(fù)：物業(yè)擁有期的稅負(fù)總額與物業(yè)購入原值應(yīng)大體一致

方案二：

設(shè)計(jì)原則：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別進(jìn)行核算

對土地，征收土地使用稅和土地使用費(fèi)

對房產(chǎn)，合并現(xiàn)行的土地增值稅及房地產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅

A、房地產(chǎn)公司：①流轉(zhuǎn)稅及附加稅

②企業(yè)所得稅

③土地使用稅及土地使用費(fèi)，

稅費(fèi)率10%左右；

④物業(yè)稅，稅率5%左右。

B、投資者：①按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率

按購入價(jià)格按重評價(jià)格

②購買時(shí)繳納契稅

4、進(jìn)一步完善消費(fèi)稅制度

一是適當(dāng)調(diào)整征收范圍。對高檔消費(fèi)品、資源消耗品、不利于環(huán)境保護(hù)的產(chǎn)品二是優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)水平三是完善征管辦法5、個(gè)人所得稅改革的主要內(nèi)容（1）個(gè)人所得稅有哪幾種稅制模式？綜合所得稅制模式、分類所得稅制模式、綜合與分類相結(jié)合的稅制模式（二元模式、混合稅制模式）（2）我國實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅稅制模式有什么好處（3）個(gè)人所得稅改革的主要內(nèi)容是什么第一、改革稅制模式：實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的稅制第二、合理界定納稅人標(biāo)準(zhǔn)第三、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，對納入綜合所得范圍的應(yīng)稅所得，適當(dāng)降低最高邊際稅率，減少稅率檔次，調(diào)整稅率級距。對列入分類所得范圍的確定合理的稅率水平第四、規(guī)范減免稅政策第五、調(diào)整費(fèi)用扣除第六、進(jìn)一步規(guī)范和拓寬稅基，堵塞稅收漏洞《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》的解讀當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂，這些均說明在住宅業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格土地管理1、根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間2、加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為二、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房，穩(wěn)定住房價(jià)格三、要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場1999、2003年對個(gè)人購買住房又對外銷售的幾項(xiàng)優(yōu)惠政策（一）營業(yè)稅：財(cái)稅[1999]210號、財(cái)稅[2003]10號（二）土地增值稅：財(cái)稅[1999]210號（三）

個(gè)人所得稅：財(cái)稅[1999]278號（四）

契稅：財(cái)稅[1999]210號（五）

印花稅印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移）按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國家對營業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了調(diào)整1、自２００５年６月１日起，對個(gè)人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅2、個(gè)人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

特別需要說明的是，現(xiàn)行對個(gè)人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對此沒有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整中也維持不變

四、支持普通百姓自住住房需求各地要制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，原則條件是：1、住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上2、單套建筑面積在１２０平方米以下3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍以下

允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的２０％經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在３％以內(nèi)五、完善城鎮(zhèn)廉租房制度1、要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要2、鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力

六、嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將下述行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光

1、對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源2、發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價(jià)，誘騙消費(fèi)者爭購3、對不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的4、對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布

一、企業(yè)納稅籌劃概述（一）納稅籌劃的概念:納稅人基于稅法規(guī)范，通過對籌資、投資、以及經(jīng)營活動實(shí)現(xiàn)進(jìn)度的合理安排，達(dá)到納稅零風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化目的的管理活動（二）納稅籌劃的目的1、減輕綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化2、獲取資金的時(shí)間價(jià)值3、實(shí)現(xiàn)納稅零風(fēng)險(xiǎn)4、普及稅法，提高納稅人的納稅意識5、有利于稅法的不斷完善（三）企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)1、企業(yè)納稅籌劃在空間上的全面性2、企業(yè)納稅籌劃在時(shí)間上的全過程性3、納稅籌劃的全員性

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的主要方法1、轉(zhuǎn)讓定價(jià)法（1）轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方式

（2）轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方法①利用商品交易的籌劃②利用原材料和零部件購銷的籌劃③利用固定資產(chǎn)購建的籌劃④利用提供勞務(wù)的籌劃⑤利用無形資產(chǎn)的籌劃⑥利用租賃業(yè)務(wù)的籌劃⑦利用借款費(fèi)用的籌劃

2、用三因素分三解法來三研究企三業(yè)所得三稅的納三稅籌劃企業(yè)所三得稅納三稅籌劃三因素分三解圖流轉(zhuǎn)稅三的納稅三籌劃應(yīng)納稅三額=[三Σ（銷三售單價(jià)三×銷售三數(shù)量）三-（成三本+費(fèi)三用+稅三金+損三失）]三×三適用稅率收入總?cè)~三準(zhǔn)三予稅前三扣除項(xiàng)三目金額應(yīng)納稅三所得額如何計(jì)三量三何時(shí)確三認(rèn)扣除范三圍怎么扣三除（扣除三方法）低稅率三臨

界三點(diǎn)籌劃3、銷三售時(shí)間三遞延法（1）三分期收三款方式（2）三賒銷方三式（3）三委托代三銷方式（4）三配比原三則在營三業(yè)收入三中的應(yīng)三用4、計(jì)三稅營業(yè)三額減除三法營業(yè)稅三計(jì)稅營三業(yè)額=三全部收三入—購三置（或三抵債)三原價(jià)5、比三較法6、避三稅臨界三點(diǎn)法7、分三劈法：8、籌三資成本三抵扣法三：息稅前三資產(chǎn)收三益率三＞三借款費(fèi)三用率財(cái)務(wù)杠三桿正效三應(yīng)息稅前三資產(chǎn)收三益率三＝息稅三前凈利三潤/資三產(chǎn)平均三占用額息稅前三凈利潤三＝凈三利潤三＋所得三稅＋借三款費(fèi)用（三）三會計(jì)處三理是納三稅籌劃三實(shí)現(xiàn)的三重要手三段會計(jì)實(shí)三現(xiàn)：運(yùn)三用會計(jì)三原則、三會計(jì)程三序、會三計(jì)方法三使會計(jì)三主體的三經(jīng)營決三策、經(jīng)三營目標(biāo)三、經(jīng)營三活動成三為事實(shí)三的過程1、為三什么會三計(jì)處理三是納稅三籌劃實(shí)三現(xiàn)的重三要手段（1）三稅收對三會計(jì)核三算的依三附性（2）三納稅籌三劃只是三一種規(guī)三劃，還三需要采三用一定三的手段三去完成（3）三會計(jì)處三理是納三稅籌劃三實(shí)現(xiàn)的三重要手三段,而三不是唯三一手段2、會三計(jì)處理三如何為三納稅籌三劃服務(wù)（1）三會計(jì)人三員參與三企業(yè)籌三建的策三劃（2）三設(shè)計(jì)一三套符合三法規(guī)制三度并能三滿足納三稅籌劃三需要的三本企業(yè)三的會計(jì)三核算辦三法（3）三會計(jì)處三理要具三有整體三觀念（4）三會計(jì)人三員要勤三于鉆研三業(yè)務(wù)，三運(yùn)用會三計(jì)原則三、會計(jì)三程序和三會計(jì)處三理方法三為納稅三籌劃服三務(wù)（5）三納稅籌三劃寓于三會計(jì)核三算的全三過程之三中（6）三作好納三稅的基三礎(chǔ)工作（6）三做好納三稅的基三礎(chǔ)工作①國家三稅收法三規(guī)的搜三集、解三讀、加三工、整三理工作②組織三有關(guān)人三員學(xué)習(xí)三稅收法三規(guī)③企業(yè)三納稅籌三劃的日三常組織三工作④建立三納稅臺三帳⑤編報(bào)三企業(yè)納三稅情況三分析報(bào)三告⑥企業(yè)三與稅務(wù)三機(jī)關(guān)的三協(xié)調(diào)工三作第三講三營業(yè)稅三的納稅三納稅籌三劃營業(yè)稅三的稅收三稽查要三點(diǎn)（1）三檢查企三業(yè)對應(yīng)三稅營業(yè)三額的確三認(rèn)是否三正確、三合理，三營業(yè)收三入是否三包括各三種價(jià)外三費(fèi)用。三按合同三規(guī)定時(shí)三間應(yīng)收三取而未三收到的三銷售款三是否申三報(bào)納稅三。關(guān)聯(lián)三企業(yè)之三間銷售三價(jià)格是三否合理三（2）三銷售房三產(chǎn)預(yù)收三款（預(yù)三收定金三）是否三及時(shí)申三報(bào)納稅（3）三動、拆三遷補(bǔ)償三等行為三是否按三規(guī)定申三報(bào)納稅三（4）三以房換三地、參三建聯(lián)建三、合作三建房過三程中，三是否按三規(guī)定申三報(bào)繳納三營業(yè)稅三。以投三資名義三轉(zhuǎn)讓土三地使用三權(quán)或不三動產(chǎn)所三有權(quán)，三未與投三資方共三同承擔(dān)三風(fēng)險(xiǎn)，三并且收三取固定三利潤或三按銷售三收入一三定比例三提成的三行為是三否按規(guī)三定申報(bào)三納稅（5）三檢查房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三是否存三在以房三抵債的三行為（6）三通過對三房地產(chǎn)三企業(yè)“三企業(yè)利三潤分配三”及“三營業(yè)外三支出”三等會計(jì)三科目的三審核，三檢查企三業(yè)是否三存在將三商品房三用于分三配和贈三與行為三（7）三是否存三在低價(jià)三銷售的三行為。三檢查企三業(yè)在銷三售商品三房時(shí)，三是否存三在價(jià)格三明顯偏三低而無三正當(dāng)理三由。若三存在這三種情況三，稅務(wù)三機(jī)關(guān)應(yīng)三重新核三定其營三業(yè)收入三額（8）三各種房三產(chǎn)出租三收入是三否按規(guī)三定申報(bào)三納稅（9）三其他營三業(yè)稅涉三稅問題三本期營三業(yè)稅應(yīng)三納稅額三=（主三營業(yè)務(wù)三收入+三期末預(yù)三收賬款三-三期三初預(yù)收三賬款+三價(jià)外收三費(fèi)）X三5%（一）三營業(yè)額三的計(jì)量1、商三業(yè)折扣三:又稱折三扣銷售三或打折三，是指三企業(yè)為三促進(jìn)銷三售，在三商品、三勞務(wù)價(jià)三格上給三予購貨三方的優(yōu)三惠。例、某三房地產(chǎn)三公司售三出別墅三一棟，三400三平方米三，售價(jià)三120三萬元，三贈送一三個(gè)車庫三，15三平方米三，市場三價(jià)3萬三元。發(fā)三票填寫三別墅一三棟，價(jià)三120三萬元應(yīng)補(bǔ)稅三款：營三業(yè)稅及三附加3三000三0X5三.5%三=16三50元企業(yè)所三得稅3三000三0X3三3%=三990三0元個(gè)人所三得稅3三000三0/（三1-2三0%）三X20三%=7三500三元計(jì)入營三業(yè)外收三入再補(bǔ)三交企業(yè)三所得稅三2三475三元合計(jì)2三152三5元,三稅負(fù)7三1.3三5%如何開三具發(fā)票（1）三先打折三再銷售三：12三0X9三7.5三7%=三117三.08三4萬元3X9三7.5三7%=三2.9三26萬三元(2)三把銷售三額和折三扣額開三在同一三張發(fā)票三上.2、現(xiàn)三金折扣三及其在三房地產(chǎn)三行業(yè)的三應(yīng)用現(xiàn)金折三扣是指三賒銷發(fā)三生后，三債權(quán)人三為鼓勵(lì)三債務(wù)人三在規(guī)定三期限內(nèi)三付款，三而向債三務(wù)人提三供的債三務(wù)扣除現(xiàn)金折三扣與商三業(yè)折扣三的區(qū)別（1）三對公的三現(xiàn)金折三扣（2）三對私的三現(xiàn)金折三扣企業(yè)會三計(jì)制度三要求采三用總額三法對現(xiàn)三金折扣三進(jìn)行會三計(jì)處理三，銷貨方給三予客戶三的現(xiàn)金三折扣，三從融資三的角度三看，屬三于一種三理財(cái)費(fèi)用，三應(yīng)在實(shí)三際發(fā)生三時(shí)計(jì)入三當(dāng)期“三財(cái)務(wù)費(fèi)三用”現(xiàn)金折三扣的憑三證；現(xiàn)三金折扣三要登記三《納稅三調(diào)整臺三賬》如何填三報(bào)《企三業(yè)所得三稅納稅三申報(bào)表三》3、銷三售折讓三:銷售折三讓是指三商品銷三售后，三由于其三品種、三質(zhì)量等三原因購三貨方提三出異議三，商品三雖未退三回，但三銷貨方三需給予三購貨方三一種價(jià)三格折讓三，其實(shí)三質(zhì)是原三銷售額三的減少國稅發(fā)三[19三93]三150三號：《三銷售退三出與索三取折讓三證明單三》4、銷三售退回三：稅法三規(guī)定：三“企業(yè)三發(fā)生的三銷售退三回，只三要購貨方提供三退貨的三適當(dāng)證三明，可三沖銷退三貨當(dāng)期三的銷售三收入”①會計(jì)三制度及三相關(guān)準(zhǔn)三則規(guī)定企業(yè)銷三售商品三發(fā)生的三銷售退三回,其三相關(guān)的三收入、三成本等三一般應(yīng)直接三沖減退三回當(dāng)期三的銷售三收入和三銷售成三本等屬于資三產(chǎn)負(fù)債三表日后三事項(xiàng)涉三及的報(bào)三告年度三所屬期三間的銷三售退回，應(yīng)三當(dāng)作為三資產(chǎn)負(fù)三債表日三后調(diào)整三事項(xiàng)，三調(diào)整報(bào)三告年度三相關(guān)的三收入、三成本等②稅法三規(guī)定：三企業(yè)三發(fā)生的三銷售退三回,只三要購貨三方提供三退貨的三適當(dāng)證明三,可以三沖減退三貨當(dāng)期三的銷售三收入企業(yè)年三終申報(bào)三納稅匯三算清繳三前發(fā)生三的資產(chǎn)三負(fù)債表三日后事三項(xiàng),所涉及三的應(yīng)納三所得稅三調(diào)整,三應(yīng)作為三報(bào)告年三度的納三稅調(diào)整三。企業(yè)三年度申報(bào)三納稅匯三算清繳三后發(fā)生三的資產(chǎn)三負(fù)債表三日后事三項(xiàng),所三涉及的三應(yīng)納所得三稅調(diào)整三,應(yīng)作三為本年三度的納三稅調(diào)整③差異三分析除屬于三資產(chǎn)負(fù)三債表日三后事項(xiàng)三的銷售三退回,三可能因三發(fā)生于三報(bào)告年度三申報(bào)納三稅匯算三清繳之三后,相三應(yīng)產(chǎn)生三會計(jì)規(guī)三定與稅三法規(guī)定三對銷售退三回相關(guān)三的收入三、成本三等確認(rèn)三時(shí)間不三同外,三對于其三他的銷三售退回,三會計(jì)制三度規(guī)定三與稅法三規(guī)定是三一致的例１、三甲公司三200三3年財(cái)三務(wù)報(bào)告三經(jīng)董事三會批準(zhǔn)三已于2三004三年3月三28日三報(bào)出，三該公司三200三3年所三得稅匯三算清繳三于20三04年三2月2三5日辦三完。由三于質(zhì)量三原因，三200三3年1三0月售三出的一三套住房三，客戶三提出退三房，該三房售價(jià)三300三萬元，三成本價(jià)三270三萬元．三在未發(fā)三生退房三時(shí)應(yīng)交三企業(yè)所三得稅為三363三萬元．三200三4年2三月21三日甲公三司已收三回住房三，客戶三已將發(fā)三票退回①會計(jì)三處理A、調(diào)三整20三03年三度主營三業(yè)務(wù)收三入及相三關(guān)科目借：以三前年度三損益調(diào)三整三300三000三0貸：應(yīng)三付帳款三—某客三戶三300三000三0Ｂ、調(diào)三整20三03年三度主營三業(yè)務(wù)成三本借：開三發(fā)產(chǎn)品三2三700三000貸：以三前年度三損益調(diào)三整三2三700三000C、調(diào)三減營業(yè)三稅借：應(yīng)三交稅金三—三應(yīng)交營三業(yè)稅三150三000貸：以三前年度三損益調(diào)三整三150三000②納稅三調(diào)整a.調(diào)三整20三03年三度的所三得稅和三應(yīng)交所三得稅借：應(yīng)三交稅金三――應(yīng)三交所得三稅三4三950三0三（15三×33三％）貸：以三前年度三損益調(diào)三整三49三500b.調(diào)三整20三03年三度未分三配利潤借：利三潤分配三――未三分配利三潤三1三005三00貸：以三前年度三損益調(diào)三整三1三005三00例2、三乙公司三200三3年度三所得稅三匯算清三繳于2三004三年2月三15日三完成，三2月2三5日，三乙公司三收到2三003三年11三月售出三商品房三退回，三客戶退三回了發(fā)三票，該三房銷價(jià)三180三萬元，三成本價(jià)三150三萬元，三退房款三已支付三．該公三司20三03年三度匯算三清繳時(shí)三確定應(yīng)三交所得三稅23三1萬元三，會計(jì)三利潤6三50萬三元．該三公司2三003三年度財(cái)三務(wù)報(bào)告三于20三04年三3月8三日經(jīng)董三事會批三準(zhǔn)對外三報(bào)出．①會計(jì)三處理A.三調(diào)整報(bào)三告年度三主營業(yè)三務(wù)收入借：以三前年度三損益調(diào)三整三18三000三00貸：銀三行存款三180三000三0B、調(diào)三整營業(yè)三稅借：應(yīng)三交稅金三—三應(yīng)交營三業(yè)稅三900三00貸：以三前年度三損益調(diào)三整三9三000三0C、三調(diào)整報(bào)三告年度三主營業(yè)三務(wù)成本借：開三發(fā)產(chǎn)品三15三000三00貸：以三前年度三損益調(diào)三整三1三500三000②．納三稅調(diào)整A.三應(yīng)付三稅款法a、2三003三年度會三計(jì)報(bào)表借：利三潤分配三—未分三配利潤三210三000貸：以三前年度三損益調(diào)三整三2三100三00b、2三004三年度會三計(jì)報(bào)表假設(shè)乙三公司2三004三年度會三計(jì)利潤三為80三0萬,三沒有其三他調(diào)整三事項(xiàng)200三4年度三應(yīng)納稅三所得額三=80三0-2三1=7三79萬三元200三4年度三應(yīng)交所三得稅=三779三×33三%=2三57.三07萬三元確認(rèn)所三得稅費(fèi)三用的會三計(jì)分錄三為：借：所三得稅三25三707三00貸：應(yīng)三交稅金三—應(yīng)交三所得稅三25三707三00B、納三稅影響三會計(jì)法三：a、三200三3年度三會計(jì)報(bào)三表借：遞三延稅款三6三930三0三(21三000三0×3三3%)貸：以三前年度三損益調(diào)三整三693三00借：利三潤分配三—未分三配利潤三14三070三0貸：以三前年度三損益調(diào)三整三140三700b、三20三04年三度會計(jì)三報(bào)表借：所三得稅三2三640三000三(8三00萬三X33三%)貸：遞三延稅款三69三300應(yīng)交稅三金—應(yīng)三交所得三稅三2三570三7005、違三約而從三受讓方三取得的三賠償金三收入，三應(yīng)并入三營業(yè)額三中征收三營業(yè)稅三。（財(cái)稅三[20三03]三16號三）“因三受讓方三違約而三從受讓三方取得三的賠償三金收入三，應(yīng)并三入營業(yè)三額中征三收營業(yè)三稅?！比@條規(guī)三定包含三著兩層三含義，三一是賠三償金收三入應(yīng)計(jì)三入企業(yè)三營業(yè)稅三的計(jì)稅三營業(yè)額三；二是三賠償金三收入應(yīng)三使用營三業(yè)稅發(fā)三票6、關(guān)三于轉(zhuǎn)讓三在建項(xiàng)三目的稅三收政策三和納稅三籌劃（1）三轉(zhuǎn)讓已三完成土三地前期三開發(fā)或三正在進(jìn)三行土地三前期開三發(fā)，但三尚未進(jìn)三行施工三階段的三在建項(xiàng)三目按“三轉(zhuǎn)讓無三形資產(chǎn)三”稅目三中轉(zhuǎn)讓三土地使三用權(quán)項(xiàng)三目征收三營業(yè)稅（2）三轉(zhuǎn)讓已三進(jìn)入建三筑物施三工階段三的在建三項(xiàng)目，三按“銷三售不動三產(chǎn)”稅三目征收三營業(yè)稅例、甲三企業(yè)有三一在建三項(xiàng)目，三評估三500三萬賣三給乙企三業(yè)，乙三企業(yè)繼三續(xù)完成三該項(xiàng)目三，又投三入開發(fā)三費(fèi)用三400三萬。三該項(xiàng)目三建成后三，售價(jià)三為1三000三萬籌劃前三：甲方三交稅2三5萬；三乙方交三稅50三萬財(cái)稅[三200三2]1三91號三文件規(guī)三定：“三以不動三產(chǎn)投資三入股，三參與接三受投資三方利潤三分配、三共同承三擔(dān)投資三風(fēng)險(xiǎn)的三行為，三不征收三營業(yè)稅三。對股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三不征收三營業(yè)稅三。”甲方投三在建工三程50三0萬三乙三方投現(xiàn)三金40三0萬（投資三免稅）項(xiàng)目建三成對外三銷售交三納10三00×三5%的三營業(yè)稅7、關(guān)三于合作三建房的三納稅籌三劃：合作建三房:是三指由一三方（簡三稱甲方三）提供三土地，三另一方三（簡稱三乙方）三提供資三金的合三作建房第一種三方式是三甲方出三土地，三乙方出三資金，三房屋建三成后，三按比例三分配房三屋。這三是純粹三的以物三易物，三即雙方三以各自三擁有的三部分土三地使用三權(quán)和部三分房屋三所有權(quán)三相互交三換①土地三使用權(quán)三和房屋三所有權(quán)三相互交三換甲方三以三地?fù)Q房三轉(zhuǎn)讓三部分土三地使用三權(quán)乙方三以三房換地三銷售三部分不三動產(chǎn)計(jì)稅營三業(yè)額：三按《細(xì)三則》第三15條三核定例1、三甲企業(yè)三提供5三000三平方米三土地，三乙建筑三施工企三業(yè)提供三200三0萬元三資金并三負(fù)責(zé)施三工，房三屋建成三后對半三分成，三甲方分三得房屋三后將一三半出售三，售價(jià)三800三萬，其三余自用乙方將三建成后三的一半三轉(zhuǎn)讓屬三“自建三建筑物三后銷售三”，三應(yīng)按“三建筑業(yè)三”、“三銷售不三動產(chǎn)”三各交一三道營業(yè)三稅，計(jì)三算組成三計(jì)稅價(jià)三格，假三設(shè)成本三利潤率三分別為三8%、三10%三：建筑業(yè)三計(jì)稅價(jià)三格=2三000三*50三%*（三1+8三%）÷三（1-三3%）=11三13.三4萬元建筑業(yè)三營業(yè)稅三=11三13.三4*3三%=3三3.4三萬元銷售不三動產(chǎn)計(jì)三稅價(jià)格三=11三13.三4*（三1+1三0%）三÷（1三-5%三）=12三89.三2萬元銷售不三動產(chǎn)營三業(yè)稅=三128三9.2三*5%三=64三.5萬三元甲方轉(zhuǎn)三讓了土三地使用三權(quán)、銷三售不動三產(chǎn)，應(yīng)三交營業(yè)三稅128三9.2三*5%三+80三0*5三%=1三04.三46萬三元②甲方三出土地三,乙方三出資金三,房屋三建成先三由乙方三使用若三干年,三然后,三把房屋三土地一三起歸還三甲方實(shí)質(zhì)是三以出租三土地使三用權(quán)為三代價(jià)換三取房屋三所有權(quán)甲方出三租土地三換取三建筑物乙方以三建筑物三換得三土地使三用權(quán)例2、三甲方將三土地所三有權(quán)出三租給乙三方10三年，乙三方出資三100三0萬元三委托建三筑公司三在該土三地上建三房并使三用，期三滿后，三乙方將三土地及三房屋歸三還甲方乙方按三銷售不三動產(chǎn)交三稅：100三0×（三1+1三0%）三÷（1三-5%三）×5三%=5三7.8三9萬元甲方按三服務(wù)業(yè)三---三租賃業(yè)三交稅：100三0×（三1+1三0%）三÷（1三-5%三）×5三%=5三7.8三9萬元第二種三方式甲三方以土三地使用三權(quán),乙三方以貨三幣資金三合股，三成立合三營企業(yè)三，合作三建房①雙方三按一定三比例分三配住房甲方：三按向合三營企業(yè)三轉(zhuǎn)讓土三地使用三權(quán)征稅合營企三業(yè)：按三銷售不三動產(chǎn)征三稅②甲方三采取按三銷售收三入的比三例提成三的方式三參與分三配甲方：三按收入三一定比三例分成將土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓給三合營企三業(yè)提取固三定利潤就甲方三提取的三收入按三“轉(zhuǎn)讓三無形資三產(chǎn)”征三稅合營企三業(yè)：按三銷售不三動產(chǎn)征三稅例3、三甲方以三土地所三有權(quán)、三乙方以三貨幣資三金合股三，成立三合營企三業(yè)，合三作建房三。協(xié)議三規(guī)定，三甲方按三銷售收三入的2三0%提三成作為三投資收三益。合三營企業(yè)三本年取三得銷售三收入1三000三萬元，三甲方分三得投資三收益2三00萬三元甲方轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三交納營三業(yè)稅：三200三X5%三=10三萬元合營企三業(yè)按銷三售不動三產(chǎn)交納三營業(yè)稅三：100三0X5三%=5三0萬元③雙方三采取風(fēng)三險(xiǎn)共擔(dān)三、利潤三共享的三分配方三式:三免稅例4、三甲方以三土地所三有權(quán)1三000三0平方三米、乙三方以貨三幣資金三800三0萬元三投資成三立合營三企業(yè)，三采取“三利潤分三成、風(fēng)三險(xiǎn)公擔(dān)三”的分三配形式三。當(dāng)年三建成住三宅50三0套，三銷售4三00套三，每套三15萬三元。年三終，經(jīng)三董事會三決議，三甲方分三得住宅三5套，三乙方分三得8套甲方以三土地投三資，采三取利潤三分成、三風(fēng)險(xiǎn)共三擔(dān)的分三配形式三，不交三營業(yè)稅三。甲、三乙分得三住宅視三同銷售三，由合三營企業(yè)三交營業(yè)三稅：（40三0+5三+8）三X15三X5%三=30三9.7三5萬元8、固三定資產(chǎn)三處置的三定價(jià)技三巧免稅臨三界點(diǎn)銷三售價(jià)格三=原價(jià)三÷（1三—三稅率）例、某三公司欲三處理一三臺設(shè)備三，原價(jià)三200三萬，已三提折舊三18萬三，應(yīng)如三何定價(jià)解：臨三界點(diǎn)銷三售價(jià)格三=20三0÷（三1—三2%三）=2三04.三08萬三元原價(jià)三>處置三固定資三產(chǎn)定價(jià)三范圍>三1.0三204三×原價(jià)（固定三資產(chǎn)原三價(jià)）三（三定價(jià)系三數(shù)1.三020三4）（低收三益區(qū)）假設(shè)售三價(jià)為2三00萬三，企業(yè)三收益2三00萬三；假設(shè)三售價(jià)為三202三萬，應(yīng)三交增值三稅：3三.89三萬，企三業(yè)收益三為19三8.1三1萬；三假設(shè)售三價(jià)為2三10萬三，應(yīng)交三增值稅三4.0三4萬，三企業(yè)收三益為2三05.三96萬售價(jià)三≤三原價(jià)三毛利三為售價(jià)三；售價(jià)三＞三原價(jià)三毛三利=三售價(jià)三－三增值三稅額財(cái)稅[三200三2]0三29號三：納稅三人銷售三自己使三用過的三應(yīng)征消三費(fèi)稅的三機(jī)動車三、摩托三車、游三艇，售三價(jià)超過三原值的三，按4三%的征三收率減三半征收三增值稅三，售價(jià)三未超過三原值的三，免征三增值稅9、價(jià)三外費(fèi)用三的計(jì)算價(jià)外費(fèi)三用包括三向?qū)Ψ饺杖〉娜掷m(xù)費(fèi)三、基金三、集資三費(fèi)、代三收款項(xiàng)三、代墊三款項(xiàng)及三其他各三種性質(zhì)三的價(jià)外三收費(fèi)例、某三房地產(chǎn)三公司2三004三年取得三銷售收三入20三00萬三元，代三有關(guān)部三門收取三燃?xì)赓M(fèi)三、管道三費(fèi)、有三線電視三初裝費(fèi)三100三萬元，三預(yù)收房三款收入三300三萬元應(yīng)交營三業(yè)稅=三（20三00+三100三+30三0）X三5%=三120三萬元國稅發(fā)三[20三04]三69號三《關(guān)于三住房專三項(xiàng)維修三基金免三征營業(yè)三稅問題三的通知三》：開三發(fā)企業(yè)三代收的三住房專三項(xiàng)維修三基金免三征營業(yè)三稅《關(guān)于三物業(yè)管三理企業(yè)三代收費(fèi)三用是否三計(jì)征營三業(yè)稅的三問題的三通知》三（國稅三發(fā)[1三998三]21三7號）三規(guī)定，三物業(yè)管三理企業(yè)三代有關(guān)三部門收三取的水三費(fèi)電費(fèi)三、燃?xì)馊M(fèi)、維三修基金三、房租三的行為三，屬于三營業(yè)稅三“服務(wù)三業(yè)”稅三目中的三“代理三”業(yè)務(wù)三，因此三，不計(jì)三征營業(yè)三稅。（二）三營業(yè)收三入確認(rèn)三時(shí)間的三籌劃1、營三業(yè)稅計(jì)三稅營業(yè)三額的稅三前減除三：單位和三個(gè)人銷三售不動三產(chǎn)或轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三計(jì)稅營三業(yè)額的三計(jì)算：三包括購三置的資三產(chǎn)、抵三債資產(chǎn)財(cái)稅[三200三3]1三6號規(guī)三定：單三位和個(gè)三人銷售三或轉(zhuǎn)讓三其購置三的不動三產(chǎn)或受三讓的土三地使權(quán)三，以全三部收入三減去不三動產(chǎn)或三土地使三用權(quán)的三購置或三受讓原三價(jià)后的三余額為三營業(yè)額單位和三個(gè)人銷三售或轉(zhuǎn)三讓抵債三所得的三不動產(chǎn)三、土地三使用權(quán)三的，以三全部收三入減去三抵債時(shí)三該項(xiàng)不三動產(chǎn)或三土地使三用權(quán)作三價(jià)后的三余額為三營業(yè)額計(jì)稅營三業(yè)額=三全部收三入—購三置（受三讓）原三價(jià)或抵債三作價(jià)①保險(xiǎn)三業(yè)：計(jì)三稅營業(yè)三額=全三部保費(fèi)三收入－三分保保三費(fèi)②金融三企業(yè)買三賣金融三商品：三計(jì)稅營三業(yè)額=三賣出價(jià)三－買入三價(jià)③金融三企業(yè)受三托收款三：計(jì)稅三營業(yè)額三=全部三收入－三支付委三托方價(jià)三款④金融三企業(yè)融三資租賃三：計(jì)稅三營業(yè)額三=全部三價(jià)款－三租賃物三成本⑤勞務(wù)三公司營三業(yè)額：營業(yè)額三=三從用工三單位收三取的全三部價(jià)款三—三轉(zhuǎn)付三工資及三福利費(fèi)三—三代辦社三會保險(xiǎn)三—三代辦住三房公積三金—三代辦三報(bào)銷業(yè)三務(wù)費(fèi)⑥建筑三安裝、三通訊線三路工程三、輸送三管道工三程計(jì)稅三營業(yè)額三：計(jì)稅營三業(yè)額=三工程價(jià)三款－設(shè)三備價(jià)款財(cái)稅[三200三3]1三6號規(guī)三定：“三通信線三路工程三和輸送三管道工三程所使三用的電三纜、光三纜和構(gòu)三成工程三主體的三防腐管三段、管三件（彎三頭、三三通、絕三緣接頭三）、清三管器、三收發(fā)球三筒、機(jī)三泵、加三熱爐、三金屬容三器等物三品均屬三于設(shè)備三，其價(jià)三值不包三括在工三程的計(jì)三稅營業(yè)三額中。三其他建三筑安裝三工程的三計(jì)稅營三業(yè)額，三也不包三括設(shè)備三價(jià)款，三具體設(shè)三備名單三可由省三級地方三稅務(wù)機(jī)三關(guān)根據(jù)三各自實(shí)三際情況三列舉。三”⑦郵政三電信計(jì)三稅營業(yè)三額=全三部收入三－支付三給合作三方價(jià)款⑧運(yùn)輸三企業(yè)計(jì)三稅營業(yè)三額=全三部收入三－支付三給其他三運(yùn)輸企三業(yè)的運(yùn)三費(fèi)⑨旅游三企業(yè)計(jì)三稅營業(yè)三額=全三部旅游三收入－三代游客三支付的三房費(fèi)、三餐費(fèi)、三交通費(fèi)三、門票三費(fèi)、支三付給其三他旅游三企業(yè)的三旅游費(fèi)⑩廣告三代理業(yè)三計(jì)稅營三業(yè)額=三全部收三入－支三付的廣三告發(fā)布三費(fèi)⑾物業(yè)三企業(yè)計(jì)三稅營業(yè)三額=全三部收入三－代業(yè)三主（承三租者）三支付的水費(fèi)、三電費(fèi)、三燃?xì)赓M(fèi)三、房屋三租金關(guān)于營三業(yè)額減三除項(xiàng)目三的憑證①營三業(yè)額減三除項(xiàng)目三支付款三項(xiàng)發(fā)生三在境內(nèi)三的，該三減除項(xiàng)三目支付三款項(xiàng)憑三證必須三是發(fā)票三或合法三有效憑三證②營業(yè)三額減除三項(xiàng)目支三付款項(xiàng)三支付給三境外的三，該減三除項(xiàng)目三支付款三項(xiàng)憑證三必須是三外匯付三款憑證三、外方三公司的三簽收單三據(jù)或出三據(jù)的公三證證明討論：三計(jì)稅營三業(yè)額的三稅前扣三除是否三會引起三房地產(chǎn)三行業(yè)銷三售形式三的變化2、一三次性全三額收款三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品，“應(yīng)于實(shí)三際收取三價(jià)款或三取得了三索取價(jià)三款的憑三據(jù)（權(quán)三利）時(shí)三，確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)”三。3、分三期收款三銷售收三入的確三認(rèn)：“三應(yīng)按銷三售合同三或協(xié)議三約定付三款日期三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)。”例、某三房地產(chǎn)三開發(fā)公三司采用三分期收三款方式三銷售一三棟寫字三樓,售三價(jià)10三00萬三元，開三發(fā)成本三840三萬元，三合同約三定，售三樓款分三四次收三回，寫三字樓已三交付買三方，第三一期樓三款25三0萬已三存入銀三行。會計(jì)核三算操作三程序：三“一交三四分期三”（1）三將寫字三樓交付三買方借：分三期收款三開發(fā)產(chǎn)三品三8三40萬貸：開三發(fā)產(chǎn)品三8三40萬（2）三收到第三一期樓三款借：銀三行存款三2三50萬貸：主三營業(yè)務(wù)三收入三25三0萬（3）三開具發(fā)三票計(jì)算三營業(yè)稅借：主三營業(yè)務(wù)三稅金及三附加三1三2.5三萬貸：應(yīng)三交稅金三—應(yīng)交三營業(yè)稅三12.三5萬（4）三結(jié)轉(zhuǎn)成三本銷售成三本率三=8三40三/1三000三=三84%本期成三本=三250三X三84%三=三210三萬借：主三營業(yè)務(wù)三成本三210三萬貸：分三期收款三開發(fā)產(chǎn)三品三210三萬4、銀三行按揭三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品5、委三托代銷三銷售方三式的納三稅籌劃（1）三收取手三續(xù)費(fèi)方三式：稅法規(guī)三定：“三采取支三付手續(xù)三費(fèi)方式三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三的，應(yīng)三按實(shí)際三銷售額三于收到三代銷單三位代銷三清單時(shí)三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)”。增設(shè)三三個(gè)會計(jì)三科目：三委托代三銷開發(fā)三產(chǎn)品受托代三銷開發(fā)三產(chǎn)品代銷開三發(fā)產(chǎn)品三款委托方受托方購房人房產(chǎn)房產(chǎn)發(fā)票收費(fèi)例：甲三房地產(chǎn)三公司將三一棟已三建好的三住宅樓三委托乙三公司代三銷，面三積50三00平三方米，三單位售三價(jià)每平三米30三00元三，成本三價(jià)每平三方米2三500三元，截三止2月三已售房三150三0平方三米，乙三公司已三將代銷三清單送三甲公司三，手續(xù)三費(fèi)按2三%支付甲公司三會計(jì)處三理：A、將三樓交予三受托方借：委三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三1三250三000三0貸：開三發(fā)產(chǎn)品三125三000三00B、收三到受托三方代銷三清單，三對購房三人開具三發(fā)票借、應(yīng)三收帳款三—乙公三司三45三000三00貸：主三營業(yè)務(wù)三收入三450三000三0借：主三營業(yè)務(wù)三稅金及三附加三22三500三0貸：應(yīng)三交稅金三—應(yīng)交三營業(yè)稅三225三000C、計(jì)三提手續(xù)三費(fèi)借：營三業(yè)費(fèi)用三90三000貸：應(yīng)三收帳款三—乙公三司三90三000D、結(jié)三轉(zhuǎn)成本借：主三營業(yè)務(wù)三成本三37三500三00三（三250三0X1三500三）貸：委三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三3三750三000乙公司三會計(jì)處三理：A、受三托代銷三住宅樓借：受三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三150三000三00貸、代三銷開發(fā)三產(chǎn)品款三150三000三00B、本三月售樓三150三0平方三米借：銀三行存款三450三000三0貸：應(yīng)三付帳款三—甲三公司三450三000三0C、轉(zhuǎn)三銷代銷三開發(fā)產(chǎn)三品款借：代三銷開發(fā)三產(chǎn)品款三450三000三0貸、受三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三4三500三000D、計(jì)三提手續(xù)三費(fèi)，對三甲開具三發(fā)票借：應(yīng)三付帳款三—甲公三司三900三00貸：主三營業(yè)務(wù)三收入三9三000三0E、計(jì)三提稅金三，按5三%計(jì)算三營業(yè)稅借：主三營業(yè)務(wù)三稅金及三附加三450三0貸：應(yīng)三交稅金三—應(yīng)交三營業(yè)稅三4三500（2）三視同買三斷方式三：是由委三托方和三受托方三簽訂協(xié)三議，委三托方按三協(xié)議價(jià)三收取代三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三價(jià)款，三實(shí)際售三價(jià)由受三托方自三定，實(shí)三際售價(jià)三與協(xié)議三價(jià)之間三的差額三歸受托三方所有討論題三:為什么三房地產(chǎn)三企業(yè)可三以采用三視同買三斷方式三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三?例、接三上例，三假設(shè)甲三與乙的三協(xié)議價(jià)三仍是每三平方米三300三0元，三乙公司三對外售三價(jià)每平三方米3三200三元，乙三公司收三入為銷三售差價(jià)三，其他三條件不三變甲公司三會計(jì)處三理A、按三協(xié)議價(jià)三將住宅三樓委托三乙公司三代銷借：委三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三125三000三00貸：開三發(fā)產(chǎn)品三125三000三00B、收三到代銷三清單，三對乙開三具發(fā)票借：應(yīng)三收帳款三450三000三0貸：主三營業(yè)務(wù)三收入三45三000三00借：主三營業(yè)務(wù)三稅金及三附加三225三000貸：應(yīng)三交稅金三—應(yīng)交三營業(yè)稅三22三500三0C、結(jié)三轉(zhuǎn)成本借：主三營業(yè)務(wù)三成本三37三500三00貸：委三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三37三500三00乙公司三會計(jì)處三理A、受三托代銷三住宅樓借：受三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三1三500三000三0貸：代三銷開發(fā)三產(chǎn)品款三150三000三00B、售三樓15三00平三方米（三直接對三購房人三開發(fā)票三）借：銀三行存款三480三000三0貸：主三營業(yè)務(wù)三收入三48三000三00借：主三營業(yè)務(wù)三稅金及三附加三15三000三（48三0-三450三）X5三%貸：應(yīng)三交稅金三—應(yīng)交三營業(yè)稅三15三000C、收三到甲發(fā)三票，結(jié)三轉(zhuǎn)成本三：借：代三銷開發(fā)三產(chǎn)品款三450三000三0貸：應(yīng)三付帳款三—甲三4三500三000借：主三營業(yè)務(wù)三成本三450三000三0貸：受三托代銷三開發(fā)產(chǎn)三品三4三500三000乙公司三毛利：三300三000三—15三000三=28三500三0（3）三采取基三價(jià)（保三底價(jià)）三并實(shí)行三超過基三價(jià)雙方三分成方三式委托銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的受托方三對購房三人開具三發(fā)票、三委托方三對受托三方開具三發(fā)票受托方三發(fā)票：三發(fā)票三金額=三基價(jià)＋三超基價(jià)三全額計(jì)稅營三業(yè)額=三發(fā)票金三額—委三托方發(fā)三票金額委托方三發(fā)票金三額=計(jì)三稅營業(yè)三額=基價(jià)三＋超基三價(jià)分成（4）三采取包三銷方式三委托銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的納稅籌三劃要點(diǎn)三：注意三營業(yè)稅三計(jì)稅營三業(yè)額的三稅前減三除，避三免誤繳三稅（5）三委托銷三售結(jié)算三期應(yīng)按三月或按三季，在三合同中三明確代銷清三單主要三內(nèi)容：三開發(fā)產(chǎn)三品的名三稱、地三理位置三、編號三、數(shù)量三、單價(jià)三、金額三、手續(xù)三費(fèi)等討論題三：財(cái)稅[三200三3]1三6號文三件對營三業(yè)稅計(jì)三稅營業(yè)三額稅前三減除的三規(guī)定，三引起房三地產(chǎn)企三業(yè)銷售三方式的三變化，三增加了三視同買三斷方式三、包銷三方式、三基價(jià)加三超基價(jià)三分成方三式等，三這種銷三售方式三的變化三是否會三引起公三司治理三結(jié)構(gòu)的三改革？6、配三比原則三在營業(yè)三收入中三的應(yīng)用三：財(cái)稅[三200三3]1三6號文三的規(guī)定三：“已三交納過三營業(yè)稅三的預(yù)收三性質(zhì)的三價(jià)款逐三期轉(zhuǎn)為三營業(yè)收三入時(shí)，三允許從三營業(yè)額三中扣減三”會計(jì)制三度規(guī)定三：包括三在商品三售價(jià)內(nèi)三的服務(wù)三費(fèi)，應(yīng)三在商品三銷售實(shí)三現(xiàn)時(shí)按三售價(jià)扣三除該項(xiàng)三服務(wù)費(fèi)三后的余三額為商三品銷售三收入，三服務(wù)費(fèi)三遞延至三提供服三務(wù)的期三間內(nèi)確三認(rèn)為收三入。規(guī)三定了“三遞延收三益”三過渡性三科目例：甲三房地產(chǎn)三公司向三乙公司三出租一三套待售三商品房三，租賃三期限為三五年，三一次性三收租金三100三000三元，合三同規(guī)定三甲公司三還要提三供簡單三裝修，三已知裝三修費(fèi)2三000三0元，三該商品三房每年三提取折三舊費(fèi)6三000三元成本收三入率=三100三000三/（2三000三0+6三000三X5）三=20三0%房屋裝三修收入三=20三000三X20三0%=三400三00元每年租三金費(fèi)收三入=6三000三X20三0%=三120三00元（1）三收款時(shí)三會計(jì)分三錄：借：銀三行存款三10三000三0貸：主三營業(yè)務(wù)三收入三400三00遞延收三益三60三000借：主三營業(yè)務(wù)三稅金及三附加三50三00貸：應(yīng)三交稅金三—應(yīng)交三營業(yè)稅三5三000（2）三結(jié)轉(zhuǎn)成三本：借：主三營業(yè)務(wù)三成本三2三000三0貸：開三發(fā)成本三200三00（3）三每年計(jì)三提折舊三時(shí)：借：遞三延收益三12三000貸：主三營業(yè)務(wù)三收入三1三200三0借：主三營業(yè)務(wù)三成本三60三00貸：出三租開發(fā)三產(chǎn)品—三出租產(chǎn)三品攤銷三600三07、先三出租再三出售開三發(fā)產(chǎn)品三的納稅三籌劃（1）三國稅發(fā)三[20三03]三45號三文規(guī)定三：企業(yè)三對租賃三資產(chǎn)進(jìn)三行稅務(wù)三處理時(shí)三，應(yīng)按三《企業(yè)三會計(jì)制三度》正三確區(qū)分三融資租三賃和經(jīng)三營租賃國稅發(fā)三[20三03]三83號三文規(guī)定三：“將三待售開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)作經(jīng)三營性資三產(chǎn)，先三以經(jīng)營三性租賃三方式租三出或以三融資租三賃方式三租出以三后再出三售的，三租賃期三間取得三的價(jià)款三應(yīng)按租三金確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)，三出售時(shí)三再按銷三售資產(chǎn)三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)”“將待三銷開發(fā)三產(chǎn)品以三臨時(shí)租三賃方式三租出的三，租賃三期間取三得的價(jià)三款應(yīng)按三租金確三認(rèn)收入三的實(shí)現(xiàn)三，出售三時(shí)再按三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)?！眹惏l(fā)三[20三03]三83號三文又規(guī)三定“將三開發(fā)產(chǎn)三品轉(zhuǎn)作三經(jīng)營性三資產(chǎn)”三視同銷三售行為三確認(rèn)收三入按稅法三規(guī)定:開發(fā)產(chǎn)三品出租三可劃分三為融資三租賃、三經(jīng)營租三賃和臨三時(shí)性租三賃,作三為融資三租賃、三經(jīng)營租三賃的開三發(fā)產(chǎn)品三應(yīng)轉(zhuǎn)做三經(jīng)營性三資產(chǎn)，三視同銷三售；臨三時(shí)租賃三不轉(zhuǎn)經(jīng)三營性資三產(chǎn)經(jīng)營租三賃租賃三融三資租賃臨時(shí)租三賃三不轉(zhuǎn)經(jīng)三營性資三產(chǎn)，不三交稅。（1）三經(jīng)營性三租賃的三會計(jì)核三算：“出租三開發(fā)產(chǎn)三品”設(shè)三二級科三目：出三租產(chǎn)品三、出租三產(chǎn)品攤?cè)N。①將開三發(fā)產(chǎn)品三出租時(shí)借：出三租開發(fā)三產(chǎn)品—三出租產(chǎn)三品（三原價(jià)）貸：開三發(fā)產(chǎn)品視同銷三售，計(jì)三稅。②出租三開發(fā)產(chǎn)三品收取三租金,三計(jì)提折三舊；借：銀三行存款貸：主三營業(yè)務(wù)三收入借：主三營業(yè)務(wù)三成本貸：出三租開發(fā)三產(chǎn)品—三出租產(chǎn)三品攤銷三（累三計(jì)折舊三）③出售三出租開三發(fā)產(chǎn)品三,結(jié)轉(zhuǎn)三成本：借：銀三行存款貸：主三營業(yè)務(wù)三收入借：主三營業(yè)務(wù)三成本出租開三發(fā)產(chǎn)品三—出租三產(chǎn)品攤?cè)N貸：出三租開發(fā)三產(chǎn)品—三出租產(chǎn)三品（2）三融資租三賃承租三人的帳三務(wù)處理三：融資租三賃租入三固定資三產(chǎn)的入三帳價(jià)值三：租賃三開始日三固定資三產(chǎn)的原三帳面價(jià)三值與最三低租賃三付款額三的現(xiàn)值三兩者較三低者作三為入帳三價(jià)值最低租三賃付款三額：在三租賃期三內(nèi)，承三租人應(yīng)三支付或三可能被三要求支三付的各三種款項(xiàng)三（不包三括或有三租金和三履約成三本），三加上由三承租人三或與其三有關(guān)的三第三方三擔(dān)保的三資產(chǎn)余三額（3）三出租人三營業(yè)收三入的確三認(rèn)，出三租貨物三的實(shí)際三成本，三會計(jì)科三目為“三融資租三賃資產(chǎn)三”包括三購建租三賃資產(chǎn)三的購入三價(jià)、關(guān)三稅、增三值稅、三運(yùn)雜費(fèi)三，保險(xiǎn)三費(fèi)、安三裝費(fèi)和三借款利三息上述有三關(guān)概念三的關(guān)系三如下：租金總?cè)~+支三付廉價(jià)三購買選三擇權(quán)的三金額或擔(dān)保三的租賃三資產(chǎn)余三額↓最低租三賃付款三額↓最低租三賃付款三額三--三最低三租賃付三款額現(xiàn)三值三=三承租人三的未確三認(rèn)融資三費(fèi)用≈出租三資產(chǎn)的三帳面價(jià)三值A(chǔ)=1三0萬元三；I三=5%三；t三=5三年；F三1=三0.三1萬元三；F2三=5三萬元。年金現(xiàn)三值公式三：[三P/A三，i，三t]三=三4.三329三477一次支三付現(xiàn)值三公式：三[P三/F，三i，t三]三=O三.78三352三6最低付三款額=三10三000三0X三5三+1三000三=三501三000三元；最低付三款額現(xiàn)三值=三100三000三X4.三329三47+三100三0X0三.78三352三6=三43三373三1元未確認(rèn)三融資費(fèi)三用=5三010三00—三433三731三=三672三69元（1）三租賃開三始日借：固三定資產(chǎn)三—融資三租入固三定資產(chǎn)三43三373三1未確認(rèn)三融資費(fèi)三用三672三69貸：長三期應(yīng)付三款—應(yīng)三付融資三租賃款三5三010三00（2）三支付租三賃費(fèi)時(shí)借：長三期應(yīng)付三款—應(yīng)三付融資三租賃款三100三000貸：銀三行存款三1三000三00（3）三分?jǐn)偽慈_認(rèn)融三資費(fèi)用借：財(cái)三務(wù)費(fèi)用三—利息三支出三134三54貸：未三確認(rèn)融三資費(fèi)用三134三54最低租三賃收款三額=最三低租賃三付款額最低租三賃收款三額+未三擔(dān)保余三額租賃投三資總額三—租賃三投資總?cè)~的現(xiàn)三值=未三實(shí)現(xiàn)融三資收益租賃開三始日租三賃資產(chǎn)三的原帳三面價(jià)值融資收三入就是三融資租三賃的營三業(yè)收入三，按此三計(jì)算繳三納營業(yè)三稅國稅函三[20三00]三514三號《關(guān)三于融資三租賃業(yè)三務(wù)征收三流轉(zhuǎn)稅三問題的三通知》三，對未三經(jīng)中國三人民銀三行批準(zhǔn)三的“其三他單位三從事融三資租賃三業(yè)務(wù)，三租賃的三貨物的三所有權(quán)三轉(zhuǎn)讓給三承租方三，征收三增值稅三，不征三收營業(yè)三稅；租三賃的貨三物的所三有權(quán)未三轉(zhuǎn)讓給三承租方三，征收三營業(yè)稅三，不征三收增值三稅（3）三出租人三營業(yè)收三入的確三認(rèn)及帳三務(wù)處理三：全部營三業(yè)收入三=最低三租賃收三款額—三租賃資三產(chǎn)成本本期營三業(yè)收入三=全部三營業(yè)收三入X（三本期天三數(shù)/三租三賃期總?cè)鞌?shù)）例、甲三公司是三未經(jīng)中三國人民三銀行批三準(zhǔn)的租三賃公司三，20三02年三1月，三應(yīng)乙公三司要求三，為其三購置一三臺大型三設(shè)備，三購價(jià)5三00萬三元，增三值稅額三85萬三元，該三設(shè)備預(yù)三計(jì)使用三年限1三0年方案1三、租期三10年三，年租三金10三0萬元三，租賃三期滿，三設(shè)備所三有權(quán)轉(zhuǎn)三給乙公三司甲應(yīng)交三增值稅三=10三00÷三117三%X1三7%—三85=三60.三3萬元城建稅三及教育三費(fèi)附加三=60三。3X三10%三=6.三03萬三元印花稅三：0.三3萬元甲公司三獲利=三100三0三÷1三17%三—5三00三—6三.03三—三0.3三=三34三8.3三7萬元方案2三、租期三8年，三年租金三100三萬元，三租賃期三滿，設(shè)三備由甲三公司收三回，乙三公司擔(dān)三保余額三200三萬元甲公司三應(yīng)交營三業(yè)稅=三（80三0+2三00—三585三）X5三%=2三0.7三5萬元城建稅三及教育三費(fèi)附加三=20三。75三X10三%=2三.08三萬元印