房地產(chǎn)投資環(huán)境多媒體文件

第二章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)投資活動(dòng)進(jìn)行之前的分析論證過程。房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析意義和作用

1、為投資者指示投資方向2、為投資者提供運(yùn)作方式3、確定投資收益4、為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法

房地產(chǎn)投資分析的原則客觀性策劃性全面性責(zé)任性房地產(chǎn)投資環(huán)境分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期借貸利率稅金及其他收費(fèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)周期處于頂峰的----房地產(chǎn)泡沫泡沫經(jīng)濟(jì)的含義:泡沫經(jīng)濟(jì)是基于預(yù)期和投機(jī)而出現(xiàn)的價(jià)格劇烈波動(dòng)。股票和房地產(chǎn)等是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，快速致富和從眾行為是泡沫經(jīng)濟(jì)的社會(huì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購(gòu)置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。在“巔峰”時(shí)期，黃金地段寫字樓曾開出20萬港元/平方米的“天價(jià)”，豪宅10萬元/平方米不止，一手“樓花”開售頭次轉(zhuǎn)手要價(jià)達(dá)到10萬元。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月送交土地注冊(cè)處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個(gè)月的16124宗也增加了五成多。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴(yán)重的泡沫。而正是這一階段，20萬后來淪為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”的中產(chǎn)市民接過了房產(chǎn)高價(jià)的“接力棒”。1997年10月，東南亞金融危機(jī)刺破了香港房地產(chǎn)這個(gè)巨大的泡沫，更驚醒了無數(shù)投資者的發(fā)財(cái)美夢(mèng)。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富慘況的區(qū)域之一。其樓價(jià)從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以來香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過60%20多萬個(gè)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”中央和香港特區(qū)政府陷入困境香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

(1997年7月為100)12月16日，被國(guó)務(wù)院任命為香港特別行政區(qū)第一任行政長(zhǎng)官，并于1997年7月1日就職，成為香港特別行政區(qū)首位行政長(zhǎng)官，任期為5年。2002年2月28日，在無對(duì)手的情況下董建華當(dāng)選連任特首；同年3月4日，獲中央人民政府正式委任為第二任行政長(zhǎng)官，任期由2002年7月1日開始。2005年3月10日，董建華在香港宣布，他已正式向中央政府提出辭去香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官職務(wù)。董建華房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治難題董建華上任之初，正是香港樓價(jià)瘋狂飆升之時(shí)，民眾要求平抑樓價(jià)，董特首也認(rèn)為樓價(jià)高企是窒礙香港競(jìng)爭(zhēng)力的“罪魁禍?zhǔn)住?。董特首施政的第一炮，就是推出“八萬五”建屋大計(jì)，宣布每年興建85000單位的目標(biāo)，目的是將樓價(jià)降至香港市民所能夠負(fù)擔(dān)的水平。政策一出，香港住宅市場(chǎng)立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一片凄風(fēng)慘雨，樓價(jià)下挫二至三成，要求取消"八萬五"建房目標(biāo)的呼聲趁勢(shì)而起。反對(duì)者指責(zé)董建華提出"八萬五"是共產(chǎn)主義烏托邦，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由運(yùn)作，如果香港經(jīng)濟(jì)的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也將被拖垮，百業(yè)蕭條，"濟(jì)貧"變成"齊貧"。香港經(jīng)濟(jì)問題成為中國(guó)政治問題日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟(jì)輝煌從20世紀(jì)80年代開始到90年代初，日本城市土地價(jià)格的過度增長(zhǎng)形成了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，泡沫破滅和消散的過程對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊十分沉重。到2006年初，全國(guó)地價(jià)水平比歷史最高水平下降了60%，全國(guó)土地資產(chǎn)總值縮水56%，損失的土地價(jià)值總額達(dá)1530萬億日元，相當(dāng)于日本股市市值最高點(diǎn)（1989年）的2.5倍。地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融困難已經(jīng)使日本經(jīng)濟(jì)陷入了困境，市場(chǎng)萎縮，政治動(dòng)蕩，至今毫無起色。日本六大都市土地價(jià)格指數(shù)變化趨勢(shì)2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境概述投資與投資環(huán)境一般所說的投資環(huán)境是指直接投資的環(huán)境。直接投資是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的某居民投資購(gòu)買或設(shè)立在另一經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的企業(yè)，兼并對(duì)該企業(yè)有持久利益或在管理方面具有相當(dāng)程度的影響力和控制權(quán)；投資決策包括宏觀和微觀兩個(gè)層次。其中微觀投資決策是單個(gè)投資者或單個(gè)投資項(xiàng)目的決策，其基本問題是如何使單個(gè)投資者或單個(gè)項(xiàng)目在投資額一定的條件下，獲得最大的投資收益。這就需要著重考察社會(huì)消費(fèi)水平結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物價(jià)和市場(chǎng)利息率等因素對(duì)投資者個(gè)人或單個(gè)項(xiàng)目的影響和制約，即投資環(huán)境。投資環(huán)境：是指擬投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市和街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性等基本特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則一）客觀性原則二）全面性原則三）比較性原則四）預(yù)測(cè)性原則房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的含義以外部環(huán)境為對(duì)象，從構(gòu)成環(huán)境的各種因素入手，定量與定性相結(jié)合，綜合系統(tǒng)地分析環(huán)境的構(gòu)成、變化的規(guī)律以及研究對(duì)象與環(huán)境之間的相互作用，從而對(duì)環(huán)境的發(fā)展水平、費(fèi)用效益以及協(xié)調(diào)發(fā)展等方面作出客觀的評(píng)價(jià)，為實(shí)際的決策或應(yīng)用提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征1、系統(tǒng)性2、動(dòng)態(tài)性3、主導(dǎo)性4、地區(qū)差異性房地產(chǎn)三投資環(huán)三境的分三類一）按三表現(xiàn)形三態(tài)分類1、硬三環(huán)境：三影響項(xiàng)三目投資三的各種三外部物三質(zhì)條件2、軟三環(huán)境：三影響項(xiàng)三目投資三的各種三社會(huì)經(jīng)三濟(jì)文化三條件二）按三層次分三類1、宏三觀投資三環(huán)境：三國(guó)家投三資環(huán)境2、中三觀投資三環(huán)境：三地區(qū)、三行業(yè)投三資環(huán)境3、微三觀投資三環(huán)境：三地塊周三邊及地三塊投資三環(huán)境三）按三研究角三度分類1、地三區(qū)環(huán)境2、產(chǎn)三業(yè)環(huán)境房地產(chǎn)三投資環(huán)三境的構(gòu)三成要素一）政三治環(huán)境三因素二）經(jīng)三濟(jì)環(huán)境三因素三）社三會(huì)環(huán)境三因素四）文三化環(huán)境三因素五）法三律環(huán)境三因素六）自三然環(huán)境三因素七）基三礎(chǔ)設(shè)施三環(huán)境因三素主要包三括以下三七個(gè)方三面：1）土三地：如三供應(yīng)數(shù)三量、位三置、價(jià)三格和開三發(fā)程度三等；2）資三金：如三銀行為三開發(fā)者三提供信三貸的狀三況；3）物三資：如三建筑材三料、設(shè)三備的供三應(yīng)和價(jià)三格等；4）人三員：如三工人、三技術(shù)人三員的數(shù)三量與質(zhì)三量，工三資水平三等；5）稅三收的影三響：如三稅種和三稅率；6）管三理與服三務(wù)：7）廠三商權(quán)益三的保障三：包括三產(chǎn)權(quán)的三保障和三實(shí)際收三益的保三障等。房地產(chǎn)三投資環(huán)三境的具三體因素投資與三房地產(chǎn)三投資的三含義投資廣義：三指人們?nèi)囊环N三有目的三的經(jīng)濟(jì)三行為狹義：三為了獲三得可能的未來收益而三做出的確定的現(xiàn)值的犧牲基本要三素主體客體目標(biāo)營(yíng)利性三目標(biāo)是三投資的三動(dòng)力源方式房地產(chǎn)三投資：三經(jīng)濟(jì)體三以獲得三未來的三房地產(chǎn)三資產(chǎn)增三值或收三益為目三的，預(yù)三先墊付三一定數(shù)三量的貨三幣與實(shí)三物，直三接或間三接地從三事或參三與房地三產(chǎn)開發(fā)三經(jīng)營(yíng)活三動(dòng)的經(jīng)三濟(jì)行為三。房地產(chǎn)三投資類三型1、多樣性。房地三產(chǎn)投資三環(huán)境因三素眾多三，并且三每個(gè)因三素對(duì)房三地產(chǎn)投三資項(xiàng)目三的影響三效果和三作用方三式都存三在差異三。2、系統(tǒng)性。房地三產(chǎn)投資三環(huán)境的三系統(tǒng)性三指房地三產(chǎn)投資三環(huán)境因三素之間三是相互三影響、三相互制三約，存三在內(nèi)在三的邏輯三聯(lián)系。3、動(dòng)態(tài)性。房地三產(chǎn)投資三環(huán)境的三動(dòng)態(tài)性三指的是三眾多的三投資環(huán)三境因素三是可變?nèi)?，并三在?dòng)態(tài)三變化過三程中相三互依賴三。房地產(chǎn)三投資環(huán)三境的特三點(diǎn)房地產(chǎn)三投資無三形收益三的主要三表現(xiàn)投資者三追求的三是心理三享受許多公三司花大三筆資金三用在辦三公樓的三選址、三設(shè)計(jì)、三建造和三裝修上三，其目三的就是三心理享三受，就三是無形三收益房地產(chǎn)三投資者三在投資三開發(fā)房三地產(chǎn)時(shí)三，必須三對(duì)顏色三，尤其三是流行三色，進(jìn)三行深入三研究房地產(chǎn)三購(gòu)買者三都喜歡三“風(fēng)水三”好的三建筑物進(jìn)住豪三華高層三公寓，三是提高三個(gè)人地三位的最三有效方三法之一建筑北三面有連三續(xù)高山三群峰為三屏障，三左右有三低嶺崗三峰，面三前有池三塘或河三流轉(zhuǎn)經(jīng)三過，水三前又有三遠(yuǎn)山近三丘的朝三對(duì)呼應(yīng)三。北面三為山，三西面為三路，東三面為河三流，南三面為池三。住宅三背靠山三朝南，三宅前要三有河流三環(huán)抱住三宅，這三樣，形三成典型三的“山三環(huán)水抱三”。楊瀾訪三貝聿銘三談建筑三風(fēng)水楊：貝三老，您三相信建三筑風(fēng)水三嗎？三貝三：建筑三師都相三信建筑三風(fēng)水的三。不是三迷信的三建筑風(fēng)三水，建三筑風(fēng)水三有好幾三種，比三如說三我們建三筑要擺三房子，三要背山三傍水，三這也是三建筑風(fēng)三水。我三覺得建三筑風(fēng)水三我們應(yīng)三該相信三的，可三是建筑三風(fēng)水如三果弄得三太過分三一點(diǎn)，三那就變?nèi)擅孕湃?，這三個(gè)我反三對(duì)。三楊三：您在三香港設(shè)三計(jì)的中三銀大廈三，被很三多香港三人認(rèn)為三是不吉三利的建三筑風(fēng)水三，三他們說三這座大三廈像個(gè)三三棱的三刀。旁三邊的居三民都裝三反光鏡三，說要三把這個(gè)三刀光擋三回去。三還有匯三豐銀行三上面，三好像架三了個(gè)水三泥的機(jī)三關(guān)槍。三最有意三思的是三：因?yàn)槿幸粋€(gè)三鋒面是三對(duì)著港三督府的三，港督三府一開三始種柳三樹來?yè)跞?，后來三柳樹也三死了一三次，然三后再種三上柳樹三。您對(duì)三這一切三覺得很三好笑嗎三？三貝：三當(dāng)時(shí)不三是笑話三，報(bào)紙三還攻擊三我。但三是我對(duì)三當(dāng)時(shí)的三港督衛(wèi)三奕信和三他的夫三人說，三誰(shuí)叫你三們把香三港的地三價(jià)抬得三那么高三？我只三有這么三一小塊三地，當(dāng)三然只有三往高處三造。楊：但三是人們?nèi)f您也三吸收了三建筑風(fēng)三水的一三些說法三，比如三您一開三始在香三港設(shè)計(jì)三中銀大三廈的時(shí)三候，曾三經(jīng)設(shè)計(jì)三過有一三股泉水三，是從三后門進(jìn)三去前門三出來三，后來三人家說三水就是三財(cái)，您三這樣就三破財(cái)了三。您是三不是取三消了這三樣的想三法？三貝三：有是三有，懂三建筑風(fēng)三水的人三說得也三很對(duì)，三我用水三，這個(gè)三高樓兩三旁都有三水下來三的，我三接受這三一點(diǎn)。三這個(gè)水三是源，三是財(cái)源三，所以三水到了三下面變?nèi)梢粋€(gè)三池子。三池子養(yǎng)三魚，中三國(guó)人認(rèn)三為就把三財(cái)給蓄三住了，三有點(diǎn)地三方我信三的我就三做。香港中三銀大廈匯豐銀三行2.2三房地產(chǎn)三投資環(huán)三境分析三的特點(diǎn)三與構(gòu)成三要素房地產(chǎn)三投資環(huán)三境分析三的特點(diǎn)房地產(chǎn)三投資環(huán)三境實(shí)際三上是影三響房地三產(chǎn)投資三效果的三一系列三因素所三構(gòu)成的三一個(gè)外三部環(huán)境三。其中三區(qū)位分三析是分三析的核三心點(diǎn)。在房地三產(chǎn)投資三環(huán)境的三分析中三，區(qū)域科三學(xué)已成為三房地產(chǎn)三投資環(huán)三境分析三的強(qiáng)有三力的理三論背景三。在此三理論背三景下，三房地產(chǎn)三投資環(huán)三境體現(xiàn)三出有序三的結(jié)構(gòu)三，這種三結(jié)構(gòu)決三定了區(qū)三域投資三的投向三、布局三、總量三，同時(shí)三投資的三流入又三在不斷三完善區(qū)三域的投三資環(huán)境三，體現(xiàn)三了投資三和投資三環(huán)境客三體之間三相互影三響、相三互作用三的動(dòng)態(tài)三關(guān)系。三這種互三動(dòng)關(guān)系三的研究三，不但三可以滿三足投資三主體獲三取利潤(rùn)三的動(dòng)機(jī)三，還可三以為受三資地區(qū)三吸引有三利于區(qū)三域發(fā)展三的資金三、形成三“投入三－產(chǎn)出三”的良三性循環(huán)三。房地產(chǎn)三投資環(huán)三境分析三的構(gòu)成三要素投資環(huán)三境具有三系統(tǒng)性三的特征三，因而三表現(xiàn)出三與此相三關(guān)的層三次特征三。我們?nèi)梢园慈諏哟稳叩蛯⑷顿Y環(huán)三境區(qū)分三為宏觀三投資環(huán)三境和地三域投資三環(huán)境兩三大部分三。1、投三資環(huán)境三宏觀要三素分析在宏觀三環(huán)境影三響因素三中，投三資商必三須監(jiān)測(cè)三六個(gè)主三要的因三素，即三人口統(tǒng)三計(jì)因素三、經(jīng)濟(jì)三因素、三自然因三素、技三術(shù)因素三、政治三因素和三文化因三素。對(duì)三房地產(chǎn)三投資而三言，人三口統(tǒng)計(jì)三因素、三經(jīng)濟(jì)因三素、房三地產(chǎn)金三融與產(chǎn)三業(yè)政策三是影響三宏觀投三資環(huán)境三的主要三因素，三其它影三響因素三應(yīng)根據(jù)三項(xiàng)目的三具體情三況適當(dāng)三增減。三通過對(duì)三宏觀環(huán)三境的分三析，有三利于投三資商選三擇投資三時(shí)機(jī)、三投資區(qū)三域、投三資規(guī)模三及物業(yè)三類型、三檔次等三。2、區(qū)三域性投三資環(huán)境三因素分三析區(qū)域性三因素分三析，即三中觀層三次的投三資環(huán)境三分析。三應(yīng)該從三六個(gè)方三面分析三區(qū)域性三因素。①地區(qū)三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展水平②地區(qū)三產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)和發(fā)三展政策③地區(qū)三發(fā)展戰(zhàn)三略④地區(qū)三人口因三素⑤地區(qū)三自然環(huán)三境因素⑥地區(qū)三基礎(chǔ)設(shè)三施環(huán)境2.3三房地產(chǎn)三投資環(huán)三境分析三方法層次分三析法建三模一問三題的提三出日常生三活中有三許多決三策問題三。決策三是指在三面臨多三種方案時(shí)三需要依三據(jù)一定三的標(biāo)準(zhǔn)三選擇某三一種方三案。例1三購(gòu)物買鋼筆三，一般三要依據(jù)三質(zhì)量、三顏色、三實(shí)用性三、價(jià)格三、外形等三方面的三因素選三擇某一三支鋼筆三。買飯，三則要依三據(jù)色、三香、味三、價(jià)格三等方面三的因素三選擇某種三飯菜。例2三旅游假期旅三游，是三去風(fēng)光三秀麗的三蘇州，三還是去三迷人的三北戴河，三或者是三去山水三甲天下三的桂林三，一般三會(huì)依據(jù)三景色、費(fèi)用、三食宿條三件、旅三途等因三素選擇三去哪個(gè)三地方。例3三擇業(yè)面臨畢三業(yè)，可三能有高三校、科三研單位三、企業(yè)三等單位三可以去選擇，三一般依三據(jù)工作三環(huán)境、三工資待三遇、發(fā)三展前途三、住房三條件等因三素?fù)駱I(yè)三。例4三科研課三題的選三擇由于經(jīng)三費(fèi)等因三素，有三時(shí)不能三同時(shí)開三展幾個(gè)三課題，三一般依據(jù)課題三的可行三性、應(yīng)三用價(jià)值三、理論三價(jià)值、三被培養(yǎng)三人才等三因素進(jìn)行選三題。面臨各三種各樣三的方案三，要進(jìn)三行比較三、判斷三、評(píng)價(jià)三、最后作出決三策。這三個(gè)過程三主觀因三素占有三相當(dāng)?shù)娜戎亟o三用數(shù)學(xué)三方法解決問三題帶來三不便。T.L三.sa三aty等人2三0世紀(jì)三在七十三年代提三出了一種能三有效處三理這類三問題的三實(shí)用方三法。層次分三析法（An三aly三tic三al三Hie三rar三chy三P三roc三ess三,A三HP)這是一三種定性三和定量三相結(jié)合三的、系三統(tǒng)化的三、層次三化的分三析方法三。過去研三究自然三和社會(huì)三現(xiàn)象主三要有機(jī)理分三析法和三統(tǒng)計(jì)分三析法兩種方法三，前者三用經(jīng)典的三數(shù)學(xué)工具分三析現(xiàn)象三的因果三關(guān)系，三后者以隨機(jī)數(shù)三學(xué)為工具三，通過三大量的三觀察數(shù)三據(jù)尋求三統(tǒng)計(jì)規(guī)三律。近年發(fā)展三的系統(tǒng)三分析是三又一種三方法，三而層次分三析法是系統(tǒng)三分析的數(shù)學(xué)三工具之三一。層次分三析法的三基本思三路：與人們?nèi)龑?duì)某一三復(fù)雜決三策問題三的思維三、判斷三過程大三體一致三。選擇鋼三筆質(zhì)量、三顏色、三價(jià)格、三外形、三實(shí)用鋼筆1三、鋼筆三2、鋼三筆3、三鋼筆4質(zhì)量、三顏色、三價(jià)格、三外形、三實(shí)用進(jìn)三行排序?qū)⒏鱾€(gè)三鋼筆的三質(zhì)量、三顏色、三價(jià)格、三外形、三實(shí)用進(jìn)三行排序經(jīng)綜合三分析決三定買哪三支鋼筆1.建三立層次三結(jié)構(gòu)模三型首先要三將所包三含的因三素分組三，每一三組作為三一個(gè)層三次，按三照最高三層、若三干有關(guān)三的中間三層和最三低層的三形式排三列起來三。對(duì)于三決策問三題，通三常可以三將其劃三分成層次結(jié)三構(gòu)模型。最高層三：表示解三決問題三的目的三，即應(yīng)三用AH三P所要三達(dá)到的三目標(biāo)。中間層三：它表示三采用某三種措施三和政策三來實(shí)現(xiàn)三預(yù)定目三標(biāo)所涉三及的中三間環(huán)節(jié)三，一般三又分為三策略層三、約束三層、準(zhǔn)三則層等三。最低層三：表示解三決問題三的措施三或政策三(即方三案)。AHP三決策分三析法層三次結(jié)構(gòu)三示意圖買鋼筆質(zhì)量顏色價(jià)格外形實(shí)用可供選擇的筆一般分三為三層三，最上三面為目標(biāo)層，最下三面為方案層，中間三是準(zhǔn)則層三或指標(biāo)三層。例1三的層三次結(jié)構(gòu)三模型準(zhǔn)則層方案層目標(biāo)層選擇旅游地景色費(fèi)用居住飲食旅途蘇州、杭州、桂林例2層次結(jié)三構(gòu)模型準(zhǔn)則層三A方案層三B目標(biāo)層三Z若上層三的每個(gè)三因素都三支配著三下一層三的所有三因素，三或被下三一層所有因素三影響，三稱為完全層三次結(jié)構(gòu)，否則三稱為不完全三層次結(jié)三構(gòu)。房地產(chǎn)三投資環(huán)三境分析三的原則三與標(biāo)準(zhǔn)1、房三地產(chǎn)投三資環(huán)境三評(píng)價(jià)的三原則①系統(tǒng)三性原則②比較三性原則③時(shí)效三性原則④定性三分析與三定量分三析相結(jié)三合的原三則⑤實(shí)事三求是、三突出重三點(diǎn)的原三則2、房三地產(chǎn)投三資環(huán)境三評(píng)價(jià)的三標(biāo)準(zhǔn)①適應(yīng)三性標(biāo)準(zhǔn)②穩(wěn)定三性標(biāo)準(zhǔn)③競(jìng)爭(zhēng)三性標(biāo)準(zhǔn)2.3三房地產(chǎn)三投資環(huán)三境分析三方法多因素三和關(guān)鍵三因素評(píng)三價(jià)法當(dāng)房地三產(chǎn)業(yè)投三資環(huán)境三評(píng)價(jià)采三用多因三素評(píng)價(jià)三法時(shí)，三選取的三投資環(huán)三境的因三素即房三地產(chǎn)投三資環(huán)境三評(píng)價(jià)要三素系統(tǒng)三中的1三5個(gè)投三資環(huán)境三要素，三子因素三即投資三環(huán)境要三素之下三的子要三素，權(quán)三數(shù)的計(jì)三取是在三考慮因三素影響三大小之三后綜合三決定的三?？蓪⑷蛩卦u(píng)三為優(yōu)、三良、中三、可、三差這樣三五級(jí)分三別對(duì)應(yīng)三分值1三00，三80，三60，三40，三20，三這樣評(píng)三價(jià)總分三取值范三圍即在三20~三100三之間，三滿分為三100三分。房地產(chǎn)三投資環(huán)三境評(píng)價(jià)三方法房地產(chǎn)三業(yè)投資三環(huán)境評(píng)三價(jià)公式三如下：其中，三N——三表示投三資環(huán)境三總分Wi—三—表示三第i類三要素權(quán)三重Ui三——表三示第i三類要素三評(píng)分而其中，三j——三表示i三類要素三下j類三子要素Wj—三—表示三i類要三素下第三j類子三要素的三權(quán)重ai，三bi，三ci，三di，三ei—三—分別三是第j三類子因三素評(píng)價(jià)三為三優(yōu)三、良、三中、可三、差的三百分比三；具體評(píng)三價(jià)時(shí)，三先對(duì)各三類要素三的子要三素做出三評(píng)價(jià)計(jì)三算出U三i后，三再套用三公式計(jì)三算出投三資環(huán)境三總分N三。當(dāng)然三也可將三兩個(gè)公三式合并三為一個(gè)三公式來三計(jì)算，三合并后三的總公三式為：其中，三N——三表示投三資環(huán)境三總分i,三j——三表示i三類要素三第j類三子要素Wi,三Wj—三—表示三i類要三素、第三j類子三要素的三權(quán)重ai，三bi，三ci，三di，三ei—三—分別三是第i三類要素三下第j三類子因三素評(píng)價(jià)三為優(yōu)、三良、中三、可、三差的百三分比；在房地三產(chǎn)業(yè)投三資環(huán)境三評(píng)價(jià)的三多因素三評(píng)價(jià)法三中，各三子因素三也因?yàn)槿髯杂叭懶圆蝗o三予子因三素權(quán)重三。對(duì)我三國(guó)開發(fā)三建設(shè)的三普通住三宅投資三項(xiàng)目其三環(huán)境評(píng)三價(jià)因素三可分類三如下：①最重三要因素三：居民三收入水三平，權(quán)三重系數(shù)三：Wi三=0.三2②很重三要因素三：房地三產(chǎn)開發(fā)三供應(yīng)狀三況，權(quán)三重系數(shù)三：Wi三=0.三15③重要三因素：三基礎(chǔ)設(shè)三施狀況三、區(qū)位三交通條三件、環(huán)三境狀況三、稅費(fèi)三水平，三權(quán)重系三數(shù)：W三i=0三.1④較為三重要因三素：經(jīng)三濟(jì)增長(zhǎng)三水平，三權(quán)重系三數(shù)：W三i=0三.05⑤略微三重要因三素：土三地狀況三、地價(jià)三、房地三產(chǎn)政策三、區(qū)域三人口數(shù)三量、區(qū)三域人口三素質(zhì)、三家庭人三口數(shù)、三消費(fèi)文三化與觀三念，權(quán)三重系數(shù)三：Wi三=0.三025各投資三環(huán)境要三素、子三要素及三相關(guān)權(quán)三重如表三2-3三所示。表2-三3三房地三產(chǎn)業(yè)投三資環(huán)境三要素、三子要素三及相關(guān)三權(quán)重表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運(yùn)（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大?。?.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價(jià)地價(jià)水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費(fèi)水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費(fèi)文化與觀念消費(fèi)文化與觀念（1.0）0.025準(zhǔn)數(shù)分三析法在房地三產(chǎn)業(yè)投三資環(huán)境三評(píng)價(jià)采三用準(zhǔn)數(shù)三分析法三時(shí)，按三照房地三產(chǎn)行業(yè)三影響要三素的分三類習(xí)慣三將評(píng)分三區(qū)間及三準(zhǔn)數(shù)計(jì)三算公式三作一定三修改，三并去除三了一些三不必要三的因素三，修改三后的房三地產(chǎn)業(yè)三投資環(huán)三境準(zhǔn)數(shù)三數(shù)群參三照表見三表2-三5：項(xiàng)目要素代號(hào)內(nèi)涵評(píng)分1.投資環(huán)境激勵(lì)系數(shù)K①地價(jià)；②房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P①環(huán)境狀況；②土地狀況0-43.稅利因子S①稅費(fèi)水平0-24.勞動(dòng)生產(chǎn)率因子L①區(qū)域人口素質(zhì)0-25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B①基礎(chǔ)設(shè)施狀況；②區(qū)位交通條件；③區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T①政府辦事效率

0-27.市場(chǎng)因子M①房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況；②居民收入水平；③消費(fèi)文化與觀念；④家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F①經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平0-2表2-三5三房三地產(chǎn)業(yè)三投資環(huán)三境準(zhǔn)數(shù)三數(shù)群參三照表在房地三產(chǎn)投資三環(huán)境評(píng)三價(jià)的準(zhǔn)三數(shù)計(jì)算三公式中三，根據(jù)三各要素三本身重三要性及三其內(nèi)在三聯(lián)系差三別，將三稅利因三子S和三效率因三子T放三到公式三的括號(hào)三中，即三讓其作三用效應(yīng)三減小，三而讓市三場(chǎng)因子三M從括三號(hào)中調(diào)三換出來三，增大三其作用三效應(yīng)，三評(píng)分區(qū)三間相應(yīng)三也作一三定變動(dòng)三，就可三以有修三改后的三房地產(chǎn)三投資環(huán)三境準(zhǔn)數(shù)三計(jì)算公三式：綜合評(píng)三價(jià)法的三基本步三驟是由三層次分三析法確三定各環(huán)三境要素三的權(quán)重三系數(shù)；三由統(tǒng)計(jì)三分析確三定各環(huán)三境要素三的得分三；計(jì)算三投資環(huán)三境的綜三合評(píng)分三；由靈三敏度分三析(敏三感性分三析)判三斷各環(huán)三境要素三發(fā)生變?nèi)瘜?duì)投三資環(huán)境三分析帶三來的影三響。首先，三進(jìn)行環(huán)三境要素三權(quán)重系三數(shù)的確三定。權(quán)重系三數(shù)是用三來描述三環(huán)境要三素在投三資環(huán)境三分析中三相對(duì)重三要程度三的指標(biāo)三。其大三小既取三決于要三素自身三在投資三環(huán)境諸三要素中三的地位三，又取三決于投三資者因三投資動(dòng)三機(jī)或主三觀因素三對(duì)投資三環(huán)境的三期望與三要求。三因而權(quán)三重系數(shù)三一般采三用層次三分析法三進(jìn)行綜三合確定三?；救治霾饺E為：綜合評(píng)三價(jià)法①建立三層次結(jié)三構(gòu)模型按投資三環(huán)境因三素的內(nèi)三容及相三互關(guān)系三，將各三環(huán)境要三素劃分三為層次三結(jié)構(gòu)形三式②確定三同層間三單權(quán)重三系數(shù)同層間三要素的三單權(quán)重三系數(shù)是三用以描三述位于三同一層三次的各三環(huán)境要三素相對(duì)三于上一三層因素三重要程三度的系三數(shù)，它三是由求三解該層三的判斷三矩陣求三得的。③一致三性檢驗(yàn)④組合三權(quán)重系三數(shù)的確三定目標(biāo)項(xiàng)三目投資三環(huán)境的三綜合評(píng)三分：其中，三G—三目標(biāo)項(xiàng)三目投資三環(huán)境的三綜合評(píng)三分ABC三Dj—第j三環(huán)境因三素的權(quán)三重系數(shù)Vj—第j三環(huán)境因三素的評(píng)三分分值n——三環(huán)境因三素的個(gè)三數(shù)上式求三得的分三值在1三-4之三間，分三值越高三，說明三對(duì)目標(biāo)三項(xiàng)目投三資環(huán)境三的評(píng)價(jià)三越好。敏感性三分析正三是要考三察當(dāng)這三些環(huán)境三條件變?nèi)瘯r(shí)，三對(duì)分析三結(jié)果帶三來的影三響及其三影響程三度。其三步驟如三下：①逐項(xiàng)三分析環(huán)三境因素三的穩(wěn)定三狀況，三判斷其三在房地三產(chǎn)投資三建設(shè)或三經(jīng)營(yíng)期三內(nèi)發(fā)生三變化的三可能性三，并研三究其變?nèi)幕沮厔?shì)三及變化三程度；②對(duì)將三要發(fā)生三變化的三因素，三依據(jù)其三變化的三趨勢(shì)及三變化程三度，請(qǐng)三專家予三以重新三評(píng)價(jià)；③統(tǒng)計(jì)三各因素三的評(píng)價(jià)三結(jié)果，三計(jì)算它三們的分三值；④計(jì)算三變化后三的房地三產(chǎn)投資三環(huán)境綜三合評(píng)分三值；⑤若是三不同地三點(diǎn)投資三環(huán)境的三比較和三排序，三則按新三的綜合三分值重三新排序三，并比三較前后三兩種排三序的差三異，分三析原因三，做出三判斷；三若是單三一項(xiàng)目三、單一三地點(diǎn)的三投資環(huán)三境評(píng)價(jià)三，則比三較前后三兩次綜三合評(píng)分三值，研三究其變?nèi)潭热?，分析三原因，三做出判三斷。多因素三和關(guān)鍵三因素法在房地三產(chǎn)投資三環(huán)境分三析的應(yīng)三用中，三既充分三考慮了三投資環(huán)三境要素三系統(tǒng)中三各影響三要素的三地位、三作用和三各子因三素的優(yōu)三勢(shì)，又三考慮到三了投資三主體在三投資動(dòng)三機(jī)