易居南寧東葛路項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略

南寧東葛路項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報(bào)告易居（中國）/克而瑞信息技術(shù)有限公司致：南寧聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目定位背景1項(xiàng)目屬性分析2市場價(jià)值研判3整體發(fā)展戰(zhàn)略4項(xiàng)目整體定位5物業(yè)發(fā)展建議6報(bào)告總綱目項(xiàng)目限制條件核心問題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目定位背景定位背景/客戶目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略品牌化經(jīng)營，提升企業(yè)競爭力積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，奠定企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)1項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目利潤目標(biāo)快速開發(fā)，保證良性的現(xiàn)金流追求商業(yè)價(jià)值最大化，盡可能快速、全部出售234盡可能縮短周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開發(fā)短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤最大化定位背景/項(xiàng)目限制條件用地面積：23239m2（使用權(quán)面積）容積率：≤5.3限高：不超100m建筑密度：≤25%綠地率：≥36%用地性質(zhì)：商住用地最大計(jì)容建筑面積：123167m2形狀地勢：地勢北高南低，落差約6米，形狀類似直角梯形，臨東葛路面窄，南北縱深長；地塊現(xiàn)狀：地塊規(guī)模較小，原為軍區(qū)辦公用地，現(xiàn)正處于拆遷階段，地面少量的長齡榕樹可保留。123230m72m高低110m12372m定位背景/核心問題界定SSITUATION/情景公認(rèn)事實(shí)存在某個(gè)問題采取了某項(xiàng)行動(dòng)C=R1、R2COMPLICATION/沖突推動(dòng)情景發(fā)展并引發(fā)矛盾知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效Q=如何從R1到R2QUESTION/疑問分析存在的問題我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒能奏效利用S-C-Q分析法深入分析開發(fā)目標(biāo)（需要解決哪些問題方能實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)的理想期望結(jié)果）Q：非期望結(jié)果---由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果（項(xiàng)目開發(fā)按一般模式開發(fā)導(dǎo)致的結(jié)果）R1：期望結(jié)果---不喜歡某一結(jié)果，想得到其他結(jié)果（開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目開發(fā)的理想期望結(jié)果）R2：本項(xiàng)目所處中心城區(qū)板塊，具備良好的地段和配套資源；地塊的各項(xiàng)指標(biāo)有了明確要求，缺少具備市場可行性的配比建議，特別是商業(yè)部分的開發(fā)體量及定位。項(xiàng)目理解南寧房地產(chǎn)市場整體趨勢較好，但目前市場存在明顯的存量消化特征；中心城區(qū)板塊土地資源日益稀缺，市民接收程度較高，具有一定的剛性需求。市場理解具有一定房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的品牌知名度，資金實(shí)力雄厚；非常注重品質(zhì)化開發(fā)；本項(xiàng)目為南寧市場開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目。開發(fā)商理解定位背景/核心問題界定S：情境——項(xiàng)目背景事實(shí)和前提條件?XR1非期望結(jié)果—按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果R2期望結(jié)果—不喜歡某一結(jié)果，想得到其它目標(biāo)二者之間的矛盾需要我們?nèi)ニ伎歼m合本項(xiàng)目的其他操作思路按照市場常規(guī)操作，本項(xiàng)目的市場前景堪憂，將不能實(shí)現(xiàn)期望的目標(biāo)C：R1與R2之間存在著的矛盾或沖突定位背景/核心問題界定本案面臨核心問題是什么？如何解決？地塊較小，規(guī)模受限，難以形成市場地位商業(yè)部分按常規(guī)操作，商業(yè)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)最大化成為中心城區(qū)板塊的精品項(xiàng)目塑造項(xiàng)目競爭力，實(shí)現(xiàn)與中心城區(qū)板塊其它項(xiàng)目的差異化充分挖掘商業(yè)價(jià)值，盡快實(shí)現(xiàn)商鋪銷售項(xiàng)目所在的區(qū)域價(jià)值應(yīng)該如何挖掘？如何制定穩(wěn)健的開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤保障？如何迎合潛在客戶對產(chǎn)品的需求，以體現(xiàn)規(guī)劃特色及產(chǎn)品特色？合理確定住宅與商業(yè)的體量和配比及項(xiàng)目的開發(fā)主題、模式和進(jìn)程，從而實(shí)現(xiàn)整體土地價(jià)值提升和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的最大收益？商業(yè)產(chǎn)品應(yīng)該怎么做？Q：實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要解決的核心問題及其分解定位背景/核心問題界定核心問題點(diǎn)關(guān)鍵問題二關(guān)鍵問題一關(guān)鍵問題三采取何種創(chuàng)新模式可以實(shí)現(xiàn)充分溢價(jià)？解析小結(jié)項(xiàng)目區(qū)位與區(qū)域概況項(xiàng)目條件與地塊解析項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目SWOT分析鳳嶺板塊江南板塊西鄉(xiāng)塘板塊CBD老城區(qū)城北板塊新城板塊項(xiàng)目條件與地塊解析/項(xiàng)目區(qū)位與區(qū)域概況項(xiàng)目位于老城區(qū)板塊與新城板塊交匯處，屬于城市核心地段區(qū)城市定位：南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，西南地區(qū)交通樞紐，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性國際城市；總體規(guī)劃：以邕江為軸線、西建東擴(kuò)、完善江北、提升江南、重點(diǎn)向南；項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于老城區(qū)板塊與新城板塊交匯處，屬于成熟地段。本案區(qū)域交通通達(dá)性較好，毗領(lǐng)東葛路主干道，昭示形象好，消費(fèi)者認(rèn)知度高項(xiàng)目南臨城市東西向主干道——東葛路，并且通過竄連路與民族大道連接；本項(xiàng)目距離市中心的車程距離約為5分鐘車程，消費(fèi)者對本區(qū)域的認(rèn)知度高；本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有市中醫(yī)院、學(xué)校、公交站，成熟的城市配套，這方面只能依托市中心組團(tuán)。東葛路古城路民族大道本案民族大道古城路新民路東葛路民主路項(xiàng)目條件與地塊解析/項(xiàng)目區(qū)位與區(qū)域概況萬達(dá)1km科技館550m七星路口550m夢之島350m南湖公園2.8Km天桃學(xué)校850m二中850m區(qū)政府650m博物館250m錦華大酒店150m項(xiàng)目條件與地塊解析/項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套完善，消費(fèi)者對此地段物業(yè)認(rèn)知度高購物：距離萬達(dá)廣場、百盛、沃爾瑪1KM，夢之島、華聯(lián)350m；教育：二中、天桃實(shí)驗(yàn)科技學(xué)校850m；廣場、公園：民族廣場150m，南湖公園2.8KM；公建配套：民族藝術(shù)宮、科技館。夢之島百貨科技館民族藝術(shù)宮錦華大酒店北北西東南項(xiàng)目通達(dá)性和昭示性較好，周邊區(qū)域配套成熟東葛路作為南寧貫穿東西的交通干道，由于與南北向交叉路口多，高峰期會(huì)交通堵塞。地塊東側(cè)臨飛鳳市場，提供生活便利，但經(jīng)營檔次較低，陳舊的建筑形象、噪音及氣味是潛在的不利因素；周邊形象較好、配套成熟且檔次高；周邊人群多為政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及經(jīng)營鋪面的生意人；共用道路待建商業(yè)空地民族廣場東葛路飛鳳市場入口飛鳳市場古城路出口人防辦項(xiàng)目條件與地塊解析/項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目條件與地塊解析/商業(yè)屬性分析沿街面商鋪價(jià)值對比：東葛路>飛鳳市場>小區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)過程中，需盡量考慮商鋪有效價(jià)值的充分利用，以取得最優(yōu)最佳開發(fā)回報(bào)收益S.W.O.T.優(yōu)勢(Strength)劣勢(Weak)1、中心城區(qū)，地段價(jià)值高，可供地塊極稀缺；2、毗領(lǐng)主干道，交通便捷，公交設(shè)施齊全；3、周邊購物、生活、教育、醫(yī)院、酒店配套成熟且品質(zhì)高；4、北高南低坡地形，古齡蓉樹。1、原為軍區(qū)用地，風(fēng)水宅說不佳；2、地塊規(guī)模小，建筑后退紅線可建用地偏??；3、飛鳳市場建筑陳舊，形象差，市場吵雜，異味。機(jī)會(huì)(Opportunity)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢1、板塊內(nèi)無可出讓地塊，未來潛在競爭對手極少；2、市場以中小戶型為主，產(chǎn)品創(chuàng)新落后；3、開發(fā)銷售節(jié)奏與目前在售項(xiàng)目形成時(shí)間錯(cuò)位。突出地段價(jià)值，高品質(zhì)配套；打造精品項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)精致化園林，建立口碑效應(yīng)；戶型創(chuàng)新，增加產(chǎn)品附加值。利用地塊與飛鳳市場的高差及綠蘺隔離不利因素；與飛鳳市場協(xié)調(diào)整治破舊的建筑形象。威脅(Threaten)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅1、飛鳳市場未來拆遷與否屬不可知因素；2、老城區(qū)大規(guī)模舊城改造將分流部分購房客戶。產(chǎn)品差異化，突破競爭瓶頸；按飛鳳市場不拆遷，對商業(yè)價(jià)值最大化和最保守測算。樹立產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿，強(qiáng)勢引導(dǎo)市場；制定合理的價(jià)格策略，突出項(xiàng)目的性價(jià)比。項(xiàng)目條件與地塊解析/項(xiàng)目SWOT分析區(qū)域?qū)傩裕鹤灾螀^(qū)首府、老城中心區(qū)、小規(guī)模高容積率商住開發(fā)項(xiàng)目二線省會(huì)城市廣西自治區(qū)首府，政治、文化、商貿(mào)中心；老城中心區(qū)區(qū)域處在老城中心區(qū)，屬于自然發(fā)展帶，消費(fèi)者認(rèn)知度高；區(qū)位價(jià)值高，配套成熟且品質(zhì)較高；通訊零售聚集區(qū)項(xiàng)目所在青秀區(qū)老板區(qū)板塊與新城板交匯處，周邊配套成熟，聚集通訊產(chǎn)品一條街。項(xiàng)目屬性：小規(guī)模地塊僅有35畝，規(guī)模較小；高容積率政府規(guī)定R《5.3；限制條件較多臨街面窄，縱深長；競爭分析市場態(tài)勢市場價(jià)值研判區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品機(jī)會(huì)市場價(jià)值研判/市場態(tài)勢月均成交29.5萬平方月均成交49.3萬平方今年前四個(gè)月顯示樓市回暖的信號(hào)，量增價(jià)挺，顯示出剛性需求的釋放，月均成交量較去年有大幅提高目前南寧商品住宅市場總體處于供過于求狀態(tài)，但存量減少明顯，將向供求平衡方向發(fā)展。2009年1-4月，受新增供應(yīng)減少，成交量迅速反彈影響，南寧市已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，市場出現(xiàn)了局部、階段性的供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC系統(tǒng)市場價(jià)休值研判/市場態(tài)勢從客戶影經(jīng)濟(jì)能村力看，日人均可斗支配收夾入的飛末速增長荒成為市敞場的重?zé)┮文蠈幗鼛自闓DP保持10%以上增長云速度，受兔國際金融鄭危機(jī)的影逝響200蛛8年GDP增速盡仰管放緩聾但仍然掃維持了譯兩位數(shù)垂的增長續(xù)；根據(jù)房歷地產(chǎn)預(yù)戰(zhàn)警系統(tǒng)GDP增速與房返地產(chǎn)發(fā)展請關(guān)系，GDP增速大于8%即為房地巷產(chǎn)正處于摟高速發(fā)展別期；200祥8年南寧市敵人均可支贏配收入達(dá)謎到1444合6元，同比家增長了21.6急2%；居民購買忌力逐年增紙加并且近康幾年快速付增長，潛召在購房者豪進(jìn)一步提鉛升置業(yè)的酬支付能力云。數(shù)據(jù)來源通：南寧市夜統(tǒng)計(jì)局市場價(jià)值最研判/市場態(tài)予勢從成交花客戶構(gòu)罪成來看焦，本地蠻人群仍渴占據(jù)主喉流，并餓且以青紛秀區(qū)為元主，但犯外地購壤房人群皇比例逐售步增大主要為企跌事業(yè)單位精員工，部絹分為政府走公務(wù)員。義其中較大晃部分客戶臨是來自榮腐和山水美酷地、榮和砍新城的老井業(yè)主以及詠他們親戚陳、朋友。竹年齡在30-5章0之間，屬池于購買力衰較強(qiáng)的中啞產(chǎn)階層及掠富裕階層田，購房主浮要目的是窄解決子女瓜教育問題雞、保值增繩值。成交客柜戶年齡庫層次為40歲為主抓，主要胳是投資暢客居多尖，成功腥人士以考及白領(lǐng)組階層是搞其主要袍購房群柿體，其斤中也有塌經(jīng)營性領(lǐng)單位如船美容院黨、健身捷館等整帽層購買灰。市場價(jià)漲值研判/市場態(tài)勢本地客潤戶仍占務(wù)據(jù)較大莊比重，閑但外地肅購房者勺增多，饅特別是效河池、鋤玉林等旋區(qū)內(nèi)市渣外的客陸戶；購房者看給重解決子冤女教育問鹽題、養(yǎng)老愈問題，同并時(shí)物業(yè)能倦保值、增疼值；由于板塊擾用地基本晃沒有了，訂原來供應(yīng)粉的中小戶可型，投資滲客比較多粗?！仔胖脴I(yè)恥邱總從置業(yè)目時(shí)的來看，泛房地產(chǎn)市歡場比較健絹康，單純爹把房地產(chǎn)拒作為價(jià)格位投機(jī)的客芝戶很少市場價(jià)值戀研判/市場態(tài)慈勢鳳嶺板舅塊新城板抵塊的居耐住價(jià)值材不具備巾競爭上屠的優(yōu)勢板塊價(jià)連值比較儀：從現(xiàn)廣狀看，國新城板依塊與鳳譜嶺板塊漂優(yōu)勢各過有特色新城板塊配套資源生態(tài)資源政府規(guī)劃市政、購物齊全但不成熟。整體臟亂的老城區(qū)印象，片區(qū)有良好的山體、水系、森林公園等生態(tài)環(huán)境。政府規(guī)劃的主導(dǎo)方向。配套資源生態(tài)資源政府規(guī)劃中心城區(qū)和東葛路是傳統(tǒng)的政治、文化、商業(yè)區(qū)，市政、生活配套優(yōu)越；生態(tài)資源缺乏，主要依靠市政建筑物景觀；城市中心住宅發(fā)展乏力，依靠傳統(tǒng)成熟的配套，未來可能主要是舊城改造；市場價(jià)施值研判/區(qū)域價(jià)悅值對項(xiàng)目益的影響1：規(guī)避膽競爭劣遼勢，挖著掘潛在判機(jī)會(huì)項(xiàng)目操作初步思路客戶挖掘產(chǎn)品挖掘區(qū)域挖掘從青秀區(qū)內(nèi)挖掘客戶，從客戶的便利性和傳統(tǒng)居住習(xí)慣入手，規(guī)避其他客戶群對于區(qū)域價(jià)值的偏好挖掘?qū)τ趨^(qū)域沒有特別偏好的客戶尋求產(chǎn)品價(jià)值的突破點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品價(jià)值對于區(qū)域價(jià)值的可替代性立足于城市中心區(qū)域價(jià)值，研判項(xiàng)目發(fā)展思路市場價(jià)值烘研判/區(qū)域價(jià)值對項(xiàng)目的愈影響2：順應(yīng)逢區(qū)域價(jià)乳值的逐并步升級瓜，凸現(xiàn)贏城市價(jià)壘值區(qū)域價(jià)值將逐步“升級”交通便捷的開放的成熟的東葛路、民族大道等城市主干道廣西首府，良好居住環(huán)境吸引外地人片區(qū)形象好，認(rèn)識(shí)度高，配套完善成熟交通便捷的、開放的、成熟居住片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模較小，因此要順應(yīng)片區(qū)的趨勢發(fā)展，凸現(xiàn)項(xiàng)目的城市價(jià)值市場價(jià)值書研判/區(qū)域價(jià)悄值片區(qū)客鼓戶——內(nèi)生性往強(qiáng)，區(qū)庸域情懷樸重，主榜要政府糾公務(wù)員備、企業(yè)蓬主、商伏貿(mào)生意截人具有源較強(qiáng)的還購買力鋒。片區(qū)項(xiàng)目——老城區(qū)、階地段稀缺殿，中小戶歸型多，注蒼重精細(xì)化樹的園林。片區(qū)發(fā)可展——受益于吵城中村幸改造，矛片區(qū)居混住價(jià)值卻將逐步衡“升級助”。具備條件擬合需求地段稀缺成熟完善本地居民置業(yè)敏感點(diǎn)良好居住氛圍生活配套成熟市場價(jià)值高研判/產(chǎn)品機(jī)芒會(huì)供應(yīng)不足從供應(yīng)博結(jié)構(gòu)看昆，60-8齊0m2兩房和90m2以下小三形房產(chǎn)品嚴(yán)效重稀缺，爐客戶潛在塘需求未被疫滿足。三柏房產(chǎn)品市水場相對成械熟，控制童面積和總惡價(jià)是市場溫及客戶細(xì)壤分下的正哄確選擇12345價(jià)格戶型建筑外觀社區(qū)園林景觀建材社區(qū)設(shè)施配套周邊市政配套區(qū)位地段物業(yè)管理教育配套對產(chǎn)品拜的關(guān)注地度希望園林東做得精致縮慧，能多一調(diào)些公共活付動(dòng)空間，輩特別適合色我們這類噴年齡大一騾些的?！獦s和·中央公園載購房者酒墻類批發(fā)女丸老板受訪客戶征置業(yè)目的室是為了改帆善居住環(huán)姐境客戶對戶伙型、園林幼、配套、讀物管保持距了較強(qiáng)的盤關(guān)注性市場價(jià)毀值研判/產(chǎn)品機(jī)封會(huì)客戶的價(jià)劑值演變：回從簡單居何住價(jià)值到濟(jì)對居住舒廉適性的逐瞎步關(guān)注增加實(shí)夏用性的桐創(chuàng)新產(chǎn)延品和改愈善居住盡舒適度您的面積彎贈(zèng)送是巷公寓產(chǎn)興品的突湊破點(diǎn)。市場價(jià)值駝研判/產(chǎn)品機(jī)滴會(huì)目前市場爹上小戶型蠢產(chǎn)品供應(yīng)只結(jié)構(gòu)單一棵，基本無卡贈(zèng)送和戶隔型創(chuàng)新，挺且公攤較膨大客戶訪陜談：現(xiàn)在買公押寓也不會(huì)躍只看地段值了，還是普要房子本筆身結(jié)構(gòu)合換適、戶型載好，這樣撫的房子才善有升值潛推力，購買饑風(fēng)險(xiǎn)??；公寓能變鳳成兩房當(dāng)參然好了，鄙實(shí)用很多霉，價(jià)錢合狗適的話，婆很多年輕剖人應(yīng)該會(huì)欠買。市場現(xiàn)狀戶型結(jié)構(gòu)單一，居住品質(zhì)受到嚴(yán)重影響；基本無創(chuàng)新和實(shí)用性贈(zèng)送出現(xiàn)?？蛻粜枨缶哂辛己镁幼⌒缘墓a(chǎn)品具有較強(qiáng)的投資價(jià)值；實(shí)用面積贈(zèng)送和戶型創(chuàng)新能極大刺激客戶需求。市場價(jià)值附研判/產(chǎn)品機(jī)會(huì)市中心區(qū)萬的中大戶淋型將舒適境性和實(shí)用燥性結(jié)合，贏通過增值撒舉措良好論體現(xiàn)專業(yè)人盡士訪談固：現(xiàn)在市劑場上有面入戶花努園、挑蠻高露臺(tái)褲的不多岔，應(yīng)該窄是有一毯定競爭況力的?？蛻粼L談吳：希望有圈入戶花斧園，緊信湊型產(chǎn)閘品市場蹤蝶接受度坦更高。贈(zèng)送面辱積少：戶型中群規(guī)中矩躁、實(shí)用逃，除少穗量落地區(qū)凸窗外丈和陽臺(tái)尼外，基分本無面權(quán)積贈(zèng)送創(chuàng)新程烈度低：在成熟市嘴場得到廣曉泛應(yīng)用、饅提高居住巴舒適度的田創(chuàng)新如入嚷戶花園、更內(nèi)庭院、棍挑高客廳燙等較為少促見。市場價(jià)值隔研判/產(chǎn)品機(jī)掛會(huì)產(chǎn)品機(jī)細(xì)會(huì)挖掘90m2以下90m2以上70%30%60-80m2的兩房，及90m2以下的小三房是市場的稀缺產(chǎn)品90m2以下的產(chǎn)品面積偏大，控制面積，控制總價(jià)為宜具有居家實(shí)用性的創(chuàng)新型公寓產(chǎn)品有較好市場機(jī)會(huì)提升居住實(shí)用性的住宅小戶型創(chuàng)新受市場歡迎緊湊型三房具有較好市場機(jī)會(huì)控制面積，控制總價(jià)提升居住舒適性的戶型創(chuàng)新受市場歡迎市場價(jià)修值研判/競爭分析競爭的本旋質(zhì)就是對震項(xiàng)目目標(biāo)羽客戶的爭哀奪可能的產(chǎn)品類型項(xiàng)目產(chǎn)品需求的主要客群主要競爭項(xiàng)目小規(guī)模約35畝高容積率5.3高層住宅產(chǎn)品高層公寓產(chǎn)品年輕的新南寧人、投資客戶市中心高品質(zhì)樓盤與鳳嶺板塊樓盤泛公務(wù)員、商貿(mào)市場的生意人、周邊縣市企業(yè)主、大型企業(yè)高管板塊內(nèi)小戶型市場價(jià)肚值研判/競爭分爽析典型項(xiàng)目榮和中央公園上海灘公館項(xiàng)目規(guī)模占地47618.93㎡；建面315035㎡占地42314.56㎡；建面371944㎡項(xiàng)目均價(jià)7000元/㎡6000元/㎡產(chǎn)品類型高層高層產(chǎn)品創(chuàng)新扶梯主入口、落地飄窗與陽臺(tái)連接一房可改兩房、立體式園林主力戶型91-142㎡三房49-58㎡一房、103-130m2三房評價(jià)優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、教育和商業(yè)配套完善劣勢：戶型區(qū)間大，總價(jià)高優(yōu)勢：位于傳統(tǒng)老商圈；劣勢：毗鄰城中村，交通不便、昭示性差周邊項(xiàng)訪目供應(yīng)肌的主要蜘特征：規(guī)模都不滲算很大；高層是絕逗對主流供阻應(yīng)產(chǎn)品；中小戶型事的項(xiàng)目較蝦大，但主織力戶型仍漁是三房，怪直接導(dǎo)致任總價(jià)過高宣；重注精炊細(xì)化園括林，架授空層、侮戶型設(shè)杯計(jì)實(shí)用證性。未來供齡應(yīng)特征灣：城中村蘭改造項(xiàng)躬目居多漿；供應(yīng)項(xiàng)圾目稀缺麥；配套成醋熟完善難。片區(qū)內(nèi)及蔑周邊典型恩項(xiàng)目住宅醋產(chǎn)品供應(yīng)蕩的特征上海灘公壺館榮和中雹央公園榮和中莊央公園市場價(jià)處值研判/競爭分析核心競爭巡壽策略：產(chǎn)賊品的競爭凝差異化和銷精細(xì)化區(qū)域價(jià)值住宅產(chǎn)品價(jià)值營銷價(jià)值稀缺而成熟的地段，絕對優(yōu)勢住宅產(chǎn)品的競爭產(chǎn)異化住宅產(chǎn)品的精細(xì)化產(chǎn)品創(chuàng)新控制面積控制總價(jià)項(xiàng)目發(fā)楊展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)糠展戰(zhàn)略項(xiàng)目整精體發(fā)展婚戰(zhàn)略/發(fā)展方向基于市旨場機(jī)會(huì)挺，項(xiàng)目結(jié)核心問恢題在戰(zhàn)擔(dān)略層面衛(wèi)的突破托，概括劍項(xiàng)目發(fā)墳展方向——大勢穩(wěn)健，中短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)市場均價(jià)的大幅提升——區(qū)域價(jià)值逐步升級，借勢區(qū)域發(fā)展——產(chǎn)品創(chuàng)新有較大的可突破空間；控面積，控總價(jià)——樹立項(xiàng)目的精品形象項(xiàng)目價(jià)值的充分溢價(jià)營銷溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)區(qū)域溢價(jià)大勢溢價(jià)項(xiàng)目核心問題核心問題分解項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目整體觀發(fā)展戰(zhàn)略/發(fā)展戰(zhàn)語略搭便車開發(fā)模式核心驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目形象借勢區(qū)域發(fā)展產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)的開發(fā)模式控總價(jià)，突出性價(jià)比樹立項(xiàng)目精品形象以產(chǎn)品精而細(xì)化和創(chuàng)伐新打造項(xiàng)窗目核心競承爭力，帶襲動(dòng)項(xiàng)目發(fā)言展專業(yè)市炮場店中然店銷售役模式操作方式——發(fā)展商將步商業(yè)劃分館為可經(jīng)營的小鋪登位，然僵后按鋪豪位出售歷給投資訪者或使蔬用者，喂同時(shí)購醬買人必見須同時(shí)彎簽署物屯業(yè)使用較協(xié)議，匆承諾服敲從商業(yè)詞的統(tǒng)一稠經(jīng)營和驕管理約澆束。典型案罪例——深圳賽搬格電子候市場店中店銷售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品在本項(xiàng)目旱中的適用偉性：店中店銷紹售模式的復(fù)前提是將商業(yè)劃討分為可經(jīng)營的小鋪附位，在塑成都投較資客戶恐總價(jià)承占受能力悔有限（30萬）的情銹況下，單停位銷售面糾積不宜超案過75平米。這會(huì)個(gè)面積能脾夠適用于瞇床上用品晴、家居裝辜飾等業(yè)態(tài)晴，但對大問多數(shù)家具錘經(jīng)營者來永說偏小，使因此建議桌持有部分授物業(yè)以出歇租給家具駛等面積需忌求較大的倉業(yè)態(tài)。住宅定頸位策略商業(yè)定位飯策略整體定濾位策略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體夜定位/整體定位匠策略項(xiàng)目整體禾定位/住宅定酒位策略/項(xiàng)目核心扛主題定位項(xiàng)目整體愚定位/住宅定位盤策略/項(xiàng)目形象僚定位項(xiàng)目整體抗定位/住宅定像位策略/項(xiàng)目客戶杜群定位項(xiàng)目整體惰定位/住宅定位潛策略/項(xiàng)目產(chǎn)脈品定位項(xiàng)目整舞體定位/住宅定豎位策略/項(xiàng)目價(jià)格泛定位項(xiàng)目整體委定位/商業(yè)定位伐策略/體量定位項(xiàng)目商業(yè)咸體量定位脆思考：根據(jù)我司訊對南寧商兔業(yè)地產(chǎn)及焦項(xiàng)目板塊短商業(yè)地產(chǎn)面的市場調(diào)陣查結(jié)論，廟結(jié)合項(xiàng)目淺所處的區(qū)后域位置、嚼南寧未來側(cè)的城市商茂業(yè)規(guī)劃、室周邊商業(yè)辨情況、項(xiàng)顛目本身的息條件等綜識(shí)合數(shù)據(jù)來疾考慮項(xiàng)目鐘整體規(guī)劃慢，從而形弄成該報(bào)告付的定位部盾分內(nèi)容，響該定位是析以數(shù)據(jù)為原支撐的結(jié)宏論性成果乖（詳盡分谷析將在最宿終提交的刊成果報(bào)告姿中體現(xiàn)）錄。③社會(huì)效鍵益政府的樓扶持力朝度項(xiàng)目可解牽決的就業(yè)說、稅收客戶的蛙投資、寬經(jīng)營收賠益①經(jīng)濟(jì)微效益項(xiàng)目利潤庫最大化商業(yè)價(jià)值穿利用最大爹化商鋪價(jià)梁值最大籌化快速銷剩售、招哭商②品牌肝效益開發(fā)商框、項(xiàng)目猾品牌提搶升住宅品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目爺影響力項(xiàng)目（電商業(yè)部雅分體量撞規(guī)劃）悟核心思糧路以下貧三方面嘗為考慮襪目標(biāo)：項(xiàng)目整體踏定位/商業(yè)定課位策略/體量定位商業(yè)規(guī)劃仇方案一：A（街鋪）+B（街鋪庭）+C（街鋪）230m72m110m72m

CABC區(qū)域?qū)訑?shù)進(jìn)深（m）總面寬（m）總面積（㎡）A三層1863.93450B二層10521040C二層81672672商業(yè)總完面積：716休2㎡商業(yè)總倘售價(jià)：127克,70桿6,9手58元區(qū)域面積（㎡）樓層銷售均價(jià)（㎡/元）銷售總價(jià)（元）A34501F2715054,639,9502F122183F8145B10401F2715020,471,3602F12218C26721F2715052,595,6482F12218項(xiàng)目整體皮定位/商業(yè)定位安策略/體量定位規(guī)劃考詢慮因素殃：1、A區(qū)臨東盼葛路主您干道，手規(guī)劃臨核街商鋪艘，商業(yè)知價(jià)值最斜大，且信有利于刊快速銷腥售。2、B區(qū)為項(xiàng)目夾及周邊小醋區(qū)出入口領(lǐng)道路，人筑流量較大進(jìn)，規(guī)劃相枯應(yīng)的商業(yè)朵街鋪，可著作為小區(qū)者商業(yè)配套炮。3、C區(qū)項(xiàng)目毅地塊依企托建筑庭退縮15米，可規(guī)毫劃一條商結(jié)業(yè)街鋪，保利于創(chuàng)造偵更大商業(yè)摔價(jià)值，由自于緊挨飛霜鳳市場，壘該區(qū)基本識(shí)為內(nèi)街，憂銷售上存付在一定困扔難。4、A區(qū)的商業(yè)午價(jià)值無法驅(qū)實(shí)現(xiàn)最大輝化；5、商業(yè)部分掀無法形成存特色，較辯難形成競舅爭力；6、該方茶案以服虛務(wù)周邊擾為主，邪能滿足鉤區(qū)域住陷宅群人垂群對社爽區(qū)配套詠商業(yè)中月日常生漆活用品省、休閑遷購物等嘴一般需析求，并搶對周邊并商業(yè)起植到一定允的補(bǔ)充枯和價(jià)值牌提升作膏用；7、住宅底商畢差異化不賄夠明顯，衛(wèi)能提升物統(tǒng)業(yè)價(jià)值，瘡但提升高付度有限；8、該方案安州全性較高看，銷售和苗招商容易虎成功。商業(yè)規(guī)丹劃方案偷一：A（街鋪兔）+B（街鋪）+C（街鋪）項(xiàng)目整建體定位/商業(yè)定柱位策略/體量定位230m72m110m72mBA區(qū)域?qū)訑?shù)進(jìn)深（m）總面寬（m）總面積（㎡）A三層5063.99585B二層1020400商業(yè)總另面積：9985便㎡商業(yè)總售昏價(jià):159道,677篩,635元區(qū)域面積（㎡）樓層銷售均價(jià)（㎡/元）銷售總價(jià)（元）A95851F27150151,804,0352F122183F8145B4001F271507,873,8002F12218商業(yè)規(guī)艱劃方案徹二：A（集中商逝業(yè)）+B（街鋪扔）項(xiàng)目整體繞定位/商業(yè)定位燙策略/體量定守位規(guī)劃考絨慮因素上：1、A區(qū)臨東葛婚路主干道避，規(guī)劃臨金街商鋪及塌集中式商勺業(yè)，使臨閥主干道商馬業(yè)面積最樓大化，同狐時(shí)臨主干僻道街鋪有跑利于快速胡銷售及價(jià)啄值最大化出；2、B區(qū)為項(xiàng)目摘及周邊小遵區(qū)出入口龜?shù)缆?，人?dòng)流量較大貪，規(guī)劃相衫應(yīng)的商業(yè)河街鋪，有過利于項(xiàng)目浩商業(yè)價(jià)值妙最大化利吧用，亦可眾銷售；3、項(xiàng)目地偵塊靠飛說鳳市場陡不做商誼業(yè)，利粱于提高乖項(xiàng)目住須宅品質(zhì)兩；4、該方案喊商業(yè)價(jià)值疤無法充分般挖掘，集焦中商業(yè)雖脂能營造主橋題，但不交具備規(guī)模幟效應(yīng)。商業(yè)規(guī)劃姻方案二：A（集中商嘆業(yè)）+B（街鋪敵）項(xiàng)目整店體定位/商業(yè)定鵲位策略/體量定疑位230m72m110m72mACBA區(qū)域?qū)訑?shù)進(jìn)深（m）總面寬（m）總面積（㎡）A三層5063.99585B二層1020400C二層81352160商業(yè)總份面積:1214泰5㎡商業(yè)總獎(jiǎng)售價(jià)：202,秒195,致075元區(qū)域面積（㎡）樓層銷售均價(jià)（㎡/元）銷售總價(jià)（元）A95851F27150151,804,0352F122183F8145B4001F271507,873,6002F12218C21601F2715042,517,4402F12218商業(yè)規(guī)劃精方案三：A（集中夸商業(yè)）+B（街鋪增）+C（街鋪田）項(xiàng)目整體厲定位/商業(yè)定位炸策略/體量定冤位規(guī)劃考秀慮因素軍：1、A區(qū)臨東葛款路主干道瘦，可利用灘建筑退縮寇，打造商著業(yè)景觀節(jié)夸點(diǎn)，利于挨人流聚集庭，同時(shí)使酬得臨主干席道街鋪有裕利于快速勉銷售及價(jià)遣值最大化遵；2、B區(qū)為項(xiàng)霧目及周坑邊小區(qū)支出入口救道路，嫂人流量臭較大，粗規(guī)劃相抹應(yīng)的商陰業(yè)街鋪斑，有利繁于項(xiàng)目憶商業(yè)價(jià)頃值最大搖化利用抽，亦可途銷售；3、C區(qū)項(xiàng)目地限塊靠飛鳳春市場建筑優(yōu)退縮15米路，規(guī)倚劃一條商截業(yè)街鋪，虧利于項(xiàng)目襲商業(yè)價(jià)值憂利用最大養(yǎng)化，街鋪練較利于銷矮售；4、該方案奴起到補(bǔ)缺價(jià)同時(shí)負(fù)起臟商業(yè)挑戰(zhàn)忘者的職責(zé)品，宣揚(yáng)特推色和主題想同時(shí)兼顧亦周邊社區(qū)餅服務(wù)；5、該方搜案便于優(yōu)主題營盲造和情江境宣傳霉，若打?qū)W造成功課，則客廉戶群體鵝范圍擴(kuò)的大，對整體物指業(yè)價(jià)值提撥升明顯，巧商鋪價(jià)值已及去化速遵率提升都垂具備高度邪提高的潛檢能，但對黃招商和后借期經(jīng)營管交理具有一類定要求。商業(yè)規(guī)劃害方案三：A（集中商月業(yè)）+B（街鋪）+C（街鋪易）項(xiàng)目整笑體定位/商業(yè)定治位策略/體量定超位支撐理由橡：1、根據(jù)市舌調(diào)東葛惱路屬市身級商圈按之一新央民路商匆圈，傳寧統(tǒng)商業(yè)確旺地，鈴東葛路雄現(xiàn)無空槍置商鋪難，除榮畜和中央聞公園外句無商鋪郵銷售；2、根據(jù)市調(diào)秤?xùn)|葛路受136工程影肢響，臨砍街商鋪?zhàn)C大量拆此遷，眾地多商家暑需要尋揪找新的路商鋪；3、根據(jù)市夸調(diào)本區(qū)域閱投資、妨經(jīng)營客碎戶對東外葛路一舍帶商鋪狐投資有辰較強(qiáng)的章區(qū)域認(rèn)昏同感；4、根據(jù)市渣調(diào)榮和利中央公惡園商鋪算銷售價(jià)賺格已嚴(yán)可重透支濟(jì)投資回享報(bào)，亦岔可銷售均，說明晌東葛路疏商鋪缺守乏，商副業(yè)項(xiàng)目士開發(fā)利復(fù)潤高；5、根據(jù)方案扶二初步測芬算項(xiàng)目整哭體價(jià)值，煎即使不做擁靠飛鳳市鄙場商業(yè)街?jǐn)『筇岣咦O宅品質(zhì)也脅無法實(shí)現(xiàn)閣商業(yè)街的米價(jià)值回報(bào)做。通過項(xiàng)精目商業(yè)脊價(jià)值利亂用最大亡化（商怒業(yè)面積愿最大化扒）。依計(jì)靠精準(zhǔn)悼的商業(yè)約定位，項(xiàng)實(shí)現(xiàn)對僑街鋪、凝商業(yè)街番的拉動(dòng)賤，利用肢項(xiàng)目整衫體設(shè)計(jì)隨與規(guī)劃齡的超前比性、完敏善的功峰能配套刪、足夠配的營銷斬推廣配矮合解決堪商業(yè)快飄速銷售詞、招商慶，最終癥實(shí)現(xiàn)項(xiàng)坦目利潤漸最大化奔。項(xiàng)目方案一方案二方案三商業(yè)面積7162㎡9985㎡12145㎡銷售總價(jià)127,706,958元159,677,635元202,195,075元結(jié)論：鉗建議采用歲商業(yè)規(guī)劃亡方案三：A（集中刻商業(yè)）+B（街鋪）+C（街鋪）商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城市規(guī)劃影響項(xiàng)目主題潛在客戶投資者經(jīng)營者消費(fèi)者商家證實(shí)邏輯推導(dǎo)排除法本項(xiàng)目塘業(yè)態(tài)主斃要根據(jù)槐商圈內(nèi)政業(yè)態(tài)現(xiàn)棍狀、城臭市規(guī)劃慘以及潛貢在消費(fèi)龍者來進(jìn)條行定位慚，最后積根據(jù)商促家實(shí)證旨來排除剩某些業(yè)迷態(tài)的可狂能。項(xiàng)目整譜體定位/商業(yè)定位雷策略/主題定位根據(jù)商勵(lì)圈內(nèi)業(yè)誼態(tài)現(xiàn)狀羽、城市降規(guī)劃以爽、潛在嫂客戶以發(fā)及商家枝證實(shí)來施進(jìn)行定奴位項(xiàng)目整體惰定位/商業(yè)定繪位策略/主題定位南寧第憂一街——集展示刪、銷售煩、體驗(yàn)巧、服務(wù)苦于一體羊的數(shù)碼萍通訊主著題專業(yè)悶街區(qū)利用東葛霉路手機(jī)特沈色街優(yōu)勢防與區(qū)域的刮消費(fèi)習(xí)慣帖，打造南寬寧最具特究色的數(shù)碼蠢通訊產(chǎn)品妹市場，帶賠動(dòng)商業(yè)結(jié)愛構(gòu)的升級耐，實(shí)現(xiàn)商威圈共贏；制造“劑第一街帶”主題護(hù)，產(chǎn)生稍市場聚揭集效應(yīng)惕，充分筆挖掘東趴葛路商通業(yè)沉積搬，傳承巾商業(yè)脈抓絡(luò)；現(xiàn)有區(qū)速域商業(yè)裝檔次低呈，商業(yè)麥整體特湯色化不概強(qiáng)，集弓約化還述未形成欺，有較晉大的超邊越空間唉和商業(yè)陜升級的處機(jī)會(huì)，憑因此可貨彌補(bǔ)商夢業(yè)配套派缺失的濕作用，拋吸納目勸標(biāo)客戶揀群體；以“集中貓商業(yè)＋商同業(yè)街”構(gòu)兇建現(xiàn)代、笛新興的特碑色商城，類以業(yè)態(tài)相贈(zèng)對集中化蕩形成相對臺(tái)規(guī)模效應(yīng)披，形成市齡場競爭力出，充分適編應(yīng)和體現(xiàn)幅現(xiàn)代綜合密消費(fèi)，與兔市場和消肚費(fèi)趨勢接戶軌；以商圈衍期生業(yè)態(tài)入液市，實(shí)行疫市場先動(dòng)躁原則，挖文掘市場機(jī)梨會(huì)，迎合畢價(jià)值取向項(xiàng)目整蕉體定位/商業(yè)定盲位策略/形象定南位南寧第灶一街——南寧首席停數(shù)碼通訊貫產(chǎn)品直通宵街“直通街憂”表明項(xiàng)肢目的一種拳品位，體鉆現(xiàn)項(xiàng)目的為規(guī)模和現(xiàn)化代集合群稅體的體驗(yàn)句趨勢，樹旅立了潮流躲時(shí)尚的形食象；“直通倆”則說飲明了展彎示直通匹、銷售抽直通、末體驗(yàn)直堤通、服失務(wù)直通令，有著隔更直接錄、更方格便、更樣簡單、板更具有穿目的性郊；特色商膠業(yè)聚集悉人氣，關(guān)能夠形做成知名浙度，帶乘來城市染標(biāo)志性歉效應(yīng)；創(chuàng)新，碑不僅僅瘦指產(chǎn)品斜創(chuàng)新，山更重要樹的是指近觀念創(chuàng)北新，因銳此需要教用全新鋒的推廣以觀念來廣吸引目疊標(biāo)客戶訪，從而陜增加產(chǎn)嗓品的附致加值，綠提升未欠來投資禿客戶的耳心理價(jià)鞠格。通過拔高句立意提升妻形象，樹潔立品牌與亮創(chuàng)新，戰(zhàn)弄略占位、皮創(chuàng)造需求份、引導(dǎo)市設(shè)場項(xiàng)目整體謙定位/商業(yè)定范位策略/經(jīng)營定愁位統(tǒng)一管戰(zhàn)理、分益散經(jīng)營云的中高綢檔物業(yè)定位依據(jù)安：東葛路葛現(xiàn)有市稼場多為旺品牌手熔機(jī)專賣循，產(chǎn)生鹿中高端顯的需求盤消費(fèi)；目前項(xiàng)贊目周邊調(diào)通訊產(chǎn)時(shí)品賣場助（店）核主要以兔中檔和胞中低檔怖為主，籮缺乏中敬高端的伶賣場，雞為避免榴同質(zhì)化攪的競爭飲，排除裝中檔和買中低端啄物業(yè)發(fā)練展方向倉；本項(xiàng)目致井力于打造懷南寧“第片一街”的控形象，所桑以在整體劉形象上需真要體現(xiàn)項(xiàng)鋤目的現(xiàn)代斗化形象與向檔次，以趴良好的形插象及配套雖設(shè)施為客委戶提供一崗個(gè)優(yōu)美的楊購物環(huán)境腿，亦有利茂于增強(qiáng)買鄭家和商戶償信心；本項(xiàng)目氧作為開消發(fā)商的責(zé)第二個(gè)雅開發(fā)項(xiàng)連目，具饑有一定應(yīng)的品牌岸優(yōu)勢，屆中高端偷的商業(yè)鐮開發(fā)方虧向和開精發(fā)商的蛾品牌一低致；本項(xiàng)目響的住宅秋定位為集中高端呼的物業(yè)遙產(chǎn)品，讓商業(yè)定袍位應(yīng)與豈其保持菠一致。檔次定君位——中高檔經(jīng)營模裳式定位——統(tǒng)一管愈理、分港散經(jīng)營定位依據(jù)駛：統(tǒng)一管理燃：即由代奮表發(fā)展商圓權(quán)利、受上發(fā)展商委尤托或自己麻成立的管易理公司管忠理。包含詞統(tǒng)一商品咐質(zhì)量管理他、統(tǒng)一服檢務(wù)監(jiān)督等末一系列措劍施的推行艙。分散經(jīng)營蒼：即只為蟻消費(fèi)者和倉經(jīng)營者之自間的提供防交易場所贏，但管理扭公司不直材接經(jīng)營，惜只是在保造障經(jīng)營者述和消費(fèi)者咽之間正常伏經(jīng)營的情卻況下起到仁搭建橋梁跳的作用。項(xiàng)目整篩體定位/商業(yè)定位增策略/功能定那位本項(xiàng)目霸商業(yè)不肅僅滿足妨社區(qū)及是周邊需敘要，還炊要著眼古于服務(wù)鐮整個(gè)城孝市片區(qū)周罩邊商業(yè)勉價(jià)值——項(xiàng)目片區(qū)徹周邊的商信業(yè)配套比封較成熟，紗不乏集中騰式商業(yè)體皺，如民族隨大道和古絮城路交匯糕的夢之島暖百貨、北積京華聯(lián)大談賣場。片區(qū)內(nèi)的關(guān)商業(yè)價(jià)值——項(xiàng)目片侍區(qū)內(nèi)的三商業(yè)形艙式主要悶是沿街慕底商，膨其中東翼葛路為跨南寧市妖有名的誰手機(jī)通億信一條米街。項(xiàng)目的愧商業(yè)價(jià)陸值——項(xiàng)目地塊頌沿東葛路矛，交通便廳利，有著紅很好的商番業(yè)價(jià)值，煩而且隨著幸未來政府鴨對東葛路帳的改造，漲商業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)將逐步提倆升，但從父目前來看朋，商業(yè)價(jià)吼值還未充處分體現(xiàn)，速后期具有鏡更大發(fā)展著潛力。依托東暮葛路，定以通訊體數(shù)碼產(chǎn)添品為主徐題，打醋造成為券集數(shù)碼戚通訊產(chǎn)誕品新品鏡展示、填體驗(yàn)、音銷售、振服務(wù)、眉個(gè)性手惱機(jī)定制殃等為一派體的銷稻售、服牌務(wù)展示未中心，斑形成數(shù)殖碼通訊細(xì)產(chǎn)品的申“一站惠式消費(fèi)部”和“拿終端銷蟲售基地池”。締狀造各大者數(shù)碼通依訊產(chǎn)品框廠家、描商家銷稍售總部哀，建立蘋東葛路悶特色商桶業(yè)街的膝領(lǐng)袖地罰位。商業(yè)級別商業(yè)形態(tài)核心客戶適宜條件擬合度分析區(qū)域商業(yè)集中式商業(yè)+商業(yè)街區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者片區(qū)成熟，居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊東葛路沿線具有較好的商業(yè)價(jià)值，條件適宜城市街鋪商業(yè)街為主，個(gè)別集中式商業(yè)步行15分鐘內(nèi)的居民居民聚居區(qū)，人流集中，交通便利特色化不強(qiáng)，難以形成競爭力社區(qū)商業(yè)商業(yè)街，或建筑底層商鋪小區(qū)內(nèi)部及周邊居民住宅小區(qū)配套商業(yè)對項(xiàng)目價(jià)值提升的程度不大?ü項(xiàng)目整體臣定位/商業(yè)定位茂策略/功能定勒位?本項(xiàng)目乎所處城今市中心蕩核心地睡段，具慢備輻射艇整個(gè)城淘市的能漆力項(xiàng)目整掉體定位/商業(yè)定吼位策略/業(yè)態(tài)定旺位經(jīng)營手機(jī)榜、手機(jī)配腹件、各種戶卡類以及窩數(shù)碼產(chǎn)品情的批發(fā)與克零售地塊/樓層面積業(yè)態(tài)A地塊首層9585㎡手機(jī)通訊（手機(jī)品牌專賣區(qū)、運(yùn)營服務(wù)商、手機(jī)4S店）A地塊二層9585㎡數(shù)碼電子、通訊器材及綜合配件A地塊三層9585㎡手機(jī)維修中心、餐飲休閑區(qū)B地塊400㎡社區(qū)配套（餐飲、便利店）C地塊2160㎡手機(jī)通訊、3G產(chǎn)品、數(shù)碼電子定位依篩據(jù)：1、以東葛斬路手機(jī)一致條街為引蚊力源，從踐而帶動(dòng)集播中商業(yè)的栗引擎驅(qū)動(dòng)歡，形成市姐場空白點(diǎn)邊，旨在對果片區(qū)商業(yè)防進(jìn)行升級各；2、以點(diǎn)羞帶面，蘋條塊結(jié)桑合，挖啞掘最大嚷的商業(yè)與價(jià)值；3、主題翠業(yè)態(tài)組鑒合，易惜于做出唐特色，暢符合商尋業(yè)群聚估化規(guī)律肯；4、具有一奸定的昭示線性，可形友成較好的翁商業(yè)形態(tài)魚和商業(yè)氛淡圍；5、承擔(dān)筆項(xiàng)目配鏟套、服帖務(wù)城市爆與輻射真周邊的英三重功丹能。110m72mCBA業(yè)態(tài)的定寸位是動(dòng)態(tài)扶的，要通截過市場的書反應(yīng)來做頂動(dòng)態(tài)的調(diào)抱整。就目惹前來說，徒南寧正處悄于城市快場速發(fā)展期崗，不排除棍其他業(yè)態(tài)既進(jìn)行互補(bǔ)爛的時(shí)候出縫現(xiàn)高速的希發(fā)展，從樸而導(dǎo)致業(yè)棒態(tài)的改變估。項(xiàng)目整體蘭定位/商業(yè)定位獻(xiàn)策略/業(yè)態(tài)定少位業(yè)態(tài)定位歌補(bǔ)充說明地塊產(chǎn)品形式說明A地塊裙樓以A地塊為整體商業(yè)聚合點(diǎn)，塑造整體形象力。建議采取臨街鋪+店中店的組合形式，首層臨街鋪面朝外開，場內(nèi)可做小鋪劃割，且數(shù)碼通訊店租金承受能力較強(qiáng)，利于商鋪的快速銷售。三層商鋪的弱勢在于進(jìn)入性較差，不宜逛，不適于停留時(shí)間較短的業(yè)態(tài)，因此建議挖掘三層商業(yè)價(jià)值，安排對層數(shù)要求不嚴(yán)格的中餐類商家，及對情調(diào)、視線要求有較高經(jīng)營定位的西餐、咖啡、茶室等類商家。為增強(qiáng)商業(yè)的可進(jìn)入性，可在一層預(yù)留入口，由樓梯直接進(jìn)入三層，餐飲區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留隔油槽、上下水管、以及煙道等管線。建議采取產(chǎn)權(quán)分割銷售，實(shí)現(xiàn)資金回流。B地塊底商建議采取“一拖一”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，處于小區(qū)入口方向，有利于人流消費(fèi)由外自內(nèi)延伸。C地塊底商建議采取“一拖一”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，利于商家解決銷售、展示、維修、辦公、居住等（具體產(chǎn)品形式可參照物業(yè)發(fā)展建議中的商業(yè)價(jià)值部分）。項(xiàng)目整鳴體定位/商業(yè)定嚷位策略/目標(biāo)客邊戶定位消費(fèi)者經(jīng)營者投資者商業(yè)客戶粱群體系即未來項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營起來之后，所要面對的消費(fèi)客戶。1、主要以本市和周邊地區(qū)消費(fèi)者為主；2、產(chǎn)品商家自身的客戶體系的區(qū)域消費(fèi)客；3、手機(jī)、通訊業(yè)批發(fā)者的大額消費(fèi)群體。即在本項(xiàng)目里各種產(chǎn)品的經(jīng)營者，即是我們招商要面臨的手機(jī)、通訊、休閑、餐飲業(yè)經(jīng)營客戶。1、從事經(jīng)營手機(jī)、通訊行業(yè)及上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商戶及連鎖超市為主；2、休閑、餐飲商家為主。即本項(xiàng)目商鋪產(chǎn)權(quán)的購買者。1、以純投資為目的的商鋪投資者；2、手機(jī)、通訊、休閑、餐飲業(yè)自買自營者。1、目前南寧公務(wù)員、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)及其它區(qū)域做生意的客戶等具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士；2、對本項(xiàng)目有較強(qiáng)的地域及發(fā)展認(rèn)同感的同行業(yè)經(jīng)營商家及團(tuán)體。項(xiàng)目整牌體定位/商業(yè)定位悅策略/目標(biāo)客是戶定位商業(yè)目煩標(biāo)客戶粥群特征投分析消費(fèi)者特征分析投資者特征分析經(jīng)營者特征分析1、關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比；2、注重品牌但不盲目推崇；3、對購物環(huán)境要求逐漸增高；4、新事物的接受能力較強(qiáng)。1、注重運(yùn)營成本，對租金價(jià)格較為敏感；2、對統(tǒng)一經(jīng)營和推廣尤為關(guān)注；3、出于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿支付過多資金用于購買鋪位；4、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的引導(dǎo)。1、注重未濁來的前片景，尤槳為猜關(guān)注痰物業(yè)的跳升值。2、沒有時(shí)間戰(zhàn)管理，喜督歡靈活的聯(lián)銷售模式竹，購買面倘積較小。3、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)昂、隨大流炕，喜歡跟題風(fēng)；4、容易受級到廣告架宣傳和稀現(xiàn)場氛牙圍的引華導(dǎo)。項(xiàng)目整霉體定位/商業(yè)定雀位策略/目標(biāo)客戶竭定位市場經(jīng)濟(jì)訊中極為重胃要的一點(diǎn)亮，就是供弟需的關(guān)系澡，對于商取鋪這種特府殊的商品蠅來說，它鬼的供需關(guān)青系更為復(fù)替雜，根據(jù)虜南寧的商服業(yè)經(jīng)營環(huán)趟境以及項(xiàng)既目周邊的端具體情況班，對項(xiàng)目柜潛在的客緞源作出以盟下分析：目標(biāo)客源撕定位買鋪經(jīng)營成者個(gè)人這類客戶諸的主力客糞戶群主要幸特征是：微經(jīng)營生意智歷史較長羞，手頭有鈔一定資金篇。主要包平括：⑴目前在腰南寧傳統(tǒng)鏟商業(yè)區(qū)及文其它區(qū)域縣做生意的管客戶；⑵看好東寧盟經(jīng)濟(jì)概拖念及南寧價(jià)經(jīng)商環(huán)境磨的外地客陷。團(tuán)體這類客戶邪的主力客晨戶群主要做特征是：勞預(yù)把握東謊盟經(jīng)濟(jì)商緒機(jī)，看好陪南寧經(jīng)商斃環(huán)境的人盾或企業(yè)。緒包括：⑴區(qū)內(nèi)評有集體航購鋪傳廁統(tǒng)的團(tuán)羞體；⑵有家族砌式購鋪集貌體經(jīng)營的武團(tuán)體（如令溫州、福賭建人等）蝴；⑶純粹到腫南寧投資柱商業(yè)不動(dòng)封產(chǎn)的外地頓客。項(xiàng)目整蘿體定位/商業(yè)定悶位策略/目標(biāo)客懶戶定位②買鋪投資辮者買鋪出游租投資頌者這類客血戶的主綁力客戶夢群主要皇特征是概：有投叢資意愿次或投資圾經(jīng)歷，扔手頭又馬有資金飽。包括陰：⑴南寧各吧主要商業(yè)運(yùn)區(qū)傳統(tǒng)商在鋪出租者蘆；⑵轉(zhuǎn)變生雄意模式的喪生意人（火由交租到土收租）；⑶國內(nèi)、泡國外專門粉從事買鋪脾出租獲利聯(lián)的生意人宿、團(tuán)體、遠(yuǎn)機(jī)構(gòu)。炒鋪投資巡壽客這類客戶鴨的主力客驕戶群主要痰特征是：肺有做短線閑資金炒作蠅獲利的經(jīng)菜歷或意愿濱。包括：⑴專職卻炒鋪者剩；⑵生意中襪間人；⑶炒股弓、炒期拐貨的投輪資客；⑷國內(nèi)、留國外專門斜從事短期誘炒賣房產(chǎn)拉的投機(jī)者宵、團(tuán)體、魯機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目整獻(xiàn)體定位/商業(yè)定位睡策略/目標(biāo)客戶怪定位客戶定位萌總結(jié)：不管是購擇鋪客戶目皂標(biāo)群體還心是租賃客柱戶目標(biāo)群權(quán)體，均以賺南寧為主糧，周邊區(qū)冠域城市為輔。購鋪其客戶以投刺資者居多革，也會(huì)存軟在部分投形機(jī)行為的觸炒家，租睛賃客戶均昌為直接經(jīng)仙營者，在后期稀招商中浪要把控享此類群龜體，采齊用對癥遙下藥。根據(jù)項(xiàng)并目周邊碑環(huán)境因返素，本腐案商業(yè)術(shù)產(chǎn)品定腸位應(yīng)該柳為中高隱檔商業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目絕購鋪客法戶在南婚寧市本漿市消化傲基礎(chǔ)上度，還可岸吸引外支地投資趨客。如綱廣州、弊（福建引、溫州門、境外投資團(tuán)珠體、機(jī)構(gòu)合）等。項(xiàng)目整體迷定位/商業(yè)定子位策略/價(jià)格定位1234原則產(chǎn)品的扣價(jià)格與野產(chǎn)品的堅(jiān)使用價(jià)綿值相符株合，物勇有所值低開高老走，小河幅頻須漲，穩(wěn)邀步上升價(jià)格定低位的目戒標(biāo)在于絲式有利于輝開盤市違場的啟象動(dòng)，定閉價(jià)必須網(wǎng)兼顧發(fā)歐展商的架利益及繞市場消盯費(fèi)的承露受能力策略：控牢制總價(jià)，帳營造商業(yè)餃價(jià)值，促逗進(jìn)鋪位快即速銷售。定位原事則與策掌略維持基本體資金運(yùn)作例，保證后余期最大利攏潤創(chuàng)收項(xiàng)目整鉤體定位/商業(yè)定位抗策略/價(jià)格定鍵位定價(jià)方法靜態(tài)價(jià)格制定方法的選擇綜合比較市場比較法成本法收益還原法適用范圍適用于不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)，有較多的交易實(shí)例的情況適用于既無收益又不交易的不動(dòng)產(chǎn)有收益或潛在收收益的不動(dòng)產(chǎn)問題符合本項(xiàng)目情況不符合本項(xiàng)目情況符合本項(xiàng)目情況是否采用建議采用不建議采用建議采用市場比較慮法：對堤各個(gè)可比怕項(xiàng)目進(jìn)行叫綜合打分候，再根據(jù)究各個(gè)項(xiàng)目襪的權(quán)重加巡壽權(quán)平均得慌到本項(xiàng)目西的市場售首價(jià)或租金殖。收益還威原法：孟本項(xiàng)目代可支撐齡售價(jià)=預(yù)設(shè)租纖金均價(jià)驅(qū)*12（個(gè)月其）/還原利屋率。項(xiàng)目整告體定位/商業(yè)定位莖策略/價(jià)格定位項(xiàng)目租蔬金參數(shù)萬分析可比項(xiàng)目睬租賃價(jià)格薯及權(quán)重表項(xiàng)目榮和中央公園華都櫥具市場東葛路街鋪所在位置東葛路東葛路東葛路首層平均租金(元/㎡·月)300100160權(quán)重30%30%40%根據(jù)市鐮場調(diào)研盯租金分嶺布的情墻況,我們選定偶兩個(gè)可比擁項(xiàng)目榮和血中央公園舍、及華都趁櫥具市場庸及一條東怖葛路租金與作為本項(xiàng)搶目的可比誕租金：可比項(xiàng)蠢目租金跌最能反摩應(yīng)本項(xiàng)威目目前膛市場情穿況及正褲常營業(yè)兩后所能秘達(dá)到的宋租金水荷平東葛路再作為新濾民商圈賭傳統(tǒng)商它業(yè)街區(qū)屯，項(xiàng)目株位于東菌葛路上闊，街鋪鴿租金具陣本項(xiàng)目床參考價(jià)內(nèi)值。項(xiàng)目整體懂定位/商業(yè)定騰位策略/價(jià)格定位項(xiàng)目租金目參數(shù)分析可比項(xiàng)目省租金分析指標(biāo)名稱權(quán)重榮和中央公園華都櫥具市場東葛路本項(xiàng)目地理位置20%10095105100交通因素15%105100105100人流量15%100100115100商業(yè)氛圍15%10090100100建筑規(guī)模5%908590100項(xiàng)目品牌5%11090100100經(jīng)營檔次15%1009090100項(xiàng)目配套及服務(wù)10%989590100綜合評分

100.5594.25101100平均租金

300100160

對比租金

29895158181權(quán)重

30%30%40%

根據(jù)上筋表的分班析本項(xiàng)困目首層煉能達(dá)到賣的平均送租金為181元/M2·月項(xiàng)目整睜體定位/商業(yè)定位懶策略/價(jià)格定位租金與慘售價(jià)的臥比例表收益率月租金售價(jià)月租金：售價(jià)5%1元240元1：2405.5%1元218元1：2186%1元200元1：2006.5%1元185元1：1857%1元171元1：1717.5%1元160元1：1608%1元150元1：1508.5%1元141元1：1419%1元133元1：1339.5%1元126元1：12610%1元120元1：120上表表示盡在不同的壞收益率水歪平下，租彩金（月租刷金）與售助價(jià)之間的彩比例關(guān)系同。商鋪投議資回報(bào)率律一般在7%—9單%之間較竟合理。定價(jià)計(jì)算抖方法針對前期棟市場調(diào)查熄，由于同虎類銷售的揀真正可比緩項(xiàng)目較少料，根據(jù)商蜓鋪投資回稀報(bào)率一般有在7%—家9%之間較合施理的基礎(chǔ)筆上，取8％的收乎益率進(jìn)輛行推算:還原銷售共均價(jià)=18稀1*治12/宴8%定價(jià)方法稠：收益還烘原定價(jià)計(jì)算漸公式：P=A/戒IP——本項(xiàng)目可燙支撐售價(jià)A——年租金夕純收益I——還原利率本項(xiàng)目可梢支撐售價(jià)=預(yù)設(shè)租金將均價(jià)*12（個(gè)月旱）/8%項(xiàng)目整體添定位/商業(yè)定醋位策略/價(jià)格定位項(xiàng)目整杏體定位/商業(yè)定位胸策略/價(jià)格定某位收益還榮原對比系表收益率月租金：售價(jià)銷售價(jià)格5%1：24043440元5.5%1：21839458元6%1：20036200元6.5%1：18533485元7%1：17130951元7.5%1：16028960元8%1：15027150元8.5%1：14125521元9%1：13324073元9.5%1：12622806元10%1：12021720元根據(jù)上漫表取8％的收旺益率進(jìn)著行推算瘡分析本襖項(xiàng)目首箭層能達(dá)選到的平澆均售價(jià)著為271將50元/M2。項(xiàng)目整享體定位/商業(yè)定繪位策略/價(jià)格定位商業(yè)價(jià)值守的差異要材通過價(jià)格狗的差異來啟體現(xiàn)，層爐差是最大共的影響因潑素，特別怠是一層與雕二層的差暮異更加明芽顯，根據(jù)瞧二線城市射商業(yè)項(xiàng)目針操作的慣壓例以及我惱們對商業(yè)利定價(jià)經(jīng)驗(yàn)圍值的把握但，本項(xiàng)目錯(cuò)擬訂的原口則是：各樓層并價(jià)格定簡位1F：2F=1：0.451F：3F=1：0.3該原則杠為指導(dǎo)個(gè)定價(jià)原爸則，并筑不作為奧適用于出任何項(xiàng)屠目的“就萬能膠靠”。而曾應(yīng)結(jié)合味南寧東閘葛路的劍價(jià)格現(xiàn)播狀和接涉受程度舍做調(diào)整權(quán)。根據(jù)榮和訓(xùn)中央公園它一樓、二邁樓、三樓濁的租金差曠異為1:0.禁45：0胸.36,因此我們懲認(rèn)為該樓尾層系數(shù)符司合東葛路普的現(xiàn)狀情攝況。項(xiàng)目整體旱定位/商業(yè)定位棚策略/價(jià)格定域位二層三層首層各樓層價(jià)籮格定位各樓層租沙金及價(jià)格價(jià)定位提示：席真正的價(jià)濃位體系制血定（一鋪緩一價(jià)），幟必須在規(guī)視劃設(shè)計(jì)等脆完成之后這并針對具掩體情況才能最鐮后確立，還以上只是闊價(jià)格體系宿的初步輪辭廓。樓層系數(shù)平均租金(月/㎡元)平均售價(jià)(㎡/元)0.35481450.458112218118127150外圍價(jià)值匠層核心價(jià)恒值層物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)策略基于項(xiàng)稅目的核蹦心問題煎構(gòu)建產(chǎn)玩品價(jià)值獨(dú)溢價(jià)體孩系產(chǎn)品價(jià)值溢價(jià)體系實(shí)現(xiàn)價(jià)值溢價(jià)的核心價(jià)值層實(shí)現(xiàn)價(jià)值溢價(jià)的外圍價(jià)值層產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)值溢價(jià)最大化商業(yè)價(jià)值構(gòu)建小規(guī)模精致園林完善項(xiàng)目配套體系順應(yīng)區(qū)域發(fā)展，凸顯城市形象核心問題實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的充分溢價(jià)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議落實(shí)物業(yè)發(fā)唯展建議/物業(yè)體裙系建立市場的稀良缺型產(chǎn)品通過贈(zèng)抹送方式盒偷出可觀面積砍溢價(jià)面積和總膠價(jià)的控制對單價(jià)的垃提升市場平均申價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新胞對項(xiàng)目價(jià)醒值溢價(jià)能疤力的提升產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值溢枝價(jià)物業(yè)發(fā)矩展建議/核心價(jià)展值層/產(chǎn)品創(chuàng)新79創(chuàng)新類型產(chǎn)品創(chuàng)新方式典型樓盤南寧市場評價(jià)平層創(chuàng)新通過陽臺(tái)、露臺(tái)、凸窗等創(chuàng)新方式實(shí)現(xiàn)平層產(chǎn)品的實(shí)用性功能空間的贈(zèng)送。深圳白金假日公寓類似創(chuàng)新方式少，舒適性和實(shí)用性較好。夾層創(chuàng)新通過夾層設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送的一種方式。XXX市場出現(xiàn)過類似產(chǎn)品創(chuàng)新方式，引起市場轟動(dòng)，但據(jù)消費(fèi)者反映，居住的舒適性和實(shí)用性較差。復(fù)式創(chuàng)新結(jié)合平層創(chuàng)新和夾層創(chuàng)新的優(yōu)勢，贈(zèng)送面積大，實(shí)用性強(qiáng)。深圳葵花公寓類似創(chuàng)新方式少，兼顧平層和夾層創(chuàng)新的優(yōu)點(diǎn)，突出性價(jià)比，舒適性及實(shí)用性。?üü根據(jù)易居浮對成熟產(chǎn)耽品市場的甚經(jīng)驗(yàn)總結(jié)返，公寓產(chǎn)委品三種成禾熟的空間貸創(chuàng)新方式夾層創(chuàng)聯(lián)新夾層創(chuàng)趣新市場頁反響一回般，不谷建議采脾用物業(yè)發(fā)展母建議/核心價(jià)閉值層/公寓產(chǎn)隨品創(chuàng)新公寓平層角創(chuàng)新：搭蜜接陽臺(tái)、押露臺(tái)、凸疲窗等產(chǎn)品脅贈(zèng)送方式往，提升居牌住功能一房一廳：建筑面積約43ｍ2，贈(zèng)送17ｍ2單房公寓：建筑面積29.68㎡，套內(nèi)面積22.26㎡落地凸窗生活陽臺(tái)凸窗陽臺(tái)露臺(tái)落地凸窗兩房兩廳：建筑面積約66.27ｍ2，套內(nèi)面積50.57ｍ2陽臺(tái)物業(yè)發(fā)展鉗建議/核心價(jià)值野層/公寓產(chǎn)續(xù)品創(chuàng)新公寓復(fù)胞式創(chuàng)新武：陽臺(tái)盈、入戶爆花園、鹽復(fù)式挑仗空等產(chǎn)稈品贈(zèng)送貍方式，閑提升公撲寓居住櫻功能戶型上層平面圖一房一廳：建筑面積50.21㎡，套內(nèi)面積40.27㎡，贈(zèng)送面積30.42㎡戶型下層平面圖兩房兩廳：建筑面積64.49㎡，套內(nèi)面積51.72㎡，贈(zèng)送面積35.10㎡陽臺(tái)入戶花園陽臺(tái)復(fù)式挑空復(fù)式挑空復(fù)式挑空戶型上層平面圖戶型下層平面圖物業(yè)發(fā)荷展建議/核心價(jià)值暑層/公寓產(chǎn)付品創(chuàng)新復(fù)式公像寓標(biāo)準(zhǔn)填層推薦標(biāo)準(zhǔn)層奇濾數(shù)層標(biāo)準(zhǔn)層偶沿?cái)?shù)層物業(yè)發(fā)展粘建議/核心價(jià)夠值層/公寓產(chǎn)品戲創(chuàng)新兩房兩廳（贈(zèng)送后）：建筑面積68.01㎡，套內(nèi)面積55.74㎡入戶花園露臺(tái)三房兩廳：建筑面積130㎡，套內(nèi)面積108㎡三房兩廳：建筑面積120㎡，套內(nèi)面積98㎡生活陽臺(tái)凸窗露臺(tái)凸窗凸窗生活陽臺(tái)從市場角度看，北向的大戶型面積建議控制在110m2內(nèi)2梯4高層的忽產(chǎn)品創(chuàng)鐮新方式濁：入戶鹿花園、配露臺(tái)可怕單獨(dú)隔婆房，鐮提升居偏住功能偉空間；架生活陽偉臺(tái)、凸卻窗提升券居住舒咳適性物業(yè)發(fā)星展建議/核心價(jià)級值層/住宅產(chǎn)縣品創(chuàng)新較為常規(guī)，立面有泳一定特奮色戶型全部黃南部朝向物業(yè)發(fā)展少建議/核心價(jià)碌值層/住宅產(chǎn)品引創(chuàng)新2梯4標(biāo)準(zhǔn)層推催薦一房兩矩廳：建為筑面積54.昆3㎡，套內(nèi)真面積44.親1㎡兩房兩廳槽：建筑面躁積84.2般㎡，套內(nèi)勝面積68.貼4㎡2梯5高層的拴產(chǎn)品創(chuàng)吩新方式泉：空中警花園、錯(cuò)陽臺(tái)、草凸窗等宅產(chǎn)品贈(zèng)囑送方式斤提升居首住實(shí)用難性及舒粉適性凸窗陽臺(tái)陽臺(tái)空中花園物業(yè)發(fā)展全建議/核心價(jià)醬值層/住宅產(chǎn)奇品創(chuàng)新兩單元視的總體腔面寬約45m，標(biāo)準(zhǔn)篇層可實(shí)籍現(xiàn)面積900倍m2，適合小筐規(guī)模項(xiàng)目物業(yè)發(fā)安展建議/核心價(jià)值遣層/住宅產(chǎn)扎品創(chuàng)新2梯5高層標(biāo)蝴準(zhǔn)層推鼠薦入戶花園陽臺(tái)陽臺(tái)（兩層高）落地凸窗落地凸窗落地凸窗三房兩廳：建筑面積89.48㎡，套內(nèi)面積73.84㎡物業(yè)發(fā)籍展建議/核心價(jià)值病層/住宅產(chǎn)逆品創(chuàng)新2梯6高層的細(xì)產(chǎn)品創(chuàng)面新方式教：落地汽凸窗、打入戶花勾園、陽聚臺(tái)等提聯(lián)升緊湊跳三房居把住舒適馬性排布原則1、沿街排軌布，以住伏宅底商為碧主，住宅撒連接處可孝以適當(dāng)隔逐斷，也可封以將空間擋連接作為譽(yù)商鋪2、無內(nèi)街真，內(nèi)街的金市場消化使和價(jià)格實(shí)惹現(xiàn)有問題商業(yè)形式占：沿街底涼商，避免巨商業(yè)獨(dú)立扔占地商鋪?zhàn)≌亟值咨淌疽釨高層公寓2層底商30m進(jìn)深底層架空沿街底商示意A物業(yè)發(fā)展米建議/核心價(jià)值凍層/商業(yè)價(jià)職值物業(yè)發(fā)展客建議/外圍價(jià)蘆值層/建筑風(fēng)帆格客戶偏好揚(yáng)現(xiàn)代的、渴明朗的城窮市立面形圖象立面希納望是現(xiàn)登代、明坡朗。立窯面明朗公，淺色勵(lì)系；不愿需要厚演重，深化色，比殖如上海鈴灘公館吼的窗戶集顏色——中央公園