某商辦住宅項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告

上海市嘉定區(qū)中信泰富商辦項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（集團(tuán)匯報(bào)稿）上海公司2013年2月目錄2總結(jié)部分

項(xiàng)目?jī)r(jià)值第一部分項(xiàng)目地塊概況第二部分市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析第四部分總體一級(jí)節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和付款節(jié)奏3總結(jié)部分項(xiàng)目簡(jiǎn)述嘉定新城站甲級(jí)寫(xiě)字樓SOHOSOHO20F5F商業(yè)1層品牌主力店（自持）2層品牌主力店+簡(jiǎn)餐（自持）3,4,5層可售小商鋪，娛樂(lè)，餐飲

中信泰富又一城，06年1月由香港中信泰富獲取的地鐵上蓋商住項(xiàng)目，一期地鐵西側(cè)住宅已全部售罄，此次轉(zhuǎn)讓部分為地鐵站東側(cè)商辦用地，占地5.08萬(wàn)方，地上建面20,9萬(wàn)方，包含3棟20層辦公及酒店公寓和5層大型商場(chǎng)?？傢?xiàng)目概況說(shuō)明：1:政府文件未規(guī)定持有比例，可全部銷(xiāo)售，此次報(bào)告按商業(yè)50%持有，辦公酒店全售作為測(cè)算依據(jù)。2：項(xiàng)目有獨(dú)立項(xiàng)目公司，此次以全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)方式來(lái)操作。3：轉(zhuǎn)讓價(jià)格4000元/㎡，1098萬(wàn)/畝，總地價(jià)8.36億（其中可計(jì)入成本1000元/㎡）4：目前土地平整，四證全中心廣場(chǎng)商業(yè)13.25萬(wàn)方2.55萬(wàn)方2.55萬(wàn)方2.55萬(wàn)方2.55萬(wàn)方4最為上海十二五計(jì)劃中九大新城中發(fā)展最成熟的嘉定新城，此項(xiàng)目處于交通位置優(yōu)越的聯(lián)通嘉定主城區(qū)的軌交11號(hào)線(xiàn)嘉定新城站的地鐵上蓋商辦項(xiàng)目。在以住宅為主，缺乏大型標(biāo)桿性商業(yè)的新城核心片區(qū)，此項(xiàng)目將直接輻射周?chē)?5萬(wàn)人口住戶(hù)和軌交引入的流動(dòng)客群。版塊價(jià)值：嘉定新城核心區(qū)總規(guī)劃面積17.23平方，06年至今商品住宅總銷(xiāo)售套數(shù)36150套，占全版塊70%的住宅已售，按全市平均3.4人/套的標(biāo)準(zhǔn)，潛在人口12.3萬(wàn)，未來(lái)整個(gè)家定城區(qū)版塊規(guī)劃80~100萬(wàn)人口項(xiàng)目定位：

嘉定新城核心區(qū)連續(xù)2年成為全市住宅成交量最高的新區(qū)。住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前該區(qū)域缺乏標(biāo)桿性一站式集中商業(yè)，已街鋪和住宅群樓商業(yè)為主，以高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓、高性?xún)r(jià)比軌交上蓋soho、以及大型高端商業(yè)為一體的項(xiàng)目再該區(qū)域有極高的潛力和價(jià)值。周邊地價(jià)水平：

嘉定目前出讓住宅用地底價(jià)在7500元/㎡，商辦在3500~5000元/㎡，近年成交最高溢價(jià)住宅高達(dá)12000元/㎡，商辦9000元/㎡，而且軌交沿線(xiàn)住宅和商辦用地已全部出讓。項(xiàng)目?jī)r(jià)值：總地價(jià)8.36億，總投資額28.75億，總銷(xiāo)售收入51.98億，50%持有商業(yè)細(xì)稅前年利潤(rùn)1.6億，開(kāi)發(fā)周期2年，銷(xiāo)售周期2年半?？偨Y(jié)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值目錄5總結(jié)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值第一部分項(xiàng)目地塊概況第二部分市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析第四部分總體一級(jí)節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和付款節(jié)奏6嘉定中信泰富項(xiàng)目位于嘉定新城板塊，11號(hào)線(xiàn)嘉定新城站地鐵上蓋，20分鐘直達(dá)市中心。距離嘉定老城5公里，虹橋樞紐16公里，為上海西北門(mén)戶(hù)，是上海政府規(guī)劃5大新城之一。中信泰富項(xiàng)目太湖陸家嘴11號(hào)線(xiàn)繞城高速滬嘉高速沈海高速京滬高速中信泰富項(xiàng)目嘉定新城站已建部分轉(zhuǎn)讓部分勝辛路雙丁路云谷路國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)第二部分項(xiàng)目地塊概況1.1項(xiàng)目區(qū)位作為上海西部最大的經(jīng)濟(jì)帶，政府重點(diǎn)打造的嘉定新城區(qū)域，總規(guī)劃面積220平米公里，規(guī)劃人口80萬(wàn)。目前核心片區(qū)18平方公里，規(guī)劃人口15萬(wàn)。目前已有多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，并已配建瑞金醫(yī)院，華師大二附中，婦幼保健院。13年底區(qū)政府也將遷至片區(qū)，目前核心區(qū)以住宅為主，商辦極其欠缺。龍湖酈城遠(yuǎn)香湖總部商務(wù)區(qū)新城金郡綠地秋霞坊總部配套區(qū)中信泰富泰國(guó)盤(pán)古保利家園龍湖蔚藍(lán)香醍合景泰富常發(fā)地產(chǎn)瑞金醫(yī)院華師大二附中婦幼保健院保利大劇院第一部分項(xiàng)目地塊概況1.2項(xiàng)目周邊配套及四至8已開(kāi)發(fā)住宅未開(kāi)發(fā)地塊嘉定新城站轉(zhuǎn)讓部分地塊名稱(chēng)總占地面積㎡容積率總建面㎡商業(yè)總建面㎡辦公酒店總建面㎡轉(zhuǎn)讓樓板價(jià)（元/㎡）可計(jì)入成本（元/㎡）預(yù)估轉(zhuǎn)讓金額(億）中信泰富又一城50,7784.1209,000132,50076,500400010008.4第一部分項(xiàng)目地塊概況1.3項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)云谷路雙丁路勝辛路1.5項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀9301目標(biāo)地塊土地已平整，零星樁基為了證明項(xiàng)目已開(kāi)工。軌交站南側(cè)為中信泰富又一城住宅部分，目前已基本售罄，底部沿路商業(yè)已開(kāi)業(yè)。地塊西側(cè)及南側(cè)201、101、402地塊均為中信泰富又一城未建住宅部分。第一部分項(xiàng)目地塊概況地塊連接嘉定新城站一期住宅已基本售罄目前地塊處于平整狀態(tài)已建完住宅地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀目錄10總結(jié)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值第一部分項(xiàng)目地塊概況第二部分市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析第四部分總體一級(jí)節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和付款節(jié)奏112.1上海市宏觀(guān)市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)：隨著近年來(lái)核心區(qū)的辦公租金逐漸走高，區(qū)域版塊較好的非核心區(qū)辦公成為投資者新的投資機(jī)遇，由于不限購(gòu)自10年起辦公物業(yè)供求持續(xù)走高。商業(yè)市場(chǎng)：由于非核心區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)量不足且商鋪市場(chǎng)的穩(wěn)定性使投資者不著急出手，12年商業(yè)用房成交量較10,11年有明顯下降，但核心區(qū)域及軌交站附近的商鋪?zhàn)馐垡琅f很熱。2006-2012年上海商辦年度成交均價(jià)一覽表第二部分市場(chǎng)分析2.1.1全市商辦市場(chǎng)年度均價(jià)走勢(shì)年度上海辦公供求走勢(shì)圖年度上海商業(yè)供求走勢(shì)圖12從商業(yè)和辦公的供求圖可看出，由于入市門(mén)檻較高投資者不急于出手使得商鋪供稍大于求。今年較多辦公整購(gòu)且soho產(chǎn)品不限購(gòu)因素導(dǎo)致辦公產(chǎn)品需求大于供應(yīng)。2011年6月-2012年12月上海商業(yè)月度供求面積一覽表第二部分市場(chǎng)分析2011年6月-2012年12月上海辦公月度供求面積一覽表2.1上海市宏觀(guān)市場(chǎng)分析2.1.2全市商辦市場(chǎng)月度供求走勢(shì)132012年，浦東包括南匯和浦東新區(qū)，市區(qū)包含黃浦，盧灣，靜安，普陀，虹口，楊浦，閘北，徐匯、長(zhǎng)寧區(qū)。嘉定區(qū)作為上海西北門(mén)戶(hù)，擁有便利的交通，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)配套和密集的人口一直被視為郊區(qū)最熱的版塊，12年嘉定區(qū)全年的商辦市場(chǎng)成交量為上海單區(qū)第一，供求旺盛2012年各區(qū)域商辦成交面積對(duì)比第二部分市場(chǎng)分析2.1.3全市商辦各區(qū)月度成交面積對(duì)比2.1上海市宏觀(guān)市場(chǎng)分析14第二部分市場(chǎng)分析2.2 區(qū)域分析嘉定新城簡(jiǎn)介

嘉定是上海西北門(mén)戶(hù)，位于長(zhǎng)三角16個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的圓心，是滬寧經(jīng)濟(jì)帶，沿江經(jīng)濟(jì)帶兩個(gè)發(fā)達(dá)成熟經(jīng)濟(jì)帶的交點(diǎn)。半小時(shí)可迅速輻射長(zhǎng)三角地區(qū)，是連接長(zhǎng)三角重要節(jié)點(diǎn)的城市

交通優(yōu)勢(shì)

聯(lián)通嘉定區(qū)的軌交11號(hào)線(xiàn)是未來(lái)上海最長(zhǎng)軌交線(xiàn)路，聯(lián)通昆山通過(guò)嘉定，江蘇路，徐家匯，浦東三林，迪斯尼公園直至臨港新城。沈海高速、滬嘉高速、繞城高速、等公路網(wǎng)與上海市區(qū)無(wú)縫對(duì)接，再建中的嘉閔高架直接聯(lián)通虹橋樞紐只需10分鐘車(chē)程。未來(lái)還將規(guī)劃軌交13、14、16、17號(hào)連入嘉定中心城區(qū)。嘉定區(qū)板塊概述15第二部分市場(chǎng)分析發(fā)展目標(biāo)

嘉定新城將打造成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、功能完備、內(nèi)涵豐富、生態(tài)宜居、具有科技特色和高端制造功能的長(zhǎng)三角綜合性節(jié)點(diǎn)城市。

作為上?！笆濉睍r(shí)期重點(diǎn)建設(shè)的郊區(qū)新城之一：2.2 區(qū)域分析嘉定新城總體規(guī)劃規(guī)劃至2020年：

嘉定建設(shè)總用地為：220平方公里

人口規(guī)模（常住人口）：80~100萬(wàn)人

其中嘉定主城區(qū)規(guī)劃面積120平方公里，規(guī)劃人口約50萬(wàn)，是未來(lái)嘉定的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心。南翔組團(tuán)規(guī)劃面積50平方公里，人口15萬(wàn)，重點(diǎn)發(fā)展特色文化居住，承接部分市區(qū)疏導(dǎo)人口。安亭組團(tuán)規(guī)劃面積50萬(wàn)方，人口約15萬(wàn)人，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，打造國(guó)際水平的綜合性汽車(chē)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

目前嘉定主城區(qū)主要分老城區(qū)、新城區(qū)、都市產(chǎn)業(yè)區(qū)、F1賽車(chē)場(chǎng)片區(qū)等：

嘉定老城區(qū)位于嘉定主城區(qū)北側(cè)，有悠久的歷史文化底蘊(yùn)及成熟的居住社區(qū)，配套齊全。

南部新城區(qū)處于嘉定主城區(qū)西南角，為嘉定政府十二五計(jì)劃中重點(diǎn)規(guī)劃的新城區(qū)，未來(lái)嘉定的經(jīng)濟(jì)，政治，文化中心，以休閑，商務(wù)，教育，科研培訓(xùn)，居住，都市工業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合性城區(qū)，其中核心區(qū)是本次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的所在片區(qū)更是重點(diǎn)規(guī)劃的重中之重。

都市產(chǎn)業(yè)區(qū)片主要把分布在各區(qū)的嘉定現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)及新進(jìn)的工業(yè)相集中而規(guī)劃，服務(wù)于整個(gè)嘉定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

F1賽車(chē)場(chǎng)位于核心區(qū)西側(cè)，是嘉定汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)志性地標(biāo)。16大場(chǎng)老城區(qū)第二部分市場(chǎng)分析2.3.1嘉定主城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域比較2.3 嘉定新城主城區(qū)分析新城核心區(qū)都市產(chǎn)業(yè)區(qū)F1賽車(chē)場(chǎng)生態(tài)文化公園菊?qǐng)@17交通區(qū)位：11號(hào)線(xiàn)貫通嘉定新城核心區(qū)，南鄰寶安公路，東鄰滬嘉，北連繞城，西連沈海。板塊特色：以一湖二帶一園形成核心區(qū)極具特色的綠化生態(tài)空間，未來(lái)將會(huì)是上海首個(gè)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋新城?？偛可虅?wù)區(qū)和生態(tài)居住區(qū)、以及辦公酒店醫(yī)療教育和社區(qū)配套使嘉定新城將會(huì)發(fā)展成為一個(gè)綜合功能性的城市副中心?？蛻?hù)群：面相全市的剛需產(chǎn)品，以及改善型大戶(hù)型、低總價(jià)別墅和辦公商業(yè)產(chǎn)品?？傮w以本地自住客、周邊企業(yè)主、輻射版塊內(nèi)客戶(hù)為主。由于配套和交通優(yōu)勢(shì)客戶(hù)面相全市。產(chǎn)品：以80~130m2的首改二、三房及200~350㎡的聯(lián)排和疊加住宅為主，部分項(xiàng)目有40~80㎡的soho產(chǎn)品，辦公較稀缺。遠(yuǎn)洋7號(hào)第二部分市場(chǎng)分析羅店2.3 嘉定區(qū)板塊分析2.3.2新城核心板塊龍湖中信泰富盤(pán)古常發(fā)遠(yuǎn)香湖企業(yè)總部商務(wù)區(qū)商務(wù)配套區(qū)瑞金醫(yī)院新城華師大附中司法中心婦幼保健交大附中保利凱悅酒店影劇院嘉寶瑞士酒店綠地合景生態(tài)宜居的新興居住社區(qū)11號(hào)線(xiàn)價(jià)格：區(qū)域公寓住宅均價(jià)約在1.65萬(wàn)元/平米（毛坯），別墅均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平米，辦公售價(jià)1.6萬(wàn)元/平米，商鋪均價(jià)在3.5萬(wàn)元/平米，租金：目前租金水平辦公在3元/天/㎡，商鋪除了售出的部分其余開(kāi)發(fā)商以自持為主。18嘉定新城核心區(qū)地塊由07年開(kāi)始推出市場(chǎng)，商住地塊樓板價(jià)均價(jià)在1000~2000元/㎡。09~10年為拿地高峰，軌交沿線(xiàn)的商住地塊曾一度超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)?，F(xiàn)在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅地塊已基本推完，以中片區(qū)商辦地塊為主，軌交沿線(xiàn)地塊已全部出讓。目前住宅地塊在7000元/㎡水平，商辦在4000~5000元/㎡水平。寶安公路勝辛路第二部分市場(chǎng)分析20-0518-102.4 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊土地成交情況陽(yáng)光城商住辦地塊，占地2.28萬(wàn)方，容積率：2總建面4.56萬(wàn)方獲取時(shí)間12年21月成交總價(jià)3億樓板價(jià)：6700元/㎡龍湖酈城，占地17.8萬(wàn)方，容積率：1.65總建面29.4萬(wàn)方獲取時(shí)間07年12月成交總價(jià)6.7億樓板價(jià)：2280元/㎡龍湖蔚藍(lán)香醍，占地6.3萬(wàn)方，容積率：2.3總建面14.5萬(wàn)方獲取時(shí)間09年12月成交總價(jià)17.3億樓板價(jià)：11883元/㎡綠地秋霞坊占地8.5萬(wàn)方，容積率：1.75總建面15萬(wàn)方獲取時(shí)間09年11月成交總價(jià)12.8億樓板價(jià)：8551元/㎡盤(pán)古天地，占地13.1萬(wàn)方，容積率：2.2總建面28.8萬(wàn)方獲取時(shí)間07年2月成交總價(jià)3.15億樓板價(jià)：2083元/㎡新城金郡，占地9.3萬(wàn)方，容積率：1.8總建面16.8萬(wàn)方獲取時(shí)間08年1月成交總價(jià)3.5億樓板價(jià)：2083元/㎡合景峰匯，占地9.3萬(wàn)方，容積率：1.25總建面11.6萬(wàn)方獲取時(shí)間10年10月成交總價(jià)6億樓板價(jià)：5196元/㎡利佳投資商辦地塊，占地1.3萬(wàn)方，容積率：2.8總建面3.64萬(wàn)方獲取時(shí)間12年11月成交總價(jià)0.8億樓板價(jià)：2193元/㎡萬(wàn)卓遠(yuǎn)香湖商辦，占地2.2萬(wàn)方，容積率：0.5總建面1.1萬(wàn)方獲取時(shí)間12年6月成交總價(jià)1.75億樓板價(jià)：16070元/㎡沈海高速滬嘉高速以下5個(gè)項(xiàng)目為項(xiàng)目周邊可比較的商住辦綜合體項(xiàng)目，嘉定區(qū)自09年期市場(chǎng)供應(yīng)以住宅為主，全區(qū)域主力戶(hù)型以90㎡~100㎡二房和110~130㎡三房為主，毛坯均價(jià)在1.5元/㎡。11年限購(gòu)之后soho產(chǎn)品銷(xiāo)售火爆，40~60㎡小戶(hù)型總價(jià)在50~80萬(wàn)。全區(qū)商辦供應(yīng)較少，價(jià)格穩(wěn)定后市極具潛力，地鐵邊核心商鋪開(kāi)發(fā)商以持有為主，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)在3.5萬(wàn)/㎡左右，辦公均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，辦公租金在3元/㎡/天。19第二部分市場(chǎng)分析項(xiàng)目

板塊容積率

物業(yè)類(lèi)型

開(kāi)盤(pán)時(shí)間

主力戶(hù)型面積(㎡)

目前均價(jià)(萬(wàn)元/㎡)

套均總價(jià)(萬(wàn)元)

秋霞坊嘉定新城1.75高層、別墅、商業(yè)2010年12月100~140住宅、100~150商鋪1.7住宅、2.6商鋪150~280住宅、250~400商鋪龍湖酈城嘉定新城1.65高層、別墅、商業(yè)、SOHO2009年10月88~130住宅、200別墅、40~60SOHO1.7住宅、2.8別墅、1.2SOHO150~250住宅、500~800別墅、50~80SOHO合景峰匯嘉定新城3.0SOHO、商業(yè)2011年12月51SOHO、70商鋪1.1SOHO、2.5~3.5商鋪55~100SOHO、150~250商業(yè)保利星海嶼嘉定新城1.8小高層、商辦2012年12月80~110住宅、80~300商鋪、300~400辦公1.8住宅、3.1商鋪、2.3辦公180~200住宅、240~700商鋪、700~900辦公綠地威廉公館南翔2.4高層、商業(yè)2012年2月80~150住宅、50~300商鋪1.95住宅、3.5~4.5商鋪160~300住宅、200~1000商鋪2.5 嘉定新城區(qū)商品房成交分析2.5.1嘉定新城區(qū)2012年周邊商住項(xiàng)目概況比較20第二部三分市三場(chǎng)分析嘉定新三城核心三區(qū)沿軌三交周邊三住宅大三多已售三罄，目三標(biāo)項(xiàng)目三周邊龍三湖、綠三地等項(xiàng)三目去化三率均已三達(dá)到80%以上，三入住率三也已超三過(guò)20%以上，11號(hào)線(xiàn)軌三交運(yùn)輸三人流高三峰時(shí)期三已接近三飽和，三而該片三區(qū)商業(yè)三缺乏標(biāo)三桿性綜三合商場(chǎng)三，均為三零星沿三街鋪面三。隊(duì)未三來(lái)軌交三站邊的三大型商三業(yè)有極三大的支三撐。未來(lái)嘉三定新城三核心區(qū)三版塊又三大量企三業(yè)總部三入駐，三而該區(qū)三域目前三可租售三辦公項(xiàng)三目幾乎三沒(méi)有。三依托軌三交和大三型sho三ppi三ng三mal三l的優(yōu)勢(shì)三，對(duì)于三項(xiàng)目中三辦公的三去化也三具有良三好的支三撐項(xiàng)目

容積率

總供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)

去化面積(萬(wàn)㎡)

總套數(shù)(套)

總?cè)セ讛?shù)(套)

去化率

去化速度(㎡/月)去化速度(套/月)

秋霞坊1.75159.5110892583%339533龍湖酈城1.6529.429.41900188799%735047合景峰匯3.016.13.1186256530%238543保利星海嶼1.833.21.94150017312%485043綠地威廉公館2.419.810.81974109956%7714792.5嘉定區(qū)三住宅成三交分析2.5三.2嘉定新三城區(qū)201三2年周邊三商住項(xiàng)三目成交三去化分三析項(xiàng)目名稱(chēng)東云街1號(hào)位置上海市嘉定區(qū)永盛路1218號(hào)開(kāi)發(fā)商上海億嘉置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)形態(tài)辦公、SOHO規(guī)劃占地面積0.54萬(wàn)㎡，建筑1.74萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率20%車(chē)位配比1：0.5地面停車(chē)位70個(gè)建筑面積（主力戶(hù)型）80~107㎡辦公soho（精裝修）總價(jià)110~150萬(wàn)樓層狀況14層（1~2層為商業(yè)）一層8戶(hù)租售水平銷(xiāo)售均價(jià)1.4~1.5萬(wàn)元/㎡、租金2~2.5元/天/㎡第二部三分市三場(chǎng)分析212.6嘉定新三城經(jīng)典三項(xiàng)目案三例分析2.6三.1周邊在三售辦公三項(xiàng)目概三況76平米1+1二房102平米2+1三房soh三o戶(hù)型：82平米一三房一廚三一衛(wèi)；110平米一三房一廳三一廚一三衛(wèi)產(chǎn)品特三點(diǎn)：戶(hù)三型普通三，層高3.5米，東三南西北三分別2個(gè)對(duì)稱(chēng)三戶(hù)型，三南北朝三向戶(hù)型三開(kāi)間大三，構(gòu)造三相對(duì)簡(jiǎn)三單。建筑外三立面感三覺(jué)較為三陳舊沒(méi)三有品質(zhì)三，內(nèi)部三房間沒(méi)三有陽(yáng)臺(tái)三，作為三生活用三房較為三不便，三產(chǎn)品感三覺(jué)單一三，沒(méi)有三新穎之三處。第二部三分市三場(chǎng)分析222.6項(xiàng)目競(jìng)?cè)贩治?.6三.2項(xiàng)目戶(hù)三型分析106平米辦公室廚房辦公區(qū)辦公區(qū)廚房辦公室衛(wèi)生間106平米106平米107平米107平米112平米112平米82平米裝修風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)三約風(fēng)格三，以辦三公結(jié)合三住宅的三形式結(jié)三合。給三人一種三居家辦三公的理三念。色三調(diào)以白三色墻面三為主，三部分戶(hù)三型采用三深色木三框和木三櫥以年三輕創(chuàng)業(yè)三人和中三年企業(yè)三主為目三標(biāo)客群三進(jìn)行定三位。裝修材三料：大廈外三立面采三用花崗三巖料。三門(mén)窗采三用中空三斷熱玻三璃，每三戶(hù)贈(zèng)送三中央空三調(diào)，并三通有天三然氣管三道。第二部三分市三場(chǎng)分析232.6嘉定新三城經(jīng)典三項(xiàng)目案三例分析2.6三.3項(xiàng)目?jī)?nèi)三部分析成交情三況：此三項(xiàng)目為三二棟商三住兩用三的寫(xiě)字三樓，總?cè)鎯H三為137三58㎡，由三于產(chǎn)品三力和地三段位置三不佳，三戶(hù)型也三無(wú)特色三，去年2年成交三平平。三此項(xiàng)目三反映出三嘉定辦三公物業(yè)三的潛力三，相對(duì)三案例項(xiàng)三目位置三均價(jià)處三在精裝三修1.2三8萬(wàn)元/㎡水平三，軌交三沿線(xiàn)帶三商業(yè)綜三合體的三商辦將三會(huì)更搶三手。另三一點(diǎn)也三體現(xiàn)目三前版塊三內(nèi)好的三辦公競(jìng)?cè)酚葹槿∪薄?01三1-2三012年年均三成交面三積和成三交均價(jià)第二部三分市三場(chǎng)分析24日期成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額2012年11月119112,7501,517,2502012年10月831712,78010,620,1802012年9月237212,1202,872,4402012年8月00002012年7月00002012年6月106111,4891,217,8342012年5月00002012年4月359311,2534,039,8272012年3月241211,3792,742,3392012年2月00002012年1月48764111,49956,069,1242.6嘉定新三城項(xiàng)目三周邊商三辦項(xiàng)目三案例分三析2.6三.4案例項(xiàng)目成三交情況三分析項(xiàng)目名稱(chēng)合景峰匯位置上海市嘉定區(qū)天祝路555弄開(kāi)發(fā)商上海合景泰富有限公司物業(yè)形態(tài)酒店式公寓規(guī)劃占地面積5.38萬(wàn)㎡，建筑16.1萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率20%車(chē)位（別墅）1:0.8共有1512個(gè)建筑面積（主力戶(hù)型）50-80㎡酒店式公寓、40~70㎡商鋪樓層狀況19層租售水平銷(xiāo)售均價(jià)1.1~1.2萬(wàn)元/㎡、租金2~3元/天/㎡第二部三分市三場(chǎng)分析252.7嘉定新三城經(jīng)典三項(xiàng)目案三例分析2.7三.1周邊在三售辦公三項(xiàng)目概三況50平米戶(hù)三型第二部三分市三場(chǎng)分析262.7嘉定新三城經(jīng)典三項(xiàng)目案三例分析80平米戶(hù)三型soh三o戶(hù)型：主要三分50平米和80㎡戶(hù)型三，80平米主三臥與客三廳分開(kāi)產(chǎn)品特點(diǎn)：采用4.5米挑高三設(shè)計(jì)，三充分利三用垂直三空間進(jìn)三行房型三設(shè)計(jì)。三毛坯交三付，總?cè)齼r(jià)低，三交房時(shí)三完成隔三斷，產(chǎn)三品較適三用于居三住型。項(xiàng)目鄰三近軌交三站，西三側(cè)有華三師大二三附中。三由于低三總價(jià)、三空間利三用率高三、學(xué)區(qū)三房、交三通便利三的因素三，去化三速度相三對(duì)理想三。2.7三.2項(xiàng)目戶(hù)三型分析第二部三分市三場(chǎng)分析27裝修風(fēng)格：樣板間三采用典三型的隔三斷雙層三樣式，三標(biāo)準(zhǔn)酒三店式公三寓。4.5米挑高三充分利三用空間三，戶(hù)型三開(kāi)間較三窄，客三戶(hù)群體三針對(duì)上三班白領(lǐng)三及學(xué)生三。裝修材三料：大廈外三立面采三用黃色三涂料感三覺(jué)更像三公寓。三窗戶(hù)設(shè)三有飄窗三臺(tái)。天三然氣未三做到全三面覆蓋三，部分三戶(hù)型需三要使用三液化氣三。不設(shè)三有中央三空調(diào)。2.7嘉定新三城經(jīng)典三項(xiàng)目案三例分析2.7三.3項(xiàng)目?jī)?nèi)三部分析成交情三況：此三項(xiàng)目作三為項(xiàng)目三周邊最三具參考三意義的三純商辦三項(xiàng)目，三距離白三銀路地三鐵站1公里。12年開(kāi)盤(pán)三至今已三去化30%，典型三的挑高三復(fù)式酒三店式公三寓產(chǎn)品三，毛坯三價(jià)格目三前已至1.2三5萬(wàn)/㎡。限三購(gòu)下區(qū)三位好的三類(lèi)似這三類(lèi)低總?cè)齼r(jià)SOH三O去化速三度不亞三于周邊三住宅。201三2-2三013年年均三成交面三積和成三交均價(jià)第二部三分市三場(chǎng)分析201三2年3-1三3年3月成交三情況一三覽表28日期成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額2013年3月240411,5932,780,0502013年2月2,0933512,89826,993,3572013年1月2,8415213,13337,311,0712012年12月3,8846912,74549,498,8572012年11月3,6226010,94739,647,6982012年10月1,5422811,09017,096,1312012年9月2,3444311,02225,841,2702012年8月2,3004310,82224,890,8132012年7月2,9325610,70731,389,5272012年6月1,9753810,82521,374,7222012年5月1,5883111,01517,496,1112012年4月1,7403411,21719,520,2822012年3月3,6937211,49642,457,6212.7嘉定新三城項(xiàng)目三周邊商三辦項(xiàng)目三案例分三析2.7三.4案例項(xiàng)目成三交情況三分析第二部三分市三場(chǎng)分析29嘉定區(qū)三自09年末，三市場(chǎng)開(kāi)三始火爆三，住宅三市場(chǎng)成三交連續(xù)3年的全三市排名三都在1,2名水平三。其主三要的供三應(yīng)量大三多集中三在11號(hào)線(xiàn)沿三線(xiàn)。目三前前期三火爆的三項(xiàng)目基三本70%以上均三已交付三，這給三了軌交三站點(diǎn)邊三的商業(yè)三很好的三支撐。三而住宅三項(xiàng)目自三帶的底三商建面三較小，三戶(hù)型也三偏小，三難以滿(mǎn)三足品牌三商家的三入駐，三均已超三市和快三餐飲為三主。嘉三定新城三站位于11號(hào)線(xiàn)往三安亭和三老城區(qū)三交接的三換乘站三點(diǎn)，客三流數(shù)遠(yuǎn)三高于其三他小站三點(diǎn)，加三上周邊三已陸續(xù)三入住的三高端樓三盤(pán)，對(duì)三于綜合三商業(yè)體三的未來(lái)三有非常三高的潛三力。嘉定的三辦公產(chǎn)三品供給三不足，三分布多三半處于三老城區(qū)三和嘉定三新城中三部，軌三交沿線(xiàn)三產(chǎn)品絕三對(duì)多數(shù)三以住宅三為主，三未來(lái)幾三年軌交三沿線(xiàn)的三辦公產(chǎn)三品有一三定的稀三缺性，三可比較三的辦公三競(jìng)品也三為數(shù)不三多。針三對(duì)嘉定三住宅飽三和的市三場(chǎng)形勢(shì)三來(lái)看，三高品質(zhì)三的商辦三綜合體三正好切三入市場(chǎng)三的空白三期，對(duì)三項(xiàng)目去三化速三度有很三好的保三障。綜上所三述：商三辦市場(chǎng)三總體來(lái)三說(shuō)是供三不應(yīng)求三，缺少三標(biāo)桿性三的商業(yè)三綜合體三。2.8嘉定新三城商辦三市場(chǎng)分三析結(jié)論三意見(jiàn)總結(jié)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值第一部三分三項(xiàng)三目地塊三概況第二部三分三市三場(chǎng)分析第三部三分三項(xiàng)三目產(chǎn)品三定位和三經(jīng)濟(jì)效三益分析第四部三分三總?cè)w一級(jí)三節(jié)點(diǎn)開(kāi)三發(fā)計(jì)劃三和付款三節(jié)奏目三錄30第三部三分項(xiàng)三目產(chǎn)品三定位和三經(jīng)濟(jì)效三益分析11號(hào)軌交三作為連三接嘉定三各個(gè)核三心區(qū)域三的主要三交通，三連接嘉三定新城三核心區(qū)三，安亭三，南翔三個(gè)主要三區(qū)域：安亭是嘉定三最大的三汽配中三心，有三成熟的三產(chǎn)業(yè)支三撐，需三求旺盛三，由于三整個(gè)區(qū)三域已進(jìn)三入大眾三等大型三租戶(hù)拉三低整個(gè)三片區(qū)商三辦水平三，目前三軌交站三邊商鋪三售價(jià)在2~3萬(wàn)元/㎡之間三，租金三水平2~5元不等三，辦公三最高售三價(jià)1萬(wàn)元/㎡左右三；南翔處于進(jìn)三入嘉定三城區(qū)的三門(mén)戶(hù)，三同時(shí)還三輻射了三上海市三區(qū)的客三群，其三商品住三宅售價(jià)三及商辦三租售水三平目前三為版塊三最高水三平，地三鐵上蓋三可參考三項(xiàng)目為三中冶祥三騰，商三業(yè)全部三持有租三金在5~1三0元/天/㎡，辦三公售價(jià)三在1.5萬(wàn)元/㎡，周三邊可出三售商鋪三價(jià)格水三平在3~4三.5萬(wàn)元/㎡；嘉定新三城核心三區(qū)有2個(gè)站點(diǎn)三，本項(xiàng)三目所在三嘉定新三城站為三去往安三亭和老三城區(qū)的三換乘站三，其未三來(lái)的商三業(yè)潛力三不亞于三南翔。三目前項(xiàng)三目周邊三可參考三競(jìng)品為三瑞金醫(yī)三院西側(cè)三合景領(lǐng)三峰，均三價(jià)3.7萬(wàn)元/㎡商鋪三現(xiàn)已一三鋪難求三。版塊三商鋪均三價(jià)3~4萬(wàn)，租三金水平4~6元/天/㎡，辦三公售價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡。本項(xiàng)目三目前周三邊競(jìng)品三較少，三合景，三龍湖12年底推三出的沿三街裙房三商鋪均三已售罄三，成交三均價(jià)在3.5三~4萬(wàn)元/㎡，版三塊對(duì)商三鋪的投三資熱情三高漲，三給未來(lái)三軌交上三蓋商鋪三去化度三有利的三支撐。1.2萬(wàn)元/㎡（辦公）1萬(wàn)元/㎡（辦公三）3~4三.5萬(wàn)元/㎡（商鋪）租金三水平5~1三0元/天/㎡2~3萬(wàn)元/㎡（商鋪）租金三水平2~5元/天/㎡3~4萬(wàn)元/㎡（商鋪）租金三水平4~6元/天/㎡31南翔1.5萬(wàn)元/㎡（辦公）板塊目三前成交三均價(jià)3.1項(xiàng)目?jī)r(jià)三格定位嘉定新三城核心三區(qū)安亭11號(hào)線(xiàn)32由版塊三內(nèi)市場(chǎng)三分析和三競(jìng)品對(duì)三比來(lái)看三：-商鋪成三交面積三來(lái)看，以60-三100三㎡的投資三型低總?cè)齼r(jià)商鋪三最受熱三捧。-成交總?cè)齼r(jià)來(lái)看三，150萬(wàn)~40三0萬(wàn)之間三，其中150三~20三0萬(wàn)成交三占60%以上。-未來(lái)供三應(yīng)情況嘉定新三城核心三區(qū)商鋪三供應(yīng)大三多以住三宅沿街三商鋪、三鄰里中三心為主三，尤其三在軌交三沿線(xiàn)缺三乏大型三地標(biāo)性mal三l。-競(jìng)品對(duì)三比來(lái)看三，未來(lái)商三業(yè)綜合三體主要三集中在三片區(qū)東三北部的三遠(yuǎn)香湖三，項(xiàng)目三周邊沒(méi)三有大體三量一站三式sho三ppi三ng可比較三。該項(xiàng)目20.三9萬(wàn)㎡的三地上建三筑面積三，4.1的容積三率。方案制三定為13.三25萬(wàn)方5層商業(yè)三，50%持有（三約6.6三3萬(wàn)方）三，單層265三00㎡，軌三交站可三直接2層連入三商場(chǎng)，三主要銷(xiāo)三售商鋪三集中在2,3三,4層，一三層及2層主要三位置自三己持有三。3棟20層高層和三商業(yè)連三為一體三（2棟公寓三式酒店+1棟辦公）產(chǎn)品，公寓三式酒店三戶(hù)均60㎡，總價(jià)三在100萬(wàn)以?xún)?nèi)三，車(chē)位按三照0.6個(gè)/戶(hù)配比。辦公三一層127三5㎡，總戶(hù)數(shù)255戶(hù)，車(chē)三位按100㎡1個(gè)。底三下2層均為三車(chē)庫(kù)。第三部三分項(xiàng)三目產(chǎn)品三定位和三經(jīng)濟(jì)效三益分析3.2項(xiàng)目產(chǎn)三品定位-辦公成三交面積三來(lái)看以50-三80㎡三lof三t公寓式三酒店為三主，純?nèi)k公由三于供應(yīng)三量問(wèn)題三成交較三少。-成交總?cè)齼r(jià)來(lái)看60~三100萬(wàn)之間三，低總?cè)齼r(jià)、交三通便利三、不限三購(gòu)成為三最大賣(mài)三點(diǎn)。-未來(lái)供三應(yīng)情況未來(lái)嘉三定新城lof三t產(chǎn)品供三應(yīng)逐步三減少，三龍湖，三保利，三合景等lof三t競(jìng)品大三部分已三進(jìn)入尾三盤(pán)階段三。區(qū)域三交通方三便的辦三公類(lèi)產(chǎn)三品尤為三稀缺。-競(jìng)品對(duì)三比來(lái)看目前嘉三定市場(chǎng)三成交速三度來(lái)看lof三t和辦公三類(lèi)均收三到版塊三目前火三熱的去三化速度三和未來(lái)三供應(yīng)量三都證明三片區(qū)未三來(lái)的商三辦潛力三巨大。針對(duì)該三別墅項(xiàng)三目進(jìn)行三靜態(tài)收三益測(cè)算三，測(cè)算三依據(jù)如三下：地價(jià)：三項(xiàng)目方三預(yù)計(jì)出三讓地塊三土地總?cè)齼r(jià)109三8萬(wàn)元/畝，按三地上計(jì)三容總建三筑面積三計(jì)樓面三地價(jià)為400三0元/㎡。目前周三邊沿街三小商鋪三均價(jià)在3~4萬(wàn)之間三（非靠三近軌交三站），三預(yù)計(jì)項(xiàng)三目2年后售三價(jià)按4萬(wàn)/㎡起算三，預(yù)計(jì)三整盤(pán)銷(xiāo)三售周期2年，總?cè)N(xiāo)售收三入接近37億元，三租金起三始已6元/㎡/天計(jì)算三。嘉定的三酒店式三公寓目三前毛坯三成交均三價(jià)在1.2萬(wàn)/㎡，辦三公由于三稀缺性三，配套三好的辦三公售價(jià)三可達(dá)1.5萬(wàn)/㎡，辦三公和酒三店式公三寓產(chǎn)品三按2年后市三場(chǎng)預(yù)計(jì)三定價(jià)為1.5萬(wàn)/㎡，總?cè)N(xiāo)售收三入公寓三式酒店三為9.6三4億，辦三公為4.7三5億。產(chǎn)品開(kāi)三發(fā)成本三費(fèi)用：三產(chǎn)品按三可售面三積分?jǐn)側(cè)苯娱_(kāi)三發(fā)成本三除地價(jià)三外為635三5元/㎡，銷(xiāo)售三費(fèi)用按三照3%計(jì)提，三貸款總?cè)痤~10.三5億，利三息費(fèi)用1.6三8億。地上建筑面積(㎡)產(chǎn)品類(lèi)型面積(㎡)規(guī)劃戶(hù)數(shù)(戶(hù))戶(hù)均面積(㎡)起始售價(jià)(元/㎡)年均漲幅整盤(pán)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售周期月均銷(xiāo)售套數(shù)(套)209,000酒店式公寓51,0008506015,0008%189012015年3季度-2017年3季度35辦公25,50025510015,0008%185252015年4季度-2017年1季度15商鋪（可售部分）66,2508288040,00010%529832016年1季度-2017年4季度34第三部三分項(xiàng)三目產(chǎn)品三定位和三經(jīng)濟(jì)效三益分析3.3項(xiàng)目測(cè)三算基礎(chǔ)按照上三述標(biāo)準(zhǔn)三測(cè)算：項(xiàng)目銷(xiāo)三售收入51.三98億元；股東層三面凈利三潤(rùn)3.1三3億元；項(xiàng)目總?cè)顿Y28.三75億元；項(xiàng)目土三地增值三稅合計(jì)14億元，三其中預(yù)三繳4.9三8億元；項(xiàng)目投三資利潤(rùn)三率10.三9%；銷(xiāo)售凈三利潤(rùn)率6%；融資狀三態(tài)下IRR三1三09.三9%。

項(xiàng)目單價(jià)（按可售面積攤）總額(萬(wàn)元)1成本10,385217,0531.1土地成本

4,030

84,227

1.2除地價(jià)外的開(kāi)發(fā)成本

6,355

132.826

2收入24,870519,7843營(yíng)業(yè)稅及附加1380288484凈收入234904909365毛利131052738846毛利率

46.2%7費(fèi)用37377978成本費(fèi)用合計(jì)10758

2248499土地增值稅6733140,70910稅前利潤(rùn)754216958711所得目公司凈利潤(rùn)5,656140,70913項(xiàng)目總投資287,54914項(xiàng)目投資利潤(rùn)率

10.9%15資金峰值

162,94016自有資金回報(bào)率

77.1%17銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率

6%18IRR109.9%第三部三分項(xiàng)三目產(chǎn)品三定位和三經(jīng)濟(jì)效三益分析34