無(wú)錫酒店式公寓項(xiàng)目定位報(bào)告

【市場(chǎng)篇】無(wú)錫小戶型發(fā)展歷程第一階段：最早出現(xiàn)于1998/1999年，產(chǎn)品出現(xiàn)以爛尾樓改造為主，供應(yīng)量并不大。其中以生活大師為代表項(xiàng)目。第二階段：2002年至2003年，無(wú)錫小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)集中式放量，此類產(chǎn)品分布于中心區(qū)或副中心區(qū)的普通住宅項(xiàng)目之中，大多是為了做足項(xiàng)目容積率而建。其中以長(zhǎng)江國(guó)際花園和嘉德時(shí)代廣場(chǎng)為代表項(xiàng)目。第三階段：2004年，受土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、地段等因素影響，小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量不多。其中以優(yōu)族聯(lián)盟（爛尾樓改造）為代表項(xiàng)目。第四階段：2005年，無(wú)錫小戶型產(chǎn)品的功能形態(tài)出現(xiàn)了較多轉(zhuǎn)變，不再是以填充容積率或是簡(jiǎn)單的爛尾樓改造為目的。以禾嘉國(guó)際酒店式公寓和凱賓斯基為例，項(xiàng)目走酒店式公寓物業(yè)路線，由專業(yè)的酒店物管公司管理。酒店式的服務(wù)，公寓式的管理

酒店式公寓定義無(wú)錫酒店式公寓現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱區(qū)域上市時(shí)間價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)禾嘉國(guó)際市中心售罄9500（二手房）1200凱賓斯基太湖廣場(chǎng)基本售罄170003000潤(rùn)華國(guó)際濱湖區(qū)在售140003000紅豆國(guó)際市中心2008.520000以上2000恒隆中心市中心未上市————蘇寧地塊市中心未上市————保利達(dá)地塊市中心未上市————無(wú)錫酒店式公寓尚處于起步階段,目前主要集中在市中心和太湖廣場(chǎng)等區(qū)位條件優(yōu)越的區(qū)域，凱賓斯基由于有酒店的統(tǒng)一管理、高品質(zhì)的產(chǎn)品以及包租的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品較好的銷售。重點(diǎn)個(gè)案凱燕環(huán)球中心區(qū)位概念：南長(zhǎng)永和路18號(hào)（太湖廣場(chǎng)旁）建筑指標(biāo)：總建13.4萬(wàn)平方米公開(kāi)日期：2006.1產(chǎn)品類型：酒店式公寓、辦公成交價(jià)格：酒店式公寓17500元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米），辦公

13500元/平方米主力產(chǎn)品：64-72平方米主力總價(jià)：酒店式公寓112-126萬(wàn)元，辦公

86-97萬(wàn)元銷售率：酒店式公寓82%，辦公90％

樓層物業(yè)1F德國(guó)普拉那啤酒餐廳2F豪景國(guó)宴館3F國(guó)賓級(jí)千人大禮堂世界美食自助餐廳4F波普藝術(shù)酒吧5F健康養(yǎng)生中心（包括泳池、影視健身房、溫泉概念SPA館和油壓推拿室）6F-22F為五星級(jí)酒店，由凱賓斯基入駐

23-29層為辦公，30-48層酒店式公寓，49-52層包租酒店式公寓。凱燕環(huán)球中心——樓層布局大堂梯廳6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅達(dá)進(jìn)口高速電梯，憑卡進(jìn)入指定樓層

扇形共享會(huì)客廳凱燕環(huán)球中心——單層布局成功要素產(chǎn)品品質(zhì)酒店管理包租企劃推廣高標(biāo)準(zhǔn)的裝修(3000元/平米)凱賓斯基大酒店統(tǒng)一管理投資客戶信心增加強(qiáng)調(diào)地段、成功開(kāi)盤后的持續(xù)推廣重點(diǎn)個(gè)案潤(rùn)華國(guó)際大廈區(qū)位概念：濱湖區(qū)太湖大道與青祁路交界處建筑指標(biāo)：總建15萬(wàn)平方米公開(kāi)日期：2007.7產(chǎn)品類型：酒店式公寓、辦公、五星級(jí)酒店、商業(yè)成交價(jià)格：酒店式公寓14000元/平方米，辦公

11000元/平方米主力產(chǎn)品：酒店式公寓80-99平米、辦公85-108平米主力總價(jià)：酒店式公寓112-126萬(wàn)元，辦公86-97萬(wàn)元項(xiàng)目占地面積為1.51萬(wàn)平方米，建設(shè)集酒店式公寓、商務(wù)寫字樓、超五星級(jí)酒店、商業(yè)等為一體的超高層建筑，高258米。豎向分隔為辦公和酒店式辦公、五星級(jí)酒店。A座58層、B座48層，1-6F為商業(yè)中心。A座7-30F，31-55F為酒店式公寓，56層為西餐廳，57層為中餐廳，58層為觀光接待層；B座8-48F為辦公用房。潤(rùn)華國(guó)際大廈——項(xiàng)目規(guī)劃A座B座潤(rùn)華國(guó)際大廈——單層布局A座酒店式公寓B座辦公用房重點(diǎn)個(gè)案紅豆國(guó)際大廈區(qū)位概念：中山路建筑指標(biāo)：總建15萬(wàn)平方米公開(kāi)日期：預(yù)計(jì)2008.5產(chǎn)品類型：酒店式公寓、辦公、商業(yè)成交價(jià)格：酒店式公寓20000元/平方米以上主力產(chǎn)品：酒店式公寓65平米和110平米主力總價(jià)：酒店式公寓130萬(wàn)元和220萬(wàn)元目標(biāo)客群構(gòu)成海內(nèi)外機(jī)構(gòu)企業(yè)高層、投資客戶主力客源私營(yíng)、個(gè)體老板競(jìng)爭(zhēng)客源小企業(yè)和SOHO族潛力客源居家自住機(jī)會(huì)客源無(wú)錫酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來(lái)體量預(yù)測(cè)未來(lái)酒店式公寓面臨太湖廣場(chǎng)和解放路環(huán)線區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)壓力，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)體量將達(dá)到44萬(wàn)平方米，未來(lái)市場(chǎng)同樣存在相當(dāng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。案名開(kāi)盤時(shí)間總建規(guī)模（萬(wàn)M2）當(dāng)期面積（萬(wàn)M2）已推剩余面積（萬(wàn)M2）未來(lái)待推面積（萬(wàn)M2）預(yù)測(cè)市場(chǎng)存量（萬(wàn)M2）凱燕環(huán)球中心06.14.74.70.86/0.86尚城二期06.62.261.890.010.370.38潤(rùn)華國(guó)際大廈07.73.5112.53.5無(wú)錫茂業(yè)城07.121475712小計(jì)/24.4614.596.879.8716.74紅豆國(guó)際未開(kāi)3//33無(wú)錫九龍倉(cāng)未開(kāi)11//1111無(wú)錫世貿(mào)中心未開(kāi)13.6//13.613.6合計(jì)/52.0614.596.8737.4744.34現(xiàn)市場(chǎng)上最好的兩個(gè)酒店式公寓，總價(jià)都在110萬(wàn)元以上。目前在售酒店式公寓都采用精裝修銷售，售價(jià)達(dá)到14000-17500元/平方米左右（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米）。無(wú)錫酒店式公寓市場(chǎng)分析主要在售酒店式公寓項(xiàng)目規(guī)?；驹?萬(wàn)平方米以內(nèi)。公開(kāi)日期案名產(chǎn)品類型規(guī)模(萬(wàn)M2)均價(jià)（元/M2）主力面積(M2)主力總價(jià)(萬(wàn)元)銷售率備注06.1凱燕環(huán)球中心酒店式公寓4.717500（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000）64-72112-12682%/06.6尚城二期酒店式公寓2.3750050-6437-4899%最后80套房源于07年10月推出，采用精裝修，價(jià)格在10000以上07.7潤(rùn)華國(guó)際大廈酒店式公寓3.514000（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000）80-99112-139/銷售情況不好，戶型不好，開(kāi)間小，進(jìn)深長(zhǎng)．公寓面積集中在60-70平方米之間。從目前的銷售情況來(lái)看，酒店式公寓銷售情況良好，年銷售量在2.5萬(wàn)平方米。酒店式公寓市場(chǎng)總結(jié)

酒店式公寓產(chǎn)品目前市場(chǎng)供應(yīng)量有限，從銷售情況分析，需求量在現(xiàn)階段看還是比較充足。產(chǎn)品差異化比較嚴(yán)重，導(dǎo)致售價(jià)差距很大，產(chǎn)品力強(qiáng)的項(xiàng)目售價(jià)可以達(dá)到17500元/平方米，還能保持較好的銷售，無(wú)錫消費(fèi)者購(gòu)買能力不容小視，另外可以說(shuō)明只要產(chǎn)品力做強(qiáng)，無(wú)錫酒店式公寓的價(jià)格還有較大的上升空間。未來(lái)解放路環(huán)線和太湖廣場(chǎng)周邊將是酒店式公寓最集中的供應(yīng)區(qū)域，體量將達(dá)到44萬(wàn)平方米左右，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)同樣嚴(yán)峻。項(xiàng)目運(yùn)作的2個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目酒店式公寓體量過(guò)大（1200多套），參考無(wú)錫目前酒店式公寓的市場(chǎng)消化速度（40套/月左右），本項(xiàng)目從入市起的消化周期在2.5年左右。關(guān)鍵點(diǎn)一參考個(gè)案溝去化情況擺分析禾嘉國(guó)際去化量?jī)r(jià)圖凱賓斯基去化量?jī)r(jià)圖以上數(shù)據(jù)來(lái)源產(chǎn)監(jiān)處備案系統(tǒng)，截止時(shí)間2007年6月兩個(gè)項(xiàng)目柱是無(wú)錫酒貍店式公寓府運(yùn)作較為叼成功的案壞例,月均護(hù)去化量在40套/裝月左右.建議:1.總價(jià)團(tuán)控制2.提津高辦公有比例3.營(yíng)暈銷手段棗(售后葬回租)關(guān)鍵點(diǎn)萄二項(xiàng)目品質(zhì)座的提升建議:1.副專業(yè)物例業(yè)公司哄統(tǒng)一經(jīng)慨營(yíng)管理2.綢裝修標(biāo)唉準(zhǔn)3.商承業(yè)配套4.會(huì)足所定位酒店公寓階的管理、煎服務(wù)建議與國(guó)際品牌診物業(yè)管理牽公司合作，憑如第一太巨平、仲條量行、貴高力等。服務(wù)伙內(nèi)容包括對(duì)：日常服務(wù)1、聞?dòng)嵏舴?wù)和留筆言服務(wù)2、信記件報(bào)刊罵發(fā)收、奧分揀、被遞送至方信箱服誰(shuí)務(wù)3、出依租車預(yù)憂約服務(wù)4、日間禾提供代訂摸機(jī)票、火德車票服務(wù)5、日間姻代訂餐位奔、文化體波育節(jié)目票惰務(wù)6、業(yè)劍主喚醒凝服務(wù)7、代請(qǐng)識(shí)家居專業(yè)醉公司服務(wù)8、外圍逗保安巡邏綠服務(wù)9、消防遭知識(shí)培訓(xùn)侄、講座服襪務(wù)特約服務(wù)事（有償項(xiàng)咱目）1、花慎卉代溝跪、遞送晉及養(yǎng)護(hù)唉服務(wù)2、洗衣妙、送衣服喇務(wù)3、兒務(wù)童托管繳服務(wù)4、代太聯(lián)系物眉業(yè)出租否、出售齡服務(wù)5、物業(yè)兇內(nèi)部的各宵項(xiàng)功能設(shè)淹施安裝及滿維修服務(wù)6、戶內(nèi)靜專業(yè)保潔裝修建煩議電梯：三菱、扁日立、抗迅達(dá)、稻OTI棟S地面：廳臥主材陰為復(fù)合地活板或?；摯u；廚衛(wèi)：主材為冠攜軍、泛亞寬等品牌地殲磚墻面妹：廳臥主材胳為多樂(lè)士她、杜邦乳輸膠漆；門窗：靜電粉跟末噴涂少鋁合金酸窗、防塵火防盜勿門廚房：過(guò)道式廚現(xiàn)房或獨(dú)立鄙式廚房國(guó)悠內(nèi)名牌或罰德國(guó)、西壓班牙、意大利等普品牌櫥柜霜和廚房電市器衛(wèi)生間然：TOT狠O、科滔勒空調(diào)：美國(guó)及睬國(guó)內(nèi)名無(wú)牌中央肺空調(diào)和侄壁掛式崇分體空倍調(diào)，其他：高檔小冷戶型物我業(yè)配全鬧套家具塊家電酒店公寓該的特色客櫻房多種菜雨單式裝糕修風(fēng)格醬：中式古豪典風(fēng)格熊——象住征豪華因富裕，昆適合臺(tái)也灣人以墓及熱愛(ài)忌中國(guó)古畝典文化竄的人群監(jiān)；精致風(fēng)大格——抹象征高帖貴莊重薄，適合參事業(yè)成輔功、擁?xiàng)U有較高輛社會(huì)地箭位的人咱群；日式風(fēng)雄格——斧迎合工難業(yè)區(qū)外佛籍客戶噴的需求殊。現(xiàn)代簡(jiǎn)約宅風(fēng)格——懸象征隨意將、自由，尋適合喜愛(ài)雄市中心夜歡生活的年道輕人；中式古典致風(fēng)格酒店公寓暈的特色客娘房風(fēng)格：古典風(fēng)敏格在設(shè)瘦計(jì)上繼軟承了唐胳代、明陪清時(shí)期酷家居理紹念的精慕華，將益其中的缺經(jīng)典元素提煉嘩并加以豐雙富，同時(shí)證改變?cè)猩臻g布局循中等級(jí)、抖尊卑等涂封建思想推，給傳統(tǒng)超家居文及化注入傍了新的講氣息。徹“形散拍神聚”遙是新古博典風(fēng)格季的主要行特點(diǎn)。特色：在注重裝六飾效果的壇同時(shí)，用濕現(xiàn)代的手科法和材質(zhì)野還原古典堵氣質(zhì)，古些典風(fēng)格具備了古典得與現(xiàn)代的嗽雙重審美雷效果，美劍的結(jié)合也居讓人們?cè)诰拖硎芪镔|(zhì)達(dá)文明的同時(shí)得到了碰精神上的破慰藉。風(fēng)格：這是一魚種在簡(jiǎn)吵約主義擦影響下照衍生出墨來(lái)的一階種帶有臺(tái)“小資邪”味道么的室內(nèi)起設(shè)竿計(jì)風(fēng)格捏。尤其寸是隨著讀眾多的冊(cè)單身貴傾族的出干現(xiàn)，這摘種小資領(lǐng)風(fēng)格大鼠量地出罩現(xiàn)在各臺(tái)式的公技寓裝修博之中。特色：接受這種零風(fēng)格的客踏戶，多為工城市新貴沖，喜歡單焰身的生活巧的同時(shí)，剝又非常注重生勁活的品糾質(zhì)。因速此在裝更修中不您必考慮刺眾多的它功能問(wèn)撥題。他泳們往往甜強(qiáng)調(diào)一種億隨意性榆和平淡橋性。輕娃飄的白商色紗簾梢配著一隊(duì)張柔軟曠的布藝糞沙發(fā)，蕉再堆放著社一堆各待種顏色石的抱枕撞，就形上成了一鄭個(gè)充滿登懶洋洋煎氛圍的萍室內(nèi)空販間。現(xiàn)代簡(jiǎn)曠約風(fēng)格酒店公寓均精致風(fēng)格風(fēng)格：融合了雄歐式古傍典的浪桌漫，簡(jiǎn)陵約的干些練，整夏體設(shè)計(jì)保風(fēng)格典掃雅、溫險(xiǎn)馨，設(shè)蓮計(jì)萌中犯，非常吸注重細(xì)蒼節(jié)的刻液畫與描宴述。特色：雅致主嚴(yán)義是近林幾年剛局剛興起參又被消殼費(fèi)者所拾迅速接弟受的一椅種設(shè)計(jì)青方式，紅空間布局層接近現(xiàn)勸代風(fēng)格犁，而在撇具體的烤界面形激式、配帆線方法合上則接缺近新古撈典風(fēng)格。在介選材方桂面應(yīng)該引注意顏東色的和逐諧性。酒店公脊寓的特改色客房日式風(fēng)團(tuán)格和室有一磚種獨(dú)特的捕魅力，它斧可以表現(xiàn)底出平和的序意境。與販歐美的裝釣飾風(fēng)格不線同，極少羅用金屬，油從頂?shù)降乇矶际亲钐炱啡蛔顦銓?shí)賴的材料，浴多為原木裙、席、竹藝等，同時(shí)遷盡量保持沸原色不加惰修飾。榻榻米慮是和室啦的象征勿。一般稠的和室監(jiān)都是采拳用將木窩地板架莊高作為費(fèi)榻榻米呼，看起拳來(lái)明亮么舒適。咐如果把押和室作應(yīng)為工作歡室，還您可以用堅(jiān)來(lái)隱藏巴電源線舉路，讓粘整個(gè)和禍?zhǔn)铱雌鹗?lái)接近辰完美。爪室內(nèi)多粉用木料鋸、織物瓦、石材誕等天然蛇材料。腦顯示材射料的紋堅(jiān)理，創(chuàng)膚造自然某、簡(jiǎn)樸徑、高雅劉的氛圍敢。酒店公寓賊的特色客廚房風(fēng)格：特點(diǎn)：商業(yè)建議A樓底商配套一、二層銀行會(huì)議室商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務(wù)對(duì)象寫字樓客戶為主，兼顧、公寓和對(duì)外寫字樓客戶寫字樓客戶、會(huì)務(wù)客人寫字樓客人寫字樓客戶、公寓客戶，兼顧對(duì)外南城綠洲俱樂(lè)部客戶寫字樓客戶公寓Ｂ、Ｃ底商配套一層美容、美體保健中心花店藥店、西餐廳面包房休息廳高檔超市休閑咖啡服務(wù)對(duì)象除服務(wù)公寓客戶外，還為整個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)，兼顧對(duì)外二層（會(huì)所）桑拿、淋浴健身房體操房?jī)和顒?dòng)室球類運(yùn)動(dòng)室雪茄長(zhǎng)廊服務(wù)對(duì)象以公寓客人為主，俱樂(lè)部會(huì)員會(huì)所建舌議會(huì)所定位途：采用會(huì)倉(cāng)員制的騰經(jīng)營(yíng)方弄式，顯案示會(huì)員安尊貴的從身份，俘為會(huì)員矩及其家扣人提供省專屬的稱高檔商乞務(wù)、會(huì)千議、交卷流、休洞閑、健粘身、娛率樂(lè)、餐庫(kù)飲等富煌有特色牙的空間轟和高品忍質(zhì)的服慎務(wù)。會(huì)所目粒標(biāo)客戶穗特征：具備一定隔實(shí)力的公差司的決策窩層人士，限不僅具有緞?shì)^強(qiáng)的消頁(yè)費(fèi)能力，公而且具有福選擇公司礎(chǔ)發(fā)展區(qū)域讀的決