房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線價值和報告

評估的技術(shù)路線、價值分析和報告撰寫

——中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會理事中國土地估價師協(xié)會理事北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估公司董事長杜鳴第一部分影響市場價值因素分析一、

經(jīng)濟(jì)因素宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控金融政策經(jīng)濟(jì)預(yù)期就業(yè)及收入水平

二、

消費(fèi)行為因素消費(fèi)心理與習(xí)慣三、

功能性耗損配套設(shè)施設(shè)備平面平局建筑造型有效使用（利用）率第二部分評估的技術(shù)路線及常見問題分析一、評估的技術(shù)路線及方法

1、思路與技術(shù)路線2、方法的選擇與搭配3、綜合與分類

1、市場分析的簡單化1.1宏觀微觀市場細(xì)分

1.2市場流動性（市場變現(xiàn)能力）的分析2、客觀性的數(shù)據(jù)參數(shù)選取售價、租金、收益、成本、費(fèi)用、出租率（上座率）等，各項指標(biāo)的選取應(yīng)用有效地分清實(shí)際的與客觀的。二、常見問題分析

3.1潛在毛收入有效毛收入凈收益3.2同行業(yè)平均利潤的扣除（貢獻(xiàn)率）3.3綜合性物業(yè)各部分的分別計算3.4實(shí)際的與客觀的數(shù)據(jù)的選取3、收益法的應(yīng)用4、假設(shè)開發(fā)法及成本法的應(yīng)用4.1建安成本計算的細(xì)化基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修、設(shè)備（水暖、電、氣、電梯、通風(fēng)空調(diào)）4.2在建工程的未實(shí)現(xiàn)利潤4.3未來開發(fā)價值的估算5、局部房地產(chǎn)評估的分析5.1獨(dú)立性、使用、經(jīng)營5.2市場變現(xiàn)的限制因素6、不同區(qū)域、不同用途物業(yè)的評估價值

在不同的區(qū)域，不同用途的物業(yè)將會有不同的市場價值。7、特殊物業(yè)的評估的綜合分析7.1工業(yè)房地產(chǎn):在難于采用其他估價方法時，分別對土地、建筑物選取成本法、基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行估價.7.2住宅小區(qū)大型地下車庫:針對估價對象出售和租賃兩種方式，選取市場比較法和收益法進(jìn)行估價.要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè)、商服物業(yè)與車庫之間的相互關(guān)系、相互之間的價值影響因素。第三部分評估報告的撰寫

1、封面：(標(biāo)題：)房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：（全稱）委托方：（委托單位的全稱或個人的姓名）估價方：（估價機(jī)構(gòu)的全稱）估價人員：（估價人員的姓名）估價作業(yè)日期：（起止年月日，受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）估價報告編號：（本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的報告編號）

2、目錄：（標(biāo)題：）目錄一、致委托方函

二、

估價師聲明三、

估價的假設(shè)和限制條件四、

估價結(jié)果報告五、

估價技術(shù)報告六、

附件

3、致委托方函委估方與估價對象的關(guān)系估價范圍估價時點(diǎn)和目的結(jié)果

致委托方函 檔號: V/LYD/0201/2013

中國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心六樓浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司

敬啟者： 承蒙貴司委托,我司對貴司擁有的中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室（建筑面積合計為3,065.09平方米）、地上第三層(建筑面積合計為3,770.61平方米)物業(yè)進(jìn)行價值評估，評估基準(zhǔn)日為二ΟΟ二年一月二十九日,目的是為貴司核定資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。我公司經(jīng)過實(shí)地勘察，并查詢、收集評估所需的相關(guān)資料，遵循必要的評估程序與原則，選用科學(xué)合理的估價方法，對該部分物業(yè)價值作出評定估算。評估結(jié)果如下：

中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積合計為6,835.7平方米,該物業(yè)在評估基準(zhǔn)日（假設(shè)已付清地價）交吉出售的公開市值為RMB207,673,000元(大寫人民幣貳億零柒佰陸拾柒萬叁仟元整)。估價結(jié)果明細(xì)如下：

致

委

托

估

價

方

函

中國太平洋保險公司重慶分公司××辦事處：受貴單位委托，我公司對貴單位委托評估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組××所屬房屋在2001年5月21日（估價時點(diǎn)）的事故損傷修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行了測算。根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，估價人員經(jīng)實(shí)地現(xiàn)場查勘后，采用合理的估價方法，確定估價對象在估價時點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為7080元，人民幣大寫：柒仟零捌拾元整。

此致

致委托方函

海南××人民法院：受貴院委托，本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè)××大廈主樓(停建工程)及附樓在估價時點(diǎn)2002年10月8日的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了估價，為貴院辦理案件提供公開市場價值依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)實(shí)地勘察及市場調(diào)查，并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測算，確定估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值總額為1597.69萬元，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價816.7元/㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。

注：1、本報告估價結(jié)果包含應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。經(jīng)計算，土地出讓金總額為138.392萬元，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣繳。若以物抵債，則應(yīng)從公開市場價值總額中扣除。2、本報告估價結(jié)果包含主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動設(shè)備。估價的測算過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》和《估價技術(shù)報告》。

此致致委托方函

廈門東方酒店有限公司：貴公司委托我公司對位于廈門市湖濱北路建業(yè)路8號東方酒店（總建筑面積為35,203.70平方米，土地分?jǐn)偯娣e為11,020.69平方米）的房地產(chǎn)進(jìn)行正常市場價格估價，作為委托方投資決策提供價格參考的依據(jù)。受貴公司的委托，估價人員依據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、原國家土地管理局、國土資源部、福建省和廈門市人民政府等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和文件，根據(jù)貴公司所提供的有關(guān)資料，按照建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》、福建省人民政府頒發(fā)的《福建省房地產(chǎn)價格評估管理辦法》和廈門市人大通過的《廈門市資產(chǎn)評估管理暫行條例》的規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，經(jīng)過細(xì)致的實(shí)地勘察后，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，通過周密準(zhǔn)確的測算，確定該估價對象扣除土地設(shè)定出讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金后在二○○二年十二月十五日的現(xiàn)有正常市場價格為人民幣叁億柒仟肆佰柒拾貳萬捌仟元整（RMB374,728,000.00元,取整），單價為RMB10,644.56元／m2。現(xiàn)將完成的估價報告書提交給貴公司。

致委托方函

××：根據(jù)委托，我們對位于深圳市福田區(qū)福虹路世界貿(mào)易廣場A幢25層05～08號物業(yè)進(jìn)行了評估。估價目的為委托方確定估價對象因電梯及配套未能兌現(xiàn)承諾造成價值減損提供參考依據(jù)，估價時點(diǎn)：2002年9月7日。經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法進(jìn)行了評定估算，確定估價對象在估價時點(diǎn)的損失價值。世界貿(mào)易廣場A幢25層05～08號物業(yè)建筑面積為615.4平方米，損失價值總額為人民幣1,143,825元，大寫金額人民幣壹佰壹拾肆萬叁仟捌佰貳拾伍元整。4、估三價師聲三明常規(guī)、三慣例的三陳述特殊事三宜的說三明現(xiàn)場勘三察估價師三聲明我們鄭三重聲明三：1.我們在三本估價三報告中三陳述的三事實(shí)是三真實(shí)的三和準(zhǔn)確三的。2.本估價三報告中三的分析三、意見三和結(jié)論三是我們?nèi)约汗膶Ｈ龢I(yè)分析三、意見三和結(jié)論三，但受三到本估三價報告三中已說三明的假三設(shè)和限三制條件三的限制三。3.我們與三本估價三報告中三的估價三對象沒三有利害三關(guān)系，三也與有三關(guān)當(dāng)事三人沒有三利害關(guān)三系和偏三見。4.我們依三照中華三人民共三和國國三家標(biāo)準(zhǔn)三《房地三產(chǎn)估價三規(guī)范》三進(jìn)行分三析，形三成意見三和結(jié)論三，撰寫三本估價三報告。5.我們已三對本估三價報告三中的估三價對象三進(jìn)行了三實(shí)地查三勘。6.沒有人三對本估三價報告三提供重三要專業(yè)三幫助。7.如未得三本公司三的書面三許可，三本估值三報告書三的全文三或任何三部份內(nèi)三容或任三何注釋三，均不三能以任三何形式三刊載于三任何文三件、通三函或聲三明。8.最后，三根據(jù)本三公司的三一貫做三法，我三們必須三申明，三本估值三報告書三僅供委三托方使三用，本三公司不三承擔(dān)對三任何第三三者對三本報告三書的全三文或任三何部份三內(nèi)容的三任何責(zé)三任。中國注三冊房地三產(chǎn)估價三師：估三價三師三聲三明我們鄭三重聲明三：1、我三們在本三估價報三告書中三陳述的三事實(shí)是三真實(shí)和三準(zhǔn)確的三。2、本三估價報三告中的三分析、三意見和三結(jié)論是三我們自三己公正三的專業(yè)三分析、三意見和三結(jié)論，三但受到三本估價三報告中三已說明三的假設(shè)三和限制三條件的三限制。3、我三們與本三估價報三告中的三估價對三象沒有三利害關(guān)三系，也三與有關(guān)三當(dāng)事人三沒有個三人利害三關(guān)系或三偏見。4、我三們依照三中華人三民共和三國國家三標(biāo)準(zhǔn)《三房地產(chǎn)三估價規(guī)三范》進(jìn)三行分析三，形成三意見和三結(jié)論，三撰寫本三估價報三告。5、我三們已對三本估價三報告中三的估價三對象進(jìn)三行了實(shí)三地查勘三，查勘三人員×三××、三×××三。6、除三參與本三次估價三的估價三人員外三，我們?nèi)刚埩巳嚓P(guān)專三業(yè)人員三對本次三估價的三房屋結(jié)三構(gòu)安全三進(jìn)行了三專門鑒三定，其三鑒定結(jié)三果為非三危房。7、非三為法律三、行政三法規(guī)規(guī)三定，本三報告的三全部或三部分內(nèi)三容未經(jīng)三本人或三估價機(jī)三構(gòu)同意三不得修三改或提三供給其三他任何三單位和三個人，三亦不得三見諸公三開媒體三。中國注三冊房地三產(chǎn)估價三師（簽三名）：中國注三冊房地三產(chǎn)估價三師（簽三名）：估價師三聲明我們鄭三重聲明三：1、我們在三本估價三報告中三陳述的三事實(shí)是三真實(shí)的三和準(zhǔn)確三的。2、本估價三報告中三的分析三、意見三和結(jié)論三是我們?nèi)砸压膶Ｈ龢I(yè)分析三、意見三和結(jié)論三，但受三到本估三價報告三中已說三明的假三設(shè)和限三制條件三的限制三。3、三我們與三本估價三報告中三的估價三對象沒三有利害三關(guān)系，三也與有三關(guān)當(dāng)事三人沒有三個人利三害關(guān)系三或偏見三。4、我們依三照中華三人民共三和國國三家標(biāo)準(zhǔn)三《房地三產(chǎn)估價三規(guī)范》GB/三T50三291三-19三99進(jìn)行分三析，形三成意見三和結(jié)論三，擬定三本估價三報告。5、我們已三對本估三價報告三中的估三價對象三進(jìn)行了三實(shí)地查三勘、拍三照。6、沒有人三對本估三價報告三提供過三重要專三業(yè)幫助三。估價師三簽名：估價師三聲明我們鄭三重聲明三：1．我們在三本估價三報告中三陳述的三事實(shí)是三真實(shí)的三和準(zhǔn)確三的。2．本估價三報告中三的分析三、意見三和結(jié)論三是我們?nèi)约汗膶Ｈ龢I(yè)分析三、意見三和結(jié)論三，但受三到本估三價報告三中已說三明的假三設(shè)和限三制條件三的限制三。3．我們與三本估價三報告中三的估價三對象沒三有利害三關(guān)系，三也與有三關(guān)當(dāng)事三人沒有三個人利三害關(guān)系三或偏見三。4．我們依三照中華三人民共三和國國三家標(biāo)準(zhǔn)三《房地三產(chǎn)估價三規(guī)范》三進(jìn)行分三析，形三成意見三和結(jié)論三，撰寫三本估價三報告。5．估價師三×××三、××三×、×三××已三對本估三價報告三中的估三價對象三進(jìn)行了三實(shí)地查三勘。參加本三次估價三的中國三注冊房三地產(chǎn)估三價師：×××三，房地三產(chǎn)估價三師注冊三號：×三×××三，簽字三：，×××三，房地三產(chǎn)估價三師注冊三號：×三×××三，簽字三：。估價師三聲明我們鄭三重聲明三：1、我三們在本三估價報三告中陳三述的事三實(shí)是真三實(shí)和準(zhǔn)三確的。2、本三估價報三告中的三分析、三意見和三結(jié)論是三我們自三己公正三的專業(yè)三分析、三意見和三結(jié)論，三但受到三本估價三報告中三已說明三的假設(shè)三和限制三條件的三限制。3、我三們與本三估價報三告中的三估價對三象沒有三利害關(guān)三系，也三與有關(guān)三當(dāng)事人三沒有個三人利害三關(guān)系或三偏見。4、我三們依照三中華人三民共和三國國家三標(biāo)準(zhǔn)《三房地產(chǎn)三估價規(guī)三范》進(jìn)三行分析三，形成三意見和三結(jié)論，三撰寫本三估價報三告。5、我三公司估三價人員×××三、××三×、×三××三、××三×已對本三報告中三的估價三對象進(jìn)三行了實(shí)三地查勘三。6、沒三有其他三行業(yè)的三專業(yè)人三員對本三估價報三告提供三重要專三業(yè)幫助三。簽三名三(蓋三章三)估三價三師（注三冊房地三產(chǎn)估價三師）三：審三核三(注冊三房地產(chǎn)三估價師三)：5、估三價的假三設(shè)條件三和限制三條件常規(guī)慣三例的條三件特殊的三假設(shè)估價的三假設(shè)和三限制條三件評估基三準(zhǔn)我們是三根據(jù)三浙江三省越港三實(shí)業(yè)有三限責(zé)任三公司深三圳分公三司所提三供的資三料，并三按以下三的假設(shè)三進(jìn)行評三估：(一)浙江省三越港實(shí)三業(yè)有限三責(zé)任公三司深圳三分公司三擁有該三物業(yè)合三法產(chǎn)權(quán)三，并有三權(quán)連同三其剩余三土地使三用年期三轉(zhuǎn)讓該三物業(yè)，三而不必三向政府三繳付額三外地價三或其它三重大費(fèi)三用；(二)所有地三價及市三政配套三費(fèi)已全三數(shù)繳清三；(三)該發(fā)展三項目的三設(shè)計及三建設(shè)均三符合當(dāng)三地規(guī)劃三條例并三已得到三有關(guān)部三門的批三準(zhǔn)；(四)該物業(yè)三無論以三整棟或三分割產(chǎn)三權(quán)方式三，均可三自由出三售給海三內(nèi)、外三買家。(五)根據(jù)業(yè)三主指示三，該次三評估物三業(yè)尚未三取得《三房地產(chǎn)三證》，三其產(chǎn)權(quán)三手續(xù)正三在辦理三中，我三們假設(shè)三《房地三產(chǎn)證》三能夠如三期取得三，并以三此作為三評估基三礎(chǔ)；同三時，以三上物業(yè)三之名錄三由貴司三提供，三我們將三以貴司三提供之三物業(yè)清三單為準(zhǔn)三。估值假三設(shè)(一)在評估三過程中三，我們?nèi)俣ㄔ撊飿I(yè)的三所有權(quán)三人是在三公開市三場上出三售該物三業(yè)，且三不包含三所有權(quán)三人憑借三遞延條三件合約三、售后三租回、三合作經(jīng)三營、管三理協(xié)議三等附加三條件以三抬高該三物業(yè)權(quán)三益價值三的情況三。(二)我們未三獲提供三付清地三價款證三明，在三評估該三物業(yè)權(quán)三益時，三我們已三假設(shè)該三物業(yè)所三占宗地三的所有三地價及三市政配三套費(fèi)已三全數(shù)繳三清。對三于該物三業(yè)的業(yè)三權(quán)狀況三，我們?nèi)龑⒁匀F司所三提供之三資料為三準(zhǔn)。該三次評估三的物業(yè)三價值為三假設(shè)評三估物業(yè)三擁有完三全產(chǎn)權(quán)三前提下三的公開三市值。(三)同時，三我們假三設(shè)在土三地使用三權(quán)的法三定年期三內(nèi)，該三物業(yè)的三所有權(quán)三人，對三該物業(yè)三享有自三由及不三受干預(yù)三的使用三、轉(zhuǎn)讓三、收益三、處分三等合法三權(quán)益。(四)在評估三過程中三，我們?nèi)⑽纯既龖]該物三業(yè)所設(shè)三定的抵三押、按三揭或債三項對評三估價值三產(chǎn)生的三影響。三評估價三值為包三含轉(zhuǎn)讓三稅費(fèi)的三價值。三除另有三說明外三，我們?nèi)俣ㄔ撊飿I(yè)權(quán)三益未附三帶可能三影響其三價值的三他項權(quán)三利、限三制及繁三重支銷三。限制條三件(一)評估報三告中所三載的數(shù)三據(jù)均以三貴司或三有關(guān)人三士提供三的資料三為準(zhǔn)。(二)貴司已三提供給三我公司三該物業(yè)三產(chǎn)權(quán)的三法定文三件副本三，但我三們并未三進(jìn)行相三關(guān)產(chǎn)權(quán)三文件的三查證及三確認(rèn)，三也未查三核該產(chǎn)三權(quán)文件三所載的三相關(guān)內(nèi)三容是否三發(fā)生變?nèi)?，所三以評估三過程中三，我們?nèi)龑⒁再F三司提供三的產(chǎn)權(quán)三文件副三本所載三內(nèi)容作三為評估三依據(jù)，三并不對三其真實(shí)三性負(fù)責(zé)三。(三)我公司三曾于二三ＯＯ二三年一月三二十九三日進(jìn)行三現(xiàn)場勘三察，但三我們并三未進(jìn)行三結(jié)構(gòu)測三量，因三此無法三確認(rèn)該三物業(yè)是三否存在三結(jié)構(gòu)性三損壞。三同時，三我們未三進(jìn)行實(shí)三地丈量三以核實(shí)三該物業(yè)三的地塊三及建筑三面積，三因此我三們將以三產(chǎn)權(quán)文三件副本三所載的三建筑面三積為準(zhǔn)三。(四)本估價三報告書三所采用三的幣種三為人民三幣。(五)如未獲三得我公三司的書三面許可三，本估三值報告三書的全三文或任三何部份三內(nèi)容或三任何注三釋，均三不能以三任何形三式刊載三于任何三文件、三通函或三聲明。(六)最后，三根據(jù)本三公司的三一貫做三法，我三們必須三申明，三本估值三報告書三僅供委三托方使三用，本三公司不三承擔(dān)對三任何第三三者對三本報告三書的全三文或任三何部份三內(nèi)容的三任何責(zé)三任。估價假三設(shè)和限三制條件1、本三次估價三結(jié)果僅三限于為三委托方三處理事三故賠償三提供房三屋修復(fù)三費(fèi)用價三格參考三依據(jù)，三不包含三車禍所三帶來的三其他損三失，如三精神損三失、誤三工補(bǔ)償三，等等三。若有三其他用三途，需三根據(jù)指三定目的三另行評三估。2、本三次估價三所需工三程量數(shù)三據(jù)以現(xiàn)三場測量三結(jié)果為三準(zhǔn)，并三得到當(dāng)三事雙方三的簽字三認(rèn)可。3、本三評估報三告必須三完整使三用方為三有效，三對僅使三用報告三中部份三內(nèi)容所三導(dǎo)致的三可能的三損失，三本公司三不承擔(dān)三責(zé)任。4、本三次估價三活動是三在滿足三全部假三設(shè)與使三用限制三前提條三件下進(jìn)三行的。三這些假三設(shè)限制三條件是三由估價三人員根三據(jù)估價三目的、三估價標(biāo)三的物實(shí)三際狀況三并結(jié)合三當(dāng)?shù)貙?shí)三際情況三而提出三的，具三有客觀三性和合三理性。5、本三估價報三告書有三效使用三期自報三告提交三之日起三為一年三。同時三，在有三效期內(nèi)三使用本三報告時三，應(yīng)充三分考慮三當(dāng)?shù)夭娜蟽r格三及人工三費(fèi)用變?nèi)闆r三，并隨三時與本三機(jī)構(gòu)保三持聯(lián)系三，以達(dá)三到有效三使用之三目的。估價的三假設(shè)和三限制條三件1、經(jīng)到瓊?cè)绞袊辆植槿龣n及咨三詢，估三價對象三宗地仍三為無償三劃撥用三地，本三報告估三價結(jié)果三包含辦三理轉(zhuǎn)讓三手續(xù)時三應(yīng)向政三府補(bǔ)交三土地出三讓金等三各項稅三費(fèi)。2、依三據(jù)房屋三所有權(quán)三證和國三有土地三使用證三，房屋三所有權(quán)三人與土三地使用三者不一三致。經(jīng)三查房屋三所有權(quán)三證及房三屋他項三權(quán)證記三載，估三價對象三由房屋三所有權(quán)三人海南三××有三限公司三向瓊山三市××三公司購三買土地三，但未三辦理轉(zhuǎn)三讓手續(xù)三，假設(shè)三可補(bǔ)辦三過戶手三續(xù)。3、依三據(jù)房屋三所有權(quán)三證及房三屋分層三平面圖三，計算三主樓各三分層建三筑面積三如下表三，附樓三建筑面三積從瓊?cè)绞蟹咳a(chǎn)局查三檔而來三，今后三以房管三部門核三發(fā)的分三幢（層三）房屋三所有權(quán)三證的面三積為準(zhǔn)三。4、三依據(jù)估三價人員三現(xiàn)場調(diào)三查，估三價對象三主樓于三199三4年停三建，附三樓于1三992三年建成三，假設(shè)三與實(shí)際三情況相三符。5、三估價對三象主樓三2-4三層已由三承租人三裝修使三用，本三報告估三價結(jié)果三包含主三樓2-三4層室三內(nèi)裝修三，但不三包括室三內(nèi)空調(diào)三主機(jī)等三可移動三設(shè)備。6、三本報告三有效期三為半年三，隨著三時間的三推移或三房地產(chǎn)三市場價三格波動三較大時三，其估三價結(jié)三果應(yīng)做三相應(yīng)的三調(diào)整或三復(fù)估。估價的三假設(shè)和三限制條三件1．鑒于同三一估價三對象，三估價目三的不同三，估價三依據(jù)以三及采用三的價值三標(biāo)準(zhǔn)會三有所不三同，評三估出的三客觀合三理價格三或價值三也會有三所不同三。本次三估價報三告的估三價結(jié)果三所體現(xiàn)三的是估三價對象三在完整三權(quán)利狀三態(tài)下的三現(xiàn)有價三值，為三委托方三投資決三策提供三價值參三考依據(jù)三。因此三，本估三價報告三的估價三結(jié)果僅三作為委三托方確三定估價三對象在三沒有他三項權(quán)利三約束條三件下現(xiàn)三有價值三的參考三依據(jù)。2．本次估三價的估三價對象三土地權(quán)三屬來源三系以劃三撥方式三取得土三地使用三權(quán)。根三據(jù)《廈三門市劃三撥國有三土地使三用權(quán)設(shè)三定出讓三合同書三》（[20三01]廈地合三設(shè)字082號），三本估價三對象設(shè)三定出讓三應(yīng)補(bǔ)交三土地出三讓金人三民幣貳三仟伍佰三叁拾萬三零叁仟三叁佰壹三拾柒元三捌角壹三分（RMB三25,三303三,31三7.8三1元）。三本次估三價結(jié)果三已據(jù)此三扣除。3．本次估三價基于三委托方三所提供三的全部三資料具三備真實(shí)三性和合三法性，三且該估三價對象三具有完三整和合三法的產(chǎn)三權(quán)之前三提進(jìn)行三估價。三僅在此三前提下三，本估三價報告三的估價三結(jié)果才三能有效三地體現(xiàn)三估價對三象在估三價時點(diǎn)三的實(shí)有三的公開三市場價三值。委三托方保三證所提三供的全三部資料三具備真三實(shí)性與三合法性三，并對三此承擔(dān)三全部責(zé)三任。4．本報告三中人民三幣與美三元的匯三兌換算三取定為三：1美元＝8.3元人民三幣。5．本次估三價基于三目前及三未來的三社會政三治經(jīng)濟(jì)三環(huán)境和三房地產(chǎn)三市場是三正常穩(wěn)三定的前三提進(jìn)行三估價，三即本次三估價中三所涉及三的房地三產(chǎn)之價三格、成三本、稅三額等都三是根據(jù)三當(dāng)前市三場狀況三確定的三，均不三考慮未三來的變?nèi)齽?。本三次估價三對象為三酒店物三業(yè)，特三別是星三級酒店三物業(yè)的三價值易三受酒店三自身管三理水平三及國家三、地區(qū)三宏觀經(jīng)三濟(jì)調(diào)控三政策穩(wěn)三定的影三響。故三本次估三價是基三于估價三對象的三管理及三國家、三地區(qū)宏三觀經(jīng)濟(jì)三政策穩(wěn)三定的前三提進(jìn)行三的。敬三請相關(guān)三方面在三運(yùn)用本三估價報三告時注三意此點(diǎn)三，特此三提示。6．房三地產(chǎn)估三價結(jié)果三具有很三強(qiáng)的時三效性，三在一定三條件下三得出的三結(jié)果只三能適用三于特定三時期。三因此，三本次估三價的估三價結(jié)果三是估價三對象在三估價時三點(diǎn)的價三格，不三能將該三估價結(jié)三果作為三估價對三象在其三他時點(diǎn)三的價格三；同時三，本估三價報告三的應(yīng)用三必須在三本報告三所確定三的估價三報告應(yīng)三用有效三期內(nèi)，三且應(yīng)用三必須基三于房地三產(chǎn)市場三是正常三穩(wěn)定之三前提。三隨著政三治、經(jīng)三濟(jì)、社三會等狀三況的變?nèi)?，估三價對象三的價格三或者價三值可能三發(fā)生很三大的變?nèi)?，則三本估價三報告將三失去其三有效性三。7．根三據(jù)《房三地產(chǎn)估三價規(guī)范三》，本三報告的三估價結(jié)三果體現(xiàn)三估價對三象在估三價時點(diǎn)三的實(shí)有三的公開三市場價三值。在三公開市三場上，三交易雙三方進(jìn)行三交易的三目的在三于最大三限度地三追求經(jīng)三濟(jì)利益三，并掌三握必要三的市場三信息，三有較充三裕的時三間進(jìn)行三交易，三對交易三對象具三有必要三的專業(yè)三知識，三交易條三件公開三并不具三有排它三性。因三此，本三報告的三估價結(jié)三果未考三慮抵押三風(fēng)險。8．由三于房地三產(chǎn)的不三可移動三和價值三較大的三特性，三房地產(chǎn)三將可能三遇到各三類商業(yè)三性風(fēng)險三，尤其三是宏觀三經(jīng)濟(jì)形三勢、通三貨膨脹三、金融三政策、三法律法三規(guī)、市三場供求三等因素三的變化三，對房三地產(chǎn)的三價格變?nèi)齽佑绊懭醮螅蝗浯?，三由于地三震、臺三風(fēng)、水三災(zāi)、戰(zhàn)三爭及其三它不能三預(yù)見并三且對發(fā)三生后果不三能防止三或避免三的不可三抗力的三因素，三將造成三房地產(chǎn)三嚴(yán)重壞三損及滅三失，使三其值急三劇跌落三甚至消三失；而三且，由三于房地三產(chǎn)不易三變現(xiàn)的三特點(diǎn)，三如出現(xiàn)三欲對房三地產(chǎn)進(jìn)三行短期三強(qiáng)制處三分時，三則可能三導(dǎo)致處三置價格三遠(yuǎn)遠(yuǎn)低三于其正三常價值三。因此三，各相三關(guān)方面三應(yīng)用本三報告時三，應(yīng)全三面考慮三各類風(fēng)三險，作三出綜合三決策。9．本三估價報三告的估三價技術(shù)三報告部三分，僅三作為估三價方的三機(jī)構(gòu)存三檔和有三關(guān)部門三審閱備三案之用三。該部三分不作三為本估三價報告三應(yīng)用的三依據(jù)。10．三未經(jīng)估三價方書三面同意三，任何三單位或三個人不三得將本三估價報三告的全三部或部三分及任三何參考三資料于三公開發(fā)三表的文三件、通三告或報三告中引三用，亦三不得以三任何形三式公開三發(fā)表。11．三本估價三報告一三式四份三，估價三機(jī)構(gòu)和三主管部三門各保三留一份三，交付三委托方三兩份。估價的三假設(shè)和三限制條三件1、本三報告評三估的是三物業(yè)因三配套未三能兌現(xiàn)三承諾的三減損價三值，在三確定物三業(yè)實(shí)際三租金收三益水平三與預(yù)期三收益水三平時，三采用公三開租賃三市場價三值標(biāo)準(zhǔn)三，即在三公開市三場上最三可能形三成的租三賃價格三。這里三假設(shè)：(1)三自愿三出租的三業(yè)主；(2)三有一三段合理三的洽談三交易時三間，可三以通盤三考慮物三業(yè)性質(zhì)三和市場三情形進(jìn)三行議價三；(3)三在此三期間物三業(yè)價值三將保持三穩(wěn)定；(4)三該物三業(yè)可以三在公開三市場上三自由租三賃；(5)三不考三慮特殊三租客的三額外出三價。2、本三評估報三告遵循三合法原三則、最三高最佳三使用原三則、估三價時點(diǎn)三原則、三替代原三則等估三價原則三。3、假三定委估三房地產(chǎn)三所有權(quán)三無爭議三。4、估三價人員三沒有進(jìn)三行實(shí)地三丈量，三委估房三地產(chǎn)之三建筑面三積參照三《房屋三建筑面三積分套三（單元三）匯總?cè)怼返热Y料所三記載數(shù)三據(jù)，均三認(rèn)為數(shù)三據(jù)資料三可靠。5、在三確定參三照對比三物業(yè)時三，我們?nèi)晕飿I(yè)三內(nèi)部配三套設(shè)施三（除電三梯、會三所外）三的數(shù)量三與檔次三與估價三對象基三本相似三為原則三。6、估三價人員三查勘了三評估物三業(yè)視力三可及的三部分，三在可能三的情況三下亦查三勘了物三業(yè)的內(nèi)三部裝修三，但并三未進(jìn)行三結(jié)構(gòu)測三試，未三能確定三物業(yè)有三無結(jié)構(gòu)三性損壞三。7、所三有提供三給估價三人員以三及本報三告所引三用的信三息及觀三點(diǎn)均認(rèn)三為來自三可靠資三料，是三可信和三正確的三。8、所三有該報三告中所三展示的三地圖、三平面圖三及證件三僅是為三形象直三觀地討三論問題三，不能三作為測三量成果三以用作三他用，三也不允三許把它三們與此三估價報三告分開三來單獨(dú)三使用。9、本三估價報三告結(jié)果三僅供委三托方在三本次估三價目的三下使用三，不得三做其他三用途。三未經(jīng)本三估價機(jī)三構(gòu)及委三托方的三書面同三意，任三何擁有三此報告三及拷貝三的人都三無權(quán)公三開發(fā)表三，也無三權(quán)用于三任何目三的。凡三因委托三人使用三估價報三告不當(dāng)三而引起三的后果三，估價三機(jī)構(gòu)及三估價人三員不承三擔(dān)相應(yīng)三的責(zé)任三。10、三本估價三報告的三全部或三其部分三內(nèi)容不三得發(fā)表三于任何三公開媒三體上，三報告解三釋權(quán)為三本評估三機(jī)構(gòu)所三有。11、三報告中三所使用三的貨幣三為人民三幣。6、估三價對象坐落、三四至、三權(quán)屬狀三況、面三積、背景、三環(huán)境、三規(guī)劃條三件、建三筑概況三、現(xiàn)狀。名稱越港商三業(yè)中心三地下室三及地上三第三層坐落中華人三民共和三國廣東三省深圳三市羅湖三區(qū)人民三北路面積地下室三為3,三065三.09三平方米三、地上三第三層三為3,三770三.61三平方米總樓層三數(shù)七層建筑結(jié)三構(gòu)框架裝修情三況外部：首層外三墻為白三色鋼化三玻璃，三局部鑲?cè)M(jìn)口鋁三板；二三層及三三層商場三選用淺三綠色鋼三化玻璃三，局部三鑲進(jìn)口三鋁板；三四至七三層寫字三樓部分三為法國三綠鋼化三鍍膜玻三璃幕墻三，其余三部分及三住宅外三墻為條三形釉面三磚。內(nèi)部地下室三：內(nèi)墻三為膠漆三；天花三為格柵三吊頂；三地面鋪三地磚；三卷閘門三，鋁合三金窗，三內(nèi)部由三落地鋼三化玻璃三分隔成三部分音三像試聽三室。地上第三三層：三目前正三在裝修設(shè)施設(shè)三備越港商三業(yè)中心三地下室三設(shè)兩處三主要入三口，各三有兩部三雙向自三動扶梯三及人行三樓梯，三可由室三外直接三進(jìn)入地三下商場三。商場三部分共三設(shè)八部三雙向自三動扶梯三、一部三升降電三梯及一三部客貨三兩用電三梯，地三上三層三設(shè)兩部三觀光電三梯，各三層另設(shè)三五條步三行樓梯三。整棟三大廈設(shè)三有中央三空調(diào)及三煙感噴三淋系統(tǒng)三。物業(yè)三管理良三好。工程質(zhì)三量經(jīng)驗(yàn)收三合格竣工日三期199三9年1三月25三日維護(hù)、三保養(yǎng)情三況目前物三業(yè)維護(hù)三、保養(yǎng)三情況較三好。占用情三況根據(jù)吾三等實(shí)地三視察及三業(yè)主指三示，越三港商業(yè)三中心地三下室及三地上第三三層具三體情況三如下：該物業(yè)三地下室三目前已三整體出三租給翔三飛音像三制品市三場使用三；地上三三層將作三為國際三珍珠交三易中心三使用，三目前正三在裝修三。周邊設(shè)三施越港商三業(yè)中心三位于深三圳市羅三湖區(qū)人三民北路三沿街與三深南東三路輔線三交匯處三之北側(cè)三，處于三商業(yè)旺三區(qū)東門三老街的三南端，三人民北三路為東三門區(qū)唯三一連接三深南東三路的步三行街，三深南東三路輔線三可行駛?cè)龣C(jī)動車三輛。該三物業(yè)四三面臨步三行街，三東面為三大世界三商城，三南面鄰三南塘商三業(yè)廣場三、亞洲三商業(yè)大三廈及深三南輔路三之休閑三綠化廣三場，西三面為中三威商業(yè)三城及利三聯(lián)太陽三廣場，三北面為三水產(chǎn)大三廈?，F(xiàn)三越港商三業(yè)中心三與周邊三之中威商業(yè)城三首層均三以天棚三連通，三形成一三體。越三港商業(yè)三中心周三圍均屬三舊城改三造項目三，重建三后大部三分已發(fā)三展為多三層商場三，兼有三少部分三住宅及三寫字樓三。大廈利三用現(xiàn)狀越港商三業(yè)中心三地下室三為翔飛三音像制三品市場三、地上三一層商三場經(jīng)營三服裝鞋三類、地三上二層三為休閑三中心，三地上三三層目前三正在裝三修，據(jù)三業(yè)主介三紹該層三將建成三國際珍三珠交易三中心，三四至七三層為寫三字樓和三住宅。三該大廈三主要出三入口設(shè)三置于首三層，分三別面向三漁街及三人民北三路。物業(yè)產(chǎn)三權(quán)狀況《深圳三市土地三使用權(quán)三出讓合三同書》三深地合三字（9三7）1三049三號一九九三七年七三月十六三日深圳三市規(guī)劃三國土局三（甲方三）與廣三州南方三房地產(chǎn)三開發(fā)深三圳公司三（乙方三）、浙三江省越三港實(shí)業(yè)三有限責(zé)三任公司三（乙方三）簽署三《深圳三市土地三使用權(quán)三出讓合三同書》三，現(xiàn)部三分摘錄三如下：地塊編三號三：H20三7-2三6土地面三積三：三5,2三57.三4平方三米土地使三用年期三：三5三0年（三199三7.7三.16–204三7.7三.15三）土地用三途三：三商業(yè)、三辦公、三住宅建筑覆三蓋率三：三不大于三70%建筑容三積率三：三不大于三3.9計入容三積率三：三20,三692三.6平三方米，三其中商三業(yè)10三,93三3.2三8平方三米，總建筑三面積三：三辦三公2,三225三.2平三方米，三住宅7三,53三4.1三平方米建筑層三數(shù)三：三多三層其它三：三地下三部分為三372三6平方三米（不三計容積三率）項目分三成比例三：三廣州南三方房地三產(chǎn)開發(fā)三深圳公三司占2三0%浙江省三越港實(shí)三業(yè)有限三責(zé)任公三司占8三0%《深圳三市土地三使用權(quán)三出讓合三同書》三深地合三字（9三7）1三049三號補(bǔ)充協(xié)三議書一九九三八年五三月二十三日深圳三市規(guī)劃三國土局三（甲方三）與廣三州南方三房地產(chǎn)三開發(fā)深三圳公司三（乙方三）、浙三江省越三港實(shí)業(yè)三有限責(zé)三任公司三（乙方三）簽署三《深圳三市土地三使用權(quán)三出讓合三同書》三補(bǔ)充協(xié)三議書，三其中指三出，甲三方同意三在此項三目總建三筑面積三中除廣三州公司三分得商三業(yè)建筑三面積9三07.三41平三方米（三首層7三54.三97平三方米、三第二層三152三.48三平方米三），其三余建筑三面積全三部歸浙三江公司三所有。深圳市三羅湖區(qū)三人民政三府文件三羅府復(fù)三[19三98]三23號深圳市三羅湖區(qū)三人民政三府一九三九八年三七月一三日發(fā)出三的《關(guān)三于確認(rèn)三浙江省三越港實(shí)三業(yè)有限三責(zé)任公三司深圳三分公司三獨(dú)立改三造編號三為12三-09三-93三地塊的三復(fù)函》三，依據(jù)三深圳市三中級人三民法院三[19三98]三深中房三初字第三52號三民事調(diào)三解書和三深圳市三國土局三深地合三字第[三97]三104三9號《三深圳市三土地使三用權(quán)出三讓合同三書》補(bǔ)三充協(xié)議三書，依三據(jù)《深三圳特區(qū)三土地使三用權(quán)出三讓條例三》第4三6第4三款規(guī)定三，經(jīng)研三究，同三意將羅三湖區(qū)人三民北路三漁街的三舊城改三造項目三(地塊三編號：三12-三09-三93，三宗地號三：H20三7-2三6，用地面三積：5三257三.40三平方米三)由浙三江省越三港實(shí)業(yè)三有限責(zé)三任公司三深圳分三公司獨(dú)三立改造三?！渡钲谌薪ㄔO(shè)三工程竣三工驗(yàn)收三證書》三（深羅三建施驗(yàn)三字99三000三23號三）主要內(nèi)三容摘要三如下：“越港三商業(yè)中三心基本三符合國三家現(xiàn)行三驗(yàn)收規(guī)三范及驗(yàn)三評標(biāo)準(zhǔn)三，驗(yàn)收三合格，三準(zhǔn)予使三用。”工程名三稱：越三港商業(yè)三中心工程地三址：人三民北路三北側(cè)建筑面三積：2三069三3平方三米層數(shù)：三7層結(jié)構(gòu)：三框架開三工日期三：19三97年三9月2三2日竣工日三期：1三999三年1月三25日建設(shè)單三位：浙三江省越三港實(shí)業(yè)三有限責(zé)三任公司施工單三位：深三圳市第三三建筑三工程公三司越港商三業(yè)中心三地下室三改變功三能的有三關(guān)批文深圳市三規(guī)劃國三土局羅三湖分局三對越港三商業(yè)中三心地下三室改變?nèi)δ艿娜鷱?fù)為三：貴司H20三7-2三6地塊位三于東門三舊城改三造范圍三內(nèi)，請三貴司到三區(qū)舊城三改造辦三補(bǔ)交地三價后，三再到我三局辦理三補(bǔ)充協(xié)三議書手三續(xù)。（三深規(guī)土三函第LH9三900三196號）浙江越三港實(shí)業(yè)三有限責(zé)三任公司三深圳分三公司一三九九九三年三月三三十一三日關(guān)于三改變《三越港商三業(yè)中心三》地下三室使用三功能申三請測算三補(bǔ)交地三價的報三告提出三,地下三室一層三建筑面三積3,三706三.65三平方米三，其中三設(shè)備用三房面積三為64三0.3三9平方三米，其三他建筑三面積為三3,0三66.三26平三方米。三根據(jù)貴三司指示三，補(bǔ)交三地價工三作正在三進(jìn)行，三我們在三該次評三估中將三以假設(shè)三應(yīng)補(bǔ)地三價全部三交清作三為評估三基礎(chǔ)。深圳市三房屋建三筑面積三查丈報三告根據(jù)業(yè)三主提供三的兩份三《深圳三市房屋三建筑面三積查丈三報告》三（19三99年三2月8三日及2三001三年6月三26日三由深圳三市地籍三測繪大三隊制定三），地三下室建三筑面積三合計為三3,0三65.三09平三方米，三地上第三三層建三筑面積三合計為三3,7三70.三61平三方米。三各單位三面積詳三見附表三一。注：根三據(jù)業(yè)主三指示三以上三物業(yè)之三《房地三產(chǎn)證》三辦理工三作正在三進(jìn)行中三，我們?nèi)僭O(shè)《三房地產(chǎn)三證》能三夠如期三取得，三以上物三業(yè)名錄三以貴司三提供之三清單為三依據(jù)；三我們評三估中所三采用之三建筑面三積將以三貴司提三供之《三深圳市三房屋建三筑面積三查丈報三告》中三所載為三準(zhǔn)。我們需三要指出三，以上三總結(jié)僅三出于我三們對上三述貴公三司提供三文件的三理解，三我們建三議貴公三司對上三述文件三的合法三性咨詢?nèi)F公司三法律顧三問的意三見，除三非特別三指出，三我們的三估價將三基于上三述總結(jié)三。物業(yè)有三關(guān)之業(yè)三權(quán)文件三復(fù)印件三，請參三見附件三二。三、估三價對象三概況3.1估價緣三由本公司三受太平三洋保險三公司重三慶分公三司××三辦事處三委托，三對其承三保的某三東風(fēng)貨三車失控三撞傷農(nóng)三房而對三農(nóng)房造三成的直三接損失三進(jìn)行評三估。該三東風(fēng)貨三車在太三平洋保三險公司三投保了三車輛損三失險及三第三者三責(zé)任險三，此次三事故經(jīng)三現(xiàn)場交三警出具三的責(zé)任三認(rèn)定書三，由東三風(fēng)貨車三負(fù)全責(zé)三。3.2估價對三象實(shí)體三狀況估價對三象位于三豐都縣三名山鎮(zhèn)三華嚴(yán)村三七組，三距離縣三城中心三約20三公里，三三面周三與農(nóng)地三相鄰，三一面臨三鄉(xiāng)村公三路。受三損建筑三物為磚三混結(jié)構(gòu)三，共兩三層，建三筑物橫三墻承重三，承重三墻厚2三4厘米三，樓梯三間空花三墻厚1三2厘米三，其余三墻厚1三8厘米三，梯間三及非承三重墻的三粘結(jié)材三料采用三黃砂石三灰混合三砂漿，三石灰所三占比例三較小，三砂漿標(biāo)三號較低三。建筑三物內(nèi)外三墻初級三抹灰，三室內(nèi)水三泥砂漿三地面，三普通木三門窗。3.3事故損三傷情況三分析該東風(fēng)三貨車從三斜坡下三行途中三突然失三去控制三，貨車三沖出公三路，經(jīng)三過路邊三緩沖帶三時翻車三。貨車三在翻滾三過程中三由于慣三性作用三撞上農(nóng)三房，與三農(nóng)房外三側(cè)非承三重墻正三面接觸三，造成三建筑物三第一層三外側(cè)墻三（非承三重墻）三洞穿，三洞徑橫三向最大三尺寸1三.0米三，豎向三最大尺三寸1.三2米，三洞底距三地面高三度0.三3米；三樓梯間三外側(cè)墻三坍塌，三坍塌后三形成一三個橫向三最大尺三寸2.三1米寬三，豎向三最大尺三寸2.三86米三寬的洞三；與外三側(cè)墻垂三直的一三段承重三墻輕微三裂縫；三樓梯踏三步及梯三間轉(zhuǎn)角三板完好三，陽臺三欄板及三陽臺板三各損壞三一塊；三臥室非三承重隔三墻微偏三，部分三門窗受三損。經(jīng)房屋三安全鑒三定人員三現(xiàn)場鑒三定：受三損建筑三物基礎(chǔ)三完好，三承重墻三絕大部三分未受三損，非三承重墻三局部受三損，房三屋所受三損傷可三以修復(fù)三，為非三危房。三修復(fù)方三案為：三按照受三創(chuàng)面豎三向擴(kuò)大三拆除，三再按原三狀恢復(fù)三考慮。3.4估價范三圍估價范三圍根據(jù)三房屋修三復(fù)方案三確定，三即受創(chuàng)三面的豎三向擴(kuò)大三拆除費(fèi)三用，以三及恢復(fù)三原狀所三需費(fèi)用三。一、估價對三象：東方酒三店又名三東方馬三可孛羅三大酒店三，位于三廈門市三開元區(qū)三建業(yè)路三8號，三地處廈三門市中三心——三風(fēng)光旖三旎的筼三筜湖北三岸狐尾三山南坡三底麓，三東面毗三鄰廈門三市政府三大樓、三人民大三會堂，三西面臨三建業(yè)路三，是一三座四星三級酒店三。估價對三象地理三位置示三意圖如三下：該酒店三總建筑三面積為三352三03.三70平三方米（三含地下三室建筑三面積4三483三.86三平方米三），建三筑層數(shù)三為八層三，于1三998三年建成三；總用三地面積三為11三020三.69三平方米三，其權(quán)三屬人為三廈門東三方酒店三有限公三司。廈門東三方酒店三有限公三司系由三廈門外三資建設(shè)三工程公三司與新三加坡金三產(chǎn)業(yè)投三資有限三公司投三資興辦三的中外三合作經(jīng)三營企業(yè)三，于1三985三年7月三11日三在廈門三市注冊三登記，三經(jīng)營范三圍為客三房、餐三廳、信三息傳遞三、商場三、美容三美發(fā)院三、健身三中心、三娛樂中三心、會三議室等三。廈門三東方酒三店有限三公司于三200三0年9三月15三日領(lǐng)取三了《廈三門市土三地房屋三權(quán)證》三（廈地三房證第三001三296三66號三）。證三書上載三明：國三有土地三使用權(quán)類型三為劃撥三，土地三用途為三商業(yè)服三務(wù)業(yè)，三房屋所三有權(quán)性三質(zhì)為涉三外產(chǎn)，房屋用三途為商三業(yè)，地三籍號為三400三002三100三09。三200三1年8三月8日三廈門東三方酒店有三限公司三與廈門三市土地三房產(chǎn)管三理局簽三定了《三廈門市三劃撥國三有土地使用三權(quán)設(shè)定三出讓合三同書》三（[2三001三]廈地三合設(shè)字三082三號），三設(shè)定土三地出讓用三途為酒三店，出三讓年限三為20三00年三1月1三日至2三040三年1月三1日，三設(shè)定土地面三積為1三102三0.6三9平方三米，設(shè)三定總建三筑面積三為30三719三.84三平方米（未含三地下室三）。酒店周三邊設(shè)施三配套狀三況：酒店主三樓東側(cè)三為地面三停車場三；南側(cè)三為室外三露天餐三臺和燒三烤區(qū)以三無釉磚鋪三設(shè)地面三，鐵制三餐桌椅三；西側(cè)三設(shè)有一三較大型三觀賞魚三池；西三北角為一鍋三爐房三，東北三角附屬三單層建三筑為美三容中心三、票務(wù)三中心及三管理用房。主三樓周圍三綠化景三觀良好三，多種三綠色植三物與庭三院燈相三間布置三，融洽諧調(diào)三。該酒店三房地產(chǎn)三各層的三主要功三能分述三如下：第一層三：門廳三、酒店三大堂、三音樂茶三座、西三餐廳、三日式餐三廳、商三場、西三餅屋、三美容美三發(fā)、商三務(wù)中心三、票務(wù)三中心等三。門廳三設(shè)計氣三派高雅三，酒店三大堂中三庭空間三直透八三層玻璃三透光頂三架，明三亮通暢三。底三層后部三設(shè)有電三話總機(jī)三交換房三、保安三監(jiān)控中三心、高三低壓配三電房等三設(shè)備用三房。第二層三：中餐三廳、宴三會廳、三會議廳三、多功三能廳、三洗衣中三心、員三工餐廳三等。第三層三：標(biāo)準(zhǔn)三客房、三套房、三健身房三、桑拿三房、游三泳池等三。第四層三——第三七層：三標(biāo)準(zhǔn)客三房、套三房、健三身房。第八層三：為貴三賓層，三除設(shè)有三標(biāo)準(zhǔn)客三房、套三房外，三還設(shè)有三豪華套三房。地下室三：中央三空調(diào)設(shè)三置中心三、消防三設(shè)備房三、水泵三房等設(shè)三備用房三以及普三通員工三活動房三、泊車三位等。估價對三象的部三分實(shí)勘三圖如下三：

(三下面有三表格)（三）三估價對三象1、物三業(yè)明細(xì)世界貿(mào)三易廣場A幢25三層05三～08三號，建三筑面積三為61三5.4三0平方三米。2、產(chǎn)三權(quán)狀況××于三199三8年4三月16三日，與三開發(fā)商三簽訂《三深圳市三房地產(chǎn)三買賣合三同》（三深（福三）房預(yù)三買字（三199三7）第B09三409號），三根據(jù)開三發(fā)商與三××于三200三1年3三月5日三簽訂的三《往來三款項結(jié)三算確認(rèn)三書》，三確定購三樓款已三付清，三取得物三業(yè)產(chǎn)權(quán)三。物業(yè)所三屬宗地三用途為三商業(yè)、三辦公、三住宅，三宗地使三用期限三自19三93年三10月三23日三至20三43年三10月三22日三，共計三50年三。7、區(qū)三域因素繁華程三度、交三通、環(huán)三境、景三觀、城市規(guī)三劃、公三共配套三設(shè)施住宅、三別墅、三寫字樓三、商業(yè)三、酒店的不三同。區(qū)域因三素分析深圳市位置深圳市三位于中三國廣東三省中南三部沿海三地區(qū)，三東臨大三亞灣，三西連珠三江口，三北與東三莞、惠三州兩市三接壤，三南接香三港。人口，三地域及三行政區(qū)深圳市三總面積三2,0三20平三方公里三，深圳三經(jīng)濟(jì)特三區(qū)是深三圳市的三一部分三，東起三大鵬灣三背仔角三，西至三珠江口三的安樂三村，南三與香港三新界接三壤，北三靠梧桐三山、羊三臺山山三脈，面三積為3三27.三5平方三公里，三東西長三49公三里，南三北寬7三公里，三呈狹長三形。至三200三0年1三1月1三日，深三圳市總?cè)丝跒槿?00三.84三萬。深三圳市共三設(shè)6個三市轄行三政區(qū)。三其中，三深圳經(jīng)三濟(jì)特區(qū)三內(nèi)4個三區(qū)，即三福田區(qū)三、羅湖三區(qū)、南三山區(qū)、三鹽田區(qū)三；特區(qū)三外2個三區(qū)，即三寶安區(qū)三、龍崗三區(qū)。深圳市三之交通三條件深圳市三交通發(fā)三達(dá)，公三路、鐵三路、民三航及港三口組成三立體交三通網(wǎng)絡(luò)三，境內(nèi)三有廣深三、梅觀三、機(jī)荷三高速公三路及京三九、平三南、平三鹽鐵路三，連接三珠江三三角洲、三廣州和三全國各三大中城三市及香三港，黃三田國際三機(jī)場、三蛇口港三、鹽田三港直通三全國各三地及海三外。區(qū)屬位三置羅湖區(qū)三位于經(jīng)三濟(jì)特區(qū)三中部，三西與福三田區(qū)相三連，北三與龍崗三區(qū)相鄰三，南與三香港新三界隔河三相望，三總面積三約13三9.2三平方公三里。羅三湖區(qū)公三路交通三干線四三通八達(dá)三。廣九三鐵路橫三貫羅湖三區(qū)中心三，深圳三火車站三和筍崗三貨運(yùn)站三皆在本三區(qū)，羅三湖海關(guān)三、文錦三渡海關(guān)三更是大三陸與香三港客、三貨進(jìn)出三的主要三通道之三一。越港商三業(yè)中心三位置，三鄰近環(huán)三境及建三筑物越港商三業(yè)中心三位于深三圳市羅三湖區(qū)人三民北路三沿街與三深南東三路輔線三交匯處三之北側(cè)三，處于三商業(yè)旺三區(qū)東門三老街的三南端，三人民北三路為東三門區(qū)唯三一連接三深南東三路的步三行街，三深南東三路輔線三可行駛?cè)龣C(jī)動車三輛。該三物業(yè)四三面臨步三行街，三東面為三大世界三商城，三南面鄰三南塘商三業(yè)廣場三、亞洲三商業(yè)大三廈及深三南輔路三之休閑三綠化廣三場，西三面為中三威商業(yè)三城及利三聯(lián)太陽三廣場，三北面為三水產(chǎn)大三廈?，F(xiàn)三越港商三業(yè)中心三與周邊三之中威三商業(yè)城三首層均三以天棚三連通，三形成一三體。越三港商業(yè)三中心周三圍均屬三舊城改三造項目三，重建三后大部三分已發(fā)三展為多三層商場三，兼有三少部分三住宅及三寫字樓三。交通條三件該物業(yè)三位于羅三湖區(qū)東三門商業(yè)三中心，三交通便三利，有三多路大三小巴士三經(jīng)過，往三深圳火三車站及三羅湖海三關(guān)需五三分鐘車三程，至三黃田國三際機(jī)場三約四十分鐘三車程。三建設(shè)中三的地鐵三1號線三東門站三距離該三物業(yè)約三300三米。物業(yè)坐三落之位三置請見三附件三三「物業(yè)三位置圖三」。（一）區(qū)域因三素分析估價對三象位于三海南省三府城鎮(zhèn)三主干道三瓊州大三道東側(cè)三，與×三×樓隔三路相望三，北面三為××三公司。三區(qū)域內(nèi)三有××三大廈、三××醫(yī)三院、×三×電影三院、中三學(xué)等，三地理位三置優(yōu)越三，交通三便捷，三商業(yè)繁三華度良三好。區(qū)三域內(nèi)基三礎(chǔ)設(shè)施三和公共三設(shè)施較三為完善三。一、區(qū)三域因素三分析：東方馬三可孛羅三酒店位三于筼筜三湖北岸三，背靠三狐尾山三，面向三筼筜湖三；該酒三店的南三側(cè)臨筼三筜路、三西側(cè)臨三建興路三，北側(cè)三不足6三0米即三為湖濱三北路，三往東即三為市府三大道、三人民大三會堂及三會堂中三心大草三坪。筼三筜湖經(jīng)三過多年三的治理三，已構(gòu)三建了置三換水系三，水清三樹翠、三花紅草三綠；建三于湖中三心島上三的白鷺三洲公園三和廈門三城雕白三鷺女神三像廣場三已成為三市民和三各地游三客休閑三、游覽三的新景三觀。站三在東方三馬可孛三羅酒店三的客房三露臺或三窗口眺三望可直三視白鷺三洲公園三、筼筜三湖面，三甚至可三遙望南三岸市區(qū)三新姿、三西海域三岸海風(fēng)三光，可三謂是筼三筜勝景三盡收眼三底。當(dāng)三夜幕降三臨后，三沿湖兩三岸燈火三倒映湖三中，白三鷺洲公三園燈火三闌珊，三游人如三梭；白三鷺洲音三樂噴泉三樂曲隱三約、飄三飄渺渺三。昔日三“筼筜三漁火”三現(xiàn)已是三“筼筜三夜色”三的勝景三，在東三方酒店三內(nèi)就能三領(lǐng)略飽三覽。目前，三環(huán)繞筼三筜湖的三周邊區(qū)三域已成三為廈門三新市區(qū)三中心區(qū)三。沿湖三四周建三成了湖三濱南路三，湖濱三北路，三湖濱西三、中、三東路和三市府大三道、蓮三岳路的三方格城三市新區(qū)三主干道三路網(wǎng)，三公交和三巴士線三路、站三點(diǎn)（一）三區(qū)域因三素分析估價對三象位于三深圳市三福田區(qū)三福虹路三，隔國三際科技三大廈與三深南路三相鄰。三北鄰華三海大廈三，南鄰三國際科三技大廈三，西側(cè)三為村民三自建房三，東側(cè)三隔福虹三路與華三強(qiáng)花園三相望。三估價對三象位于三上步片三區(qū)，即三華富路三以東、三華荔路三以西、三紅嶺路三以西、三南園路三以北所三圍合的三區(qū)域，三原為工三業(yè)區(qū)，三隨著城三市的發(fā)三展、華三強(qiáng)北商三業(yè)圈的三形成，三現(xiàn)已轉(zhuǎn)三型發(fā)展三成為與三人民南三、蔡屋三圍并列三的市級三商業(yè)金三融區(qū)，三區(qū)內(nèi)辦三公的企三業(yè)主要三有小型三的電子三公司、三貿(mào)易公三司、律三師事務(wù)三所、拍三賣公司三和房地三產(chǎn)開發(fā)三公司等三。估價對三象周邊三的辦公三物業(yè)主三要有：三國際科三