房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建立

高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新管理高級(jí)研修班房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建設(shè)2012年11月10日—11日房地產(chǎn)開發(fā)流程與運(yùn)營體系第一部分目錄123房地產(chǎn)的運(yùn)營體系房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述房地產(chǎn)的開發(fā)流程一：房地產(chǎn)開發(fā)流程-----總的流程與框架圖說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.1房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與職責(zé)層級(jí)一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（一）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（二）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（三）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.3房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架一：房地產(chǎn)開發(fā)流程組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域多項(xiàng)目單區(qū)域戰(zhàn)略型+矩陣式戰(zhàn)略型價(jià)值鏈型1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系操作型一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系矩陣式管理一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系弱矩陣一：房地產(chǎn)開發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系強(qiáng)矩陣二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1房地產(chǎn)運(yùn)營管理：2.1.1定義二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1.2運(yùn)營管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運(yùn)營體系2.1.2運(yùn)營管理中心的職能二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系2.1三.2運(yùn)營管三理中心三的職能二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系2.1三.3運(yùn)營管三理的重三點(diǎn)二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系2.2房地產(chǎn)運(yùn)營體系內(nèi)容：2.2三.1投資決三策2.2三.2階段性三成果2.2三.3運(yùn)營決三策2.2三.4計(jì)劃管三理2.2三.5成本管三理2.2三.6資金管三理2.2三.7知識(shí)管三理二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系2.3房地產(chǎn)運(yùn)營體系案例解析二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系2.4房地產(chǎn)運(yùn)營管理架構(gòu)2.4三.1項(xiàng)目運(yùn)三營組織三架構(gòu)與三決策機(jī)三構(gòu)二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系2.4三.2項(xiàng)目的三管理目三標(biāo)二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系2.4三.3運(yùn)營會(huì)三議系統(tǒng)三：a.運(yùn)營決三策會(huì)b.運(yùn)營管三理會(huì)二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系非運(yùn)營三會(huì)議系三統(tǒng)二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系兩個(gè)重三要的運(yùn)三營決策三會(huì)二：房三地產(chǎn)的三運(yùn)營體三系兩個(gè)重三要的運(yùn)三營管理三會(huì)三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.1項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)三：房三地產(chǎn)的3.2項(xiàng)目計(jì)劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3三.1建立一三體化計(jì)三劃管理三體系的三目標(biāo)三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3三.2一體化三計(jì)劃管三理體系三的特點(diǎn)一個(gè)目三標(biāo)+二個(gè)體三系+三個(gè)層三級(jí)三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3三.3項(xiàng)目計(jì)三劃分級(jí)三體系：三三層次+四要素三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3三.4項(xiàng)目計(jì)三劃體系三與管理三計(jì)劃體三系的關(guān)三系三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.4項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3.4三.1如何確三定項(xiàng)目三的關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.4三.2項(xiàng)目關(guān)三鍵節(jié)點(diǎn)三的內(nèi)容三：a.里程碑三節(jié)點(diǎn)b.體現(xiàn)項(xiàng)三目管理三思想的三節(jié)點(diǎn)三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述三：房三地產(chǎn)的三計(jì)劃管三理概述3.4三.3房地產(chǎn)三項(xiàng)目50個(gè)關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)如何建三立規(guī)范三化的房三地產(chǎn)設(shè)三計(jì)管理三體系第二部三分目三錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義12345房地產(chǎn)三企業(yè)不三同發(fā)展三階段的三管控模三式與相三應(yīng)設(shè)計(jì)三管理模三式建立精三細(xì)化市三場(chǎng)需求三下的規(guī)三范化設(shè)三計(jì)管理三體系設(shè)計(jì)管三理效率三指標(biāo)設(shè)計(jì)管三理通病三與案例三分析一：房地產(chǎn)設(shè)三計(jì)管理三的范疇三與定義涉及房三地產(chǎn)開三發(fā)的全三過程。三內(nèi)容包三括：從三項(xiàng)目初三判的跟三蹤,到項(xiàng)目三決策中三的概念三草案研三究，從三概念設(shè)三計(jì)到施三工圖設(shè)三計(jì)，從三施工現(xiàn)三場(chǎng)的配三合到營三銷道具三的制作三，以至三到后期三客服的三維修、三整改的三技術(shù)支三持等。契合企三業(yè)的發(fā)三展戰(zhàn)略三，鎖定三項(xiàng)目的三經(jīng)營目三標(biāo),在符合三企業(yè)發(fā)三展的產(chǎn)三品策略三指導(dǎo)下三，通過三有效的三組織、三完善的三流程及三制度的三建立、三方法的三提升等三一系列三手段，三在產(chǎn)品三制造過三程中實(shí)三施的涉三及設(shè)計(jì)三內(nèi)容的三管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)三計(jì)管理三的范疇三與定義涉及產(chǎn)三品的種三類、品三牌、以三及開發(fā)三運(yùn)營模三式選擇何三種產(chǎn)品三戰(zhàn)略對(duì)三一個(gè)企三業(yè)來說三至關(guān)重三要。產(chǎn)三品戰(zhàn)略三并不僅三指導(dǎo)項(xiàng)三目策劃三、規(guī)劃三設(shè)計(jì)、三戶型研三究、營三銷推廣三，同時(shí)三也影響三到項(xiàng)目三的拓展三模式、三土地儲(chǔ)三備模式三，甚至三品牌宣三傳模式三及企業(yè)三自身的三發(fā)展模三式。產(chǎn)品策三略為企三業(yè)發(fā)展三服務(wù)產(chǎn)品制三造過程三必須符三合企業(yè)三產(chǎn)品發(fā)三展策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保三證、進(jìn)三度控制三、成本三控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：房三地產(chǎn)企三業(yè)不同三發(fā)展階三段的管三控模式三與設(shè)計(jì)三管理模三式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二.1.三1企業(yè)管三控模式三的分類財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營型)管控模三式二.1.2設(shè)計(jì)管三理模式三的分類職能型公司型(項(xiàng)目制三型)矩陣型項(xiàng)目管三控模式設(shè)計(jì)管三理模式三與企業(yè)三對(duì)項(xiàng)目三管理設(shè)三立的管三控模式三一一對(duì)三應(yīng)二.1三.3企業(yè)管三理模式三與設(shè)計(jì)三管理模三式的優(yōu)三化組合三之思考組合1組合2多項(xiàng)目三區(qū)域總?cè)慷囗?xiàng)目三跨區(qū)域三整合多項(xiàng)目三跨三區(qū)域多項(xiàng)目三單三區(qū)域集群式復(fù)合職三能型項(xiàng)目制三型(大、小)職能型二.1三.3企業(yè)管三理模式三與設(shè)計(jì)三管理模三式的優(yōu)三化組合三之思考標(biāo)準(zhǔn)化三設(shè)計(jì)水三平集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型職能型戰(zhàn)略合三作水平設(shè)計(jì)管理模式發(fā)展二.1三.4設(shè)計(jì)管三理資源三配置基三準(zhǔn)合理的三項(xiàng)目人三員數(shù)量三和結(jié)構(gòu)三配置，三不僅是三人力資三源有效三利用的三要求，三也是項(xiàng)三目有效三實(shí)施的三保證。三配置基三準(zhǔn)應(yīng)基三于企業(yè)三項(xiàng)目的三運(yùn)作模三式、運(yùn)三作水平三和人力三資源成三熟度企業(yè)年三度人力三資源規(guī)三劃新增項(xiàng)三目人員三配置規(guī)三劃參考多項(xiàng)目三運(yùn)作狀三況下，三項(xiàng)目之三間人員三動(dòng)態(tài)規(guī)三劃和調(diào)三配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精三細(xì)化市三場(chǎng)需求三下的規(guī)三范化設(shè)三計(jì)管理三體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化三設(shè)計(jì)管三理體系三能夠提三高企業(yè)三內(nèi)部的三設(shè)計(jì)管三理業(yè)務(wù)三水平，三規(guī)范設(shè)三計(jì)管理三制度和三流程，三以保證三項(xiàng)目開三發(fā)質(zhì)量三，提高三項(xiàng)目開三發(fā)效能三，提升三公司項(xiàng)三目運(yùn)營三能力，三打造企三業(yè)核心三競(jìng)爭力三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容負(fù)責(zé)項(xiàng)三目設(shè)計(jì)三管理，三保證設(shè)三計(jì)質(zhì)量三、進(jìn)度三、成本三目標(biāo)的三實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、三建筑、三結(jié)構(gòu)、三水電、三景觀、三室內(nèi)設(shè)三計(jì))材料設(shè)三備選型三定板配合成三本管理三中心建三立設(shè)計(jì)三成本基三準(zhǔn)體系,建立從三研發(fā)開三始的成三本控制三理念與三系統(tǒng),提高產(chǎn)三品綜合三性價(jià)比組織并三參與主三要材料三、設(shè)備三的調(diào)研,與成本三管理中三心配合,建立按三體系、三專業(yè)分三類的材三料信息三庫(含品牌三及供應(yīng)三商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容項(xiàng)目開三發(fā)部按要求三及時(shí)向三設(shè)計(jì)管三理部提三交各設(shè)三計(jì)階段三所需資三料條件負(fù)責(zé)與三政府部三門就各三階段設(shè)三計(jì)中間三過程成三果的技三術(shù)溝通三及完成三各政府三相關(guān)部三門的申三報(bào)審批三工作

其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)成本管三理部按要求三及時(shí)向三設(shè)計(jì)管三理部提三交各設(shè)三計(jì)階段三所需成三本目標(biāo)隨著圖三紙的不三斷深化三，調(diào)整三成本及三控制目三標(biāo)負(fù)責(zé)組三織方案三設(shè)計(jì)招三標(biāo)中的三各項(xiàng)工三作市場(chǎng)營銷部按要求三及時(shí)向三設(shè)計(jì)管三理部提三交各設(shè)三計(jì)階段三所需資三料條件負(fù)責(zé)對(duì)三各階段三設(shè)計(jì)成三果地產(chǎn)三公司內(nèi)三部技術(shù)三評(píng)審提三供市場(chǎng)三評(píng)價(jià)建三議負(fù)責(zé)制三定各階三段設(shè)計(jì)三任務(wù)書三中的市三場(chǎng)定位三部分的三內(nèi)容三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分三析一：北京金三地200三6設(shè)計(jì)部組織架三構(gòu)圖三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容案例分三析二：06~三07深圳金三地設(shè)計(jì)三部構(gòu)架三圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)技術(shù)支持+質(zhì)量控制項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容

2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)三計(jì)工作三流程，三明確設(shè)三計(jì)管理三的控制三節(jié)點(diǎn)和三不同階三段的設(shè)三計(jì)輸入三條件,清晰規(guī)三范項(xiàng)目三設(shè)計(jì)管三理過程三中的控三制節(jié)點(diǎn)三，以便三提高設(shè)三計(jì)管理三效率，三保證設(shè)三計(jì)質(zhì)量三、進(jìn)度三、成本三三方面三均得到三有效控三制三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)部

2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房三地產(chǎn)運(yùn)三營框架三圖說明及三圖例：、房地三產(chǎn)開發(fā)三業(yè)務(wù)劃三分為六三個(gè)階段三：項(xiàng)目三論證、三項(xiàng)目策三劃、設(shè)三計(jì)管理三、工程三施工管三理、銷三售管理三和入伙三管理。、工程三施工管三理階段三和銷售三管理階三段的時(shí)三間存在三重疊。、本示三意圖中三僅列舉三四個(gè)專三業(yè)的工三作內(nèi)容三，其他三的專業(yè)三的工作三內(nèi)容在三流程文三件中有三詳細(xì)的三描述。：代表三關(guān)鍵里三程碑：代表三某個(gè)階三段的主三導(dǎo)的專三業(yè)任務(wù)三，即其三輸出會(huì)三成為本三階段其三他專業(yè)三開展活三動(dòng)的輸三入條件三。：配合三專業(yè)的三任務(wù)。項(xiàng)目立三項(xiàng)主體結(jié)三構(gòu)開工開盤銷三售入伙項(xiàng)目論三證階段項(xiàng)目策三劃階段設(shè)計(jì)管三理階段工程施三工階段竣工銷售管三理階段入伙管三理階段工程拓展組織項(xiàng)三目論證初步產(chǎn)三品定位營銷組織項(xiàng)三目策劃/產(chǎn)品、三市場(chǎng)及三客戶定三位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策三劃、項(xiàng)三目推廣三方案策三劃、項(xiàng)三目前期三推廣及三銷售前三準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)三計(jì)擴(kuò)初設(shè)三計(jì)施工圖三設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配三合、供三應(yīng)商考三察及招三標(biāo)、施三工準(zhǔn)備三及樁基三等工程三施工主體結(jié)三構(gòu)施工三至具備三預(yù)售條三件工程施三工至竣三工驗(yàn)收銷售及三入伙配三合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事三務(wù)管理入伙事三務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、三標(biāo)底、三合同價(jià)進(jìn)度款三、工程三變更、三招標(biāo)采三購結(jié)算設(shè)計(jì)流三程階段設(shè)計(jì)流三程框架三圖施工圖三設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方三案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)三計(jì)拿地節(jié)三點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報(bào)三建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研三究施工圖三設(shè)計(jì)指三引部品材三料調(diào)研部品材三料清單部品材三料定板三封樣銷售配三合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、三技術(shù)創(chuàng)三新研發(fā)論證階段策劃階段銷售示三范區(qū)設(shè)三計(jì)設(shè)計(jì)管理階段工程管理分階段三業(yè)務(wù)流三程圖設(shè)計(jì)流三程框架三圖一級(jí)流三程:項(xiàng)目投三資決策三論證管三理階段三流程項(xiàng)目設(shè)三計(jì)管理三階段流三程項(xiàng)目工三程管理三階段流三程項(xiàng)目營三銷管理三階段流三程項(xiàng)目入三伙管理三階段流三程二級(jí)流三程:設(shè)計(jì)管三理流程設(shè)計(jì)單三位選擇三管理流三程設(shè)計(jì)合三同及付三款管理三流程材料設(shè)三備選型/定板/驗(yàn)板管三理流程設(shè)計(jì)變?nèi)芾砣鞒淘O(shè)計(jì)流三程框架三圖三級(jí)流三程：設(shè)計(jì)費(fèi)三用預(yù)算三計(jì)劃編三制細(xì)則設(shè)計(jì)合三同編制三工作細(xì)三則設(shè)計(jì)任三務(wù)書編三制工作三細(xì)則設(shè)計(jì)、三咨詢單三位選擇三及信息三管理細(xì)三則施工現(xiàn)三場(chǎng)設(shè)計(jì)三配合工三作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)三鍵點(diǎn)控三制工作三細(xì)則計(jì)變更三管理細(xì)三則三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是三涉及設(shè)三計(jì)職能三的公司三管理制三度，如《地產(chǎn)公三司設(shè)計(jì)三總監(jiān)管三理辦法》、《設(shè)計(jì)管三理階段三集團(tuán)對(duì)三子公司三監(jiān)控程三序》、《實(shí)施地三產(chǎn)項(xiàng)目三開發(fā)周三期基準(zhǔn)三作業(yè)指三導(dǎo)書》、決策三分判等三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益梳理設(shè)三計(jì)工作三流程，三明確設(shè)三計(jì)管理三的控制三節(jié)點(diǎn)和三不同階三段的設(shè)三計(jì)輸入三條件,清晰規(guī)三范項(xiàng)目三設(shè)計(jì)管三理過程三中的控三制節(jié)點(diǎn)三，以便三提高設(shè)三計(jì)管理三效率，三保證設(shè)三計(jì)質(zhì)量三、進(jìn)度三、成本三三方面三均得到三有效控三制精裝修三管理流三程與優(yōu)三化三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容

2.4計(jì)劃管理

目的：理順各三項(xiàng)工作三的銜接三關(guān)系，三明確里三程碑點(diǎn)三和責(zé)任三歸屬，三保障開三發(fā)周期三基準(zhǔn)的三有效實(shí)三施，實(shí)三現(xiàn)快速三滾動(dòng)的三地產(chǎn)開三發(fā)模式三。2.4三.1設(shè)計(jì)周三期基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)計(jì)三周期參三考基準(zhǔn)三值簡圖三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)三劃2.4三.2.三1各級(jí)計(jì)三劃的制三定方式三與監(jiān)控三辦法2.4.2項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理公司一三級(jí)計(jì)劃部門二三級(jí)計(jì)劃部門月三度計(jì)劃項(xiàng)目組三周計(jì)劃三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管三理階段三及專業(yè)三的合理三劃分專業(yè)：三總圖、三規(guī)劃與三建筑、三景觀、三室內(nèi)、三展示階段：三概念設(shè)三計(jì)、方三案設(shè)計(jì)三、實(shí)施三方案設(shè)三計(jì)、施工圖三設(shè)計(jì)、三部品設(shè)三計(jì)2.5三.1建立標(biāo)三準(zhǔn)的基三礎(chǔ)三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容

2.5.2設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立《概念規(guī)三劃設(shè)計(jì)三任務(wù)書》《方案設(shè)三計(jì)任務(wù)三書》《住宅施三工圖設(shè)三計(jì)任務(wù)三書》《景觀概三念規(guī)劃三設(shè)計(jì)任三務(wù)書》《景觀方三案設(shè)計(jì)三任務(wù)書》《景觀施三工圖設(shè)三計(jì)任務(wù)三書》《室內(nèi)設(shè)三計(jì)任務(wù)三書》2.5三.2.三1設(shè)計(jì)文三件的內(nèi)三容2.5三.2.三1.1任務(wù)書三類三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容《概念設(shè)三計(jì)咨詢?nèi)贤贰督ㄖ饺?擴(kuò)初設(shè)三計(jì)合同》《建筑施三工圖設(shè)三計(jì)合同》《景觀方三案設(shè)計(jì)三合同》《景觀施三工圖設(shè)三計(jì)合同》《室內(nèi)設(shè)三計(jì)合同》《銷售示三范區(qū)包三裝設(shè)計(jì)三合同》2.5三.2.三1.2合同類2.5三.2.三2模板標(biāo)三準(zhǔn)化三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配三置標(biāo)準(zhǔn)三建議書》《方案設(shè)三計(jì)指引》及《施工圖三設(shè)計(jì)指三引》統(tǒng)一技三術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通三用節(jié)點(diǎn)三構(gòu)造設(shè)三計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)三點(diǎn)構(gòu)造三設(shè)計(jì)標(biāo)三準(zhǔn)》交樓標(biāo)三準(zhǔn)方案、三實(shí)施方三案、施三工圖設(shè)三計(jì)各階三段成果三標(biāo)準(zhǔn)及三深度要三求新技術(shù)三應(yīng)用2.5三.3.三1技術(shù)標(biāo)三準(zhǔn)的內(nèi)三容2.5三.3.三2模板三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)三設(shè)計(jì)管三理工作三，除頒三布程序(工作的三方法)\成果標(biāo)三準(zhǔn)外，同三時(shí)根據(jù)三企業(yè)的三技術(shù)戰(zhàn)三略，建三立相關(guān)三的評(píng)價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)，三使設(shè)計(jì)管三理質(zhì)量保三證工作有三章可循三。

2.5.5評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目投三資決策三評(píng)審階三段概念三設(shè)計(jì)成三果評(píng)價(jià)三表》《項(xiàng)目經(jīng)三營方案三評(píng)審階三段方案三設(shè)計(jì)成三果評(píng)價(jià)三表》《設(shè)計(jì)巡三檢評(píng)價(jià)三表》三個(gè)評(píng)三價(jià)表《項(xiàng)目投三資決策三評(píng)審階三段概念三設(shè)計(jì)成三果評(píng)價(jià)三表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)SJ—201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目經(jīng)三營方案三評(píng)審階三段方案三設(shè)計(jì)成三果評(píng)價(jià)三表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《設(shè)計(jì)巡三檢評(píng)價(jià)三表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問題處理、反饋情況三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容2.7三.1建立成三本管理三目標(biāo)及三節(jié)點(diǎn)

2.7設(shè)計(jì)管理過程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容2.7三.2建立相三關(guān)部品三信息庫2.7三.2.三1項(xiàng)目部三品信息庫三模板2.7三.2.三2項(xiàng)目部三品信息庫三建立的三要點(diǎn)a.(工程)材料分三判b.標(biāo)桿企三業(yè)主流三材料部三品品牌三及成本三基準(zhǔn)借三鑒c.戰(zhàn)略供三應(yīng)商合三作及集三團(tuán)采購d.建立信三息庫共三享平臺(tái)三.2體系建三立的組三成要素三與核心三內(nèi)容2.7三.2.三3材料部三品研究三的工作三目標(biāo)a.基于對(duì)三目標(biāo)客三戶的期三望值分三析,研發(fā)滿三足客戶三需求的三部品b.成本優(yōu)三化、對(duì)三比c.工藝的三研究2.7三.3設(shè)計(jì)過三程中的三成本優(yōu)三化的主三要手段三和方法2.7三.3.三1結(jié)構(gòu)及三基礎(chǔ)的三形式2.7三.3.三2窗地比2.7三.3.三3外墻材三料及部三品2.7三.3.三4停車方三式及人三防方案2.7三.3.三5主要設(shè)三備選型2.7三.3.三6產(chǎn)品附三加值對(duì)三應(yīng)的成三本2.7三.3.三7合理的三景觀成三本配置四、設(shè)三計(jì)管理三效率指三標(biāo)

4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營人均利潤率250萬元/人140萬元/人61.5萬元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.553.11（4583萬）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月項(xiàng)目1（多層）：18個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：21個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：31個(gè)月蘇州項(xiàng)目1-1.5年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以內(nèi)項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目3：1.1%5%左右計(jì)劃完成率計(jì)劃指標(biāo)完成86%

會(huì)議決議完成100%

月計(jì)劃完成90%計(jì)劃指標(biāo)完成55%

會(huì)議決議完成？%

月計(jì)劃完成40.7%未統(tǒng)計(jì)四、設(shè)三計(jì)管理三效率指三標(biāo)分類指標(biāo)名稱含義/計(jì)算公式目標(biāo)值①程序文件備注進(jìn)度★概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完