房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程培訓(xùn)課件

2023/5/10房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程

培訓(xùn)課件2014年3月目錄Contents一、土地一級(jí)開發(fā)基本流程二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn)三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程四、相關(guān)稅費(fèi)五、土地前期及競(jìng)拍工作流程土地一級(jí)開發(fā)基本流程1PART由政府或開發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。1、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開發(fā)申請(qǐng)。2、土地前期開發(fā)申請(qǐng)

市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等）。4、土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、土地開發(fā)方案修改1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)2、以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。6、確定土地開發(fā)單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

開發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收10、組織驗(yàn)收開發(fā)土地

申請(qǐng)材料：用地申請(qǐng)報(bào)告法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。12、辦理建設(shè)用地委托釘樁申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)初審會(huì)通過(guò)。13、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。14、主管部門實(shí)地勘察

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。15、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)根據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審17、辦理土地出讓審批

土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。18、舉行土地出讓活動(dòng)（招拍掛）

三級(jí)會(huì)議：1、分管土地副市長(zhǎng)土管會(huì)2、市長(zhǎng)土管會(huì)3、書記土管會(huì)19、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同20、交付土地出讓金21、辦理國(guó)有土地使用證按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)國(guó)有土地使用證。關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn)2PART土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。建設(shè)用地使用權(quán)的定義及取得方式建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家或者集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)出讓（招拍掛、協(xié)議出讓）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥國(guó)有土地租賃必須納入招拍掛出讓國(guó)有土地范圍1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府目前我國(guó)體制內(nèi)，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級(jí)土地部門都稱為分局，不具有獨(dú)立行使權(quán)力的職能，屬于受市局委托，而縣級(jí)土地部門可以獨(dú)立行使。開發(fā)區(qū)管委會(huì)無(wú)權(quán)作為出讓方訂立國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用說(shuō)地審批童的權(quán)限躁。土地管揭理法律規(guī)族定，任何醬單位和個(gè)續(xù)人搞建設(shè)爽需要用地毯的，必須領(lǐng)依法申請(qǐng)律使用國(guó)有揭土地。在3種情況下殿，經(jīng)批準(zhǔn)部，可以用塞集體土地抱，無(wú)需辦誓理土地征灰收手續(xù)：①農(nóng)村集動(dòng)體經(jīng)濟(jì)組賞織興辦企鐘業(yè)；②鄉(xiāng)鎮(zhèn)村立公共設(shè)施們和公益事但業(yè)建設(shè)；③村民建庫(kù)設(shè)住宅。商品械住宅小杠區(qū)項(xiàng)目行，必須序使用國(guó)抱有土地余，不得疼占用集塘體土地膝。小產(chǎn)討權(quán)房問(wèn)漁題。土地使用籃權(quán)出讓的簡(jiǎn)客體不是扮土地本身意，而是對(duì)肝土地一定美期限的使雜用權(quán)居住匹用地七陜十年工業(yè)擔(dān)用地五辣十年辦公用地健五十年教育、講科技、文到化、衛(wèi)生盜、體育用愁地五十年酒店騎、商業(yè)血、旅游諸、娛樂(lè)將用地四羞十年綜合或或者其尿他用地別五十年“商品住龍宅項(xiàng)目”狼對(duì)宗地出緣瑞讓面積的被限制商品住敲宅用地箏的宗地源出讓面泳積，小協(xié)城市（驢鎮(zhèn)）不嚷超過(guò)7公頃（105畝），中薪等城市不妄超過(guò)14公頃（210畝），大第城市不能寫超過(guò)20公頃（300畝）。什么是行撿政劃撥用蠟地？殼答：土地賤使用權(quán)劃擋撥，是指磁縣級(jí)以上潔人民政府碗依法批準(zhǔn)級(jí)，在土地譯使用者繳坊納補(bǔ)償、統(tǒng)安置等費(fèi)找用后將該按幅土地交變付其使用匙，或者將楊土地使用專權(quán)無(wú)償交遠(yuǎn)付給土地縫使用者使材用的行為仆。嚴(yán)格限制陰以劃撥方糧式設(shè)立建謙設(shè)用地使同用權(quán)?！锻恋毓苋A理法》第54條規(guī)定叔，建設(shè)沈單位使裝用國(guó)有挪土地，折應(yīng)當(dāng)以黨出讓等灑有償使墓用方式貫取得；擴(kuò)但是，箱下列建賀設(shè)用地移，經(jīng)縣苗級(jí)以上程人民政瞞府依法摔批準(zhǔn)，斯可以以豆劃撥方檔式取得攔：（1）國(guó)家機(jī)幸關(guān)用地和懷軍事用地饒；（2）城市今基礎(chǔ)設(shè)訓(xùn)施用地衫和公益火事業(yè)用巷地；（3）國(guó)家重棵點(diǎn)扶持的帥能源、交碼通、水利般等基礎(chǔ)設(shè)汁施用地；瓦（4）法律、噸行政法規(guī)懶規(guī)定的其危他用地。什么是拍痕賣出讓土眼地使用權(quán)鏡？答：拍賣洗出讓土地趙使用權(quán)，藏是指在指臘定的時(shí)間痰、公開場(chǎng)鐵合，在土釀地管理部亞門授權(quán)的夏拍賣主持叉人的主持妻下，競(jìng)投灘者按規(guī)定術(shù)的方式應(yīng)被價(jià)，由出貓價(jià)最高者虧獲得土地俘使用權(quán)的厭行為。什么是招魂標(biāo)出讓土怨地使用權(quán)飼？答：招元標(biāo)出讓扣土地使病用權(quán)，痛是指由穩(wěn)土地管重理部門狗公開招桑標(biāo)或邀狹請(qǐng)符合流條件的匹投標(biāo)人廈投標(biāo)，窩經(jīng)評(píng)標(biāo)糠后確定手的中標(biāo)辣人取得貝土地使殲用權(quán)的卵行為。什么是土黑地的掛牌布交易？（種可轉(zhuǎn)入拍蠟賣程序）答：土地映的掛牌交泊易，即在喇一定期限牛內(nèi)將土地蔑交易條件扁在土地交及易機(jī)構(gòu)進(jìn)趣行公告，鑼并接受交初易申請(qǐng)的限行為。吳土地使用校權(quán)公開掛飛牌交易的通，應(yīng)公告勉最低交易乎價(jià)和其他滿交易條件悲。公告期出限不少于30日。含公住告期限渡屆滿，盤按照以濱下規(guī)定喂確定能蛾否成交瞇：（一藝）若在瞞規(guī)定期幸限內(nèi)只懂有一個(gè)遍申請(qǐng)人受，且報(bào)蠻價(jià)高于躬最低交脈易價(jià)，分并符合耀其它交炮易條件呈的，則普此次交幻玉易成交古；（二遠(yuǎn)）在規(guī)盼定期限才內(nèi)有二冷個(gè)以上尊申請(qǐng)人賀的，允爆許多次諒報(bào)價(jià)，嘴土地使戴用權(quán)應(yīng)釣由出價(jià)種高者獲骨得。報(bào)熄價(jià)相同薯的，由端在先報(bào)組價(jià)者獲桶得；友（三）譜在規(guī)定寄的最后淡期限內(nèi)氣（如1小時(shí)）架如有二兔個(gè)以上拉申請(qǐng)人犧并愿意塔再行出茄價(jià)，則犯轉(zhuǎn)入拍康賣程序挺。土地轉(zhuǎn)拐用（征停收）相熱關(guān)流程3PAR霉T土地法篩設(shè)定了搞農(nóng)用地愿轉(zhuǎn)用、川土地征稍收審批赤兩項(xiàng)審袖批事項(xiàng)農(nóng)用地或蕩未利用地罩轉(zhuǎn)用審批撲－－將農(nóng)亞用地或未傻利用地變太為建設(shè)用胞地。即批呀準(zhǔn)改變土朝地用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)露用是指將沿土地利用率現(xiàn)狀調(diào)查凈確定的農(nóng)股用地按照夕土地利用什總體規(guī)劃灘、土地利墻用年度計(jì)平劃以及國(guó)型家規(guī)定的鉆批準(zhǔn)權(quán)限擴(kuò)報(bào)批后轉(zhuǎn)堪為建設(shè)用率地的行為福。農(nóng)用地姥轉(zhuǎn)用分疑為國(guó)有婦農(nóng)用地繞轉(zhuǎn)用和蒜集體農(nóng)跨用地轉(zhuǎn)輩用兩種偷類型。土地征收猛審批－－英將集體土兇地變?yōu)閲?guó)插有土地。征收土地健是國(guó)家為諷了社會(huì)公燦共利益的凍需要，依畝照法定程汽序?qū)⑥r(nóng)民寬的土地轉(zhuǎn)殲變?yōu)閲?guó)有早土地，并窯依法給予躬被征收土冰地的農(nóng)民去集體和個(gè)搬人合理補(bǔ)雷償和妥善漠安置的行禮為。征收土地鹽是一種國(guó)理家行為，駁具有強(qiáng)制苦性。具體審批述權(quán)限①轉(zhuǎn)用綠審批和擺土地征劍收審批胳的權(quán)限沈，在國(guó)臂務(wù)院和矮省級(jí)政陜府兩級(jí)考，市、蛋縣沒(méi)有貌審批權(quán)撓；②需要鑰征收基執(zhí)本農(nóng)田葉的，無(wú)槍論占多哭少，必怠須報(bào)國(guó)碼務(wù)院批尖；③建設(shè)需右要征收基騾本農(nóng)田以絮外的耕地享超過(guò)35公頃的橫，國(guó)務(wù)趣院批；覽不足35公頃的溫，省級(jí)嚴(yán)政府批務(wù)；④征收愉其他土愈地超過(guò)70公頃的耽，國(guó)務(wù)盞院批；殼不足70公頃的絡(luò)，省政舉府批。⑤國(guó)有未羞利用地只雜轉(zhuǎn)不征的呀審批由省豎級(jí)規(guī)定（瓜條例）。相關(guān)稅投費(fèi)4PART地價(jià)款（辛土地出讓病金）土地成萄本=土地取礦得費(fèi)+土地開發(fā)抗費(fèi)+利息+土地增值菠收益，其銅中土地取壓得費(fèi)包括英征地費(fèi)即內(nèi)三項(xiàng)補(bǔ)償曠費(fèi)（土地剝補(bǔ)償費(fèi)、份安置補(bǔ)助若費(fèi)、青苗斑和附著物迫補(bǔ)償費(fèi)）薪；各類稅睛費(fèi)（耕地磁占用稅、傲耕地開墾襖費(fèi)、征地臭管理費(fèi)、盯以及地級(jí)柄城市收取巷的新菜地粒開發(fā)建設(shè)胸基金）；否新增建設(shè)蠟用地有償剛使用。開發(fā)商支元付的地價(jià)=征地拆女遷費(fèi)+城市配游套基礎(chǔ)披設(shè)施建豈設(shè)成本+土地純燒收益（刻土地一堵級(jí)開發(fā)飛公司分副成）集體土地押征用時(shí)拆或遷安置各節(jié)項(xiàng)費(fèi)用：1、房屋跡拆遷補(bǔ)償穗費(fèi)2、搬家處補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬束家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)饒安置補(bǔ)稿助費(fèi)（感周轉(zhuǎn)費(fèi)賠）5、停產(chǎn)停偏業(yè)綜合補(bǔ)良助費(fèi)6、房屋吹拆遷服欠務(wù)費(fèi)土地前期慶及競(jìng)拍工吵作流程5PAR忽T《廈門押市國(guó)有耍土地公問(wèn)開招標(biāo)裹拍賣掛凳牌出讓霜前期工帥作標(biāo)準(zhǔn)您(試行么)》廈府辦〔蜻2007塑〕131爸號(hào)二○○會(huì)七年六月識(shí)八日出讓市級(jí)棉儲(chǔ)備用地悉的工作由喬市土總作扒為前期工捐作責(zé)任單也位，承擔(dān)姿相應(yīng)的具藝體工作；夜出讓區(qū)級(jí)駕儲(chǔ)備用地都的工作由燃各區(qū)政府線作為前期城工作責(zé)任茅單位，并衰指定區(qū)屬言機(jī)構(gòu)承擔(dān)寒具體工作靜。按照“帝雙月8志日加9艱月8日慶成交土細(xì)地”和沙年度土趣地出讓茫計(jì)劃、鞭年度土且地出讓冬收支預(yù)轎算的要優(yōu)求，市咽國(guó)土房缺產(chǎn)局等拳部門安血排每批嬌次擬出色讓項(xiàng)目競(jìng)買申請(qǐng)?jiān)幸筇峤坏藤Y料提交時(shí)驅(qū)間：公仰示期內(nèi)寸，具體浪以政府言要求時(shí)柴間為準(zhǔn)提交資蛛料清單（1）填寫牌完整的悄競(jìng)買申易請(qǐng)書；（2）由聯(lián)合杰申請(qǐng)各方聾共同簽署忙的聯(lián)合競(jìng)?cè)I承諾書鈔；（3）聯(lián)合劑各方法搶定代表殲人或負(fù)乏責(zé)人的郵有效身害份證明秧文件；（4）法定代畏表人或負(fù)著責(zé)人委托丈他人代為雪參加競(jìng)買民活動(dòng)的，糊應(yīng)提交授袖權(quán)委托書傭及委托代莫理人的有幫效身份證穴明文件；（5）填寫聚完整的配競(jìng)買保選證金支掏付承諾脂書；（6）銀行稻出具的激資信證撫明;（7）競(jìng)買保忙證金繳交阻銀行受理橫聯(lián)（原件混）或其它賠有效憑證刺；（8）填寫賓完整的松國(guó)有建亦設(shè)用地輸使用權(quán)理出讓價(jià)始款支付渾承諾書綠；（9）境外帳（含港杰澳臺(tái)）胸申請(qǐng)人飾與境內(nèi)梁申請(qǐng)人嶄聯(lián)合競(jìng)兇買應(yīng)填草寫完整漏的境外落（含港尋澳臺(tái)）借申請(qǐng)人烘與境內(nèi)模申請(qǐng)人亂聯(lián)合競(jìng)販買在廈舌設(shè)立項(xiàng)比目公司議承諾書賄；（10）填寫完雨整的現(xiàn)場(chǎng)駐踏勘確認(rèn)濾書；（11）填寫燥完整的租履約保源證金支貞付承諾讓書；（12）拍賣文戲件規(guī)定需供要提交的