房地產(chǎn)行業(yè)年度中期投資策略

宏觀調(diào)控市場凈化行業(yè)之福

房地產(chǎn)行業(yè)2006年中期投資策略

招商證券研究發(fā)展中心余志勇二零零六年六月第一部分行業(yè)調(diào)控真正目的在于凈化市場第三部分投資策略及重點公司推薦第二部分三大板塊孕育投資良機本輪房地產(chǎn)調(diào)控出臺的最根本原因部分城市房價上漲過快居民住房難（生活必需品變?yōu)樯莩奁罚?/p>

改革矛盾聚焦點社會嚴重失控住房政治化趨勢

資料來源：錫恩企業(yè)管理公司本輪房地產(chǎn)調(diào)控出臺的最根本原因房地產(chǎn)投資高溫（投機）固定資產(chǎn)投資居高不下資源浪費嚴重/金融風(fēng)險加劇經(jīng)濟嚴重失衡資料來源：國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向收緊土地和信貸壓縮房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資資料來源：國家統(tǒng)計局嚴控土地供應(yīng)和適度收縮流動性；加大對閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置；抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源。對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向收緊土地和信貸壓縮房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)解決大眾住房需求和節(jié)約資源資料來源：國家統(tǒng)計局各地要在2006年9月底前向社會公布“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃；各地中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%;自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上

。房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)解決大眾住房需求和節(jié)約資源房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向強化稅收和房地產(chǎn)市場秩序管理打擊投機從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；下一步可能出臺的措施：交易所得稅、土地增值稅、物業(yè)稅規(guī)范開發(fā)銷售行為規(guī)范信息披露行為

房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響：全局為重調(diào)控政策對企業(yè)的沖擊：分析存貨影響各異現(xiàn)有已經(jīng)施工大戶型產(chǎn)品：供應(yīng)量預(yù)期減少產(chǎn)品銷售可能加快

消化市場現(xiàn)有大量的存量房降低市場調(diào)整風(fēng)險但要注意未來土地增值稅、消費稅和物業(yè)稅的沖擊中小戶型：供應(yīng)量預(yù)期增加銷售壓力增加比拼產(chǎn)品質(zhì)量已經(jīng)審批但尚未拿到施工許可證的項目短期壓力最大，部分公司由于規(guī)劃調(diào)整，短期業(yè)績有影響大量囤地（特別是郊區(qū)低成本大量囤地）而又沒有開發(fā)能力的企業(yè)潛在壓力最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目影響較小房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響：全局為重調(diào)控政策對行業(yè)未來的影響短期內(nèi)將較好地控制土地、經(jīng)濟過熱和潛在的金融風(fēng)險住宅消費理念得到矯正現(xiàn)有盈利模式面臨挑戰(zhàn)土地增值產(chǎn)品質(zhì)量盈利管理效率獲得重視產(chǎn)品標準化程度提高內(nèi)力比拼短期權(quán)益之計，待稅收等政策完善后肯定會放開調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)城市化進程在加速資料來源：國家統(tǒng)計局調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)住房消費仍是政府鼓勵的方向資料來源：國家統(tǒng)計局從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展為消費升級提供了堅實基礎(chǔ)資料來源：國家統(tǒng)計局資料來源：中國科學(xué)院調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)人口結(jié)構(gòu)的變化為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了契機三次出生高峰時期的人口都具有強烈的購房動機資料來源：國家統(tǒng)計局

上海歷年拆遷情況0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)城市拆遷仍是房地產(chǎn)需求的重要支撐因素資料來源：上海統(tǒng)計局調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)房地產(chǎn)就是一種重要的投資產(chǎn)品資料來源：錫恩企業(yè)管理公司調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)我國房地產(chǎn)依然具有很高的投資價值資料來源：國家統(tǒng)計局資料來源：中金公司調(diào)控政策總體評價：凈化市場而非打壓行業(yè)資料來源：錫恩企業(yè)管理公司現(xiàn)有問題是發(fā)展過程中的問題積極看待房地產(chǎn)調(diào)控：大視角、大宏觀調(diào)控才有利于行業(yè)健康穩(wěn)定增長調(diào)控才有利于優(yōu)質(zhì)公司脫穎而出宏觀調(diào)控市場凈化行業(yè)之福第一部三分行三業(yè)調(diào)控三真正目三的在于三凈化市三場第三部三分投三資策略三及重點三公司推三薦第二部三分三三大板塊三孕育投三資良機住宅開三發(fā)企業(yè)三強三者恒強土地市三場規(guī)范三化三資金三門檻大三幅提高資料來三源：國三家統(tǒng)計三局住宅開三發(fā)企業(yè)三強三者恒強信貸趨三緊三考驗三融資能三力資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心住宅開三發(fā)企業(yè)三強三者恒強改善產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三中小戶三型產(chǎn)品三增加三競爭加三劇財富標三志你屬于三哪個階三層并不三在于你三做什么三,而在三于你居三住在那三里?社會身三份(身三望)確三定你屬于三哪個階三層并不三在于你三是誰,三而在于三你周圍三的他們?nèi)?你日三常交往三的對象三)是誰三?社會地三位歸屬你屬于三哪個階三層不在三于你擁三有多少三財富，三而在于三你享受三了哪些三只屬于三這個階三層消費三的東西三?產(chǎn)品質(zhì)三量提高三高收入三階層消三費升級三品三牌開發(fā)三商受青三睞住宅開三發(fā)企業(yè)三強三者恒強我國房三地產(chǎn)行三業(yè)優(yōu)質(zhì)三公司的三市場份三額提升三空間巨三大資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心商業(yè)地三產(chǎn)三資源優(yōu)三勢和管三理經(jīng)驗三為王本輪調(diào)三控對商三業(yè)地產(chǎn)三的負面三影響有三限新會計三準則的三實行帶三來機會調(diào)控后三人民幣三升值進三程可能三加快地段、三地段、三還是地三段資源特三征十足管理經(jīng)三驗是收三益兌現(xiàn)三的根本三保證商業(yè)地三產(chǎn)無成三長性？三——鷹三君地產(chǎn)三、九龍三倉房地產(chǎn)三重組板三塊三黑馬三奔騰全流通三使管理三層的道三德風(fēng)險三大大降三低全流通三將使資三本市場三的財富三增值效三率得到三充分挖三掘股權(quán)激三勵將導(dǎo)三致大量三公司業(yè)三績得到三提升宏觀調(diào)三控客觀三上為實三力雄厚三的企業(yè)三進入房三地產(chǎn)市三場創(chuàng)造三條件房地產(chǎn)三重組板三塊三黑馬三奔騰外資進三入熱情三絲毫不三減長江實三業(yè)、和三記黃埔三、新世三界三、凱德三置地、三摩根斯三坦利、三陽光股三份國內(nèi)其三他企業(yè)三忙于分三享房地三產(chǎn)盈利三機會中糧地三產(chǎn)、泛三海建設(shè)三、天地三源、倍三特高新三、國旅三聯(lián)合、三ST環(huán)三球、國三美、聯(lián)三想、華三為200三5年部三分房地三產(chǎn)企業(yè)三經(jīng)營業(yè)三績資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心房地產(chǎn)三重組板三塊三黑馬三奔騰榜樣的三力量是三無窮的資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心第一部三分行三業(yè)調(diào)控三真正目三的在于三凈化市三場第三部三分投三資策略三及重點三公司推三薦第二部三分三三大板塊三孕育投三資良機主要投三資策略戰(zhàn)略持三有優(yōu)質(zhì)三開發(fā)企三業(yè)重新評三估商業(yè)三地產(chǎn)板三塊價值積極關(guān)三注房地三產(chǎn)重組三板塊動三態(tài)以投資三組合方三式最為三適宜主要投三資策略調(diào)控提高相對競爭優(yōu)勢改善價值(資產(chǎn)注入)成長性并購價值高每股（三存貨＋三預(yù)收帳三款）低凈資產(chǎn)三規(guī)模大小中短期三指標：三每股存三貨、預(yù)三收帳款三和凈資三產(chǎn)規(guī)模資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心

華僑城中國國貿(mào)

深萬科招商地產(chǎn)金地集團金融街棲霞建設(shè)

中華企業(yè)華發(fā)股份差異化總成本三領(lǐng)先目標聚三焦主要投三資策略全國布三局局部布三局長期取三向：發(fā)三展戰(zhàn)略三（土地增三值的盈三利模式三空間越三來越小三）資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心主要公三司選擇主要公三司投資三評級資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心當?shù)仄啡茦O佳管理層三非常務(wù)三實，中三小企業(yè)三的學(xué)習(xí)三榜樣現(xiàn)有及三潛在的三土地儲三備非常三優(yōu)良成長性三極佳主要公三司選擇棲霞建三設(shè)三聚焦“三三小時三經(jīng)濟圈三”資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心公司持三有的物三業(yè)增值三空間巨三大，人三民幣升三值和奧三運會都三會形成三巨大的三催化劑三效果卓越的三投資性三房地產(chǎn)三經(jīng)營管三理能力三是國內(nèi)三其他地三產(chǎn)公司三無法比三擬的國貿(mào)三三期、整三體上市三是其“三成長故三事”短期負三面影響三有限主要公三司選擇中國國三貿(mào)三千恩萬三寵于一三身資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心主要公三司選擇泛海建三設(shè)三騰飛在三即大股東三的資源三異常豐三富公司現(xiàn)三有資產(chǎn)三增值空三間巨大股改承三諾降低三了公司三業(yè)績波三動的風(fēng)三險通過定三向增發(fā)三注入資三產(chǎn)顯示三大股東三對上市三公司扶三持的力三度和速三度都遠三遠領(lǐng)先三于其他三地產(chǎn)公三司資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心主要公三