房地產(chǎn)項目的立項流程課件

房地產(chǎn)項目的立項

建設(shè)用地規(guī)劃許可證的核發(fā)

建設(shè)用地使用權(quán)證的核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本要求

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項是房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)手續(xù)辦理的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)項目確立的過程就是房地產(chǎn)投資決策的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項應(yīng)符合以下基本要求：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本要求

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)；（二）確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目按照國家有關(guān)規(guī)定需要報發(fā)展和改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定投資計劃；（四）確立房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保持歷史文化遺產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本要求（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地下的原則實施。

項目的可行性研究報告可行性研究報告編制的目的和作用一、可行性研究報告編制的目的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的根本目的是通過調(diào)查研究，綜合論證項目在技術(shù)上是否先進(jìn)，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，從而實現(xiàn)項目決策的科學(xué)和效率，減少或避免房地產(chǎn)投資決定的失誤，使開發(fā)項目能夠獲得最佳的綜合效率。

項目的可行性研究報告二、可性行研究報告編制的作用

可行性研究報告的編制是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與否起著很重要的作用：1、作為建設(shè)項目投資決定的依據(jù)；

2、作為籌集建設(shè)資金、向銀行申請貸款的依據(jù)；

3、作為建設(shè)前期工作的依據(jù)；

項目的可行性研究報告二、可性行研究報告編制的作用

4、作為環(huán)保部門對項目環(huán)境影響審查的依據(jù)；5、作為簽訂協(xié)議、合作、承包協(xié)議的依據(jù)；6、作為工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備的依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾婢幹频囊罁?jù)可行性研究報告編制的依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃；

(二)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策的建設(shè)任務(wù)；

(三)批準(zhǔn)的項目建議書、合同等有效法律文件；

(四)國家批準(zhǔn)的城市總規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施等資料；

(五)資源情況，如自然、地理、氣象、水文地質(zhì)等；可行性研究報告編制的依據(jù)(六)社會發(fā)展，如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文歷史等；

(七)有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；

(八)開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。

根據(jù)可行性研究的目的、要求和內(nèi)容不同，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究一般分為以下四個階段，每個階段研究內(nèi)容相互銜接、由淺入深?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段可行性研究的工作階段1、投資機(jī)會研究房地產(chǎn)的投資機(jī)會研究是指房地產(chǎn)投資過程中，把握機(jī)會、機(jī)遇的過程，包括何時買進(jìn)土地投放開發(fā)，何時出售、出租房地產(chǎn)，何時投資舊區(qū)改造，何時投資新區(qū)建設(shè)等。該階段的主要任務(wù)是對各種建設(shè)項目和投資機(jī)會的風(fēng)險作出評估，對投資項目或投資方向提出建議，即在一定地區(qū)和行業(yè)內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段

投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項目的投資機(jī)會研究。前者又分為三種：地區(qū)研究、行業(yè)研究和利用資源為基礎(chǔ)的研究，其目的是指明投資方向。后者是針對特定項目的投資機(jī)遇，將項目意向變?yōu)榫唧w的投資建議，合投資者可據(jù)以決策。

可行性研究的工作階段投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠對統(tǒng)計表的分析而不是詳細(xì)的調(diào)研。該階段耗時1～3個月，投資估算的精確度為±30%，研究費用一般是總投資的0.2%～0.8%。如果投資機(jī)會是可行的，就可以進(jìn)入下一個工作階段。2、初步可行性研究初步可行性研究，又稱為“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益論證分析，決定是否有必要進(jìn)行下一步詳細(xì)的可行性研究分析。這一階段并非可行性研究必不可少的階段，只是在機(jī)會研究對項目的效益有所懷疑時進(jìn)行?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段其主要解決的問題：第一，分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；第二，是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；第三，有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。

初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費用占總投資的0.25%～1.5%，時間4～6個月。可行性研究的工作階段3、詳細(xì)可行性研究

即通常所說的可行性研究，詳細(xì)可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在投資機(jī)會研究和初步可行性研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，再廣泛收集各方面資料，詳細(xì)準(zhǔn)確地論證房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益，分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，減少項目的不確定性，制定風(fēng)險防范措施，提出項目投資的可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，其成果是作為投資決策依據(jù)的可行性研究報告。

可行性研究的工作階段這一階段投資估算的精度為±10%，研究時間需要時間8～12個月或者更長，所需費用，小型項目占投資的1%～3%，大型復(fù)雜的工程占0.2%～1%?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段4、項目的評估和決策按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，在可行性研究完成之后，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證，分析該可行性研究的可靠性和真實性，判斷項目是否可行，對項目做出最終決策。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)批準(zhǔn)，更不準(zhǔn)組織建設(shè)?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段

可行性研究報告的編寫步驟可行性研究報告的編寫步驟主要包括以下內(nèi)容：可行性三研究報三告的編三寫單位可行性三研究報三告的編三寫單位三主要包三括以下三幾類：(1三)委托專三業(yè)設(shè)計三單位承三擔(dān)：專業(yè)三技術(shù)性三較強(qiáng)的三建設(shè)項三目，一三般可委三托國家三批準(zhǔn)的三有相應(yīng)三資質(zhì)的三大、中三型設(shè)計三單位來三承擔(dān)?？尚行匀芯繄笕娴木幦龑憜挝豢尚行匀芯繄笕娴木幦龑憜挝蝗饕ㄒ韵氯龓最悾?2)委托工三程咨詢?nèi)境腥龘?dān)：委托三此類公三司進(jìn)行三項目可三行性研三究時，三建設(shè)單三位必須三對其專三業(yè)技術(shù)三人員的三構(gòu)成情三況、承三擔(dān)研究三項目的三能力、三主要承三擔(dān)完成三的研究三項目及三準(zhǔn)確性三等進(jìn)行三詳盡的三調(diào)查?？尚行匀芯繄笕娴木幦龑憜挝豢尚行匀芯繄笕娴木幦龑憜挝蝗饕ㄒ韵氯龓最悾?3)委托專三業(yè)銀行三承擔(dān)：委托三建設(shè)銀三行、投三資銀行三等根據(jù)三可行性三研究工三作的范三圍、重三點、深三度、時三間要求三等來編三寫可行三性研究三報告?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容房地產(chǎn)三開發(fā)項三目種類三繁多，三其性質(zhì)三、規(guī)模三和復(fù)雜三程序存三在諸多三不同，三因而可三行性研三究的內(nèi)三容也會三有所區(qū)三別。一三般情況三下，房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三可行性三研究報三告包括三以下主三要內(nèi)容三：可行性三研究報三告的內(nèi)三容1．項目三建設(shè)背三景主要介三紹與項三目相關(guān)三的背景三情況，三包括建三設(shè)的目三的、意三義等?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容2．項目三概況(1)項目名三稱、性三質(zhì)、開三發(fā)建設(shè)三單位等三；(2)項目的三地理位三置，包三括項目三所在周三圍的環(huán)三境狀況三；(3)項目所三在地周三圍的環(huán)三境狀況三，主要三從工業(yè)三、商業(yè)三及相關(guān)三行業(yè)現(xiàn)三狀、開三發(fā)潛力三、項目三建設(shè)的三時機(jī)和三自然環(huán)三境等方三面說明三項目建三設(shè)的必三要性和三可行性三；可行性三研究報三告的內(nèi)三容(4)建設(shè)單三位、企三業(yè)性質(zhì)三、經(jīng)營三范圍和三資質(zhì)等三級；(5)項目的三性質(zhì)及三主要報三告；(6)工程狀三況；(7)資金來三源?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容3．開發(fā)三用地的三現(xiàn)狀與三建設(shè)條三件分析(1)土地調(diào)三查。包三括開發(fā)三項目用三地范圍三內(nèi)的各三類土地三面積及三使用單三位。(2)人口調(diào)三查。包三括開發(fā)三項目用三地范圍三內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)三、總戶三數(shù)等。(3)建、構(gòu)三筑物調(diào)三查。各三類建筑三物、構(gòu)三筑物的三現(xiàn)狀，三地上物(樹木、三植物等)的現(xiàn)狀三。可行性三研究報三告的內(nèi)三容(4)各種管三線。主三要應(yīng)調(diào)三查上水三管線、三雨水管三線、污三水管線三、熱力三管線、三燃?xì)夤苋€、電三力、電三信管線三的現(xiàn)狀三及規(guī)劃三目標(biāo)和三其可能三實現(xiàn)的三時間。(5)需要拆三除的房三屋面積三，需要三安置的三原住戶三數(shù)和人三口，需三要安置三的勞動三力人數(shù)三等調(diào)查三資料?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容4．市場三分析和三建設(shè)規(guī)三模的確三定(1)市場供三給現(xiàn)狀三分析及三預(yù)測；(2)市場需三求現(xiàn)狀三分析及三預(yù)測；(3)市場交三易的數(shù)三量與價三格；(4)擬建設(shè)三項目建三設(shè)規(guī)模三的確定三；(5)開發(fā)項三目的銷三售出租三前景分三析、租三售對象三分析和三租售計三劃。5．規(guī)劃三設(shè)計方三案規(guī)劃設(shè)三計方案三包括三三個層次三：可行性三研究報三告的內(nèi)三容可行性三研究報三告的內(nèi)三容(3)建筑規(guī)劃方案選擇(2)項目構(gòu)成及平面布置(1)市政規(guī)劃方案選擇(1)市政規(guī)三劃方案三選擇。三市政規(guī)三劃方案三的主要三內(nèi)容包三括各種三市政設(shè)三施的布三置、來三源、去三路和走三向，大三型商業(yè)三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目重點三要規(guī)劃三安排好三場地內(nèi)三外交通三組織和三共享空三間等。(2)項目構(gòu)三成及平三面布置三，即項三目的構(gòu)三成和總?cè)矫娌既郑魅ㄖ锏脑烊汀?3)建筑規(guī)三劃方案三選擇，三主要包三括各單三項工程三的占地三面積、三建筑面三積、層三數(shù)、層三高；房三間布置三、各種三房間的三數(shù)量、三建筑面三積等。三應(yīng)附規(guī)三劃設(shè)計三方案詳三圖。6．物資三供應(yīng)主要包三括：建三設(shè)項目三工程所三需主要三原材料三如鋼材三、水泥三、木材三等的用三量及水三、電、三氣等的三用量。7．環(huán)境三保護(hù)主要包三括：本三項目建三設(shè)區(qū)域三內(nèi)的環(huán)三境污染三狀況，三主要污三染物和污染三源。本三項目在三設(shè)計、三施工時三的環(huán)境三保護(hù)方三案，如三控制污三染與生態(tài)三變化的三初步方三案，環(huán)三境保護(hù)三投資估三算，環(huán)三境影響三的評價三結(jié)論等?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容可行性三研究報三告的內(nèi)三容8．投資三估算投資估三算主要三包括以三下內(nèi)容三：(1)土地費三用，包三括征地三、拆遷三、安置三及補償三費；(2)城市基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)費三；(3)土地價三款；(4)前期工三程費；(5)紅線內(nèi)三基礎(chǔ)設(shè)三施費；(6)紅線外三基礎(chǔ)設(shè)三施費；可行性三研究報三告的內(nèi)三容(7)建筑安三裝工程三費；(8)公共配三套設(shè)施三建設(shè)費三；(9)環(huán)境綠三化工程三費；(10三)開發(fā)間三接費；(11三)管理費三用；(12三)開發(fā)期三稅費；(13三)不可預(yù)三見費．可行性三研究報三告的內(nèi)三容9．資金三來源和三外匯平三衡10．開發(fā)三建設(shè)計三劃(1)前期開三發(fā)計劃三，包括三項目立三項、可三行性研三究、用三地規(guī)劃三、工程三規(guī)劃、三開工許三可等；(2)工程建三設(shè)計劃三，包括三各個單三位工程三的開、三竣工時三間、進(jìn)三度安排三；(3)場地的三布置；(4)施工隊三伍的選三擇?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容11．經(jīng)濟(jì)三效益分三析(1)住宅銷三售價格三；(2)銷售進(jìn)三度及付三款計劃三；(3)稅費率三；(4)盈利能三力分析三；(5)清償能三力分析三；(6)資金平三衡分析三和資產(chǎn)三負(fù)債分三析；(7)敏感性三分析；(8)臨界總?cè)治觯?9)主要經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)三?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容12．風(fēng)險三分析及三對策(1)市場風(fēng)三險分析三；(2)經(jīng)營管三理風(fēng)險三分析；(3)金融財三務(wù)風(fēng)險三分析?？尚行匀芯繄笕娴膬?nèi)三容13．結(jié)論三及建議(1)運用各三種數(shù)據(jù)三從技術(shù)三、經(jīng)濟(jì)三、財務(wù)三等諸多三方面論三述開發(fā)三項目的三可行性三，并推三薦最佳三方案；(2)存在的三問題及三相應(yīng)的三建議。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案(一)辦理條三件1、房地三產(chǎn)開發(fā)三項目符三合法律三法規(guī)；三符合國三家產(chǎn)業(yè)三政策和三宏觀調(diào)三控政策三；符合三行業(yè)準(zhǔn)三入標(biāo)準(zhǔn)三；屬于三實行備三案管理三工作的三項目范三圍。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案(一)辦理條三件2、中央三在湘、三省屬及三控股房三地產(chǎn)企三業(yè)，以三及其它三在省工三商局注三冊登記三的房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)投三資項目三在湖南三省發(fā)展三和改革三委員會三辦理備三案。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案(一)辦理條三件3、房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)承三擔(dān)房地三產(chǎn)開發(fā)三項目，三應(yīng)當(dāng)符三合的資三質(zhì)規(guī)定三：四級三資質(zhì)或三者暫定三資質(zhì)企三業(yè)，承三擔(dān)開發(fā)三項目的三建筑面三積不得三超過5萬平方三米；三三級資質(zhì)三企業(yè)，三承擔(dān)開三發(fā)項目三的建筑三面積不三得超過15萬平方三米；二三級資質(zhì)三企業(yè)，三承擔(dān)開三發(fā)項目三的建筑三面積不三得超過25萬平方三米；一三級資質(zhì)三企業(yè)，三承擔(dān)開三發(fā)項目三的建筑三面積不三受限制三。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案(二)申請材三料1、房地三產(chǎn)開發(fā)三項目備三案申請三書一式三五份及三備案申三請表；2、房地三產(chǎn)開發(fā)三公司有三效營業(yè)三執(zhí)照、三資質(zhì)證三書；3、國土三部門意三見；4、規(guī)劃三部門意三見；5、銀行三出具的三資本金三證明。(三)辦理程三序1、受理從委辦三公室受三理窗口三接收項三目申請三資料，三并根據(jù)三處內(nèi)分三工分送三承辦人三，承辦三人根據(jù)三相關(guān)規(guī)三定，分三別作出三以下處三理：房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案(1)申請材三料存在三可以當(dāng)三場更正三的錯誤三的，允三許申請三人當(dāng)場三改正；(2)申請材三料不齊三全或者三不符合三法定形三式，需三要補正三有關(guān)材三料的，三當(dāng)場或三在五日三內(nèi)告知三申請人三需要補三正的全三部內(nèi)容三，逾期三不告知三的，自三收到申三請材料三之日起三即為受三理；(3)申請材三料齊全三、符合三法定形三式，或三者申請三人按照三本行政三機(jī)關(guān)的三要求提三交全部三補正申三請材料三的，受三理備案三申請。2、審查承辦人三進(jìn)行初三審。(1)對受理三的申報三材料是三否符合三法定條三件和標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)行三初審。(2)按照備三案條件三對申請三人材料三內(nèi)容進(jìn)三行合法三性、真三實性審三查。(3)提出初三審意見三，報處三長復(fù)審三。(4)處長進(jìn)三行復(fù)審三。按照備三案條件三，對申三請材料三和初審三意見進(jìn)三行審核三，對符三合條件三的，提三出同意三意見，三報委分三管副主三任審定三。對不三符合條三件的，三提出不三同意的三意見及三理由，三將申辦三材料退三回受理三窗口。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案3、決定分管副三主任根三據(jù)法定三條件、三標(biāo)準(zhǔn)和三主辦處三室審查三意見，三作出是三否準(zhǔn)予三備案的三決定。三對符合三法定條三件、標(biāo)三準(zhǔn)的，三簽發(fā)同三意備案三的意見三；對不三符合法三定條件三、標(biāo)準(zhǔn)三的，簽三發(fā)不予三備案的三意見，三并寫明三不予備三案的理三由。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)投資三項目的三備案4、送達(dá)三與公告委辦公三室將委三