XXXX年2月房地產(chǎn)新政解讀以及市場影響分析

XXXX年2月房地產(chǎn)新政解讀以及市場影響分析

20109.29”政策出臺后，受政策影響，一線城市10月份成交量迅速見底，其后，二三線城市11月份成交量開始走低，但進入12月份后，多數(shù)城市紛紛出現(xiàn)反彈態(tài)勢，“9.29”政策再次面臨了“新國十條”的尷尬，調(diào)控政策飽受質(zhì)疑。進入2011年，地方政府開始上演限購的續(xù)集，鄭州、太原、武漢等多個省會城市紛紛出臺限購令，但市場反應(yīng)已經(jīng)是激不起半點漣漪，更多被認為是一種政治上表態(tài)。2011.1.27,國務(wù)院出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題》的通知，以下簡稱“新國八條”；1月28日，上海與重慶的房產(chǎn)稅試點方案相繼公布，拉開了兔年新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大幕。近期政策近期政策出臺背景2房產(chǎn)稅試點政策解讀3新政對上海市場的影響分析新國八條政策解讀14未來市場研判及應(yīng)對策略建議1、新國八條政策解讀新政解讀八條通知，主要涉及市場需求、市場供應(yīng)、政府約束和預(yù)期管理等四大層面3加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收4對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍6各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。22011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。5土地雙限，加大土地供應(yīng)力度，要求不得低于前兩年年均實際供應(yīng)量7落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制12011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布8新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費抑制市場需求預(yù)期管理增加未來供應(yīng)政府約束第3、4條——市場化手段制約房地產(chǎn)市場需求3、調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅4、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍解讀：（1）房貸進一步收緊在一定程度上增加了購房的成本，對市場需求會產(chǎn)生一定影響，但10%的首付變化程度對普通的改善型購房需求和投資客而言影響有限，只會將小部分客戶推遲進場，實際影響相對很小（心理層面影響可能比實際影響要大）；

（2）營業(yè)稅政策進一步趨緊，將投資客戶的關(guān)注度由2-5年左右中期投資轉(zhuǎn)為5年以上長期投資，將帶來政府驅(qū)動、具有長期規(guī)劃的投資潛力區(qū)域的區(qū)域價值進一步拉升！層面1：抑制市場需求新政解讀購房情況貸款額執(zhí)行利率月供總利息首付一套房100萬85折5.44%6845.03642807首付均為30萬基準利率6.40%7396.98775275二套房100萬1.1倍7.04%7777.02866485調(diào)控前50萬1.3倍8.32%8564.651055516調(diào)控后60萬說明：央行加息兩次后，以貸款額100萬、貸款20年計算：層面1：抑制市場需求新政解讀第6條——行政手段制約房地產(chǎn)市場需求6、各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。解讀：將限購政策進一步擴大至所有的省會城市和計劃單列市，這種情況下，將原來的部分全資客及省內(nèi)投資客的目光由一線城市、省會城市轉(zhuǎn)移到二線、甚至三、四線城市，后續(xù)將加大這部分市場的投資機會，務(wù)必帶來三、四線城市的房產(chǎn)市場升溫！限購批次加入限購城市2010.4.30北京2010.9.27廈門、上海、杭州、寧波、深圳、福州、南京、天津、廣州、三亞、?？?、溫州、大連、蘇州、蘭州2011.1.26鄭州、太原、武漢、昆明、濟南、南昌、金華層面2：增加未來供應(yīng)新政解讀第2、5條——增大保障住房供應(yīng)量，加快土地開發(fā)進度2、2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套5、認真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。解讀：（1）2010年，全國保障性住房（指經(jīng)濟適用房和廉租房）用地僅完成計劃的65.2%；按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的估算，2011年1000萬套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬億元，按照下表計算缺口高達8162億（2）能否切實解決用地和資金來源問題將成為制約未來有效供應(yīng)的關(guān)鍵2011年保障房建設(shè)資金來源資金量2010年土地出讓金的10％27000億*10%=2700萬中央財政的劃撥根據(jù)2010年數(shù)據(jù)推算約為1300萬28個試點城市的公積金貸款支持可提供約838萬層面4：預(yù)期管理新政解讀第1、8條——力圖改變消費者對房價持續(xù)快速上漲的預(yù)期1、各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。8、新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費解讀：（1）房價漲幅的合理范圍有三個參考指標，即地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力，綜合這三個指標，只要年度房價漲幅不超過三者中的最高值，就是合理的;（2）以上海為例，政府通過依據(jù)下表的指標將在2011年3月底制訂年度住房價格控制目標，從而逐步引導(dǎo)消費者依據(jù)自身現(xiàn)階段購買能力和生活需求來購房，避免消費者基于未來房價快遞持續(xù)上漲的預(yù)期而透支自身購買力，從而造成市場出現(xiàn)階段性供求失衡的狀況房價控制目標制訂依據(jù)2009年上海GDP同比增長率7%2009年上海人均可支配收入同比增長率8.1%2009年上海在崗職工月工資同比增長率7.2%2、房產(chǎn)稅試點政策解讀上海房產(chǎn)稅：目標意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求房產(chǎn)稅試點解讀重慶房產(chǎn)稅：目標意圖在于控制住宅成交均價，降低高檔房成交房產(chǎn)稅試點解讀按照全部新購面積計算的房產(chǎn)稅額也就相當于契稅變?yōu)?.42%，并不足以影響相應(yīng)人群的購買決策上海房產(chǎn)稅額分析公寓環(huán)線2010年平均套總價房產(chǎn)稅額內(nèi)環(huán)內(nèi)6,004,39625218.46內(nèi)中環(huán)4,054,06817027.09中外環(huán)2,811,11511806.68外郊環(huán)1,617,7386794.5別墅環(huán)線2010年平均套總價房產(chǎn)稅額內(nèi)環(huán)內(nèi)29,713,849124798.2內(nèi)中環(huán)17,831,71074893.18中外環(huán)12,194,85851218.4外郊環(huán)6,648,14327922.2附：房產(chǎn)稅額=交易價格*0.7*0.6%房產(chǎn)稅征收范圍將逐步擴大，稅率將逐步提高，成為國家重要和穩(wěn)定的稅種房產(chǎn)稅未來方向城市試點（一線城市及某些想做政績的二線城市）全國（十二五前期）高端/多套普通商品房增量房/部分存量房全部增量存量房低稅率，高免稅面積國際平均水平按交易價格收按實際評估價格收交易時繳納/年繳統(tǒng)一成年繳3、新政對上海市場的影響分析房地產(chǎn)走勢價開發(fā)商成交量支撐位

跌1量支撐價量投機需求

需求外生變量

2量先價后價格變動投資需求居住需求

3價助漲助跌房地產(chǎn)市場運行機制分析價量規(guī)律在07-09年全國樓市的整體走勢中得到充分體現(xiàn)3成交額上升成交額下降成交額上升價量齊升價升量跌價量齊跌價跌量升價跌量急升價量齊穩(wěn)

1量支撐價2

1量支撐價

1量支撐價價

3價助漲助跌量先價后

2量先價后

3價助漲助跌

價助漲助跌量

在07—09年的房地產(chǎn)行情中價量規(guī)律得到充分體現(xiàn)房地產(chǎn)市場量價運行規(guī)律就短期來看，“量在價先”的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果，房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行市場回暖的快慢取決于市場對于政策力度的判斷“四月新政”對上海樓市影響較大，量價雙雙大幅下滑，但隨著時間推移，8月底開始量價回升，于9月低達到頂峰，短短4個月市場就消化了政策帶來的不利面影響，整體“回暖”；9月“二次調(diào)控”的出臺，又一次打壓樓市，10月前三周市場成交繼續(xù)延續(xù)9月的高位；第四周市場供應(yīng)大幅減少，成交受到明顯的抑制打壓，從第二次調(diào)控時周去化30萬方急跌到僅9萬方，下滑幅度達70%；市場又開始進入低迷二次調(diào)控后，由于政策力度低于市場預(yù)期，因此在經(jīng)歷了兩個月不到的低迷后，從12月開始，市場出現(xiàn)明顯反彈2010年調(diào)控后市場運行分析本輪新政對上海購房者的影響投資投機需求被大大抑制，改善性剛需被誤傷將影響市場上總價較高的大中戶型中端產(chǎn)品的銷售本輪新政對上海住房供應(yīng)的影響結(jié)合土地出讓速度和施工進度，未來2-3年內(nèi)中小戶型住房供應(yīng)將顯著增加滿足首置剛需的住房供應(yīng)將大大增加，從而緩解市場中存在的結(jié)構(gòu)性供求矛盾4、未來市場研判及應(yīng)對策略建議房價中期走勢研判預(yù)計房價在十二五期間（2011-2015）仍將維持增長態(tài)勢短期市場研判（2011年）政策消化期（2011.2-3月）市場試探期（2011.4-6月）短期市場研判（2011年）市場低迷期（2011.7-8月中）短期市場研判（2011年）市場反彈期（2011.8月底開始）短期市場研判（2011年）27時間2011.2-3房價走勢2011.4-62011.7-82011.9-10假設(shè)1——如價格快速反彈政府將在原有政策基礎(chǔ)上繼續(xù)加大力度（房產(chǎn)稅征收范圍擴大，稅率增加，信貸趨緊等）假設(shè)3—如市場持續(xù)疲軟政府將放松前期政策（取消限購等）政策敏感期（2011.9月底開始）短期市場研判（2011年）假設(shè)2—如市場平穩(wěn)回暖政府將不會出臺新的調(diào)控政策，轉(zhuǎn)而落實增加保障房供應(yīng)和房價控制目標1月新政快速上漲漲幅趨穩(wěn)松動回升價格高位震蕩驟跌持續(xù)下跌地量成交量恐慌性追漲；支付焦慮，需求下沉快速上漲漲幅趨穩(wěn)松動筑底回升價格高位震蕩驟