某商業(yè)辦公樓項(xiàng)目策略報(bào)告

“萊福商業(yè)辦公樓”項(xiàng)目策略報(bào)告北京安派世紀(jì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司項(xiàng)目綜述項(xiàng)目位于揚(yáng)州西城區(qū)，西臨邗江大道，南臨文匯西路，總建筑高度80.6米，1-3層為臨街店鋪，4-20層為商務(wù)辦公用房。項(xiàng)目總建筑面積50458平米。擁有兩個(gè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)內(nèi)集中了大面積綠化草坪。項(xiàng)目擁有地上地下188個(gè)停車(chē)位，大廈擁有4部商務(wù)電梯垂直交通。項(xiàng)目容積率4.27。項(xiàng)目定位商鋪本案區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，政府部門(mén)較多，現(xiàn)有商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有小型餐飲、展示銷(xiāo)售等。本案產(chǎn)品1、2、3層可連接銷(xiāo)售，商鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，根據(jù)現(xiàn)狀我司對(duì)商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位：1層可經(jīng)營(yíng)展廳銷(xiāo)售、品牌產(chǎn)品直營(yíng)店、便利超市、銀行、二三層經(jīng)營(yíng)的交通入口。2、3層可經(jīng)營(yíng)休閑娛樂(lè)類(lèi)（KTV、酒吧等）、餐飲類(lèi)。寫(xiě)字樓本案寫(xiě)字樓規(guī)模大，在銷(xiāo)售上存在一定的壓力，我司從市場(chǎng)與銷(xiāo)售的角度，將本案的寫(xiě)字樓從定位上做出了兩個(gè)方案。方案一純辦公功能無(wú)論寫(xiě)字樓還是商住的推廣在功能上都圍繞辦公展開(kāi)，不允許居住的存在。方案二辦公與商住結(jié)合將項(xiàng)目從推廣上、平面布局上劃分為兩個(gè)部分，互不干擾，商住完全體現(xiàn)出SOHO概念的執(zhí)行。項(xiàng)目SWOT分析STRENGTHS優(yōu)勢(shì)：1、地段：位于揚(yáng)州發(fā)展重點(diǎn)偏向的西區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、項(xiàng)目規(guī)模：本案為揚(yáng)州目前規(guī)模最大的寫(xiě)字樓；3、板式樓：揚(yáng)州第一座板式寫(xiě)字樓；4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：大堂、中庭、外立面……5、充足的停車(chē)位：188個(gè)停車(chē)位；6、前后廣場(chǎng)。劣勢(shì)：1、項(xiàng)目地段：周邊商務(wù)氛圍、人氣尚顯不足；2、項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)模較大，銷(xiāo)售壓力大；3、單位面積較大，總價(jià)高；4、寫(xiě)字樓門(mén)廳，大堂入口在內(nèi)庭廣場(chǎng)處，形象未能體現(xiàn)；5、電梯集中在門(mén)廳處，寫(xiě)字樓人流過(guò)于集中；6、寫(xiě)字樓單層衛(wèi)生間面積較小，并且動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)；7、南側(cè)商務(wù)公寓小開(kāi)間，大進(jìn)深；8、商鋪、寫(xiě)字間預(yù)留下水，室內(nèi)采光、通風(fēng)受影響；9、寫(xiě)字樓的會(huì)所建設(shè)。WEANESS威脅：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅，2006年揚(yáng)州寫(xiě)字樓供應(yīng)量將有所上升，預(yù)計(jì)直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面積在5萬(wàn)平米左右；國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的威脅，包括政府部門(mén)、銀行等方面的壓力；寫(xiě)字樓市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，揚(yáng)州在短期內(nèi)是否能增強(qiáng)投資信心，提供良好的市場(chǎng)環(huán)境至關(guān)重要。OPPORTUNTIES機(jī)遇：揚(yáng)州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，給寫(xiě)字樓市場(chǎng)能夠注入新的活力，屆時(shí)市場(chǎng)需求量穩(wěn)步擴(kuò)張，投資市場(chǎng)繁榮；本案為邗江區(qū)建設(shè)帶來(lái)一定的利益，爭(zhēng)取相關(guān)政府部門(mén)給予入駐業(yè)主稅收的優(yōu)惠或減免。THREATE項(xiàng)目產(chǎn)品建議商鋪的調(diào)整建議1、調(diào)整商鋪的下水。由于本案預(yù)留的下水在建筑的南側(cè)與西南側(cè)，直接影響了室內(nèi)的采光與通風(fēng)。建議將商鋪的下水位置調(diào)整至商鋪的北側(cè)與東北側(cè)靠近項(xiàng)目現(xiàn)有內(nèi)樓梯處。2、面積的調(diào)整。本案商鋪目前的面積劃分較大，導(dǎo)致將來(lái)銷(xiāo)售的總價(jià)過(guò)高，限制了目標(biāo)客戶群體的挖掘，我司建議調(diào)整本案的面積劃分，調(diào)整面積。首先將現(xiàn)有1層的商鋪劃分為兩間；然后將1、2、3層所有獨(dú)立鋪面確定獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，以便于銷(xiāo)售面積的便利組合；最后在銷(xiāo)售中以目標(biāo)客戶群體的要求劃分鋪面銷(xiāo)售，爭(zhēng)取商鋪價(jià)值的最大化。3、留樓梯洞。將商鋪進(jìn)行小面積多產(chǎn)權(quán)的劃分后，須在樓層間預(yù)留樓梯洞，以便于組合商鋪的上下交通。寫(xiě)字樓的調(diào)整建議寫(xiě)字樓產(chǎn)品的調(diào)整建議我司將著重從定位與銷(xiāo)售兩方面來(lái)闡述。定位方面：方案一、純辦公功能調(diào)整建議（調(diào)整圖如下頁(yè)）1.將現(xiàn)有部分會(huì)議室作為寫(xiě)字樓的商務(wù)會(huì)所。2、將寫(xiě)字樓、商住所有的下水間取消，以增加室內(nèi)辦公的使用率、采光、通風(fēng)。3、將現(xiàn)有商住平面重新劃分，南側(cè)劃分較大面積，北側(cè)劃分較小面積。寫(xiě)字樓：調(diào)整方案一方案二、辦公與商住結(jié)合（調(diào)整圖如下頁(yè)）1、將寫(xiě)字樓與商住部分進(jìn)行空間隔絕，重新設(shè)立商住的樓層大堂，大堂內(nèi)增添2部電梯。商住的入口將會(huì)犧牲1、2、3層商鋪的小部分面積，分?jǐn)傊辽套?nèi)。2、將寫(xiě)字樓所有的下水間取消，以增加室內(nèi)的使用率、采光、通風(fēng)。保留商住的下水，并且進(jìn)行室內(nèi)布局調(diào)整。3、將商住平面重新劃分，南側(cè)的面積較大，北側(cè)面積較小，所有戶內(nèi)都建設(shè)衛(wèi)生間、廚房等。調(diào)整方案二本案在銷(xiāo)售過(guò)程中將根據(jù)不同階層的客戶進(jìn)行寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的差異化交付，以利于本案的銷(xiāo)售。推售單位目標(biāo)客戶群介定交付標(biāo)準(zhǔn)備注4F---9F成長(zhǎng)型企業(yè)室內(nèi)毛胚交付預(yù)留室外空調(diào)主機(jī)位9F---16F精英型企業(yè)室內(nèi)部分裝修交付17F—20F總部基地配置分戶式中央空調(diào)并精裝修交付——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣部分壟斷市三場(chǎng)空白三，建立三品牌這是我三們對(duì)本三案營(yíng)銷(xiāo)三推廣的三基本思三路寫(xiě)字樓三總體營(yíng)三銷(xiāo)思路項(xiàng)目形三象主題三“壟斷三市場(chǎng)空三白”，三市場(chǎng)切三入點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)三銷(xiāo)主題三“建筑三國(guó)際化三智能商三務(wù)精神三”項(xiàng)目風(fēng)三險(xiǎn)對(duì)策三：商住三概念的三執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)周三期規(guī)劃三：20三05年三11月三-20三06年三2月市三場(chǎng)導(dǎo)入三，20三06年三3月-三4月客三戶積累三，20三06年三5月開(kāi)三盤(pán)銷(xiāo)售商鋪總?cè)w營(yíng)銷(xiāo)三思路本案商三鋪現(xiàn)有三產(chǎn)品開(kāi)三間大，三三層連三賣(mài)，總?cè)齼r(jià)過(guò)高三，目標(biāo)三客戶群三體很難三挖掘我司建三議商鋪三銷(xiāo)售面三積自由三分隔，三劃分大三小產(chǎn)權(quán)三銷(xiāo)售，三順應(yīng)市三場(chǎng)需求項(xiàng)目推三廣銷(xiāo)售三，一氣三呵成，三項(xiàng)目推三廣周期三放置2三006三年下半三年?duì)I銷(xiāo)主三題：“三一間旺三鋪，兩三條財(cái)路三”寫(xiě)字樓三部分營(yíng)三銷(xiāo)推廣三部分揚(yáng)州寫(xiě)三字樓市三場(chǎng)現(xiàn)狀三與發(fā)展揚(yáng)州寫(xiě)三字樓市三場(chǎng)機(jī)遇三豐富，三隱藏威三脅也較三大，市三場(chǎng)需要三平穩(wěn)扎三實(shí)的發(fā)三展200三3年以三來(lái)，入三市銷(xiāo)售三的寫(xiě)字三樓有：三陽(yáng)光城三、九洲三大廈、三東城國(guó)三際大廈三、凱旋三國(guó)際大三廈200三6年起三揚(yáng)州的三寫(xiě)字項(xiàng)三目將有三聚祥大三廈、天三地大廈三、萬(wàn)江三國(guó)際商三務(wù)中心三、公元三國(guó)際大三廈、云三鶴大廈三、金天三城、慶三松國(guó)際三城等，三市場(chǎng)的三潛在供三應(yīng)量將三在20三萬(wàn)平米三以上。個(gè)案樓三盤(pán)資料樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）主力面積（㎡）銷(xiāo)售狀況備注凱旋國(guó)際大廈4800150-20050%——東城國(guó)際大廈380018033%——山姆月城明珠325060一期15套售完——堡尼商務(wù)大廈460050-13040%舊房改造精裝修摩爾曼妮620030-10030%舊房改造精裝修廣華.星都會(huì)330050-12050%商住兩用房揚(yáng)州現(xiàn)三售寫(xiě)字三樓營(yíng)銷(xiāo)三分析僅以會(huì)三所、停三車(chē)場(chǎng)為三賣(mài)點(diǎn)能三否支撐三起一個(gè)三中高端三寫(xiě)字樓三的銷(xiāo)售三推廣？東區(qū)某三項(xiàng)目的三營(yíng)銷(xiāo)推三廣圍繞三著30三00平三米會(huì)所三與停車(chē)三場(chǎng)展開(kāi)三，雖然三該賣(mài)點(diǎn)三在市場(chǎng)三中能夠三獨(dú)樹(shù)一三幟，且三有短時(shí)三期的不三可復(fù)制三性，但三僅以會(huì)三所與停三車(chē)場(chǎng)為三項(xiàng)目營(yíng)三銷(xiāo)支撐三，我司三認(rèn)為不三足以支三撐起項(xiàng)三目的銷(xiāo)三售，因三為我們?nèi)唤龁?wèn)寫(xiě)字三樓其它三的硬件三標(biāo)準(zhǔn)如三何？高三檔的寫(xiě)三字樓究三竟該是三什么樣三的？寫(xiě)三字樓難三道僅僅三是一幢三建筑？三我司認(rèn)三為該項(xiàng)三目的營(yíng)三銷(xiāo)主題三欠缺切三入市場(chǎng)三的關(guān)鍵三點(diǎn)，該三項(xiàng)目的三營(yíng)銷(xiāo)只三進(jìn)行到三了粗化三營(yíng)銷(xiāo)推三廣的地三步。后三項(xiàng)目不三斷進(jìn)行三促銷(xiāo)，三采取了三10%三首付，三成立創(chuàng)三業(yè)基金三、2年三包租等三促銷(xiāo)手三段，取三得的業(yè)三績(jī)也平三平，項(xiàng)三目的形三象建設(shè)三沒(méi)有達(dá)三到預(yù)期三的目標(biāo)三。該項(xiàng)三目將在三10月三28日三開(kāi)盤(pán)。房地產(chǎn)三“地段三、地段三、還是三地段”三的鐵律三，真的三能為揚(yáng)三州寫(xiě)字三樓所實(shí)三用？西區(qū)某三項(xiàng)目占三據(jù)了城三市發(fā)展三較好的三地段，三在首期三銷(xiāo)售中三，很多三業(yè)主因三地段優(yōu)三勢(shì)而購(gòu)三買(mǎi)，該三項(xiàng)目也三以地段三為主要三賣(mài)點(diǎn)進(jìn)三行市場(chǎng)三推廣。三但我司三認(rèn)為在三強(qiáng)調(diào)地三段的同三時(shí)，我三們應(yīng)深三思一下三，這里三的地段三好在什三么地方三？在揚(yáng)三州它能三否支撐三起寫(xiě)字三樓項(xiàng)目三的銷(xiāo)售三推廣？三我們對(duì)三地段提三出如下三問(wèn)題，三望月路三目前有三多少家三廣告公三司？商三務(wù)辦公三的租售三率是不三是在9三0%以三上？租三金是不三是較周三邊高出三很多？三這里的三商務(wù)規(guī)三模能不三能形成三一個(gè)順三應(yīng)時(shí)代三發(fā)展的三副商務(wù)三中心？三這里有三幾家中三國(guó)知名三企業(yè)？三該地段三的商貿(mào)三形象、三規(guī)模如三何？該三地段每三天的流三動(dòng)人口三有多少三是商務(wù)三型的？三……如三果我們?nèi)龔母鞣饺娴臄?shù)三據(jù)來(lái)分三析該項(xiàng)三目的地三段優(yōu)勢(shì)三，我們?nèi)龝?huì)發(fā)現(xiàn)三該地段三吸引客三戶群體三是有局三限性的三，因?yàn)槿龑?xiě)字樓三的地段三優(yōu)勢(shì)并三不只是三交通、三配套等三簡(jiǎn)單的三因素組三合，還三有商務(wù)三能力、三商務(wù)便三捷、商三務(wù)形象三等等。三我司認(rèn)三為該項(xiàng)三目應(yīng)對(duì)三項(xiàng)目推三廣賣(mài)點(diǎn)三在地段三的基礎(chǔ)三上進(jìn)行三項(xiàng)目各三細(xì)節(jié)延三伸，挖三掘每一三個(gè)可促三進(jìn)客戶三成交的三賣(mài)點(diǎn)。揚(yáng)州現(xiàn)三售寫(xiě)字三樓營(yíng)銷(xiāo)三分析揚(yáng)州寫(xiě)三字樓營(yíng)三銷(xiāo)推廣三所呈現(xiàn)三的劣勢(shì)三在哪里三？項(xiàng)目沒(méi)三有“國(guó)三際”，三缺少真三正實(shí)在三的品質(zhì)三營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)以三建筑論三項(xiàng)目，三以產(chǎn)品三論營(yíng)銷(xiāo)缺乏概三念創(chuàng)新三、文化三營(yíng)銷(xiāo)揚(yáng)州缺三少什么三樣的寫(xiě)三字樓？科技與三文化的三寫(xiě)字樓與世界三接軌的三寫(xiě)字樓占領(lǐng)市三場(chǎng)空白三是項(xiàng)目三成功的三一半，三因此本三案要打三造的就三是真真三實(shí)實(shí)的三科技與三文化的三寫(xiě)字樓三、與世三界接軌三的寫(xiě)字三樓這樣的三寫(xiě)字樓三賣(mài)給誰(shuí)三？寫(xiě)字樓三專(zhuān)業(yè)投三資者。揚(yáng)州目三前尚未三成為一三個(gè)商務(wù)三型的城三市，但三隨著城三市經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三，城市三對(duì)商務(wù)三形象的三需求將三會(huì)越來(lái)三越高，三需求量三將越來(lái)三越大，三而目前三揚(yáng)州的三商務(wù)場(chǎng)三所多為三臨街辦三公房，三真正高三端寫(xiě)字三樓市場(chǎng)三中難尋三。寫(xiě)字三樓的專(zhuān)三業(yè)投資三者就是三能夠高三瞻遠(yuǎn)矚三，眼界三開(kāi)闊，三抓住機(jī)三遇。本三案寫(xiě)字三樓的專(zhuān)三業(yè)投資三者身價(jià)三較高，三只要項(xiàng)三目的品三質(zhì)達(dá)到三其預(yù)期三的標(biāo)準(zhǔn)三，性價(jià)三比適中三，抓住三此類(lèi)客三戶游刃三有余。三這部分三客戶將三占據(jù)一三定比例三。進(jìn)駐揚(yáng)三州市場(chǎng)三的外地三大中型三公司。外地進(jìn)三駐揚(yáng)州三的公司三多數(shù)會(huì)三采取租三賃辦公三的方式三，且他三們對(duì)辦三公環(huán)境三的要求三較高，三經(jīng)濟(jì)實(shí)三力較強(qiáng)三。對(duì)于三購(gòu)買(mǎi)的三外地企三業(yè)通常三是已進(jìn)三駐揚(yáng)州三市場(chǎng)一三段時(shí)間三，對(duì)揚(yáng)三州的市三場(chǎng)已胸三有成竹三，確定三長(zhǎng)久的三公司發(fā)三展計(jì)劃三。外地三進(jìn)駐揚(yáng)三州的企三業(yè)正在三逐年的三遞增，三同時(shí)實(shí)三力型企三業(yè)也在三遞增，三但其對(duì)三于寫(xiě)字三樓的購(gòu)三買(mǎi)還沒(méi)三有形成三很強(qiáng)的三市場(chǎng)需三求。對(duì)三于這部三分的客三戶群體三我司建三議可與三寫(xiě)字樓三的專(zhuān)業(yè)三投資者三相結(jié)合三，充分三的挖掘三客戶群三。這樣的三寫(xiě)字樓三賣(mài)給誰(shuí)三？揚(yáng)州發(fā)三展較快三的私營(yíng)三企業(yè)。揚(yáng)州的三經(jīng)濟(jì)逐三年增長(zhǎng)三，本土三企業(yè)的三市場(chǎng)機(jī)三遇也在三擴(kuò)張，三市場(chǎng)的三容量在三膨脹，三發(fā)展快三速的企三業(yè)必然三都會(huì)思三慮企業(yè)三如何順三應(yīng)市場(chǎng)三的變革三或擴(kuò)張三，對(duì)于三辦公場(chǎng)三所的租三賃或更三換必然三時(shí)常存三在，據(jù)三我司了三解，揚(yáng)三州發(fā)展三較快的三廣告公三司都進(jìn)三行過(guò)場(chǎng)三地更換三或購(gòu)買(mǎi)三，因此三我司認(rèn)三為本案三的主要三客戶群三體是在三揚(yáng)州本三土的發(fā)三展型企三業(yè)。此三類(lèi)公司三由于本三身仍在三發(fā)展，三公司資三金鏈雖三平穩(wěn)，三但要在三短期支三付相當(dāng)三數(shù)額的三款項(xiàng)，三并非所三有的企三業(yè)都能三夠做到三，因此三本案在三將來(lái)的三營(yíng)銷(xiāo)中三要能夠三從不同三的目標(biāo)三客戶情三況著手三，做人三性化的三建筑，三人性化三的營(yíng)銷(xiāo)三。這樣的三寫(xiě)字樓三賣(mài)給誰(shuí)三？寫(xiě)字樓三硬件標(biāo)三準(zhǔn)該如三何？辦公自三動(dòng)化。寫(xiě)字樓三綜合布三線系統(tǒng)三、通訊三系統(tǒng)等三。大廈三電話、三寬帶、三有線電三視入戶三。樓宇自三動(dòng)化、三通訊自三動(dòng)化系三統(tǒng)。寫(xiě)字樓三部分采三用分戶三式中央三空調(diào)，三擁有品三牌商務(wù)三電梯等三。保安自三動(dòng)化系三統(tǒng)。停車(chē)管三理系統(tǒng)三、供電三系統(tǒng)、三照明系三統(tǒng)雙回三路供電三。消防自三動(dòng)化系三統(tǒng)。大廈消三防報(bào)警三控制系三統(tǒng)采用三智能類(lèi)三比式火三災(zāi)自動(dòng)三報(bào)警控三制系統(tǒng)三。消防三安全:三大廈內(nèi)三各公共三部分（三大堂、三裙樓、三走廊、三電梯廳三等）及三寫(xiě)字間三部分均三設(shè)有噴三淋、煙三感、消三防龍頭三、消防三火拴等三設(shè)備，三并保證三中控室三實(shí)時(shí)電三腦在線三監(jiān)控。三電訊弱三電:大三廈內(nèi)設(shè)三電話程三控站，三垂直光三纖通道三，提供三充足的三數(shù)據(jù)接三口。保三安系統(tǒng)三:由專(zhuān)三業(yè)人員三24小三時(shí)監(jiān)控三及保安三巡視。寫(xiě)字樓三硬件標(biāo)三準(zhǔn)該如三何？本案2三0層挑三空大堂三采用四三星級(jí)以三上精裝三修，精三裝公共三男女衛(wèi)三生間，三配以中三高檔衛(wèi)三生潔具三。寫(xiě)字樓三會(huì)所，三將本案三部分小三會(huì)議室三建設(shè)成三寫(xiě)字樓三會(huì)所，三內(nèi)容包三括休閑三吧、運(yùn)三動(dòng)室、三健身室三、豪華三會(huì)議室三。員工三餐廳放三置項(xiàng)目三底商處三。項(xiàng)目與三專(zhuān)業(yè)品三牌的寫(xiě)三字樓物三業(yè)管理三公司聯(lián)三手，共三同打造三名符其三實(shí)的填三補(bǔ)市場(chǎng)三空白的三寫(xiě)字樓三項(xiàng)目。寫(xiě)字樓三所有的三智能化三系統(tǒng)安三裝費(fèi)用三將在1三00萬(wàn)三元以下三，部分三智能化三系統(tǒng)如三：網(wǎng)絡(luò)三等將由三移動(dòng)部三門(mén)免費(fèi)三安裝。寫(xiě)字樓三硬件標(biāo)三準(zhǔn)該如三何？寫(xiě)字樓三交付標(biāo)三準(zhǔn)建議大廳、電梯廳地面大理石墻面貼大理石頂棚石膏板吊頂燈具日光燈及筒燈、射燈樓梯間樓梯踏步花崗巖地面加防滑條墻面刷涂料防火門(mén)乙級(jí)防火門(mén)戶內(nèi)戶門(mén)雙開(kāi)玻璃戶門(mén)外窗鋁合金框、中空玻璃裝修標(biāo)準(zhǔn)部分裝修公共衛(wèi)生間局部馬賽克、面玻璃；防滑地面；防潮吊頂；合資潔具樓宇配套電梯建議5部品牌電梯供電系統(tǒng)每戶單獨(dú)計(jì)量，配置電氣開(kāi)關(guān)箱電視系統(tǒng)每戶提供一個(gè)衛(wèi)星及有線電視插孔消防報(bào)警系統(tǒng)采用智能化煙感報(bào)警系統(tǒng)智能化系統(tǒng)綜合保安管理系統(tǒng)、公共天線及衛(wèi)星/有線電視系統(tǒng)；智能化煙感報(bào)警系統(tǒng)及公共走廊應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)與結(jié)構(gòu)儀電話綜合布線系統(tǒng)；停車(chē)管理系統(tǒng)；出入口控制系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)部分單元采用單冷風(fēng)管式分體空調(diào)器，供暖系統(tǒng)采用集中供暖氣系統(tǒng)推廣主三題是什三么？建筑國(guó)三際化智三能商務(wù)三精神國(guó)際化三、智能三化、人三性化的三寫(xiě)字樓三，建立三接軌國(guó)三際的商三務(wù)寫(xiě)字三樓。形象主三題：壟斷市三場(chǎng)空白每一次三文化與三文明的三推進(jìn)，三都通過(guò)三壟斷市三場(chǎng)空白三而創(chuàng)造三歷史，三推動(dòng)前三進(jìn)的步三伐市三場(chǎng)空白三是一種三不可重三復(fù)的資三源，一三種無(wú)法三估價(jià)的三財(cái)富，三一種能三量無(wú)限三的機(jī)會(huì)三。項(xiàng)目主三題支撐三：商務(wù)核三心區(qū)、三揚(yáng)城首三座板式三寫(xiě)字樓三、揚(yáng)州三第一中三庭、項(xiàng)三目硬件三、項(xiàng)目三軟件…三…。營(yíng)銷(xiāo)推三廣執(zhí)行三總體思三路高姿態(tài)三入市，三高形象三入市有形象三，有細(xì)三節(jié)嚴(yán)格控三制階段三性的營(yíng)三銷(xiāo)信息三市場(chǎng)流三量控制項(xiàng)三目市場(chǎng)三節(jié)奏與三推售節(jié)三奏導(dǎo)入期把項(xiàng)目三形象的三架子搭三起來(lái)（三壟斷市三場(chǎng)空白三），越三高越好三，高的三讓人抬三頭仰望三入云霄三。這是三開(kāi)始的三粗營(yíng)銷(xiāo)三，在這三段時(shí)間三內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)三推廣一三定會(huì)遭三到公眾三的質(zhì)疑三，引起三市場(chǎng)關(guān)三注,達(dá)三到提升三項(xiàng)目知三名度的三作用。導(dǎo)入期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體戶三外、網(wǎng)三絡(luò)，輔三助媒體三報(bào)紙、三活動(dòng)）三：壟斷市三場(chǎng)空白每一個(gè)三中堅(jiān)知三識(shí)企業(yè)三，都通三過(guò)壟斷三市場(chǎng)空三白而創(chuàng)三造歷史三，推動(dòng)三文明的三杠桿。三市場(chǎng)空三白處處三潛伏在三人類(lèi)活三動(dòng)的各三種領(lǐng)域三，經(jīng)濟(jì)三、藝術(shù)三、科技三、體育三。贏得三市場(chǎng)需三要洞察三力、理三解力與三生產(chǎn)力三的系統(tǒng)三集成。導(dǎo)入期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體戶三外、網(wǎng)三絡(luò)，輔三助媒體三報(bào)紙、三活動(dòng)）三：建筑國(guó)三際化智三能商務(wù)三精神寫(xiě)字樓三作為城三市經(jīng)濟(jì)三脈絡(luò)和三財(cái)富流三向的體三現(xiàn)，就三是城市三財(cái)富的三坐標(biāo)系三。寫(xiě)字三樓是城三市森林三中的高三個(gè)子，三占有最三多的陽(yáng)三光、資三源和機(jī)三會(huì)。寫(xiě)三字樓是三提供高三起點(diǎn)、三高效率三的商務(wù)三平臺(tái)。三寫(xiě)字樓三不是白三天有人三，晚上三“黑城三”。寫(xiě)三字樓商三務(wù)不是三SOH三O生活三，寫(xiě)字三樓是2三4小時(shí)三全天候三性商務(wù)三空間。三寫(xiě)字樓三是除了三睡覺(jué)之三外，1三6個(gè)小三時(shí)里，三人在工三作環(huán)境三里能做三任何事三情。寫(xiě)字樓三更是人三類(lèi)現(xiàn)代三文化的三集聚，三文明的三延續(xù)，三寫(xiě)字樓三里應(yīng)有三一種精三神，廣三闊的精三神世界三。內(nèi)部認(rèn)三購(gòu)前進(jìn)行主三題細(xì)化三，充實(shí)三項(xiàng)目形三象，公三布項(xiàng)目三建筑設(shè)三計(jì)理念三與部分三硬件、三軟件，三提出本三案的商三務(wù)理念三（建筑三國(guó)際化三智能商三務(wù)精神三），同三時(shí)維護(hù)三項(xiàng)目的三高姿態(tài)三形象。公開(kāi)期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體網(wǎng)三絡(luò)、報(bào)三紙、活三動(dòng)）：商務(wù)接三軌，領(lǐng)三袖天地真正的三商務(wù)精三神，能三夠讓公三司的工三作效率三更高；三能夠讓三你的企三業(yè)擴(kuò)張三的更快三；能夠三將你的三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)三手擋在三門(mén)外；三能夠讓三你的員三工更有三面子、三工作激三情昂然三！公開(kāi)期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體網(wǎng)三絡(luò)、報(bào)三紙、活三動(dòng)）：有一些三高度，三別的建三筑永遠(yuǎn)三達(dá)到不三了如果一三個(gè)職員三不能適三應(yīng)一份三工作，三公司很三快就沒(méi)三有他的三位置；三如果一三家公司三不能與三時(shí)俱進(jìn)三、反思三傳統(tǒng)、三創(chuàng)新革三命，市三場(chǎng)將很三快就沒(méi)三有它的三位置。開(kāi)盤(pán)強(qiáng)三銷(xiāo)強(qiáng)勢(shì)宣三傳項(xiàng)目三商務(wù)理三念，從三各細(xì)節(jié)三入手，三論證本三案商務(wù)三理念的三成立性三，同時(shí)三為促進(jìn)三銷(xiāo)售采三取項(xiàng)目三促銷(xiāo)。強(qiáng)銷(xiāo)期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體網(wǎng)三絡(luò)、報(bào)三紙、活三動(dòng)）：讓你的三員工更三有面子如果說(shuō)三，現(xiàn)代三社會(huì)的三“關(guān)系三”是生三產(chǎn)力的三一半，三那么更三重要的三“人”三就是生三產(chǎn)力的三另一半三。“建三筑國(guó)際三化智能三商務(wù)精三神”是三對(duì)人的三，只有三人，才三有精神三！公司三中的“三人”就三是職員三，只有三職員高三昂激情三的工作三態(tài)度，三才能創(chuàng)三造出非三凡的價(jià)三值。強(qiáng)銷(xiāo)期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體:三網(wǎng)絡(luò)、三報(bào)紙、三活動(dòng)）三：空間成三就，一三席尊天三下高起點(diǎn)三、高效三率的商三務(wù)平臺(tái)三是以客三戶需求三為中心三，提倡三人性化三的溝通三與交流三，注重三辦公空三間對(duì)企三業(yè)文化三和員工三素質(zhì)的三培養(yǎng)和三提高，三更重要三的是，三在空間三設(shè)計(jì)上三考慮到三企業(yè)擴(kuò)三張的需三求。國(guó)際建三筑，建三筑國(guó)際三商務(wù)引三力寫(xiě)字樓三的核心三是智力三型與人三性化，三而在三越來(lái)越三往后的三商務(wù)辦三公中，三人性化三將會(huì)占三據(jù)主導(dǎo)三位置，三上升為三一種精三神，人三性化是三需要建三筑的硬三件設(shè)備三與軟件三服務(wù)來(lái)三實(shí)現(xiàn)。持銷(xiāo)期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體:三網(wǎng)絡(luò)、三報(bào)紙、三活動(dòng)）三：建筑可三以延續(xù)三，精神三無(wú)可替三代每一次三市場(chǎng)革三命，都三會(huì)讓一三部分企三業(yè)強(qiáng)大三起來(lái)，三也會(huì)讓三另一部三分企業(yè)三從市場(chǎng)三中消失三殆盡，三每一次三的市場(chǎng)三空白都三會(huì)讓一三部分人三先富起三來(lái)，也三會(huì)讓一三部分人三懊悔終三身。不是建三筑商圈三，僅是三推動(dòng)商三務(wù)文明北京的三大學(xué)畢三業(yè)生都三打趣說(shuō)三：“在三北京國(guó)三貿(mào)工作三，比在三北大畢三業(yè)更有三面子。三”因?yàn)槿@意味三著，完三整的職三業(yè)發(fā)展三路線、三一流的三公司培三訓(xùn)、高三薪（多三數(shù)美元三計(jì)價(jià)）三、高住三房補(bǔ)貼三、免費(fèi)三公司健三身卡、三免費(fèi)國(guó)三外度假三……但三同時(shí)也三意味著三，絕對(duì)三不要早三晨九點(diǎn)三零一秒三才狂奔三到公司三、絕對(duì)三不要選三錯(cuò)領(lǐng)帶三配錯(cuò)鞋三、不要三把語(yǔ)速三放慢到三每秒4三個(gè)字以三下、不三要讓你三的中文三明顯優(yōu)三于英文三……這三就是北三京國(guó)貿(mào)三寫(xiě)字樓三的文化三，本案三有實(shí)力三有基礎(chǔ)三打造出三揚(yáng)州首三座文化三寫(xiě)字樓三。周期循三環(huán)新銷(xiāo)售三周期的三營(yíng)銷(xiāo)推三廣在延三續(xù)、維三護(hù)項(xiàng)目三形象品三牌的同三時(shí)，進(jìn)三行提升三開(kāi)發(fā)企三業(yè)的形三象品牌三，同時(shí)三采取項(xiàng)三目促通三活動(dòng)，三通過(guò)各三種途徑三擴(kuò)大目三標(biāo)客戶三群體，三加快項(xiàng)三目銷(xiāo)售三速度。推廣周三期如何三安排？時(shí)間階段推廣階段2005年11月下旬-2006年2月低市場(chǎng)預(yù)熱本案作為高端寫(xiě)字樓，市場(chǎng)預(yù)熱需要較長(zhǎng)周期，以達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的形象沸點(diǎn)2006年3月初-4月進(jìn)行有效客戶積累2006年5月初一期開(kāi)盤(pán)2006年5月-6月一期強(qiáng)銷(xiāo)2006年8月-9月下旬二期咨詢登記項(xiàng)目推三售首推低三樓層寫(xiě)三字樓先期保三留現(xiàn)有三商住規(guī)三劃單位以保證三項(xiàng)目的三利潤(rùn)同三時(shí)規(guī)避項(xiàng)三目風(fēng)險(xiǎn)三，執(zhí)行三風(fēng)險(xiǎn)對(duì)三策方案項(xiàng)目?jī)r(jià)三格策略低開(kāi)高三走配合形三象，維三護(hù)形象三，領(lǐng)先三市場(chǎng)穩(wěn)步上三升增強(qiáng)項(xiàng)三目可投三資性，三維護(hù)項(xiàng)三目形象三，建立三品牌項(xiàng)目促三銷(xiāo)本案促三銷(xiāo)將執(zhí)三行于項(xiàng)三目第一三階段的三銷(xiāo)售中三，主要三目的是三抓住項(xiàng)三目銷(xiāo)售三的優(yōu)質(zhì)三客戶，三盡可能三的促進(jìn)三項(xiàng)目一三期轟動(dòng)三市場(chǎng)的三效應(yīng)，三一方面三達(dá)到項(xiàng)三目資金三回籠的三目的，三另一方三面為接三下來(lái)的三項(xiàng)目銷(xiāo)三售奠定三堅(jiān)實(shí)基三礎(chǔ)，以三利于整三個(gè)項(xiàng)目三的銷(xiāo)售三發(fā)展。三我司建三議本案三銷(xiāo)售初三期采取三的促銷(xiāo)三方式：采用直三接折扣三的方式一期開(kāi)三盤(pán)當(dāng)日三98折三、送部三分裝修三、和政三府部門(mén)三協(xié)商免三除經(jīng)營(yíng)三業(yè)主的三部分稅三務(wù)等等三。項(xiàng)目促三通項(xiàng)目促三銷(xiāo)在完三成一定三的銷(xiāo)售三后，項(xiàng)三目面臨三著目標(biāo)三客戶群三體的深三層次挖三掘和目三標(biāo)客戶三群體的三多方面三培養(yǎng)的三問(wèn)題，三那么促三通的目三的就是三擴(kuò)大項(xiàng)三目的目三標(biāo)客戶三群體面三，引導(dǎo)三潛在深三處的購(gòu)三買(mǎi)人群三。如：針三對(duì)較低三心理價(jià)三位的客三戶，進(jìn)三行交付三標(biāo)準(zhǔn)降三低，樓三層降低三來(lái)降低三單價(jià)、三總價(jià)，三實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)三售。針對(duì)自三用公司三短期內(nèi)三資金鏈三銜接困三難的群三體，采三取低首三付或者三零首付三進(jìn)駐促三通，剩三余首付三2年內(nèi)三分期還三清的銷(xiāo)三售策略三；針對(duì)猶三豫不定三的購(gòu)買(mǎi)三的自用三型群體三，在開(kāi)三發(fā)商資三金不緊三缺的情三況下，三對(duì)少量三單位采三取先租三后買(mǎi)的三情況，三5內(nèi)擁三有租賃三單位的三優(yōu)先購(gòu)三買(mǎi)權(quán)。三這樣可三抓住每三一個(gè)潛三在客戶三群，為三項(xiàng)目將三來(lái)的可三持續(xù)發(fā)三展打下三堅(jiān)實(shí)基三礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)與三對(duì)策—三—商住概三念的執(zhí)三行項(xiàng)目品三牌與開(kāi)三發(fā)企業(yè)三品牌通過(guò)說(shuō)三項(xiàng)目形三象與做三項(xiàng)目品三質(zhì)建立三項(xiàng)目品三牌在項(xiàng)目三品牌的三基礎(chǔ)上三，通過(guò)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)的市三場(chǎng)影響三力提升企三業(yè)品牌商鋪部三分營(yíng)銷(xiāo)三推廣部三分競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)三目基本三資料樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售形式價(jià)格（元/㎡）主力面積（㎡）總戶數(shù)銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售時(shí)間新東方大廈1---3F連賣(mài)6800350----40017套40％04年初至今潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)1---2F連賣(mài)或單賣(mài)760050---100493套85％03年底至今山姆月城明珠1---2F連賣(mài)11500100--12043套100％（一期15套）04年2月至今光大花苑1---2F連賣(mài)9800130---16017套40％03年10月至今玫瑰香榭·尚品西街1----2F連賣(mài)700010063套68％05年5月至今凱旋國(guó)際大廈1----2F連賣(mài)10000300----4008套30％05年6月至今廣華·星都會(huì)1F，2F單賣(mài)1F：120002F:600030－40126套40％05年4月至今萬(wàn)鴻城市花園1---2F連賣(mài)或1F單賣(mài)6200100--130136套61％03年10月至今客觀看三待我們?nèi)F(xiàn)有的三產(chǎn)品地段交通狀三況好，三道路車(chē)三速較快三，不易三留住消三費(fèi)人流三；周邊三臨街商三鋪少，三沒(méi)有集三成商氣三；周邊三1公里三內(nèi)的發(fā)三展?jié)摿θ?；基三本上已三?jīng)沒(méi)有三可供建三筑發(fā)展三的空間三。周邊