全國樓市2022趨勢預(yù)判同策研究院2022245

企業(yè)研究報(bào)告咨

金

商

產(chǎn)

公

養(yǎng)Tospur

Real

Estate

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Sincere不畏浮云遮望眼——2021年全國樓市年報(bào)暨宏觀經(jīng)濟(jì)及市場趨勢預(yù)判2022.02目錄CONTENTS宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)形勢分析

宏觀經(jīng)濟(jì)面臨重重壓力

破局之道依靠基建投資

房地產(chǎn)作為基建下一環(huán)，調(diào)控適度放松

美國加息，中國如何應(yīng)對2021年全國房地產(chǎn)市場特征總結(jié)

經(jīng)濟(jì)下行壓力和房地產(chǎn)政策收緊影響之下，

2021年下半年市場加速下行

土拍市場，國企、城投托底現(xiàn)象增多

不同能級市場表現(xiàn)分化房地產(chǎn)市場未來趨勢預(yù)測

全國樓市何時(shí)回溫

房企未來投資機(jī)會在哪01020301宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)形勢分析PART研究報(bào)告撰寫規(guī)范A

課題研究進(jìn)入結(jié)題階段，撰寫研究報(bào)告成為最重要的工作。寫作研究報(bào)告，除了課題研究與實(shí)驗(yàn)要有充分的基礎(chǔ)以外，首先要確定研究報(bào)告的文體類型。課題研究報(bào)告屬于教育科研應(yīng)用文體。這類文體包括學(xué)術(shù)論文、調(diào)查報(bào)告、實(shí)驗(yàn)報(bào)告、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)報(bào)告等等。如果課題是對某種教育現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)查，就應(yīng)寫作調(diào)查報(bào)貨：如果課題為實(shí)驗(yàn)研究，就應(yīng)寫作實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告：如果既有理論研究又有實(shí)驗(yàn)內(nèi)容的，研究報(bào)告就要二者兼顧。我市“十一五”立項(xiàng)課題，大都屬于實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告，也有部分是調(diào)查報(bào)告的，少部分是理論與實(shí)驗(yàn)研究都有的，很少有單純進(jìn)行理論研究的。4數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局四季度GDP增速“破5”，房地產(chǎn)業(yè)拖累經(jīng)濟(jì)增長2021年四季度，我國GDP當(dāng)季度增速下降為4.0%，分季度看，一季度至四季度GDP同比分別增長18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，全年同比增速為8.1%。分行業(yè)來看，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)四季度同比為增速為負(fù)，且全年同比增速較低，對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響

2021年四季度和全年我國GDP增長情況內(nèi)循環(huán)外循環(huán)內(nèi)循環(huán)以消費(fèi)和投資為落點(diǎn)“雙循環(huán)”

格局實(shí)際上是明確“消費(fèi)、投資、凈出口”三駕馬車的中長期定位雙循環(huán)模式面臨重重困境“十四五規(guī)劃”中提出“構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。但當(dāng)前復(fù)雜環(huán)境下，雙循環(huán)模式面臨重重困境，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步增大內(nèi)循環(huán)內(nèi)需有限，消費(fèi)動力不足出口成本優(yōu)勢逐漸消失，依賴政府出口補(bǔ)貼進(jìn)口替代造成居民生活、消費(fèi)成本提升國外經(jīng)濟(jì)秩序逐漸恢復(fù)，出口降速當(dāng)前復(fù)雜環(huán)境下，內(nèi)、外循環(huán)均面臨重重困境

外循環(huán)外循環(huán)以凈出口為落點(diǎn)

投資拉動依然是宏觀經(jīng)濟(jì)增長的主要途徑，其中基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)投資是重中之重

560.100.20.30.50.420

0604080140120100社會零售品銷售總額GDP總額零售品銷售額占GDP比重2010-2021年社會零售品銷售總額和占GDP比重情況內(nèi)循環(huán)：內(nèi)需有限，消費(fèi)短期內(nèi)難以拉動內(nèi)循環(huán)方面，目前最突出的問題是需求不足導(dǎo)致的發(fā)展動力有限，原因主要在于居民消費(fèi)需求和貧富差距、收入預(yù)期和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)，近10年間社會零售品銷售總額占GDP的比重基本穩(wěn)定在0.4上下，從城鎮(zhèn)人均可支配收入和社會零售品銷售額同比增速的關(guān)系來看，收入增速對于消費(fèi)增速存在乘數(shù)效應(yīng)，收入增速每變動1個(gè)點(diǎn)，消費(fèi)增速變動2.2個(gè)點(diǎn)，由于收入增速放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力下收入預(yù)期不樂觀，消費(fèi)增速難以短期內(nèi)迅速提升-10

0-55102015消費(fèi)品零售額實(shí)際同比城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際同比2010-2021年城鎮(zhèn)人均可支配收入和社會零售品銷售額同

比增速情況萬億元社會零售品銷售增速城鎮(zhèn)人均可支配收入增速數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計(jì)局%研究報(bào)告撰寫規(guī)范B

課題規(guī)劃的研究內(nèi)容是課題研究報(bào)告的引言部分，這部分內(nèi)容主要體現(xiàn)了課題組如何按照教育科研的程序?qū)逃龁栴}進(jìn)行規(guī)劃研究的。只有寫好引言部分的內(nèi)容才能為課題研究報(bào)告打好學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，為課題研究構(gòu)建起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)邏輯。因此，引言的內(nèi)容體現(xiàn)了課題組的學(xué)術(shù)功底，體現(xiàn)了課題研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也是課題組學(xué)習(xí)研究的具體體現(xiàn)。引言部分可分為問題的提出、對問題規(guī)劃研究的邏輯建構(gòu)、課題的研究過程與研究方法三個(gè)層面十一個(gè)條日的問題。這些內(nèi)容的表述程序構(gòu)成一個(gè)逐層推進(jìn)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬄?lián)系。7內(nèi)循環(huán)：居民杠桿到達(dá)高位，面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整消費(fèi)需求動力不足的另一個(gè)原因是，目前居民杠桿已經(jīng)達(dá)到較高水平，但結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象突出，從居民部門杠桿率來看，2016年以后居民消費(fèi)性貸款快速增長，目前已經(jīng)到達(dá)較高水平，但從結(jié)構(gòu)上來看，中長期消費(fèi)性貸款（以房貸為主）在居民貸款結(jié)構(gòu)中占據(jù)64%，過高的住房投資需求擠占了居民正常的消費(fèi)需求住戶貸款：短期

消費(fèi)性貸款,93,597.82,

13%

住戶貸款：短期經(jīng)營

性貸款,

79,640.47,11%住戶貸款：中長期消費(fèi)性貸款,

455,305.18,

64%住戶貸款：中長

期經(jīng)營性貸款,82,556.52,

12%截至2021年底中國居民部門貸款結(jié)構(gòu)（單位：億元）27.9%33.5%39.2%48.7%56.1%62.2%62.2%10%0%20%60%50%40%30%70%200100

03008007006005004002010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021住戶貸款:消費(fèi)貸款住戶貸款:經(jīng)營貸款居民部門杠桿率2010-2021年中國居民部門金融貸款結(jié)構(gòu)和杠桿率

萬億900數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計(jì)局8限制進(jìn)口國內(nèi)廠商價(jià)格壟斷提高勞動生產(chǎn)率和

競爭力的壓力小易與國際先進(jìn)

技術(shù)脫節(jié)影響本國商品

出口商品定價(jià)偏高內(nèi)循環(huán)：進(jìn)口替代造成居民生活、消費(fèi)成本提升進(jìn)口替代策略下，國產(chǎn)受到大力扶持，價(jià)格上漲較明顯，造成居民生活、消費(fèi)成本上升；需求總量優(yōu)先的前提下，提價(jià)能變相提高內(nèi)需消費(fèi)占比，但造成了居民生活成本上升，實(shí)際上是對未來消費(fèi)的透支

進(jìn)口替代策略的局限性

無技術(shù)躍遷，而勞動力成本增加，

將進(jìn)一步提升生產(chǎn)成本，增加人民消費(fèi)成本拉美危機(jī)上世紀(jì)80年代，拉美國家在實(shí)施了半個(gè)多世紀(jì)進(jìn)口替代戰(zhàn)略之后，出現(xiàn)了以債務(wù)危機(jī)為代表的、被稱為“失去的10年”的全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)然，進(jìn)口替代只是導(dǎo)致拉美危機(jī)的病因之一。實(shí)施進(jìn)口替代初期，拉美國家制造業(yè)快速發(fā)展；但50年代起，內(nèi)需不足的約束逐漸增強(qiáng)，拉美工業(yè)化進(jìn)度減緩，有所停滯。同時(shí)，此時(shí)由于“進(jìn)口替代”的深化，導(dǎo)致拉美制造業(yè)失去出口競爭力。我國出口退稅額占出口貿(mào)易的比重呈9外循環(huán)：出口成本優(yōu)勢逐漸消失，依賴政府出口補(bǔ)貼長期以來我國出口依然以中低端制造業(yè)產(chǎn)品為主，主要依靠低廉的勞動力、土地、能源成本形成的成本優(yōu)勢，隨著各項(xiàng)成本價(jià)格上升，出口產(chǎn)品成本優(yōu)勢逐漸消失，部分外資工廠轉(zhuǎn)移至東南亞等地，部分出口產(chǎn)業(yè)依賴政府出口補(bǔ)貼保持低價(jià)優(yōu)勢，造成財(cái)政支出壓力加大0.040.0200.120.10.080.068000600040002000

0外貿(mào)企業(yè)出口退稅出口退稅占出口貿(mào)易額比重國內(nèi)用工成本、土地

成本不斷上漲出口產(chǎn)品成本優(yōu)勢逐

漸消失中低端制造業(yè)投資外

流部分出口產(chǎn)業(yè)依賴政府出口補(bǔ)貼、退稅保

持低價(jià)優(yōu)勢我國出口長期以中低

端制造業(yè)產(chǎn)品為主959085115110105100PPI:全部工業(yè)品:當(dāng)月同比出口價(jià)格指數(shù)(HS2):總指數(shù)中國與東南亞國家月均收入情況2010-2015年

累計(jì)增速：

HS2為10%

PPI為-10.5%2010-2021年P(guān)PI和HS2變化情況

2015年至今

累計(jì)增速：

HS2為17%

PPI為22%0200040006000800010000仰光,緬甸

河內(nèi),越南雅加達(dá),印度尼西亞

馬尼拉,菲律賓

金邊,柬埔寨

廣州,中國

合肥,中國

寧波,中國檳榔嶼,馬來西亞

曼谷,泰國

2015年后出口產(chǎn)品價(jià)格增速慢于國內(nèi)工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格增速，利潤不斷擠壓數(shù)據(jù)來源：numbeo，WIND，國家統(tǒng)計(jì)局元（人民幣）

2010-2021年外貿(mào)企業(yè)出口退稅額及在出口貿(mào)易額中

占比情況

億元2000018000

上升趨勢，以此來維系低價(jià)優(yōu)勢16000140001200010000研究報(bào)告撰寫規(guī)范C從我市進(jìn)入課題鑒定程序所提交的研究報(bào)告來看，這項(xiàng)內(nèi)容存在問題較多。課題的問題表述不清楚，或者表述不當(dāng)，課題研究報(bào)告就失去了基礎(chǔ)，鑒定也就難以通過。問題表述不當(dāng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.沒有表述問題。只交代了課題研究的背景，沒有把問題交代清楚。沒有問題表述的課題研究成果就不能算是真實(shí)的研究成果。只有把問題表述清楚、準(zhǔn)確、真實(shí)，才有進(jìn)行真正意義的研究。2.問題的表達(dá)大而空。雖然表達(dá)了問題，但不從教育實(shí)際問題入手的，只是寬泛或者概括地表達(dá)了一般的問題，是從我國、我省的角度表達(dá)的，很多課題研究報(bào)告只是把搜集到的有關(guān)問題表述粘貼過來，沒有根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行分，沒有本校的實(shí)際問題。問題的表達(dá)大而空，不具體也不明確，課題研究中很難把握，使課題研究失去了研究的真實(shí)基礎(chǔ)，甚至失去了方向和目標(biāo)。3.問題的表達(dá)單一概略。雖然表達(dá)了本校的問題，但只有觀察性概述性表達(dá)，缺乏實(shí)證性表達(dá)，缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析，對問題的研究方式比較單一，科學(xué)性不強(qiáng)。2018-082021-062018-022018-042018-062018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-082021-102021-1210外循環(huán)當(dāng)前困局-國外經(jīng)濟(jì)秩序逐漸恢復(fù)，出口降速2020年以來，得益于我國在世界上最早從疫情中恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)保持正常運(yùn)營，出口經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)大幅增長，然而隨著各國經(jīng)濟(jì)秩序逐漸恢復(fù)常態(tài)，我國凈出口增速明顯放緩2018年至今中國凈出口金額月度累計(jì)同比增速

0-10-20-302010504030出口金額:累計(jì)同比

%7060-12

0-6201920202021中國美國英國德國新加坡日本英國進(jìn)入

“與新冠共存”時(shí)代%12

62019至今各國GDP同比增速

各國經(jīng)濟(jì)增速逐漸恢復(fù)

至疫情前水平11宏觀經(jīng)濟(jì)破局之道-依靠投資拉動基于當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)形勢存在的種種困局帶來的下行壓力，目前經(jīng)濟(jì)的主要增長動力只能依靠投資來拉動，其中重點(diǎn)在于基礎(chǔ)建設(shè)投資，2022年，重要各部門多次表態(tài)要“適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資

”、“新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”制造業(yè)投資,

41.1%房地產(chǎn)開發(fā)投

資,

24.8%2021年固定資產(chǎn)投資組成結(jié)構(gòu)情況

其他投資,

3.1%制造業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

投資,

31.0%

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資其他投資住建部：住房剛性需求仍旺盛

新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)2月24日上午10時(shí)，國務(wù)院新聞辦公室就推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行新聞發(fā)布會。

“大力推進(jìn)“新城建”，也就是基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、

智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快構(gòu)建國家、省、

市三級城市信息模型基礎(chǔ)平臺體系，全面推進(jìn)智能市

政、智慧社區(qū)、智能建造，協(xié)同發(fā)展智慧城市和智能網(wǎng)

聯(lián)汽車，通過打造示范基地，加快“新城建”項(xiàng)目落

地?！?/p>

——住建部部長王蒙徽數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計(jì)局2019-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-1212制造業(yè)投資利潤有限，且易造成產(chǎn)能過剩制造業(yè)投資方面，目前普遍生產(chǎn)成本上升，原料、能源類等供應(yīng)鏈緊張，利潤增速明顯放緩。12月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)分別增長10.3％、13.4％，對工業(yè)利潤增速形成主要拖累。制造業(yè)利潤空間有限，難以有效拉動經(jīng)濟(jì)增長，而且在需求疲軟的狀態(tài)下盲目擴(kuò)大產(chǎn)能，可能會造成新一輪的產(chǎn)能過剩PPI:生產(chǎn)資料

當(dāng)月同比（右）工業(yè)利潤

累計(jì)同比PPI:全部工業(yè)品

當(dāng)月同比（右）%

160

120

80

40

0

-40

-80%

16

12

8

4

0

-4

-8-202015/122016/122017/122018/122019/122020/122021/12PPI:全部工業(yè)品PPIRM:黑色金屬材料類PPIRM:燃料、動力類

%

50

40

30

20

10

0-102015-2021年P(guān)PI和PPIRM累計(jì)增速情況

2016年至今PPI累計(jì)增

速大多低于原料、能

源類的PPIRM2011-2021年工業(yè)利潤、PPI和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)增速情況

中長期來看，2018-2020年工業(yè)利潤增速長期

為負(fù)，主要是由于成本上升+需求有限

近期生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)大幅升高，但工業(yè)利潤增

速大幅走低PPI:工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)，表示工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格波動PPIRM:工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格指數(shù)，表示工業(yè)生產(chǎn)原料價(jià)格波動數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計(jì)局研究報(bào)告撰寫規(guī)范D研究題目，界定核心概念。即對題目的研究內(nèi)涵和外延進(jìn)行界定，課題研究首先要“入題”。一個(gè)研究課題的題目，往往有幾個(gè)核心概念組成。如“關(guān)于中小學(xué)課堂教學(xué)時(shí)間成本與教學(xué)效益的研究與實(shí)驗(yàn)”應(yīng)當(dāng)由三個(gè)核心概念組成，“中小學(xué)課堂教學(xué)時(shí)間成本”、“中小學(xué)課堂教學(xué)效益”，包括兩者之間的關(guān)系，以及“研究與實(shí)驗(yàn)”，對課題核心概念內(nèi)涵和外延的界定，就基本上畫出了課題的研究范圍與重點(diǎn)解決的問題。初次主持課題研究者往往忽略了這項(xiàng)內(nèi)容，致使課題研究的內(nèi)涵和外延不夠清楚，重點(diǎn)也難以突出：還有就是立項(xiàng)題日過大，研究界限不清楚，或難以把握。13

0.01%居民消費(fèi)

0.05%房地產(chǎn)投資以穩(wěn)為主，房價(jià)過快上漲對生產(chǎn)部門不利房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)處于市場高位，正處于去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)型階段，需要維持市場穩(wěn)定，不能加大投資，而且房價(jià)上漲實(shí)際上直接導(dǎo)致企業(yè)用工成本增加、利潤下降、以及居民消費(fèi)需求下滑，對生產(chǎn)部門的不利影響

房價(jià)上漲對于宏觀經(jīng)濟(jì)其它方面的影響

0.07%

工資

1%

企業(yè)利潤

房價(jià)

房價(jià)每上漲1%，會推動工資水平上漲0.07%，但企業(yè)利潤下降0.01%，居民

消費(fèi)下降0.05%

數(shù)據(jù)來源：《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》第九章，同策研究院基建投資通過直接拉動和間接補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)、就業(yè)，提升經(jīng)濟(jì)活力基建投資能夠帶動大量上下游產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，可以在較短時(shí)間內(nèi)推動經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、改善市場預(yù)期；同時(shí)基建投資改善城市面貌，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升土地價(jià)值，以土地出讓的形式進(jìn)入市場變現(xiàn)，由此而來的土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收又用來反哺產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、出口等，進(jìn)一步提升經(jīng)濟(jì)活力基建投資提升土

地價(jià)值如：高鐵新城、

TOD項(xiàng)目……

政府資金再分配，用于補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)、科研、外貿(mào)政府通過土地

出讓回籠資金，創(chuàng)造穩(wěn)定

財(cái)稅收入

基建投資對于經(jīng)濟(jì)的間接拉動：通過土地出讓變現(xiàn)，再分配補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新

基建投資對于經(jīng)濟(jì)的直接拉動：消化上下游產(chǎn)能，創(chuàng)造直接投資收益?“東數(shù)西算”工程

日前，國家發(fā)改委等部門聯(lián)合印發(fā)文件宣布“東數(shù)西算”工程正式啟動。有權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家估算，“東數(shù)西算”工程每年投資體量將達(dá)數(shù)千億元，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動作用會達(dá)到1:8。相關(guān)研究報(bào)告顯示，計(jì)算力指數(shù)平均每提高1個(gè)百分點(diǎn)

，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和GDP將分別增長3.3‰和1.8‰

?

新型基礎(chǔ)設(shè)施的1元投入能產(chǎn)生5元的拉動作用

根據(jù)中國信通院的預(yù)測，新基建中的5G網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，6年期間需要1.2萬

億到1.5萬億元，可以直接拉動的產(chǎn)出是10.6萬億元，間接拉動的產(chǎn)出

是24.8萬億元

?

每1億元城軌交通建設(shè)投資可直接拉動GDP增長2.6億元

軌交建設(shè)不僅可以直接帶動建材、建筑、機(jī)械設(shè)備等行業(yè)的需求，

同時(shí)還可以改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，間接拉動房地產(chǎn)、旅游、娛樂等行業(yè)需求。

同時(shí)，中國城市軌道交通協(xié)會專題研究表明，每1億元城軌交通建設(shè)投資可直接拉動GDP增長2.6億元，若考慮上下游產(chǎn)業(yè)鏈輻射效應(yīng)，最終可拉動GDP增長6.2億元

142002-121993-121994-121995-121996-121997-121998-121999-122000-122001-122003-122004-122005-122006-122007-122008-122009-122010-122011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-1215中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍有較大空間與發(fā)達(dá)國家相比，中國建成區(qū)面積比例較低，建成區(qū)面積和城區(qū)面積比值僅為33%，人均基礎(chǔ)設(shè)施資本存量只有發(fā)達(dá)國家的20%-30%，城市建設(shè)仍有較大空間；而且與其他國家相比，政府部門杠桿率較低也適合以基建來驅(qū)動經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了政府的逆周期調(diào)控策略%截至2021年6月不同國家政府部門杠桿率100

50150250200英國南非

05040302010

0

美國98亞洲金融危

機(jī)日本

法國

中國

我國政府部門杠桿率變動情況

08全

球金

融危

機(jī)

巴西14年經(jīng)濟(jì)下滑明顯貿(mào)易戰(zhàn)影響下經(jīng)濟(jì)下行建成區(qū)面積,

60721.32

,

33%全國所有城市市轄區(qū)面積和建成區(qū)面積

單位：平方公里

非建成區(qū)面積,

125907.55

,

67%

全國所有城市城區(qū)面積：186628.87平方公里

全國所有城市建成區(qū)面積：60721.32平方公里

建成區(qū)面積/城區(qū)面積=33%，城市建設(shè)仍然有很大

空間數(shù)據(jù)來源：2020年中國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，WIND，國家統(tǒng)計(jì)局%3016房地產(chǎn)調(diào)控適度放松的必要性基建投資雖然投資較大，但自身回報(bào)較慢，目前財(cái)政收入支出剪刀差不斷擴(kuò)大，土地財(cái)政依賴度依然較高，尤其是在地方政府隱性債務(wù)治理高壓監(jiān)管的背景下，基建投資的資金來源也多依靠土地出讓；另一方面，房地產(chǎn)作為基建下一環(huán)，是政府回籠資金再分配的重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)的大幅降溫可能導(dǎo)致基建投資對經(jīng)濟(jì)的拉動作用大減，因此對于房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須適度放松，以激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力必要性①：基建投資支出大，但回報(bào)慢，財(cái)政收入支出剪刀

差不斷擴(kuò)大，土地財(cái)政依賴度依然較高

2010至2021年全國收入、財(cái)政支出與土地出讓金總額0.400.300.200.100.00

萬億25201510

5

02010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021基建投資提升

土地價(jià)值

如：高鐵新

城、TOD項(xiàng)

目……政府資金再分配，用于補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)、科研、

外貿(mào)必要性②：房地產(chǎn)作為基建下一環(huán)，是政府回籠資金再分配的重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)的大幅降溫可能導(dǎo)致基建投資對經(jīng)濟(jì)

的拉動作用大減目前行業(yè)下行壓力之下，土地出讓首當(dāng)其沖，土地流拍率大幅上升房地產(chǎn)業(yè)的大幅降溫可能導(dǎo)致基建投資對經(jīng)濟(jì)的拉動作用大減

政府通過土地

出讓回籠資

金，創(chuàng)造穩(wěn)定

財(cái)稅收入2021年下半年土地市場降溫，央企國企及地方城投大舉拿地，一方面是為房地產(chǎn)市場托底，另一方面，也使得政府對于通過土地出讓和住宅銷售回籠的資金再分配更有把控能力，引導(dǎo)資金最終流入實(shí)業(yè)，以免出現(xiàn)上輪經(jīng)濟(jì)刺激中，大量資金沉積在樓市的局面全國公共財(cái)政支出全國公共財(cái)政收入全國政府性基金收入:國有土地使用權(quán)出讓金土地財(cái)政依賴度（土地出讓金/財(cái)政支出）

數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計(jì)局2011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122010-012010-052010-102011-022011-072011-122012-042012-092013-012013-062013-102014-032014-082014-122015-052015-102016-022016-072016-112017-042017-082018-012018-062018-102019-032019-072019-122020-052020-092021-022021-062021-1115%10%

5%

0%30%25%20%17美國加息對中國經(jīng)濟(jì)的影響2020年美國開始新一輪量化寬松后，M2飛速增長，引發(fā)新一輪通脹，2022年1月美國CPI同比增速達(dá)到7.5%，美聯(lián)儲宣布3月份以后開啟新一輪加息，根據(jù)以往美國加息對于美元指數(shù)和國際資金流向的經(jīng)驗(yàn)，本輪美國加息將導(dǎo)致美元指數(shù)重新拉升，國際資本回流回美國，中國股市、樓市熱度可能受到明顯影響2020年初，國際疫情升級疊加原油價(jià)格下降，美聯(lián)儲降息并實(shí)行量化寬松政策，美國M2同比迅速拉升，最高接近30%2011-2021年美國M2（季調(diào)）同比增速8070605040110100

902011-2021年美元指數(shù)走勢

強(qiáng)美元周期美國加息導(dǎo)致國際資本回流回美國，美元指數(shù)上升

弱美元周期美國降息，資本流入發(fā)展中國家，尋找投資機(jī)會，

美元指數(shù)走弱

弱美元周期本輪周期以來，受疫情影響美國大幅降息，美元

指數(shù)走弱數(shù)據(jù)來源：WIND2015-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012016-012017-012018-012019-012020-012021-0118基礎(chǔ)貨幣至M2的傳導(dǎo)邏輯外匯占款降準(zhǔn)M2總量3020100-10-20405060100

90

80

70

60110120130美元指數(shù)中國外匯占款增速為應(yīng)對美國加息，中國信貸政策或適度放松

從關(guān)系上看，美元指數(shù)與中國外匯占款增速呈現(xiàn)同步的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即美元指數(shù)上升，中國的外匯占款增速就會下降，

此時(shí)為了穩(wěn)定貨幣增速（M2），央行將擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表及提升貨幣乘數(shù)（降準(zhǔn)或者降低名義利率），適度放寬信貸政

策，保持國內(nèi)信貸規(guī)模穩(wěn)步增長2001-2021年美元指數(shù)與中國外匯占款增速指數(shù)%FE,DOLLAR(-i)FE,DOLLAR(+i)ilaglead0

-0.2462

-0.24621

-0.2221

-0.25712

-0.1978

-0.26883

-0.1728

-0.27944

-0.1477

-0.28875

-0.1218

-0.29646

-0.0964

-0.30477

-0.0690

-0.3157

8

-0.0427

-0.3279

9

-0.0186

-0.336710

0.0048

-0.3436

央行擴(kuò)展資

產(chǎn)負(fù)債表

再貸款、

OMO、

MLF、SLF、

PSL等

基礎(chǔ)貨幣強(qiáng)美元周期：外匯占款下滑基礎(chǔ)貨幣緊縮

降息

貨幣乘數(shù)為應(yīng)對基礎(chǔ)貨幣收縮，將適度放大貨幣乘數(shù)降準(zhǔn)或者降低名義利率數(shù)據(jù)來源：WIND022021年全國房地產(chǎn)市場特征PART20土地市場端住宅市場端市場特征2021全國房地產(chǎn)市場情況特征總結(jié)

房地產(chǎn)投資增速趨勢下降，且自2017年來首次低于固定資產(chǎn)投資增速

房企投資端

拿地和新開工在下半年進(jìn)入負(fù)增長，再進(jìn)一步拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資

高開低走，下半年大量流拍，成交量價(jià)下行三輪土拍“先揚(yáng)后抑再穩(wěn)”，溢價(jià)率低位徘徊，國央企和城投成土拍拿地主流一二線城市間土拍結(jié)果分化明顯，三線城市土拍量價(jià)雙雙震蕩下跌下半年商品住宅市場量價(jià)下行東部地區(qū)下半年量價(jià)高位回落，中西部和東北地區(qū)表現(xiàn)平淡維持低位一線城市成交總量走高，二線城市穩(wěn)中有增，三四線城市萎靡，各城維穩(wěn)政策頻出2020-032021-062020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-072021-082021-092021-102021-112021-12-10.0%-20.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%50.0%40002000

01800016000140001200010000

8000

600020000房地產(chǎn)當(dāng)月投資完成額當(dāng)月同比增速全國固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速情況（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資月度增速情況（%）房地產(chǎn)投資增速趨勢下降

近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資金投資中扮演著越來越重的角色，占比從原來的20%左右提高到30%左右，且

增速一直超過固定資金投資，房地產(chǎn)拉動投資的作用明顯。2021年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的月度增速下降明顯，9月

進(jìn)入“負(fù)增長”增速為-3.47%，至12月份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大到13.9%；2021年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2017年來

首次低于固定資產(chǎn)投資增速負(fù)增長數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院-30-10-205040302010

0固定資產(chǎn)累計(jì)同比增速房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速21%億元2020-022020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122020-032021-02

100

50

0

(50)(100)(30)

50

30

10(10)土地購置面積增速土地購置費(fèi)增速房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)組成（%）全國土地購置同比增速情況（%）全國房屋新開工同比增速（%）-11.4%

22-15.5%數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院拿地和新開工在下半年進(jìn)入負(fù)增長

房地產(chǎn)開發(fā)投資核心主要由兩個(gè)主要部分（占比94%以上）：拿地投資和施工投資（包括新開工），新開工約占施工

規(guī)模的25%左右，12月份施工面積增速下降到5.2%，其中土地購置面積負(fù)增長15.5%（較11月擴(kuò)大4.3），新開工增

速負(fù)增長11.4%

（較11月擴(kuò)大1.7）。拿地和新開工的放緩反過來進(jìn)一步拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資2019-12019-32019-52019-72019-92020-12020-32020-52020-72020-92021-12021-32021-52021-72019-112020-112021-92019-112020-112021-112021-112020-12019-12019-32019-52019-72019-92020-32020-52020-72020-92021-12021-32021-52021-72021-92021年10-12月元/平米供應(yīng)2.41億平米12000成交2.27億平米供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)23土地市場：高開低走，下半年大量流拍，成交量價(jià)下行

從全年情況來看，

2021年1-12月累計(jì)供應(yīng)7.77億平米，同比下跌7.8%，成交5.38億平米，同比下跌27.8%

。而10-

12月土地供應(yīng)相較于2020年同比增3.5%，但土地成交量大幅下滑，相較往年處于較低水平，主要原因是開發(fā)商資金

緊張、市場下行導(dǎo)致土地大量流拍，土地成交量明顯下滑。10-12月成交土地溢價(jià)率出現(xiàn)小幅回升，一線城市溢價(jià)率持

續(xù)下滑

萬平米16000140001200010000

8000

6000

4000

2000

0數(shù)據(jù)來源：同策研究院

%40353025201510

5

0一線二線三四線2019年-2021年12月全國100個(gè)大中城市住宅類用地成交溢價(jià)率

（分城市能級）

土拍溢價(jià)率

整體下滑2019年-2021年12月全國100個(gè)大中城市住宅類用地供應(yīng)成交情況

2019年10-12月

供應(yīng)3.11億平米

2020年10-12月

成交2.54億平米

供應(yīng)2.33億平米

成交1.41億平米

10000

8000

6000

4000

2000

024三輪土拍“先揚(yáng)后抑再穩(wěn)”，溢價(jià)率低位徘徊

2021年2月國內(nèi)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地開啟“兩集中”供地新模式，大部分城市較去年加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模。對比

三輪集中土拍，第一輪火爆高溫，隨后各城土拍規(guī)則趨嚴(yán)第二輪迅速降溫，第三輪資金政策緩和、拿地政策趨松熱度小

幅回升，而平均溢價(jià)率持續(xù)下滑，土拍態(tài)勢趨于冷靜多以底價(jià)成交。分城市看，北京、上海、蘇州和無錫住宅用地需求

旺盛流拍率較低，同時(shí)受限于最高地價(jià)溢價(jià)率較低；杭州、廈門和重慶溢價(jià)率居于高位，重慶、武漢供應(yīng)成交面積較

高；杭州三輪土拍成交總價(jià)居于首位，其次為上海、北京和南京2021年22城三輪住宅用地集中土拍情況0%40%35%30%25%20%15%10%5%0第三輪

第一輪供應(yīng)規(guī)劃建面

第二輪成交規(guī)劃建面溢價(jià)率流拍率萬平米140001200010000

8000

6000

4000

20002021年22城各城市住宅用地集中土拍情況0%60%50%40%30%20%10%0北京成都福州廣州南京長春長沙鄭州重慶杭

合

濟(jì)州

肥

南

供應(yīng)規(guī)劃建面

寧

青

廈

波

島

門成交規(guī)劃建面上

深

沈海

圳

陽

成交總價(jià)蘇

天州

津

溢價(jià)率無

武錫

漢

流拍率數(shù)據(jù)來源：同策研究院萬平米/億元45004000350030002500200015001000

50025“兩集中”土拍城市間分化明顯

雖然整體土拍市場降溫明顯，但城市之間呈現(xiàn)出明顯的分化：一線城市的土拍情況明顯好于二線城市。一線城市中，各

城流拍率在第二輪大幅上升后第三輪回落，同時(shí)三輪土拍溢價(jià)率持續(xù)下滑，第三輪土拍雖整體態(tài)勢冷靜但較“穩(wěn)”。二

線城市中，大部分城市三輪土拍流拍率持續(xù)上升，第三輪土拍在各城松綁政策下仍冷意更濃，其中長春甚至首輪土拍就

寒意來襲，同時(shí)溢價(jià)率持續(xù)下滑，多個(gè)城市在第二、三輪以底價(jià)拿地

2021年22城三輪住宅用地集中土拍供求情況數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院26民企掉隊(duì)，國央企和城投成土拍拿地主流

對比22城三輪土拍，第一輪土拍中20強(qiáng)民企和央企為拿地主力，在第二、三輪土拍中央企、國企和城建城投拿地總金

額占比大幅上升，成為拿地主流。但第三輪土拍相較第二輪土拍，央企拿地占比大幅下滑（金額占比從33%降至

19%），而城建城投拿地比例大幅上升（金額占比從18%上升至37%）。城建城投多為在各城市托底拿地，基本為零

溢價(jià)拿地。而各類型民營企業(yè)拿地占比持續(xù)下滑，20強(qiáng)民企拿地從第一輪土拍的25%下跌至第三輪土拍的6%，百強(qiáng)民

企跌至5%。20強(qiáng)民企整體拿地超過百強(qiáng)民企，主要是20強(qiáng)民企資金實(shí)力整體上優(yōu)于百強(qiáng)民企，能在城市布局上關(guān)注一

二線城市央企,

1934,

33%地方性國企,1331,

23%

城建城投,1041,

18%

百強(qiáng)民企,

305,

5%其他民企,724,

12%

20強(qiáng)民企,

499,

9%第二輪土拍各類企業(yè)拿地總金額（億元）及占比第一輪土拍各類企業(yè)拿地總金額（億元）及占比央企,

3199,

30%地方性國企,

1227,

12%城建城投,888,

8%

房企分類：城建城投指地方性城建、城投、地鐵建設(shè)、水利等性質(zhì)的公司；地方性國企指地方國資委背景的非城建城投類企業(yè)；民企分為銷售排名位列前20強(qiáng)民企、位列21-100的百強(qiáng)民企、百名以外的其他民企1161,

11%

百強(qiáng)民企,1521,

14%

其他民企,

20強(qiáng)民企,2628,

25%央企,

1041,

19%地方性國企,

1212,

22%

城建城投,2002,

37%

百強(qiáng)民企,

289,

5%其他民企,584,

11%第三輪土拍各類企業(yè)拿地總金額（億元）及占比

20強(qiáng)民企,294,

6%2019-062019-112019-012019-022019-032019-042019-052019-072019-082019-092019-102019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-1227三線城市土地成交量價(jià)雙雙震蕩下跌，市場降溫明顯

從全年情況來看，

1-12月累計(jì)供應(yīng)3.66億平米，同比下跌10.7%，成交2.39億平米，同比下跌34.8%。而在往年成交

量均大幅走高的下半年，樣本中三線城市土地成交量和成交價(jià)格相對往年都有所降低，且11月大規(guī)模供地也未扭轉(zhuǎn)低

迷市場。受房企資金鏈緊張影響，房企一方面拿地積極性弱，甚至部分出現(xiàn)資金問題的房企不拿地，另一方面受市場下

行影響，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)較高，房企投資方面更傾向于回歸穩(wěn)定性強(qiáng)的一二線、強(qiáng)三線城市，市場整體明顯降溫

2019-2021年12月三線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院；三線城市：貴陽、昆明、南寧、?？凇y川、烏魯木齊、無錫、常州、唐山、溫州、嘉興、煙臺、佛山、東莞、紹興、西寧、三亞、湖州、舟山、臺州、金華、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、連云港、保定、廊坊、秦皇島、包頭、北海、贛州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛陽、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹東、濟(jì)寧、錦州、九江、瀘州、牡丹江、南充、平頂山、韶關(guān)、襄陽、岳陽、遵義、淮安、鹽城、宿遷、衢州、麗水、肇慶、江門、中山、汕頭、張家口、淄博、濰坊、馬鞍山、綿陽、湘潭(共70個(gè))。6000500040003000200010000元/平米

8000

700080007000600050004000300020001000

0

萬平米10000

9000供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)

2019年下半年供應(yīng)2.95億平米成交2.30億平米

2020年下半年供應(yīng)2.26億平米成交2.13億平米

2021年下半年供應(yīng)2.20億平米成交1.24億平米2020-012020-022020-032020-042020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122020-052021-04-19.45%876543210一線城市二線城市三線城市1.201.000.800.600.400.200.00-0.20-0.40-0.6025,00020,00015,00010,000

5,000

0商品住宅當(dāng)月銷售量同比增速（右軸）28住宅市場：下半年商品住宅市場量價(jià)下行

與土拍市場相同，全國商品房市場下半年降溫明顯。

2021年7月份以后商品住宅銷售面積進(jìn)入負(fù)增長階段，8月份增速

為-17.61%，10月份降幅增加到-24.11%,11月份降幅收窄到-16.29%，12月份降幅再次擴(kuò)張到19.45%。成交量的

下降影響房價(jià)上漲的趨勢得到遏制，自7月份以來，一二三線城市70城住宅房價(jià)漲幅均持續(xù)回落。12月份，新房房價(jià)

一二三線城市環(huán)比均下降，二手房房價(jià)一線城市環(huán)比上升，二三線環(huán)比下降70城新建商品住宅房價(jià)指數(shù)同比增速（%）商品住宅銷售面積月度走勢數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院萬平米2019-12019-32019-52019-72019-92020-12020-32020-52020-72020-92021-12021-32021-52021-72019-112020-112021-92021-112019-12019-32019-52019-72019-92020-12020-32020-52020-72020-92021-12021-32021-52021-72019-112020-112021-92021-112021-112019-12019-32019-52019-72019-92020-12020-32019-12019-32019-52019-72019-92020-12020-32020-52020-72020-92021-12021-32021-52021-72019-112020-112021-92020-52020-72020-92021-12021-32021-52021-72019-112020-112021-92021-112019-2021年12月北京市商品住宅供求面積元/平米月均供應(yīng)94萬平米

600002019-2021年12月上海市商品住宅供求面積元/平米60000月均供應(yīng)79萬平米月均成交95萬平米40000月均供應(yīng)73萬平米90000月均成交43萬平米29一線城市成交總量走高，下半年價(jià)格上漲

2021年1-12月，一線城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)3649.93萬平米，同比增長5.71%；累計(jì)成交3831.4萬平米，同比增長

18.2%。而下半年市場輕微回落量跌價(jià)漲；價(jià)格方面，繼三季度各城市均價(jià)小幅走低后四季度各城市高單價(jià)房源逐步

備案，穩(wěn)步抬升城市均價(jià)，拉高城市成交均價(jià)。此外，市場供需從年初至今發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，受供應(yīng)量增大影響市場表現(xiàn)

出逐漸降溫的趨勢。特別是深圳市場供給活躍，4季度供給量高達(dá)月均成交量的1.7倍，觀望情緒濃

40000

20000

0200000萬平米

200

150

100

50

0萬平米250200150100

50

0

供應(yīng)面積

成交面積

成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院備注：北京、上海商品住宅成交量價(jià)數(shù)據(jù)為不含保障性住房成交數(shù)據(jù)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)萬平米

150

100

50

0

萬平米

150

100

50

0

2020年下半年

2021年下半年

月均供應(yīng)

98萬平米

月均成交

85萬平米

月均成交83萬平米

供應(yīng)面積

成交面積

成交均價(jià)2019-2021年12月廣州市商品住宅供求面積

元/平米

2020年下半年

2021年下半年

月均供應(yīng)76萬平米

月均成交82萬平米

2020年下半年

2021年下半年

月均供應(yīng)79萬平米

月均供應(yīng)76萬平米80000

月均成交95萬平米

月均成交82萬平米

60000

40000

20000

0

供應(yīng)面積

成交面積

成交均價(jià)2019-2021年12月深圳市商品住宅供求面積

元/平米

2021年下半年

2020年下半年

月均供應(yīng)69萬平米

月均成交46萬平米

60000

30000

02019-52019-12019-22019-32019-42019-62019-72019-82019-92020-12020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-92021-12021-22021-32021-42021-52021-62021-72021-82019-102019-112019-122020-102020-112020-122021-92021-102021-112021-1210000500002,0001,5001,000

500

0供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)30二線城市成交總量穩(wěn)中有增，下半年市場量跌價(jià)穩(wěn)

2021年1-12月，二線樣本城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)20659萬平米，同比下跌10.6%；累計(jì)成交234.3萬平米，同比增長

2.2%。而下半年市場量跌價(jià)穩(wěn)，

月均成交量僅1689萬平米，同比下跌25%，且成交量自6月起逐月下跌至12月才有

明顯回升。從市場供需來看，二線城市供求基本保持均衡

2019-2021年12月二線城市商品住宅供求量價(jià)萬平米4,0003,5003,0002,500元/平米

25000

20000

15000數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院城市范圍：天津、重慶、南京、成都、大連、廈門、西安、長沙、沈陽、青島、濟(jì)南、合肥、鄭州、南寧、杭州、武漢、蘇州、寧波、長春、福州（20個(gè)）2019年下半年

月均供應(yīng)

2342萬平米

月均成交

2156萬平米2020年下半年

月均供應(yīng)

2376萬平米

月均成交

2254萬平米2021年下半年

月均供應(yīng)

1732萬平米

月均成交1689萬平米2019-12019-32019-52019-72019-92020-12020-32020-52020-72020-92021-12021-32021-52021-72019-112020-112021-92021-1120000438萬平米400020000200

0供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)31三四線城市下半年樓市萎靡，各城維穩(wěn)政策頻出

2021年1-12月，三四線樣本城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)同比下跌20.9%，累計(jì)成交同比下降11.1%，較一二線城市市場出

現(xiàn)較大分化。同時(shí)相較上半年，下半年市場出現(xiàn)明顯下滑，且樣本城市成交量均遠(yuǎn)低于歷年同期。從市場供需來看，三

四線城市供給量較大，而除個(gè)別發(fā)達(dá)城市群的三四線城市外人口持續(xù)凈流出需求不足，樓市萎靡成交熱度低。為維穩(wěn)樓

市、促進(jìn)健康發(fā)展，不少三四線城市從供需兩端同時(shí)發(fā)力出臺限跌令、降首付、購房補(bǔ)貼等一系列政策2019-2021年12月三四線城市商品住宅供求量價(jià)萬平米

1,400

1,200

1,000

800

600

400數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院城市范圍：東莞、佛山、惠州、溫州、珠海、昆山、太倉、江陰、煙臺、常德、瀘州、淮安、洛陽、常熟（14個(gè)）2019年下半年

月均供應(yīng)

821萬平米

月均成交

640萬平米2020年下半年

月均供應(yīng)

921萬平米

月均成交

711萬平米2021年下半年

元/平米

月均供應(yīng)

632萬平米

18000

月均成交

16000

14000

12000

10000

8000

6000三四線城市出臺各項(xiàng)政策維穩(wěn)樓市?

2021年8月，湖南岳陽出臺全國首個(gè)限跌令，規(guī)中心城區(qū)新

房銷售的實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)

格85%?

隨后，唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等二十多城

均發(fā)布“限跌令”?

各地通過契稅減免、現(xiàn)金補(bǔ)貼、以人才或二孩三孩名義給予

購房優(yōu)惠的方式進(jìn)行補(bǔ)貼?

例如：安徽蕪湖，對符合條件的青年英才最高可獲得10%購

房款補(bǔ)貼；湖南衡陽，對未來5個(gè)月內(nèi)買房的市民進(jìn)行契稅

補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例從15%到50%不等；江蘇南通海安，對人

才購房、三孩購房均給予補(bǔ)貼

限跌令購房補(bǔ)貼?

2021年10月，銀保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠

瑞強(qiáng)調(diào)要在貸款首付比和利率上支持首套房購房者?

例如：2021年11月佛山，大灣區(qū)戶籍的雙外客在山限購區(qū)

購房最低3成起，而此前為4成起；2022年2月，山東菏澤更

是將“無房無貸”購房者的首付比例降至20%降首付2021/1-22019/1-22019/1-22021/1-22021/122019/42019/102019/122020/32019/62019/82020/52020/72020/92020/112021/42021/62021/82021/102019/42019/62019/82019/102019/122020/32020/52020/72020/92020/112021/42021/62021/82021/102021/122019/1-22021/1-22019/1-22021/1-22021/62019/102019/122020/112021/102021/122019/102019/122020/112021/82019/42019/62019/82020/32020/52020/72020/92021/42021/82019/42019/62019/82020/32020/52020/72020/92021/42021/62021/102021/12月均成交月均成交7133萬平米5969萬平米2021年下半年元/平米8,0004759萬平米5105萬平米8,0007,50032東部地區(qū)下半年量價(jià)高位回落，中西部和東北地區(qū)表現(xiàn)平淡維持低位

2021年1-12月，全國商品房累計(jì)成交面積環(huán)比增長1.9%。東部地區(qū)為全國商品房成交主力，其次為中西部地區(qū)。僅

東中部地區(qū)全年成交面積同比小幅增長，而下半年東中西部和東北地區(qū)成交面積同比均明顯下滑。相較于上半年，下半

年東部地區(qū)成交面積環(huán)比下降4.3%，中西部和東北地區(qū)環(huán)比增幅收窄。從成交均價(jià)來看，東部和東北地區(qū)成交均價(jià)小

幅下滑，中部和西部地區(qū)全年成交均價(jià)穩(wěn)定在一定水平范圍內(nèi)波動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、

同策研究院0元/平米

16,000

12,000

8,000

4,0000萬平米

12000

10000

8000

6000

4000

2000成交面積成交均價(jià)7,0006,5006,000萬平米8000600040002000

0成交面積成交均價(jià)5,5000萬平米

10000

8000

6000

4000

2000成交面積成交均價(jià)元/平米

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0萬平米1000

800

600

400

200

0成交面積成交均價(jià)2019-2021年12月東部地區(qū)商品房成交量價(jià)

2020年下半年

2021年下半年2019年下半年

月均成交

6077萬平米2019-2021年12月中部地區(qū)商品房成交量價(jià)2019年下半年

2020年下半年月均成交

月均成交

月均成交4523萬平米

7,500

7,000

6,500

6,000

2019-2021年12月西部地區(qū)商品房成交量價(jià)

元/平米2019年下半年

2020年下半年

2021年下半年

月均成交

月均成交

月均成交

4385萬平米

4787萬平米

4033萬平米

2019-2021年12月東北地區(qū)商品房成交量價(jià)2019年下半年

2020年下半年

2021年下半年

月均成交

月均成交

月均成交

740萬平米

756萬平米

608萬平米03房地產(chǎn)市場未來趨勢預(yù)測PART

10月15日央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會上，金

融司司長鄒瀾指出，部分金融機(jī)構(gòu)對于

30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)

有序投放。

7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備

金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備

金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上

調(diào)外匯存款準(zhǔn)備金率2

個(gè)百分點(diǎn)

12月20日

1年期LPR較上一期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至3.8%，5年期以上LPR未作調(diào)整

1月17日

中期借貸便利（MLF）操作和公開

市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，分別降至2.85%、2.10%

1月20日

1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.7%

；5年期以上

LPR為4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，為自2020年4月

以來的首次下調(diào)信貸政策松動，本輪調(diào)控政策見底

2021年下半年，尤其是10月份以來，信貸政策松動信號頻現(xiàn)。央行兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率，12月開始全

面降息，LPR利率、MLF利率和逆回購利率均是自2020年4月后首次下調(diào)，表明貨幣政策逆周期調(diào)控力度加強(qiáng)，著力

保持信貸增長的穩(wěn)定性；除此之外，面對房地產(chǎn)市場迅速趨冷的局面，監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲穩(wěn)定市場預(yù)期，但目前現(xiàn)有政

策不能達(dá)到“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定”和“房地產(chǎn)良性循環(huán)”政策目標(biāo)，2022年仍會有房地產(chǎn)行業(yè)邊際改善的政策出臺

10月20日金融街論壇年會上，劉鶴副總理表示，房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。央行副行長潘功勝指出，對于房地產(chǎn)市場，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場

風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

12月3日中國銀保監(jiān)會就恒大問題發(fā)言時(shí)表示，現(xiàn)階段根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款34SALEM1M2SAVINGDEBTINTERESTSALE1.000.490.100.29-0.05-0.02M10.491.000.180.300.02-0.10M20.100.181.000.910.790.29SAVING0.290.300.911.000.740.29DEBT-0.050.020.790.741.000.22INTEREST-0.02-0.100.290.290.221.002012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-0835財(cái)政政策貨幣政策貨幣寬松或收緊房地產(chǎn)上行/下行

周期調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的政策手段政策手段作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的媒介房地產(chǎn)行業(yè)跟隨經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)周期性波動-50050010利率M2同比金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比M1同比金融機(jī)構(gòu)存款余額同比商品住宅銷售面積同比

%3020%

150

100中短期內(nèi)市場趨勢預(yù)測中短期來看，對房地產(chǎn)整體市場影響最顯著的是貨幣周期的波動。國家通過財(cái)政政策、貨幣政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，這些政策手段最終都會通過貨幣這個(gè)媒介作用到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。而房地產(chǎn)行業(yè)作為強(qiáng)周期性行業(yè)，行業(yè)也跟隨貨幣環(huán)境變化呈現(xiàn)周期性波動的特征。在監(jiān)測貨幣環(huán)境的相關(guān)指標(biāo)中，M1同比增速與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)度最高，因而后續(xù)分析各城市房地產(chǎn)指標(biāo)同M1同比增速的關(guān)系，來分析預(yù)測各城市市場發(fā)展趨勢

各金融指標(biāo)與M1相關(guān)性分析2021-052022-052023-052013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-092022-012022-092023-012023-092023年7月左隨后逐漸回升-0.050.050.250.20.150.115.0010.00

5.00

0.00M1:同比M1:同比（2020年數(shù)據(jù)）bp預(yù)測2022年市場逐漸下行觸底，2023年二季度前后預(yù)計(jì)回溫

M1是反映企業(yè)中短期潛在投資傾向的指標(biāo)（類似基欽周期，完整周期為4-5年，1/4周期為12.75個(gè)月），也是經(jīng)濟(jì)周

期的前導(dǎo)指標(biāo)。因此，通過對M1增速的周期研究（預(yù)測有效期為1年左右），可以預(yù)測城市土地市場周期，并提前預(yù)

判各城市投資窗口期。根據(jù)預(yù)測，2021年5月為M1周期波峰，此后進(jìn)入下行周期，2022年6月進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段，

2023年7月左右進(jìn)入谷底數(shù)據(jù)來源：同策研究院、Wind

36

M1同比：%30.0025.0020.002011年-2021年M1同比增速趨勢及預(yù)測51個(gè)月51個(gè)月譜密度分析M1周期結(jié)果51個(gè)月

0右進(jìn)入谷底，

-0.1

-0.15

-0.2

-0.252022年宏觀經(jīng)濟(jì)壓力和美國加息背景之下，企業(yè)投資意愿持續(xù)下行，全國市場下行逐漸觸底數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院2021年8萬20172018年年2019年2015年2014年2010年2013年20122011年37長期供需來看，市場目前處于高位均衡

從供給角度來看，全國住宅用地供應(yīng)曲線與國際石油市場的后向彎曲供給曲線在邏輯上有一定相似性，供給曲線分為三

個(gè)階段：第一階段，地價(jià)水平較低，為滿足財(cái)政支出需求，隨著地價(jià)上升，加大供地量；第二階段，財(cái)政支出需求滿足

后地方政府土地出讓緊迫性降低，隨著地價(jià)上升，供地量減少；第三階段，一方面，財(cái)政壓力再次吃緊后，要求進(jìn)一步

增加土地出讓金總額，另一方面住宅市場累積大量需求，隨著土地價(jià)格升高，供給量也隨之增加，供應(yīng)量價(jià)都到達(dá)高

位，市場目前正處于此階段0200015001000

50025004000