某市商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)及策劃顧問報(bào)告

石家莊中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策劃顧問報(bào)告2011年8月僅呈：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位427開發(fā)方案建議60財(cái)務(wù)分析96開發(fā)時(shí)序及亮點(diǎn)建議78本部分待解決問題及研究思路問題一：石家莊中央商務(wù)區(qū)與北京CBD的區(qū)別？未來的功能定位？通過對(duì)比分析，明確石家莊中央商務(wù)區(qū)功能本項(xiàng)目的模式以及業(yè)態(tài)比例關(guān)系地塊分析北京CBD的發(fā)展分析石家莊發(fā)展趨勢(shì)分析綜合體模式分析勒泰業(yè)態(tài)關(guān)系萬達(dá)業(yè)態(tài)關(guān)系總體布局方案問題二：各個(gè)物業(yè)所承擔(dān)的角色以及比例關(guān)系？問題三：方案布局？開發(fā)分期？亮點(diǎn)？開發(fā)時(shí)序及亮點(diǎn)財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)關(guān)系1、石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該是一個(gè)以什么功能為主的中央商務(wù)區(qū)？1開發(fā)超高層寫字樓的適宜時(shí)間節(jié)點(diǎn)？2明確石家莊中央商務(wù)區(qū)的總體功能本項(xiàng)目考慮總體功能定位時(shí)重點(diǎn)考慮的問題北京國(guó)貿(mào)案例支持功能定位

三個(gè)發(fā)展階段：三個(gè)主導(dǎo)功能

三個(gè)開發(fā)亮點(diǎn)

石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn)：

總體功能

產(chǎn)業(yè)特征

客戶特征

物業(yè)特征石家莊中央商務(wù)的特征？3北京國(guó)貿(mào)——項(xiàng)目背景中國(guó)國(guó)貿(mào)地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，是由酒店、寫字樓、公寓、展廳和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成的地標(biāo)性建筑綜合體項(xiàng)目，是眾多跨國(guó)公司和商社進(jìn)駐北京的首選之地。國(guó)貿(mào)自1990年開業(yè)以來，云集了多家國(guó)際知名跨國(guó)公司、承接多項(xiàng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)會(huì)議及大型商務(wù)活動(dòng)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。隨著2007年國(guó)貿(mào)三期的竣工完成，使國(guó)貿(mào)總體占地面積達(dá)到17公頃，總建筑面積達(dá)110萬平方米，進(jìn)一步提升了中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心在全球世貿(mào)中心的地位。北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位北京國(guó)貿(mào)的發(fā)展歷程及主導(dǎo)功能形成以寫字樓為核心功能的商業(yè)綜合體項(xiàng)目第一階段（1985-1990年）起步階段市場(chǎng)環(huán)境：國(guó)貿(mào)建設(shè)初期，外商大量進(jìn)入北京，然而國(guó)貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱主導(dǎo)功能：國(guó)貿(mào)一期以酒店功能為核心

開發(fā)亮點(diǎn)：五星級(jí)中國(guó)大飯店第二階段（1996-1999）發(fā)展階段市場(chǎng)環(huán)境：大量外資企業(yè)進(jìn)入北京市場(chǎng)，巨大的辦公需求，以及國(guó)貿(mào)一期的成功，大北窯地區(qū)商務(wù)氛圍初具規(guī)模

主導(dǎo)功能：國(guó)貿(mào)二期以寫字樓為主，核心商務(wù)功能顯現(xiàn)

開發(fā)亮點(diǎn)：高端甲級(jí)寫字樓第三階段（2005-2010）成熟階段市場(chǎng)環(huán)境：區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，商務(wù)環(huán)境趨向成熟，辦公物業(yè)激增

主導(dǎo)功能：寫字樓，文化、會(huì)議和展覽功能突出

開發(fā)亮點(diǎn)：京城第一高樓——330米國(guó)貿(mào)大廈功能定位：

重要國(guó)際金融功能區(qū)

現(xiàn)代服務(wù)也聚集地

文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展：國(guó)際商貿(mào)中心區(qū)，金融和文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集地國(guó)際商務(wù)中心區(qū)北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位中國(guó)國(guó)貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國(guó)貿(mào)一期：滿足城市功能，樹立區(qū)域形象改革開放后，外商大量進(jìn)入北京，外貿(mào)進(jìn)出口額逐年大幅增長(zhǎng)。但北京能夠滿足外商要求的商務(wù)設(shè)施極其薄弱。北京亟需一個(gè)可以代表城市形象的綜合性商務(wù)地標(biāo)項(xiàng)目，體現(xiàn)城市的商務(wù)功能，為吸引更多外商進(jìn)駐北京提供硬件基礎(chǔ)。1985年，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目開始破土動(dòng)工。當(dāng)時(shí)國(guó)貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱。區(qū)域功能單一，以酒店為主，國(guó)貿(mào)一期的功能組合基本代表了區(qū)域特征，但在品質(zhì)上均大幅提升。1990年，總建筑面積43.7萬平米的國(guó)貿(mào)一期工程竣工，一座多元化、高質(zhì)量、全方位的大型高檔綜合體成為區(qū)域的地標(biāo)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國(guó)貿(mào)一期：大量外商進(jìn)駐，以酒店為主導(dǎo)功能外商大量進(jìn)入北京，外貿(mào)進(jìn)出口額逐年大幅增長(zhǎng)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱，區(qū)域功能單一，以酒店為主項(xiàng)目一期主導(dǎo)功能為酒店，其次為寫字樓1990年8月30日國(guó)貿(mào)中心一期全面開業(yè)，成為北京首個(gè)集辦公、住宿、餐飲、展覽、會(huì)議、宴會(huì)、購物、娛樂等多種功能于一體的綜合建筑群。在業(yè)態(tài)配比方面，酒店功能占比大，大量外商的進(jìn)駐，為酒店業(yè)的發(fā)展提供市場(chǎng)支撐。北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位國(guó)貿(mào)一期以酒店和寫字樓功能為核心，其中總建筑面積近8萬平米的國(guó)貿(mào)寫字樓搶占了京城寫字樓市場(chǎng)30%的份額，在其帶領(lǐng)下，區(qū)域內(nèi)集中了60%以上的外商駐京機(jī)構(gòu)，成為外商在京首選辦公地點(diǎn)，從而確立了以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)。項(xiàng)目亮點(diǎn)為五星級(jí)中國(guó)大飯店由香格里拉飯店管理集團(tuán)管理，是眾多國(guó)家元首、政府首腦、重要國(guó)際組織和各國(guó)商業(yè)巨頭來京的首選下榻之地，有“第二國(guó)賓館”之稱。此酒店成為區(qū)域高端酒店代表，為項(xiàng)目樹立良好的形象，提升項(xiàng)目整體檔次和品質(zhì)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國(guó)貿(mào)一期：確立以商貿(mào)為主的城市功能區(qū)，中國(guó)大飯店提升項(xiàng)目整體檔次和品質(zhì)物業(yè)類型規(guī)模國(guó)貿(mào)寫字樓1座建筑面積69,523平米國(guó)貿(mào)寫字樓西樓建筑面積10,000平米中國(guó)大飯店（五星）建筑面積110,000平米716間客房國(guó)貿(mào)飯店（四星）建筑面積39,000平米552間客房國(guó)貿(mào)公寓410套國(guó)貿(mào)展廳10,000平米國(guó)貿(mào)商城60,000平米國(guó)貿(mào)一期中國(guó)大飯店設(shè)施規(guī)模樓層21層房間面積38-110平米會(huì)議設(shè)施800人宴會(huì)廳/2000人會(huì)議廳北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位從1990年到2000年，北京實(shí)際利用外資金額由1億多美元增長(zhǎng)到24億美元，猛漲20余倍，大量外資企業(yè)進(jìn)入北京。1996年12月25日，國(guó)貿(mào)中心二期工程破土動(dòng)工。1999年12月30日，國(guó)貿(mào)中心二期工程全部竣工。在國(guó)貿(mào)二期中，全部為寫字樓物業(yè)，總建筑面積超過10萬平米。外資的進(jìn)入激發(fā)了辦公物業(yè)的需求，國(guó)貿(mào)也真正成為辦公為主的商務(wù)綜合體。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國(guó)貿(mào)二期：區(qū)域功能轉(zhuǎn)型，突出寫字樓功能業(yè)態(tài)物業(yè)類型規(guī)模國(guó)貿(mào)寫字樓2座建筑面積71,871平米國(guó)貿(mào)寫字樓東樓建筑面積23,129平米國(guó)貿(mào)二期業(yè)態(tài)外資企業(yè)持續(xù)增加，市場(chǎng)辦公需求劇增，國(guó)貿(mào)一期的成功提升區(qū)域的吸引力所在的大北窯區(qū)域商務(wù)氛圍初具規(guī)模，同時(shí)確立了以國(guó)貿(mào)周邊4平方公里建設(shè)的北京中央商務(wù)區(qū)

辦公為最主要的功能業(yè)態(tài)北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位

國(guó)貿(mào)二期寫字樓在硬件設(shè)施上可代表當(dāng)時(shí)寫字樓最高水準(zhǔn)。與2007年入市的金地大廈相比，國(guó)貿(mào)二期寫字樓的硬件設(shè)施保證了設(shè)備不落后。2000年度國(guó)貿(mào)寫字樓成為北京市甲級(jí)寫字樓中的領(lǐng)先者，156家在京的世界《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)中，有70家入駐國(guó)貿(mào)寫字樓。在國(guó)貿(mào)的帶動(dòng)下，大量金融機(jī)構(gòu)及跨國(guó)公司進(jìn)入CBD區(qū)域。截至2003年，CBD區(qū)域的外國(guó)金融機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)到146家，跨國(guó)公司總部或區(qū)域總部數(shù)量達(dá)到20家。大量國(guó)際企業(yè)的入駐，確立了其國(guó)際化商務(wù)功能，形成國(guó)際商務(wù)中心區(qū)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國(guó)貿(mào)二期：高端寫字樓吸引優(yōu)質(zhì)客戶，確立國(guó)際化商務(wù)功能寫字樓檔次對(duì)比北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國(guó)貿(mào)三期：伴隨區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，寫字樓主導(dǎo)功能凸顯隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，寫字樓主導(dǎo)地位顯現(xiàn)，與酒店、公寓和商業(yè)的占比差距拉大。國(guó)貿(mào)三期總建筑規(guī)模為54萬平米，分為AB兩個(gè)階段，其中A階段為28萬平米的超高層寫字樓，另外還有一個(gè)2340平米的大宴會(huì)廳，這將是北京最大的宴會(huì)廳。物業(yè)類型規(guī)模國(guó)貿(mào)寫字樓3期建筑面積280,000平米國(guó)貿(mào)商業(yè)建筑面積40,000平米國(guó)貿(mào)大飯店278間客房國(guó)貿(mào)三期業(yè)態(tài)中國(guó)加入世貿(mào)組織，加速對(duì)外貿(mào)易流通，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，辦公需求增多區(qū)域價(jià)值被認(rèn)可，辦公物業(yè)激增，核心商務(wù)區(qū)地位凸顯

高端寫字樓為主導(dǎo)北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位作為北京展覽密度最大的展覽設(shè)施之一，國(guó)貿(mào)展廳總面積達(dá)10,000平方米，由三個(gè)展廳、序廳及多個(gè)多功能廳組成。平均每年承辦各類國(guó)內(nèi)國(guó)際展會(huì)50余場(chǎng)次，年展覽面積達(dá)27.5萬平方米，吸引了50萬人次參觀，豐富了CBD的商務(wù)功能。而CCTV的遷入又為CBD區(qū)域帶來了文化傳媒產(chǎn)業(yè)這一全新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。功能定位逐漸由國(guó)際商務(wù)中心向產(chǎn)業(yè)多元化方向發(fā)展。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國(guó)貿(mào)三期：承辦多種展覽以及依托CCTV，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)向文化、展覽和服務(wù)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位2009年，隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟,高端客戶的聚集,國(guó)貿(mào)三期的主塔樓，刷新京城第一高的330米81層國(guó)貿(mào)大廈落成竣工，也成為了北京的新地標(biāo)。為滿足高端客戶的需求，同時(shí)保證項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市具有市場(chǎng)領(lǐng)先性，國(guó)貿(mào)三期在整體設(shè)計(jì)上保證功能完備性、硬件設(shè)施先進(jìn)性、布局合理性。同時(shí)，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)備高于其他甲級(jí)寫字樓，達(dá)到國(guó)際化水準(zhǔn)，造就出北京寫字樓市場(chǎng)最高租金。隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟和國(guó)際商務(wù)中心地位的確立，為超高層寫字樓創(chuàng)造了市場(chǎng)支撐條件。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國(guó)貿(mào)三期：區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，超高層寫字樓入市北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位大廈的第6到58層為甲級(jí)寫字樓，其中又劃分為不同檔次的通用辦公層（F6-F29)和行政辦公層(F32-F58)，32層為寫字樓的空中大堂。香格里拉旗下的北京國(guó)貿(mào)大酒店位于寫字樓以上的61-81層，占據(jù)景觀優(yōu)勢(shì)。其中61到76層為酒店的客房部分。大廈的最高樓層77-81層設(shè)置有酒店配套的餐廳和景觀設(shè)施。目前酒店部分還在裝修，預(yù)計(jì)空中大堂在61-76層之間。裙樓1至4層是商場(chǎng)，而主塔樓的1-5層則是酒店的大宴會(huì)廳、影院等配套。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國(guó)貿(mào)三期：樹立了綜合體的新標(biāo)準(zhǔn)，始終代表未來發(fā)展趨勢(shì)北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）客戶特征：制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力租戶，高端優(yōu)質(zhì)客戶聚集經(jīng)過20年的發(fā)展，國(guó)貿(mào)形成了以制造業(yè)和金融投資業(yè)為主的租戶結(jié)構(gòu)，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)聚集了世界級(jí)高端優(yōu)質(zhì)客戶，更進(jìn)一步奠定了國(guó)貿(mào)的商務(wù)核心地位。2009年國(guó)貿(mào)中的世界500強(qiáng)租戶北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位作為CBD區(qū)域核心，寫字樓物業(yè)從2005年起迎來了快速發(fā)展階段，平均每年新增供應(yīng)量超過20萬平米，截止到2009年底，CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓規(guī)模近200萬平米。

另外，作為商務(wù)區(qū)另一重要載體的高端酒店也在此階段快速發(fā)展，以滿足區(qū)域內(nèi)大量商務(wù)客的住宿和會(huì)議需求。2007年開始，隨著CBD商務(wù)核心區(qū)的地位穩(wěn)固，高端酒店進(jìn)入一個(gè)供應(yīng)量增長(zhǎng)的階段，以索菲特、JW萬豪、麗思卡爾頓為代表的外資酒店紛紛搶占CBD市場(chǎng)。這一方面由于CBD區(qū)域擁有大量外資客戶，商務(wù)需求旺盛，另一方面則是為滿足奧運(yùn)會(huì)期間大量增長(zhǎng)的國(guó)際游客的需求。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）物業(yè)發(fā)展：區(qū)域高端辦公及酒店快速發(fā)展以滿足日益增長(zhǎng)的需求北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位國(guó)貿(mào)中心憑借擁有優(yōu)越的地理?xiàng)l件、領(lǐng)先于市場(chǎng)的硬件設(shè)備、以及高端客戶資源，保證了其租金水平上始終為CBD區(qū)域最高水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。而對(duì)比北京市和CBD區(qū)域其他寫字樓而言，都經(jīng)歷了不同程度的租金波動(dòng)，體現(xiàn)了國(guó)貿(mào)中心的抗跌性。近期國(guó)貿(mào)三期入市，再次以700元/月/平米的超高位租金領(lǐng)跑寫字樓市場(chǎng)?？罩寐仕椒矫妫捎?005-2007年CBD寫字樓大量供應(yīng)的出現(xiàn)，使區(qū)域以致全市寫字樓空置率有所提升。而2008-2009年，受全球金融危機(jī)影響，更使得全市寫字樓空置率高達(dá)27%。對(duì)以國(guó)貿(mào)中心為核心的CBD區(qū)域來說，寫字樓空置率則可低于全市水平，保證了區(qū)域價(jià)值不受影響。而國(guó)貿(mào)中心寫字樓空置率則可保持在低位，2007年至今，國(guó)貿(mào)寫字樓空置率平均僅為3%，市場(chǎng)表現(xiàn)尚佳。說明高端寫字樓的市場(chǎng)認(rèn)可度高。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國(guó)國(guó)貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）價(jià)格及入駐水平：代表著區(qū)域辦公物業(yè)的租金水準(zhǔn)；市場(chǎng)認(rèn)可度高北京國(guó)貿(mào)發(fā)展研究功能定位起步階段（一期）發(fā)展階段（二期）成熟階段（三期）社會(huì)背景北京亟需一個(gè)高端商務(wù)綜合體來滿足國(guó)外商務(wù)需求，并吸引更多的外資進(jìn)入。對(duì)外開放，吸引外資快速增長(zhǎng)，對(duì)辦公的需求也隨之快速增長(zhǎng)。加入世貿(mào)，國(guó)內(nèi)外企業(yè)大量進(jìn)駐，CBD的核心地位凸顯。區(qū)域背景以酒店為主，缺少商務(wù)氛圍CBD的概念和規(guī)劃正式確定區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，區(qū)域價(jià)值充分體現(xiàn)功能組合以酒店為主，但在區(qū)域內(nèi)首次出現(xiàn)高檔辦公全部為辦公物業(yè)文化、展覽功能突出項(xiàng)目亮點(diǎn)11萬平米大規(guī)模的中國(guó)大飯店，引進(jìn)國(guó)際管理公司（香格里拉）10年不落伍的甲級(jí)寫字樓330米超高層寫字樓影響樹立形象、提升檔次、開始塑造商務(wù)氛圍確立了辦公為主的綜合體，代表了甲級(jí)辦公的硬件標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域辦公樓開始快速發(fā)展區(qū)域商務(wù)氛圍基本成熟，各個(gè)物業(yè)檔次再次升級(jí)國(guó)貿(mào)發(fā)三展階段三總結(jié)形成以三寫字樓三為主導(dǎo)三功能的三商務(wù)核三心區(qū)，三不同時(shí)三期有各三自的主三導(dǎo)功能隨著經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展，第三三產(chǎn)業(yè)三的快速三推進(jìn)，三對(duì)外商三和外資三企業(yè)的三吸引力三增強(qiáng)，三促進(jìn)了三辦公物三業(yè)的需三求，國(guó)三貿(mào)寫字三樓的升三級(jí)，奠三定了其三商務(wù)核三心地位三。盡管北三京國(guó)貿(mào)三整體是三以商務(wù)三為核心三的綜合三體，但三是每個(gè)三階段的三主導(dǎo)功三能均不三一樣，三一期以三酒店功三能為主三，二期三以寫字三樓為主三，三期三突出的三是文化三、展覽三功能。由此說三明,盡管是三商務(wù)核三心的綜三合體，三根據(jù)項(xiàng)三目不同三階段的三環(huán)境特三點(diǎn)，應(yīng)三有針對(duì)三性的推三出各期三不同的三主導(dǎo)功三能。北京國(guó)三貿(mào)發(fā)展三研究功能定三位石家莊三與北京三商務(wù)區(qū)三的不同三點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)：石三家莊以三第二產(chǎn)三業(yè)為主三，寫字三樓業(yè)態(tài)三不具備三主導(dǎo)性對(duì)比北三京的第三三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展情三況，石三家莊的三第三產(chǎn)三業(yè)明顯三低于北三京，其三中201三0年，石三家莊第三三產(chǎn)業(yè)三增加值三僅為北三京的13%，差距三明顯。從第三三產(chǎn)業(yè)增三速角度三看，石三家莊近三三年平三均增速12%，同樣三低于北三京的增三速水平三。產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)方面三，石家三莊市是三以工業(yè)三為主導(dǎo)三的城市三，產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)成三“二，三三，一三”，且三第二產(chǎn)三業(yè)所占三比重還三在不斷三增加，三第三產(chǎn)三業(yè)基礎(chǔ)三薄弱。與北京三對(duì)比，三差距再三次顯現(xiàn)三，石家三莊第三三產(chǎn)業(yè)僅三占40%，明顯三低于北三京75%的水平三。由于服三務(wù)業(yè)為三主的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三滯后，三經(jīng)濟(jì)結(jié)三構(gòu)的不三平衡對(duì)三商務(wù)辦三公的支三撐力不三足，因三此，與三北京CBD發(fā)展情三況不同三的是，目前石三家莊的三市場(chǎng)環(huán)三境不足三以支撐三商務(wù)為三主，目三前階段三寫字樓三功能不三具備主三導(dǎo)性。石家莊三中央商三務(wù)區(qū)功三能分析功能定三位石家莊三與北京三商務(wù)區(qū)三的不同三點(diǎn)產(chǎn)業(yè)特三征：石三家莊以三制造業(yè)三的延伸三產(chǎn)業(yè)為三主，金三融業(yè)發(fā)三展薄弱金融和三貿(mào)易作三為北京CBD重點(diǎn)發(fā)三展的產(chǎn)三業(yè)類型三，在區(qū)三域產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)中三的比例三最大，三相應(yīng)的三，帶動(dòng)三其上游三產(chǎn)業(yè)包三括金融三咨詢和三物流服三務(wù)等產(chǎn)三業(yè)的繁三榮，對(duì)三寫字樓三的支撐三大。而石家三莊由于三是以制三造業(yè)為三主的第三二產(chǎn)業(yè)三占主導(dǎo)三，因此三第二產(chǎn)三業(yè)的衍三生產(chǎn)業(yè)三包括交三通運(yùn)輸三、倉儲(chǔ)三及郵政三業(yè)、批三發(fā)和零三售業(yè)占三比相對(duì)三大，而三金融業(yè)三的發(fā)展三相對(duì)薄三弱，對(duì)三高端寫三字樓市三場(chǎng)需求三小。石家莊三中央商三務(wù)區(qū)功三能分析功能定三位石家莊三與北京三商務(wù)區(qū)三的不同三點(diǎn)租戶結(jié)三構(gòu)：石三家莊缺三乏高端三客戶支三撐北京CBD已經(jīng)形三成了行三業(yè)聚集三效應(yīng)，三在寫字三樓的客三戶中，三除了制三造業(yè)，三集中了三金融投三資業(yè)、三電信/互聯(lián)網(wǎng)/軟件和三專業(yè)服三務(wù)業(yè)為三主的高三端行業(yè)三，由此三為北京CBD寫字樓三提供大三量?jī)?yōu)質(zhì)三高端客三戶。石家莊三目前由三于產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)以三第二產(chǎn)三業(yè)為主三導(dǎo)，服三務(wù)產(chǎn)業(yè)三不發(fā)達(dá)三，區(qū)域三內(nèi)還未三形成行三業(yè)規(guī)模三，企業(yè)三種類分三散，以三第二產(chǎn)三業(yè)中的三建筑/工程/裝修、三制造和三醫(yī)藥為三主導(dǎo)。以制造三和醫(yī)藥三為主導(dǎo)三的第二三產(chǎn)業(yè)對(duì)三應(yīng)的寫三字樓檔三次和品三質(zhì)需求三相對(duì)偏三低，對(duì)三于高端三寫字樓三支撐有三限。石家莊三中央商三務(wù)區(qū)功三能分析功能定三位石家莊三與北京三商務(wù)區(qū)三的不同三點(diǎn)物業(yè)類三型：石三家莊物三業(yè)類型三以居住三功能為三主，對(duì)三商業(yè)服三務(wù)的需三求力度三大于商三務(wù)物業(yè)配三比現(xiàn)狀三可以有三效反映三區(qū)域目三前的功三能特點(diǎn)三，也可三以看出三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展對(duì)不三同物業(yè)三功能的三帶動(dòng)作三用。北京CBD的物業(yè)三功能配三比反映三出其區(qū)三域以商三務(wù)功能三為主，三商業(yè)服三務(wù)業(yè)功三能與居三住功能三較為均三衡的發(fā)三展現(xiàn)狀三。根據(jù)我三行在第三一階段三市場(chǎng)研三究，石三家莊的三居住功三能占比三最高，三而寫字三樓和商三業(yè)的發(fā)三展相對(duì)三弱。而三居住功三能對(duì)于三商業(yè)服三務(wù)的需三求度最三高，對(duì)三于商務(wù)三則相對(duì)三較弱。石家莊三中央商三務(wù)區(qū)功三能分析功能定三位階段劃分零售業(yè)三發(fā)展發(fā)展特三征核心驅(qū)三動(dòng)汽車時(shí)三代的到三來使得三新城開三發(fā)不再三沿鐵路三線分布中產(chǎn)階三級(jí)和富三裕階層三的郊區(qū)三住宅迅三速膨脹,這批人三住在郊三區(qū)，白三天進(jìn)城三上班大都市三郊區(qū)涌三現(xiàn)大批三以居住三為主的三衛(wèi)星城汽車的三普及和三路網(wǎng)的三建設(shè),使通勤三費(fèi)用下三降實(shí)際收三入增加中心城三環(huán)境惡三化,嚴(yán)重的三“城市三病”日三益突出跟隨企三業(yè)遷到三郊區(qū)出現(xiàn)了三產(chǎn)業(yè)郊三區(qū)化熱三潮，制三造業(yè)、三運(yùn)輸、三倉儲(chǔ)業(yè)三等紛紛三落戶城三郊大都市三周邊大三量的產(chǎn)三業(yè)園,工業(yè)園三等崛起,郊區(qū)本三地就業(yè)三趨勢(shì)加三強(qiáng)以產(chǎn)業(yè)三為主導(dǎo)三的新城三開發(fā)掀三起了郊三區(qū)化的三另一個(gè)三高潮高速公三路體系三的發(fā)展中心城三日益高三漲的地三價(jià),使得郊三區(qū)的地三價(jià)極具三競(jìng)爭(zhēng)力中心城三勞動(dòng)力三成本逐三漸提高行政政三策大型購三物中心,休閑娛三樂場(chǎng)所三在郊區(qū)三逐漸興三旺住宅建三設(shè)從分三散型的三高檔住三宅轉(zhuǎn)變?nèi)秊橹懈呷龑庸⒊鞘芯尤耠A層三多樣化,基本實(shí)三現(xiàn)本地三化就業(yè)大都市三周邊形三成了一三些相對(duì)三獨(dú)立，三功能完三善的新三城鎮(zhèn)市區(qū)商三業(yè)日趨三飽和，三而城區(qū)三需求日三益旺盛市中心三商業(yè)面三對(duì)來自三新郊區(qū)三商業(yè)的三激烈競(jìng)?cè)隣?zhēng)追隨消三費(fèi)者,人口郊三區(qū)化引三起零售三商業(yè)遷三移金融、三貿(mào)易、三保險(xiǎn)等三生產(chǎn)服三務(wù)業(yè)也三出現(xiàn)郊三區(qū)化遷三移新興的三高科技三科技產(chǎn)三業(yè)在郊三區(qū)蓬勃三發(fā)展傳統(tǒng)城三市中心三及其郊三區(qū)邊緣三城市共三同構(gòu)成三的大都三市圈逐三步形成城市產(chǎn)三業(yè)轉(zhuǎn)型制造業(yè)三發(fā)展人口導(dǎo)三入信息高三速公路三的迅猛三發(fā)展新的信三息交流三方法使三得辦公三單位的三選址郊三區(qū)化新型技三術(shù)產(chǎn)業(yè)三普遍對(duì)三地價(jià)和三環(huán)境要三求較高本項(xiàng)目所處階段城市發(fā)三展階段石家莊三依托制三造業(yè)優(yōu)三勢(shì)產(chǎn)業(yè)三，延伸三服務(wù)業(yè)三，激活三商業(yè)市三場(chǎng)活力石家莊三中央商三務(wù)區(qū)功三能分析功能定三位石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿(mào)易、物流服務(wù)業(yè)聚集地以制造業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)為主，包括物流、倉儲(chǔ)及運(yùn)輸，零售及批發(fā)業(yè)建筑/工程/裝修，醫(yī)藥和制造業(yè)為主力客戶商業(yè)物業(yè)為主石家莊三中央商三務(wù)區(qū)的三功能定三位北京國(guó)三貿(mào)石家莊三中央商三務(wù)區(qū)功能定位重要國(guó)際金融功能區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地，文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)特征商貿(mào)、金融以及其衍生產(chǎn)業(yè)金融咨詢和物流運(yùn)輸為主客戶特征制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力客戶，國(guó)際高端客戶聚集物業(yè)類型商務(wù)辦公為主主導(dǎo)功能商務(wù)為核心商業(yè)+居住石家莊三中央商三務(wù)區(qū)功三能分析功能定三位2、石家三莊中央三商務(wù)區(qū)三發(fā)展模三式及規(guī)三模檔次三定位石家莊中央商務(wù)區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？1石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？2明確石三家莊商三務(wù)區(qū)不三同業(yè)態(tài)三的角色三及檔次三定位本項(xiàng)目三考慮各三業(yè)態(tài)檔三次定位三應(yīng)解決三問題綜合體三發(fā)展研三究石家莊三裕華萬三達(dá)廣場(chǎng)勒泰中三心案例支三持業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？3市場(chǎng)研三究分析規(guī)模推三導(dǎo)綜合體四種發(fā)展模式在城市三綜合體三建設(shè)時(shí)三，各物三業(yè)的規(guī)三模配比三對(duì)于項(xiàng)三目的整三體定位三、各功三能發(fā)展三方向等三具有決三定性作三用，也三是城市三綜合體三開發(fā)最三需注意三的問題三。根據(jù)之三前的分三析，不三同的綜三合體發(fā)三展模式三業(yè)態(tài)比三例關(guān)系三。注：C＝綜合三體，0＝寫字三樓，H＝酒店三，S＝商業(yè)三，A＝公寓數(shù)據(jù)來三源：DTZCon三sul三tin三g整理四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋H＋A＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(主)＋A&H&OC=H(主)＋A(次)＋O&S代表案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場(chǎng)深圳華潤(rùn)萬象城上海商城O:H:S:A（建筑面積比）3：1：3：35：-：1：41：2：7：31：5：1：2主導(dǎo)功能寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓商業(yè)酒店綜合體三發(fā)展研三究業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位綜合體三發(fā)展研三究綜合體中不同業(yè)態(tài)的關(guān)系同時(shí)擁有商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型的三個(gè)以上，通過功能組合達(dá)到項(xiàng)目整體價(jià)值的增值都市綜三合體通三過各種三功能綜三合互補(bǔ)三，建立三相互依三存的價(jià)三值關(guān)系三，從而三使它能三夠適應(yīng)三不同時(shí)三段的城三市多樣三化生活三，通過三多種功三能空間三有機(jī)組三合達(dá)到三增值的三效果。零售餐飲配套穩(wěn)定高質(zhì)消費(fèi)人群中長(zhǎng)期居住補(bǔ)充增值籌碼配套高端人群配套居住需求配套會(huì)議、商務(wù)客需求優(yōu)質(zhì)配套穩(wěn)定的生活型消費(fèi)城市綜三合體內(nèi)三部功能三生態(tài)鏈業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位模式一：寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)均衡發(fā)展通過四三種物業(yè)三均衡發(fā)三展的類三型對(duì)市三場(chǎng)環(huán)境三、項(xiàng)目三地塊條三件和開三發(fā)商操三作經(jīng)驗(yàn)三的要求三均較高三，要求三寫字樓三、酒店三、商業(yè)三、公寓三均具備三大的市三場(chǎng)空間三，地塊三條件適三合發(fā)展三以上各三種類型三物業(yè)、三開發(fā)具三備開發(fā)三多種物三業(yè)的實(shí)三力與經(jīng)三驗(yàn)，最三基本的三條件是三，項(xiàng)目三具備較三大的開三發(fā)規(guī)模三，使各三種物業(yè)三類型均三具備一三定的規(guī)三模。成功關(guān)三鍵因素綜合體三發(fā)展研三究—均衡發(fā)三展模式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位均衡發(fā)展綜合體案例：華貿(mào)中心項(xiàng)目處三于CBD核心區(qū)三域內(nèi)，三地鐵站三上蓋物三業(yè)，周三邊商務(wù)三、商業(yè)三、居住三條件十三分成熟三；項(xiàng)目整三體體量三較大（三總建面70萬平方三米）三。定位：CBD區(qū)域的三高檔綜三合體甲級(jí)寫三字樓+頂級(jí)購三物中心+五星級(jí)三酒店+高檔公三寓開發(fā)商三實(shí)力雄三厚（國(guó)三華置業(yè)三），具三備打造三均衡發(fā)三展的綜三合體物三業(yè)的基三本條件三。定位原三因項(xiàng)目概三況：建三筑面積70萬平方三米。包三括甲級(jí)三寫字樓三、公寓三、兩間三五星級(jí)三酒店、三新光天三地購物三中心。綜合體三發(fā)展研三究—均衡發(fā)三展模式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位均衡發(fā)三展綜合三體案例：三華貿(mào)中三心業(yè)態(tài)比三例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1928%公寓

2130%商業(yè)2231%酒店811%合計(jì)70100%綜合體三發(fā)展研三究—均衡發(fā)三展模式主導(dǎo)功能寫字樓、公寓和商業(yè)均衡發(fā)展輔助功能酒店承擔(dān)商務(wù)配套功能業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式此類型三項(xiàng)目要三求項(xiàng)目三區(qū)域具三備發(fā)展三商務(wù)區(qū)三的市場(chǎng)三條件，三已形成三產(chǎn)業(yè)簇三群，或三可通過三引入核三心客戶三帶來相三簇群，三或者是三未來城三市核心三商務(wù)區(qū)三；另外，三此類項(xiàng)三目一般三因市場(chǎng)三條件、三地塊條三件或開三發(fā)商資三金實(shí)力三等原因三，具有三不適合三發(fā)展大三型商業(yè)三的局限三性。成功關(guān)三鍵因素綜合體三發(fā)展研三究—寫字樓三為核心三發(fā)展模三式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位以寫字樓為核心的綜合體案例：廣州中信廣場(chǎng)定位：廣州最三頂級(jí)的三超高層三寫字樓超高層三寫字樓+公寓+小型購三物廣場(chǎng)概況：三占地2.3萬㎡，三總建筑三面積32萬㎡，三共包括1幢80層摩天三大樓中三信大廈三（寫字三樓）、2幢38層附樓三（酒店三式公寓三）、4層作為三商場(chǎng)的三裙樓（三商業(yè)）三。項(xiàng)目位三于廣州三天河區(qū)三新城中三心，由三于項(xiàng)目三占地面三積較小三，容積三率較高三，難以三打造均三衡發(fā)展三的綜合三體物業(yè)三。將寫字三樓打造三成廣州三甚至整三個(gè)華南三區(qū)域的三標(biāo)志性三建筑，三有利于三在寫字三樓云集三的天河三區(qū)樹立三標(biāo)桿形三象，從三而推動(dòng)三公寓與三商業(yè)部三分的運(yùn)三作。定位原三因商業(yè)公寓寫字樓綜合體三發(fā)展研三究—寫字樓三為核心三發(fā)展模三式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位業(yè)態(tài)比三例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1550%公寓

1140%商業(yè)310%酒店————合計(jì)29100%以寫字三樓為核三心的綜三合體案例：三廣州中三信廣場(chǎng)綜合體三發(fā)展研三究—寫字樓三為核心三發(fā)展模三式主導(dǎo)功能寫字樓輔助功能公寓為居住配套，商業(yè)提供零售餐飲配套業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式此類項(xiàng)三目一般三地處交三通樞紐三或城市三核心區(qū)三，人流三量大，三具備開三發(fā)商業(yè)三項(xiàng)目的三基本區(qū)三位條件三；地塊周三邊商業(yè)三氛圍濃三厚，或三周邊存三在大型三商業(yè)發(fā)三展市場(chǎng)三空缺，三具備開三發(fā)大型三商業(yè)項(xiàng)三目的基三本市場(chǎng)三條件。同時(shí)，三開發(fā)商三具備較三強(qiáng)的大三型商業(yè)三操作經(jīng)三驗(yàn)和資三源，或三具備較三強(qiáng)的資三源整合三能力。成功關(guān)三鍵因素綜合體三發(fā)展研三究—商業(yè)為三核心發(fā)三展模式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位以商業(yè)為核心的綜合體案例：深圳華潤(rùn)中心定位：三超大規(guī)三模以商三業(yè)為核三心的綜三合體物三業(yè)頂級(jí)購三物中心+甲級(jí)寫三字樓+五星級(jí)三酒店+公寓甲級(jí)寫三字樓購物中三心酒店概況：三總建筑三面積約55萬㎡，三由18.三8萬㎡的三購物中三心、國(guó)三際5A甲級(jí)寫三字樓、三五星級(jí)三酒店和3棟49層超高三層公寓三組成。所處地三理位置三優(yōu)越，三具備良三好的交三通可達(dá)三性；所在區(qū)三域成熟三后發(fā)展三受限，三需要新三的亮點(diǎn)三來激發(fā)三活力；區(qū)域內(nèi)三缺乏一三個(gè)大型三商業(yè)來三統(tǒng)領(lǐng)區(qū)三域的商三業(yè)形象三。華潤(rùn)有三一流的三精英團(tuán)三隊(duì)，同三時(shí)具備三超強(qiáng)的三實(shí)力與三品牌號(hào)三召力；萬象城三集購物三、休閑三、娛樂三等為一三體，項(xiàng)三目整體三的立意三較高，三與深圳三人內(nèi)心三的價(jià)值三觀相符三。定位原三因公寓綜合體三發(fā)展研三究—寫字樓三為核心三發(fā)展模三式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位業(yè)態(tài)比三例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓48%公寓

1121%商業(yè)2956%酒店815%合計(jì)52100%以商業(yè)三為核心三的綜合三體案例：三深圳華三潤(rùn)中心綜合體三發(fā)展研三究—寫字樓三為核心三發(fā)展模三式主導(dǎo)功能以購物中心為主的商業(yè)輔助功能公寓、寫字樓和酒店為其提供穩(wěn)定高端消費(fèi)人群業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位模式四：以酒店為核心的開發(fā)模式此類項(xiàng)三目一般三因具有三市場(chǎng)或三地段條三件不具三備開發(fā)三大型商三業(yè)或大三體量、三高標(biāo)準(zhǔn)三寫字樓三的局限三性；同時(shí)項(xiàng)三目不遠(yuǎn)三離城市三核心區(qū)三，交通三便利，三周邊具三備一定三的商務(wù)三氛圍，三具備開三發(fā)大型三高端商三務(wù)型酒三店的基三本市場(chǎng)三和區(qū)位三條件。成功關(guān)三鍵因素綜合體三發(fā)展研三究—酒店為三核心發(fā)三展模式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位以酒店為核心的綜合體案例：上海商城定位：三上海頂三級(jí)國(guó)際三化綜合三體五星級(jí)三酒店+豪華公三寓+寫字樓+商業(yè)辦公樓公寓酒店商業(yè)項(xiàng)目概三況：總?cè)ㄖ嫒e18.三5萬㎡。三由五星三級(jí)酒店三、豪華三公寓、三國(guó)際水三準(zhǔn)的辦三公大樓三、世界三知名品三牌的購三物商城三及其他三相關(guān)設(shè)三施組成三。區(qū)域已三形成酒三店經(jīng)濟(jì)三和會(huì)展三經(jīng)濟(jì)的三氛圍；項(xiàng)目處三在CBD邊緣，三五星級(jí)三酒店、三頂級(jí)商三場(chǎng)及高三檔娛樂三中心使三綜合體三在南京三西路上三形成地三標(biāo)和中三心文化三；區(qū)域具三有較大三的發(fā)展三潛力。定位準(zhǔn)三確，波三特曼酒三店帶動(dòng)三其它功三能；酒店及三公寓的三入住客三，為國(guó)三際一線三品牌專三賣店帶三來持續(xù)三的客源三；娛樂時(shí)三尚、高三檔餐飲三及會(huì)展三功能使三其成為三活力中三心；定位原三因綜合體三發(fā)展研三究—酒店為三核心發(fā)三展模式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位業(yè)態(tài)比三例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓315%公寓

420%商業(yè)315%酒店950%合計(jì)19100%以酒店三為核心三的綜合三體案例：三上海商三城綜合體三發(fā)展研三究—酒店為三核心發(fā)三展模式主導(dǎo)功能酒店輔助功能寫字樓提供商務(wù)、會(huì)議需求，商業(yè)滿足消費(fèi)餐飲配套，公寓為增值籌碼業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位三種物三業(yè)均衡三發(fā)展O＋A＋S位置：CBD三/城市中三心交通：三主干道三沿線/地鐵口規(guī)模：200三0,0三00㎡三+視覺沖三擊：超三高層或/建筑群規(guī)劃設(shè)三計(jì)：高三水準(zhǔn)、三經(jīng)驗(yàn)豐三富功能體三系：各三業(yè)態(tài)的三高端定三位開三發(fā)三商：實(shí)三力強(qiáng)勁/經(jīng)驗(yàn)豐三富管理團(tuán)三隊(duì)：物三業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管三理以寫字三樓為核三心O（主）三＋A＋S已形成三產(chǎn)業(yè)簇三群引入核三心客戶帶來相三關(guān)簇群未來商三務(wù)核心三區(qū)視覺沖三擊：超三高層或/建筑群功能體三系：寫三字樓決三定其他三物業(yè)功三能、定三位與檔三次配套：三商場(chǎng)、三公寓以商業(yè)三為核心S（主）三＋A&O位置：商業(yè)三區(qū)/大型居三住片區(qū)交通：主干道三沿線/地鐵口市場(chǎng)：三流量大三、商業(yè)三氣氛濃三厚/區(qū)域功三能缺乏三、需求三旺盛定位：三大規(guī)模三、綜合三性商業(yè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)：經(jīng)三驗(yàn)豐富三的專業(yè)三公司特色：三建筑形三式/業(yè)態(tài)/服務(wù)功能體三系：商三業(yè)的絕三對(duì)核心管理團(tuán)三隊(duì)：經(jīng)三營(yíng)管理以公寓三為核心A（主）三＋O＋S位置：城市核三心區(qū)的邊緣周邊為三高檔寫三字樓聚三集客戶支三持：投三資及商三務(wù)客戶完善的三商業(yè)、三商務(wù)配三套匯集有三休閑、三娛樂、三工作、三居住等三多種功三能有一定三綠化環(huán)三境強(qiáng)調(diào)私三密的生三活環(huán)境外部條三件內(nèi)部條三件案例北京華三貿(mào)中心廣州中三信廣場(chǎng)深圳萬三象城北京建三外SOH三O本項(xiàng)目?jī)?nèi)外部三條件具三備內(nèi)外部三條件不三具備內(nèi)外部三條件均三不具備內(nèi)外部三條件不三具備本項(xiàng)目三綜合體三的模式業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位本項(xiàng)目三適宜三三種物業(yè)三均衡發(fā)三展的綜三合體模三式本項(xiàng)目三位置優(yōu)三越、交三通便利三、總體三量200萬平米三，適宜三成為均三衡發(fā)展三的綜合三體。萬達(dá)廣場(chǎng)勒泰中心業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位面積占比檔次角色定位住宅區(qū)毛坯住宅55萬43％36％中檔聚集人氣，快速回籠資金－－－－精裝公館7％高檔吸引高端客戶－－－－酒店4.3萬3％高檔商務(wù)配套，提升形象7萬15％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓22萬17％中高檔商務(wù)居住配套7.7萬17％中高檔商務(wù)配套寫字樓26.4萬21％中高檔商務(wù)辦公配套，聚集高端客戶7.5萬16%高檔吸引高端客戶，提升項(xiàng)目檔次商業(yè)20.3萬16％中高檔吸引人氣，提升項(xiàng)目檔次24萬52%中高檔主導(dǎo)功能，擴(kuò)大輻射力總建筑面積（地上面積）128萬100％－－46萬100%－－石家莊三典型綜三合體項(xiàng)三目業(yè)態(tài)三及規(guī)模三分析萬達(dá)廣三場(chǎng)以住三宅社區(qū)三為主，三主打產(chǎn)三品為中三檔毛坯三房，為三項(xiàng)目聚三集人氣三，快速三回籠開三發(fā)資金三，少量三大戶型三高檔豪三宅，提三升項(xiàng)目三整體檔三次；勒泰中三心純商三業(yè)綜合三體，商三業(yè)體量三比重最三大，主三導(dǎo)功能三明顯，三酒店和三公寓做三為商務(wù)三配套，三檔次偏三高，超三高層寫三字樓具三有項(xiàng)目三標(biāo)桿作三用。不同業(yè)三態(tài)在綜三合體的三功能作三用不一三樣，其三檔次定三位也存三在差異三。石家莊三典型綜三合體項(xiàng)三目業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位從市場(chǎng)角度分析商業(yè)的功能及檔次發(fā)展一站式體驗(yàn)購物綜合體集群，設(shè)置主題性商業(yè)，擴(kuò)大輻射人群分布相對(duì)集中，依然屬于單核商圈模式。單體規(guī)模小，仍成點(diǎn)分布，未能形成大規(guī)模商業(yè)集群商業(yè)類型單一、規(guī)模小、業(yè)態(tài)綜合性差分布發(fā)展趨勢(shì)是隨著舊村改造，大體量綜合性商業(yè)項(xiàng)目逐漸向城市東部、南部移動(dòng)本項(xiàng)目適合打造綜合性、大而全的商業(yè)生活區(qū)，以娛樂、餐飲、百貨主力店為主要業(yè)態(tài)的mall，滿足生活體驗(yàn)消費(fèi)需求為主的同時(shí)，輔以專業(yè)賣場(chǎng)等多元化業(yè)態(tài)奢侈品牌集中，主要分布在北國(guó)先天下和北國(guó)商城

外向型經(jīng)濟(jì)差，整體消費(fèi)水平不高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)保守，高端消費(fèi)群體數(shù)量有限打造中高檔商業(yè)、引入市場(chǎng)欠缺的一線品牌副牌，提升形象檔次又能與消費(fèi)者需求相一致潛在高品質(zhì)商業(yè)仍集中供應(yīng)在核心地段，強(qiáng)化和鞏固中山東路北國(guó)商圈的核心地位核心商圈的強(qiáng)化，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位方向帶來影響采用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資理念，引入超市、餐飲、百貨主力店業(yè)態(tài)，為商業(yè)造勢(shì)本項(xiàng)目三不同業(yè)三態(tài)規(guī)模三及檔次三定位業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位從市場(chǎng)角度分析寫字樓的功能及檔次控制寫字樓功能的總體量，延長(zhǎng)開發(fā)周期，同時(shí)形成不同的產(chǎn)品檔次，適應(yīng)不同類型客群需求；超高層寫字樓提升項(xiàng)目綜合價(jià)值第三產(chǎn)業(yè)支撐不足，抑制商務(wù)辦公發(fā)展，市場(chǎng)存量小目前的辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)水平，未來發(fā)展空間有限供應(yīng)量由城市中心向外圍擴(kuò)散憑借區(qū)域商務(wù)環(huán)境日趨改善的趨勢(shì)，為本項(xiàng)目營(yíng)造良好的外部條件高檔寫字樓主要聚集在商業(yè)和商務(wù)環(huán)境成熟的橋東和橋西區(qū)，具有溢價(jià)能力，市場(chǎng)認(rèn)可度高盡管存在一定商務(wù)需求，但客戶更關(guān)注辦公物業(yè)的區(qū)位、交通、商務(wù)氛圍等因素潛在供應(yīng)以高檔寫字樓為主，出現(xiàn)多個(gè)超高層項(xiàng)目，寫字樓物業(yè)產(chǎn)品硬件水平繼續(xù)升級(jí)適度打造高品質(zhì)項(xiàng)目以彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)高端綜合體項(xiàng)目稀缺的不足。同時(shí)，針對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及中小型企業(yè)需求，打造中高檔項(xiàng)目傳統(tǒng)核心商圈以IT通訊、貿(mào)易、服務(wù)及金融保險(xiǎn)行業(yè)為主，而東部新興區(qū)集中建筑工程、制造和醫(yī)藥行業(yè)，但未形成產(chǎn)業(yè)支撐存在一定程度的需求面積擴(kuò)大，檔次希望得到提升，但對(duì)于開發(fā)區(qū)持觀望態(tài)度高新區(qū)東區(qū)逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，未來會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓功能形成支撐本項(xiàng)目三不同業(yè)三態(tài)規(guī)模三及檔次三定位業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位從市場(chǎng)角度分析公寓的功能及檔次公寓主要針對(duì)投資類客戶，其中主要為商務(wù)公寓。未來產(chǎn)品配置上增加大戶型配比，與目前城市核心區(qū)的小戶型投資公寓形成差異化。2010年進(jìn)入供應(yīng)井噴期，集中在配套設(shè)施完善、城市化發(fā)展進(jìn)度較快的橋東、橋西區(qū)本項(xiàng)目周邊區(qū)域商務(wù)氛圍較淡，公寓市場(chǎng)尚處于起步發(fā)展階段未來2－3年公寓項(xiàng)目依然集中在中心城區(qū)，東部地區(qū)公寓項(xiàng)目稀缺利用綜合體項(xiàng)目，提升公寓價(jià)值延伸產(chǎn)品線，增加大戶型精裝修公寓產(chǎn)品以迎合更多客戶群需求戶型面積集中在40-60平米小戶型。核心總價(jià)區(qū)間在40-70萬左右，平均銷售期為13個(gè)月客戶對(duì)戶型面積需求增大戶型產(chǎn)品區(qū)域多元化精裝修產(chǎn)品溢價(jià)能力高，價(jià)格增值空間大對(duì)配套關(guān)注度高，首先關(guān)注交通便利度，其次為周邊配套完善度，對(duì)商業(yè)需求大公寓產(chǎn)品多存在于綜合體內(nèi)，與其他功能形成互補(bǔ)本項(xiàng)目三不同業(yè)三態(tài)規(guī)模三及檔次三定位業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位從市場(chǎng)角度分析酒店的功能及檔次憑借綜合體項(xiàng)目的影響及區(qū)域商務(wù)氛圍的提升，發(fā)展商務(wù)和會(huì)議配套為主的國(guó)際品牌酒店市場(chǎng)現(xiàn)有中高檔酒店17家，掛牌五星級(jí)僅有3家，未來有5家五星級(jí)酒店入市未來酒店供應(yīng)量大、檔次高，同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力大從受訪者選擇酒店檔次標(biāo)準(zhǔn)上來看，選擇中高檔酒店（四星級(jí)及五星級(jí)）占比接近90%，高端酒店需求度高配合區(qū)域綜合體項(xiàng)目，發(fā)展商務(wù)型酒店引進(jìn)國(guó)際品牌酒店管理公司，增強(qiáng)本項(xiàng)目吸引力酒店入住率高，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，經(jīng)營(yíng)良好對(duì)配套設(shè)施的滿意度低客戶的選擇因素逐漸改變，未來市場(chǎng)供應(yīng)要滿足客戶需求以商務(wù)和會(huì)議客戶為主，五星級(jí)酒店和四星級(jí)酒店價(jià)格差異大酒店整體價(jià)格和檔次偏低，酒店市場(chǎng)缺乏品牌酒店管理公司另外超過30％的客戶愿意選擇500元/天以上的酒店，將出現(xiàn)多家國(guó)際品牌酒店管理公司本項(xiàng)目三不同業(yè)三態(tài)規(guī)模三及檔次三定位業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位從市場(chǎng)角度分析住宅的功能及檔次突破現(xiàn)有區(qū)域住宅項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品升級(jí)、打造高檔居住社區(qū)在售項(xiàng)目集中在東二環(huán)以內(nèi)，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目少東部區(qū)域發(fā)展較慢高新區(qū)東區(qū)是未來住宅發(fā)展的新興熱點(diǎn)利用綜合體項(xiàng)目，提升住宅價(jià)值純住宅項(xiàng)目為主，含住宅物業(yè)的綜合體項(xiàng)目稀缺區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足，缺少配套完善的高檔項(xiàng)目含住宅物業(yè)的綜合體項(xiàng)目增加，項(xiàng)目配套繼續(xù)升級(jí)除配有常規(guī)配套設(shè)施外，應(yīng)以商業(yè)配套為發(fā)力點(diǎn)，在規(guī)模和形式上升級(jí)產(chǎn)品以毛坯房為主，戶型面積集中在90-100平米和120-140平米

住宅項(xiàng)目檔次普遍偏低向高端住宅物業(yè)發(fā)展設(shè)有部分精裝修產(chǎn)品滿足不同需求。戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)上涉及少量150平米以上大戶型，提升項(xiàng)目檔次本項(xiàng)目三不同業(yè)三態(tài)規(guī)模三及檔次三定位業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位住宅毛坯住宅32.5萬16.2％13.2％中檔聚集人氣，快速回籠資金精裝豪宅3％高檔吸引高端客戶，增加項(xiàng)目收益酒店4.5萬2.2％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓72.7萬36.1％中高檔商務(wù)居住配套寫字樓40.5萬20.1％高檔商務(wù)辦公，聚集高端客戶，項(xiàng)目標(biāo)志商業(yè)51.2萬25.4％中高檔吸引人氣，提升對(duì)區(qū)域的輻射效力總建筑面積（地上面積）201萬100％－－業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位各種業(yè)三態(tài)均衡三發(fā)展，三產(chǎn)品檔三次差異三化本項(xiàng)目三維持各三業(yè)態(tài)均三衡發(fā)展三態(tài)勢(shì)，三毛坯住三宅先期三推出，三以滿足三主力市三場(chǎng)需求三，對(duì)商三業(yè)項(xiàng)目三起到集三聚人氣三的作用三，同時(shí)三可以快三速回籠三資金保三證后期三的其它三業(yè)態(tài)的三運(yùn)作。三一定比三例的精三裝豪宅三吸引高三端客戶三，提升三項(xiàng)目檔三次；商業(yè)為三本項(xiàng)目三開發(fā)亮三點(diǎn)，擴(kuò)三大本項(xiàng)三目對(duì)區(qū)三域的輻三射影響三力；公寓和三酒店提三供居住三配套，三吸引商三務(wù)人士三，為商三業(yè)項(xiàng)目三提供優(yōu)三質(zhì)高端三消費(fèi)客三群；超高層三寫字樓三增強(qiáng)項(xiàng)三目的商三務(wù)氛圍三，提升三項(xiàng)目整三體檔次三，具有三標(biāo)桿作三用。購房者對(duì)住宅產(chǎn)品裝修需求本項(xiàng)目三不同業(yè)三態(tài)規(guī)模三及檔次三定位業(yè)態(tài)功三能及檔三次定位測(cè)算模三型說明本項(xiàng)目三輻射人三口輻射人三群消費(fèi)三力本項(xiàng)目三商業(yè)坪三效本項(xiàng)目三商業(yè)規(guī)三模輻射范三圍內(nèi)常三住人口三數(shù)量石家莊三城市居三民人均三年消費(fèi)三支出市場(chǎng)比三較法推三算本項(xiàng)三目年平三均租金三與扣點(diǎn)三，測(cè)算三坪效根據(jù)區(qū)三域規(guī)劃三與城市三人口年三平均增三長(zhǎng)率推三算未來三輻射人三口根據(jù)本三項(xiàng)目輻三射人口三的滲透三率，推三算對(duì)于三本項(xiàng)目三營(yíng)業(yè)額三貢獻(xiàn)水三平本項(xiàng)目三商業(yè)最三大可承三受規(guī)模商業(yè)物三業(yè)是本三項(xiàng)目主三要功能三業(yè)態(tài)之三一，是三本項(xiàng)目三成敗的三關(guān)鍵因三素之一三。因此三如何將三本項(xiàng)目三商業(yè)定三位、規(guī)模，將是三本次商三業(yè)定位三的重點(diǎn)三。對(duì)此三，我們?nèi)龑⑼ㄟ^三商圈測(cè)三算，通過輻三射人口三對(duì)于本三項(xiàng)目商三業(yè)營(yíng)業(yè)三額的貢三獻(xiàn)額與三商業(yè)坪三效之間三的邏輯三關(guān)系，確定本三項(xiàng)目最三終的商三業(yè)可承三受面積三。本項(xiàng)目三年租金/扣點(diǎn)=單位面三積產(chǎn)生三的營(yíng)業(yè)三額商圈測(cè)三算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位商圈分三布根據(jù)之三前的需求研究及三市場(chǎng)調(diào)三研，利三用商圈三分析的三方法，三確定本三項(xiàng)目商三業(yè)物業(yè)三的合理三規(guī)模。商圈范三圍的劃三定需要三綜合考三慮眾多三因素，三主要與三之關(guān)系三密切的三是：項(xiàng)目規(guī)三模；物業(yè)類三型配比三；區(qū)域競(jìng)?cè)隣?zhēng)環(huán)境三；項(xiàng)目交三通情況三；消費(fèi)三者可接三受交通三成本等三因素。對(duì)于本三項(xiàng)目而三言，地三理距離三、交通三情況、交通成三本（金三錢和時(shí)三間）以及石三家莊商三圈現(xiàn)狀三，是決定三項(xiàng)目商三圈輻射三范圍的三主要因三素。石家莊三現(xiàn)存商三圈仍以三點(diǎn)式發(fā)三展，未三來規(guī)模三有所增三加但未三能形成三集群商三業(yè)且距三離本項(xiàng)三目較遠(yuǎn)三。因此，三本項(xiàng)目三以開發(fā)三區(qū)為核三心商圈三，石家三莊城區(qū)三為輻射三商圈。石家莊三商業(yè)市三場(chǎng)現(xiàn)狀點(diǎn)式商三圈并存三，近距三離競(jìng)爭(zhēng)三不大52商圈級(jí)別2013年優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量與本項(xiàng)目距離東購商圈市級(jí)44.5萬平米約11公里北國(guó)商圈市級(jí)46.2萬平米約9公里懷特商圈區(qū)域22.5萬平米約8公里東南商圈區(qū)域49.9萬平米約6公里資料來三源:DTZ三Co三nsu三lti三ng商圈測(cè)三算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位假定本三項(xiàng)目商三業(yè)部分三于201三3年入市三，則以三下測(cè)算三年份均三按照201三3年計(jì)算三。根據(jù)石三家莊市三目前點(diǎn)三式商圈三的商業(yè)三現(xiàn)狀及三本項(xiàng)目三大規(guī)模三集群商三業(yè)的定三位初判三，假定三商業(yè)入三市年的三輻射范三圍為項(xiàng)三目所在三的開發(fā)三區(qū)及石三家莊中三心城區(qū)三（裕華三、長(zhǎng)安三、新華三、橋西三及橋東三五區(qū)）三。其中，三開發(fā)區(qū)三為本項(xiàng)三目商業(yè)三的核心三商圈、三中心城三五區(qū)為三本項(xiàng)目三商業(yè)的三輻射商三圈。根據(jù)東三部新區(qū)三規(guī)劃，三預(yù)計(jì)201三3年開發(fā)三區(qū)內(nèi)總?cè)丝谶_(dá)三到8萬人。同時(shí)，三通過對(duì)三石家莊三中心城三區(qū)人口三自200三1年到201三0年十年三間平均三增長(zhǎng)率三測(cè)算，三預(yù)計(jì)到201三3年，剔三除開發(fā)三區(qū)外，三城區(qū)常三住人口三可達(dá)到320萬人。商圈劃三定商圈輻三射級(jí)別三及人口三測(cè)算假三設(shè)*注：人三口規(guī)模三均測(cè)算三至201三3年。資料來三源：DTZ三Co三nsu三lti三ng輻射級(jí)三別及人三口測(cè)算商圈級(jí)別輻射區(qū)域人口規(guī)模*（人）測(cè)算依據(jù)核心商圈開發(fā)區(qū)80,000《東部新區(qū)規(guī)劃提升》&《2008年邁大步實(shí)施方案》，短期內(nèi)人口約為8萬人。輻射商圈石家莊市中心五區(qū)

3,028,7342001-2010年間，城區(qū)人口年平均增長(zhǎng)率4%，依次計(jì)算2013年城區(qū)人口。商圈測(cè)三算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位商圈劃三定商圈滲三透率假三定資料來三源：DTZ三Co三nsu三lti三ng消費(fèi)意三愿（滲三透率）滲透率三：指特三定地區(qū)三能夠前三來本項(xiàng)三目消費(fèi)三的人群三占區(qū)域三總?cè)丝谌谋壤?。根?jù)之三前的經(jīng)三驗(yàn)表明三，由于石三家莊市三多商圈三點(diǎn)狀發(fā)三展模式三，且城三市規(guī)模三較小，三在石家三莊一般大三規(guī)模商三用物業(yè)三的核心三商圈滲三透率為65%，輻射三商圈滲三透率為10%～30%。據(jù)消費(fèi)者問卷調(diào)三研的結(jié)三果，中心城三區(qū)被訪者三有20%的消費(fèi)三者表示非?？赡芮叭齺肀卷?xiàng)三目消費(fèi)，它三們遠(yuǎn)離三本區(qū)域三，屬于三輻射商三圈范圍三內(nèi)，因三此輻射三商圈滲三透率假三定為20%左右。而開發(fā)三區(qū)作為三本項(xiàng)目三的核心三商圈，三其6公里內(nèi)三半徑并三無大型三商業(yè)綜三合項(xiàng)目三，因此三商業(yè)滲三透率要三高于石三家莊目三前水平三。但考三慮到開三發(fā)區(qū)在三開發(fā)項(xiàng)三目的配三套商業(yè)會(huì)存在三消費(fèi)群三分流的現(xiàn)象，我行將核三心商圈三的滲透三率假定三為80%。則最終三預(yù)計(jì)本三項(xiàng)目各三商圈的三滲透率三如下：核心商三圈80%輻射商圈20%商圈測(cè)三算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位資料來三源：石家莊三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)和社三會(huì)發(fā)展三統(tǒng)計(jì)公三報(bào)（200三1-2三010年）年人均三消費(fèi)支三出是指三石家莊三居民人三均生活三支出，三包括交三通和通三訊、居三住、醫(yī)三療保健三和衣著三、娛樂三教育和三文化服三務(wù)等等三。其中三約有66%用于零三售商業(yè)三相關(guān)。根據(jù)石三家莊200三1-2三010年人均三消費(fèi)支三出的年三平均增三長(zhǎng)率7.4三%，可推三算出到201三3年石家三莊年人三均消費(fèi)三支出為13,三076元。則預(yù)計(jì)三到201三3年，本三項(xiàng)目輻三射人口三用于零三售相關(guān)三的人均三年消費(fèi)三額為8,6三30元，即13,三076三*66三%=8三,63三0人均年三消費(fèi)支三出額本項(xiàng)目三輻射人三口年平三均零售三相關(guān)消三費(fèi)支出三額為8,6三30元商圈測(cè)三算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位*注：租三金統(tǒng)計(jì)三口徑為三營(yíng)業(yè)面三積。資料來三源：DTZ三Co三nsu三lti三ng本項(xiàng)目三假定租三金測(cè)算本項(xiàng)目三商業(yè)租三金測(cè)算201三3年本項(xiàng)三目商業(yè)三租金為9.7元/天/平米可比項(xiàng)三目評(píng)分三體系在此參考了3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租金水平，三在打分三時(shí)，將本項(xiàng)三目設(shè)定三為基準(zhǔn)三分值100分，根據(jù)對(duì)三比項(xiàng)目三相對(duì)本三項(xiàng)目的三優(yōu)劣予三不同得三分。*注：可三比項(xiàng)目三綜合分三值＝（三各影響三因素分三值×權(quán)重）三的相加三總和根據(jù)打三分體系三，本項(xiàng)三目現(xiàn)時(shí)三點(diǎn)商業(yè)三租金為9.4元/天/平米。三假定商三業(yè)租金三年增長(zhǎng)三率為2%，則預(yù)三計(jì)本項(xiàng)三目在201三3年的租三金為9.7元/天/平米。注：本三項(xiàng)目租三金＝（三各項(xiàng)目三租金/分值×權(quán)重）三的相加三總和

權(quán)重基準(zhǔn)北國(guó)商城購購時(shí)代商城懷特國(guó)際中心區(qū)位條件20%100110105105交通條件15%100110105105商業(yè)氛圍15%100115110105業(yè)態(tài)布局10%100959595設(shè)施設(shè)備5%100959595輻射范圍15%1001009595商業(yè)規(guī)模15%100908080運(yùn)營(yíng)管理5%1001009595綜合分值100%——103.598.597.8項(xiàng)目名稱權(quán)重分值租金*（元/天/平米）北國(guó)商城40%103.511.6購購時(shí)代商城40%98.510.0懷特國(guó)際中心20%97.84.0本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)點(diǎn)租金--100.09.42013年租金

按照2%的年租金增長(zhǎng)率計(jì)算9.7商圈測(cè)三算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位按照市三場(chǎng)比較三法推算三本項(xiàng)目商業(yè)部分單位營(yíng)業(yè)面三積年租金為9.7×36三5=3三558元，石家三莊市平三均扣點(diǎn)三水平在22%三-27三%，考慮三本項(xiàng)目三未來餐三飲娛樂三比重較三大，選三用22%作為平三均扣點(diǎn)三，則本三項(xiàng)目平均年商業(yè)坪效（建筑面三積）為16,三172元。根據(jù)以上本三項(xiàng)目輻三射人口三數(shù)量假三定測(cè)算三、人均消費(fèi)額三以及單三位面積三營(yíng)業(yè)額、平均三坪效、三消費(fèi)滲三透率等三因素，進(jìn)行本項(xiàng)目可承受三規(guī)模方三面的測(cè)三算，預(yù)三計(jì)最大三可以支三持商業(yè)三物業(yè)營(yíng)業(yè)面三積約35.三7萬平方米三。按照65%的商業(yè)三使用率三計(jì)算，三則本項(xiàng)三目商業(yè)三最大可三承受建三筑面積三為549三,86三5平方米三。資料來三源：DTZ三Co三nsu三lti三ng本項(xiàng)目三商業(yè)坪三效測(cè)算三（營(yíng)業(yè)三面積）本項(xiàng)目三商業(yè)最三大可承三受建筑三面積為549三,86三5平方米本項(xiàng)目三最大可三承受商三業(yè)規(guī)模

日平均租金平均年租金商業(yè)平均扣點(diǎn)平均年商業(yè)坪效（元/平米，營(yíng)業(yè)面積）（元/平米/天）（元/平米）數(shù)值9.73,55822.0%16,172商圈級(jí)別輻射客群人口規(guī)模（人）人均年消費(fèi)額（元）年消費(fèi)總額（元）滲透情況預(yù)計(jì)本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額（元）本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)模（平方米）核心商圈開發(fā)區(qū)80,0008,630690,411,69080%552,329,352營(yíng)業(yè)面積：357,412建筑面積：549,865輻射商圈石家莊市區(qū)3,028,7348,63026,138,420,91420%5,227,684,183商圈測(cè)三算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋A＋H＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(主)＋A&H&OC=H(主)＋A(次)＋O&S案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場(chǎng)深圳華潤(rùn)萬象城上海商城適用情況位置優(yōu)越交通便利

較大的規(guī)模

開發(fā)商的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)成熟的商務(wù)條件，已形成的產(chǎn)業(yè)族群

由于限制條件，不適宜做大型商業(yè)位于交通樞紐

周邊區(qū)域強(qiáng)大的商業(yè)承受能力商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)不遠(yuǎn)離市中心與商務(wù)區(qū)交通便利由于限制條件，不適宜開發(fā)大型寫字樓和商業(yè)O：H：S：A（建筑面積比）3：1：3：35：-：1：41：2：7：31：5：1：2通過對(duì)200三3年以來三中國(guó)的100個(gè)綜合三體進(jìn)行三研究發(fā)三現(xiàn)，65％的綜三合體同三時(shí)具有三寫字樓三、商業(yè)三、酒店三、公寓三四種物三業(yè)類型三。注：C＝綜合三體，0＝寫字三樓，H＝酒店三，S＝商業(yè)三，A＝公寓數(shù)據(jù)來三源：DTZ整理序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域項(xiàng)目總建筑面積（平米）寫字樓面積(平米）1新源NASA橋東

180,000

25,0002勒泰中心橋東

620,000

80,0003金正海悅天地橋西

330,000

87,4004舜地金融大廈橋西45,79120,0005開元環(huán)球金融中心長(zhǎng)安170,00061,2006潤(rùn)都盛和廣場(chǎng)裕華

81,640

15,000合計(jì)1,427,431

223,600從石家三莊未來三的供應(yīng)三量來看三，每個(gè)三項(xiàng)目的三寫字樓三體量均三較小，三在各綜三合體的三占比平三均在10%三-20三%左右。結(jié)合我三們項(xiàng)目三區(qū)域來三看，本三項(xiàng)目位三置優(yōu)越三、軌道/市內(nèi)交三通便利三、總體三量126三-17三4萬平米三，適宜三成為均三衡發(fā)展三的綜合三體寫字樓三的體量三占總體三量的20%三-30三%從綜合三體發(fā)展三模式來三看本項(xiàng)目三適宜均三衡的綜三合體發(fā)三展模式三，寫字三樓體量三占總體三量的30%石家莊三未來2年入市三綜合體三供應(yīng)中三寫字樓三的規(guī)模寫字樓三的規(guī)模三推算業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位優(yōu)先級(jí)1五星級(jí)三商務(wù)會(huì)三議型酒三店的基三本面積三需求。2大而全三的生活三型商業(yè)三區(qū)，根三據(jù)未來三人口預(yù)三測(cè)，總?cè)w量在50萬平米三。1辦公面三積控制三在總體三量的20%三-25三%。3本項(xiàng)目三總體規(guī)三模配比根據(jù)經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)三，本項(xiàng)三目占地25.三3萬平米三，按容三積率5-7計(jì)算，三總建筑三面積126三-17三4萬平米三，其中三商業(yè)規(guī)三模經(jīng)過三商圈測(cè)三算及案三例借鑒三，建議三最大可三承受總?cè)w量50萬平米三，寫字三樓規(guī)模三為總體三量的20%三-25三%。項(xiàng)目采三用均衡三發(fā)展的三綜合體三模式，三酒店為三提升型三物業(yè)，三規(guī)模不三宜過大三，總規(guī)三模450三00平米。59不同業(yè)三態(tài)規(guī)模三定位業(yè)態(tài)的三規(guī)模定三位3、開發(fā)三方案建三議如何處理長(zhǎng)江大道的隔離以及過境交通，樹立項(xiàng)目整體形象？1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模如何與市場(chǎng)規(guī)模和