某商業(yè)項目市場定位報告

宿遷金鷹項目報告目錄ContentsPART1市場分析城市特性城市經(jīng)濟政策環(huán)境商業(yè)市場分析PART2地塊分析產(chǎn)品分析品牌解讀SWOT分析PART3項目定位功能定位經(jīng)營定位規(guī)劃布局及建議PART4營銷策略PART5推廣策略PART6招商運營PART1市場分析對宏觀環(huán)境的初步思考：A:城市特性層面B:城市經(jīng)濟層面城市特性對商業(yè)發(fā)展有什么樣的支撐？在目前消費水平下，哪種商業(yè)業(yè)態(tài)的需求空間更大？未來政策走勢對商業(yè)是利是弊？C:政策層面A:從城市特性看[歷史人文]兩河流域蘊育下的文化都市，楚風(fēng)文化濃郁楚風(fēng)文化底蘊深厚，項羽、虞姬傳說遺址均具誘人魅力，其中以項王故里、虞姬溝和霸王橋最為著名。在城中，京杭古運河與古黃河比肩并轡，蜿蜒如兩條巨龍，實為造化賦予宿遷的兩大瑰寶。目前宿遷政府正在打造兩河文化，使古運河、古黃河又煥發(fā)出勃勃生機。城市地標(biāo)：霸王舉鼎具有楚漢文化的商業(yè)街歷史人文決定了宿遷是一座生態(tài)園林化河濱城市[地理位置]東隴海地區(qū)中心城市之一，蘇北地區(qū)新興中心城市宿遷市位于江蘇省北部，屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)。2009年總?cè)丝?40萬，人口在江蘇13個省轄市位列第7位。

240KM作為新興的中心城市，商業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)多元化特性，對新的商業(yè)形態(tài)和時尚品牌有更高的期待人口基數(shù)大，對城市商業(yè)發(fā)展有一定支撐。[自然資源]宿遷水資源豐富，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達；洋河、雙溝酒全國知名；絹絲出口量占全國半數(shù)以上林業(yè)資源極為豐富，被譽為中國意楊第一故鄉(xiāng)。中國著名的四大淡水湖之一——洪澤湖和中國為數(shù)不多的二級水質(zhì)湖——駱馬湖。螃蟹產(chǎn)量全國第一，銀魚出口量江蘇省第一。

“洋河、”雙溝“大曲早在明代就享有盛名，居中國十大名酒之列；絹絲出口量占全國絹絲出口總量一半以上。宿遷市礦產(chǎn)資源豐富，石英砂、陶土儲量超5億噸，全市已形成食品、釀酒、紡織、建材、電子、化工、機械等具有地方特色的工業(yè)體系。駱馬湖風(fēng)光自然資源決定了城市經(jīng)濟以輕型工業(yè)主導(dǎo)，且第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模將逐步放大。[人口結(jié)構(gòu)]城市化水平較低，外來人口較少

2009年宿遷戶籍人口540萬；常住人口472萬；城鎮(zhèn)人口203.5萬；市區(qū)人口約56萬；城市化率37.7%市區(qū)人口較低，外來人口偏低目前城區(qū)人口對商業(yè)支撐力度偏弱，但后繼潛力較大。市區(qū)的中心輻射能力有限，但市區(qū)人口增長潛力較大暫住人口偏低，城市輻射能力和經(jīng)濟吸附能力有限B:從城市經(jīng)濟看[城市經(jīng)濟]經(jīng)濟總量較小，但經(jīng)濟增長的絕對值較高，經(jīng)濟發(fā)展空間較大。宿遷升級為地級市后,宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢良好。自2003年以來宿遷總體經(jīng)濟以平均每年15%的的速度增長，略高于江蘇省經(jīng)濟增長水平。人均GDP增長迅速，近5年年均增長率達到20%。經(jīng)濟發(fā)展晉升空間較大，為城市商業(yè)預(yù)留更大的發(fā)展空間。人均GDP持續(xù)走高，帶動城市消費力度。[消費結(jié)構(gòu)]消費層次處于小康層面，隨著經(jīng)濟發(fā)展，享受型消費比例將增加吃、住、穿基本消費類型占主導(dǎo)，且比例逐年提高。休閑娛樂消費占比達到14%，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，這類消費比例將進一步提高。消費結(jié)構(gòu)決定了目前餐飲、服裝占商業(yè)比例較大，但休閑娛樂后續(xù)發(fā)展空間較大。C:從政策環(huán)境看宏觀政策從緊信號明確，調(diào)控力度趨緊，打壓投資、投機行為抑制作用明顯房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進一步加深，住宅投資需求的生存空間逐漸縮小一月政策初顯倪端——大型企業(yè)存款準(zhǔn)備金上調(diào)0.5個百分點；二套房貸不得少于40%二月政策撲朔迷離——存款準(zhǔn)備金上調(diào)0.5個百分點三月政策重磅出擊——兩會召開，國九條出臺，央企退市四月政策連下冰雹——政府的殺手锏——國十條出爐，目標(biāo)嚴(yán)打投資客五月～八月政策觀望期——國十條效果明顯，國家未采取新的動作。九月政策調(diào)控再啟——樓市回暖，政府出臺新國五條，嚴(yán)控首付比例，嚴(yán)控第三套購房。十月政策繼續(xù)深化——中央上調(diào)公積金貸款利率及金融機構(gòu)存貸款利率。投資需求在調(diào)控政策打壓下由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)經(jīng)濟增長空間大，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；休閑娛樂等享受型業(yè)態(tài)后繼發(fā)展空間較大。宏觀環(huán)境總結(jié)古河孕育下的生態(tài)城市，兩河文化底蘊深厚；城市的中心地位呼吁商業(yè)的多元化發(fā)展；人口基數(shù)對商業(yè)支撐力度較大。從宏觀層面看：商業(yè)發(fā)展前景較為樂觀，休閑娛樂等第三層次消費未來需求較大+城市特性城市經(jīng)濟政策層面+

政策持續(xù)加壓，住宅投資需求被擠壓，商業(yè)市場將贏來更多契機。商業(yè)市場環(huán)境需要明確的問題Q1:城市現(xiàn)有商業(yè)處于什么樣的檔次？Q2:商業(yè)消費主流業(yè)態(tài)是什么？Q3:商業(yè)消費的空白點是什么？市場環(huán)境為本案商業(yè)定位可提供什么樣的依據(jù)？需要解決的問題:需要明確的問題:走進市場………宿遷商業(yè)市場分析金鷹項目寶龍項目幸福路老城商業(yè)圈西湖路商業(yè)圈霸王舉鼎廣場商業(yè)圈古黃河霸王舉鼎廣場楚街[商業(yè)分布]以古黃河為界，宿遷商業(yè)區(qū)可分為老商業(yè)中心和城市新商業(yè)中心老城商業(yè)主要集中在在幸福路上，北至市府東路，南至黃運中路。新城商業(yè)中心劃分為兩段：以楚街為核心的西湖路商業(yè)圈和霸王舉鼎廣場商業(yè)圈。本案所在新城商業(yè)街區(qū)，位于商業(yè)氛圍較為濃厚的西湖路商圈。從上表三我們可三以看出三：宿遷三各個商三業(yè)區(qū)，三主要以三百貨商三場、專三業(yè)店和三步行街/底商為三主；目前宿三遷各個三商業(yè)區(qū)三中還沒三有購物三中心供三應(yīng)出現(xiàn)；商業(yè)區(qū)名稱各類商業(yè)類型所占比例百貨商場專賣店商品市場超市/大賣場步行街/底商幸福路15%61.6%6.8%16.6%N/A楚街N/AN/AN/AN/A100%霸王舉鼎廣場20%N/A20%N/A60%商業(yè)區(qū)名稱各類商業(yè)類型所占比例服裝服飾餐飲休閑娛樂超市百貨服務(wù)配套其他幸福路49%20%7%8%8%6%2%楚街64%14%9%2%6%1%4%霸王舉鼎廣場0%0%10%0%40%10%40%從上表三我們可三以看出三：宿遷三各個商三業(yè)區(qū)業(yè)三態(tài)比例三中，服三裝服飾三和餐飲三傳統(tǒng)業(yè)三態(tài)占較三大比例三；而休閑三娛樂在三業(yè)態(tài)中三所占比三例相對三較低，三相對缺三乏；表1：宿遷三市各商三業(yè)區(qū)現(xiàn)三有商業(yè)三類型匯三總分析表2：宿遷三市各商三業(yè)區(qū)現(xiàn)三有主要三商業(yè)業(yè)三態(tài)匯總?cè)治瞿壳八奕w商業(yè)三區(qū)中暫三無購物三中心，三在各商三業(yè)業(yè)態(tài)三中休閑三娛樂類三比較缺三乏注：霸三王舉鼎三商業(yè)區(qū)三商鋪空三置率達三到9.5成，業(yè)三態(tài)比較三空乏，三單個業(yè)三態(tài)占比三較高從上表三我們可三以看出三：宿遷各三主要百三貨商場三沒有國三際一線三服裝品三牌進駐；由于宿三遷是個三三線城三市，因三此絕大部三分國際三知名的三時尚品三牌暫時三不會考三慮進駐三宿遷商三業(yè)市場；從品牌三組合的三雷同程三度來看三：最主三要集中三在百貨三上面。由于百三貨業(yè)態(tài)三較為單三一，因三而不得三不面臨三著雷同三的品牌三和樓層三組合；商場名稱化妝品鞋/包女裝男裝休閑/運動宿遷一百歐萊雅、OLAY、丸美、露華濃、安尚秀夢特嬌、哈根德斯、花花公子、漂亮寶貝吉貝、貝洛安培羅蒙、夢特嬌、衫衫、雅戈爾、海螺、帝爵、柒牌Jack&Jones、Kappa、彪馬、Nike、Adidas、唐獅、reebok、only人民商場美寶蓮、歐萊雅、Missha森達、漂亮寶貝、康威

、斯而麗、瑞沙菲爾、以純、雪馬百天奴、富貴鳥、七彩馬、羅蒙Nike、Adidas、匡威、唐獅表3：宿遷三市各優(yōu)三質(zhì)項目三代表品三牌宿遷百三貨商場三內(nèi)品牌三主要為三二、三三線品牌三，商業(yè)三檔次缺三乏一線三品牌支三撐老城商三圈：老三商業(yè)中三心幸福三路沿線三，租金3-9元/㎡三/天。楚街商三圈：楚街商三業(yè)街及三各項目三底商，三楚街租三金2-3元/㎡/天；新區(qū)商三業(yè)租售三價格低三于幸福三路老商三業(yè)中心三，但未三來商業(yè)三升值潛三力較大楚街區(qū)三域租售三價格低三于幸福三路老商三業(yè)中心三，未來三如成為三新的商三業(yè)中心三，租售三價格必三將遠高三于老商三業(yè)區(qū)。商圈分三析老城商三業(yè)圈宿遷一百法萊爾服飾廣場時代廣場購物中心五星電器普瑪特購物中心紅旗影院人民商場大潤發(fā)服飾廣場蘇寧電器樂天瑪特老城區(qū)三商區(qū)集三中在幸三福路商三業(yè)帶，三南起黃三運中路三、北至三市府東三路、東三起幸福三路、西三至黃河三路，老城區(qū)三總商業(yè)三面積約三為47萬平方三米。實景圖老城商三圈主要三商業(yè)項三目照片麗晶國際人民商場紅蜻蜓蘇寧電器樂天瑪特法萊爾服飾廣場序號項目名稱建筑面積（平米）開業(yè)時間商業(yè)類型1人民商場5,0002005百貨商場2宿遷一百5,5002008.11百貨商場3普瑪特購物廣場12,0002003.9超市4五星電器3,0002003.11大賣場5時代廣場大賣場6,8002009.1百貨6蘇寧電器3,0002008大賣場老城區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類型供應(yīng)面積比例老城商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析表4：老城三商業(yè)區(qū)三主要商三業(yè)項目三列表老城區(qū)三商業(yè)區(qū)三概括老城商圈現(xiàn)有三商業(yè)主三要以百三貨商場三、專業(yè)三店和大三超市/賣場幾三種商業(yè)三類型為三主。目前商三圈沒有三大型購三物中心三；從商業(yè)三業(yè)態(tài)來三看，主三要以服三裝服飾三和餐飲三為主，三較缺乏三休閑娛三樂業(yè)態(tài)；作為宿三遷的市三級商業(yè)三區(qū)，老三城商圈三吸引全三市的消三費者前三來消費三。商圈三覆蓋了三各種消三費檔次三。老城區(qū)三商圈業(yè)三態(tài)單一三且集中三，作為三市級商三業(yè)區(qū)消三費檔次三較低作為引三領(lǐng)宿遷三目前消三費潮流三的百貨三商場在三商業(yè)硬三件設(shè)施三上較為三落后目前蚌三埠百貨三商場從三立面、三內(nèi)飾、三采光、三通風(fēng)、三導(dǎo)引系三統(tǒng)、展三示臺上三看都較三為落后國泰百貨國泰購物廣場萬源商廈萬源商城巴黎都市霸王舉三鼎廣場三商業(yè)圈霸王舉三鼎商業(yè)三圈位于三宿遷市三新城區(qū)三，商業(yè)三核心區(qū)三域為發(fā)三展大道三和西湖三路交匯三區(qū)。霸王舉三鼎商業(yè)三圈規(guī)劃三總面積三約為47公頃。萬源商三廈撫順百三貨大樓盛泰百三貨實景圖霸王舉三鼎商圈三主要商三業(yè)項目三照片由于缺三乏消費三群體支三撐，加三上區(qū)域三商業(yè)供三應(yīng)量大三，導(dǎo)致三霸王舉三鼎廣場三商區(qū)商三業(yè)氛圍三較差，三商鋪空三置率較三高霸王舉三鼎廣場三商區(qū)商三鋪基本三處于空三置狀態(tài)三，空置三率達到95%，商業(yè)三經(jīng)營較三為慘淡三。國泰百三貨、國三泰廣場三因開發(fā)三商經(jīng)營三不善，三基本成三了爛尾三盤，除三了國泰三廣場一三樓有零三星百貨三、餐飲三店經(jīng)營三外，其三余都處三于空置三狀態(tài)。國泰數(shù)三碼廣場三因開發(fā)三商經(jīng)營三管理不三善也處三于荒廢三狀態(tài)，三只有聯(lián)三想、惠三普幾家三電腦商三家。霸王舉三鼎商區(qū)三位于新三城區(qū)，三新城區(qū)三人住人三口較少三，商業(yè)缺三乏區(qū)域三人口支三撐；商區(qū)內(nèi)三兩條主三干道都三是車行三道，導(dǎo)致區(qū)三域內(nèi)人三流量較三少；大型商三業(yè)缺乏專三業(yè)的開三發(fā)經(jīng)營三理念，導(dǎo)致三招商失三敗，造三成區(qū)域三商業(yè)空三置率較三高。楚街北三起洪澤三湖路，三南至西三湖路，三設(shè)計街三長為980米。楚三街是一三條仿古三文化的三購物休三閑步行三街。楚街設(shè)三計建設(shè)三成購物三休閑步三行街，三在具體三的業(yè)態(tài)三設(shè)置上三為百貨三店、專三業(yè)店和三品牌專三賣店，三并配有三地方特三色的餐三飲店，三同時配三置娛樂三、休閑三和郵電三、金融三等行業(yè)三設(shè)施三。楚街商三業(yè)圈區(qū)域內(nèi)三以小型三商業(yè)為三主，商三鋪面積三集中下50㎡以下；業(yè)態(tài)集三中，服三裝服裝三占到64%，餐飲三和休閑三娛樂分三別占到14%和9%；，整體消三費水平三處于中三低檔；楚街商三業(yè)區(qū)業(yè)三態(tài)發(fā)展三呈現(xiàn)“一頭重三兩頭輕”現(xiàn)象，三服裝類三最為集三中，整三體消費三水平處三于中低三檔次從商業(yè)三業(yè)態(tài)來三看，服三裝服飾三占大頭三，餐飲三和娛樂三業(yè)態(tài)較三少。商業(yè)市三場小結(jié)商業(yè)環(huán)三境商業(yè)類三型商業(yè)業(yè)三態(tài)商業(yè)硬三件整個商三業(yè)環(huán)境三一般，缺乏中三高端商三業(yè)帶動三城市商三業(yè)水平國內(nèi)知三名的超三市大賣三場、電三器賣場三已入住三宿遷，市場缺三乏大型三購物中三心及數(shù)三碼、書三城等主三題市場購物、三餐飲和三休閑、三娛樂各三業(yè)態(tài)之三間的互三動不夠，部分三綜合體三項目內(nèi)三部各物三業(yè)功能三互補性三較差；城市商三業(yè)缺少三文化產(chǎn)三業(yè)的鋪三墊現(xiàn)有大三多數(shù)商三業(yè)項目三從立面三、內(nèi)飾三、采光三、通風(fēng)三、導(dǎo)引三系統(tǒng)、三停車等三方面已三經(jīng)較為三落后，整體的三購物環(huán)三境一般商業(yè)主三題現(xiàn)有商三業(yè)普遍缺乏鮮三明主題三，特色三不鮮明城市現(xiàn)三有商業(yè)三處于什三么樣的三檔次？——中低檔三次商業(yè)消三費主流三業(yè)態(tài)是三什么？——餐飲、三服飾商業(yè)消三費的空三白點是三什么？——休閑娛三樂、文三化類產(chǎn)三業(yè)；中三高檔次三商業(yè)；三一站式三的大型三綜合消三費場所本案定三位依據(jù)三：抓住三主流，三填補空三白，提三升城市三商業(yè)檔三次從城市三中心角三度考慮三，打造三一個特三色化、三品牌化三、主題三化的中三高檔次三產(chǎn)品。商業(yè)市三場小結(jié)區(qū)域競?cè)隣幨袌龀纸瘊椀乜鞂汖埖乜毂景肝蝗谒捱w三新城區(qū)三，處于三楚街商三業(yè)區(qū)范三疇，與三老城區(qū)三僅一河三之隔項目臨三近古黃三河，位三于政府三著力打三造的古三黃河風(fēng)三景帶，三屬于城三市休閑三風(fēng)光區(qū)三，商業(yè)三升值潛三力較大古黃河三風(fēng)光帶三北至黃三河三號三橋，南三至環(huán)城三南路，三全長約6公里。三古黃河三兩側(cè)城三市發(fā)展三基礎(chǔ)較三好，屬三于“城三市內(nèi)河三”，于三是被定三位為“三城市市三民休閑三帶”。城市休三閑風(fēng)光三區(qū)，主要三位于黃三河公園三至項王三橋，結(jié)三合公園三、硬地三廣場為市民提三供休閑三、娛樂三、健身三、交往三的場所三；自然風(fēng)光區(qū)城市休閑風(fēng)光區(qū)田園城市與人文景觀交融區(qū)金鷹項目寶龍項三目與本三項目一三路（西三湖路）三之隔，三享有本三項目同三樣的自三然資源三（古黃三河），三將是未三來本項三目的最三主要競?cè)隣帉κ秩?；凱林瑞.巴黎都三市與本三項目一三街之隔三（楚街三），對三本案的三威脅也三不容忽三視。項目總體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡）寶龍城市廣場4522（12萬持有）凱林瑞.巴黎春天16.516.5項目面三臨競爭三個案少三，但競?cè)隣庴w量三大，可三預(yù)見區(qū)三域商業(yè)三競爭體三量約30萬方金鷹項三目寶龍城三市廣場凱林瑞.巴黎都三市業(yè)態(tài)規(guī)三劃寶龍24街（10萬㎡）打造宿三遷首條三的濱水三休閑商三業(yè)街區(qū)，主要三包含國三內(nèi)外知三名餐飲三連鎖、三大型夜三總會、三酒吧街三、桑拿三洗浴、三自助式KTV及休閑三體驗式三購物場三所Sho三ppi三ngm三all（12萬㎡）時尚主三題百貨三、大型三國際超三市、五三星影院三、室內(nèi)三游樂、三品牌專三賣店等三購物及三休閑游三樂設(shè)施三。國際社三區(qū)（約26萬㎡）宿遷首三創(chuàng)情景三洋房與三高層住三宅產(chǎn)品三為主打項目建三筑風(fēng)格三為歐式個案分三析——寶龍城三市廣場寶龍的三業(yè)態(tài)規(guī)三劃與本三項目有三很大的三相同點寶龍城三市廣場三銷售情三況銷售動三態(tài)：200三9年10月31號，一三期24街開盤三，開盤三當(dāng)天共三完成164套商鋪三預(yù)訂，三首日簽三約額近1.2億元，三開盤均三價125三00元/㎡200三9年12月19日，24街加推三，開盤三僅4天時間三，銷售三額又過三了億元目前24街一樓三商鋪和三別墅單三體商業(yè)三已售罄三，sho三ppi三ngm三all已經(jīng)成三功簽約三沃爾瑪三、橫店三影視、三蘇寧電三器銷售模三式：24街：返三租三年三，每年三返租8%沿河別三墅單體三商業(yè)：三返租三三年，第三一年4%，第二三年5%，第三三年6%。商鋪價三格：別墅單三體商業(yè)三開盤價三：900三0元/㎡住宅區(qū)三沿街商三鋪目前三價格：125三00元/㎡24街商鋪三二樓預(yù)三計價：700三0-7三500元/㎡，三樓三預(yù)計價三：550三0-6三500元/㎡從商業(yè)三價格和三產(chǎn)品來三看，寶三龍城市三廣場產(chǎn)三品定位三為中端借助于09年10月成功三上市及三知名商三家入駐三利好，三加上商三鋪定價三不高，三寶龍商三業(yè)銷售三情況較三好本案PK寶龍本案與三寶龍共三享自然三資源及三規(guī)劃利三好，且三商業(yè)規(guī)三模不及三寶龍自然資源及配套項目體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡）規(guī)劃利好品牌印象本案共享自然資源及配套3313.3同是古黃河景觀帶政府招商項目中高端寶龍4822中端本案PK寶龍在業(yè)態(tài)三規(guī)劃又三難以形三成太大三差異下三，如何三贏得市三場？我們認(rèn)三為，可三以利用三開發(fā)商三品牌差三異化，三打造中三高端產(chǎn)三品，在三商業(yè)檔三次上形三成差異三競爭PAR三T2地塊分三析宿遷位三于江蘇三省北部三，距離三省會南三京約240公里，三距離蘇三北重鎮(zhèn)三徐州、三連云港三分別為115三KM、135三KM240KM宿遷南京徐州連云港135KM115KM項目位三于新城三區(qū)與老三城區(qū)結(jié)三合部，三與老城三區(qū)、新三城區(qū)聯(lián)三系緊密三，地理三位置十三分優(yōu)越新城區(qū)老城區(qū)本案1#地塊經(jīng)三濟指標(biāo)容積率≤1.8建筑密度46.68%出讓面積73934M2用地性質(zhì)商住綜合用地總建筑面積133081M2項目臨三近古黃三河，景三觀條件三較好本案項目北至洪澤湖路項目西至青年路項目南至西湖路項目東至古黃河目前項三目已經(jīng)三動工，三規(guī)劃道三路也已三基本平三整，項三目周邊三工地圍三擋布置三了部分三形象畫三面及項三目介紹項目通三過南北三兩條主三干道方三便的與三新老城三區(qū)連通三，去往三宿遷各三個方向三均十分三便捷本案洪澤路湖西湖路幸福路商圈霸王舉鼎廣場市政府楚街項目各三方面資三源較為三優(yōu)越，三適宜打三造新的三城市商三業(yè)核心本案地三處新城三區(qū)與老三城區(qū)結(jié)三合部，三區(qū)域為三市政府三重點打三造的新三城，整三體居住三氛圍較三為濃厚三。本案東三部緊鄰三古黃河三，水景三資源較三好。項目周三邊洪澤三湖路、三西湖路三連通新三老城區(qū)三，交通三便利。地塊處三于兩區(qū)三交匯的三核心地三段，為三政府規(guī)三劃的商三業(yè)核心三帶，未三來發(fā)展三前景較三好?；刭Y三源價值三評估：權(quán)比細目優(yōu)良一般較差差土地級別★生態(tài)景觀★環(huán)境污染★交通情況★周邊人口★商業(yè)氛圍★未來發(fā)展★社會人文★區(qū)位形象★產(chǎn)品分三析產(chǎn)品分三析ABC1號地塊三金鷹天三地位于三青年路三以東，三古黃河三道以西三，西湖三路以北三，洪澤三湖路以三南。地三塊分為A、B、C三個區(qū)三域，總?cè)玫孛嫒e739三49M2（110三.9畝），三其中A地塊用三地面積180三77M2，B地塊用三地面積193三58M2，C地塊用三地面積365三13M2，地塊三南北向三長560三M，東西三向平均三寬度130三M（70M三-16三0M）。產(chǎn)品分三析B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場A區(qū)商業(yè)廣場目前項三目B區(qū)規(guī)劃三為金鷹三天地品三牌的綜三合商場三，為開三發(fā)商自三持運營三。A、C區(qū)域為三輔助商三業(yè)廣場三，運營三模式主三要以銷三售為主三。整體規(guī)三劃本案的三設(shè)計理三念建立三在宿遷三雙城中三心、雙三河的基三礎(chǔ)上，三確立了三本案雙三環(huán)（商三業(yè)環(huán)、三綠化環(huán)三、低碳三旅游觀三光景觀三環(huán)）、三雙核（三下沉廣三場、城三市客廳三、商業(yè)三中心）三環(huán)環(huán)相三扣，中三心節(jié)點三為金鷹三百貨，三最終形三成了金三鷹天地三目前的三總平面三方案。立面設(shè)三計項目建筑立三面的塑三造，采三用了現(xiàn)三代的玻三璃、彩三釉印花三玻璃以三及清玻三璃、金三屬飾面三、石材三飾面等三材料，現(xiàn)代感三與品質(zhì)三感十足三，在宿三遷市場三中獨樹三一幟，三給人以三高檔次三、高品三質(zhì)的感三受。景觀設(shè)三計項目設(shè)三計了三個不三同層次三、不同三標(biāo)高、三應(yīng)對不三同年齡三段群體三需求的三濱河岸三線景觀三活動線三路，有三綠色臺三地、有三疊水景三、有漫三步道、三有兼顧三商業(yè)活三動的硬三質(zhì)廣場三、有木三質(zhì)親水三平臺，三并確定三兩處濱三水劇場三。同時三加大了三沿河景三觀道的三退讓線三，留出三大于2三0米以三上的景三觀廊道三，有機三地將低三碳電瓶三車游覽三線組織到景觀三的動線三中。品牌解三讀品牌概三述金鷹國三際集團以構(gòu)建三服務(wù)產(chǎn)三業(yè)的國三際化華三商品牌三為己任三，以商貿(mào)、三房產(chǎn)、三投資為三品牌產(chǎn)三業(yè)，專長三于高品質(zhì)三之商業(yè)三、房地三產(chǎn)產(chǎn)品三開發(fā)與三服務(wù)業(yè)三務(wù)、高三級時尚三百貨連三鎖零售三業(yè)務(wù)及大型三商貿(mào)流三通業(yè)務(wù)。下設(shè)金鷹國三際商貿(mào)三集團、南京金三鷹國際三集團兩大實三業(yè)集團三，并成三功收購三大型國三有商業(yè)三企業(yè)---三-南京新三百投資三控股集三團，同三時成為三南京新三百股份三有限公三司（600三682三.SH）的最三大持股三方。旗三下?lián)碛腥慨a(chǎn)、三商貿(mào)、三投資、三酒店、三物業(yè)等三專業(yè)集三團，致三力于中三國最具三消費潛三力的城三市深度三發(fā)展、三并成為三行業(yè)佼三佼者。品牌發(fā)三展西安上海昆明江蘇南京蘇州南通泰州揚州鹽城淮安徐州宿遷金鷹集三團自第三一家百三貨店南三京新街三口店開三業(yè)起，三經(jīng)過14年的潛三心經(jīng)營三，于本三報告日三期，已三成功開三設(shè)十六三家自有三店和一三家管理三店，總?cè)ㄖ嫒e約539三,00三0平方米三，總營三業(yè)面積三超過360三,00三0平方米三，分布三于江蘇三、陜西三和云南三三個省三份，覆三蓋上海三、南京三、南通三、揚州三、蘇州三、徐州三、泰州三、淮安三、鹽城三、西安三和昆明三共11個城市三。品牌實三力金鷹國三際集團三，創(chuàng)立三于199三2年，是南京三市批準(zhǔn)三的首家三外資企三業(yè)集團。擁有三房地產(chǎn)三開發(fā)一三級資質(zhì)三，首期開三發(fā)之金三鷹國際三商城，以其214米之超三然高度三成為南三京城市三現(xiàn)代化三首推之三標(biāo)志性三建筑。三榮獲“三南京市三十大支三柱產(chǎn)業(yè)20強龍頭三企業(yè)”三、“最三佳外商三貢獻獎三”、“三中國外三資企業(yè)500強”等三多項殊三榮。經(jīng)過16年快速三成長，200三7年總營三業(yè)額逾三百億元三人民幣三，上繳三國家稅三收逾6億元，三員工總?cè)龜?shù)逾萬三人。榮列國三家統(tǒng)計三局發(fā)布三的“200三7年度中三國最大三企業(yè)500強暨中三國大企三業(yè)競爭三力500強”和三中國企三業(yè)聯(lián)合三會、中三國企業(yè)三家協(xié)會三發(fā)布的三“200三8中國服三務(wù)業(yè)企三業(yè)500強”。品牌關(guān)三鍵字實力高檔時尚連鎖金鷹選擇：霸王故三里-宿遷201三0，金鷹三進軍宿三遷SWO三T分析優(yōu)勢分三析（Str三eng三th）區(qū)位優(yōu)三勢項目地三處新、三老城區(qū)三交界的三核心位三置，區(qū)三位優(yōu)勢三明顯。交通優(yōu)三勢項目周三邊道路三狀況較三好，通三過多條三道路與三新、老三城區(qū)無三縫連接三，車行三交通十三分便捷三。環(huán)境優(yōu)三勢項目地三塊緊靠三古黃河三，水景三資源優(yōu)三秀，利三于整體三景觀的三打造。產(chǎn)品優(yōu)三勢自身40萬方后三續(xù)住宅三體量為三商業(yè)物三業(yè)提供三了較為三廣闊的三客戶來三源。自身優(yōu)三勢時尚現(xiàn)三代、品三質(zhì)感較三強的產(chǎn)三品規(guī)劃三，在當(dāng)三地獨樹三一幟，三為當(dāng)?shù)厝虡I(yè)市三場注入三了新的三理念。后發(fā)優(yōu)三勢項目的三啟動時三間決定三了本案三在產(chǎn)品三塑造、三形象包三裝等方三面將擁三有更大三的空間三，來與三周邊項三目進行三差異化三競爭。品牌優(yōu)三勢知名商三業(yè)開發(fā)三企業(yè)及三商業(yè)品三牌，知三名度較三高，在三江蘇范三圍內(nèi)金三鷹品牌三的影響三力較大三。劣勢分三析（Wea三kne三ss）現(xiàn)狀劣三勢項目所三屬的板三塊還處三發(fā)展期三，整體三商業(yè)氛三圍還處三于較低三階段。目前區(qū)三域內(nèi)欠三缺居住三氛圍，三人氣明三顯不足三，過境三人口偏三多，具三有一定三的偏僻三感。消費力三劣勢宿遷市三的經(jīng)濟三發(fā)展水三平在全三省處于三較低水三平，居三民消費三力相對三不足，三對于中三高端的三商業(yè)需三求較為三有限人流導(dǎo)三入劣勢項目南三北的主三干道均三為快速三車行通三道，人三行流量三較少，三對項目三未來的三人氣會三有一定三影響機會分三析（Opp三ort三uni三ty）產(chǎn)品機三遇目前宿三遷商業(yè)三市場上三的產(chǎn)品三多以中三低檔次三為主，三缺乏品三質(zhì)感十三足且定三位中高三檔的消三費場所三，市場三的空白三為本案三提供了三一定的三機遇。市場機三遇隨著宿三遷經(jīng)濟三的發(fā)展三以及城三市化進三程的加三快，商三業(yè)的提三檔升級三成為了三必然，三而本案三的中高三端定位三正好符三合了城三市商業(yè)三發(fā)展的三一般規(guī)三律。區(qū)域機三遇本案處三于新區(qū)三，隨著三政府的三大力引三導(dǎo)，區(qū)三域?qū)肴丝诓蝗龜鄶U張三，為本三案帶來三更多的三消費群三體，本三案客群三市場層三面不斷三拓寬。威脅分三析（Thr三eat）潛在競?cè)隣幫{隨著城三市商業(yè)三的轉(zhuǎn)型三，集中三型商業(yè)三將越來三越多，三本案商三業(yè)將受三到同質(zhì)三項目競?cè)隣帯娜鴮?dǎo)致三本項目三集中商三業(yè)體人三氣聚集三能力不三足。宏觀環(huán)三境威脅隨著201三0年各項三房產(chǎn)新三政的出三臺，整三個市場三均受到三了一定三的沖擊三，在住三宅市場三低迷的三情況下三，商業(yè)三市場也三必然不三可避免三的受到三一定沖三擊。最大化三發(fā)揮項三目的自三有資源三，利用三規(guī)模優(yōu)三勢合理三規(guī)劃，三抓住市三場空白三點，實三現(xiàn)利潤三與品牌三的雙重三升華。項目優(yōu)三勢分析項目機三會分析項目具三有前瞻三性、領(lǐng)三先性的三規(guī)劃結(jié)三合金鷹三品牌中三時尚、三高檔的三內(nèi)涵，三使得項三目必然三打造成三為當(dāng)?shù)厝浊蝗傅臉?biāo)三桿性商三業(yè)綜合三體。區(qū)位優(yōu)三勢規(guī)劃優(yōu)三勢品牌優(yōu)三勢政府著三力打造三的新城三核心區(qū)三域，地三理位置三極為優(yōu)三越，結(jié)三合項目三周邊優(yōu)三秀的自三然景觀三，使得三項目整三體起點三較高。隨著城三市經(jīng)濟三的持續(xù)三發(fā)展以三及外來三人口的三不斷導(dǎo)三入，居三民對于三消費檔三次的需三求也必三將日益三顯現(xiàn)，三本案的三高端屬三性將會三滿足這三部分需三求利用宿三遷市場三中高檔三商業(yè)物三業(yè)匱乏三的現(xiàn)狀三，塑造三產(chǎn)品品三質(zhì)，填三補市場三空白,并且引三領(lǐng)當(dāng)?shù)厝虡I(yè)市三場，促三進城市三商業(yè)升三級換代三?，F(xiàn)有產(chǎn)三品檔次三偏低經(jīng)濟總?cè)颗c城三市規(guī)模三的增長環(huán)境優(yōu)三勢通過業(yè)三態(tài)的巧三妙規(guī)劃三和差異三化競爭三來規(guī)避三周邊項三目對本三案的競?cè)隣幫{三。項目劣三勢分析項目威三脅分析與周邊三項目共三同營造三商業(yè)核三心概念三，達成三共贏現(xiàn)狀劣三勢人流導(dǎo)三入劣勢打造全三功能商三業(yè)綜合三體，優(yōu)三化自身三產(chǎn)品業(yè)三態(tài)，自三成一體更多迎三合市場三需求，三引入有三一定抗三風(fēng)險能三力的業(yè)三態(tài)通過差三異化定三位和提三升項目三綜合價三值，提三升競爭三力潛在市三場競爭未來形三勢的不三確定SWO三T分析的三結(jié)論地產(chǎn)層三面——資源，三還是資三源充分發(fā)三揮利用三景觀、三地段這三一得天三獨厚的三自身資三源，實三現(xiàn)經(jīng)濟三利潤最三大化房產(chǎn)層三面——打造高三品質(zhì)產(chǎn)三品，規(guī)三避競爭三威脅通過提三升項目三檔次來三進行差三異化競?cè)隣?，?guī)三避市場三威脅，三并在一三定程度上填補三市場空三白，并三通過對三當(dāng)?shù)厣倘龢I(yè)業(yè)態(tài)三的升級三換代來三提升綜三合競爭三力品牌層三面——金鷹進三入宿遷三的第一三步，需三要塑造三品牌形三象本案作三為金鷹三集團在三宿遷的三第一個三項目，三需要借三助該項三目來最三大化的三聚集市三場關(guān)注三，維護三金鷹的三品牌形三象，通三過與寶三龍城市三廣場的三錯位競?cè)隣?，來三達到共三贏的目三的，從三而利于三企業(yè)品三牌落地SWO三T分析的三結(jié)論發(fā)揮水三景資源三優(yōu)勢、三結(jié)合金三鷹品牌三，打造宿三遷首屈三一指的三中高端三綜合商三業(yè)地產(chǎn)價三值房產(chǎn)價三值品牌價三值PAR三T3項目定三位定位發(fā)三展思路定位發(fā)三展思考三：1、首屈三一指如三果體現(xiàn)三？2、如何三與寶龍三的同質(zhì)三化中跳三脫出來三？3、金鷹三的高端三品牌特三點如何三體現(xiàn)？4、如何三與宿遷三的城市三文化與三優(yōu)越的三環(huán)境進三行完美三嫁接？簡單的三順勢而三為，構(gòu)三建一座三中規(guī)中三矩的城三市綜合三體，僅三僅依賴三資源與三規(guī)模完三成銷售三，還是三摒棄平三庸，敢三于突破三？我們堅三信金鷹三作為品三牌商業(yè)三龍頭企三業(yè)的企三圖與雄三心定位初三步方向三：宿遷三首屈一三指的中三高端綜三合商業(yè)三體操作理三念——三大操三盤攻略從讀懂三金鷹到三明晰金三鷹宿遷三攻略之三方向-拒絕明三庸，金三鷹站在三高品質(zhì)三商業(yè)的三前沿UPC三S觀點之三一：高三品質(zhì)企圖決三定宏圖三！企業(yè)的三發(fā)展擁三有一致三的內(nèi)涵三與外延我們從三懂讀金三鷹開始三，從金三鷹十來三四年發(fā)三展與壯三大，研三判金鷹三進軍宿三遷的戰(zhàn)三略方向?！敖瘊棥钡侥睦锶际浅侨幸粡埲?，“金鷹”到哪里三都是高三端的、三時尚的三人士名三流匯金鷹始三終站在三高品質(zhì)三商業(yè)體三的前沿三，金鷹三始終引三領(lǐng)城市三時尚風(fēng)三向標(biāo)！操作理三念——三大操三盤攻略一流商三業(yè)賣文三化，實三現(xiàn)商業(yè)三文化與三本土文三化完美三嫁接！UPC三S觀點之三二：以三文化打三造城市三名片商業(yè)文三化+本土文三化=城市代三表作/城市名三片我們致三力追求三：更大三更高效三的經(jīng)濟三效益，三更大的三品牌效三應(yīng)！我們不三能僅僅三依賴賣三地段，三設(shè)計可三以抄襲三，業(yè)態(tài)三可以復(fù)三制，但三文化卻三無法拷三貝。金鷹擁三有自己三的獨有三的商業(yè)三文化，三并以此三塑造自三身的品三牌效應(yīng)三。地域文三化永遠三是最具三生命力三，在區(qū)三域市場三文化也三是將具三有向心三力讓散發(fā)三著獨特三品牌文三化的商三業(yè)體也三在一定三程度承三載鮮明三特點的三城市文三化，將三可以使三商業(yè)體三提升到三一定城三市名片三與城市三代表的三高度！體驗經(jīng)三濟時代三，打造三體驗式三新型商三業(yè)金鷹三要作為三！UPC三S觀點之三三：全三感觀體三驗操作理三念——三大操三盤攻略打造商三業(yè)固有三模式，三以體驗三為中心三，創(chuàng)造三全新的三商業(yè)模三式。在體驗三經(jīng)濟的三時代里三，將體三驗的內(nèi)三容與商三業(yè)體進三行深層三次結(jié)合創(chuàng)造體三驗型空三間為人三們提供三了可以三充分體三驗城市三生活的三舞臺，將商業(yè)三綜合體三的發(fā)展三視野不三僅停留三，更將三觀光、三休閑、三表演的三多元化三的功能三包容其三中，打造一三個真正三意義的三全感觀三體驗式三商業(yè)新三模式。三刷新城三市的眼三界，實三現(xiàn)與對三手全面三超越一副商三業(yè)成功三的王牌=資源基礎(chǔ)，規(guī)模前提以文化、三高端、三體驗成為項三目將是三致勝關(guān)三鍵順牌好牌+高端文三化全感觀＋＋項目定三位關(guān)鍵三詞延展品牌形三象高品三質(zhì)軟硬環(huán)三境高品三味業(yè)態(tài)定三位高價三值高端文化全體驗商業(yè)文三化與地三源文化三相結(jié)合業(yè)態(tài)定三位與文三化行業(yè)三相關(guān)連環(huán)境規(guī)三劃與地三域自然三文化相三結(jié)合功能定三位突破三商業(yè)局三限，融三觀光、三演藝等三綜合性三功能業(yè)態(tài)定三位向多三元化深三度擴展環(huán)境打三造以突三顯從全三方位體三驗為核三心我們在三打造一三個新的三城市中三心！為三宿遷的商業(yè)三注入全三新的概三念，圍三繞金鷹品牌，三塑造商三業(yè)標(biāo)桿我們打三造的是三以金鷹三天地為三核心，三精品主力店三貫穿其三中的一三個高品三質(zhì)的產(chǎn)三品!本項目三將作為三宿遷城三市新中三心，與古黃河相依三，是一個可三以輻射三整個宿三遷區(qū)域三，及周邊三城市的三高端產(chǎn)三品！我們對三項目的三定位延三展：金鷹在三造宿遷三城市新三中心！如何樹三立本項三目的價三值體系三，實現(xiàn)三銷售目三標(biāo)均價三上的突三破項目需三要怎樣三的定位三，提高三商業(yè)內(nèi)三涵，突三破宿遷三投資者三心理界三限，將三本項目三與其他三商業(yè)產(chǎn)三品（如三一街之三隔的寶三龍）區(qū)三別開項目如三何在激三烈的市三場競爭三中脫穎三而出，三營銷上三吸引更三多投資三者關(guān)注三，銷售三產(chǎn)品上三給到投三資者更三多的信三心？？？項目定三位核心我們將三成為一三座高品三質(zhì)金鷹商三業(yè)品牌三代表作我們將三成為一三張融商三業(yè)文化三魅力與三城市文三化精神三與一體三的城市名三片我們將三打造一三座融觀三光、休三閑、娛三樂、購三物于一三體的全三感觀體驗式三新型商三業(yè)體我們將三構(gòu)建宿三遷新城三的萬象之三城本案將三成為：以休閑三、娛樂三、觀光三、購物三一體的三新型體三驗式商三業(yè)綜合三體城市新三中心，三國際化三都會生三活萬象三城地段價三值的提三升規(guī)模效三應(yīng)為住宅三形成配三套，輻三射更廣業(yè)態(tài)優(yōu)三化、概三念領(lǐng)先主力店三招商、三統(tǒng)一管三理營銷促三動市場三神經(jīng)妥善解三決投資三三要素（安全三性、收三益性、三流動性三）決定商三業(yè)銷售三力的六三大因素定位區(qū)三位投資性經(jīng)營決定商三業(yè)銷售三力的六三大因素銷售力三提升的三范疇規(guī)模營銷合適的三定位是三提升銷三售力的三基礎(chǔ)與三“排頭三兵”功能定三位功能整三體定位三之三大三思路思路一三：體現(xiàn)項三目定位三核心，三功能全三面展現(xiàn)“高端+文化+全體驗”三大要三素；思路二三：與寶龍三形成鮮三明的差異化；思路三三：針對楚三街商街三以及老三城商圈三，實現(xiàn)三項目全三面提升與三超越。功能定三位之定三位展現(xiàn)三策略：將項三目定位三的關(guān)鍵三要素與三功能定三位針對項三目定位“高端+文化+全體驗”進行功三能定位三布局。將“高格調(diào)”融入功三能性定三位，需三體現(xiàn)本三案綜合三性高品三質(zhì)與高三品味本項目三功能定三位將作三為展示“金鷹品三牌文化”及“宿遷地三域文化”的重要三載體，三選擇文三化相關(guān)三業(yè)態(tài)融三入的項三目業(yè)態(tài)三功能組三合之中功能設(shè)三置強調(diào)三情景式三多元化三的體驗三模式，三將體驗三與多元三化的功三能有機三結(jié)合。高品味三休閑功三能多元化三娛樂功三能綜合性三文化功三能本案功三能定位三布局功能定三位之錯三位寶龍三戰(zhàn)略：避免與三寶龍業(yè)三態(tài)功能三同質(zhì)化三，實際三與寶龍三的差異三化與互三補性24街沃爾瑪蘇寧電器橫店影視24街功能定位：打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休閑體驗式購物場所Shoppingmall功能定位：時尚主題百貨、大型國際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購物及休閑游樂設(shè)施，目前橫店影視、沃爾瑪、蘇寧電器已簽約寶龍寶龍城市廣場定位業(yè)態(tài)涉及面較廣，商業(yè)形式以主題店和大賣場為主餐飲、三娛樂休三閑、電三器是寶龍三的主力三業(yè)態(tài)與寶龍三的功能三定位對三比：本三案更高三端、更三文化、三更體驗餐飲休三閑功能主題式三、體驗三式休閑三餐飲多元娛三樂功能文化沙三龍式會三所、高三端俱樂三部綜合文三化功能書城、三數(shù)碼等三文化時三尚類功三能寶龍功三能定位三：餐飲三、娛樂三、電器三作為其三主力業(yè)三態(tài)功能本項目功能定三位之超三越周邊三戰(zhàn)略：三與周邊三現(xiàn)有商三業(yè)與老三區(qū)商業(yè)三形成鮮三明的定三位超越三與升級仿古文三化休閑三購物街三，商業(yè)三區(qū)業(yè)態(tài)三發(fā)展呈三現(xiàn)“一頭重三兩頭輕”現(xiàn)象，三服裝類三最為集三中，整體消三費水平三處于中三低檔次三。老城區(qū)三商圈業(yè)三態(tài)單一三且集中三，作為市三級商業(yè)三區(qū)消費三檔次較三低；百貨商三場硬件三設(shè)施較三為落后三。楚街老城區(qū)楚街及三老城區(qū)三商業(yè)功三能定位三特點：三單一性三餐飲、三娛樂、三傳統(tǒng)百三貨功能三，檔次三普遍為三中等以三下為主與楚街三及老商三業(yè)的功三能定位三對比：三本案更三多元、三更時尚三、更品三質(zhì)品質(zhì)餐三飲功能時尚主三題式品三牌餐飲娛樂休三閑功能旅游觀三光與時三尚娛樂三相結(jié)合時尚文三化功能文化產(chǎn)三業(yè)與數(shù)三碼產(chǎn)品三相結(jié)合楚街及三老商圈三功能定三位：單三一性餐三飲、娛三樂、傳三統(tǒng)百貨三為主本項目功能定三位結(jié)論三：產(chǎn)品三功能定三位注重三宿遷相三對亟需三的幾大三功能：三餐飲、三娛樂、三休閑、三購物，三突出高三端+文化+體驗的三多元化三新型商三業(yè)功能三定位作為綜三合性的三主題商三業(yè)街區(qū)三，強勢三吸納全三城中高三端人士三的全方三位消費三需遠距三離。體三現(xiàn)：高三端、文三化、全三體驗的三商業(yè)定三位核心三。因此本三項目商三業(yè)功能三包括：三購物、三餐飲、三娛樂、三休閑、三文化、三健身、三交流、三公共服三務(wù)等多三種功能三。項目整體商業(yè)功能體驗式休閑功能綜合性文化功能多元化娛樂功能養(yǎng)生類保健功能主題式餐飲功能人文式社區(qū)公共服務(wù)功能品質(zhì)購物功能［區(qū)域三功能定三位策略三］圍繞“金鷹天三地”品牌核三心及功三能布局三，與其三形成錯三位及互三動B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場A區(qū)商業(yè)廣場我們的三策略—1、以金三鷹天地三為商業(yè)三領(lǐng)銜，A區(qū)及C區(qū)功能三定位圍三繞金鷹三天地的三展開；2、在與三其現(xiàn)有三業(yè)態(tài)及三定能形三成錯位三，實現(xiàn)三進行互三補，及三人流的三共享與三互動；3、提升三檔次，三重點突三出品牌三高端形三象和人三文氣息三，實現(xiàn)三最終銷三售的突三破。［解讀三金鷹天三地］功能定三位：以三服裝、三服飾為三主中高三端時尚三百貨1F主要經(jīng)三營化妝三品、配三飾、精三品店、三名表，主要品三牌：蘭三芝、美三諦高絲三、水芝三澳、美三伊娜多三、積姬三仙奴、三露華濃三、阿芙三、蘇菲三娜、歐三惠、雅三漾、印三象之美三、施華三洛世奇三、天梭三、西鐵三城等。2F主要經(jīng)三營女鞋三、女包三、配飾三，主要品三牌：百三麗、雅三樂士、三千百度三、FED、湯普三葛羅、三圣伽步三、愛步三、天美三意、亞三加斯、三暇步士三、萊爾三斯丹、三思加圖三、ZIP三PO、伊點三、FRA三NCE三LU三XE3F主要經(jīng)三營少淑三女裝、三內(nèi)衣、三配飾、三藥房洗三化美甲三，主要品三牌：埃三斯普利三、ENI三:D、VER三OM三ODA、ONL三Y、衣戀三、季候三風(fēng)、Roe三m、MIK三IBA三NA、曼婭三奴、格三蘭菲兒三、Tee三nie三Wee三nie、百家三好、Min三dB三rid三ge、4F主要經(jīng)三營淑女三裝、配三飾，主要品三牌：安三乃安、三季候風(fēng)三、eif三ini、杰西三、伊詩三夏蘭薇三、歌力三思、KAK三O、Cas三ili三no、藝之三卉、宣三恩黎介三、Oik三os、The三me、CES三ARE三BR三UNI、Lov三ely三La三ce、心滿三緣等。金鷹天三地業(yè)態(tài)三功能定三位：主三要經(jīng)營三品類除三時尚百三貨之外三，還涵三蓋特色三簡餐、三時尚沙三龍等特三殊業(yè)態(tài)三，品牌三豐富，三時尚新三銳［片區(qū)三功能定三位］——以金鷹三天地為三核心的三業(yè)態(tài)組三團項目的核心品牌價值，金鷹有什么？金鷹有精品超市、高檔化妝品、首飾、男女裝、皮具箱包等百貨圍繞金鷹自有業(yè)態(tài)，結(jié)合前半部分市場分析，進行業(yè)態(tài)互補結(jié)合項目濱河景觀，突出人文氣息書城和IT專業(yè)賣場作為主力店，與金鷹錯位業(yè)態(tài)，最大化的“以點帶面”作為最能吸引人氣的業(yè)態(tài)，餐飲是整個項目發(fā)展的又一關(guān)鍵，同時，休閑娛樂類業(yè)態(tài)在補足金鷹業(yè)態(tài)的同時，可以補足商業(yè)項目在時間上的不足金鷹天地文化（書城、影院）IT專業(yè)賣場餐飲、休閑、娛樂本項目三總體功三能定位三為：集購物三、休閑三、餐飲三、文化三、娛樂三、觀光三等為一三體，具三備高品三味，展三示城市三文化風(fēng)三貌的新三城中心三，體驗式三新式城三市商業(yè)三綜合城其中主三要功能三分布酒吧美食金鷹天三地中高檔三會所文化消三費咖啡、三酒吧一三條街各地餐三飲、中三式正餐三、休閑三精品餐三飲大型書三城、影三院、IT數(shù)碼及三相關(guān)衍三生消費精品超三市、化三妝品、三首飾、三服飾百三貨中高檔KTV、足療三、桑拿三會所［功能三模型］經(jīng)營檔三次定位經(jīng)營檔三次定位1、突顯三項目商三業(yè)定位三特點，三體現(xiàn)項三目核心三價值；2、根據(jù)三宿遷實三際經(jīng)濟三發(fā)展?fàn)钊龥r及對三未來幾三年的預(yù)三期，結(jié)三合消費三者調(diào)查三及商業(yè)三經(jīng)營者三、投資三者訪談三，本項三目商業(yè)三應(yīng)為中三檔；因此出三于上述三兩方面三的理由三，本項三目商業(yè)三經(jīng)營檔三次應(yīng)定三位為：中高檔三，局部三高檔項目各三業(yè)態(tài)店三鋪以中三檔偏上三為主，三各品類三均設(shè)置三個別高三檔商家三，來帶三動街區(qū)三的整體三形象及三影響力三，但更三多的中三檔消費三，來滿三足宿遷三市更為三龐大的三主流需三求，通三過不同三業(yè)態(tài)不三同檔次三的組合三來提升三整個項三目的品三質(zhì)。商業(yè)街大型書三城1.項目周三邊就有三楚街商三業(yè)街，三規(guī)模較三大，存三在競爭三。2.商業(yè)街三必需要三有特色三，結(jié)合三本項目三的濱河三景觀條三件，打三造休閑三式商業(yè)三步行街三。1.整個宿三遷尚無三真正意三義上的三大型文三化聚集三，具有三較強的三吸引力三。2.本項目三由于處三于城市三新中心三，未來三市場具三有一定三空間。定位歸三納IT專業(yè)賣三場1.專業(yè)大三賣場具三有很大三匯集人三氣的作三用。2.目前現(xiàn)三有的大三賣場都三集中在三老商業(yè)三中心，三該區(qū)域三可以引三進國美三這樣宿三遷還沒三有的電三器賣場三。結(jié)論：三城市中三心高端三產(chǎn)品，三以金鷹三天地品牌形三象為核三心輻射三宿遷全市，三提升城三市形象三。精品餐三飲酒吧中高檔三會所……KTV洗浴足療……整體形三象的外三在展示三要符合三項目的三高端定三位，我三們做的三是宿遷三的“城三市名片三”。形成差三異化定三位專業(yè)化三精品路三線結(jié)合濱三河景觀三，走特三色化主三題。客群定三位主力消三費群主要居三住在項三目所界三定的商三圈內(nèi)收入水三平高、三消費能三力強以公務(wù)三員、企三業(yè)管理三人員及三部分生三意人等三中高收三入者為三主本項目三業(yè)主為三其主要三消費群三體之一表現(xiàn)為三經(jīng)常性三消費為三主次消費三群居住在三以上商三圈之外三的次輻三射地帶消費能三力強間斷性三消費，三可能1個月來2-3次目標(biāo)客三群定位1、目標(biāo)三消費群三體主要投三資客類三型如下三：宿遷市三區(qū)收入三較高的三投資客三（政府三公務(wù)員三、企業(yè)三管理人三員、企三事業(yè)技三術(shù)人員三及部分三生意人三等）；項目周三邊經(jīng)商三小業(yè)主三（也可三自用）三；外地投三資客及三其他。目標(biāo)客三群定位2、投資三客戶本項目三的直接三客戶是三投資者三和經(jīng)營三者，銷三售的目三標(biāo)客戶三以投資三者為主三、經(jīng)營三者為輔三。主力商三家（國三美、大三眾書局三等）品牌專三賣店、三專業(yè)店三、便利三店、特三色餐飲三及特色三休閑吧三，如：三如精品三休閑酒三吧、咖三啡廳、三連鎖餐三飲店、7-E三lev三en、必勝三客、STA三RBU三CKS、上島三、名典三咖啡等三等獨立個三體經(jīng)營三者，具三有一定三實力和三經(jīng)營經(jīng)三驗的個三體經(jīng)營三戶目標(biāo)客三群定位3、經(jīng)營三者項目定三位宿遷城三市新中三心！客群定三位產(chǎn)品定三位形象定三位聚焦宿三遷主城三區(qū)，面三向全市三各縣及三周邊城三市的投三資者及三經(jīng)營者三。以金鷹三天地、三大賣場三、精品三休閑商三業(yè)街等三為主。高端品三牌形象三！通過上三述分析三，我們?nèi)梢钥慈鲰椖咳w定三位：小結(jié)規(guī)劃布三局1．提高三日均吸三引人流對顧客三需求有三廣泛地三適應(yīng)性三：男女三老少皆三宜。對顧客三需求有三強烈的三吸引力三：本地三人、外三地人、三旅游者三、外國三人充分利三用地緣三優(yōu)勢，三將市府三路及洪三澤湖路三的人流三最大限三度地引三導(dǎo)到本三項目來三。2．延長三顧客人三均停留三時間對家庭三集體購三物：充分不三同年齡三、不同三層次的三購物需三求，如三：針對三小孩、三針對老三人、針三對夫婦三等。對非家三庭購物三：可玩、三可看、三可吃、三可買；3．提高三顧客消三費率通過復(fù)三合型業(yè)三態(tài)的強三大包容三性，使三商品組三合在廣三度和深三度方面三無限延三展，最三大限度三地刺激三消費者三的消費三欲望。4．提高三日均銷三售額及三利潤（三以主力三店為主三導(dǎo)）采用多三元化的三價格策三略，做三到：平價商三品：堅三持薄利三多銷中檔價三商品：三想買的――能買到――價格適三中高價商三品：品三牌、精三品，貨三真價實項目A、C區(qū)商業(yè)三功能布三局設(shè)計三原則根據(jù)項三目產(chǎn)品三規(guī)劃分三級，將三業(yè)態(tài)布三局劃分三為五大三區(qū)域：各式大三中型中三餐、精三品休閑三餐飲等金鷹天三地影院、三大型書三城IT大賣場三、高層三停車場休閑酒三吧、中三高檔會三所等ABCA區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃12341、單層三面積115三0㎡*22、單層三面積133三0㎡*23、單層三面積112三0㎡*24、單層三面積175三0㎡*2——大型中三式餐飲技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1500經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——大型中三式餐飲三物業(yè)條三件56A區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——休閑精三品餐飲785、面積260㎡6、面積270㎡7、面積540㎡8、面積240㎡技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500單層面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）-步梯（部）-燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）10-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——精品特三色餐飲三物業(yè)條三件A區(qū)業(yè)態(tài)三分布小三結(jié)：三以中式三大中型三餐飲與三精品特三色餐飲三為主，三精品快三餐穿插三其中餐飲最三能積聚三人氣，三項目A區(qū)北連三洪澤湖三路，眾三多政府三機關(guān)與三之相鄰三，結(jié)構(gòu)三多元，三特色餐三飲，集三飲食、三休閑為三一體，三具有獨三特的商三業(yè)價值三。體現(xiàn)文三化氣息三的精品三餐飲街三區(qū)，滿三足了現(xiàn)三代人特三色化、三個性化三時尚消三費愿望三，舒適三的就餐三環(huán)境，三適度的三價位，三可口的三特色，三招徠不三同層次三的消費三群體，三有效地三擴大、三拉動街三區(qū)的商三業(yè)氛圍三。C區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃9——I三T大賣場三、高層三停車場9、169三00㎡（1-4層）5-8層為停三車場1010、204三00㎡（共4層）4F為影院C區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——大型書三城、影三院C區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——酒吧、三桑拿、三中高檔三會所1213141516171811、900三0㎡（共4層）12、294三0㎡（共3層）13、600三㎡（共3層）14、430三㎡（共3層）15、350三㎡（共3層）16、300三㎡（共3層）17、500三㎡（共3層）18、553三0㎡（共3層）11休閑類三業(yè)態(tài)輻三射面較三廣，服三務(wù)性質(zhì)三較強，三一般在三一至三三樓，對三給排水三、供配三電、排三污、停三車場車三位等要三求較高三，同時三，面積三的需求三也相對三較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯娛樂類三物業(yè)條三件宿遷的三休閑娛三樂目前三主要包三括以下三幾類：KTV、洗浴三按摩、三酒吧、三夜總會三。洗浴按三摩是最三貼近普三通消費三者的休三閑娛樂三方式，三而宿遷三目前的三整體消三費場所三檔次較三低，而KTV、酒吧三則多為三城市內(nèi)三時尚消三費者及三具有一三定消費三力的人三群的首三選。隨著未三來宿遷三市消費三者消費三習(xí)慣的三提升，三用于休三閑娛樂三方面的三支出也三將逐步三增加。三將提升三當(dāng)?shù)匦萑e娛樂三的消費三檔次，三改變當(dāng)三地消費三者的休三閑娛樂三方式，三更緊貼三生活時三尚的休三閑娛樂三方式將三逐步興三起。C區(qū)業(yè)態(tài)三分布小三結(jié)：以酒吧三、KTV、桑拿三、中高三檔會所三為主產(chǎn)品規(guī)三劃建議［建筑三群風(fēng)格三三大要三素］：1、本案三作為時三尚現(xiàn)代三的建筑三群，應(yīng)三立足城三市文化三，與城三市精神三高度融三合，將三是使建三筑更能三生根于三這座城三，成為三真正意三義上的三城市名三片。2、本案