某縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊項目可行性報告

郎溪縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊項目可行性分析報告開發(fā)區(qū)管委會200７年1０月６日介郎溪縣概況環(huán)境概要

地理位置：郎溪位于東經(jīng)119°10′12″，北緯31°8′19″。地處安徽省東南邊陲，長江三角洲西緣，東連常州，西有著名風景區(qū)黃山、九華山、太平湖，南與浙江相望，北接南京，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，素有“三省通衢”之稱。全縣人口33.5萬人，面積1105平方公里區(qū)位交通：1、區(qū)位優(yōu)勢：郎溪位于蘇浙皖三省交界處，是東部開放與中部崛起的對接地，是安徽省東向發(fā)展的“橋頭堡”，與長三角十五個最發(fā)達的城市均在3小時車程以內(nèi)。2、交通優(yōu)勢：318國道、214省道、郎溧線、宣杭鐵路以及年內(nèi)動工的揚千高速穿境而過，開發(fā)區(qū)距南京祿口機場75公里，距常州奔牛機場90公里，距安徽最大的外貿(mào)碼頭——朱家橋碼頭90公里，該碼頭是集水路、公路、鐵路聯(lián)運，江海直達，國際間貨運班輪等綜合功能于一體的現(xiàn)代化外貿(mào)碼頭。境內(nèi)蕪申運河即將建成三級航道，具有常年通航300噸的能力。原材料購進與產(chǎn)品外運的綜合運輸成本較低。生活環(huán)境郎溪歷史悠久，人杰地靈，歷史名人伍子胥、岳飛、李秀成和國畫大師張大千都在這里留下了珍貴的遺跡。郎溪地處北亞熱帶季風氣候區(qū)，全年氣候溫和，平均氣溫為15.9℃，四季分明，日照充足，年平均日照時2107.5小時。境內(nèi)山水資源豐富，原生態(tài)風景優(yōu)美，環(huán)境怡人，服務(wù)設(shè)施完善，是居家創(chuàng)業(yè)的理想之地。地理交通經(jīng)濟狀況以2004年為例，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值19.08億元，比上年增長13.9%。其中一產(chǎn)增加值5.97億元，增長1.2%；二產(chǎn)增加值7.72億元，增長29.3%；三產(chǎn)增加值5.39億元，增長9.4%。三次產(chǎn)業(yè)比重為31.3：40.5：28.2。全社會固定資產(chǎn)投資10.4億元，增長46.5%。工業(yè)經(jīng)濟高速增長，運行質(zhì)量和效益進一步提高。全縣工業(yè)增加值6.7億元，增長33.2%。規(guī)模以上工業(yè)增加值4.6億元，增長205.3%，增幅居全省第一位。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達206.1%，上升75個百分點，居全市第一位。

市場消費穩(wěn)步增長，服務(wù)業(yè)發(fā)展日趨活躍。社會消費品零售總額6.6億元，增長11.2%。旅游、保險、中介、咨詢、房地產(chǎn)和社區(qū)服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

財政收入穩(wěn)定增長，支出管理進一步加強。全年財政總收入1.14億元，增長22.2%，首次突破億元大關(guān)。其中一般預(yù)算收入8587萬元，增長20.6%，同口徑相比增長30.2%。全年財政總支出2.35億元，增長39%。

人民生活水平不斷提高，社會保障繼續(xù)加強。在崗職工年平均工資12838元,增長16.2%。農(nóng)民人均純收入10910元，增長18%，人均增收298元。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額9.72億元，比年初增加1.43億元，人均增加427元。招商引資成果招商引資全年引進投資額50萬元以上項目112個，其中投資額千萬元以上項目13個。實際到位內(nèi)資6.1億元，增長60.3%。金潤銅材、興宙醫(yī)藥食品、祝成曲軸、錦富箱包等一批重點項目已經(jīng)投產(chǎn)，先求藥業(yè)、華菱電梯等一批重點項目正在建設(shè)。利用外資取得積極進展，新引進了卡利亞箱包配件、李仕化學品、華特科技等3個外資項目。實際利用外資399萬美元，增長90.9%。對外貿(mào)易實現(xiàn)歷史性突破，出口總額1100萬美元，增長752.7%，增幅居全市第一位。介開發(fā)區(qū)概要開發(fā)區(qū)目標、規(guī)模目標：皖東南地區(qū)外向性的先進制造業(yè)基地，郎溪縣域北部現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。

開發(fā)區(qū)的規(guī)模：郎溪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)用地范圍為：東起吼兒河路以東500米處，西至龍?zhí)堵芬晕?00米處；南至214省道和東南側(cè)自然水系，北至楊春鋪路。用地范圍內(nèi)規(guī)劃用地規(guī)模22.44K㎡。郎溪縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀郎溪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)表用地類別面積（ha）：比例（％）工業(yè)用地：1274.7660.212居住用地：192.339.083公共設(shè)施用地：123.605.844倉儲用地：18.750.895市政公用設(shè)施用地：24.491.166道路廣場用地：204.589.667綠地：278.5813.168總計：2117.19開發(fā)區(qū)地圖介開發(fā)區(qū)用地布局居住用地布局

二類住宅用地：開放區(qū)住宅用地以二類住宅用地為主，開發(fā)配套建設(shè)家庭型住宅，為開發(fā)區(qū)提供居住支撐功能。新農(nóng)村居民點：規(guī)劃重點安排四塊居住用地作為新農(nóng)村居民點建設(shè)區(qū)域，結(jié)合現(xiàn)狀石家村等村莊布置。中小學用地：規(guī)劃設(shè)36班九年制一貫制學校兩所，一所一托縣金橋中學改建而成，約占地5.17公頃。另在雙塘東側(cè)生活去內(nèi)辟建一所，約占地3.96公頃。規(guī)劃的居住用地總面積為192.33ha，占規(guī)劃總建設(shè)用地的9.08％。可容納居住人口7-8萬。公共設(shè)施用地規(guī)劃

行政辦公用地安排四明山路與鐘梅路交叉口西北、在建乾坤賓館北側(cè)，安排開發(fā)區(qū)管理中心、行政服務(wù)設(shè)施。商業(yè)金融業(yè)用地：區(qū)級商業(yè)中心相對集中安排與分流路兩側(cè)，居住用地內(nèi)的商業(yè)金融業(yè)用地可遵照兼容性原則設(shè)置。文化娛樂用地：規(guī)劃安排會展、文化宮、圖書館、會員俱樂部等文化設(shè)施，采取兼容設(shè)置形式與商業(yè)設(shè)置用地結(jié)合設(shè)置。醫(yī)療衛(wèi)生用地：規(guī)劃在四明山路以北、合溪路以西安排醫(yī)療衛(wèi)生用地一處，按照綜合型中心醫(yī)院標準建設(shè)。職業(yè)教育用地：規(guī)劃保留現(xiàn)狀郎溪職業(yè)技術(shù)學校，將原金橋中學合并作為職業(yè)教育用地。休閑度假用地：規(guī)劃在雙塘北側(cè)安排一處休閑度假用地。綠化

沿金牛路、聚寶山路、鐘梅路、合溪路兩側(cè)布置各20米的綠化帶，建設(shè)主干道林蔭路，同時設(shè)置一定的游息設(shè)施和裝飾美化，向公眾開放，打造街頭小游園。沿開發(fā)區(qū)內(nèi)水渠及水體設(shè)置寬度不小于20米的濱水綠地。公園錦城公園：依托三隊水庫及南側(cè)生態(tài)林地辟建，為西片重要的城市公園。雙塘公園；規(guī)劃依托雙塘水庫及北側(cè)生態(tài)林地辟建，為開發(fā)區(qū)中片重要的城市公園，也是開發(fā)區(qū)中央公園。新林公園：規(guī)劃依托新莊林場及大崗水庫辟建，是開發(fā)區(qū)東片區(qū)中心公園。介本項目概況介項目位置及現(xiàn)狀項目位置項目位置項目概況位于開發(fā)區(qū)中心區(qū)域的分流西路兩側(cè)總建設(shè)用地面積為４９５００平米，規(guī)劃為４－５層多層商住混合用地．．規(guī)劃分３塊：Ａ塊建設(shè)用地面積：１８２００平米Ｂ塊建設(shè)用地面積：２５４００平米Ｃ塊建設(shè)用地面積：５９００平米項目地塊現(xiàn)狀A(yù)其中A地塊約１８２００平方米，該地塊上建有８幢商住兩用房。建設(shè)面積共２１７５６平方米，居住戶數(shù)７６戶。住宅面積８７４０平米，配套設(shè)施及商業(yè)群房１３０１６平米．容積率為１.２，綠化率３０％．停車位７１個．項目地塊寶現(xiàn)狀B其中A海地塊約儲２５４掘００平恩方米，絨該地塊饒上建有１３幢旱商住兩治用房。建設(shè)摩用地面頸積共３才１５４衡０平方買米，居摩住戶數(shù)辜１６４搭戶。住悶宅面積談１６９余００平浸米，配殲套設(shè)施心及商業(yè)爛群房１縣４６４溉０平米掉．容積型率為１識.２４朗，綠化貪率３０槍％．停族車位９弦９個．項目地桌塊現(xiàn)狀Ｃ其中A右地塊約美５９０褲０平方離米，該拳地塊上坊建有３幢住宅陣房。建設(shè)用號地面積共左７９３６紙平方米，班居住戶數(shù)賀５４戶。夜住宅面積故４９３０咽平米，配蛙套設(shè)施及拳商業(yè)群房族２７０２隱平米．容收積率為１苦.２，綠劉化率３０費％．停車怨位２５個炊．地塊建議一，Ａ地西塊作為分碼流西路臨霸街商住樓冰，入口廣鈔場處在規(guī)捆劃設(shè)計上郵可設(shè)計成周沿街廣場防，作為配飲套的小型崇商業(yè)中心坡。即臨廣軋場的２幢鞋樓的設(shè)計盾變更為小抵型商業(yè)中成心設(shè)計結(jié)蜓構(gòu)。二、Ｂ地從塊在公共艙動線上可蠟考慮在中混心綠地及赤中心廣場鐵置于Ｂ地慈塊的中心慌位置整個促設(shè)計上如誓紡錘型設(shè)塘計、公共盼通道以Ｂ返地塊南北叼中心位置供貫穿該地譯塊。通過側(cè)合理的利財用中間區(qū)粘域每幢樓明之間間距病，把公共牲通路合在鳴中心廣場欺和綠地之踐中，減少覽了土地成哭本的浪費掀，改動后話Ｂ塊小區(qū)橫私密性、愉安全性加姐強、同時抓生活區(qū)人狡群對公共闊場所使用驢有效。三、由于你Ｂ地塊總東戶數(shù)１６?。磻?，可妹把中心廣盛場和公共畢綠地作為剖一個整體述推出從而糕達到集約蛇土地減少安浪費的目豆的。。四、Ｂ、朗Ｃ地塊作嶺為一塊對稠外推出原因：誦Ｃ地塊畢建設(shè)用蟻地面積靜過于小還不利于妄開發(fā)商遙單獨開旺發(fā)。郎溪縣惕房地產(chǎn)戴市場價格分畜析在全國各匪大中城市還房地產(chǎn)價禁格趨于逐您步穩(wěn)定的攪形勢下，言郎溪房價蘿持續(xù)走高慮，商品房悠的價格由廢2005棍年的12頓00元/惡平米上漲扒到200慢７年的２麥４00元則/平米，窗甚至在鎮(zhèn)裝區(qū)最好位購置出現(xiàn)了歡1800均元/平米離的價格。磚而一般商秋鋪的價格撈也由25丈00元/滲平米上漲證到６00盆0元/平風米以上。代而價格上爆漲的原因籌主要有以起下幾點：第一：郎話溪縣房地跟產(chǎn)與周邊皮其它縣市鬼相比價格亡偏低。第二：炕郎溪縣建房地產(chǎn)躍市場起顫步較晚圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)糕基本已哨自建房雖為主，弄在住宅另、鋪面順的結(jié)構(gòu)陡、面積掏、戶型獎等的需抓求已不聽能滿足熊，催生飲了新的訊商鋪、乳住宅的創(chuàng)開發(fā)。第三：傍裝隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)趴企業(yè)經(jīng)濟役發(fā)展，客司戶的購買喜投資能力煉得到增強恐。第二：隨敬著農(nóng)民收休入的增加漂，特別是膨在外打工衡人員的返秧鄉(xiāng)大大提愧高了購房肌客戶的經(jīng)鼠濟能力。第三：化近兩年當郎溪房辭地產(chǎn)市禍場投資視規(guī)模不睬大，新杏項目少甲，造成栗了部分陡鄉(xiāng)鎮(zhèn)供砍不應(yīng)求拳的現(xiàn)狀策。第四：隨肅著土地出解讓市場的念整治力度敬加大，自租建房數(shù)量漆明顯減少羅。因此郎鐮溪縣房地森產(chǎn)市場在搬未來數(shù)年蝴中還是會謝有一定的紫發(fā)展。郎溪縣近艘年房價漲憂幅狀況以郎溪縣朝城房價為屢例２００智１年—２勻００７年炭之間商品沙房房價成沙出現(xiàn)了成勇倍增長。周遍鄉(xiāng)業(yè)鎮(zhèn)商品珍房開發(fā)抖今三年透內(nèi)也出塌現(xiàn)了較氏大幅度杰增長，佛新增樓貫盤供給愧量增加去。價格鴿也逐步耀上揚趨語勢。郎溪縣房點價漲幅圖草示周遍可麻比性項顫目個案望分析梅渚鎮(zhèn)（鋼靠本項目倡最近樓盤圣）樓盤名榮稱：九少華梅渚扁新城樓盤總伴數(shù)：４夫１６套蘆（一期果）樓盤類晴型：商腐住樓記樓垂層：４綢-５層住宅單價脖：１２０乓０元／平雜米商頂鋪：２５球５０元／必平米二期面積獻：９８畝聲三期：饅１８９畝梅渚鎮(zhèn)橫商品房斤分析近年來該脖鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)旁展為商品侵房開發(fā)提口供了有利圓條件。民冠眾購買力宗加強。作為梅渚陡鎮(zhèn)第一個愛商品房開福發(fā)項目沒墨有相同的松競爭樓盤銅，客戶的越可選空間妹少。作為鎮(zhèn)區(qū)著各種生活拔設(shè)施配套液教全。政府規(guī)劃米項目在項辛目附近及論大的保證舟了該項目螺的成功。周遍項目召個案分析十字鎮(zhèn)樓盤名稱吊：第一步隆行街（以書售）樓盤總數(shù)悔：１００丑套樓盤類稼型：商例住樓攤樓遵層：５想層住宅單億價：１斥４００烈元／平沫米肯商鋪：鍵３００蒙０元／炮平米五證二煎書：齊測備二期面積濟：９８畝扇三期：昨１８９畝銷售策略榴：二期住晝宅：１４沾００元／勾平米鋪揭面：３０妹００元／盛平米樓盤名稱加：宏業(yè)商奏城（以售就）樓盤總集數(shù)：８恨０套樓盤類型肉：商住樓央樓襖層：５層住宅單價聾：１１０城０元／平揉米商亡鋪：２５臘００元／湖平米其他費吐用：契叛稅、維違修基金棗開發(fā)公毛司承當繪。目前存侮量：５界套以內(nèi)五證二書松：齊備二期面積和：銷售套經(jīng)數(shù)１００踏套左右存量：貸鋪面已暮預(yù)定，森３-５稱層住宅壇正在銷英售中十字鎮(zhèn)商糖住樓分析架：１.地段形環(huán)境：周釀遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)較減近，連接門廣德、宣靠城，。地蜘塊附近學腎校，農(nóng)貿(mào)弦市場，商躺業(yè)街等服靜務(wù)公建配僑套齊全，吩公共交通豎方便。火膨車站臺的廢物流優(yōu)勢青，商業(yè)投善資增值的斃價值更高