新弘國際城XXXX年度推廣方案

新弘國際城2012年度企劃推廣報告2011.9—2012.12線下活動為主:1、以“下一站幸?！睘槿曛骶€2、從新婚、三口之家和投資三方面客戶安排活動線3、持續(xù)、系統(tǒng)推進，營造口碑4、促進老客戶成交+吸納新客戶結論：1、在報紙媒體投入不多的情況下，通過持續(xù)性暖場活動確保案場人氣；2、通過老帶新，形成口碑效應，是主要的營銷手段。2011年推廣回顧線上推廣為輔:1、以“景觀王座、精裝”主打2、輔助22號軌交+準現(xiàn)房賣點吸納新客戶3、成為新弘會會員促進成交1、今年8月——12月底，3.48億；2、明年全年5.22億3、明年主推產品：90平米小戶型、毛坯現(xiàn)在到明年底：總銷套數(shù)約628套（其中，今年10月推盤256套、明年3月推盤216套、明年9月推156套）4、全年推廣費用：700萬銷售指標目標理解目標目標理解628套，全年蓄客需要6000組左右；目前成交老客戶：800組左右；未成交老客戶：200組左右在限購盛行、產品沒有提升的情況下如何有效、持續(xù)的蓄水？2012年，營銷推廣突破核心價值/推廣策略/企劃執(zhí)行產品核心價值提煉PART11、產品賣相不足主力產品：90平米小戶型裝修標準：毛坯案場接待會所：因工程原因，形象面將會較差樣板房：因工程原因拆除，2012年將在無樣板房情況下銷售

2、交通配套不足22號線距離本案2公里公交車線路少，松莘線30分鐘一班目前沒有社區(qū)班車莘松路繁忙擁擠，自駕車同樣不便

3、生活配套欠缺目前，只有1.8公里外的新南路家樂福周邊缺少超市、娛樂休閑、銀行、學校、菜場等生活基本配套；

4、周邊環(huán)境差本案及多數(shù)樓盤均在施工，距離虹橋機場較近，飛機噪音明顯。整個環(huán)境對購買形成一定抗性。必須找到新的核心價值點！面臨的問題距離市區(qū)30公里，90平米小戶型交通、配套均不成熟的情況下客群置業(yè)心理剖析誰在買我們的產品？他們?yōu)槭裁促I？他們主力年齡在27—37之間，或者剛剛結婚，或者成家僅幾年，孩子很小?？赡軙洺Ｗ尭改高^來一起暫住。面臨著家庭成員的成長和增加，置業(yè)時會考慮到各家庭成員之間的私密空間。并會考慮家庭成員所需的生活配套，如老人帶孩子更喜歡社區(qū)的景觀綠化空間較大，旁邊是否有菜場、超市、銀行。男女主人會考慮交通，以及此后該區(qū)域的發(fā)展。家庭結構典型的成長型家庭購房時會考慮實在而細節(jié)的戶型分割和生活配套他們剛過而立之年，職業(yè)基本分為兩類，一類是公司職員，最高是中層領導，正處于事業(yè)的上升期。另一類是小個體戶，有一個穩(wěn)定且不錯的收入渠道。但他們都是家里的頂梁柱，生理和心理年齡決定了他們開始考慮穩(wěn)定、圓滿的家庭生活；家，是這個年齡最大的夢想之一；事業(yè)層次“家”的概念隨年齡而強烈。置業(yè)是這一人生階段的頭等大事。他們事業(yè)剛處于發(fā)展期，大多數(shù)家庭月收入在1.5萬—2萬之間。少數(shù)從事個體戶經商者略好，年收入在20-30萬之間。大部分客戶的存款還不足以支撐獨立購房，45萬左右的首付往往還需要父母的支持。被市區(qū)高房價擠壓。務實的心態(tài)、不多的收入，決定了更看重房子的性價比！收入洞察限購時代，投資客戶銳減。絕大多數(shù)客戶是自主需求，所以對產品的考量都比較務實和謹慎，房子能否升值是其次，關鍵是當下置業(yè)的門檻和居住的舒適性。所以他們更看重實實在在的生活配套、交通便捷性和生活氛圍。置業(yè)動機自住，交通與生活配套與房子本身同樣重要。我們面臨是其實是一個非?？粗匦詢r比的剛需人群。這就決定了，挖掘產品的獨特價值和營造生活的氛圍，一虛一實，是促進成交的關鍵。小結：產品價值提煉在配套明顯缺乏優(yōu)勢的情況下，面對剛性、追求性價比客群三期的核心價值，一定是基于產品力的精準體現(xiàn)莘閔別墅區(qū)，區(qū)域的國際化和高端氣質；莘閔別墅區(qū)是上海發(fā)展最早、最成熟的別墅區(qū)域，也是上海西南區(qū)離市中心最近的別墅板塊之一。多個別墅項目，規(guī)劃了龐大的別墅體量，目前是亞洲最大的別墅集中區(qū)域；新弘國際城位于莘閔別墅區(qū)內，項目本身也擁有別墅產品。對于將要推出的公寓產品，板塊的高端屬性，靜謐優(yōu)雅的居住環(huán)境，以及未來的發(fā)展?jié)摿Χ嫉玫焦J。產品價值梳理之區(qū)位利用價值：目前，莘閔別墅區(qū)概念大多停留在行業(yè)內部，其規(guī)劃、發(fā)展及市場定位，尚未被大眾市場所有了解和接受。對本案三期來說，莘閔別墅區(qū)只能作為小細節(jié)賣點。非重要賣點23萬方復合式國際住區(qū)新弘國際城是集公寓、別墅、酒店式公寓及商業(yè)于一體的復合型大盤。以“國際住區(qū)”的理念規(guī)劃，旨在打造一個上海西南板塊、具有國際居住理念的人居典范?！皣H”理念，將成為項目最大的精神價值之一。產品價值梳理之項目利用價值：購房者對復合型項目的看好，更多體現(xiàn)在帶有大商業(yè)物業(yè)的城市綜合體上，如萬達廣場、中信泰富等。而我們因為缺乏大商業(yè)支撐，復合型、國際等賣點明顯單薄和虛化，同樣僅可作為輔助賣點。非重要賣點經典英倫風格，尊貴人居體現(xiàn)拋開華而不實的裝飾和張揚，回歸英倫建筑特有的文化沉淀。新弘國際城，用市場上相對較少的英倫風格，演繹著國際住區(qū)的建筑理念。為客戶呈現(xiàn)既能體現(xiàn)身份感，又契合內斂氣質的居住體驗。產品價值梳理之風格利用價值：目前市場情況下，客戶對建筑風格的偏好，往往為高端客戶對于別墅等高端物業(yè)。剛性客戶很少將此作為成交因素。因此，本案建筑風格，僅作為項目形象調性的塑造；非重要賣點地鐵22號線年底開通，縮短與市中心距離項目向來最大的抗性來自于交通，隨著22號線的即將開通。本案生活便捷性與價值潛力將顯現(xiàn)。產品價值梳理之交通利用價值：22號線開通的事實，將為本區(qū)域階段性話題熱點。三期恰逢此時推出，地鐵，將成為三期重要的利好因素之一。重要賣點之一附加贈送面積，多1個房間在偷面積被限的市場下，三期戶型超大的贈送面積，是最大的特點，產品性價比明顯。兩房的價格，三房的享受；成長型家庭，置業(yè)一步到位。產品價值提煉之戶型18#17#16#15#14#20#21#19#三期共有喜賣點：三條濱累河水岸臂，一個料中心花例園三期房艱源處于脫項目3條水系中塔間，形成侄一個半島揉形狀，水激景資源突蔬出。14、17、21號樓，東鑒邊為別墅秋區(qū)，視野賣感較為突拔出；另外，三弊期中間擁倡有項目三識大景觀組弓團中的一駁個，社區(qū)碑景觀明顯滿。產品價值地提煉之景孩觀為成長歷型家庭亦和起步讀階層，報提供一友個低門宅檻、一事步到位替的置業(yè)建方案！對城市資孕源的占有懸，對優(yōu)美運居住環(huán)境飯的想象，屯不再是少懲數(shù)人的專冠屬；新弘國際貪城90平米乃至60多平米小偉戶型的推定出，為成睡長型家庭描和“起步卷階層”提覆供了低門景檻置業(yè)的概可能。對柏城市資源標的占有、格對家的夢提想，輕松說實現(xiàn)。三期產品蛙為客戶提艷供的價值永：溪岸2+1輕松營造穗一個優(yōu)美刷的家201赤2年全年純推廣策臘略水景資夾源價值+性價比+一步到棵位的空敵間溪岸2+1局ICO眉N與LOGO組合企劃推搏廣策略PART迷2雙管齊滴下立體推廣創(chuàng)造2012年市場碼佳績2012年推廣主浮策略來人媒體口碑傳播赤：38%（朋友、靠同事、老頁業(yè)主）戶外看痛板：16%案場路綁過：24%網絡：15%報紙：1%結論：1、口碑、碌戶外看板悄及網絡，貌構成主要樂的傳播媒紡介。報紙那廣告效果背嚴重不足諸；2、線上加休強戶外及瞧網絡的利倉用，報紙制僅用于重臥要節(jié)點的梢配合；3、線下乳加強活蒙動，深蜘度營造放口碑傳錢播；1、線上推喇廣策略：媒介策略成交媒數(shù)體口碑傳低播：60%戶外及案漢場看板：19%網絡：12%報紙：2%來電媒增體口碑傳茶播：19%戶外看述板：16%網絡：48%派發(fā)及當短信：8%報紙：2%*數(shù)據根據勇案場統(tǒng)計境（201類1.1津.1—張201茶1.7禁.20）訴求賣點全新三期格：溪岸2+1產品價值碰點：軌交22號線/90㎡兩房變染三房戶外高炮閑(一)戶外一效間果貼圖戶外高炮途(二)戶外二捕效果貼屆圖2、線下活柳動策略：1、盡量考嚴慮以家庭充為單位，單增加活動繞氛圍和客經戶粘性。2、活動頻硬率和規(guī)模眾，應該少傻而精；3、中等添活動與壁小型暖鎖場活動蟻穿插進贏行；階段推廣柳執(zhí)行PAR起T33期開盤256套910嫂11慕12吳1冤2訂3牧4粘5捐6閃7陶8落9系10技11坐12全年大活翁動春節(jié)開盤216套開盤156套春季房靈交會秋季房交糖會營銷及推輛廣階段劃雜分強銷期蓄水期強銷期蓄水期強銷期蓄水期推廣主悼題：國際90家媒體：報紙、延道旗、舌戶外、劫網絡渠道：巡展、乖短信《新家201師2》活動第一添季今年下半雙年活動按勞原定執(zhí)行搜。春節(jié)期間深空擋不安捆排活動?！缎录?012物》活動第二季《新家2012義》活動第三季推廣主題盜：22號軌交/9再0平米兩房磚變三房2011年下半吧年推廣熄執(zhí)行1（201尚1年8月—2011年12月）1、以活套動為主罪要手段言，為10月份三羅期開盤反強勢蓄謎客；2、將全折年大活芳動作為2011年活動縫線與2012年活動線綢的銜接點盲，承前啟濕后；3、報廣、混戶外、網峰絡等媒介贏配合開盤欲集中啟動逐，促進強乓銷。階段工家作全年大活績動（最幸賊福家庭頒忠獎）活動油建議活動主聰題：團圓幸福家新弘國荷際城中眾秋節(jié)最確幸福家束庭頒獎湊暨新家2012活動啟段動儀式活動形梅式：本活動猶為201崖1年全年活紫動線的一續(xù)個總結，狐同時也是2012年“新家201喇2”活動的宏啟動儀刻式；整個活壟動是一填種聯(lián)歡榆活動第一環(huán)嗓節(jié)：對區(qū)全年活稍動的回體顧，和故對明年雨新弘“道幸?！で蚣摇被畋K動理念擠說明；第二環(huán)粘節(jié)：中果間開始鹽穿插節(jié)宏目表演鐵，并有艦簡單的遵茶歇供席應；第三環(huán)節(jié)切：穿插各俯種抽獎環(huán)綿節(jié)第四環(huán)美節(jié)：最熊幸福家累庭正式糾的頒獎?chuàng)魞x式全年大活濤動活動時付間建議礦：1、將原定朽于10月份舉莫辦的全寨年大活繼動（最婚幸福家拼庭頒獎巖）提前致至9月11號。9月11日是中洽秋節(jié)前典夕、周追日，可鐘以借此芬團圓節(jié)粱日，與總幸福家局庭有機還融合；2、原定于9月份舉至辦的健飾康講座蒼、食療嬸講座等綱活動順覆延至10月和11月份。3、2011年溫馨回嚷顧視頻：將以往活惠動中客戶蹤蝶的照片、趁視頻等溫漁馨快樂的羨場面，在權本次活動抽中播放出謀來。主持回人做全年察活動回顧譜和明年展爆望。（基構調：富有示感情、感六染力）活動特別貫策劃1、拍攝擇樣板房牌電視片花：為了解阻決明年圣樣板房趟將拆除循的問題維，建議銀盡快為奪樣板房違拍攝高添品質的策紀錄片鴿，該片糊可以在困本次活吳動上播就放，同濫時也作賊為明年扮的活動株和銷售鋼道具；宵（聘請板高水準難的攝影評和剪輯父團隊，粗確保品螺質；聘兩請高素上質的講張解員，格從看房堵動線到鋼樣板房它細節(jié)逐統(tǒng)一介紹穗）2、紀念影影集：本次活動涂上，在簽在到板前為候每個到場設客戶拍照既留念?；罟蝿雍笾谱鞔a成精美的陰影集，贈等送給每位屋客戶。增來加活動記緊憶點和口佛碑傳播點云；線上媒體搞配合硬廣主揉題：軌交22號線/90㎡兩房嚷變三房10月15日盛艷大開盤活動炒作位軟文：（兩方面碧內容）1、新弘秋國際城穗，最幸削福家庭評頒獎禮嗎獻新老辟業(yè)主2、22號線即后將通車禍、家樂被福指日用可待，睬新弘國貧際城成冷熟綻放派發(fā)DM內容：正面：與雨報廣內容葉相同；背面：201質2全年活動統(tǒng)預報表。線上媒體告配合媒體組井合：1、報紙：顧時代報和攻晨報——配合開額盤節(jié)點見各1期；2、戶外醋三塊：測全年現(xiàn)有春般九路、殲新南路熄、莘莊摔（馬上微撤掉）智，再增伴加一塊全高炮滬柔閔高速遵（130萬）3、網絡挺：搜房剃網（周晴期3個月）4、道旗：墾明中路到葉案場，配鄉(xiāng)豐合大節(jié)點團前后三個效月，每月5萬塊；5、短信：準配合開盤幸福家庭法頒獎活動8月9月10月11月12月下半年頁執(zhí)行工暑作節(jié)點3期開盤256套活動戶外、道瘦旗、搜房螞網（3個月）活動軟衛(wèi)文晨報、檢時代報銜硬廣（2期）食療講用座活動健康講脾座活動廣告巡展到11月閔行、徐此匯、長寧鉤三區(qū)派單圣誕節(jié)活酒動（偏銷踐售）201損2年3月—7月推廣執(zhí)蹲行21、2月中—3月底，絮為開盤鞋蓄水；2、主打17、18、21#樓水景你賣點，社增加產糾品特色哪；3、以系列浮活動吸引淚客戶，做啄深做透，銅促進成交爬；階段工差作線上推傍廣主題硬廣主題藝：軌交22號線/90㎡兩房恢變三房3月15日盛羽大開盤派發(fā)DM內容：正面：碑與報廣株內容相都同；背面：嬌本季活息動邀請斃；渠道：家樂福巡逆展+熱點派發(fā)活動線安百排3月5月4月美麗人掠生雞尾酒芝派對購物節(jié)6月大活動季度主題嶺：春季舞喇臺主題：庸美麗人瞞生活動內容:聯(lián)合知考名美容頃院或中三高端護盒膚品共師同舉辦介。女性象客戶以坐美容為觀主，男確性客戶吸以抗疲矩勞減壓德為主。汁中間配啞合有趣歐的互動睜。禮品以升護膚品慈為主?；顒訒r印間:3月5日下午（允周六）邀請人劉員:老客戶，幕意向客戶慶，美寶蓮VIP客戶品牌聯(lián)營:如歐萊雅撤美寶蓮活動形涌式:互動/演示/講座活動主聽題：天生購褲物狂（大活動嗚）活動時接間:4月15日下午（阻周日）活動形式放：可以與險超市合藏作，也掩可以單剛獨采購胸；形式侍類似于監(jiān)央視的打購物節(jié)異目。即依，參賽冠選手在恥規(guī)定時挪間內，優(yōu)到貨架獨上拿價西值200元的商品聰，金額最飄接近、最啄短時間內暗完成者獲到勝。本活動趣觀味性和參扒與感較強,適合男幸女老少臨共同參忽與；活動主題窮：雞尾酒扁派對調酒師饅現(xiàn)場調稠酒，百吃家樂，篩大轉盤仔等拉斯如維加斯競博彩游霧戲貫穿貞全場，喉精彩的鈴節(jié)目HIG翻全場，懼讓業(yè)主朋止友忘掉工雙作、忘掉畜壓力，度唇過一個屬劈燕于自己的凱狂歡周末喪。活動時間紹：5月19日活動內粥容：在生日，叼在情人節(jié)撥，在每個貓?zhí)貏e的日礎子里，女死人們都想讀向自己的牛愛人、孩古子、父母掌、朋友表店達內心深多處的祝福,傳遞你最目真實的感猴受。自制鞏一些親手丙做得甜品華和巧克力喪是最好的孟表達方式轉之一。備選方際案：蛋癢糕DIY2012年7月—12月推廣執(zhí)宇行31、7月中—8月底，轉為開盤釋蓄水；2、主打14、15、16#樓中央景堂觀賣點，擠增加產品鍋特色；3、以夏茶季為主閘題系列選活動，絕做深做閱透，促拍進成交桌；階段工作線上推廣圈主題硬廣主聰題：軌交22號線/90㎡兩房哥變三房中央御景授樓王9月15日盛振大開盤派發(fā)DM內容：正面：與繞報廣內容遼相同；背面：醒夏季活火動邀請蟲；渠道：家樂福乏巡展+熱點派件發(fā)6月8月7月兒童歡樂社嘉年華投資理財姐講座燒烤啤酒執(zhí)度夏日9月活動線葉安排大活動季度主題牛：涼爽夏玩季活動主灑題：六一玩具層總動員活動時番間：2012年6月1日（周川五）活動地點飽：售樓處活動人數(shù)污：100人左右客群類型扎：老客戶鉛及意向客怪戶活動內炒容：活動以麻兒童為巨主體，含親子組扭合為單調位，吸辨引全家蒜參與。趣味游戲李以及突出央參與度、互動性牽、增加繁關注度焰?，F(xiàn)場婦還可設炒置投籃零機等游奮藝設備毫?；顒又黝}賣：啤酒燒名烤盛夏掛夜活動時間圍：201剖2年7月28日（周脾六）活動內容薦：啤酒燒灑烤絕對槍是盛夏占不二之劈燕選，試負想你售腐樓處內胞，看著雀足球喝蒜著啤酒累吃著烤收串，就劑像在家徹一樣這斬是多么偷愜意的落一件事攏情。屆時，喪根據案溫場景觀政情況，耗也可以克在戶外凍草坪舉些辦?；顒余骞^：建斑議采購螺多種類貞的啤酒速，如德為國黑啤削、法國摧啤酒、授美國啤任酒、日食本啤酒怎等，以朽有趣的躲形式吸拉引客戶冊?；顒又餍诸}：理財大講姓堂(大活動)活動時匠間：201熔2年8月18日（周六聚）活動內容獲：越來越多討的人講究慎經濟投資結，可邀請蔽銀行、基肆金等單位扣的專業(yè)財梢經、投資關專家，舉辦與投槳資、財富爛有關的財塵經學講座毅。還可邀沸請投資證每券專業(yè)現(xiàn)同場為您解攪答理財投蹈資困擾活動線臉安排9月11月10月十一拍賣冠會雀圣大賽住宅風水講悅座12月大活動季度主題稿：秋天童樣話活動主浮題：雀圣大賽活動時間虜：2012年9月15日（周泉六）活動地換點：售今樓處活動人數(shù)票：60人活動客僻群：老針客戶，洗意向客韻戶群活動內容世：麻將是中踢國傳統(tǒng)的以娛樂項目閉，退休后螺的老人