昆明產西山別墅物業(yè)發(fā)展及產品規(guī)劃建議

昆明尊祥和地產西山別墅物業(yè)發(fā)展及產品規(guī)劃建議20070622公元二零零九年，云南別墅新巔峰.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品

建筑產品附加第八部分營銷第九部分經濟測算別墅政策2003年《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯合下發(fā)的《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》《限制用地項目目錄(2006年本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本)》2008年1月3日《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》政策的核心內容：優(yōu)化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。國務院：保護土地工作應特別禁止別墅類開發(fā)

2008年3月5日(星期一)上午9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。吳邦國主持大會。溫家寶總理作政府工作報告。溫家寶說，一要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。堅決控制建設占地規(guī)模，加強耕地特別是基本農田保護，禁止擅自將農用地轉為建設用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。別墅政策買賣別墅所交納的稅費比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門檻。別墅交易稅費1、獨棟別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。2、聯排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過90平米住宅首付不低于30%；2、購買第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房貸款利率不低于同期基準利率的1.1倍。作為云南省的經濟中心，昆明近年來經濟增長快速，為房地產市場高速發(fā)展打下了堅實基礎2002年-2006年昆明市歷年GDP與固定資產投資情況GDP增幅和房地產業(yè)發(fā)展狀況的關系

小于4%

4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展昆明市歷年人均GDP發(fā)展狀況近年來昆明市GDP增長率保持在10%以上，2006年城市GDP達到1203億元；昆明市固定資產投資穩(wěn)定快速增長，2006年已達654億元，增幅高達24.8%昆明市人均GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快；2006年人均GDP達到203350元，人均GDP增長速度為11.8%；2006年昆明占云南GDP比例昆明旅游具有逗留時間長、人均消費高的兩大特點，其產業(yè)向以休閑度假為主的“富旅游”階段轉化特征明顯萬人次億元昆明的旅游收入一直保持一個較高的水平在140億元左右，游客的人數在2000萬人次以上（除受2003年SARS影響外）；昆明的游客平均停留時間為3.3天，消費水平為人均1360元，國內旅客旅游的平均停留時間為2.9天，消費水平為人均426元昆明人對于居住品質具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求昆明置業(yè)人群結構現有兩套住房，一套在昆明市內，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積200平米；平常住在昆明市內，周末到西山別墅處度假，全家人一起休閑娛樂。---------陳先生目前居住市中公寓，面積200多平米。有2套別墅，波西米亞和公園道一號，聯排、退臺洋房。再次置業(yè)原因很多，能和老人住在一起，所以面積要足夠大；私密性好，環(huán)境好，自己充分放松的地方；跟客戶溝通的平臺（占比較大比例）；擁有一座好的別墅，可以提升個人的人格魅力和展現自身的資產實力，和請朋友/客人去高檔酒店吃飯就是不一樣-------何先生二次置業(yè)比例達36%，三次置業(yè)比例達13%，再次置業(yè)比例高別墅和類別墅產品為再次置業(yè)客戶的主要產品類型昆明再次置業(yè)目的包括，個人生活品質的提高，個人商務的需要，養(yǎng)老需求等多種類型目前昆明市房地產市場的供求關系可以，需求還是有很大潛力的，昆明人消費比較時髦，敢于消費，都愿意買房和車。很多人貸款也去再買房，并不是說消費能力一定達到那個階段，昆明人有超前消費的這個特點---------翟教授數據來源：2006年昆明房地產市場報告宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占到總體的40%，存在大量置業(yè)目的為非投機性質的休閑度假或自住客戶昆明市個人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已達到７０％以上，在本地消費群體主導的情況下，外地消費者亦開始大量涌入，２００４年市域外購房者約占４０％，外地消費者已經成為昆明房地產市場增長的重要力量。昆明樓市也已經成為一個面對國內為主的區(qū)域市場。2004年省內州市及省外購房者占昆明房屋交易量的40％，其中省內州市占25％，外省購房者占15％。而數據現在顛倒了過來，外省購房者占22%，省內各州市購房者退居16%，雙方“互調”了位置。昆明市已成為中國房地產市場“候鳥式置業(yè)”的又一個熱點地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現代新昆明建設的宏偉目標，把昆明建設成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內外投資人士，外地人到昆明購房置業(yè)呈現上升趨勢。昆明的很大部分購房群體主要還是購房自住，投機炒房者很少。據調查，在炒房的主要行為中，炒認購卡號的行為約占６％，投資性購房比例在２５％以內。休閑度假、自住目的置業(yè)非本地置業(yè)者比例高從未來的供應上看，昆明市場的后續(xù)供應仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶后續(xù)大盤的供應量充足：世博生態(tài)城：占地5000畝的大盤，共分八期開發(fā)，目前三期正在開發(fā)，即將發(fā)售。新亞洲體育城：占地2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅91套，二期、三期已經售完，目前四期星體花園在售。世紀新城：占地3500畝，目前銷售80%多。滇池衛(wèi)城：占地2500畝，分多期開發(fā)。未來土地供應計劃：《昆明主城區(qū)住房建設規(guī)劃2006-2010》的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內90平米以下小戶型供應比例不低于50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。2007年商品房建設面積500萬平米，經濟適用房40萬平米。2008年、2009年商品房建設建筑面積500萬平米，2010年商品房建筑面積542萬平米。整個五年規(guī)劃期內商品房供地規(guī)模12894畝，折合860公頃。從2007年開始平均每年商品房土地供應3000畝。城市房地產市場整體特征總結昆明房地產市場目前已形成以城市中心為核心三個基礎不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的主要供應區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產市場核心區(qū)域城市房地產板塊初步形成昆明房地產市場現實需求遠大于與其經濟發(fā)展水平相當的城市，主要由于本地居民對于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場需求；同時宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占比高，昆明房地產市場具有巨大的市場潛力。內外需求拉動強勁市場潛力巨大受房地產政策調整影響，2004年以來昆明房地產投資與銷售大幅度上升，同時房地產價格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地產市場從宏觀上看處于健康的快速增長階段。行業(yè)大勢處于健康發(fā)展階段昆明市場的后續(xù)供應仍然較大，主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶，同時根據與房地產市場發(fā)展緊密聯系的相關指標的分析，昆明房地產市場具有較大發(fā)展空間。未來供應持續(xù)旺盛市場發(fā)展空間大市場處于階段性盤整期受07年以來宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤整期，北京、深圳等一線城市房價有所回落，受此影響，消費者觀望心態(tài)較重，持幣待購現象較普遍。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品

建筑產品附加第八部分營銷第九部分經濟測算一.昆明獨棟別墅市場分析昆明市低密度市場分類根據價值資源及其在市場上的不同表現,可以將昆明市低密度市場分為三類。成熟板塊內項目板塊外項目特殊資源（高爾夫、溫泉）項目板塊價值—包含自然資源價值/城市價值等土地成本價值/自然資源價值/產品價值高爾夫、溫泉價值依托具有完善的配套與市政設施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價值形成點式分布。依托高爾夫設施資源，位于高爾夫球場內或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。位于昆明主城內，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認知度高、滇池板塊、世博板塊。位于昆明郊區(qū)，分為近郊和遠郊，除呈貢已漸成板塊，其他均分布較散，配套不全，認知度低。位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場、安寧溫泉小鎮(zhèn)。第一居所、城市別墅。第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項目可兼作第一居所與第二居所。第二或第三居所，休閑度假。少量獨棟，聯排及類別墅的疊加、花園洋房較多。獨棟相對較多，聯排、洋房等。多為獨棟別墅和公寓的組合，有少量聯排等類別墅產品，獨棟別墅集中在350平米左右，公寓不超過200平米。獨棟價格在15000—20000，總價在500——1000萬；聯排價格10000——15000。獨棟價格在5000—10000，總價在200——500萬，聯排價格在4000——70000。高爾夫項目獨棟別墅價格在15000元/㎡以上，離市中心越近價格越高，溫泉項目價格相對較低。極少墅、滇池衛(wèi)城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生態(tài)城。西山別墅、野鴨湖、村上春墅、云大知城、世林國際、智者的山丘。春城高爾夫、陽光高爾夫、滇池高爾夫、溫泉山谷。分類價值資源產品區(qū)域價格代表項目功能特征昆明市在售獨棟別墅項目項目項目地址獨棟別墅面積（㎡）價格（元/㎡）西山別墅三期西山區(qū)國家森林公園碧雞關立交橋旁252——495㎡10000海韻楓丹海埂度假區(qū)紅塔西路18號345.05㎡、388.68㎡、394.32㎡、400.71㎡、514.18㎡17000-20000野鴨湖雙龍鄉(xiāng)天生壩野鴨湖度假區(qū)377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000嶺東紫郡昆明市東郊石安公路旁386㎡、429㎡、497㎡、495㎡13000世林國際官渡區(qū)昆明市東郊石安公路旁（果林湖西岸）340—498㎡7800—9500極少墅西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處397㎡21000萬輝星城昆明市太平新區(qū)290㎡、300㎡8000-9300昆明市即將推出獨棟別墅項目項目項目地址規(guī)模獨棟面積推出時間智者的山丘盤龍區(qū)金殿水庫七公里處獨棟400套150——200㎡（經濟型小獨棟）預計2008年5月世博生態(tài)城三期云嶺鄰里盤龍區(qū)昆明世博園旁總400戶，包括多層公寓、雙拼、聯排和少量獨棟別墅300——600㎡預計2008年5月村上春墅富民縣大營鎮(zhèn)成器墩村昆明西北23公里的螳螂川與昆祿公路交界處

占地107畝，包括獨棟、雙拼、聯排300——500㎡預計2008年5月恒大金碧天下安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總建筑面積：38萬㎡，一期約1380戶包括別墅、小高層，其中獨棟別墅28棟190—260㎡預計2008年9月項目容積率密度綠化率建筑風格建筑類型世博生態(tài)城0.3520%69％現代簡約獨棟、雙拼、聯排、洋房、公寓滇池衛(wèi)城(微風島)0.620％40.5%西班牙、現代簡約別墅海韻楓丹0.5934%52%歐陸經典獨棟、雙拼野鴨湖0.4/70%現代簡約三期為獨棟、聯排、雙拼智者的山丘0.55/61%歐陸經典獨棟、聯排、疊加萬輝星城1.07/47.32%法式獨棟、聯排、花園洋房、小高層極少墅0.628.6%56.4％現代簡約獨棟、疊加、聯排、雙拼、嶺東紫郡0.28/60%歐陸經典獨棟、聯排、疊加金家大院0.36/70%獨棟滇池高爾夫0.48/62.2%現代簡約獨棟高天流云0.2918%70%北美加州獨棟62昆明獨棟別墅項目經濟指標分析昆明有獨棟別墅的純別墅樓盤容積率在0.28—0.6之間，最高為滇池衛(wèi)城（微風島）、極少墅為0.6，主要是這兩個別墅樓盤不是純別墅樓盤，有一些洋房和疊加別墅產品。最低為嶺東紫郡為0.28,其次為高天流云為0.29,其建筑密度僅為18%,舒適度、品質均較高。昆明獨棟別墅項目容積率分析昆明有獨棟別墅的純別墅樓盤綠化率在40.05%—70%之間，集中在50%—60%之間，野鴨湖、金家大院、高天流云的綠化率均為70%，舒適度較高。昆明獨棟別墅項目綠化率分析昆明獨棟指別墅項目沸建筑風格劍分析在所調查磁的昆明獨撈棟別墅建持筑風格以駕現代簡約爹為主，其瞇次是歐式掌建筑風格白。項目獨棟別墅面積（㎡）海韻楓丹514.18、300-500滇池衛(wèi)城254-263滇池高爾夫361-486高天流云350-450世博生態(tài)城300-600野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.03嶺東紫郡386、429、497、495世林國際340-498極少墅397萬輝星城290、300智者的山丘150-200昆明獨塵棟別墅屬產品面壟積分析昆明獨出棟別墅懇面積最躺小150㎡，最大600㎡，主力面敢積集中在300—改500㎡，除即極將在今康年5、6月推出霞的智者雄山丘項報目為150—致200㎡的經濟遭型小獨潮棟產品為，其他希均為適覺舒型獨繁棟300再—40榮0㎡，以及州部分豪字華型獨惕棟400㎡以上。項目獨棟別墅面積（㎡）價格（元/㎡）總價（萬）西山別墅三期252-495按均價10000元/㎡252-495海韻楓丹345.05、388.68、394.32、400.71、514.1817000-20000587-1028野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.035000—6000189-307嶺東紫郡386、429、497、49513000501-643世林國際340-4987800—9500265-470極少墅39721000833萬輝星城290、3008000-9300230-280西山別墅三期海韻楓丹500萬700萬600萬300萬200萬野鴨湖800萬900萬1000萬以上總價極少墅400萬嶺東紫郡世林國際萬輝星城城市別墅郊區(qū)別墅昆明在售蓄獨棟別墅眼價格分析昆明在售拜獨棟別墅亡價格分析昆明市鋼在售獨亡棟別墅闖單價最蠟低為野也鴨湖500撇0—6梢000元/㎡，單價旱最高為薄極少墅2100愛0元/㎡；城市獨烘棟別墅狼的主力抽價格區(qū)瞇間為1700熱0—20懲000元/㎡，郊區(qū)獨更棟別墅的餅主力價格宇區(qū)間為700偉0—9濾000元/㎡，只有搭城市獨鑒棟別墅嘗價格的但一半左領右；城市獨棟辣別墅的總外價在500誓—10皆00萬，郊區(qū)斬獨棟別墅萬的總價在200巧—50麥0萬，其說主力價姜格區(qū)間幼在250—桂350萬；擁有高爾猜夫資源的柳獨棟別墅鼻價格（如碧春城高爾倚夫1500垂0元/㎡）介于成踩熟板塊內鼻城市別墅繳與非成熟代區(qū)域的郊恭區(qū)別墅之道間，比城具市獨棟別攪墅價格低果，比郊區(qū)勿獨棟別墅岔價格高。昆明獨棟戀別墅產品居分析項目面積（㎡）價格（元/㎡）產品附加值極少墅獨棟397㎡獨棟2.1萬/㎡獨棟贈送地下室196㎡，海韻楓丹獨棟474—511㎡獨棟：680萬（1.1-1.3萬）贈送花園面積300—400㎡野鴨湖377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000獨棟贈送與建筑面積1：1的花園面積，部分雙車位嶺東紫郡386、429、497、49513000獨棟贈送精裝修花園面積800—1000㎡、雙車庫、帶游泳池世林國際340—498㎡7800—9500贈送1：0.8—1的花園面積，80—120㎡地下室面積萬輝星城獨棟：290、300㎡獨棟：230—280萬（8000—9300）贈送地下室70㎡、及露臺、陽臺等。茉莉唐朝獨棟1套250㎡年后推出，具體價格未定獨棟贈送地下室100㎡，下沉式庭院一層中庭院二層露臺、陽臺昆明獨專棟別墅倦產品分個析—【野鴨湖】野鴨湖量產品附必加值主遵要是下尼沉式庭宴院、一科層中庭疏院，二梨層多個楊露臺、燒陽臺，野鴨湖腔獨棟別溪墅：D戶型，建充筑面積259.瘡92㎡昆明獨隆棟別墅隱產品分埋析—【萬輝星推城】萬輝星張城，獨尼棟別墅皇：S1戶型，建羨筑面積297.姥73㎡萬輝星城站產品附加儉值主要是艷大型室外鍋門廊、下拜沉式庭院慕、一層私勤家游泳池借，二層多練個露臺、方陽臺，地屆下室不算槳建筑面積渴，贈送地遺下室面積73.蘇28㎡寫,通風采聚光俱佳令，產品恭附加值柄較高。贈送地下室面積73.28㎡私家游泳池露臺、陽臺地下室包雙車庫夫、儲藏左室9C戶型，乒面積486.好15㎡,銹7室4廳6衛(wèi)，入戶前廳屋頂平竊臺花園客廳使抖用面積43㎡獨立主臥駛區(qū)、帶雙若步入式更洽衣間昆明獨棟柴別墅產品貿分析—【滇池高爾劣夫】一層平敢面閣樓層平另面二層平棋面24#戶型建筑面僚積：359留.01嘆㎡，4室5房2廳4衛(wèi)（帶薦游泳池咽）花園面臭積：760脂㎡（1：2.12）雙層挑高駕客廳贈送閣畢樓用作觀書房昆明獨棟桿別墅產品位分析—【高天流云】獨棟別墅擦產品分析—【智者的山花丘】經濟型麗獨棟，G戶型，面屢積179總㎡，3房2廳3衛(wèi)中庭院查，可改瓣成兩間艷房雙層挑捏高客廳車庫前中后多凝重院落設沙計；通風采光證俱佳；功能緊墓湊，小院面積大夜感受露臺、空勤中庭院三層獨立免主臥區(qū)昆明獨棟任別墅產品會分析—【小結】獨棟別犧墅產品閘分為三務種：經貫濟型獨宗棟（面延積在150—愛300㎡），舒掌適型獨確棟（面婚積在300凳—40四0㎡），豪耗華型獨摔棟（400波㎡以上）抄。昆明免市經濟半型獨棟識比較少老，目前判僅有即貫將在6月份推棋出的智逗者的山羨丘，500—充600㎡豪華型險獨棟市筆場供應叫比較少稻。昆明前娃幾年的倒獨棟別深墅如高歐天流云軍、西山半別墅三首期均比納較封閉迅，與外矛界溝通爪的大露醒臺、大糕陽臺、騙中庭花袋園、屋需頂花園蘋、大幅仗落地玻農璃窗及矩其他過維渡空間蹲、灰空慰間均比青較少，200漿7年以后新艘出的產品殊在這方面展均有較大插改進，如軋萬輝星城豪、野鴨湖壞、極少墅亮等。獨棟別袋墅產品亭發(fā)展趨弓勢，即推其品質烈重點體灑現在：身份的摟標簽：側每戶外倚立面、微戶型均忠是唯一想的，擁億有私家當碼頭、濃私家果苗嶺、私俱家泳池乏；花園贈員送面積棉：大多擾在1：1以上，繁有些達仿到1：2（如高斗天流云襪、嶺東根紫郡）蠅；產品附加古值：贈送南地下室或授半地下室已、閣樓、警大露臺、脫大陽臺、詠室外門廊象，多重庭援院（前院較、后院、狗內院、側諒院、入戶爐院、空中娛庭院等）惡；尊貴、闊崇綽的尺度胸空間：大基面積雙層頸挑高中庭沾、舒適型碧獨棟客廳聯在40㎡以上，面染寬在6米以上；鄰大面積獨份立主臥區(qū)鏡，舒適型截獨棟主臥密區(qū)（含衣旬帽間、主盤衛(wèi)生間）窮在50㎡以上，毅面寬在6米以上；特殊的徹功能空棵間：多警廳（客般廳與家希庭廳分閥離），帳多衛(wèi)生貧間，增驅加一些范保姆房等、工人騎房、視桃聽室、扣健身房來、儲藏故室、酒牽窖等。昆明獨棟指別墅產品映分析—【小結】樓盤名稱廣告語舉例推廣主題、主推賣點主訴求點嶺東·紫郡多數風景可以人造，半山坡地例外自從視野里有了GOLF果嶺這玩意兒坡地、半山創(chuàng)意別墅生態(tài)、森林、山地滇池衛(wèi)城（微風島）味道建筑，簡單生活天生王者基因，天生鹿港品非主流一群的居所高爾夫水岸別墅、島居別墅高爾夫景觀、島嶼規(guī)劃同德·極少墅純粹的建筑只獻給極少數人景中景的典范風情地下室，理想生活，廣度延展滇池.純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀滇池地段、園林景觀、產品附加值海韻楓丹海韻楓丹送你北京看奧運“親情別墅”受寵別墅生活鑒賞與奧運親情贈送社區(qū)親情、成熟社區(qū)親情文化昆明獨伏棟別墅裹樓盤營臟銷推廣凝主訴求吉點分析樓盤名稱廣告語舉例推廣主題、主推賣點或訴求要點主訴求點野鴨湖緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰都不例外，上月，每10位惦記別墅的人就有5位選擇了緯度別墅山林里生長的房子生態(tài)、野趣假日小鎮(zhèn)—緯度別墅村上春墅稀世原鄉(xiāng)絕色情懷大宅景觀美學4500平米綠地景觀園林東元山谷6000平米山泉水景、1：2每戶贈送私家花園，山泉、水景、庭院、園林智者的山丘46萬知識分子的圈子，1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅1000棟緩坡地組院住宅，客戶、產品茉莉唐朝上帝造人？時間造物，高科技造別墅高技技產品高科技產品昆明獨唇棟別墅牲樓盤營北銷推廣訪主訴求腰點分析昆明獨偉棟別墅售樓盤營第銷推廣乏主訴求奇點分析類別代表樓盤生態(tài)環(huán)境、山水資源嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、園林景觀同德·極少墅、村上春墅特色資源（溫泉、高爾夫）滇池衛(wèi)城產品茉莉唐朝、同德·極少墅、滇池衛(wèi)城地段同德·極少墅、社區(qū)親情海韻楓丹生活方式野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德·極少墅（只為極少數人）其他野鴨湖（緯度別墅）城市別墅歇大多以地招段、產品伐、園林為爹主訴求點若，而郊區(qū)煮別墅大多佩以山水資便源、生態(tài)港、野趣、動休閑度假工、或特殊擾資源如高誓爾夫、溫裹泉為主訴期求點，集絮中在客戶現購買別墅傭的主要驅綱動因素上榴，差異性寒并不大，爹唯有智者噸的山丘以健客戶圈層魯為訴求點犁，野鴨湖向提出了差榴異性比較素大的緯度給別墅概念鑒。二.區(qū)域競售爭恒大地產呆－金碧天棕下本項目萬輝星城項目周邊疑超級大盤分有2個，在他售的為翠萬輝星通城，即考將出售厲的為金宰碧天下但。項目名稱恒大-金碧天下項目總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商恒大鑫源(昆明)置業(yè)有限公司地理位置安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總占地面積9500畝總建筑面積38萬㎡物業(yè)類型別墅、小高層住宅總套數一期約1380戶價格洋房3000以上（精裝修）別墅7500以上物管費/銷售率目前沒有售賣使用率/戶型面積區(qū)間77——206暢銷戶型/開盤時間預計2008年9月入住時間2009年底綠化率/容積率/建筑密度/停車位/電話/交付標準小高層精裝修、別墅物業(yè)設施會所、娛樂中心、休閑中心、運動中心、會展中心等周邊配套目前沒有形成配套推廣主題/營銷手段/該項目位腥于安寧市只以東太平攀開發(fā)區(qū)，笛處于以昆菜明市為中貸心的第二忠圈層。項目是翻集酒店悼、會議謹、會展劃、飲食味、娛樂費、運動滾、保健袖與商業(yè)硬于一體蘆的超大美型綜合晌旅游度茄假居住衣區(qū)。擬規(guī)劃下總用地厚面積950帥0畝，總兩建筑面兆積約320萬㎡，預嘴計投資85億元，計歸劃8年建成。計劃每年便竣工并銷碌售旅游度籠假住宅38萬㎡，旋年銷售杠額15億元以際上。住宅生喇活區(qū)體育運動某區(qū)商務休閑蠅娛樂活動擇區(qū)教育生活南區(qū)規(guī)劃分析金碧天下畜體量巨大旺，為超級動大盤，開時發(fā)周期較決長。其每不年竣工近38萬的旅螞游度假滾住宅對鑒我們項讓目構成別較大威取脅。高爾夫球場五星級酒店娛樂中心運動中心配套物業(yè)配套物業(yè)面積白金五星級酒店，總建面197000㎡會議中心，總建面8500㎡會展中心分二期建設總建面100000㎡

飲食中心，總建面10000㎡康檢中心，總建面3000㎡娛樂中心，總建面6600㎡運動中心，總建面12700㎡；商業(yè)中心，總建面3200㎡18棟高爾夫球場1250畝會館面積5000㎡青少年游樂場，占地100畝文化教育配套，幼兒園、小學、中學總建面30000㎡

，占地150畝配套分盟析飲食中心會議中心做為超教級大盤乞，金碧反天下的從配套設府計十分司完善，拾但其建蕉設周期精也較長叼，因此氏我們有礎先發(fā)優(yōu)侮勢。項目名稱萬輝星城總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商昆明萬輝房地產開發(fā)有限公司地理位置昆明市安寧太平新區(qū)總占地面積2800畝住宅建筑面積2243587㎡物業(yè)類型多層、洋房、疊加、聯排及獨棟別墅住宅總套數16290戶價格多層均價2800元洋房均價3200疊加聯排均價5000-7000聯排別墅均價9000物管費多層1元、洋房1.5元,別墅2.3元銷售率目前推出物業(yè)銷售35%使用率/戶型面積區(qū)間60-300㎡暢銷戶型70-150㎡開盤時間入住時間綠化率38%容積率1.14建筑密度21.4%停車位12475個電付標準毛壞物業(yè)設施項目內部有商業(yè)街、中學、小學周邊配套目膠沒有形成配套推廣主題200萬平米自由之城營銷手段戶外、電視、車身廣告、網絡、現場營銷、活動營銷物業(yè)類型單價區(qū)間（元/m2

）總價區(qū)間（萬）

退臺2500

19~32

多層2500

33~41

公寓2500

16~31

獨棟11000——

聯排3500

58~59

寬景3700

75~76

合院3700

62~71

L型3700

77~79

街墅3900

無萬輝星城貝一次開盤橡價格區(qū)間房交會期間萬輝決星城開始伯進行價格測棍試，測試均懸價起價倦為400炒0元，認購墾當天公布價美格聯排350韻0元，低于測洲試均價傭。萬輝星鮮城樣板痛園區(qū)總妄盤值共2.6億，開盤供錦盤量為1.2億，成交590喘0萬。本次開追盤主要歡以測試市場惱和奠定市斬場基礎為目的靠，開盤喂供貨的物業(yè)類型驚齊全，大部分物戰(zhàn)業(yè)供盤量廢在50%以上，業(yè)多層和妖公寓的耍供盤量恰達到100%。退臺洋辨房供盤量較詢大，成交率掌較高，成交金矛額占到民總成交治金額的31%。萬輝星益城為全毀現房銷井售，產嗎品線齊幫全，洋沒房供貨附量較大繭。推盤策吐略類型供盤量成交量均價套均價（萬）供盤值成交盤值總盤值各物業(yè)成交率各成交物業(yè)占總成交盤值比退臺847025002621830523181921034054240083.33%31%多層32272500361142050096360471142050077.14%16%公寓60325002112456975622848124569754.29%1%獨棟5011000320211530000423060000.00%0%聯排40103500582323880058097003253432025.00%10%寬景1414370075105671861056718758119526100.00%18%合院108370065646599651727971551839280.00%9%L型00370077002778751800街墅13133900709109269910926919619964100.00%15%合計271145

1193890845910995126030559549.51%100%洋房與創(chuàng)完新產品的疾銷售情況饑較好。退挖臺洋房與粉多層洋房睛的成交比鵝例分別為83%、77%；合院翅別墅成桿交80%，而寬畢景別墅選與街墅鴨成交比湊例達到100謙%。聯排產品愈與創(chuàng)新性朱類別墅單醉價相同，縱導致產品鍛沒有鮮明厚特點，不射能充分吸回引客戶，違成交比例嬌為25%。獨棟別墅礙的面積較叮大，單價金、總價較束高，所以碗沒有成交抓。公寓的面誰積較小，雷功能性較機差，成交扯率低。各物業(yè)咳成交分濫析客戶在王購買該雕項目物宅業(yè)類型栗時，因帖其單價亞較低，糖主要以叮面積較披大物業(yè)描為主，晝將其作都為提升泡居住品瓶質的第錫二居所下。本次推興貨約990套獨棟別肥墅聯排別墅愈約300套，已賣200多套洋房約600套，總體銷哀售率80％萬輝星城治于1月12日再次開谷盤，銷售株價格依然寄維持上次里開盤價，漠銷售情況傾較好。二次開盤物業(yè)類型均價多層2800元/平米洋房3200元/平米疊加聯排5000-7000元/平米聯排別墅9000元/平米項目名稱占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）上城名筑48天華苑17.3728.99麗景嘉園12.3219.32西苑馨園4.516.5江東天然居1118.49萬輝星城186.67224.36恒大金碧天下633.37320保利安寧項目16.0819.21-28.81總計885.32644.87-654.47目前安寧販市場開發(fā)鍋占地面積885抬.32萬平米，境開發(fā)總建焰筑面積約654.災47萬平米及，整體摔供應量禿大，市膠場消化百力不足特。市場同據質化競針爭激烈擦，如要院贏得市惡場就要輔實現產賴品差異閉化，做征高品質高物業(yè)。競爭環(huán)境歲總結12006年安寧泥城市的圣重新規(guī)講劃，小中城鎮(zhèn)發(fā)葬展加速陷，市場訂土地放間量過大肯，未來趙幾年安織寧房地屢產市場競編爭激烈月；從金碧天確下和萬輝星城的推盤飽策略來仰看，房漿地產市蜻場已經維進入了現房銷售叢時代；郊區(qū)大俗盤形成較高獅威脅，需梳要通過精準睛的推盤策萌略回避與賀其正面交竟鋒；太平新區(qū)刻房地產發(fā)數展速度迅耽猛，競爭蹲異常激烈梅，產品的姥差異化悟定位將師決定項遵目的成藍敗。競爭環(huán)繭境總結2.報告結收構第一部威分宏觀環(huán)邊境第二部分競爭第三部火分自身用地條窗件景觀分析第四部街分客戶第五部閑分定位第六部淚分案例借鑒第七部私分產品建筑產品附加第八部首分營銷第九部梅分經濟測譽算一.用地分析四期用地明基本情況210M370M362M584M368M用地面積:294.83畝(196553.14平米)最高點高程:2018最低點高程:1949H:69米五期用收地基本羽情況127M47M74M85M580M用地面積:63.79畝(42526.62平米)最高點高程:1980最低點高程:1955H:25米六期用地威基本情況108M51.5M242M598M52.1M120M80M165M97.5M316MA地塊:用地面積:84.37畝(56246.6平米)最高點高程:2000最低點高程:1960H:40米B地塊:用地面積:31.05畝(20700.0平米)最高點高程:2043最低點高程:2006H:37米C地塊:用地面積:28.54畝(19026.6平米)最高點高程:2035最低點高程:2005H:30米四期用廢地剖面德分析AA-A剖面圖I-I剖面圖II-術II剖面圖IAIIIIII-I剖面為橫睬向地形斷喂面，研究勞坡度變化,判斷取揚景及道魂路布局嫂的形式.其中,19那86到200缺0高程為神陡坎,坡度變則化較大濕。II-I永I為南北狹向剖面角，研究澆地勢變之化，思苦考建筑問間距影州響。A-A剖面為陡坎較集中的區(qū)域,平均坡度tg14.5=0.26,H:40地形條件較差。。五期用憤地剖面蟲分析I-I剖面圖I-I為橫向訪剖面，重該地塊追地勢變效化較小,地塊較平遲整,高程沿湖拖面遞減。III-I剖面：平均坡度：tg9=0.16H:20M。六期用替地剖面獨分析A地塊:I-I剖面圖II-I于I剖面圖I-I剖面：平均坡度：tg8芝=0.1礙4H=2膽0米II-城II剖面：平均坡度:tg1姑4=沉0.2具5H=37賞.5米IIIIII。。六期用洋地剖面廁分析B地塊:I-I剖面：平均坡洪度：tg6級.8侍=0.虜12H:37茄.5ＭI-I剖面圖I-I為縱向伏最長邊勺剖面，離研究山篩勢變化櫻情況。II。六期用地弊剖面分析C地塊:I-I剖面圖I-I剖面：平均坡脹度：tg18濤.8=辣0.34H:3崇5MIII-I剖面山勢蜻變化較大,坡度較田陡,超出車匪輛上行巖最大坡戚度,車輛通行餓困難,地形條件珍較差。。四期用帖地進入潤性分析大壩三期四期用地與四期地巴塊相接的洗部分有大糠壩及西山金別墅三期背地塊，其氏余為林地嫌．大壩方拍向禁止趟機動車循輛通行液，車行仍進入性循差．結論：旨四期用容地的進脆入性考亡慮利用螞與西山候別墅三蠢期道路瘡的關系春，連接幕進入四蒜期地塊大．一期二期五期用非地進入卸性分析與五期地坊塊相接的腸部分有大斥壩及西山品別墅一期括地塊，其敬余為臨水冰林地．大壩方向瓦禁止機動繳車輛通行牌，車行進噸入性差．結論：五臨期用地的亮進入性考赴慮利用與矮西山別墅駕一期道路慎的關系，項連接進入壘五期地塊接．五期用地大壩水庫一期六期用地士進入性分韻析用地A用地Ｂ用地Ｃ林地林地小水庫大水庫198旬5高程196振2高程195撓0高程196巡壽5高程198外9高程201鋪8高程203濃2高程2005高程A:12忠4MB:9蔽8MC:1毅02MD:2上57ME:1勸42MA段高差15米,坡度tg6.除8=0貴.12.B段高差4米,坡度tg2凱.3=層0.0嘴4C段高差33米,坡度tg1夸8=0啊.32D段高差70米,坡度tg1洞5=0已.27E段高差43米,坡度tg1尖6.7放=0.翠3結論：除A,B段外,其余坡度鎖較大,車輛通行壓困難.地塊邊碑界高程地塊間最大低點高程。。。。。二.景觀分顧析項目資桑源：大樂面積山賴體/一座水綠庫/保護性論開發(fā)項目位刺置滇池片區(qū)周邊吊山水資源嚷豐富，緊鄰西山辟國家森林中公園，地采塊旁有一的座水庫及瞧大面積濕耕地，森林虧資源豐富佩。西山國家濫森林公園項目地塊犁以山巒和超谷地為主散，地形地檔貌豐富，耕植被茂盛曬，空氣良地好；有水查庫一座；烤內部有少激量墳墓。項目地塊設森林茂密杰，主要以再山巒和坡茶地為主；地塊優(yōu)鋸勢分析吧：地塊內烤部起伏招的坡地摟地形，儀適合高顏端山地狂別墅的究建設，總依山而歉建可相群應降低剝建設成蘇本。地塊總體撇落差明顯梅，同時森閑林覆蓋茂你密，具備利優(yōu)良的山細景資源。有一定的鑄自然水資誓源。地塊現狀景觀價值稀分析ⅣⅤⅢⅡⅠ地塊Ⅰ東側及南討側有山景珠，北側有培水景，西肺側為萬輝逼星城及西態(tài)山別墅三小期；地塊Ⅱ東側有大趕面積水域簡及山景，黨西側為戒菊毒所及油節(jié)庫；地塊Ⅲ東側及剛北側山投景，南摩側及西警側大面表積水景瞎；地塊Ⅳ由于地勢桿較高，視惰野非常開服闊，四面秩山景，一劇面水景；地塊Ⅴ地勢較高刷，四面山峽景，西南派側可遠觀渾水景。地塊景觀賠資源優(yōu)勢使明顯，其嬌中Ⅱ和Ⅲ優(yōu)勢較刑大。.報告結贊構第一部汁分宏觀環(huán)漸境第二部撓分競爭第三部分自身用地條嶄件景觀分勁析第四部能分客戶第五部分定位第六部四分案例借沖鑒第七部分產品建筑產品附加第八部將分營銷第九部指分經濟測算滇池板獨塊項目名稱物業(yè)類型客戶群海韻楓丹獨棟別墅雙拼別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板，資產在2000萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員。滇池衛(wèi)城聯排別墅雙拼別墅疊加別墅洋房煤礦老板居多、娛樂明星居多、省外營銷推廣公司的老板滇池南郡獨棟別墅雙拼別墅聯排別墅疊加別墅（4層，每2層一戶）公司白領高收入人群、私企煤礦、重金屬礦老板40-60歲滇池時光獨棟別墅雙拼別墅聯排別墅餐飲、娛樂界40-60歲商人、公檢法政府公務員滇池高爾夫獨棟別墅多層公寓70%本地大型企業(yè)老板、經理人，喜歡高爾夫，外省外籍人士較多列儂溪谷聯排別墅城市中高收入者律師、財務等職業(yè)，昆明省內客戶居多地州餐飲老板，也有少量省外投資者，知識層次較高人群萊濛別墅獨棟別墅南市區(qū)煙、酒等副食品供應商，策劃代理企業(yè)老板香檳小鎮(zhèn)聯排別墅景觀洋房職業(yè)經理人、司法部門政府官員、公務員、極少墅獨棟別墅疊加別墅聯排別墅雙拼別墅未開盤客戶分析世博板更塊客戶分析項目名稱物業(yè)類型客戶群世博生態(tài)城獨棟別墅聯排別墅私營企業(yè)主公園道一號聯排別墅疊加別墅（僅有六套）私營企業(yè)主高天流云獨棟別墅（57套）每套戶型不相同政府高級公務員，私營企業(yè)主，上市公司CEO，礦老板茉莉唐朝未定未開盤百大博園世家獨棟別墅聯排別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板晨曦街洋房疊加別墅聯排別墅雙拼別墅多層建筑行業(yè)老板、果林湖板遍塊客戶分析項目名稱物業(yè)類型客戶群嶺東紫郡獨棟別墅雙拼別墅聯排別墅港、澳、臺在昆明做餐飲、旅游生意的人居住，資產在2000萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員，昆明地區(qū)農業(yè)廳等公務員，及收入較高的白領，或高層管理人員。世林國際別墅聯排別墅雙拼別墅獨棟別墅廣東、港、澳、臺在昆明做服裝、裝飾材料生意的老板，在昆明從事高新技術軟件開發(fā)的高管人群，省外營銷推廣公司的老板。西亞山莊獨棟別墅50%候鳥置業(yè)群購買夏冬自己居住，其他時間交由物業(yè)公司管理或出租，50%昆明本地人。昆明購買覽別墅客戶喝總體特征相對于一秩線城市公艦務員低調晃的生活方郊式有所不陜同，昆明烈購買別墅往的客戶有澆相當大的星一部分為湊公務員；特征三高爾夫輛別墅的生客戶以則外省市淋酷愛高民爾夫運奧動的人鬧士為主爺；特征二特征一主要客膨戶為大羅型企業(yè)岸老總，株礦主及述政府高坡級公務娛員；從昆明別毀墅的入住唇率情況看獻，購買昆量明別墅的撲人群中，鼻投資客占訊相當比例硬。特征四.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條朗件景觀分妙析第四部分客戶第五部分定位第六部冷分案例借歉鑒第七部分產品建筑產品附加第八部柏分營銷第九部標分經濟測算云南將州成為東水盟的橋吊頭堡，冬昆明將豬成為東棄南亞的幫休閑度厲假中心獵，太平辟奧林匹芽克小鎮(zhèn)紫將成為粉新興高岡端旅游著區(qū)域。四大支撐晨點：中國在東所南亞的經彩濟地位；云南是東賴盟的橋頭浪堡；昆明良恐好的氣緞候，豐獄富的旅樹游資源農；太平鎮(zhèn)確翠定為60個旅游小襯鎮(zhèn)之一。定位的零背景一第三富人靜區(qū)西山獨有例的自然資器源，太平睜新區(qū)特有儲的地理位蛛置以及太主平新區(qū)奧提林匹克小英鎮(zhèn)的確定蒼，都使該扮區(qū)域擁有貸了富人區(qū)抵的基本特割征，隨著軌西山別墅服產品升級總，萬輝星戶城項目的左逐漸成熟甩以及金碧租天下的休巾閑度假社嘉區(qū)的定位切，太平已賠經初步形錦成昆明第更三富人區(qū)損的雛形，擱未來隨著型區(qū)域產品宏的整體升謎級，該區(qū)矛域必將成候為云南乃柄至東南亞好的富人休搜閑度假樂雙園。定位的背犧景二太平第三富人院區(qū)世博第二富人眨區(qū)滇池第一富人傾區(qū)定位的握背景三項目所在拒地優(yōu)美的赤山水資源形象定居位一世界頂撥級會所水生態(tài)異活別常墅灣區(qū)富貴齒生活法權時巨代豪宅東南亞石層峰階椒層總部-淚-中國昆贊明.半山湖景許度假天堂定位的支俗撐點在哪溜里？[湖濱灣區(qū)矛生活是？]從中東的爽石油富豪粘到硅谷的私科技新貴胃再到好萊電塢的國際段明星，濱學海灣區(qū)從灘來都是他聾們的最愛擺。把時間花籠費在海濱轎步道、游副船碼頭、完有些成就話感的海釣沾，或者干恨脆邀請朋悶友們在自杠己的高爾當夫球場揮濾桿，亦可煎以在自家育濕地公園朗領略各種掀珍惜鳥類罵以及享受范私家濱海齊浴場……拋開繁粥喧的城延市，似將乎僅僅誘一山之竭外的灣屈區(qū)世界變，寧靜悉的海、介私密的咽領地和剩同樣悠無閑的住葛者；自由的心仆境，灣區(qū)伴生活尤如乖悠長假期呆（Lon拾gv附aca斷tio領n),在這個帳劍拔弩次張的時菌代，因寨為有了壩灣區(qū)物灑業(yè)，你蹲才可以餅換一種烏方式生趙活，換礎一種觀如念生活煉。灣區(qū)生活偵，一種慢夠城（SLO桌WC購ITY）文化，妙承載“在家度當假”的理念使，迅速琴被世界巖富豪認程同并流牽行于國燥際。灣區(qū)生活鐵是：——世界級市的居住幻玉潮流——國際化生亞活典范——CEO們反思中蹦的向往——灣區(qū)的衣自由與麗獨立——有閑階層光的特權——尊貴的愈全新演蕉繹——最佳商俱務度假猴生活國際頂級灣區(qū)物業(yè)淺水灣的男秀麗景色,使它成為偵港島著名佛的高級住囑宅區(qū)之一,區(qū)內遍布澤豪華住宅,其中包菊括香港騰巨商李葛嘉誠、咬包玉剛架的豪華翠私宅。獵這些依古山傍水亭的建筑,構成了淺辜水灣獨特炕的景區(qū),令人流連勞忘返。香港淺具水灣霍克灣區(qū)白位于北島攤中東部地火區(qū)，這里富氣候溫和搜，面臨浩居瀚的太平銳洋。霍克貿灣區(qū)地勢沉險要，風伏光明媚，籌盛產葡萄侵，有許多郊歷史悠久扒的葡萄園擋?；艨藷釣硡^(qū)的內足皮爾和哈燥斯丁斯有“雙子城”之稱。賞以現代晝的Art搏De耗co風格重麗建，游鉗客可以貫漫步在厲內皮爾崖的Art焰Deco大道上，破欣賞世界知聞名的獨雀特建筑風瓶格及藝術減文化。峽灣國濕家公園--號稱“世界第蠻八大奇胸觀”，公園內控湖光山色沾，自然恬鋤靜。蒂牢阿瑙螢火崖蟲洞--奇幻幽深胖的溶洞內微生長著許費多螢火蟲廉，猶如繁賞星點點。蔑奇異島--斯圖爾荷特島人校跡罕至討，有如字世外桃青源，島姐上有野百生的奇買異島棲忌息，海注岸風光槍明媚。新西蘭霍末克灣區(qū)雙海灣汪就像它腦的名字謝一樣原湖來是由KELT蝴IE海灣和BLA臭CKB卷URN海灣組成癢的，dou界ble灑ba泊y雙灣豪防宅，豪脈宅沿途追海灣也文是風景冒如畫。暮那里的名建筑充泡滿了地滋中海城腦鎮(zhèn)的氣由氛。在母雙水灣智鳥瞰悉竿尼全景奪，悉尼帳城內多陡為中世標紀的古先建筑，異在雙水總灣看悉擇尼，見車到的是文一個風旗光秀麗籃的海濱堡城市，也城內城趕外建筑管風格迥動異，或坡許這正涉是澳大廟利亞多類元文化屬的象征突。●雙水灣（DOU呀BLE爺BA富Y）●玫瑰灣（ROS復EB僵AY）悉尼雙水灣座落于小宵小半島上耗面臨蔚藍灶大西洋海俯濱的Sea圖Po殼int是開普敦浪的高級住科宅區(qū),從Sea慕Poin工t到Clif鄭ton之間的美上麗海濱公駱路旁，坐刑落著眾多俘古典的維弟多利亞式幼建筑、各滾種歐式別妙墅和現代罵化住宅樓咸。查爾斯醫(yī)王子和天掘皇巨星麥夕克爾.杰克遜攪的別墅福也在其冒中。這腳里是最茂能代表味開普敦莫美麗和水魅力，軍也是開猛普敦房藏產最昂波貴的地璃方。開普敦灣駛區(qū)物業(yè)案名定位四期案鼓名：西廣山世家五期案傭名：森偏林原墅六期案名燭：西山峰頁境四期六期五期建筑風誤格定位—四期現代風布格特征：主張“形績式追隨功畫能”。反對過傳多的裝捉飾，并手主張拋咸開歷史側上已有煩的風格狠和式樣號，充分癢使用現技代的材棵料和構掉筑技術輝創(chuàng)造符材合現代猾特征的孤建筑作懷品。現代主義瘦建筑多采慈用簡單的疤幾何形體培為構圖元醋素，以不藏對稱布局司，自由靈乏活，設計奇中追求非摘對稱的、庭動態(tài)的空刑間。代表樓庫盤：萬科17英里現代、扒簡潔、鑒體塊感蛋強成功案例懷：萬科17英里同德極少剛墅建筑風格誰定位—五期歐式莊園昨木屋11棟單獨延設計的員木質莊投園式別校墅。建筑風格激定位—六期歐式古劃堡11座建筑妹風格各押異的古該堡式別塔墅產品定位——建筑類蒼別及戶裁型面積軍定位四期150平米度元假型小祝獨棟、400平米舒適估型豪華獨單棟五期600平米莊艦園型超棄低密度融獨棟六期800平米企業(yè)己會館型定悲制式別墅超低密度估莊園式純攤獨棟別墅功能定蠻位功能定孟位企業(yè)捆會館居住抖功咸能度假標功乓能.報告結椅構第一部版分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部六分自身用地條件景觀分析第四部只分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部裁分產品建筑產品附壇加第八部分營銷第九部躍分經濟測宇算長城腳下池的公社長城腳下召的公社“長城腳績下的公例社”是由SOHO中國有鋒限公司姑攜亞洲悅地區(qū)的纖１２位鍬著名建殺筑師設然計建造擾的私人促住宅性陶質的當及代建筑偵博物館美。這個假項目旨數在激發(fā)秘和鼓勵外建筑師敲的創(chuàng)造僵性，并蓬以此影敘響亞洲導新一代標的建筑分師、開俘發(fā)商和掌消費者追。威尼角斯建筑年雙年展齊獲獎2002年9月，長城男腳下的公勺社應邀參擱加威尼斯殲建筑雙年號展，成為慘有史以來平第一個受烏邀請參加統(tǒng)威尼斯雙柱年展的中遇國建筑作散品，而攜努該作品來于參展的張軟欣也因其寸在本項目輸中的特殊炕貢獻被破脊例授予“建筑藝術泳推動大獎”。手提箱長城腳下你的公社手提箱設福計構思：堅固平饒邊的箱戲匣，可插供外出射旅行時像，用來藍放置個掌人物品斃等。建范筑物，渴特指供群家庭生制活的場約所--解讀家蓄居生活心的情趣大機制。抱持著對分典型住宅布形象的懷包疑，本案踐企圖重新川思索親密峽感、隱私丑性、自發(fā)慨性與彈性濟的本質。絨以無限想姑像及感官竿愉悅面為毯原則，提滿出一件滿豪足最大彈恰性空間要撥求的簡單均設計。這個住宅遺的主要概幕念是階層仗的疊置。旨底層的機返能如同一疾盅供給家辰庭基本配墾備與服務猴的容器，松同時含括卷收納功能武。隔間隱蹦匿在樓板柱地景中，渣升起的同熟時也先指稅引了通往靠下層空間拌的門徑。站上層空間米設置一排究可隨意升查降的遮簾緞，形成室健內的次隔械間系統(tǒng)。蕉同樣的手智法也出現嬸在立面上條，建物的職外殼以垂燃直層板組擁織層理。蒸外層是一標整圈全高躺的雙面玻撲璃折疊門重，內層則飼由簾柵組縣成開口矩困陣。抽象紹的立面紋寇樣源于使趙用者導向起的操作邏顆輯。兩者顫共同地塑斧造中介層港。中間層饅是一個西供住居斃、活動前或通行芽的重生俗的杰出本的主樓冊層。配甘合外殼俗的活動鑼元件及革非階級樓式的配擦置，空遺間可根認據活動皮性質、蕉住民數徹量、及打個人對扒封閉性皮與隱私亞感的重亭視程度膚，輕易繞地被改完變。除瀉了必需殺的基本箭元件外單，其他鄉(xiāng)豐隔間皆骨可遁沒才于空間竊之外。頑根據使亡用者的回特定需猾求，一皆個變化例的量體串可以不藍費力地愿從開放宅空間滑駁行到其酬他房間舊之中。這棟住宅造位于Shui矩Guan的Nan辭gou谷中，怪基地朝帶北驟降離，相對揀地使北撿側暴露泥。該地腿屬大陸纖溫帶型潮氣候，瓦為了一脫攬萬里罪長城盛議景并享烈有最大悠的日光鹿照射，棄本建筑杯采南北危走向。敵也因此共讓住宅胡中的每優(yōu)個重要獄空間，凱得以坐埋擁長城妙美景。條選擇權責是奢華內的必備氏條件之舒一。因織此住宅兔提供多粉處同等品重要的缺出入口窩，而房鴉間則以姓個別的溫舒適感咱為考量渡，刻意常區(qū)分。地板的恐形式可棗以讓人揉即刻聯芽聯想到疫華麗巡譽航艇的搞內部，躁在輕松逝方便的灶原則下宵，充氣平式家具步為主要招配備，詠與中層治相同，復利用隔郵間即得禾以解決邪大部分仁需求，舅而藉此奔減少家布具的數雄量。此賺外，家皂具配合絲式建筑可負調性的驚特色，藏也都有蘇可活動書的功能堵，僅使瓦在建筑軌內部扮輔演積極城的角色地。建筑師翁：香港徹張智強(建筑面鉤積347勁m2，4間臥室)俱樂部設峽計構思：將景觀訊的概念殺從它原嗎本與土浙地嚴苛號的關聯稈中解放俱，并且起將之放撓在傳統(tǒng)腔都市風蔑格中解聯讀，可餅能開啟循探索超艦越科學丘疆界的喉現存特催質的機課會。心中涌敬上一陣蹄對本案騾的執(zhí)行濁將可能綢將是人傲類無理騰意志的處感慨。舟甚至是域一些平遙房的遺高跡都像電是被偉斜大的自漁然擊倒膛而毀壞乎。我興復奮地思頌考該如敏何在此皆作設計間。從基紹地勘查周回來后編，首先仇想到說遞自然元當素應該龜被保留地，如石騙、樹木值，甚至趁是一些鼻既存的融人造物財也是。考慮基地叢以及其估猶據斜坡所紋需的最體加，考慮量證體該被切熟分數個個被別的部分茅以優(yōu)先設泛計虛空間紋。這是與探自然溝通汗最好的方騎式，室內癢外與虛體內實體空間臨。被分割饒的最體將瀉會融入環(huán)徐境與其經桶房屋當中雖。建筑做硬為景觀元遵素是這個掩設計的用武意，它容轉納了相異茂的文化與黃不同的機堡能。所以在相這里建化筑并不占是視覺暴的表現黎而是一愉個不同闖背景的閘人們可飽以與彼表此以及壘自然會徒面溝通裁的場所乎。現有譜的自然僻與人造音建筑以爹及人們胖共同創(chuàng)格造新的頃景觀?？衔曳Q之意為"文化地醉景"。長城腳舅下的公命社俱樂部建筑師寫：韓國盼承孝相拖，可蜂容納150人就餐匪。雙兄弟長城腳下律的公社雙兄弟指設計構灶思：在許多傳硬統(tǒng)中國繪梯畫中描繪毒的地景存蒙在著自然喪與人造之哨間模棱兩芳可，這形蜓成了本案疑的出發(fā)點驕，它位于妄水關山坡餅上，并以歡著名的人把造物－長減城為鄰，耐令人生畏倡的基地因搶其位置而筋有所啟發(fā)孟。住宅設頁計得與挺所處的拐自然涵窄構密切鞋的結合根。當地把的石材智作為主倚要材料懼之一。狼住宅的庫量體是史以一個企較大的頭建筑物冷與一個侮羅小的貼附件小戒心的配梅置于山芹谷的基總地當中默，兩者逮者是L字形，巷這有助族于前述選的結合謎。廚房授與餐飲被空間在憑小量體禍內位于忠北側的貢陡崖邊堆，并且艷主建筑關成45度角。這兩個建牢筑和北邊科的懸崖包響被一個稱萍得上安靜養(yǎng)的庭園，暖在住宅中述形成一個予隱密親密長的區(qū)域。特階梯狀的討木頭平臺掙像爬行動旬物一般爬真過這個庭慎院，繞建濫筑一圈而肉后延伸到益地景中。攪連結山谷閘與房子的絕小徑提供刊了休息與章冥想的場香所。并不垮像普通庭刪園圍閉的著模式，它答在各個方荒向都有特笛殊的開口偵穿透，讓佛雖然是置涌于內部的鉆庭園也可曾以一直與戰(zhàn)外部有視割覺上的連挽接。這是啄本案形成跌其紋理，溫與自然環(huán)按境共事肯缺借景的一崗個描述。建筑師：欣陳家毅(477別m2，4間臥室)竹屋長城腳下糾的公社竹屋設國計構思隨：我們的第儉一個目標癢是從長城榜的禮俗中怖學習，我襲們時常受垃長城從未蛾是孤立物勝體的事實朝吸引。它祝綿延不斷冒著波浪起軟伏山脊的因特質是吸設引我們性些抩。對我聰們而言它鋼是對有在衫環(huán)境中自龍我孤立傾還向的建筑接常例型式及的評倫。蔽所以我們勞的目的是狡企圖將長猜城的此種雪特質運用含到居住行箱為