案例培訓(xùn)資料課件

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戴德梁行有限公司2006年10月

物業(yè)管理案例分析（一）

1第一頁，共三十八頁。

案例一：停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任?

1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司駕駛員駕駛一輛小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費(fèi)后,將車停放由廈門某物業(yè)管理公司經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時(shí),發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報(bào)案,但至今未將失竊的轎車追回。維修公司遂起訴至法院，要求物業(yè)管理公司賠償。請問，此案例中物業(yè)管理公司有責(zé)任嗎？2第二頁，共三十八頁。評析：

問題的關(guān)鍵在于：物業(yè)管理公司是否與車主形成了車輛保管關(guān)系。一審法院：一審法院認(rèn)為:物業(yè)管理公司經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費(fèi)用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)管理公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。3第三頁，共三十八頁。

二審法院：

二審法院認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)管理公司的停車場時(shí),除交納5元停車費(fèi)外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)管理公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來判斷,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析:4第四頁，共三十八頁。從保管合同從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致，還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。5第五頁，共三十八頁。本案例中本案例中的雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)管理公司,以便物業(yè)管理公司實(shí)際控制車輛,而物業(yè)管理公司亦未對維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。6第六頁，共三十八頁。物業(yè)管理公司(一)物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍中并無保管業(yè)務(wù),該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。（二）經(jīng)調(diào)查物價(jià)局的批復(fù)及物業(yè)管理委托合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)管理公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費(fèi),而對停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。7第七頁，共三十八頁。終審判決終審判決:物業(yè)管理公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,并依法對一審予以改判，駁回維修公司的訴訟請求。8第八頁，共三十八頁。案例二：住戶遭搶物業(yè)管理公司有無責(zé)任？

某小區(qū)的業(yè)主鐘先生的女兒一人在家時(shí)，3名歹徒從樓梯間的窗戶爬進(jìn)他們家的廚房，將其雙手、雙腳捆綁起來，并用菜刀威脅她，搶走價(jià)值2萬多元的現(xiàn)金和首飾。據(jù)調(diào)查，鐘先生家廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離。鐘先生稱，出事時(shí)，屬于公用面積的樓梯間的窗戶并沒有安裝防盜窗，歹徒也正是利用這一點(diǎn)從樓梯間翻入他們家實(shí)施搶劫。9第九頁，共三十八頁。鐘先生買房時(shí)鐘先生買房時(shí)，物業(yè)管理公司承諾“提供封閉式防盜系統(tǒng)和24小時(shí)固定崗哨，定時(shí)保安巡邏”。事發(fā)后，他們一家人找到此小區(qū)的物業(yè)管理公司討說法。物業(yè)管理公司認(rèn)為，自身沒有責(zé)任，但表示，可以免去鐘先生一年的物管費(fèi)。請問，住戶被搶，物業(yè)管理公司有責(zé)任嗎？要做好物業(yè)治安與安全管理有哪些具體措施？

10第十頁，共三十八頁。評析：

1、對“物業(yè)管理公司有否責(zé)任”有兩種觀點(diǎn)供參考：觀點(diǎn)一：物業(yè)管理公司對此應(yīng)該負(fù)責(zé)任。觀點(diǎn)二：看物業(yè)管理合同的約定。

11第十一頁，共三十八頁?？偨Y(jié)起來，就是：只要小區(qū)的保安做到了盡職盡責(zé)，只要合同上沒有與財(cái)產(chǎn)、人身安全保障相關(guān)的條款，那么，物業(yè)管理公司就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。否則物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。12第十二頁，共三十八頁。2、做好物業(yè)治安與安全管理的具體措施：1）建立一只素質(zhì)優(yōu)良、訓(xùn)練有素、忠于職守的治安人員隊(duì)伍，配備必要的裝備；2）根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)，分別完善和落實(shí)物業(yè)治安、安全管理方面的各項(xiàng)制度；3）進(jìn)行小區(qū)或大廈的隔離等封閉或半封閉式的改造，創(chuàng)造安全的環(huán)境；

13第十三頁，共三十八頁。有條件的4、有條件的在物業(yè)內(nèi)安裝相應(yīng)的安全監(jiān)控設(shè)備、設(shè)施；5、注意總結(jié)物業(yè)治安、安全管理方面先進(jìn)的、行之有效的管理經(jīng)驗(yàn)，探索其推廣和應(yīng)用的條件和可能；6、汲取在物業(yè)治安、安全管理方面的教訓(xùn)，完善措施和手段，堵塞漏洞。

14第十四頁，共三十八頁。案例三：誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌？

某公司購買了一套位于所在大廈頂層的寫字間作為辦公室，并已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。有一天，該公司發(fā)現(xiàn)，大廈的開發(fā)商與大廈物業(yè)管理公司的人員正在組織工人往樓頂上搭建一面巨大的廣告牌。15第十五頁，共三十八頁。原來，開發(fā)商與物業(yè)管理公司同一家廣告公司達(dá)成了協(xié)議，在該公司所在樓的樓頂上豎立廣告牌，樓頂使用費(fèi)由廣告公司支付。對此，該公司提出抗議，認(rèn)為自己購買了頂層的寫字間，相應(yīng)的樓頂使用權(quán)應(yīng)由自己行使。16第十六頁，共三十八頁。針對此案例，我們提出以下問題：1、寫字樓或住宅樓樓頂所有權(quán)應(yīng)該歸誰所有？2、某開發(fā)商在出售頂層房屋時(shí)，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權(quán)歸頂層業(yè)主所有和使用，這個規(guī)定有效嗎？3、誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌？4、設(shè)立廣告牌收益歸誰？17第十七頁，共三十八頁。評析：

1、寫字樓或住宅樓樓頂所有權(quán)的歸屬問題。屋頂產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸這座樓宇的各個房屋產(chǎn)權(quán)人所共有。18第十八頁，共三十八頁。原因：

購房者購買的商品樓宇，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了建筑本身的面積，還包括了相應(yīng)土地使用權(quán)和公共配套設(shè)施的面積。這些面積的土地使用權(quán)既在樓房之下，也在樓房四周，更在樓房頂部。開發(fā)商在銷售此樓房時(shí)，已相應(yīng)地把此套房的土地使用權(quán)也同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了每一位購房者，所以，樓宇屋頂?shù)漠a(chǎn)權(quán)只能為此樓宇地每一位購房者所共有。19第十九頁，共三十八頁。2、開發(fā)商的售房合同的有效性。開發(fā)商在出售頂層房屋時(shí)，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權(quán)歸頂層業(yè)主所有和使用，這個規(guī)定是無效的。原因：國家有關(guān)條例規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占?！?0第二十頁，共三十八頁。3、誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌？產(chǎn)權(quán)是物業(yè)最根本的東西，擁有了產(chǎn)權(quán)，也就擁有了物業(yè)的相應(yīng)權(quán)利，包括收益權(quán)、處置權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)。因此，在經(jīng)得工商、市容等部門批準(zhǔn)的情況下，關(guān)鍵看誰是樓頂?shù)乃袡?quán)人，誰就有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌。21第二十一頁，共三十八頁。對此，有這樣兩種情況：（1）樓宇還未售出50％時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)商是擁有50％以上產(chǎn)權(quán)的大業(yè)主，這個決定權(quán)在開發(fā)商；（2）樓宇售出50％以上時(shí)，應(yīng)由此樓宇業(yè)主組成的業(yè)主委員會作出決定，并委托物業(yè)管理公司具體操作。22第二十二頁，共三十八頁。4、設(shè)立廣告牌收益的歸屬問題。由于廣告牌的使用收益屬于此樓宇共有人共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于此樓房全體共有人所有，其他任何人不能多占、獨(dú)占。當(dāng)然，將收益按份額分配給業(yè)主較為困難，所以，在實(shí)踐中可以將此收益納入物業(yè)維修基金或是用于為共有人開展的公益服務(wù)。23第二十三頁，共三十八頁。

案例四：物業(yè)管理公司能否改變原來設(shè)計(jì)擅設(shè)停車場？

某小區(qū)數(shù)位業(yè)主反映，原來他們在樓前樓后停車，今年年初，物業(yè)管理公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會同意就把樓前樓后劃上線，改成臨時(shí)停車場并進(jìn)行經(jīng)營。該小區(qū)的業(yè)主委員會對停車場的經(jīng)營提出異議，多次與物業(yè)管理公司協(xié)商，但都未達(dá)成一致。無奈之下，業(yè)主委員會將物業(yè)管理公司告上法庭，要求停止侵權(quán)并賠償損失。那么，業(yè)主委員會的要求能否得到法院的支持呢？

24第二十四頁，共三十八頁。

評析：業(yè)主委員會的要求能得到法院的支持，原因如下：(1)小區(qū)內(nèi)的道路和公共場地的使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。任何人要使用公共場地，都必須得到全體業(yè)主或是業(yè)主委員會的同意。只有小區(qū)業(yè)主委員會才能在國家允許的范圍內(nèi)，對小區(qū)的公共場地行使處置權(quán)、收益權(quán)，作為物業(yè)管理公司，僅僅是業(yè)主委員會聘請來的管理者，其管理行為不應(yīng)侵犯業(yè)主的權(quán)利；

25第二十五頁，共三十八頁。

小區(qū)的規(guī)劃（2）小區(qū)的規(guī)劃在建設(shè)之前已經(jīng)經(jīng)政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)，一旦更改規(guī)劃，還必須得到政府部門的同意。即使物業(yè)管理公司經(jīng)政府部門同意更改了小區(qū)規(guī)劃，只要全體業(yè)主或業(yè)主委員會不知情，或沒同意，物業(yè)管理公司同樣對全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。此時(shí)，政府部門也同樣是侵權(quán)者之一。26第二十六頁，共三十八頁。案例五：外墻滲水，家具霉?fàn)€誰負(fù)責(zé)？

某大廈業(yè)主黃某住在三十層，發(fā)現(xiàn)每逢大雨天就會有水滲入房內(nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對外墻進(jìn)行了修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。27第二十七頁，共三十八頁。

黃某認(rèn)為黃某認(rèn)為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？28第二十八頁，共三十八頁。評析：

房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。第一，倘若黃先生與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對此滲水、開裂等質(zhì)量問題有約定的，則應(yīng)該按約定處理。29第二十九頁，共三十八頁。第二，倘若沒有以上約定，則我國法規(guī)對房屋建成后可能出現(xiàn)的問題，有保修期的規(guī)定，房屋墻面的保修期一般為五年。在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修。即使住宅的保修期已過，建筑施工單位仍有責(zé)任將外墻和受損的內(nèi)墻修理妥當(dāng)。30第三十頁，共三十八頁。

第三，倘若多次維修仍存在滲水問題，則多數(shù)因房屋質(zhì)量瑕疵所致。黃先生可以委托房屋質(zhì)量鑒定部門對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，如確屬房屋質(zhì)量問題，如施工質(zhì)量粗糙，甚至填充墻未填實(shí)砌塊，或者建筑材料水泥、砂漿、磚塊質(zhì)量低劣等，且該質(zhì)量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告依法向人民法院起訴，要求退房。當(dāng)然，黃先生也可同開發(fā)商協(xié)商解決此事。31第三十一頁，共三十八頁。

案例六：物業(yè)管理人員入室引起的誤會

某日清晨，某公寓大樓新來的保潔員阿霞在公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805室客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按門鈴，室內(nèi)也沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，一一查看有沒有人。正在這時(shí)，1805的業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“晨練”去了，因粗心而忘了關(guān)好門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到室內(nèi)，又看見一陌生女子在自己房中，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。32第三十二頁，共三十八頁。

試分析：1）阿霞錯在哪里？2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？

33第三十三頁，共三十八頁。

1、阿霞過錯所在：阿霞錯在沒有向上級反映情況。缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。阿霞不懂法律，公司培訓(xùn)大概沒有跟上。34第三十四頁，共三十八頁。

2、妥善的處理方法

對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實(shí)在與業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會誤解。

35第三十五頁，共三十八頁。

3、做好解釋說明工作

事已至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。處理完后，一定要加強(qiáng)員工處理此類事件以及相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)，以避免誤會的再次產(chǎn)生。36第三十六頁，共三十八頁。謝謝ThankYou!37第三十七頁，共三十八頁。內(nèi)容總結(jié)DTZDebenhamTieLe