某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

\o"某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33p.doc"某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\u第一章總論 11.1項(xiàng)目單位基本情況 11.1.1概況 11.1.2財(cái)務(wù)狀況 21.1.3法人代表基本情況 21.2項(xiàng)目基本情況 31.2.1項(xiàng)目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點(diǎn) 31.2.2產(chǎn)品方案及規(guī)模 31.2.3品種、技術(shù)、設(shè)備方案 41.2.4土建工程 41.2.5建設(shè)期限 41.2.6投資結(jié)構(gòu)及資金來源 51.2.7項(xiàng)目效益 51.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 61.4綜合評價(jià) 61.4.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性 61.4.2帶動(dòng)作用 71.4.3制約因素及解決方案 81.4.4結(jié)論及建議 8第二章背景及必要性 92.1項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 92.1.1人口 92.1.2經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展 92.2本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 92.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 102.3.1項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 102.3.2項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 122.3.3項(xiàng)目的建設(shè)是完善農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的需要 132.3.4項(xiàng)目的建設(shè)是結(jié)構(gòu)調(diào)整及促進(jìn)農(nóng)民增收的需要 142.3.4項(xiàng)目的建設(shè)是節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展的需要 142.3.5項(xiàng)目的建設(shè)是解決企業(yè)自身問題、增強(qiáng)帶動(dòng)能力的需要 15第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 163.1建設(shè)地點(diǎn)選擇 163.1.1選址原則與依據(jù) 163.1.2地理位置 163.1.3土地類型 163.1.4來源方式 173.1.5占地面積 173.2建設(shè)條件 173.2.1自然條件 173.2.2政策、資源、科技支撐條件 183.2.3基礎(chǔ)設(shè)施條件 20第四章市場分析與銷售方案 214.1市場分析 214.1.1市場供求現(xiàn)狀及前景分析 214.1.2市場競爭優(yōu)勢分析 234.2營銷策略、方案、模式 244.3市場風(fēng)險(xiǎn)分析 254.3.1市場風(fēng)險(xiǎn)因素分析 254.3.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策 25第五章建設(shè)方案 275.1產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 275.1.1產(chǎn)品方案 275.1.2建設(shè)規(guī)模 275.2建設(shè)規(guī)劃和布局 275.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 275.3.1建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 285.3.2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 285.4技術(shù)（工藝）方案 295.4.1技術(shù)路線及流程 295.4.2品種及主要技術(shù)來源的可得性與可靠性 335.4.3主要技術(shù)參數(shù) 345.4.4物料平衡分析 345.5設(shè)備選型方案 355.5.1設(shè)備選型 355.5.2設(shè)備清單 355.5.3設(shè)備來源 365.6主體工程方案 365.7輔助工程及其他工程方案 365.7.1供水 365.7.2供電 375.7.3供熱 375.7.4豬舍通風(fēng) 375.7.5污染處理 375.8實(shí)施進(jìn)度安排 375.8.1項(xiàng)目建設(shè)期限及分月進(jìn)度安排 375.8.2工程建設(shè)進(jìn)度表 38第六章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能減排措施 396.1環(huán)境影響 396.2節(jié)能減排措施 396.2.1污染物治理措施 396.2.2節(jié)能措施 406.3環(huán)保部門意見 41第七章項(xiàng)目組織與管理 427.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 427.1.1管理機(jī)構(gòu)組織 427.1.2機(jī)構(gòu)職責(zé) 427.1.3運(yùn)行模式 427.2勞動(dòng)定員 437.3管理措施 437.3.1建設(shè)期管理 437.3.2生產(chǎn)管理 447.3.3財(cái)務(wù)管理 447.3.4營銷管理 447.4技術(shù)培訓(xùn) 457.5勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防 457.5.1勞動(dòng)安全、衛(wèi)生 457.5.2消防 46第八章投資估算與資金來源 478.1投資估算依據(jù) 478.2投資估算 478.2.1總投資 478.3資金來源 498.3.1中央財(cái)政資金 498.3.2地方財(cái)政配套資金 498.3.3自籌資金及來源 498.3.4銀行貸款及籌措 508.3.5其他 508.4財(cái)政資金的使用范圍 50第九章財(cái)務(wù)評價(jià) 499.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 499.2營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算 499.2.1營業(yè)收入 499.2.2營業(yè)稅金及附加 499.3總成本及經(jīng)營成本估算 509.3.1單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算 509.3.2項(xiàng)目總成本估算 509.3.3經(jīng)營成本估算 509.4財(cái)務(wù)效益分析 519.4.1盈利能力分析 519.4.2銀行貸款清償能力分析 519.5不確定性分析 529.5.1盈虧平衡分析 529.5.2敏感性分析 529.6財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 53第十章社會(huì)效益分析 5410.1壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析 5410.2與農(nóng)戶利益聯(lián)結(jié)機(jī)制分析 5410.3帶動(dòng)基地分析 5510.4帶動(dòng)農(nóng)戶及農(nóng)民增收效果分析 5510.5帶動(dòng)就業(yè)分析 5510.6對比分析 55附錄 56一、附表 56二、附圖 56三、附件 57某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地：**************項(xiàng)目位置：***************項(xiàng)目開發(fā)背景：**標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因**廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房開發(fā)。（二）承擔(dān)可行性研究的單位****國聯(lián)投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長16%左右，GDP增長有望達(dá)到8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計(jì)2003年全國房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場準(zhǔn)入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類政策時(shí)，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.２００３年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高速增長2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長21.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長速度5.8個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.9%。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個(gè)地區(qū)增幅超過50%。今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長28.0%，占商品房投資的67.8%（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資227.66億元，同比增長22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。銷售情況良好今年上半年，全國商品房市場需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。全國商品房銷售額2101.77億元，同比增長44.8%；其中：銷售給個(gè)人1916.02億元,同比增長46.8%，所占比重為91.2%。商品房空置面積增幅較大2002年商品房空置面積比2001年凈增1290.59萬平方米，其中，空置時(shí)間在一年以上的凈增302.45萬平方米，占竣工總量的14.6%?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別為3.6%、-5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分別為6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，這一趨勢仍在持續(xù)。僅1-5月份，全國商品房空置面積同比增長9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長10.0%。價(jià)格穩(wěn)中有升2002年，全國商品房平均銷售價(jià)格2291元/平方米，同比增長了2.92%，其中：商品住宅銷售價(jià)格為2130元/平方米，同比增長3.00%。下半年商品房銷售價(jià)格增幅明顯高于上半年。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，2002年商品房價(jià)格上漲3.7%，土地交易價(jià)格上漲6.9%，房屋租賃價(jià)格上漲0.8%。房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房銷售價(jià)格2424元/平方米，同比增長了5.4%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。有21個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。有9個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、廣西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、遼寧-2.0%、內(nèi)蒙古-0.7%、貴州-0.4%。3.**市投資宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá)1758.4萬平方米，增長27%，房地產(chǎn)開發(fā)投資96.6億元，增長35.2%，其中住宅投資68.6億元，增長26.8%。大項(xiàng)目成為投資增長主要拉動(dòng)力。從1-5月全國城鎮(zhèn)500萬元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過1億元的項(xiàng)目13028個(gè)，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的22.6%，完成投資5262億元，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工項(xiàng)目完成投資的65.4%。商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時(shí)，全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，高于同期投資增速10.8個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售給個(gè)人1916億元，增長46.8%；銷售面積8672萬平方米，增長37.4%。新開工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開工建設(shè)項(xiàng)目51876個(gè)，同比增加9657個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資16921億元，增長70.5%。上半年施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)94661個(gè)，同比增加11915個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資73596億元，增長26.2%。資金到位情況良好。上半年，國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，同比增長47.4%,比同期投資增速高14.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國家預(yù)算內(nèi)資金增長12.7%，國內(nèi)貸款增長55.9%,利用外資增長44.1%，自籌資金增長51.2%。4、**1-7月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)從**市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－7月累計(jì)完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬平方米，總量達(dá)1918.12萬平方米，增長28.4％。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬平方米，增長35.5％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**市累計(jì)銷售商品房325.23萬平方米，比同期增加銷售48.77萬平方米，增長17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期的空置房面積為78.75萬平方米，比六月末僅新增3.97萬平方米。從**市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－7月累計(jì)完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬平方米，總量達(dá)1918.12萬平方米，增長28.4％。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬平方米，增長35.5％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**市累計(jì)銷售商品房325.23萬平方米，比同期增加銷售48.77萬平方米，增長17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期的空置房面積為78.75萬平方米，比六月末僅新增3.97萬平方米。5.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測城西房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，**人如是說。城西是**的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點(diǎn)。B、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了某線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、**花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。二是光華大道要開工建設(shè)，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會(huì)和**連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。D、一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在**的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。鳥瞰**住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了**住宅區(qū)總量的70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無疑是打上了“中產(chǎn)”的標(biāo)簽。F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。預(yù)計(jì)5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。

川陜路：重塑川西古鎮(zhèn)解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場帶等，同時(shí)建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。沙西線：打造花卉世界二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建**最大石材城金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為**最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。

屆時(shí)，位于城西北的3個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。城西房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。**市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。自古以來**人就對居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西，某線周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。某區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：

**市黃金旅游通道某線是房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū)域。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，某線就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅項(xiàng)目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計(jì)，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓**人有了更多的選擇。在**，沒有哪一個(gè)新興區(qū)域像某線這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的。現(xiàn)在某線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了**最高檔的消費(fèi)場所。有消費(fèi)就會(huì)有需求，某線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造“新**生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購房方位上傾向于城西。選擇城西者為37.8％，城南為25％，城北為22％，城東為15.2％，在問及“購房目的”時(shí)，有90.6％的被調(diào)查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個(gè)清晰認(rèn)識，我們對目前的幾家樓盤進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在6萬元到20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè)7.8％，外企5.6％，個(gè)體戶15％，職業(yè)經(jīng)理人3％，特殊職業(yè)11.6％，其他57％的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者?？梢钥闯觯陆?jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。（二）區(qū)域市場分析1.供給分析通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢：

A、社區(qū)規(guī)?；?guī)?；浅俏饕淮筇厣松贁?shù)幾個(gè)樓盤在100畝以下外，其余的都在100畝以上，而**花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。自從2000年**花園率先進(jìn)入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實(shí)業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團(tuán)等一大批有實(shí)力的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。

B、社區(qū)主題化城西作為**后起之新貴，近年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為**又一張閃亮的名片。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出“時(shí)光隨意，生活由我”的博瑞·都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂、文明、時(shí)尚”的新都市生活的典范。C、社區(qū)生態(tài)化原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個(gè)臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內(nèi)，率先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信·金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、**花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園的置信·金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。**花園社區(qū)內(nèi)7大主題園林、7大景觀河濱公園、1個(gè)中心文化廣場、0.9的容積、6％的綠化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個(gè)天然氧吧。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。D、社區(qū)景觀化園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。**花園通過水、植物、雕塑建造了9大主題公園；都市水鄉(xiāng)———置信·金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……E、價(jià)格呈上升趨勢。從上個(gè)世紀(jì)80年代末到90年代末，十年的時(shí)間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。房價(jià)也由666元/平方米一路上揚(yáng)沖高到了2500元—3000元/平方米。

F、投資價(jià)值高。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產(chǎn)開發(fā)變得異常火暴，土地也隨之升值，特別是某線一帶。以餐飲娛樂而知名的某線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。

G、戶型趨向于小康型。城西早期開發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。新近開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型。I、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤72個(gè)，總建筑面積3135908m2，其中電梯住宅1173970m2，占37.44%，多層住宅1225707m2，占39.09%，營業(yè)用房190554m2，占6.08%；綜合均價(jià)3277.44元/m2，其中電梯住宅均價(jià)2943.59元/m2，多層住宅均價(jià)3308.58元/m2，營業(yè)房均價(jià)5133.9元/m需求特點(diǎn)

A、城西房地產(chǎn)需求市場大。城西目前有120個(gè)專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個(gè)體戶，造就出了大量富人。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。這些人還會(huì)有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會(huì)在工作地周圍生活休息，從而帶動(dòng)這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。

B、有效購買力充足。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。

C、投資人對城西升值潛力看好。城西目前的房價(jià)處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成

A、**的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。

B、郊區(qū)居民。城西房價(jià)雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。

C、外地來蓉人員。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。

D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會(huì)忽視。3.競爭分析城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。價(jià)格主要在2500-3200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價(jià)格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110-26某線在售樓盤情況表（見附表1）4.某線的消費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查通過對城西居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們選擇某線8個(gè)完美理由：

■吃在某線，安逸！住在某線，舒服！

■歷代貴人住城西，能住在城西的某線就是貴中之貴了。

■想賺錢就住城西，城西有120余個(gè)專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了。

■**人喜歡喝茶，住某線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。

■許多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是某線，這里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。

■家庭需要經(jīng)營。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。

■周末休閑，花十幾塊錢就可以在某線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。

■將24小時(shí)進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。這里有24小時(shí)營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。

具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：《某線在售樓盤銷售價(jià)格表》見附表2《某線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見附表4《**市某線住宅市場消費(fèi)者調(diào)查》5.市場分析有關(guān)結(jié)論項(xiàng)目位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是**市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿?。對于本?xiàng)目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價(jià)格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場。消費(fèi)者對某線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購買欲。費(fèi)者對某線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于某線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對其悠閑個(gè)性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評價(jià)即為“生活不舒服”。三、項(xiàng)目用地分析及評價(jià)（一）地塊解析1.交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，**路，30*路、1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。2.用地現(xiàn)有狀況本項(xiàng)目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢平坦。現(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。3.水電氣保障隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。4.規(guī)劃限制條件雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項(xiàng)目所處的位置，我們在規(guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在30％以上；C、項(xiàng)目的容積率要不小于1.2；項(xiàng)目建筑間距要大于1.2。（二）項(xiàng)目SWOT分析1.優(yōu)勢分析：本區(qū)域位于城西某線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。某線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。某線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。2.劣勢分析：立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會(huì)使開發(fā)周期增長。項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。項(xiàng)目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項(xiàng)目銷售會(huì)帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。3.機(jī)會(huì)分析：高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市“一號工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項(xiàng)目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開發(fā)開發(fā)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開發(fā)，能夠提升項(xiàng)