金泓雅苑項目市場研究策劃

PAGEPAGE10/47、寶安區(qū)態(tài)勢分析21世紀(jì)的寶安,與特區(qū)逐漸融合,寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫,房地產(chǎn)業(yè)迎來一個黃金周期。1、寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸,是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),北連東莞市，東瀕大鵬灣,臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門、廣州乃至整個珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積 7３３平方公里，海岸線長３0.62公里。于 199２年 11月１1日建。區(qū)新安寶安城)。全區(qū)轄新安、、、、公、、、個道處,1個16個,口1３0。成的區(qū)的,時是深圳新產(chǎn)業(yè)、進(jìn)業(yè)、、“三”創(chuàng)匯農(nóng)生態(tài)旅游基(）關(guān)之隔。2、寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r?？?002完內(nèi)生43增長１.％，占深圳市的 19３％,口１60．,外來口 131.73,均GDP26959元，超過30美元。固定資產(chǎn)投資.３億元,增長 24７%商品房銷售量為 14081套，增長４.7，銷售面積達(dá)到１1.53平方,收入4.1億元；城口均收入25３9.9元，農(nóng)收入１0９80元,均住房面積為２９.4１平方米。3點城市率較高22年底，深圳城市率為72%左右，寶安城市率為46％，處于一個相對較階段各項基礎(chǔ)施齊,環(huán)境優(yōu)美,路暢正飛階段,未幾,衛(wèi)星以如火如荼正21小康社。業(yè)水平高,200,92.83267251高。相對獨立的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制,在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十多年的發(fā)展過程中，寶安的發(fā)展是相對獨立的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨立發(fā)展趨勢。,深圳將發(fā)展7為,域,寶安與特區(qū)的將來。、寶安面的發(fā)展城市化發(fā)展的、文化等特的過程。要現(xiàn)為人布的改變,人的增，現(xiàn)為國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。——就被描述S”的家歷了類似正弦波升階段的包括初緩準(zhǔn)備階段,速階段,后緩熟階段;各階段應(yīng)分:3０%位于30％~7％之和７０%之后;所對應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)啟速,工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化。中國城市化的階段拐點3和70%目率4%,70%,,,,,——越來越政程屬修補(bǔ)性質(zhì),而提升、改變性質(zhì)郊居潮流關(guān)、關(guān)流,上升關(guān)越來越路等路系局更考慮到緊密系越來越帶動下,寶安崗兩抵,提升。香珠三角結(jié)節(jié)點寶安位西部,東莞廣州珠海佛ft連必經(jīng)之路,107國廣路沿海路均寶安境機(jī)場也位于,8珠三角系節(jié)點。國,國三群落初具規(guī)模,珠三角群帶動國,越來越緊密融珠三角,珠節(jié)點,加強(qiáng),其也以此契機(jī)獲取飛而從更眼光來看粵寶安戰(zhàn)略位升為粵重要節(jié)點,粵程背景下,寶安也獲得更寬廣濱海浮面,1,,“”，許多筑都無法享與海景生活很難得到體現(xiàn)21今天,逐漸改變這道路，大力提倡濱生活,紅樹灣、前、后乃至大梅沙已地產(chǎn)場熱點寶安心區(qū)與濱化區(qū)域刻融合，高度契合,以際級規(guī)劃和,21濱樣板。寶安心區(qū)面臨珠江出口，擁4寶安次心，點，前心,大,寶安區(qū)、、化、體和息心整個心區(qū)規(guī)劃用720頃，規(guī)劃居住人口7萬人其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口３00心區(qū)規(guī)劃以生活，規(guī)劃大點一濱大道公,心區(qū)蔥都，以場、公、濱場,以場、;、化、融公心區(qū)、和合合區(qū)、和區(qū)地大道至路心區(qū)，并區(qū)置了三站點，周圍形四商業(yè)心。寶安心區(qū)與前灣體,多灣濱海心區(qū)，,產(chǎn)，在生活高,與、心區(qū)，熱濱心,,，，、出“以”住、生活、創(chuàng)業(yè)等體化。濱區(qū)，寶安心區(qū)以及合,場大,到,濱，以,寶安、提魅力濱心區(qū)浮出水面。、房地產(chǎn)態(tài)勢分析寶安目前的房地產(chǎn)水平正處于一個相對落后的階段，但也是一個飛速發(fā)展的階段，未來幾年在承接深圳城市效應(yīng)的基礎(chǔ)上,寶安的房地產(chǎn)市場將有一個大的發(fā)展。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。最終引發(fā)市場供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。1、從房地產(chǎn)階段論來看寶安房地產(chǎn)的開發(fā)水平綜觀中國的房地產(chǎn)市場,我們不難發(fā)現(xiàn),發(fā)育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索,領(lǐng)先形成了比較成熟的市場競爭機(jī)制。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗中總結(jié)出房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段:市場發(fā)育程度

短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場(全面短缺、結(jié)短缺） (結(jié)過剩、全面過剩)產(chǎn)階 地段段 家居家階 地段段 牌競爭面(地) 全升 競爭競爭)目司司 司 全升 求著到升寶安 廣州、特區(qū)表寶安房地產(chǎn)市場目前處的階段，表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場目前處的階段。,:——賣家賣渡——重小——主要:,,、品與善于學(xué)習(xí)、借用外腦迅速展,并且越來越強(qiáng)相反批游商被淘汰也是生黑馬時代，批新生量成為翹楚。需要說明是,廣州、上海等展并沒先例可循，是按部就班走過來而寶安則可以借鑒先區(qū),從而快可以同時展，并形成跳躍式展模式。小寶安展，要,而，:越,生式階、寶安寶安區(qū)歷年數(shù)據(jù)(單位:萬平米)時間批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積空置面積 價格指數(shù)１99663.762５.99３3.67 １28.７0１９９7７9.865４.４8257 13０.30１99873.1５54.6347６ 16.70199949.0771.622８．０123.６02０００72.917８.6525.７3 121．6820011３5．1795.2129.5８ 122.8820０２1６2.1１44.2／ /200３31.435.7／ ／來源０02年深圳年鑒，及相關(guān)報刊200０年之前，寶安上面積比較,但2001年受前兩年求于供供求關(guān)系影響,預(yù)售面積幅度提升，比 200０年增長了８5.４%，生了井噴情。自１9９6年以,寶安需求量呈逐年上升趨勢,但自 2001年起,增長的勢頭突然加速,2001年需求比 2０00年增長了 2１%，而20年又比2001長515,203,需是上，寶安市呈供求兩旺。自１99６年至 2００0年,寶安價格指數(shù)呈不斷降趨,但是，明寶安,按,寶安例18%,于上行14,9,,,,01,3、寶安地產(chǎn)供特征與趨勢分析根據(jù)寶安地產(chǎn)現(xiàn)狀和階段論,及調(diào)查情況對寶安地產(chǎn)供與競爭特征致可總結(jié)為幾點：(）產(chǎn)品特點注重戶型實用產(chǎn)品位1平方米左右三二廳120米上三少80二,供多。產(chǎn)品素,寶安地為和,現(xiàn)上,現(xiàn)地產(chǎn)方,方,注重品現(xiàn)是產(chǎn)品現(xiàn)上產(chǎn)品。梯6上層塔樓為主由于老城地塊偏小多是舊城改造,因此商提容積率獲取利潤層塔樓便3圖上4500

這些塔樓多梯六戶以4000）

3878

39553677（2價格50點

3225 3328 3366 3351 3300

3575方30000季攀升/ 20001000格從（501始,寶安住宅成交均價始上,2003季,相比1000格價500210上約5%04季,住宅成交均價攀上峰達(dá)到度139.12222222220022222222

003.1新安均價寶安高寶安新安地,地產(chǎn)價格也走,從現(xiàn)看,20３域平均價格已50于寶安其他各個域包括龍華域。新安價107道為界南部均價為42元左右北部均價達(dá)到5200套的影響。寶安中心區(qū)起寶安中心區(qū)的3600/平方米的價面行業(yè)預(yù)期,使得寶安中心區(qū)的起點略顯但也為未來提升留下足夠的空間。近兩次中心區(qū)土地拍賣中,中心區(qū)的地大幅度上升樓面地已超過15使得未來只有提高才可回收投資預(yù)計未來兩年中心區(qū)的4５0以上。中國最大的資料庫下載(３)開發(fā)與競爭特點大發(fā)展商壟斷寶安場寶安房地場現(xiàn)壟斷的,、、富通大發(fā)展商寶安大70%的場,發(fā)展商僅不的場不僅場寶安的場上也割如就前進(jìn)路兩的樓不上發(fā)。創(chuàng)新力差競爭寶安競爭,現(xiàn)的、、、園、、方面場上的來,的中20平方米,的、,上的高樓間并有特、、、安間不顯場競爭,的階已只有,才夠競爭的面。開發(fā)節(jié)奏慢中國最大的資料庫下載寶安房地開發(fā),場大發(fā)展商場大有期開發(fā)商發(fā)寶安房地產(chǎn)場來說這一特征是階段性的。配套中強(qiáng)調(diào)良好的教育資源寶安文風(fēng)昌盛,擁有良好的教育資源，民間素來注重子女教育,客戶購房時對教育資源的配套要求就比較高，教育配套成為購房時的重點考慮因素。而發(fā)展商開發(fā)時,也對教育資源的整合特別看重,要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學(xué)，千方百計強(qiáng)調(diào)良好的教育資源。（4)未來發(fā)展趨勢產(chǎn)品形勢正由單一走向多元化,,,,。而計也多。整市場將多元化的趨勢。資源的對勢，市場供應(yīng)上揚(yáng)房產(chǎn)市場發(fā)展(9—2０1）》指出,尚未開發(fā)的可用總5３５．8公里其中37.6公里2８.6平方公里，龍崗20．６平方公里。據(jù)時規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)居住用僅余9.4-.3方公里。按目前的市場走勢,未來十年內(nèi)，僅商品住宅用的需21.62公里區(qū)內(nèi)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于需增必然轉(zhuǎn)區(qū)外近區(qū),同還城次中心,三大企業(yè)統(tǒng)治市場的局將被打破中國最大的資料庫下載離中心遠(yuǎn),早期區(qū)城于影響力很,該說南ft塊崛起到如今熟并于飽和才帶動了起所,相落后于區(qū),被泰華鴻榮通瓜分其他中企業(yè)只能夠長期采取跟進(jìn)策如今這種面即被打破首先通鴻榮泰華了企業(yè)臺階,精力投入其他近期項推出都不；第,關(guān)內(nèi)知始逐漸進(jìn)駐寶安,業(yè)、和黃、高發(fā)都有，且開發(fā)很大，而萬科、招商、百仕達(dá)表示了這極興趣這種相互滲透打破,出新與洗牌,這期通過打造質(zhì)項些中企業(yè)會;,,,、天驕?zhǔn)兰摇⒑持?、蟠龍居、麗景表。中心成熱點未來幾,將是中心建設(shè)幾,不斷有涌現(xiàn)由土資源稀少,幾乎沒有中心將成熱在二、內(nèi)將有1010、將在中心區(qū)中心將成熱。(5)表麗景城景臺天驕?zhǔn)兰沂兰?3萬1.1萬15,商萬容積率2.84.02５建筑風(fēng)格現(xiàn)港式風(fēng)格港式風(fēng)格歐式風(fēng)格題系弘雅名門回饋社會作尊貴府邸家園第一豪宅氣派,與俱來戶2廳71㎡--82㎡０%2廳８ 8-－ 10０50%32廳100--1１ ０15%四2廳１32㎡ 5％3 82㎡10%式兩廳270%㎡ 四兩廳140-150㎡ 30%式五廳二㎡ 衛(wèi)陽180㎡ 30%兩兩廳72㎡15%兩廳8７㎡1%兩廳110㎡%四兩廳12６㎡15%兩兩廳80㎡1０%兩廳105㎡ 10%兩廳12０-130㎡ 40%四兩廳兩衛(wèi)1㎡17%五廳 2００,１3％均價 3８00元560元30元550元4、行特征及趨勢(1）需求特點群體相對關(guān)白領(lǐng)購體不是,由土化,９0%是由人、或者在居客戶,很少有其它人來里置外銷比例更是不到 8％,與８0%外資很不諧,種情況現(xiàn)即與關(guān)外白領(lǐng)工資普遍低,能夠置比例極其有-,,、布吉那樣郊潮。品牌意識從三頭泰等市場占率斷高既可看品牌意識烈對品牌、實力比注重甚至客戶喜歡跟著三展商,對三跟三展商比,對高。實、、,,注重對概接實市場,力充分驗證。口碑群居生活生活更小城鎮(zhèn)生活二十年前還處時代之間緊,到今天,仍群居同一族、朋友大、頭效播途徑客戶脈播。經(jīng)濟(jì)實力及購買力強(qiáng)雖房低市場主力總40-50萬之間但客戶經(jīng)濟(jì)實力卻低,２0０2年國民生產(chǎn)總值達(dá)到 26９59元,超過 3000美元戶籍口計算存款達(dá)到 207２7元地可以輕松購買總在８０萬左右住宅擁市場符合購買力市場著展空間。(２)未展趨勢居型將向舒適型轉(zhuǎn)變從市場看,,戶較,其、寬敞,同時對小區(qū)硬軟要也高。環(huán)境、社區(qū)服務(wù)意識高寶安人注重實,消費(fèi)比較理性跟寶安當(dāng)?shù)匚幕P(guān),隨著生活水平的高,寶安人開始注重環(huán)境和社區(qū)服務(wù)等素,近期寶安樓盤漸漸開始突顯小區(qū)環(huán)境或園林景觀等素除園林面積越來越以外也漸漸地特色化園林靠攏；社區(qū)服務(wù)方面,物理水平也樓盤素高重要方面,寶安地物理水平漸漸著化中園景物地物。5、龍華、布吉地特點、同關(guān)外,近來特,盤,關(guān)人,近地區(qū)域,區(qū)別新安地區(qū)地郊區(qū)化開發(fā)熱點區(qū),(1）龍華布吉地特點:規(guī)模開發(fā)盤,對區(qū),盤特期;盤區(qū)化生活便利。盤樓,可以滿足多數(shù)人。作最早興起郊區(qū)化熱潮城鎮(zhèn),布吉能夠這股熱潮堅持到底,則是科四季城、怡翠園、城康橋園、桂芳園等項對布吉宅持續(xù)拉動。龍華崛起近兩年,這是城重心移結(jié)果同時也顯得加從容和氣,今龍華可謂鄂云集,盤圍城美麗 5、和、要地林小更高龍華號召力和區(qū)域形象。多樣化、要地理人以關(guān),面，所以也多樣化發(fā)展,首先建筑、園林風(fēng)格不拘格歐式、代、江南式匯聚堂不而足是跨度也比較,從小到,甚至 300,,TＯNHOE、別墅等讓消費(fèi)者有充分選擇。強(qiáng)大競爭力價差與關(guān)內(nèi)樓盤6000價格水平相比,關(guān)外樓盤價僅僅３500元,2５00差距使得單套20,20購買一輛中檔家庭轎車解決郊區(qū)化所帶來交通問題。巨大價差使得大量在關(guān)內(nèi)無法置業(yè)白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè),與福田羅湖最近龍華和布吉因此成了選擇重點。布吉、龍華房地產(chǎn)套布吉、龍華房地產(chǎn)使得礎(chǔ)套檔水平,在療、學(xué)校、購物等面住還得借助關(guān)內(nèi)套這無疑加了關(guān)內(nèi)壓力所加套和水平龍華、布吉解決問題保證房地產(chǎn)業(yè)。通關(guān)能力限制關(guān)外大盤大量了關(guān)內(nèi),因此帶來了通關(guān)問題,大量白領(lǐng)在和成了關(guān),成了通關(guān)和。車輛大量,成了交通交通產(chǎn)了負(fù)。近來一問題來重,關(guān)內(nèi)一因在關(guān)外置業(yè)影響了關(guān)外房地產(chǎn)發(fā)展。環(huán)境影響關(guān)外業(yè)化帶化，大業(yè)區(qū)所分成了和帶來了、,套。了大量關(guān)內(nèi)客來關(guān)外置業(yè)。6、教育地產(chǎn)分析地產(chǎn)地產(chǎn)一地產(chǎn)與相,,其最房地產(chǎn)最。房地產(chǎn)與有嫁接方式，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)商自身不僅出資金,還得承擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種情況一般會出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊大盤,其因為區(qū)位原因,無法吸引足夠的消費(fèi)者維持項目的銷售,必須尋找一個拉動市場的砝碼,教育應(yīng)該是其中的一個選擇,在深圳,桃源居是一個典型的例子,由當(dāng)初一個問題項目到引進(jìn)清華實驗學(xué)校來共同辦學(xué)后,成為深圳銷售面積冠軍,充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。,近,,形成，一般會選擇這種方式，。、市、。,,提,還絕大部分還得取決于盤自身的素質(zhì)。鼎太風(fēng)華就屬于這種。、、商,如此的情況下，能夠取得意想不到的效果。,支撐作用。深圳市中主打教育地產(chǎn)的盤很多，如桃源居、市花、,績,、市普遍采用輔助辦學(xué)的模式，整合教育資源。7、前片區(qū)重點,,20的,,,之,ft02,,前海板塊，近兩年,前海出現(xiàn)了較多的樓盤,如港灣麗都、椰風(fēng)海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風(fēng)華、陽光棕櫚園、星海名城的三足鼎立之勢。（1)三個主要項目比較鼎太風(fēng)華中海陽光棕櫚園振業(yè)星海名城規(guī)積模率／容占地 2１．6萬/總建筑面積42萬／容積率1．７65筑面積3５萬/容積率15占地 30萬/建筑面積84/28建筑、園美式建筑園林風(fēng)格地中海式的建筑與園林簡約的現(xiàn)代風(fēng)林風(fēng)格特點配套 歲寶社區(qū)店,一站式教育(幼兒園,小學(xué)，南ft實驗

風(fēng)格社區(qū)商業(yè)街，陽光小學(xué)、幼兒園、南ft人民

格。 社區(qū)商業(yè)街,北大附中主 力戶 型中學(xué))中央主體公園 三房醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心三房三房(平方)9-１810—11８8126)（ 萬52—７056.７—6６.66-６5.5成的,育教 地中海風(fēng),育，,配套，教育總目前來看，陽光棕櫚園定位準(zhǔn)確，營銷方式比較獨,,,—能走低路線。（2）前海樓盤的開發(fā)特點大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)依托大盤的效應(yīng)，鼎太、中海以及振業(yè)的項目,總建筑面積基本在０萬以上,,格競爭能力格是最主要的競爭手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開格戰(zhàn),前海能在近兩年成為一大熱點區(qū)域，格是一個重要的因素。在振業(yè)開盤之初，３2０0的起吸引了四百多位買排號購買,成為 20００年春交會的熱點樓盤。至今，前海樓的平均格在5５０0左右，一些小樓盤的格甚至只有８０0元的均。格成為前海樓的競爭利器。獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢,,,,,,920,、首次置者要求。盤缺陷交通由片新開發(fā)域,開發(fā)之僅深圳西位整域的交通條件理想,巴士僅兩條線路,甚至連士也少,這點制約了很客,這位。開發(fā)了缺,、、至理,通建來補(bǔ)但、建設(shè)卻需要府。、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場分析20深圳其點新點士認(rèn),新新這僅深圳土片開發(fā)著發(fā)、開發(fā)越升上量將超15０萬,盤數(shù)量將達(dá)到 10左右而最能先期開發(fā)域位路線兩1、開發(fā)量分析72,商、要新路個西北部分布兩創(chuàng)路分割總體劃約為400公頃未開發(fā)5０,這深圳開發(fā)域，近兩將推超25０萬。2、首先啟動域分析路,也,,,;中·好角銷售十好疑給其他發(fā)展商更多的信熱點性最大。N17、N1８、N１9塊塊1、8１9發(fā)竟塊、,更其他塊更好信方面定給消費(fèi)者很強(qiáng)信,過剩好角大眾消費(fèi)者認(rèn)識造定影響突然走有壓力。東東象門戶直希期,也未,大、,是商最發(fā),好塊,發(fā)展商,更,大,熱點難度大。３、供應(yīng)競爭特點按照整規(guī),在此開發(fā)必須尚小嚴(yán)格把關(guān),匯聚十家發(fā)展商,有圳品牌有領(lǐng)品。、發(fā)發(fā)、他的,給端空白。價格戰(zhàn)長來看景十看好,在未來兩,將推出25０萬平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競爭以外，寶安目前的市場承載能力有限，是無法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場,但是在沒有更多利好消息的情況下，很難在特區(qū)引發(fā)寶安置業(yè)潮，如果積壓嚴(yán)重,銷售周期拉長，價格戰(zhàn)肯定是刺激市場的最終解決辦法。、基地分析N8,,5,N9最的住.１、中心區(qū)，利，更于新圳河的，與９地塊自成唯的獨立中心,、2、最N、9地塊形成的獨立住內(nèi),有新寶安實驗學(xué)校、寶安人民醫(yī)院及1,、、、、、、。是中心區(qū)基礎(chǔ)最區(qū)。3、關(guān)口最近N8,,,4、規(guī)模較大,中，新湖路沿線的土地分割都比較零碎只有深業(yè)１7N１8深發(fā)(N1）、恒豐(28)、屹海達(dá)(N8）、新錦安（6地塊較為規(guī)整且面積較大，N地塊面積排第,僅次于深業(yè)、恒豐及新錦安，但是從開發(fā)規(guī)模來看,于規(guī),５、項目比較中心區(qū)已知的項目開發(fā)狀況比較位 率42 5 、心綠化萬

規(guī)低。N19 25

2.5 高

、心綠化萬 層 帶,享受好的景和綠色景觀。幸福 1０ 3.2 一、鄰，萬

心城，大檔泰華 4

高

鐵出口，幾條主干道N７ 萬

、 高層

過過泰華 0 預(yù) 計 N不 少 、過４

，塊過者 ,臨翻身村環(huán)境好。N８ 50

３.８ 高

關(guān)口，交通節(jié)點，萬 、高層

配套最全6、SＷOT分析本最大優(yōu)勢在于生活配套的齊全，而最大的劣勢則在于新圳的,點在于的,新關(guān)內(nèi)的心的競爭。（1)優(yōu)勢企方面、商業(yè)中心、學(xué)校形成一個獨立居住中心。位于中心區(qū)東南面,鄰近南頭二,處于中心區(qū)、甚至寶安區(qū)門戶地位,不僅很強(qiáng)對特區(qū)客戶號召力。地塊是深圳立體交通網(wǎng)絡(luò)一個節(jié)點地帶，特區(qū)內(nèi)主要交通干道。最近地鐵出口位于新湖路甲岸路交匯處，距離地塊不到５０0。是中心區(qū)開發(fā)面積最大幾個一，大。:最大于二點一是交通便利，客戶帶便利。二是學(xué)校，形成一個對獨立居住中心，不其他影。2業(yè)面地面。中心區(qū)形象客戶心。鄰近口、學(xué)校交通主干道便利,也帶。面新圳寶安、道,，帶污染。海景對貧乏。距離中心區(qū)中心，對于體、中心帶大相對不便。容積。,其是新圳交通便利帶對很大，是是,一要處(,,,、學(xué)校與體打包體,獨特排它性。與同期啟學(xué)校,具有匯人氣效果能夠提高認(rèn)識度。能是湖路沿線近期啟有。性,性、、人異具備當(dāng)發(fā)展高,,有價格深南道、濱海道延長線貫是最佳受益者。小結(jié)：無論如何快速度,都是有利是這些遇都是共享均等把握些遇,房是我們標(biāo)。有三點遇非常重要是,治,如果能夠于說是變害利。二是,還很,定要抓遇,人打造他們想要水樓。三是,學(xué)校如何變獨占是我們排他性最(威脅西鄉(xiāng)也處于上升頭均已啟,必分流部,、發(fā)是品牌企,與屹更號召、福中福、發(fā)比本更好景觀優(yōu)勢。作為個小型企如何在中心區(qū)激烈市場競爭中品牌、團(tuán)隊、效應(yīng)。小結(jié)：這些挑戰(zhàn)都是不可回避是發(fā)展商不能控制而影。、項目開發(fā)策略

一 流 業(yè)長期利潤最大化行為 項目開發(fā) 價格 建面 客戶忠誠度公共關(guān)系 管理 開發(fā)目標(biāo) 開發(fā)策開發(fā)節(jié)奏開發(fā)模式 性價比 合理建面市場口碑政府 主 社會團(tuán)體 服務(wù)機(jī)構(gòu) 制度 文化 項目品牌 火車頭 差異化 快做 星河灣模式23/47PAGEPAGE29/47,N,,60—0萬平方米商住宅30萬平方米上,商住宅案數(shù)量超二十些案在未五年內(nèi)逐漸上市此大數(shù)量銷售順消,超常思路及,市擺在?消費(fèi)者調(diào)查看,買家關(guān)注點主集生活居家兩方因此未，還生活根據(jù)配套,路商生活娛樂商,形賣點是本案功關(guān)鍵,也是本案打造關(guān)鍵些滿足居家求,善主生活,打造賣點理高效優(yōu)善。確價在保持？銷售前在上,項說價與因素直接關(guān)系求本者價格市引爆效果客戶理價最終價是因素互平衡。與轉(zhuǎn)?是基礎(chǔ)離談是空閣是不著實際的空談,與輔,兩者正自行車兩車輪,是方,,,,?,——鐵公道路系統(tǒng)以及口使影響卻跨以,以,,?？？還確把握。2戰(zhàn)略選擇）戰(zhàn)略選擇之——三五年,為流特區(qū)影響優(yōu)秀從 2001年起開始入全國階段,最特前第輪全國擴(kuò)張已經(jīng)結(jié)束沉淀幾全國性,萬科珠江;經(jīng)過幾年調(diào)整,第二輪擴(kuò)張已經(jīng)逐漸拉開帷幕其特“,造英雄”,為擴(kuò)張急先鋒。全國熱潮下以泰華鴻榮源為表,,特絕版段以高檔次物進(jìn)伊始以拍賣高姿態(tài)轟特區(qū)打響知名度些下也尋求突破,模式將同三主流商路,些小將順應(yīng)市場變行變以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境變,立塊特性和,人,道路表開即以提升實,打響,桃源居-航空城。屹海達(dá)公司在寶安有著十余年的開發(fā)歷史,迄今已成功開發(fā)了中南花園等知名樓盤。但由于種種原因,企業(yè)至今依然未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，如果在未來幾年內(nèi)依然無法建立起企業(yè)品牌，對未來樓盤開發(fā)銷售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽(yù)、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。在現(xiàn)時最可行的途徑即依托項目開發(fā),帶動企業(yè)品牌,最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。屹海達(dá)的品牌之路N7,,,,將屹海達(dá)的品牌中目標(biāo)——利用正要工的點突破1-2塑3-5年使深圳力3-５關(guān)重點度塑美度、化客戶滿意度。（2)選擇二——與緊密結(jié)合:短投入與平長期內(nèi)追求利潤最大化基石,財務(wù)才關(guān)鍵不同期不同財務(wù),不同也決不同財務(wù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)做財務(wù)外乎三:利潤追求高額利潤付間代價；二追求金周快,獲取金間上收益；第三則是對項目的收益不做要求，形成公司的固資產(chǎn)。比三方式,看說,做不合適不能金沉淀不利,甚追求金周也不合適，佳短投入與平,追求長利潤,場條件取經(jīng)濟(jì)收入不苛求短失,注重長收益付速度上所犧牲間取豐厚收益?！獡屨枷葯C(jī)做形象、樹品牌。3、市場策——做火車頭與產(chǎn)品定位樣對于任何企業(yè)來說,進(jìn)入個市場都會給自己個定位，確定自己整個區(qū)域競爭者地位,明確自己發(fā)展方向以此來決策企業(yè)的發(fā)展道路。歸納到點,企業(yè)個市場上,做火車頭還火車廂？項目開發(fā)個無法避免問題?；疖囶^意味著市場領(lǐng)者,意味著市場第力量,市場領(lǐng)頭羊表現(xiàn)產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨特、差異化產(chǎn)品,引領(lǐng)行業(yè)潮流。模式利潤較高風(fēng)險較高開表現(xiàn),市場,樹品牌現(xiàn)企業(yè)發(fā)展?；疖噹麆t意味著市場者意味著市場力量表現(xiàn)項目上則意味著開發(fā)、化產(chǎn)品,市場潮流斷市場需求熱點,方式較會項目競爭,既獲得行業(yè)平均形適合發(fā)展企業(yè)。4、開發(fā)節(jié)奏——快做開發(fā)特項目進(jìn)進(jìn),方式兩種方式各利弊?？熳鲎鲰椖块_發(fā)、,,些非手,切以快為基準(zhǔn)。節(jié)奏利益點:開,以形項目品牌占市場高點,到出品牌、出效益求。項目開發(fā)較,力前定路以。目前區(qū)基本啟情況以最限度吸取區(qū)購買力完利潤目標(biāo)。以較,?？熳鲲L(fēng)險:區(qū)尚未型消費(fèi)者還未行動,,,:,:、消費(fèi)喜好變影響象,,將,,但不于不不埋頭苦干,不理不不顧味,全、銷售的解決措施理、、彈性計劃同為解決計劃預(yù)料制定完善高危機(jī)反機(jī)制旦現(xiàn)意外,也解決、5、向這因該什么樣,檔次怎樣?先分析下先天條件:首先,認(rèn)為交通邊配套,勢影響影響,影響,:365,,,,案式 365型、混合 主容積率 ３．8 3.8積 5０萬 ５0萬可銷售積 42萬 42萬主力積 12０-130平米 １00-110平米三房成本 ３00０元 2500元成內(nèi)涵（單

成１000,內(nèi)裝修成

成80內(nèi)裝修成本：元／平０0,綠15地價1000期 300綠10０地價１0０0,米) 間費(fèi)用2５0銷售費(fèi)用５0期間費(fèi)用2０0銷售費(fèi)用他50元 5他50售價 5０0０元 ４000元主力總價 60-６5萬 40－44萬總成本 15億 1２．5億總銷售金額 21億 16.8億毛利潤 ６億 4.３億靜態(tài)收益率 4０％ 34.4%期入高 高性 高 高在力 高 低性、異性 質(zhì)、兩種方案的優(yōu)劣勢比較方案一：方案一是以星河灣的模式為基本思路,目標(biāo)是為寶安人打造一個名片，提供一個別樣的生活方式，打造一個精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。這一模式的機(jī)會點在于位于中心區(qū)這一政府未來的形象區(qū)域,且位于中心區(qū)的東南門戶地帶,得好可以形成城市的標(biāo)志性建筑。市場的直接競爭者較少,并且已進(jìn)入銷售尾期,并且未來的市場供應(yīng)比較少，市場面臨一定的空白。，形成品。入的成本可的，期的。方案的點在于、樓盤4000,。方案的銷售關(guān)鍵點在于,,的姿態(tài)亮相，使客戶感嘆,刺激換房的。本方案下的產(chǎn)品，競爭對手致為中心區(qū)的樓盤以及寶安老城區(qū)的高、價,500205000方案二:方案二是以美麗３65花園為參照模式，開發(fā)眾化的社區(qū)，為工作 3年左右的白領(lǐng)打造一個家園，這一模式的機(jī)會點在于可以形成良好的社區(qū)形象客戶層面較寬,市場容量、總,置業(yè)門檻方案的風(fēng)險點在于沒有一定的格差，關(guān)內(nèi)客戶很少來購房，減少了大量的市場潛在客戶。一旦關(guān)內(nèi)客戶不進(jìn)場，銷售壓力將很大，年輕人可能更愿意居住在成熟的市區(qū)。方案的銷售關(guān)鍵點在于關(guān)內(nèi)客戶能否大量進(jìn)入是未來銷售成功的關(guān)鍵,如何吸引關(guān)內(nèi)客戶到關(guān)外來置業(yè)是困繞未來銷售的難題,而吸引的關(guān)鍵則在于與前海樓盤保持較大的格差距，梅林關(guān)的差在２０0０元左右,布吉關(guān)的150０左右。對比之下,南頭關(guān)的差至少應(yīng)在１000價格水平應(yīng)控制在4000在未來實際銷售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競爭對手來區(qū):中區(qū)樓盤、前海樓盤以區(qū)的樓盤,競爭壓力很大，市場對比很。方案,我們,與的、的方案，不如選的、的方案一，方案一的于方案。6、差異競爭策略差競爭是競爭的手，是在中區(qū)一應(yīng)量中的區(qū),更是格競爭、、壓的手。在前中區(qū)大產(chǎn)品未面的下，差的對與區(qū)樓盤的差異。差因子差因子規(guī)劃設(shè)計發(fā)展概念定位硬件軟件區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)生活張、真、細(xì),把藍(lán)圖變成現(xiàn)樓根據(jù)對整個新安-西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)場的綜合分析，我們認(rèn)為,本的差異化主要表現(xiàn)在以下幾個方面：產(chǎn)品差異化在前的寶安房地產(chǎn)場中,所提供的產(chǎn)品多屬于經(jīng)濟(jì)實用性的住房，樓盤檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為的，這些產(chǎn)品都無法體現(xiàn)出舒適的居家要求。建議未來本的產(chǎn)品差異化集中體現(xiàn)在戶型、劃、立面等方面。老城區(qū)的樓盤多的表現(xiàn)出,樓盤檔次低、差這面在中區(qū)的分樓盤中都所體現(xiàn)。分中區(qū)表現(xiàn)出的，無法體現(xiàn)出中區(qū)的,于區(qū)的樓盤，為成差異,的建轉(zhuǎn)變，建品質(zhì)感突出的產(chǎn)品,提升價值。景觀差異化寶安的小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，根本體現(xiàn)不出園林的要求,在寶安客戶越來越重視因素的下,寶安樓盤的景觀已不符合場展的要求。未來出的差異化的主要表現(xiàn),的更要體現(xiàn)出的小區(qū)居家的。服務(wù)差異化樓盤要的，對于本來,體現(xiàn)差異化的要方面,中區(qū)的,以整合成為于主的0－100歲的全程健康教育為核容，出的服務(wù)差異化。7、式（1）牌社區(qū)建立唯性的幾種式、稀缺景觀項目：東方玫瑰花園先并不：星河灣品都做出超越蔚藍(lán)海岸終量變引起質(zhì)變，由超越到樹立起自己世紀(jì)村在行業(yè)在某些方面，并不斷做大做強(qiáng) ：南國奧林匹克花園現(xiàn)代城（2）幾種品牌社星河灣1２00700組合社2。星河灣在華南板塊高林立環(huán)境,觀，先產(chǎn)品位樹，華南板塊做大精品，開發(fā)高產(chǎn)品,在位與他取得位優(yōu)勢，乃至目前奧園等也開始開發(fā)高住宅。開之初,完震撼人園林、濱江步道以及現(xiàn)實景，完吸引住戶，極大刺激消費(fèi)者購房熱情。再，控制好合總價基礎(chǔ),第期均價４90０元/平方米,單套總價控制在５5萬以內(nèi),第二期均價 5300元/平米,單套價控制在5萬以內(nèi)第三期均價５0０元/平方米單套總價75萬以內(nèi)。使大部分人夠接受。蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸占約30方，總59方2,蔚藍(lán)海岸在，400，是價5500，200，已60，大，,蔚藍(lán)海岸已為深圳市樣本社。蔚藍(lán)海岸功原因在于：先蔚藍(lán)海岸開不花,塊，并優(yōu)花園,引大量。，蔚藍(lán)海岸海大，海的勢,自己在?；ㄎ?，在勢為。，蔚藍(lán)海岸產(chǎn)品強(qiáng)引，于目為業(yè)，多的二置業(yè)者購買，并使后期開發(fā)方向改變?yōu)槎脴I(yè)家園。最后,蔚藍(lán)海岸全力打造社區(qū)品牌，營造濃郁的社區(qū)氛圍,以業(yè)主滿意度來提升項目的品味,終形成項目的可持續(xù)發(fā)展。8.7,37:,,的成功，在區(qū)成,。三，一以產(chǎn)品主義,,,、王府等等，堅持產(chǎn)品主。黃浦雅苑模式黃浦雅苑位于中心北區(qū),與其他中心區(qū)的樓盤大力張中心區(qū)優(yōu)勢同，黃浦雅苑少宣其地段優(yōu)勢，而是著重做產(chǎn)品,他成功的首先是其企業(yè)品牌的支撐，使多客戶可以無的跟隨和黃地產(chǎn)的項目。其次是產(chǎn)品的價格,在中心區(qū)其他樓盤均價在 8200元左右的對,黃浦雅苑7５００元的入市均價就有競爭力，且雖然其產(chǎn)品沒有值得寫的特點，但總體品質(zhì)仍屬優(yōu)。目黃浦雅苑三期的價格已達(dá)到850０/平方米左右。美麗３6５模式美麗365是在龍華地產(chǎn)大盤涌動的情開發(fā)的一個郊居化大盤,其總建筑面積 20萬平方米，容積率約為２.１，美麗３65作為龍華大盤的代表，其成功原因主要有:一美麗３65在產(chǎn)品直接瞄準(zhǔn)各大企業(yè)小白領(lǐng)的需求,開發(fā)適合這些客戶要求的產(chǎn)品，二，采取較有力的廣告廣方式，以路牌、大桿旗為主要手段，在龍華鎮(zhèn)全面鋪開，造成一的轟動。但美3６5的市影響在關(guān)內(nèi)卻小，少有往購買，也因此其項目品牌并未能達(dá)到深圳知名品要求,也無法對企幫助作用。各模式較模式 星河灣 世紀(jì)村黃浦雅苑美麗365蔚藍(lán)海岸位置 華南板塊 華僑城西福田中心區(qū)龍華城區(qū)后海、小高高層小高層小高高層容積率2 3.52.52.1 2均價５5０0元 9０00元8５0０元3４00元 6500元目標(biāo)客戶富裕階級 高級白領(lǐng)、中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級、高級白領(lǐng)小白領(lǐng)、 高級白領(lǐng)工薪階中產(chǎn)階級產(chǎn)品檔次高 中高高中低 中高戶型次舒適型 實用型實用型經(jīng)濟(jì)型 舒適型開發(fā)策略快做 慢做慢做快做 快做品牌成功以轟動性的市 以突破性的以企業(yè)品牌以快速的銷 前海乃至南方式場效果，成就 戶型設(shè)計項目品牌 為知名品牌。帶動項目品牌售成項目 ft大規(guī)模品牌。 區(qū),并打造社區(qū)品牌項目成功原因出色的、實在 突破性的的產(chǎn)品以及環(huán) 型設(shè)計境現(xiàn)景企業(yè)品牌以低廉的價 以社區(qū)環(huán)格享受大規(guī) 和氛圍打模的社區(qū) 客戶。(3）我們的開發(fā)模

整治一片環(huán)境設(shè)一個家園打開一片市場從城市規(guī)劃設(shè)計,整項目環(huán)境,整治因，形成一個的,低容積率，大社和價,達(dá)企業(yè)品牌象和項目設(shè)關(guān)注高的效果。先期啟動綠岸小型組團(tuán)，中高檔次入市,迅速提升地塊價,完成銷售,提高項目的知名。為，的,項目的，斷強(qiáng)化項目的美譽(yù)和忠誠。通過一系列站在城市高的包裝和，引爆深寶兩地的市場,實現(xiàn)銷售的奇跡、項目總體定位11)社會階層劃分白領(lǐng)——30%外的私營業(yè)主其他——10%置業(yè)次數(shù)劃分首次置業(yè)者——45%(2）三個組團(tuán)的為綠岸居白領(lǐng)——40%）——３０％工商)——２0%其他——10％水岸居白領(lǐng)——30%外的中高層管理人員公務(wù)員外的個工商其他——5%海岸居——5％外的中高層管理人員公務(wù)員外的個工商其他——5%(3)心理特點表點 征 富 員、中高層管人及白領(lǐng)

薪（穩(wěn)定工作礎(chǔ)）

首次置業(yè)滿足基要容易接受鮮事物

一定總基礎(chǔ)上優(yōu)質(zhì)樓盤私營企業(yè)主

先富 要在改條件礎(chǔ)上,滿足自己尊貴

消費(fèi)者描述我們可以將目標(biāo)簡單劃分為和,和我們主,在0寶人者在工作、以上、人、有深厚感情同發(fā)展中建設(shè)老城,目標(biāo)為中、人口密度低、不擁擠和嘈雜,中有著普遍同。購買最質(zhì)還改條件自用購房主要而投資出租狀況將少見,因此樓盤吸,為,要在、以及物業(yè)管上。我們分人分在人中,工戶以及私營業(yè)主要,次在上,們共,劃以及在一上樓盤,次要、、、物業(yè)管可以滿足舒適要最要見到實際現(xiàn)樓才能相信一個樓盤壞,目盤工要高要,工商戶相對比較關(guān)心價格因素，而私營業(yè)主相對比較關(guān)心小區(qū)環(huán)境,公務(wù)員則關(guān)心物業(yè)管理。南ft客戶關(guān)外的客戶主要是指南ft的客戶,這部分客戶將是我們的次要客戶,他們主要是在南ft地區(qū)(包括科技園)工作,基本屬于科技園各類企業(yè)的中高級白領(lǐng)。受過良好的教育,事業(yè)處于上升階段,在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈的購房需求。但目前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。,,340,,工作地的,三是素，要求戶實用，園,有，是前區(qū)的有很強(qiáng)的。,后、頭、以及石州,認(rèn)識低,概念局限老城未來推廣必須注意推廣寶安中心區(qū),讓客戶接受這一區(qū)。2、產(chǎn)品定位在定位之前先參考一下消費(fèi)者調(diào)查的情況:有超過的寶安消費(fèi)者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，有 2/3的消費(fèi)者需求三房 120平米左右的三房,各有近14％的消費(fèi)者需求二房及四房,能夠接受50萬以2１%,建筑風(fēng)36%消費(fèi)者意代濱風(fēng)3％消費(fèi)者中意歐陸豪華風(fēng)格超過 3０%的消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)園應(yīng)該以水塘、噴泉、瀑布水景為主題,超2５％消費(fèi)者認(rèn)為應(yīng)以異國情調(diào)藝為題綜合考慮項開發(fā)策略、消費(fèi)者以及市場供應(yīng)、狀況。我們對項目做了如下的定:產(chǎn)品檔次定位,、。色彩星河灣黃色褚紅色色點綴其他色彩?？山Y(jié)合組團(tuán)特色,可分三個題景、水景、綠景綜合布局。提供若干部分景觀圖3、戶面積配比（1總體戶面積配比面積 80－90M２戶二房二廳90-10 ０M2三房二廳100-11５M２三房二廳12０-140M２三房二廳1４０-160M２四房二廳16０M ２五房、復(fù)式合計/比例 1０%20％25%20%１５%10%100%3.７5.559．25９.2５5．553.737面三期相 ３585９．２885673.４37加戶配比依據(jù)首先啟動綠岸,關(guān)內(nèi)客戶將成是本項目一期客戶,其比例將4０%。關(guān)內(nèi)客戶本首,戶,戶是其點90三房比例較?？急卷椖空w戶等戶戶面積配比115下戶占55%。項目,總,將部分位總0內(nèi),戶90－１40三房。(80-M2 -010-11520-14010 M2 2M2M2式1％5%15%5% 10％1.5 331.505 1,1158,,91,80-0 9-100 10120-140M140-180-0 9-100 10120-140M140-101022 ２ 1152 ２M2上% 50％5％% 5％ 0％例.25 5 .5 0.75 15萬面901100-115 12-114-0 M2 2M２0２60M2式5%1%30%35%20% 100%061.24.22.4 2萬、均400/,控制在45-７0均議：均400/,均49０/均5200/啟動時控制505)12,,,46,2——舊式鋪曾經(jīng)占據(jù)流,單向當(dāng)?shù)叵M(fèi)零售,其經(jīng)營類日常消費(fèi)品和汽配建材，,，?！旌鐖龃?，經(jīng)營高產(chǎn)品為，其,，營，和消費(fèi)一品,品品和性。住宅量底場呈明顯上趨勢。底如內(nèi)雜24便利理發(fā)美容院,鋪，,地些日常消費(fèi)品，居民日常居供便利然而,底缺陷,品,,窩蜂”象，底，這供給勢頭有增減。，品,，日常消費(fèi)售,，但,，消費(fèi)和消費(fèi)品質(zhì),很難持續(xù)經(jīng)營。，。,一定行業(yè)輻射力，但由于規(guī)模偏小,而且市場不夠成熟，對當(dāng)?shù)氐挠绊懥Σ淮?。從目前的?jīng)營形態(tài)來看，大型綜合批發(fā)市場尚未出現(xiàn)。(3）寶安主要商圈格局新安商業(yè)目前存在三大繁華商業(yè)區(qū):萬佳商業(yè)區(qū):目前寶安商業(yè)最為繁華的地區(qū)。萬佳位于新圳路與寶民一路的交匯處，由于其自身近20０00平方米的巨大商業(yè)體量,使得其有力地帶動了周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展,又由于地處老城區(qū),周圍居住人口眾多，且居住人群層次較高，因此消費(fèi)群購買力強(qiáng)，從而導(dǎo)致整個商業(yè)區(qū)檔次、水平較高。商業(yè)區(qū)位于身大，近寶安新區(qū),成為寶超市、業(yè)市場。地5的。,,業(yè),,,城3,經(jīng)規(guī)區(qū)商業(yè),。4)寶安商業(yè)營、營與前主要為，自從主力