產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模塊規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模塊建議任金鴻2015年5月9第一頁，共五十三頁。目錄產(chǎn)業(yè)園的一般構(gòu)成要素不同規(guī)模產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品配比專業(yè)園區(qū)產(chǎn)品種類與配比不同發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品第二頁，共五十三頁。產(chǎn)業(yè)園基本構(gòu)成要素工業(yè)熟地產(chǎn)業(yè)載體配套設施產(chǎn)業(yè)園各類廠房研發(fā)中試樓辦公寫字樓基礎設施配套商務生活配套政策服務稅收優(yōu)惠投資服務生活服務增值服務倉儲物流一個完整的產(chǎn)業(yè)園，一般有四大構(gòu)成要素，分別是工業(yè)熟地、產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)品、配套設施和政策服務。第三頁，共五十三頁。地塊是初級產(chǎn)品形態(tài)，可根據(jù)需求劃分為不同的大小，供企業(yè)購地自建，一般適用于園區(qū)起步階段工業(yè)熟地第四頁，共五十三頁。載體產(chǎn)品廠房是制造業(yè)企業(yè)的主要生產(chǎn)載體標準廠房（單層、多層），可滿足大多數(shù)企業(yè)生產(chǎn)之用定制廠房根據(jù)企業(yè)提供的圖紙進行建設，竣工后銷售給企業(yè)研發(fā)中試樓滿足企業(yè)科研、檢測、實驗、中試之用辦公、寫字樓企業(yè)辦公、進行商務活動之用倉儲物流用房滿足企業(yè)倉儲物流的需求第五頁，共五十三頁。各類廠房第六頁，共五十三頁。研發(fā)、中試中試基地通用實驗樓研發(fā)中心第七頁，共五十三頁。辦公、寫字樓總部獨棟總部綜合高層綜合寫字樓第八頁，共五十三頁。倉儲物流物流中心倉儲設施第九頁，共五十三頁。配套設施基礎設施配套商務生活配套配套設施圍墻道路管網(wǎng)綠化廣場展館商務中心商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店活動中心酒店大門加油站第十頁，共五十三頁。基礎設施－大門、圍墻大門是產(chǎn)業(yè)園的主要標識圍墻可使產(chǎn)業(yè)園形成明顯的圍合感和歸屬感第十一頁，共五十三頁?；A設施－道路道路是產(chǎn)業(yè)園交通系統(tǒng)的骨干道路分不同的級別種類，其寬度、建設標準均不同道路綠線道路紅線綠化大園區(qū)迎賓大道10060米兩側(cè)各20米共40米大園區(qū)主干道6545米兩側(cè)各10米共20米產(chǎn)業(yè)園主干道4634米兩側(cè)各6米共12米產(chǎn)業(yè)園次干道3022米兩側(cè)各4米共8米第十二頁，共五十三頁?；A設施－園區(qū)內(nèi)管網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園外部的管網(wǎng)，由一級開發(fā)完成，預留接口產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部的管網(wǎng)，由工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成項目供水廠、供水管線自主開發(fā)供水供水廠、供水管線自主開發(fā)供氣燃氣站、燃氣管線自主開發(fā)供熱供熱廠、熱力管線自主開發(fā)雨水污水處理廠、雨水管線自主開發(fā)污水污水處理廠、污水管線自主開發(fā)電力變電站、電力管線引入合作電信電信基站、電信管線引入合作第十三頁，共五十三頁?；A設施－綠化、廣場綠化、廣場也是產(chǎn)業(yè)園的重要組成部分第十四頁，共五十三頁。基礎設施－展館展館用于園區(qū)展示、接待、辦公，是園區(qū)必不可少的配套較大的展館還可以成為園區(qū)企業(yè)產(chǎn)品的展示交易中心，還可以提供部分商務功能第十五頁，共五十三頁。商務生活配套－商務中心產(chǎn)業(yè)園的非生產(chǎn)性配套種類與面積配比目前國家尚無統(tǒng)一標準參照工業(yè)項目的要求，根據(jù)國土資源部頒發(fā)的《工業(yè)項目建設用地控制指標》的規(guī)定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。商務中心商務中心第十六頁，共五十三頁。商業(yè)生活配套－超市、銀行、郵局小商業(yè)超市郵局銀行第十七頁，共五十三頁。商務生活配套－員工餐廳、員工宿舍第十八頁，共五十三頁。商務生活配套設施－餐飲、休閑娛樂11第十九頁，共五十三頁。商務生活配套－酒店、加油站第二十頁，共五十三頁。政策服務政策服務稅收優(yōu)惠投資生產(chǎn)服務生活服務增值服務政策服務是產(chǎn)業(yè)園必不可少的軟件設施第二十一頁，共五十三頁。政策服務－稅收優(yōu)惠國家對產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)惠政策入園企業(yè)可以享受國家對產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一優(yōu)惠政策企業(yè)所得稅優(yōu)惠除享受國家優(yōu)惠政策外，從新公司獲利年度起，第1年內(nèi)地方財政獎勵繳納所得稅額縣級留成部分的100%，第2－3年由地方財政獎勵繳納所得額縣級留成部分的50%個人所得稅優(yōu)惠年納稅總額達到300萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)3名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵年納稅總額達到500萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)5名高管本人當年繳納個人秘得稅額的獎勵年納稅總額達到1000萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)10名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵第二十二頁，共五十三頁。政策服務－投資、生產(chǎn)、生活服務立項審批設計審批施工圖審圖工程規(guī)劃許可證前期審圖工程規(guī)劃許可證申請建設項目檔案管理登記道路紅線訂立環(huán)評審批職業(yè)病防范預評價消防審核施工、監(jiān)理招投標建設工程質(zhì)量監(jiān)督申報施工許可證辦理等營業(yè)執(zhí)照年檢建廠期間的稅務申報物業(yè)管理職工子女入學辦理戶口遷移房屋租賃服務交通服務投資服務生產(chǎn)服務生活服務第二十三頁，共五十三頁。政策服務－增值服務第二十四頁，共五十三頁。政策服務－增值服務驗資業(yè)務各類審計代理記賬代理申報納稅常年會計顧問稅務籌劃經(jīng)濟項目鑒證資產(chǎn)評估賬務咨詢等企業(yè)改組評估收購、兼并的財務策劃投資評估資產(chǎn)交易租賃評估產(chǎn)權交易服務產(chǎn)權抵押評估等設立、變更和注銷草擬商業(yè)合同日常法律咨詢參與項目談判公司融資事務知識產(chǎn)權服務勞資關系服務處理商務糾紛管理層持股及期權獎勵計劃設計企業(yè)上市的法律服務企業(yè)兼并收購方面的法律服務等財務管理類服務法律服務VC&股權投資中介服務銀行貸款改制上市服務園區(qū)自有資金投資等金融服務第二十五頁，共五十三頁。政策服務－增值服務人事咨詢?nèi)耸抡衅阜杖耸聶n案代理技術人員培訓人事知識培訓園區(qū)專題招聘會人事外包服務園區(qū)HR俱樂部等人事服務內(nèi)容協(xié)助企業(yè)尋找產(chǎn)業(yè)鏈上的合作伙協(xié)助企業(yè)進行政策公關促進園區(qū)內(nèi)外企業(yè)之間的交流與合作組織各類專業(yè)性行業(yè)論壇與會議促進企業(yè)進行國際合作與交流利用園區(qū)資源提升企業(yè)知名度協(xié)助企業(yè)建立與政府機構(gòu)等的公共關系公關、信息交流服務企業(yè)家俱樂部工程師俱樂部員工文化俱樂部信息交流共享平臺其他信息文化建設服務園區(qū)政策咨詢產(chǎn)業(yè)政策咨詢企業(yè)資質(zhì)認定申請政府專項基金申請等政策咨詢服務第二十六頁，共五十三頁。目錄產(chǎn)業(yè)園的一般構(gòu)成要素不同規(guī)模產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品配比專業(yè)類園區(qū)產(chǎn)品種類與配比不同發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品第二十七頁，共五十三頁。不同規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品種類及配比1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里單個產(chǎn)業(yè)園商務生活配套不超過生產(chǎn)性載體7%的配套配套集中分布一區(qū)多園，產(chǎn)業(yè)多樣生產(chǎn)商務生活配套在不超過限制的情況下有所增加形成大園區(qū)與產(chǎn)業(yè)園兩級配套，分散與集中分布一區(qū)多園，產(chǎn)業(yè)多樣商務、生活配套比例增加，出現(xiàn)商務酒店、美食中心等商業(yè)商務物業(yè)形態(tài)不同規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園的區(qū)別，主要在于基礎設施配套和商務生活設施配套的種類與比例不同地塊和產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)品的種類與配比，主要取決于產(chǎn)業(yè)園類別的不同第二十八頁，共五十三頁?；A設施－道路不同規(guī)模的園區(qū)，道路的級別與寬度不同1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里大園區(qū)迎賓大道無大園區(qū)主干道無產(chǎn)業(yè)園主干道產(chǎn)業(yè)園次干道第二十九頁，共五十三頁。基礎設施－管網(wǎng)11供水1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里供水建供水廠供氣建燃氣站供熱建供熱廠雨水建污水處理廠污水建污水處理廠電力建變電站電信建電信基站第三十頁，共五十三頁。基礎設施配套－綠化、廣場1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里綠化用地比例廣場面積比例第三十一頁，共五十三頁。基礎配套設施－展館11展館面積（平方米）功能1－3平方公里產(chǎn)業(yè)園3000園區(qū)展示、接待、辦公、初期的商務中心5－10平方公里園區(qū)10000園區(qū)展示、接待、辦公、商務中心、超市、部分餐飲10－20方公里產(chǎn)業(yè)園50000園區(qū)展示、接待、辦公入園企業(yè)產(chǎn)品展示交易中心第三十二頁，共五十三頁。商務生活配套設施1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里商業(yè)200（超市）1000（小商業(yè)）2000（一般商業(yè)）銀行1個1個2個郵局1個1個1個員工餐廳500平米1000平米3000平米員工宿舍20001000020000餐飲飯店500平米1000平米2000平米休閑活動中心無1000平米2000平米酒店無無10000平米第三十三頁，共五十三頁。1－3平方公里－地塊與載體產(chǎn)品配比產(chǎn)品比例面積功能說明工業(yè)熟地廠房研發(fā)、中試辦公寫字樓倉儲物流第三十四頁，共五十三頁。1－3平方公里－基礎設施配套11比例面積說明展館道路綠化廣場供水不需要建供水廠供氣不需要建燃氣站供熱不需要建供熱廠雨水不需要建污水處理廠污水不需要建污水處理廠電力不需要建變電站電信不需要建電信基站第三十五頁，共五十三頁。1－3平方公里－商務生活配套11比例面積說明商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店活動中心商務酒店不需要建第三十六頁，共五十三頁。5－10平方公里－地塊與載體產(chǎn)品配比11產(chǎn)品比例面積功能說明工業(yè)熟地廠房研發(fā)、中試辦公寫字樓倉儲物流第三十七頁，共五十三頁。5－10平方公里－基礎設施配套11比例面積說明展館道路綠化廣場供水需要建供水廠供氣需要建燃氣站供熱需要建供熱廠雨水需要建污水處理廠污水需要建污水處理廠電力不需要建變電站電信不需要建電信基站第三十八頁，共五十三頁。5－10平方公里－商務生活配套設施11比例面積說明商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店活動中心商務酒店第三十九頁，共五十三頁。10－20平方公里－地塊與載體產(chǎn)品配比11產(chǎn)品比例面積功能說明工業(yè)熟地廠房研發(fā)、中試辦公寫字樓倉儲物流第四十頁，共五十三頁。10－20平方公里－基礎設施配套11比例面積說明展館道路綠化廣場供水需要建供水廠供氣需要建燃氣站供熱需要建供熱廠雨水需要建污水處理廠污水需要建污水處理廠電力不需要建變電站電信不需要建電信基站第四十一頁，共五十三頁。10－20平方公里－商務生活配套設施11比例面積說明商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店活動中心商務酒店第四十二頁，共五十三頁。目錄產(chǎn)業(yè)園的一般構(gòu)成要素不同規(guī)模產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品配比專業(yè)類園區(qū)產(chǎn)品種類與配比不同發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品第四十三頁，共五十三頁。專業(yè)類產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品種類及配比11物流園科技園總部商務園工業(yè)園專業(yè)產(chǎn)業(yè)園文化創(chuàng)意園第四十四頁，共五十三頁。工業(yè)園產(chǎn)品及配套種類及配比11產(chǎn)品比例面積說明工業(yè)熟地廠房辦公樓倉儲物流產(chǎn)品比例面積說明商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店活動中心第四十五頁，共五十三頁。物流園產(chǎn)品及配套配比11產(chǎn)品比例面積功能說明倉儲用房物流設施辦公樓比例面積說明商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店活動中心第四十六頁，共五十三頁?？萍紙@產(chǎn)品及配套配比11產(chǎn)品比例面積說明研發(fā)、中試辦公寫字樓廠房產(chǎn)品比例面積說明商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店活動中心專家公寓商務酒店第四十七頁，共五十三頁。文化創(chuàng)意園產(chǎn)品及配套配比11產(chǎn)品比例面積說明工作室辦公寫字樓產(chǎn)品比例面積說明商業(yè)超市銀行郵局員工餐廳員工宿舍餐飲飯店會展中心活動中心星級酒店第四十八頁，共五十三頁。總部商務園產(chǎn)品及配套配比11產(chǎn)品比例面積說明企業(yè)獨棟多層綜合寫字樓高層綜合寫字樓產(chǎn)品比例面積說明商業(yè)銀行郵局餐飲飯店公寓會議中心活動中心星級酒店第四十九頁，共五十三頁。目錄產(chǎn)業(yè)園的一般構(gòu)成要素不同規(guī)模產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品配比專業(yè)園區(qū)產(chǎn)品種類與配比不同發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品第五十頁，共五十三頁。不同發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品種類起步階段大多數(shù)園區(qū)起步階段一般發(fā)展制造業(yè)，前期主要產(chǎn)品為工業(yè)熟地與廠房成長階段隨著園區(qū)環(huán)境的逐步成熟，一般會增加科研、辦公用房和商務生活配套的比例成熟階段產(chǎn)業(yè)園發(fā)展到成熟階段，一般會進行產(chǎn)業(yè)升級，推二進三，逐步增大服務產(chǎn)業(yè)的比重，如建設企業(yè)獨棟、綜合寫字樓，同時商務生活配套比例增加，檔次提升，主要的配套有星級酒店、會展會議中心等第五十一頁，共五十三頁。請指正

第五十二頁，共五十三頁。內(nèi)容總結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模塊建議。一個完整的產(chǎn)業(yè)園，一般有四大構(gòu)成要素，分別是工