香溢假日廣場推廣方案

概況香溢假日廣場地處衢州最繁華的下街、縣學(xué)街交匯處，緊鄰斗潭公園、斗潭河及人民醫(yī)院，地理環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃郁，由大型超市、主題商場及專業(yè)街區(qū)組合而成，集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光等多項功能于一體，滿足衢州市民一站式多元化的購物需求。其中住宅部分A組團(tuán)銷售已經(jīng)基本結(jié)束，B組團(tuán)銷售即將展開，香溢假日廣場住宅部分B組團(tuán)位于項目的中部，北臨住宅部分A組團(tuán)，南靠世紀(jì)聯(lián)華超市，東為單身公寓，B組團(tuán)由3幢小高層，4幢多層住宅，共150套單位構(gòu)成。衢州房地產(chǎn)市場淺析衢州房地產(chǎn)市場概況：衢州市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時間的低迷之后，7月底—8月初已經(jīng)出現(xiàn)部分反彈的跡象，進(jìn)入8月份以來，衢州市各大樓盤的售樓部的來客數(shù)量已經(jīng)有了明顯的增加，通過衢州市房管局了解的資料顯示，衢州市7月備案的成交量已經(jīng)達(dá)到了184套。衢州房地產(chǎn)市場預(yù)測通過對衢州房地產(chǎn)市場、板塊市場、項目本身及目標(biāo)客戶群的詳細(xì)分析，衢州市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時間的低迷之后將步入一個穩(wěn)步上升階段，由于國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的一系列政策以及大量樓盤進(jìn)入市場，衢州市房地產(chǎn)市場由賣方市場向以客戶需求為導(dǎo)向的買方市場的過度已基本完成，衢州市房地產(chǎn)項目正越來越重視小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、景觀、綠化、銷售服務(wù)以及后期的物管服務(wù)，同時衢州市場競爭層面也呈現(xiàn)板塊化、品牌化、專業(yè)化，這就意味著香溢假日廣場住宅部分B組團(tuán)的入市不僅要面臨微觀的項目競爭，也要面臨企業(yè)、板塊層面的競爭。如何在市場上找準(zhǔn)機(jī)會點擊敗競爭對手？比拼的就是項目自身的品質(zhì)、銷售人員的服務(wù)以及每一個細(xì)節(jié)的比較。消費者分析房產(chǎn)新政的出臺對于投資型的消費者造成了很大的影響，但是對于買房居住的消費者的影響并不是非常明顯，隨著衢州市房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，衢州市消費者的買房觀念也日趨理智，衢州市消費者在買房時越來越重視開發(fā)商的實力，小區(qū)的景觀、綠化、銷售服務(wù)等諸多方面因素。同時由于房地產(chǎn)市場的部分復(fù)醒以及衢州市整體房價在浙江還處于一個較低的水平，所以投資型的消費者我們也不能忽視。目標(biāo)客戶群定位客戶群主要來源：政府部門公務(wù)員，效益較好的企事業(yè)單位次要來源：自由職業(yè)者或個體經(jīng)商人員棍邊緣客戶：封少量社會精陽英和商業(yè)精慶英和部分普東通市民邊緣客戶：邊緣客戶：少量社會精英和商業(yè)精英和部分普通市民目標(biāo)客戶次要來源：目標(biāo)客戶次要來源：自由職業(yè)者或個體經(jīng)商人員目標(biāo)客戶主要來源：目標(biāo)客戶主要來源：政府部門公務(wù)員，效益較好的企事業(yè)單位翼香溢假日廣最場住宅部分辜的目標(biāo)購房犯者均為社會逼中層以上的我支柱型力量詳，有著較大跳的影響力與季傳播力。局----有格較高的文化切素質(zhì)、豐富師的人生經(jīng)驗照、忌社會經(jīng)驗企，有著與類槐似的經(jīng)歷和船相同的品味載追求，善于嫩享受成功生敢活；翠----熱礙愛這座有著菊他成長足跡糕、傾灑激情沖的城市，對率生活他充滿宿信心和激情魔；仇----自家信，洋溢著花生命的活力云，精力充沛跡，銳意進(jìn)取冊，正處于事毫業(yè)的黃金時置期（30歲丸左右）。搏----自購房行為理貝性化，婦不但要鳥滿足了居住姻型物業(yè)的需甲求，不更加聽注重逐生活務(wù)的綁便捷性，杰追求爽生活宋的“體驗與袍享受”。沫----這鏈部分消費者帥對于戶型、捷品質(zhì)、景觀鞏的追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)侍大于價格上哈的考慮。攝競爭對手分慕析毀總的來說，剪衢州市目前昨在售的項目濕較多，但真站正能對香溢譜假日廣場構(gòu)愉成最直接威紀(jì)脅的主要有眨世通華庭及運貝林跪·磨南湖世家。匯第一：世通消華庭及貝林岡·縣南湖世家與栽本案均屬于謝衢州老城區(qū)稀項目，項目謝無論是價格紛還是設(shè)計的敵定位都屬于瞞衢州市較為管高端的項目曲，與本案的浩客戶群有著垮較大的重疊僵性。相第二：世通積華庭二期及呈貝林艇·惹南湖世家二采期預(yù)計將于殼今年10月蓮份貼—棵11月份開簡盤銷售，與蒸香溢假日廣躺場的推出時雕間相近。世通華庭豎地理位置：敲世通華庭位疫于衢州市城毅北區(qū)域，紫居荊路以北，繞新安路以南制。剛目前銷售狀濟(jì)況：嚴(yán)一期已經(jīng)售涼完，目前在瓦售的是二期會與三期。二川期有12、啊14、16敞、17、1魂8號樓，閃其中12、搬14、18秘號樓為高層輸，共十六層宰。16、1惰7號樓為小污高層住宅，爺共十二層。蓬世通華庭的貴優(yōu)勢：售屬于城市重餅點發(fā)展的城系北區(qū)域，鄰蟲江濱公園和間衢江，紫荊指路橫臥區(qū)路肢段，方便尤票顯，附近衢和州二中重點在中學(xué)，華茂帆外國語學(xué)校綿近在咫尺之艱間。計區(qū)內(nèi)規(guī)劃較浙好，商、鬧說、動中心較剪近，南依音字樂廣場，臨澤市中心開出貴終點站是若衣干個車輛起瓜始站，智能勺化小區(qū)，有稅消防報警系挺統(tǒng)，車輛出餓入。暑物業(yè)管理較揉為規(guī)范。撒世通華庭的便劣勢：仍住宅樓排列酬無序，價格頑偏高悠二期有幾幢虧碟式樓，戶裁型較差，客仁戶選擇余地左小。臭貝林群·屆南湖世家罵分析：蚊“井知己知彼,步百戰(zhàn)不殆按”露，通過對于嗽主要競爭對維手的分析，唉了解其優(yōu)劣引勢，并結(jié)合投本項目及消級費者需求，耍挖掘項目差浮異性賣點，醋為項目的成竿功操作提供慚科學(xué)的依據(jù)得。產(chǎn)品分析蠅（一）基本環(huán)概況：較香溢假日廣噸場地處衢州挎最繁華的下勒街、縣學(xué)街?jǐn)[交匯處，緊島鄰斗潭公園談、斗潭河及宋人民醫(yī)院，剩地理環(huán)境優(yōu)剝越，商業(yè)氛烈圍濃郁。即煩將推出的住盼宅部分B組沸團(tuán)由3幢小耽高層，4幢構(gòu)多層住宅，增共150套破單位構(gòu)成。辱（二）賣點壤歸納：都1、地理位趕置優(yōu)越蛙香溢假日廣徐場地處衢州僅最繁華的下熊街、縣學(xué)街鑄交匯處，交事通十分便捷掛。議2、緊鄰斗醫(yī)潭公園及斗刻潭河，環(huán)境驚優(yōu)美巨3、周邊商激業(yè)配套齊全斯世紀(jì)聯(lián)華超蛙市，國際快隨餐連鎖肯德吐基，國內(nèi)家兼電連鎖巨頭他國美電器已奉入駐本案，男再加上小區(qū)退內(nèi)的特色步造行街，酒吧牌風(fēng)情街等商問業(yè)配套設(shè)施宮的逐步健全榴，項目的商潑業(yè)中心優(yōu)勢摟越發(fā)明顯。罰4、周邊生口活配套齊全酸項目東臨衢掌州最大的醫(yī)扎院駕——皆人民醫(yī)院，握周邊還有教躁工幼兒園、獅新華小學(xué)、也衢州實驗學(xué)腎校、新華書斜店等。為5、社區(qū)內(nèi)沸人車分流犬香溢假日廣講場設(shè)有完全藝的地下車庫墨，真正做到摟了人車分流策、動靜相隔方，全地下車取庫不僅提供歷充足的車位榴，更將地面腔百分百用于牢綠化及景觀給的營造?；?、項目小初高層頂樓帶圈露臺飽7、10號鏡及12號樓三一梯一戶，碑盡享尊貴念（三）賣點慣的表現(xiàn)方式掌通過對項目伍賣點的羅列潔以及整合，雜我們發(fā)現(xiàn)生書活的潮“押便捷性覆”變無疑是本項橫目展獨一無二的震強(qiáng)勢賣點指，揪因此宜在產(chǎn)窩品定位、廣拖告總精神、味引導(dǎo)期及公洪開期的廣告何宣傳、品牌溉引導(dǎo)及建立胳活動及廣告堡、接待中心紫現(xiàn)場表現(xiàn)中窯予以直接的龍強(qiáng)勢表現(xiàn)并塵不斷重復(fù)，怪以便加深客位戶的印象、門建立品牌認(rèn)脂知；女廣告推廣思翠路藝通過對項目壺賣點的羅列寨以及整合，決我們發(fā)現(xiàn)生堤活的便捷性旺無疑是本項店目師獨一無二的糕強(qiáng)勢賣點以，所以香溢磨假日廣場住湯宅部分在推秩廣中圍繞浩“稍便捷性宰”沖為主題進(jìn)行忌推廣。洪主打廣告語嚴(yán)：濱通過對本產(chǎn)葉品以及客戶掙的反饋情況凳，綜合分析井后，建議香束溢假日廣場紹住宅部分的葉推廣主題定項位為：專動靜之間，戀享受便捷生護(hù)活乒重點突出本興項目的特色狹，同時突出菊產(chǎn)品的稀缺果性進(jìn)行有針踏對性的引導(dǎo)儲，吸引目標(biāo)探客戶。輔助廣告語懂——乘人本理蹄念精品建兵筑婦——膛繁華桌不落幕吼的居家風(fēng)景有——震如意生杜活，自在隨鑼我波營銷推廣策艷略：抖1）集團(tuán)性挨客戶銷售信通過對于小鄰區(qū)一期成交剝客戶的整理防，了解購房圍客戶的比較衡集中的區(qū)域弦或單位，銷繳售人員帶上面項目資料主點動上門尋求耐集團(tuán)性客戶條，同時利用左一些團(tuán)購的溉優(yōu)惠政策（扒如同時購買男3套可享受然9.8折優(yōu)筐惠、購買5染套可享受9距.6折優(yōu)惠絲等），讓這轟一類客戶為慌我們項目做北宣傳，這種禮全員營銷的殺方式必然會唱為項目在后殖期的銷售中妹積累無形的獸美譽(yù)資本。堅飲2）傳統(tǒng)式柱銷售模式股線這種銷售模微式,就是我有們所說的一臭般式銷售,攪也就是在售煤樓處等待客歲戶的上門咨辮詢，以期利蝦用售樓處的售良好環(huán)境和近售樓人員的租專業(yè)講解，廊促進(jìn)銷售。繳反向銷售（訂客帶客）死顏銷售時，我級們不急于正采面介紹物業(yè)接的情況，而劣重在和他們蒜溝通對項目誘的看法與體洽會，首先我緣們會帶客戶遍參觀我們的梢物業(yè)、對周盞邊環(huán)境的體鞏會，待客戶由認(rèn)可后我們昂再向他們推妻介紹我們的懶產(chǎn)品說明書找，從認(rèn)可物舊業(yè)的經(jīng)營模啟式、銷售手駛段，再達(dá)到悅認(rèn)可我們的粥物業(yè)、購買撈物業(yè)。并告泄知客戶如可纏以介紹新的蜻客戶成交則館可以獲得鼓販勵獎金XX括X元人民幣狀。利用他們宿再向社會宣加揚(yáng)香溢假日成廣場的概念適，給我們帶識來更多的客簡戶。枝5）充分利糕用老客戶資芝源舟老客戶資源啟對于房地產(chǎn)菊商是非常重涼要的資源。州香溢假日廣偶場的一期銷款售已經(jīng)基本未結(jié)束，擁有并了一批有效糞的老客戶資套源，對于這奏類客戶，他引們已經(jīng)認(rèn)同襖青田香溢開尸發(fā)公司，他注們之中可能漫會有再次購惱房意向的，虧建議針對這遍批客戶推出綱以奪“相香溢假日廣顯場傾情回報聯(lián)老業(yè)主紀(jì)”牲為主題的活盯動，老業(yè)主正購房可享受深超值優(yōu)惠（昆9.8折）舒。遣推廣計劃安句排嚴(yán)衢州市今年濾10月份左蠅右將有大量真新盤入市，老其中就包括勇香溢假日廣役場最直接的裙競爭對手，掏世通華庭二局期及貝林誘·潑南湖世家二舊期等。所以的，國商公司巧建議香溢假拜日廣場住宅卡部分于今年鑼9月低開盤子，避開樓盤乘大量入市期臂，同時提前任搶占市場。絞營銷推廣原姜則：鄉(xiāng)1、充分利煮用差異化營趴銷進(jìn)行營銷士突破；潮2、利用商仰業(yè)部分推廣葵的高潮，為頁住宅造勢；僻營銷推廣計批劃：棗依據(jù)香溢假日日廣場住宅砍部分的市場亭推廣時機(jī)，援我們制訂了寇詳細(xì)的銷售壩進(jìn)度計劃，刮共分為以下?lián)迫齻€銷售階臨段，形成重百點突破，有飽張有弛，互坡動互促的良誦性銷售局面富。倉注：此計劃牽并不是一成敲不變的，將膨根據(jù)市場的旨實際情況進(jìn)橋行適當(dāng)?shù)恼{(diào)雜整，以期達(dá)匠到最好的開僑盤效果。陳★沫籌備期8.之21日前擋★暮預(yù)熱積累期斃8.22-饅--9.2臨3屬開盤強(qiáng)銷期松9.24（茅周六）開盤滴第一階段：補(bǔ)籌備期贏時間：8月自21日前具體工作：味策劃方案的奴確立；么家配圖、總峽平圖、單體雅效果圖、鳥擱瞰圖亡、景觀規(guī)劃剃圖到位驗宣傳資料的族設(shè)計完成；拳廣告創(chuàng)作完嬸畢；念住宅價格的臂確定；霜銷售培訓(xùn)完仁畢；田第二階段：縫積累期夠時間：8.征22---庫9.23掛目的：1、處傳達(dá)樓盤入似市；其2、建立初憤步市場形象倡；守3、擴(kuò)大宣芒傳面，開發(fā)問潛在客戶；具體工作：珍項目宣傳展兇開是了解客戶反問饋情況及時燕調(diào)整方案按來電統(tǒng)計及焦來客接待；回訪；菊開盤計劃的酷確定炮第三階段：每開盤期輩時間：9素.24（周備六）開盤丑目的：1、鍬擴(kuò)大傳播面蔬，形成熱銷朵；歉2、促進(jìn)預(yù)齒訂客戶成交啟；具體工作：棕根據(jù)實際情寬況及時調(diào)整擾方案播開盤現(xiàn)場氛伯圍營造；他實施銷售控秀制；旗媒體宣傳策飼略昏香溢假日廣糟場住宅部分恒B組團(tuán)的宣抖傳將不安排誓大規(guī)模的廣鋒告宣傳轟炸娛，媒體運用擁上主要包括貍衢州晚報、誦郵政DM直簽投、樓盤外忌墻的巨幅廣威告。緞（1）平面開媒體余勁報紙廣告：曬以衢州晚報析為主；渴郵政DM單帳頁：郵政D欺M單頁由于像成本的優(yōu)勢龜將作為我們誓的主要宣傳談媒體之一。燈（2）戶外散廣告晶戶外媒體將屠作為項目宣姜傳的最重要味的媒體，發(fā)給布范圍包括美：建筑外墻嗽巨幅。廣告排期：國類型責(zé)日期旬星期攀報紙媒體質(zhì)規(guī)格礎(chǔ)推廣主題很費用(元)跌報宅紙籃廣甲告檢8．24杠周三卡衢州晚報納彩色半版姿繁華押——刊不落幕的居主家風(fēng)景及13200翁9．14思周三疼軟文隱軟文暢如意生活，元自在隨我歐5400申9．22聞周四洽衢州晚報互彩色半版建后天開盤題13200勸共計3篇，部其中軟文1翻篇，硬廣2亮篇,費用截總計：31媽800元水戶外廣告微類型揚(yáng)地點幅數(shù)量資說明雁廣告公司疤價格趨樓盤墻體巨恐幅奶1號樓及4塑號樓挽2條嬌每幅約20宰平方米蜓3200元難費用總計：跪約320照0元怕DM投放屈DM單頁的曠投放將貫穿豐項目操作的燕始終浴郵政DM直系投：匹由預(yù)熱期直粒開盤這一階害段進(jìn)行郵政慧DM的直投禮直投頻率：悲每周投放,自共計4次慰直投時間：籍8月30、預(yù)31日俊