北京房地產(chǎn)的月度報(bào)告

北京房地產(chǎn)月度分析報(bào)告（月刊）（月刊）目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇數(shù)據(jù)分析1一、在全國市場的地位分析1猶二、資金情涌況分析磚箱2仰1.開發(fā)投雞資情況講浙2踐2.資金來絲源情況訂鑼3什三、土地開葛發(fā)分析撫攔5良1.完成開助發(fā)面積情況裂低5曾2.購置土望地面積情況硬洲6彩四、商品房攻分類分析萄莫7模1.施工面景積員鋒7兩2.新開工梳面積誦嶺9勻3.竣工面調(diào)積化仁11鬼4.銷售情關(guān)況割賭13褲（1）銷售場面積豈巧13工（2）銷售斯額趣豈15負(fù)（3）銷售排率壘罵17墨（4）銷售萄價(jià)格饞盒18逢（5）個(gè)人果購買比例真蹄19惹第二篇經(jīng)市場情況羽兵21扣一、房地產(chǎn)墳市場總體分于析宮餃21兩1.房地產(chǎn)喚市場形勢分桶析看論21版（1）總體素形勢分析始款21量（2）價(jià)格冒變動(dòng)分析禁哲22施2.房地產(chǎn)礙走勢分析鏈貫24北（1）房價(jià)唱與地價(jià)關(guān)系軟分析批獄24榆（2）土地呆供需關(guān)系分孩析峽坊25撕（3）房源缺供給預(yù)測分擇析斬符26藏（4）房價(jià)去走勢綜合分沉析錯(cuò)姻26位二、北京區(qū)允域市場分析鋼趕27伍1.北京房秒地產(chǎn)市場預(yù)山測分析晌飾27覆（1）市場嘉競爭格局分脂析趁研27妥（2）市場孕供需變動(dòng)分潑析齡廚28匹27扮（3）市場銅準(zhǔn)入變動(dòng)分滾析覆鳳28擾27蟲（4）市場慕預(yù)測思維分酸析榜膝29介27叨（5）市場網(wǎng)細(xì)分競爭分專析飄罩29竟27棋（6）奧運(yùn)變板塊房價(jià)預(yù)覆測分析址星30規(guī)27伍（7）供應(yīng)恭變動(dòng)情況分析析玻生30句27跡（8）客戶擱定位變動(dòng)分蛛析各點(diǎn)31推27仇（9）交通賀網(wǎng)線效用分名析費(fèi)優(yōu)32段27巨（10）0腿8年后房價(jià)倦預(yù)測分析誘還32撿27離2.北京住用宅開發(fā)趨勢棉分析槳小32仁27艦（1）小戶鏈型開發(fā)前景運(yùn)分析悟投33為27墊（2）多層束住宅前景分隱析肢略33葵27警（3）多功逆能居住區(qū)前駝景分析禮歉33薪27竹（4）高層宜住宅前景分危析釀塵34濟(jì)27捆3.北京商識(shí)品房價(jià)格趨泄勢分析盡映34楊27院（1）市場液供需情況分洗析偵漠34差27絮（2）價(jià)格飼影響因素分算析尚沙35蓄27影（3）價(jià)格煙下調(diào)手段分立析才牌36潤27醋（4）價(jià)格員下調(diào)空間分唐析蝦賊36蠅27駕4若.北京寫字贈(zèng)樓市場態(tài)勢追分析賭鑼37偏27析（1）區(qū)域更化更加明顯等澤37憑27盯（2）環(huán)保捐概念深入人姥心安型37可27眠（3）市場哀總體租金下術(shù)調(diào)情缺38離27用5萌.北京地產(chǎn)響新興區(qū)域前來景分析猾厭38肉27悼（1）新興概區(qū)域熱點(diǎn)分筐析肅煙38鋸27春（2）區(qū)域刃優(yōu)勢影響分倆析元縱39明27款（3）產(chǎn)品壞升級(jí)影響分巨析袍真40裕27紅三、全國重效要地區(qū)市場于分析麗互41稈27須1.上海：褲未來樓市走肯勢預(yù)測紅販41遞27接2.深圳：些樓價(jià)為何持袋續(xù)上漲假觸43宅27饅3.廣州：貢樓市從容面黑對央行加息攔艙43煙27陷四、金融市衰場貓奶47借27冒1.子行業(yè)秧情況立賤47女27華（1）信托抓業(yè)將成為金久融業(yè)支柱之鍵一勤悟47加27耳（2）央行勁推動(dòng)中長期度貸款證券化鴉試點(diǎn)口祖47儉27所2.各地動(dòng)辯態(tài)克掃48甜27前（1）北京乳：貼息貸款妙購房不再限傲定樓盤珠項(xiàng)48根27腿（2）上海斷：地產(chǎn)企業(yè)酬貸款增速明污顯下降蘿弓48顯27織（3）濟(jì)南能：住房公積點(diǎn)金又創(chuàng)新紀(jì)蓬錄刊蔥48笨27砌五、海外市違場估饞49厘27廚1.美國：既9月舊房銷裳量增加啊鋪49冬27險(xiǎn)2.德國：窗房地產(chǎn)信托誘投資前景分中析支偏49須27咐（1）房地銳產(chǎn)市場投資同前景分析淹咬49侮27皂（2）不動(dòng)遞產(chǎn)投資信托妻公司準(zhǔn)入障原礙分析般領(lǐng)50貞27錢（3）信托勁投資進(jìn)入德秧國市場前景圾分析撤阻51緒27貞3.英國：叢房價(jià)10月雹大跌假灶51窩27堵第三篇感政策解讀馬咐52盲27農(nóng)一、金融方慰面勁坊52杜27族1.新利率功政策對地產(chǎn)煌業(yè)的影響飛現(xiàn)52職27支2.新利率弟政策對租賃龜市場的影響每找52哄27步二、土地方肅面粱摟53她27被1.“土地六新政”的進(jìn)盟步性與局限續(xù)性分析址嶄53更27姓2.“招拍發(fā)掛”對房產(chǎn)摧市場的影響頸分析啦棋57黎27泡（1）“招較拍掛”并非銹地價(jià)上漲根但源遼雅57踏27搖（2）“招釋拍掛”使土秤地市場更規(guī)胖范程匯58恰27瞧（3）“招翼拍掛”給實(shí)何力開發(fā)商機(jī)僵會(huì)噸伏58例27位第四篇篩風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注組謎60斃27銀一、市場風(fēng)牙險(xiǎn)汪熔60肯27付1.發(fā)改委束拉響房價(jià)預(yù)擇警褲塵60局27檢2.高檔地曾產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析饞用60饒27稍3.地產(chǎn)市克場存在五大你風(fēng)險(xiǎn)別炊61鉆27消二、金融風(fēng)遇險(xiǎn)樹躬62速27指1.房地產(chǎn)描金融風(fēng)險(xiǎn)分岡析詠政62圾27犯2.銀行個(gè)右人房貸風(fēng)險(xiǎn)財(cái)分析嘗里62語27死（1）流動(dòng)首性風(fēng)險(xiǎn)分析辨臨63形27延（2）違約織前景分析碌減64古27孩（3）操作齊風(fēng)險(xiǎn)分析虜繁64完27起（4）加息容風(fēng)險(xiǎn)分析軟舉65切27毅（5）停辦鄭風(fēng)險(xiǎn)分析習(xí)煩65榴27真3.貸款政屋策風(fēng)險(xiǎn)分析去沿65婦27反（1）假按妙揭形式分析洽擋66咐27娃（2）假按帶揭原因分析閑吹66輝27豈（3）銀行僻對策分析投貌67脫27表格目錄TOC\h\z\c"表格"晨表格獄1醬房地產(chǎn)開發(fā)泉投資總額掉使2耽表格巷2綁北京市資金充來源總計(jì)情鬼況唇老3緣表格拔3請北京市資金宵來源構(gòu)成熔繞4婚表格頁4分完成土地開榮發(fā)面積絮蛙5螺表格褲5議土地購置情煌況私植6障表格亮6轎商品房施工吹面積憶始7切表格肆7辰三類商品房遣施工面積手爭9急表格盤8劇商品房新開棗工面積罰圾9際表格自9刮三類商品房犧新開工面積示觸11挖表格豬10存商品房竣工知面積高釀11夜表格臣11訪三類商品房悔竣工面積咱塊13應(yīng)表格鑰12密商品房銷售詢面積膝撥13燒表格蠟13詳三類商品房壤銷售面積駱顛15葡表格貢14貧商品房銷售活額尼房15鑼表格能15播三類商品房腥銷售額隊(duì)迫17和表格門16練三類商品房純銷售率仆恨17隨表格碼17趟商品房平均果銷售價(jià)格鮮偵18蚊表格底18茂商品房個(gè)人撿購買比例軌乎19圖表目錄TOC\h\z\c"圖表"慨圖表境1倘北京市房地符產(chǎn)開發(fā)投資做額占全國比銅重保忍1懷圖表所2很北京市商品術(shù)房銷售額占傅全國比重罪役2分圖表航3墾按構(gòu)成分的室開發(fā)投資資薯金來源－本挖期址恒4歡圖表業(yè)4宋按構(gòu)成分的聯(lián)開發(fā)投資資越金來源－同省期啟鐮5舒圖表企5慶三類商品房唐施工面積－沈本期容今8召圖表秋6頭三類商品房名施工面積－度同期著垃8樸圖表賺7嬌三類商品房背新開工面積篇－本期政判10刷圖表偶8草三類商品房描新開工面積六－同期攜忠10喜圖表桑9興三類商品房說竣工面積－達(dá)本期肆呀12老圖表備10刮三類商品房遼竣工面積－粘同期貢泊12勺圖表置11險(xiǎn)三類商品房帝銷售面積－側(cè)本期元棄14控圖表龍12年三類商品房盜銷售面積－驅(qū)同期黑友14歸圖表凈13革三類商品房領(lǐng)銷售額－本靠期束銹16跳圖表礦14牌三類商品房蔑銷售額－同途期金慌16小圖表澆15汗商品房銷售昌率比較殼報(bào)18寒圖表滿16伏商品房銷售繼價(jià)格比較焰舊19哭圖表岡17稀商品房個(gè)人闊購買比例比公較赤性20斤攀磁膚（落數(shù)據(jù)截止：辯2004年晃11月30史日）梁第一篇剖數(shù)據(jù)分析拾贈(zèng)2004年缺1-9月份功，由于國家倍相關(guān)部門出屋臺(tái)了一系列橡政策來對房惡地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行賠宏觀調(diào)控，存北京市房地洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢盜頭有所減緩賊。氧一、在全國痛市場的地位喝分析盈遮2004年付1-9月，涂北京市房地充產(chǎn)開發(fā)投資億占全國的比駁重為8.1怠1％，較去磨年同期的1刷1.14％艙有較大下降冒；同時(shí)，2洽004年1怕-9月，北低京市商品房跪銷售額占比牽為8.75治％，較同期應(yīng)的11.2阿2％同樣有華所上升；此險(xiǎn)外統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)疑顯示，今年宅北京市商品餓房銷售價(jià)格篇的增幅要低津于全國的整返體水平。這燕表明了在眾擋多因素的作園用下，北京飯市的商品房但銷售價(jià)格的扯增幅得到了罩有效的控制筒，將更有利險(xiǎn)于北京市房雄地產(chǎn)市場的禁長期良性發(fā)擦展。寧圖表SEQ由圖表\*間ARAB糕IC軌綁1鵲北京市凍房地產(chǎn)開發(fā)帝投資額占全欲國比重能圖表SEQ勢圖表\*甚ARAB瞇IC妖扇2吵北京市航商品房銷售惠額占全國比贈(zèng)重繼二、資金殃情況分析險(xiǎn)怖1厚.艇開發(fā)投資遞情況棚建1-9月，翁北京市掠累計(jì)完成房壤地產(chǎn)開發(fā)投抵資姨870.5坡6匪億元，同比通增長商20.27形%牲，要高于褲同期固定資何產(chǎn)12.5所%的增幅，性但與全國總苦體水平比較湊起來，北京阻市房地產(chǎn)投大資居于中下腿水平，表明猛北京市房地喊產(chǎn)投資越趨慨理性促。艱在開發(fā)投資若中膨，商品住宅糧完成投資招768.4塌2建億元不，經(jīng)濟(jì)適用離房投資總額蠻為41.2嚼1億元包。凝數(shù)據(jù)表明，棒北京市房地?zé)挳a(chǎn)業(yè)發(fā)展速踢度較快。串表格SEQ奪表格\*都ARAB落IC躁頓1間房地產(chǎn)庫開發(fā)投資總藝額程單位：億元沙，％蛇地區(qū)材開發(fā)投資總廁額構(gòu)同比千住宅投資總亡額療經(jīng)濟(jì)適用房私投資總額休9月讓870.5鐵6室20.27話莊471.5裝7五49.02斜8月傍733.9野5悲－林397.1鳳8訪40.46月7月繞611.0宵3達(dá)－芬320.8寧4擾32.79鄭6月臥490.1誦5劫－激261.4呀3域26.87跡5月借373.8鉗9機(jī)－詞194.9典3店19.87續(xù)4月貝265.8巖1每－收131.2頃11.84坐3月媽165.9錦－償76.57遭5.27偵2月歲71.75并－桑30.91茫1.31齡1月肉-烏－撒-壽-飄2.姿資金來源減情況專甜同全國其他底地區(qū)基本一紀(jì)樣，北京市顧房地產(chǎn)開發(fā)鞏資金來源一銷直是國內(nèi)貸皺款、企業(yè)自茄籌及其他資灰金三分天下王的格局欲，而利用外碰資的規(guī)模仍納然偏小兆。先今年1-9追月份寫，聯(lián)北京市浙房地產(chǎn)開發(fā)撥實(shí)際到位資澇金臺(tái)1511.批23染億元，同比遇增長匪16.8%借，跟全國總控體水平相比燒，增幅較為勿平穩(wěn)塊。搏表格SEQ夕表格\*魔ARAB妻IC條若2僑北京市分資金來源總翠計(jì)情況椒師咐蠟茶奮蟻節(jié)淋單位：億元蒼，％壘時(shí)間青資金來源小歸計(jì)荷同比盡9月紀(jì)1511.奔23冬16.8戲8月菠1353.容7午7月沃1178.跌42靈6月嗓1001.美57嫁5月罩778.1縮4月袖613.7如3倦3月睛460.2雞7焰2月竄271.0順2丟1月淘-籃-針在資金來源性中木，國內(nèi)貸款泡到位好360.9慧9牙億元，同比鳴下降6.1芒4吸%；企業(yè)自飼籌資金疫到位272藍(lán).94著億元，同比錄增長茶10.27綠%；其他資鍵金（主要是充定金和預(yù)售穗收入）燙到位843橫.73澡億元，同比疼增長枯32.8乓%竹；喬利用外資湖33.54掙6系億元，同比序增長26.略45%，數(shù)炒據(jù)表明，由傅于國家已經(jīng)苦開始緊縮銀歡根，銀行提拾供的貸款資稍金出現(xiàn)了下火降，在資金現(xiàn)來源中的占摘比同比也大買幅下降；但花市場資金占海比過大也給屆市場帶來了擺一定的風(fēng)險(xiǎn)涌。救表格SEQ侵表格\*愛ARAB紗IC摔益3創(chuàng)北京市準(zhǔn)資金來源構(gòu)卡成之單位：億元顏，％忍資金來源些到位金額興同比增長歡本期占比間同期占比您上月占比桑國內(nèi)貸款才360.9工9蘭-6.14雙戶23.89描松29.72把煎24.22齒欣利用外資鼻33.56呆26.45覆肌2.22干2.05巾2.37腿企業(yè)自籌山272.9棟4羅10.27蛇敗18.06疏標(biāo)19.13縮腫18.80掠掏其他資金央843.7特3鑄32.80弓福55.83羽鍵49.10路藏54.60冊院如果從構(gòu)成傷比例來看的麗話晴，劣2004年編1-9月，豆其他資金占久比最高，達(dá)齒到55.8晉％，利用外桶資占比最小撈，僅僅為2秩.2％；對乏比同期的占踩比來看，可扶以發(fā)現(xiàn)利用地外資和企業(yè)盼自籌資金的擔(dān)占比均有所芝下降；這一催方面表明在宇國家緊縮銀冠根政策的作業(yè)用下，北京縫市房地產(chǎn)資惕金來源結(jié)構(gòu)描有所優(yōu)化；鼻但另一方面睬，自籌資金披的下降也帶利來了較大的帳風(fēng)險(xiǎn)園。須圖表SEQ島圖表\*脫ARAB猶IC厲常3寧按構(gòu)成盟分的開發(fā)投慎資資金來源往－本期粗圖表SEQ究圖表\*侵ARAB溉IC較瘡4間按構(gòu)成揮分的開發(fā)投澆資資金來源沖－同期預(yù)三、土地鬧開發(fā)分析磁菜1.完成禁開發(fā)面積贊情況陪怒妨2004年我1-9月份第，脖北京市慎房地產(chǎn)開發(fā)勿企業(yè)完成土疤地開發(fā)面積幻172.8喪1萬坦平方米，同授比成下降66.錄95知%，挑表明在國家聲各項(xiàng)宏觀調(diào)胖控政策的作高用下，房地采產(chǎn)投資商非富理性投資得皮到了有效的鉆控制尊。線表格SEQ揀表格\*芽ARAB膨IC餓詳4縮完成土牢地開發(fā)面積扶單位：萬平腳方米，％泰時(shí)間洽完成開發(fā)土田地面積品自年初累計(jì)晌同比厘9月密172.8劫1夸-66.9減5肯8月充161.6縱-裝7月潛142.7鏟6疼-偉6月救120.5休-把5月委78.51愧-酒4月粒67.21稅-帖3月鞏36.94裂-喪2月啟32.7絲-碧1月障-騰-析2.忽購置土地面被積慈情況荷錄1-9月，匯北京市房地僚產(chǎn)企業(yè)梢購置土地面熄積耳298.2籍3潔萬平方米，士同比箭下降63.糧71％番。局而在1-9換月，北京市器土地購置費(fèi)匠累計(jì)達(dá)到1石21.64艙億元，同比貝增長秩6.01%予。鴨表明在國家戶的宏觀調(diào)控舌政策作用下甲，特別是土臨地政策的作回用下，北京啟市土地供應(yīng)握面積出現(xiàn)了筐明顯的下降嗎。漢表格SEQ居表格\*醋ARAB們IC濫關(guān)5展土地購屑置情況雄單位：億元壇，萬平方米溉，％鍬時(shí)間負(fù)土地購置費(fèi)圍本年購置土鍵地面積溜自年初累計(jì)袋同比輛自年初累計(jì)醉同比嗚9月始121.6茅4攪6.01仔298.2宇3返-63.7李1停8月燈97.03演-那268.6績5呆-鍵7月著86.37殖-包317.5半-德6月飽71.1窩-免248.8村8炎-竭5月硬54.31暑-撇106.2敢6噴-項(xiàng)4月閥41.77誠-索87.78攏-紡3月毛32.48各-屯61.21怒-右2月捆12.52遮-慰50.66曲-救1月堵-完-劣-枯-榜四、商品房瓦分類分析敗閑1.施工面租積瑞雖然有眾多嫩宏觀調(diào)控政脅策的影響劉，飄北京市花房地產(chǎn)膚施工洞面積云仍保持了一識(shí)定的增長縣。剩1-9月，江北京市商品挎房施工面積振達(dá)8299購.69萬平拍方米中，同圓比增長11滅.86%，海增幅運(yùn)行較鋪為平穩(wěn)。它表格SEQ造表格\*面ARAB嘗IC除問6激商品房悉施工面積潮單位：萬平慮方米，％喂時(shí)間筆施工面積商自年初累計(jì)繞同比瀉9月乒8299.立69釘11.86稈阿8月狹7903.項(xiàng)7剩-脅7月醫(yī)7612.俗58散-漲6月妹7241.珠12惕-穩(wěn)5月沿6783.丙01抽-谷4月改6062.即19估-醫(yī)3月盾5361.訓(xùn)37積-胡2月腔3887.攀31惠-蒜1月慶-貢-駛2004年誼1-9月，逆從三類商品擺房施工面積澤的占比來看統(tǒng)，住宅自然然占比最大，陳達(dá)到了80葉.1％，但耳較去年同期蛇有所下降；冷辦公樓占比銀則有所提升渠；商業(yè)營業(yè)立用房占比則忍較去年同期饑同樣有所上修升；不過從攝數(shù)據(jù)來看，化北京市的辦西公樓占比較裙大，這與全膚國總體情況稱有所差異。栗圖表SEQ林圖表\*囑ARAB溪IC編方5觸三類商懇品房施工面葉積－本期舊圖表SEQ故圖表\*側(cè)ARAB廁IC鄭決6嘉三類商胸品房施工面窗積－同期嗚2004年挑1-9月，靠北京市住宅委施工面積達(dá)勻5734.波33萬平方移米，同比增另長7.57皮%；辦公樓州施工面積達(dá)突938.1棚4萬平方米件，同比增長狐28.12陜％；商業(yè)營顯業(yè)用房施工虛面積達(dá)48夕6.79萬讓平方米，增富幅為31.電76％。粱表格SEQ源表格\*走ARAB旦IC封擴(kuò)7注三類商劣品房施工面法積宇單位：萬平咱方米，％調(diào)2004年遷1－9月臉三類商品房愿施工面積臺(tái)自年初累計(jì)絞同比綿住宅豎5734.冠33纏7.57需辦公樓欲938.1元4笛28.12照商業(yè)營業(yè)用眼房抬486.7竊9連31.76羨2.掙新開工面積惹蝶鼠在救國家相關(guān)政桶策的影響難下，裝北京市個(gè)房地產(chǎn)新開怪工面積醒要低于去年叔同期博。異在2004竊年1-9月臉份商品房施炕工面積82紫99.69旨萬平方米中粗，商品房新柳開工面積1爹971.4話3萬平方米潮，同比下降甘4.76%垃。芹表格SEQ尚表格\*陸ARAB兵IC牲壇8京商品房伴新開工面積離單位：萬平松方米，％師時(shí)間喉新開工面積搬自年初累計(jì)出同比衛(wèi)9月精1971.導(dǎo)43昆-4.76塑享8月草1659.通37酸-思7月免1483.軟02號(hào)-上6月究1154.廁46屠-須5月道907.6禍8到-表4月葛618.7央8煎-惜3月這337.6絲5棟-值2月怕149.5內(nèi)2層-勇1月灘-灑-蔬2004年增1-9月，握從北京市三胖類商品房新除開工面積的過占比來看，習(xí)住宅同樣是濟(jì)占據(jù)著頭把崖交椅，占比售達(dá)到了86值.2％，不慰過與去年同扇期相比，占紫比略有下降堡；辦公樓占宣比則有小幅券上升；商業(yè)激營業(yè)用房占叨比同樣有所籌下降。哈圖表SEQ毅圖表\*宗ARAB扎IC懸充7愛三類商在品房新開工博面積－本期捎圖表SEQ牧圖表\*堆ARAB縱IC灘兔8沖三類商掛品房新開工輸面積－同期躍2004年留1-9月，拐北京市住宅客新開工面積交達(dá)1499務(wù)萬平方米，閉同比下降4猾.98%，鄭是帶動(dòng)商品獎(jiǎng)房新開工面檢積下降的主蜓要原因；辦柳公樓新開工寄面積達(dá)15督4.34萬脹平方米，同庫比增長6.蓮99％；商暑業(yè)營業(yè)用房懸新開工面積呢達(dá)85.1農(nóng)5萬平方米鵲，降幅為1除6.54％舟。數(shù)據(jù)表明目，北京市三脖類商品房中及僅僅有辦公中樓的開發(fā)仍農(nóng)有升溫的趨暖勢。說表格SEQ淺表格\*隆ARAB蔑IC逮濫9熔三類商關(guān)品房新開工拼面積年單位：萬平尸方米，％袖2004年衣1－9月嶼三類商品房沾新開工面積暑自年初累計(jì)相同比虧住宅依1499.冠00拾-4.98躬辦公樓奸154.3雹4見6.99座商業(yè)營業(yè)用咬房分85.15繩-16.5云4東3.惹竣工面積圓扭行違2004年雅1-9月，明北京市商品照房竣工面積頑達(dá)1131把.18萬平怠方米中，同互比增長27下.14%，慈增幅稍稍偏鵲快。慕表格SEQ哪表格\*卻ARAB材IC射滔10爹商品房闊竣工面積攤單位：萬平親方米，％盛時(shí)間出竣工面積伍自年初累計(jì)于同比錢9月店1131.系18改27.14蹲挺8月薄998.3旗1美-半7月遼797.7筐7們-外6月水712.8賊0腿-青5月鄭485.1恨7茶-場4月叮321.8串8該-而3月制228.3盲6飯-量2月該113.6觀0夫-扇1月蛙-鄙-穿2004年勸1-9月，借從北京市三坊類商品房竣歲工面積的占鴨比來看，住規(guī)宅同樣占比料最大，達(dá)到拖了87.4云％，不過與沫去年同期相拋比，占比下慶降了5個(gè)多到百分點(diǎn)；辦穿公樓占比同惠比大幅上升撇；而商業(yè)營頃業(yè)用房占比奶則較去年同削期上升了1聞個(gè)多百分點(diǎn)球。著圖表SEQ賽圖表\*弊ARAB狗IC益葛9膀三類商野品房竣工面膝積－本期玩圖表SEQ扶圖表\*愿ARAB濁IC憑交10搶三類商禿品房竣工面萌積－同期伴2004年載1-9月，閉北京市住宅款竣工面積為怠896.3灰4萬平方米噴，同比增長譽(yù)21.41菠%；辦公樓莖竣工面積達(dá)艙77.48暮萬平方米，鏡同比增長1莫99.15恩％；商業(yè)營刷業(yè)用房竣工糠面積達(dá)51秧.44萬平山方米，增幅范為67.4葵5％?？癖砀馭EQ貞表格\*銷ARAB嗎IC煉掛11泡三類商健品房竣工面京積捧單位：萬平棍方米，％厘2004年刻1－9月主三類商品房聾竣工面積撓自年初累計(jì)盼同比處住宅脹896.8塔4鍬21.41備辦公樓恢77.48螺199.1撓5膚商業(yè)營業(yè)用雹房捎51.44屠67.45夠4.銷售情游況疊慢籠（1）些銷售面積染風(fēng)2004年離1-9月族，趁北京市牌累計(jì)銷售商仍品房面積隸1130.虎47嚼萬平方米，淺同比增長責(zé)29.18上%；跟投資宗增長的情況扒相比，銷售多面積的增長劍幅度更大。封表格SEQ遇表格\*島ARAB咸IC爭黨12唯商品房脹銷售面積協(xié)單位：萬平睜方米，％誦時(shí)間罵銷售面積不自年初累計(jì)玩同比損9月反1130.會(huì)47梯29.18栽猜8月狗987.8濫7仗-孟7月麻839.8譯3座-駕6月封724.6筆9稻-辨5月響531.8不0械-竿4月蓄376.6剪9舞-泛3月牌268.6穩(wěn)3登-徹2月?lián)?52.5糾1強(qiáng)-另1月躲-灑-受2004年遇1-9月，灑從北京市三切類商品房銷乎售面積的占筍比來看，住膨宅同樣占比孫最大，達(dá)到店了92.1難％，較去年勿同期略有下馳降；辦公樓晌占比則大幅撲上升；而商扔業(yè)營業(yè)用房棕占比則較去飼年同期有所撕上升。熄圖表SEQ刃圖表\*甚ARAB蒜IC層嫩11衛(wèi)三類商南品房銷售面處積－本期夕圖表SEQ季圖表\*歇ARAB嶄IC脆質(zhì)12杜三類商我品房銷售面沖積－同期匪2004年也1-9月，挑北京市住宅暑銷售面積達(dá)友1034.諸32萬平方月米，同比增倘長25.0鼻2%；辦公乎樓銷售面積土達(dá)57.9皮5萬平方米聽，同比增長或260.3怕9％；商業(yè)界營業(yè)用房銷膜售面積達(dá)3塵1.36萬須平方米，增令幅為119沿.61％。塌從銷售情況曠來看，商業(yè)勸營業(yè)用房和做辦公樓的銷乘售增長較快赴；而住宅銷味售面積的增判長則較為平技穩(wěn)。謝表格SEQ浸表格\*犬ARAB怨IC拐王13盤三類商斷品房銷售面希積錯(cuò)單位：萬平即方米，％睡2004年認(rèn)1－9月刮三類商品房期銷售面積礙自年初累計(jì)顫同比灣住宅堅(jiān)1034.顏32躍25.02肯辦公樓挎57.95在260.3喜9栽商業(yè)營業(yè)用喇房故31.36俱119.6語1蜘（什2下）斗銷售額芬在商品房銷借售持續(xù)升溫蠅的帶動(dòng)下，惡房地產(chǎn)葬銷售額忍明顯多于上讀年同期。悶2004年歌1-9月，垂北京市商品緒房銷售額達(dá)歪572.9沈5億元中，躺同比增長3密6.63%攔，增幅持續(xù)日在高位運(yùn)行細(xì)。肺表格SEQ艘表格\*鉛ARAB扣IC棋腎14貞商品房汪銷售額法單位：億元堆，％帥時(shí)間陜銷售額并自年初累計(jì)部同比泡9月由572.9賭5腔36.63穿驅(qū)8月鼠501.1磨1費(fèi)-舉7月命423.4史1失-纖6月筍358.6悟4爽-家5月倡274.2揉1抓-歉4月分176.9罰5籠-點(diǎn)3月賴125.9誦4遲-殃2月它68.87剩鄙-嚴(yán)1月制-班-低2004年嗓1-9月，停從北京市三絮類商品房銷水售額的占比半來看，住宅昆自然占比最糖大，達(dá)到了鋪84.3％療，不過與去方年同期相比萌，占比下降戰(zhàn)了7個(gè)百分瓣點(diǎn)；辦公樓村占比則大幅掃上升；而商恥業(yè)營業(yè)用房賺占比則較去升年同期上升托了近2個(gè)百答分點(diǎn)。符圖表SEQ境圖表\*燭ARAB鹽IC漠做13裝三類商身品房銷售額佩－本期嘆圖表SEQ忠圖表\*蜂ARAB圍IC趣計(jì)14峰三類商挨品房銷售額雁－同期惜2004年陪1-9月，昨北京市住宅滾銷售額達(dá)4慣80.53號(hào)億元，同比檔增長27.娃32%；辦球公樓銷售額壽達(dá)61.4拒7億元，同勤比增長17持4.05％當(dāng)；商業(yè)營業(yè)黑用房銷售額諸達(dá)28.2糾3億元，增埋幅為112飛.1％。數(shù)陜據(jù)表明，雖使然銷售面積板同比增幅已口經(jīng)較快，但各銷售額的增算長卻更快，南表明北京市樣商品房平均語售價(jià)又有所閉增長。娘表格SEQ林表格\*恢ARAB緒IC桑聲15司三類商中品房銷售額槍單位：億元弊，％繭2004年森1－9月悔三類商品房及銷售額傭自年初累計(jì)御同比蛛住宅控480.5濫3驚27.32略辦公樓敗61.47貌174.0晶5襯商業(yè)營業(yè)用愿房澇28.23孤112.1耗0扭（防3絕）嶄銷售率涉疤從產(chǎn)銷比率跡來看，1-點(diǎn)9月份北京覽市商品房平耳均銷售率為國99.94韻%，同比略掌有上升，較現(xiàn)前8個(gè)月同槍樣有所上升索降。值得注范意的是住宅戚銷售率仍然扎較高，為1堂15.33律％，較去年稼同期也有所脆上升，與上淚月相比也有網(wǎng)所上升；而襪新開工面積朋增長較快的食辦公樓和商截業(yè)營業(yè)用房蜓銷售率并不摘太令人滿意劇，應(yīng)引起投早資者的注意新。紐分類來看的扮話，辦公樓創(chuàng)的銷售比率例在下降之中璃，應(yīng)引起投尚資者的注意養(yǎng)；而商業(yè)營綁業(yè)用房銷售銜率的水平仍逆不很高，說溉明這類商品愚房的市場前駱景并不很理勞想，空置面鉆積可能會(huì)越忙來越大，應(yīng)忠引起投資者果的足夠重視矛，以便及時(shí)竿調(diào)整投資結(jié)驕構(gòu)。責(zé)表格SEQ員表格\*主ARAB嫁IC蒸器16往三類商震品房銷售率單位：％盼時(shí)間揀商品房水住宅就辦公樓果商業(yè)用房頸9月樣99.94邊豬115.3央3胖74.79邀憤60.96藍(lán)仔8月男98.95渣圣113.0燒9底79.97典桃54.81灰呼7月績105.2艘7甘120.8羊2神82.44使胡63.00飾純6月廉101.6賭7淡116.7男9浪83.59徐同54.88漠楊5月創(chuàng)109.6笛1呈130.3累4前70.58編甩65.88晨弱4月濟(jì)117.0堤3歷138.8馳1麻41.73析楚79.76難顧3月從117.6挽3津142.5扯6閥38.67松憶101.7婦2熊2月嘆134.2謙5鐮145.0躬5技67.42赤該163.6仰4憐1月浙-銜-撇-浸-完圖表SEQ燙圖表\*穴ARAB碎IC繁挺15茂商品房廚銷售率比較暑（甩4表）銷售價(jià)格蚊條突2004年斯1-9月份蔽，北京市三典類商品房的四銷售價(jià)格繼繭續(xù)快速增長種。住宅平均貞銷售價(jià)格同臺(tái)比上漲了1錢.84%；麥而辦公樓、尾商業(yè)營業(yè)用譯房的平均售匆價(jià)則分別下貢降了23.土96%和3委.42％；更不過與前8逐個(gè)月平均銷毯售價(jià)格相比懼，三類商品柱房售價(jià)均略達(dá)有下降。執(zhí)表格SEQ鼓表格\*插ARAB席IC幻碎17蕩商品房搬平均惱銷售價(jià)格變牌單位：元/跡平方米，%敗時(shí)間凍商品房暖住宅徒辦公樓釀商業(yè)用房半9月柔5068.斯2本4645.餃9勸10607騎.4市9001.拆9鄉(xiāng)8月濕5072.劉6仇4640.汗7株10544暑.4川8909.墓6勿7月?lián)?041.欺6礙4528.蹲6擔(dān)10500模.7劃8789.木5推6月描4948.磁9請4490.熔9唉10137鏟.2冷9016.冊2膚5月已5156.苦3裹4664.蒸5永9815.廉8呈9183.塵7荷4月描4697.耐5厲4445.對7谷9870.須4嫂8083.魯3曉3月靜4688.議2導(dǎo)4360.剖1臭9825.介2炒8616.欣9該2月餃4515.由8惡4423.寺3餃13033縮.7炸7146.防5蹦1月忙-謠-弦-稠-李圖表SEQ鹽圖表\*紐ARAB蜂IC感環(huán)16烏商品房聲銷售價(jià)格比磁較嶼（宣5保）悅個(gè)人購買比掘例吐題從消費(fèi)主體異來看，20瑞04年1-員9月，北京純市個(gè)人購買紅商品住宅的晌比例為98螞.8％，高坑于去年同期列水平。1-趙9月，辦公榜樓的個(gè)人購陣買率為8.裂5％，較去著年同期則有莊一定的上升拴。1-9月幸，個(gè)人購買蓮商業(yè)營業(yè)用漏房的比例為盾53.9％棒，較去年同族期水平也有肚所上升?？倗w來看，除榴辦公樓外，呢個(gè)人已成為罩北京市另兩竟類商品房的蘆消費(fèi)主體（回具體見下面落的圖表）。葵表格SEQ碌表格\*才ARAB藥IC癥肺18艙商品房候個(gè)人購買比搖例摔拌單位：%船時(shí)間陷住宅旋辦公樓繞商業(yè)用房柱9月盞98.8隙8.5色53.9冤8月慨98.9賴8.2大63.6辮7月佳98.8淋7.3而63.1燕6月殲98.5院9.1牲56.1勒5月隊(duì)98.2脖8.4樹61.2矮4月盜97.6暈31.8暖59.5鏡3月飯97.2準(zhǔn)30.5下54.4色2月塊96.9州9.5遵55.8查1月峽-仿-剩-慰圖表SEQ獅圖表\*雪ARAB嫁IC翼侄17憑商品房央個(gè)人購買比熱例比較怕第二篇園市場情況嬌影一、恐房地產(chǎn)市場利總體分析通增1.房地產(chǎn)井市場形勢享分析藥劣迅（1）總體膏形勢分析宋銜（一）房地預(yù)產(chǎn)投資的走況勢說明宏觀撐調(diào)控已見成請效蝶當(dāng)前，一種許持“房地產(chǎn)情過熱論”、京“泡沫論”哄和“風(fēng)險(xiǎn)論鄉(xiāng)”的觀點(diǎn)認(rèn)父為，“此前晉的宏觀調(diào)控屬對房地產(chǎn)的城緊縮效應(yīng)并鋒不明顯”，次其依據(jù)是“井1－6月，帝房地產(chǎn)開發(fā)友投資累計(jì)資吳金金額為4鏟924億元掘，與上年同針期相比晉增長28.衫7％”。柳分析落認(rèn)為，觀察妨宏觀調(diào)控措級(jí)施是否發(fā)揮鳳作用，不能瓶看某一時(shí)間挑段的經(jīng)濟(jì)數(shù)歉據(jù)，而應(yīng)該添看其在較長卡時(shí)間內(nèi)的發(fā)貼展變化趨勢預(yù)，走勢比絕斯對量或相對州量更加重要斑。國家采取童的抑制固定蒸資產(chǎn)投資和觀房地產(chǎn)投資飼過熱的宏觀奸調(diào)控措施充餐分發(fā)揮了作膛用。耀（二）說根據(jù)睬是否存在真染實(shí)需求袋來判斷泡沫堵存在的有無嫩分析委認(rèn)為，目前布的住宅需求韻仍是真實(shí)需刃求，其依據(jù)悼如下：坊首先，從潛算在需求看，啟我國現(xiàn)有城棟鎮(zhèn)居民4.仿9億人，到呀實(shí)現(xiàn)“全面囑小康”的2罩020年，限我國城市化木水平將達(dá)到槍55－60修％，城鎮(zhèn)居毒民將增長到討8億至8.耳5億人。在俊此期間約有應(yīng)3－3.5噸億左右的新血增城鎮(zhèn)人口筋需要解決住悠房問題.另想一方面，原旋有城市人口俘同樣存在改逗善住房條件勇的需求。2鵝003年末耽中國城鎮(zhèn)居般民人均住房刻面積為23味.8平方米煤。初步測算衰，我國20繡20年城鎮(zhèn)倆居民的人均密住房面積可請能要達(dá)35康平方米。也校就是說，每吸個(gè)城鎮(zhèn)居民蝕的人均住房邁面積要在目傾前基礎(chǔ)上再怒增加10平盆方米以上。餃其次，從有挨效需求測算獻(xiàn)，不算農(nóng)村涼進(jìn)城經(jīng)商務(wù)稀工人員的住巡房需求，只西計(jì)算城鎮(zhèn)居變民改善住房耗的需求，如倡果假定有2混0％的城鎮(zhèn)顛家庭有改善取住房的要求驕，而且這2死0％要求改堅(jiān)善住房的城兔鎮(zhèn)家庭每戶頌也只是想增件加20平方南米的住房，枕那么中國2避0％的城鎮(zhèn)爽家庭是27建00萬戶，謎每家增加2集0平方米，口這個(gè)現(xiàn)實(shí)需旺求總量是5策.4億平方伴米。這個(gè)需表求是客觀存飾在的，是現(xiàn)叔在就買得起資、或者在住遞房信貸的幫醫(yī)助下買得起攤的需求。但在有真實(shí)需柿求支撐的前展提下，即使形局部地區(qū)可若能出現(xiàn)房地光產(chǎn)過熱或結(jié)徒構(gòu)性過?，F(xiàn)裕象，也不能毯就此判斷房尼地產(chǎn)已經(jīng)是膊“泡沫經(jīng)濟(jì)峰”。尊（三）房地譯產(chǎn)空置量確而實(shí)是影響我士國房地產(chǎn)業(yè)腔發(fā)展的“雙你刃劍”癢根據(jù)目前的點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分吉析，不能否絨認(rèn)房地產(chǎn)空邊置現(xiàn)象的存上在。如果將蜓商品房年竣護(hù)工面積與年誕銷售面積對聾比，每年都梳有較大面積烤的未銷售商質(zhì)品房，且累紙計(jì)總量較大仗，說明房地務(wù)產(chǎn)的確存在筍空置問題。它但從動(dòng)態(tài)上霸看，商品房冶空置面積并螞沒有增加，央而是呈下降趴趨勢。20仙04年8月賞底，商品房軌空置面積0濾.97億平盈方米，同比戲減少0.8炮％，比去年裳底減少3％纖。這說明當(dāng)尖前的房地產(chǎn)加空置問題并磚未惡化。我眉們認(rèn)為，對證于房地產(chǎn)空承置現(xiàn)象，必蝦須從兩個(gè)方曠面認(rèn)識(shí)：一剩方面，房地急產(chǎn)空置占?jí)鹤蟠罅抠Y金，過其中部分形載成不良資產(chǎn)改；另一方面鳴，一定規(guī)模汪的空置對正局常的房地產(chǎn)托市場是完全勞必要的，它警實(shí)際上在某借種意義上是誦一種“庫存傍”，從而發(fā)欠揮平抑房價(jià)叛的作用。坊需要補(bǔ)充說肺明的是，對渠于我國的房需地產(chǎn)空置率襲，不能簡單厲套用國際上治10％的警淺戒線，其原眼因是國內(nèi)空根置率的計(jì)算餐方法和國際項(xiàng)通行的并不爪一樣。國際剖上的空置率環(huán)是用空置量阿除以全部存秒量房，而我夠國目前的空斥置量是用空編置量除以增廢量房，分母柜的不一樣導(dǎo)巖致我國的房北地產(chǎn)空置率守與國際比較蓬偏高。逆（少2螺）價(jià)格浩變動(dòng)思分析胞寧（一）關(guān)于泰房價(jià)上漲的例兩個(gè)基本觀呀點(diǎn)童1、房地產(chǎn)具價(jià)格本身呈混自然上漲趨惹勢，房價(jià)中饑長期趨勢總星是看漲憲正常情況下過，房地產(chǎn)價(jià)脅格應(yīng)該是呈色緩慢、平穩(wěn)窩上漲趨勢的心。另一方面伯，不能將房雁價(jià)上漲的長總期趨勢與房攻價(jià)中短期的疏周期波動(dòng)趨及勢混淆。在大市場經(jīng)濟(jì)下表，各行業(yè)包岔括房地產(chǎn)業(yè)芹都有復(fù)蘇、亮高漲、危機(jī)貴、蕭條的周吹期變化，只辦不過周期的服長短、起伏繳不同。從長搬期看，房價(jià)案應(yīng)該是平穩(wěn)掃緩慢增長；尖但對長期增游長趨勢的分淺析，不能代喪替對中短期悅周期波動(dòng)的浙分析。長期但增長趨勢是看在中短期周回期波動(dòng)中實(shí)童現(xiàn)，在這個(gè)嬸實(shí)現(xiàn)過程中悉，可能出現(xiàn)蛛大的波動(dòng)甚怎至是劇烈波技動(dòng)。房價(jià)的漠平穩(wěn)變化只呆是一種理想丑狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)家是房價(jià)在發(fā)鼻展過程中必骨然有漲有跌促、有起有落林，甚至是大思漲大跌、大鄰起大落。理去論上通過宏欺觀調(diào)控可以柳減緩波動(dòng)。斷但由于我們垮的主觀認(rèn)識(shí)委具有一定的愈局限性，對皮事物的發(fā)展鏡規(guī)律并不總英能科學(xué)正確含地把握，因延此對調(diào)控時(shí)瓦機(jī)、力度的樣把握不可能路總是最憂，揉對調(diào)控效果順的評(píng)價(jià)也不追宜只從短期浙目標(biāo)出發(fā)。惜有時(shí)對長期倆房價(jià)的合理校調(diào)控反而會(huì)帳對短期房價(jià)累起到加劇波喝動(dòng)的作用。掃2、現(xiàn)階段奸房價(jià)下跌不嗚一定就是好沉事腥目前我國城觸鎮(zhèn)已有72就％以上的居樂民擁有自己肅的住房，如遮果住房降價(jià)榮，首先是廣沸大有房居民惡因“住房資燒產(chǎn)縮水”而烘受到傷害。集特別是用抵導(dǎo)押貸款買房詞還處于還款必期的居民，腎房價(jià)降多了勻，就會(huì)產(chǎn)生短一種特殊的鳥“住房資產(chǎn)政負(fù)債”，甚欲至導(dǎo)致所謂卵“理性違約增”，反而產(chǎn)改生新的金融敬風(fēng)險(xiǎn)。因此早，對是否降費(fèi)低房價(jià)，要協(xié)審慎地考慮貫廣大居民的治利益，不能思認(rèn)為只要降團(tuán)房價(jià)就是好獄事?，F(xiàn)階段拜已經(jīng)采取的修逐步增加中閑低價(jià)位住房門（不僅是經(jīng)稿濟(jì)適用住房慨，還應(yīng)包括搖中低價(jià)位的平商品住房和鋪）供給的措佛施，我們認(rèn)岸為是完全正昆確的，這種保結(jié)構(gòu)性的降龍價(jià)不會(huì)傷害膊有房的居民泡。尖（二）房價(jià)車上漲的原因離分析惑1、地價(jià)上煮漲推動(dòng)宵隨著國民經(jīng)璃濟(jì)和城市建車設(shè)的發(fā)展，敢相關(guān)土地會(huì)皺因“級(jí)差地目租”變化的燥影響，造成性土地出讓價(jià)為格的上漲，偶這是完全正膀常的。需要往密切關(guān)注的況是地價(jià)的不勒正常上漲。叼另外，必須受看到，新建戶住宅成本的啞上升也是導(dǎo)掉致房價(jià)上漲銜的原因。這值里所說的成桑本上升，并專不單指建材尊等價(jià)格上漲糞帶來的成本修增加，還應(yīng)營包括新建住啟宅品質(zhì)提升好所帶來的成多本增加。午2、房地產(chǎn)踢供給結(jié)構(gòu)變沸動(dòng)推動(dòng)態(tài)目前房地產(chǎn)萌市場供求總做量的階段性舟失衡直接影污響房地產(chǎn)價(jià)忽格變動(dòng)，即沖中低價(jià)位商御品住房供應(yīng)蘋量下降，高礎(chǔ)檔商品房供豆應(yīng)增加，使顧得商品房平處均價(jià)格上揚(yáng)徹，這與當(dāng)前酷房地產(chǎn)市場普的結(jié)構(gòu)性矛案盾是吻合的皂。羞3、多種住板房需求旺盛歷除了第一部棄分分析的自奇用性需求，嚼也就是消費(fèi)瓶需求外，當(dāng)鐮前房地產(chǎn)市蛛場中還存在抖大量投資需蹲求。在一定鉗條件下，局暢部地區(qū)的投莫資有可能轉(zhuǎn)水化為投機(jī)。麥目前國內(nèi)部續(xù)分地區(qū)房價(jià)晌飛漲，與存襪在投機(jī)性炒瞎作密切相關(guān)蜜。萄（三）房地來產(chǎn)價(jià)格上漲顧深層次原因譽(yù)在于消費(fèi)者頓預(yù)期改變膛以上主要是夾從成本和供踢求關(guān)系兩個(gè)豪方面來分析末房價(jià)。但實(shí)兵際上，房價(jià)果有區(qū)別于一亂般商品價(jià)格籠的形成特點(diǎn)愈。簡單按照測成本或者供劈求關(guān)系來認(rèn)掃識(shí)房價(jià)、調(diào)對控房價(jià)并不三能收到預(yù)期板的效果。事慈實(shí)上，房價(jià)鉤不僅可以極吃大地脫離成我本，甚至可蔽以極大地脫習(xí)離實(shí)物層面角的供求關(guān)系惱。因?yàn)樵谑泄驁鼋?jīng)濟(jì)條件拐下，真正決混定房價(jià)的并餐不是開發(fā)商笛要賣多少房轟子，或者居粒民的消費(fèi)需粒求需要多少抹房子，而是沿社會(huì)普遍的例經(jīng)濟(jì)預(yù)期。企以香港房地覺產(chǎn)價(jià)格為例凈，為亞洲金依融危機(jī)以來緊，香港的房松價(jià)6年間跌戴去了65％蜂。在這個(gè)過義程中，無論書是房子、人丑口，還是社乓會(huì)收入水平嚴(yán)的變化都不嚼大，僅僅是紗人們的社會(huì)印預(yù)期、經(jīng)濟(jì)紙預(yù)期發(fā)生改平變，房價(jià)就著發(fā)生劇烈變萍化。也就是杰說，社會(huì)經(jīng)勁濟(jì)預(yù)期對房倆價(jià)的影響要茂比真實(shí)的供撓求關(guān)系大得搞多。嗎從當(dāng)前我國酷的宏觀經(jīng)濟(jì)筒形勢分析，港人們對未來胳的經(jīng)濟(jì)預(yù)期六是看好的。頁ＣＰＩ（消檔費(fèi)價(jià)格指數(shù)騾）是觀察和利分析消費(fèi)心鈔理預(yù)期的重倒要指標(biāo)。最要新統(tǒng)計(jì)表明腦，2004魂年8月居民形消費(fèi)物價(jià)與壟去年同期相判比上漲5.私3％，這已兆是連續(xù)第3纖個(gè)月居民消皇費(fèi)物價(jià)漲幅催達(dá)到5％以帶上；從環(huán)比號(hào)增長看，8古月居民消費(fèi)蓬物價(jià)上漲0斷.7％，改聞變了前兩個(gè)妄月同比上漲溉但環(huán)比下降哪的走勢。強(qiáng)專勁的ＣＰＩ套上漲說明當(dāng)情前的房價(jià)上趕漲并非孤立茄，是有其宏隸觀經(jīng)濟(jì)背景判的。怨更重要的是且，國家對房捧地產(chǎn)業(yè)采取歐的宏觀調(diào)控飯政策也印證期了人們的預(yù)常期。當(dāng)前采陽取的調(diào)控措勇施主要有二耀：一是通過艦銀行收緊房農(nóng)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)樹目的貸款供虎應(yīng)，二是暫懂停農(nóng)用地轉(zhuǎn)準(zhǔn)非農(nóng)用建設(shè)吩用地審批，垮嚴(yán)格控制農(nóng)鋤用地轉(zhuǎn)為建錢設(shè)用地的規(guī)演模，從緊控辰制房地產(chǎn)開晉發(fā)的土地供躁應(yīng)。實(shí)際上沫從資金和土壓地兩個(gè)源頭糾控制了房地悠產(chǎn)供應(yīng)。從揚(yáng)國家的角度卡講，是為了三控制房地產(chǎn)蛇投資規(guī)模，懂防止宏觀經(jīng)寇濟(jì)過熱采取組的必要措施沖。但對普通鋤消費(fèi)者來說角，他們能感州受并得到的搖心理預(yù)期就吸是“開發(fā)商凡地也沒了，雁錢也沒了，泛今后房子的狼供應(yīng)要少了贊，房價(jià)也要淹漲了”。無在這個(gè)過程淘中，開發(fā)商勿利用政策和室市場信息的可不對稱，利眉用自己的話啦語權(quán)，通過漿媒體宣揚(yáng)“捎房價(jià)還要繼秤續(xù)上漲”的比觀點(diǎn)，進(jìn)一如步強(qiáng)化老百基姓的心理預(yù)逮期，造成局胳部地區(qū)價(jià)格奔短期內(nèi)出現(xiàn)向非正常上漲道。牢2.且房地產(chǎn)走勢麥分析傘糟土地是房地倍產(chǎn)開發(fā)的先嫂行指標(biāo)。受拐政策影響，博今年以來土播地供給大幅秋下降。據(jù)此毯，不少市場研人士斷言，政這意味著土訓(xùn)地成本上升鴿，未來房源鬼供給減少，規(guī)而老百姓的孔購房需求仍塘保持高速增棗長，房價(jià)反己彈便不可避魄免。然而，庭這看似合乎寸邏輯的預(yù)測只忽略了諸多散真相。領(lǐng)（1）價(jià)房價(jià)與地價(jià)場關(guān)系分析上快村高房價(jià)是高甩地價(jià)惹的禍娘，這似乎毋駐庸置疑。因汽為土地出讓掌時(shí)一次性繳烈納的費(fèi)用過邪高，導(dǎo)致地予價(jià)乃至房價(jià)華剛性上升。交但事實(shí)并非另如此簡單，展現(xiàn)在的建設(shè)必用地是兩年斥前獲得的，臟今天的高房格價(jià)也是建立江在以前的地秀價(jià)基礎(chǔ)上的羊，而以前的戲土地大多是六劃撥和協(xié)議栽出讓的，相完對于今天的臟高房價(jià)，地鍋價(jià)不是太貴盜而是太便宜坡。即便以現(xiàn)笑今的地價(jià)計(jì)鼓算，大多數(shù)喉城市的地價(jià)怨?jié)q幅遠(yuǎn)低于銀房價(jià)漲幅。叢國土資源部喬2004年拴3月發(fā)布的隱地價(jià)監(jiān)測報(bào)掛告顯示，上殼海市200煉3年平均地精價(jià)同比增長根5.34％包，而房價(jià)同躺比增長24裝.2％，其纖增幅為地價(jià)揀增幅的近5貿(mào)倍；北京的禍情況與上海勒相仿。就房并地產(chǎn)利潤而緒言，大多數(shù)醫(yī)城市在10途％以上，中伯高檔房產(chǎn)平服均利潤率更惱是在30％駝以上，遠(yuǎn)高鑒于其他行業(yè)勉和國際上5擁％的平均利炸潤率。疤可見，至少譜在現(xiàn)階段，痕與其說高房趴價(jià)是高地價(jià)賞惹的禍，不離如說是制度莖漏洞下過分愛投機(jī)惹的禍隸。乏分析認(rèn)為，肯在一個(gè)充滿朽投機(jī)的房地摸產(chǎn)市場上，水對在商言商猶的房地產(chǎn)企寄業(yè)來說，降膚價(jià)是老百姓乏一廂情愿的店‘單相思’濟(jì)；地方政府損為了稅收、獨(dú)政績，也不聯(lián)愿意房價(jià)下姐跌過猛，但龍這并不等于取房價(jià)本身不蝴存在下跌空盒間，所謂高境地價(jià)不過是舟個(gè)幌子。腸（中2懲）土地供需哄關(guān)系分析笑陽洲國家宏觀調(diào)揀控政策決定兔，從5月份燦起，半年內(nèi)渠暫停土地轉(zhuǎn)州用審批。一漸些業(yè)內(nèi)人士誤認(rèn)為，土地荷供應(yīng)量的壓吹縮導(dǎo)致其日音漸走俏，在竄土地難求的密情況下，地義價(jià)成本很難趁降低。而土旁地成本的提獄高最終會(huì)分件攤到房價(jià)上英去，房價(jià)不讀高開發(fā)商就架沒利潤，而利開發(fā)商是不蒼會(huì)做賠錢的濁買賣的。你其實(shí)，這里笨又有一個(gè)誤培區(qū)：控制用捏地規(guī)模的調(diào)桌控政策從來鋒都是將普通蓋商品房建設(shè)咱用地排除在叔外的，嚴(yán)控芹的對象只是顆別墅和高檔愿商品房用地的，并不包括燥普通商品房溫，尤其是經(jīng)械濟(jì)適用房用監(jiān)地。趙嚴(yán)格地說，棋即便是在宏典觀調(diào)控下，炊住宅類土地惑供給也并沒屢有小于實(shí)際盤需求。譬如匠上海，截至眾上半年，尚修未開發(fā)的閑燕置土地多達(dá)蝴6000公偶頃。200碧3年，上海師商品住宅供藏應(yīng)量是28完00萬平方槳米，實(shí)際銷夠售面積為2去255萬平債方米。按此肝規(guī)模，如果該真能盤活用醬好這些閑置銜地，即便不敬再新批一分鄙地，也足夠萌上海兩年開圣發(fā)之用。企（咱3豎）房源供給巴預(yù)測分析器避售所謂土地緊性縮導(dǎo)致房源喝減少同樣是照房地產(chǎn)市場彈的有產(chǎn)者刻墊意透支的利襲好信息。余房地產(chǎn)的開架發(fā)周期一般斑為2年-3衫年，今年土毫地、銀根雙宇縮，開工項(xiàng)昏目會(huì)有所減帳少，但這要礦到2006岸年至200它7年才會(huì)體客現(xiàn)，而一兩并年前開工的楚商品房項(xiàng)目碼并沒有多少尋受調(diào)控影響酒而停工。所睛以，所謂宏僑觀調(diào)控降低甚房市供給只央是遠(yuǎn)期的可眾能，而非近由期的事實(shí)，箭倒是銀行提砌高按揭門檻赴、降低貸款傲比例后，普短通購房人的自購買力即刻誼受到了抑制乎。統(tǒng)計(jì)顯示留，2004就年，全上海疾商品住宅供派應(yīng)量將與2坦003年相鐮仿，為27太60萬平方毅米，預(yù)計(jì)年糖底實(shí)銷面積他在1900折萬到200笨0萬平方米秧之間，供略跟大于求的局煌面已然呈現(xiàn)監(jiān)，會(huì)有20便0萬到30辦0萬平方米套的剩余房源設(shè)要延至明年魂才可能被消頸化掉。吧（姐4閥）蛋房價(jià)走勢綜芒合分析解斯迷眼下，房地階產(chǎn)市場在不從少人看來是蛇處在反彈的愛前夜，一些視專家的告誡嘉似乎有點(diǎn)不招合時(shí)宜。譬館如上海，上前半年房價(jià)一間直在高位盤南整，還小幅劇上揚(yáng)。但若贈(zèng)仔細(xì)分析市跌場的決定性佩因素——真印實(shí)購買力，峰便會(huì)發(fā)現(xiàn)這部些告誡并非在聳人聽聞，襖高房價(jià)與實(shí)剃際購買力之暮間的鴻溝非紹但沒有縮小偉，反而越拉捧越大。樸首先，銀行召紛紛提高按困揭貸款門檻賀，高價(jià)房市納場購買力大灘幅縮水。材自今年4月寸以來，銀行丙紛紛提高中爪高檔房貸款屑門檻：上海雅許多銀行將煉單價(jià)超過每滔平方米70析00元或總負(fù)價(jià)超過10限0萬元新房拜的按揭比例鋸由原來的8切成普遍降至足7成。首付澡款陡增必將明一大批潛在嘆購房人擋在禽門外。對于剖購買第二套寸房的客戶，第深圳發(fā)展銀肥行停止發(fā)放挖貸款，上海文銀行原則上港不予貸款，哀即使放貸也孫不得超過5支成；農(nóng)行上曉海分行、民缺生銀行則規(guī)拐定提高房貸轎利率1個(gè)百荷分點(diǎn)不等。膛工行上海分幣行也已開始脊降低高價(jià)房檔的貸款成數(shù)淡，同時(shí)對買寺第二套以及景更多房子者道實(shí)行全新的講“期限貸款永利率”，遠(yuǎn)犬遠(yuǎn)超過普通閉個(gè)人住房貸他款的利率。堪尺在審貸方面峽，銀行從未貧有過如此之僑嚴(yán)，退單比乞例明顯上升件。建行上海彩分行的一位祥人士說，以場前，收入證伴明由購房人奏根據(jù)需要填醬寫，5月份寧以來，個(gè)人救貸款越收越膏緊，審批手量續(xù)愈來愈嚴(yán)流，許多銀行劫不僅限制貸寬款總額，對診一些額度較遷大的貸款，就還要求貸款顯人提供稅單偏以證明收入獲。僅此一項(xiàng)過，就使得許作多人無法獲串貸。他說，敲相比開發(fā)貸四款，按揭貸烘款的收緊對播市場需求的贏打擊更大，純且即刻顯現(xiàn)趣。新其次，市場蛇直接購買力劃被嚴(yán)重透支溫，已是強(qiáng)弩莖之末。嗎買房子不是品買彩電，購績買力客觀需亮要多年積累姿。上海的房厚地產(chǎn)專家分艇析說，上海喜市民積累的辮購買力在上析一輪井噴行紀(jì)情中，特別扣是去年的房包價(jià)“狂飆”閥中，已被消佛耗殆盡，許稼多家庭甚至念已透支未來獄3年到5年印的購買力。買而市場消費(fèi)串的主力始終層是大眾階層形，購買力需宜要一個(gè)再次集囤積的過程丸。目前，上種海人均收入侄年增長12右％，遠(yuǎn)低于想房價(jià)28％荒的增幅。房強(qiáng)價(jià)愈漲，愈咐多的人會(huì)被躬拒之門外，椒只會(huì)有價(jià)無武市。欲今年第一季蘿度，“上海稼之春”房展賭會(huì)的主辦單優(yōu)位曾對參觀足者進(jìn)行問卷饅調(diào)查，結(jié)果飄顯示，有超完過50％的燕人來看房是纏為了“二次繳置業(yè)”，且煉面積以80月平方米到1柳00平方米各為多，其中回的70％在臉2001年浪剛買了第一尾套房?？煞可硬皇羌译娷嚕豢赡茉诤?年內(nèi)立即忌更換，通常暖的換房周期臺(tái)是10年。唐這說明，4否個(gè)月前，上聞海樓市多數(shù)伯人的購房目風(fēng)的還是轉(zhuǎn)手遮賺差價(jià)，或勢以租養(yǎng)房。愛在投資甚或旋投機(jī)如此濃臣烈的市場，短購買力一旦燈下滑，樓市冰很自然地轉(zhuǎn)囑向觀望。由安此觀之，所因謂“土地高村價(jià)”并不能良必然支撐未六來的房價(jià)高鬧企，將高房懶價(jià)的責(zé)難指乏向土地緊縮混政策是沒有平道理的。線二、北京區(qū)就域市場分析設(shè)解迷1.碑北京房地產(chǎn)沾市場預(yù)測分食析眉像禮2002年緊房地產(chǎn)泡沫阻和過熱的持蒸續(xù)升溫和蔓事延，終于導(dǎo)本致了央行1踩21文件、飼國土部13勁號(hào)文件和國起務(wù)院18號(hào)慰文件等系列旦金融和土地扎嚴(yán)政的陸續(xù)畫出臺(tái)。處分析認(rèn)為勒，這將使中劇國的房地產(chǎn)槳在經(jīng)歷了相中當(dāng)長時(shí)間的革量變后，際開始產(chǎn)生重愈大質(zhì)變，其浸效果將在未羽來3－5年剪逐步顯現(xiàn)懼。臭（1）低市場競爭格訴局分析童鍵過去，批地幫貸款手續(xù)簡倉單，投入低您，房地產(chǎn)建么設(shè)收益較大裁，年但是隨著今冒天陡現(xiàn)的金植融緊縮政策丑和高壓土地煤政策的連環(huán)錯(cuò)推出，泡這種情況不柄復(fù)存在。碧8月31日亡，所有土地奸必須進(jìn)入招糕拍掛；全國酷暫停半年審齒批農(nóng)用地轉(zhuǎn)帽非農(nóng)建設(shè)用填地；開發(fā)區(qū)暑受到嚴(yán)查和內(nèi)停批；不交習(xí)齊土地出讓招金不僅拿不堤到土地證而累且連預(yù)售許騾可證都休想仆；銀行停止初土地貸款甚禾至第二套住蘆宅和別墅的伏按揭貸款都相暫停了……容對此，各種涼觀點(diǎn)意見紛櫻紛出現(xiàn)。何但醫(yī)其實(shí)這不僅講沒必要大驚輪小怪，反倒慚應(yīng)該慶幸和干欣慰。經(jīng)過寄十年的滄桑頌歷練，終于寇可以與市場涼經(jīng)濟(jì)全面接碼軌了，終于撒可以挺起腰木桿與其它行告業(yè)比肩而立賭了，一洗“含原罪”，真遍正走向了成義熟、理性、改開放和公平男，由壟斷經(jīng)革濟(jì)向市場經(jīng)返濟(jì)邁進(jìn)，逐飯步與WTO鑼和海外資本編游戲規(guī)則接感軌。昂（螺2君）武市場供需變?nèi)绖?dòng)分析賀覽縣1998年智的貨幣分房頃和按揭貸款復(fù)，使中國的梅房地產(chǎn)集中緩噴發(fā)出巨大燕的消費(fèi)能力株和龐大的市穩(wěn)場需求，中祥國一夜之間態(tài)進(jìn)入建筑年露代和散戶時(shí)循代。其強(qiáng)大禾的私有化動(dòng)娛力和慣性，盞足以令中國若的房地產(chǎn)商凳美美地享受頑了5年的甲到方強(qiáng)勢和賣王方優(yōu)勢。但餡是，隨著這懶股提前了的絡(luò)消費(fèi)曲線和駁消費(fèi)節(jié)奏的果慢慢恢復(fù)，粥客戶對房地們產(chǎn)產(chǎn)品、法末律和政策等儲(chǔ)相關(guān)因素的旗了解和把握忍也越來越深挑入和練達(dá)，失錯(cuò)誤、陷阱判和維權(quán)游戲墊，消費(fèi)者、辛開發(fā)商、監(jiān)竊管部門在斗聾爭和博弈中妙攜手成長和蘿成熟起來了辨。在北京等巾發(fā)達(dá)的一線手城市，消費(fèi)蘿者帶著律師皇甚至記者買對房的現(xiàn)象已錘經(jīng)司空見慣堆。老百姓買該房已經(jīng)可以遵象逛超市一委樣左挑右選駕。產(chǎn)品的極弄大豐富，按某揭貸款和預(yù)首售條件的嚴(yán)告控，無論是脆主觀和客觀毛上都會(huì)造成享持幣待購現(xiàn)竹象，在總量賓飽和和差異耕競爭的雙重遮壓力環(huán)境下懸，中國的房見地產(chǎn)市場已皇經(jīng)由賣方市熔場進(jìn)入買方慰市場。套（昆3嗎）貫市場準(zhǔn)入變托動(dòng)分析繩鳴門與其它行業(yè)氧相比，中國柜的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)歷來是杠桿棗經(jīng)濟(jì)原理運(yùn)悶用最充分的肚行業(yè)。由于蠶以往土地、挎貸款、墊資頁、預(yù)售等一獲系列政策的洞寬松和傾斜偷，一個(gè)項(xiàng)目簽往往只需總矩投資額的3攜0%甚至更助少，就可以浪運(yùn)做起來，混而且大家也席習(xí)慣了這種弄“四兩撥千劣斤”和“小掘車不倒只管侵推”的投資牙模式。但是足萬萬想不到良的是政府和密銀行的臉變靈得如此之快硬。接踵而至錘的相關(guān)政策慕，項(xiàng)目的資貨本金比例提立高到35%氣，土地招拍盼掛的前期拿照地資金，土利地貸款的停舟止和開發(fā)貸傷款的緊縮，抹對期房轉(zhuǎn)讓乎和預(yù)售條件乏的高門檻和氣消費(fèi)者現(xiàn)房餓