項目產(chǎn)品規(guī)劃設計任務書

項目產(chǎn)品規(guī)劃設計任務書產(chǎn)品規(guī)劃設計任務書位分析項目定位為：創(chuàng)新之城，節(jié)能生活，舒適朗雅，優(yōu)越感受。(1)創(chuàng)新之城：建造手段不同。從建筑技術(shù)與建材角度上引進一部分新概念、新設計，達到創(chuàng)新目的，提高產(chǎn)品賣點。爭取用最低成本做出創(chuàng)新的產(chǎn)品，即符合南昌地產(chǎn)市，同時彌補市場空白點，做到生態(tài)住宅≠高價格。(2)節(jié)能生活：設計理念不同。一般住宅以適用、耐久、經(jīng)濟、安全為設計的出發(fā)點，主要是為滿足現(xiàn)行的標準、規(guī)范，開發(fā)商主要考慮建筑立面豐富點、小區(qū)綠化景觀漂境等的舒適性、健康性，而且更重視“人與自然和諧共存”，真正打造一個可持續(xù)發(fā)展舒(3)舒適朗雅，優(yōu)越感受：展現(xiàn)項目地塊價值觀，京東片區(qū)崛起指日可待。10分鐘A：地塊升值前景大D產(chǎn)品定位：溫暖的現(xiàn)代功能主義(1)。溫暖：采用豐富多彩的建筑材料，特別是親人的材料如木、石、磚等，作為建(2)。現(xiàn)代：立面采用虛實對比，強調(diào)運用明快通透的現(xiàn)代表現(xiàn)手法來處理建筑之間(3)。功能主義：強調(diào)產(chǎn)品的內(nèi)在使用功能，實而不華，開大窗時進行遮陽處理，強調(diào)室內(nèi)外空間的融合，要求建筑材料、設計手法貫穿一致，做到建筑設計的完(注：本項目定位是項目設計中的指導原則，是項目規(guī)劃設計中表達項目內(nèi)涵的關(guān)優(yōu)勢(S)：劣勢(W)：C：地塊鄰近的安居小區(qū)將對本項目的形象產(chǎn)生一定的負面影響。機會(O)：B俏。E項目的優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)提供了機會。威脅(T)：A：國家加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，提高按揭貸款利率，在一定程度上增加了消費B：國家七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》及南昌出臺8項措施穩(wěn)合期。，D政府規(guī)劃政策，將分流部分客戶群。政府本著“東拓、南延、西進、北擴、中E目周邊競爭樓盤價格偏低，而土地出讓價格走高。周遍較早開發(fā)的樓盤所此在價格方面本項目不占優(yōu)勢，競爭對手的2)項目綜合評價本項目面對的消費主體鎖定在周邊范圍，結(jié)構(gòu)為高校教師、醫(yī)院醫(yī)生、周邊私營業(yè)主以及企業(yè)職工、新婚夫婦、企業(yè)白領(lǐng)、其它片區(qū)計劃在南昌置業(yè)但難以承受高價位的消費根據(jù)本項目所處環(huán)境，周邊項目特點及南昌市區(qū)域消費特性，本項目住宅部分目標客戶(1)周邊范圍私營企業(yè)主，個體工商戶約占20%左右；(2)大學老師、教授、醫(yī)院醫(yī)師約占25%左右；(3)周邊需要改善居住環(huán)境的居民約占30%左右；(4)遷入高新板塊企業(yè)的中層管理人員與職工約占15%；(5)其它區(qū)域置業(yè)者與少量投資客約占10%。分存決定利潤最大化的關(guān)鍵，考慮到南昌市租賃隨著京東板塊的升溫，以及政府規(guī)劃背景做為依托，同時許多企業(yè)與公司不斷遷入，為寫字樓的市場漸漸開辟銷售渠道?？梢灶A期寫字樓的需求重點在于：分當4、寫字樓在京東板塊的稀缺性，吸引本市其它區(qū)域投資者，約占25%；5、團購群體中會有部分投資者，約占6%。1、個體與私企業(yè)老板(市區(qū)+周邊)該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對“居住+投資”概念的理解銀行職員、成功白領(lǐng)階層該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平(有灰色收入)。該群族是本項目期望?核心價值提升動靜分離，嚴謹而不刻板2、小區(qū)內(nèi)部配套十分健全，商鋪、俱樂部、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池。不用走出小區(qū)大3、按照人的行為規(guī)律進行路網(wǎng)分布，最大程度上體現(xiàn)了以人為核心的規(guī)劃標準。4、社區(qū)內(nèi)完全實現(xiàn)了人車分流，有序、環(huán)保、安全，同時減少了噪音的污染。設計賣點—時尚而不浮躁2、薄：最直接的居住利益來自米~米的進深。短進深，大面積使得室內(nèi)空間設計呈現(xiàn)方4、寬：最直接的居住和視覺感受來源于矗立窗前的一剎那，米~米的大面寬客廳設計，電動工具廠廠址上，有著豐富的植被資源，幾百棵香樟。這些，以開商一貫的開發(fā)思路，都是開發(fā)商施展“手腳”的障礙，將被無情的鏟去。而我們對于該，并使其巧妙的融入現(xiàn)代的建筑中，通過對比、保留、迭加的手法，穿越時空，呈現(xiàn)在現(xiàn)代人的面前。有意識地保留下來的歷史痕跡，用香樟自己身上那些歲月的年輪訴說著工業(yè)時代古老的故事，在周圍嶄新的住宅街區(qū)和蔥綠的環(huán)境當中重放異彩，。三、總體規(guī)劃設計要求一、項目開發(fā)規(guī)模整個規(guī)劃總用地面積58162平方米，容積率不超過，規(guī)劃層數(shù)：地上11+1和18二、建筑密度、綠化率及商鋪層數(shù)、車位數(shù)1、建筑密度：≤35%2、綠化率：≥35%在保留原有樹木、特色綠化的基礎(chǔ)上，營造建筑布局應滿足采光、日照、通風、視線的要、流暢且互不干擾，動、靜交通組織合考慮做一層地下室減少施工量，作為人”的分支理念，局部設計架空可以作為公共休閑場游泳池、會所、網(wǎng)球場、籃球場1)總圖：1:5002)交通組織圖：1:5003)綠化效果圖：1:2004)消防組織圖：1:5005)日照分析圖：1:5002、單體設計方案1)商鋪平面圖：1:2002)標準層平面圖：1:2003)屋頂平面圖：1:2004)主要立面圖：1:2005)剖面圖：1:2003、透視圖與模型1)模型：工作模型一套2)景觀透視若干張，要求見后面景觀設計要求(能夠反映整個規(guī)劃特色)4、規(guī)劃詳細說明(一份)總體規(guī)劃指標：容積率/綠化率/住宅面積/建筑密度/商鋪面積/地下室停車場面積及車位標準/總戶數(shù)/每層平均面積/戶均平均面積綜合建筑/板式小高層純住宅建筑/點式高層建筑現(xiàn)代簡約建筑風格，以明快的線條為基調(diào)，立面裝飾用材追求細膩，采取構(gòu)筑架增加線條感，保持平整流暢。無需過于浮躁的外部造型與頂樓裝飾。用自然的建筑高低分布以及線條切割發(fā)揮出良好的視覺效果。重視第五立面(屋頂)的設計，性。強調(diào)色彩的變化，要鮮艷典雅，富有跳躍、時尚、大氣，表現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)應有的繁華，沿街商業(yè)外立面具有較好的可識別性，并與尚街住宅立面風格造型相協(xié)調(diào)統(tǒng)一，局部考慮進行遮陽和擋雨處理，同時考慮如何更好吸引和流住商業(yè)人流。商業(yè)鋪面內(nèi)入口設在沿街商業(yè)的中部，在一定程度影響和破壞了沿街商業(yè)的連行適當?shù)木坝^或造型安排，以便更好照顧沿街商業(yè)的完戶型配比(小復二房一廳面積(㎡)2、戶型設計要求隨著人們住房消費意識增強，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費者關(guān)注的焦點，同時也是項目創(chuàng)新的亮點。戶型不能少于7大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就寢、工作和學習以及觀景。戶型設計的總體趨勢將出現(xiàn)由外延擴張型向內(nèi)涵挖掘型轉(zhuǎn)化。基于項目的定位，在戶型設計上除應體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟性外，在布局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動態(tài)的戶型設計，使項目的房型在推出時始終保持時尚、合理、具張揚的個性，使別人無法復制。根據(jù)市場定位以及市場信息反饋，打造精品戶型。同時通過市場調(diào)查戶型設計上考慮以下幾點：(1)縮短過道設計，入口出設計玄關(guān)，減少浪費空間。(2)大主臥設計。突出主臥的功能以及分區(qū)細化等?？臻g有足夠采光、通風條件，可以有靈活布置的空間，最大可能地為主人提供個性化的室內(nèi)設計。(3)設計轉(zhuǎn)角大型景觀凸窗、轉(zhuǎn)角落地景觀窗、與落地凸窗。(4)局部單位采用入戶花園設計，增加生活趣味性。(5)戶內(nèi)以客廳為主要活動中心，餐廳均設計為臨窗或臨陽臺?？蛷d均設于南向、并以連通、將戶外綠色與景觀導入室內(nèi)，做到室內(nèi)外空間盤客廳開間在—米，可通過適當減小進深尺寸增大開間在—左右。客廳落地門設計在—米左右，使得陽光(6)所有戶型均有南北兩向居室，達到使自然風入室的良好效果，以及進出家門的方便(7)部分空中花園戶型，采用贈送空中私家庭院、花園的形式，從戶內(nèi)便可直接通往樓(8)住宅空間凈高達到3M標準，增加空間感，提高居住舒適度。(10)部分戶型設計步入式衣柜。設置隱型空調(diào)機位，樣式可參萬科城市風景或萬科四季(11)在戶型設計時，可將贈送面積的優(yōu)越性發(fā)揮出來，不同的戶型有不同的贈送方式。戶型實惠的形象，增加賣點。(12)所有戶型入戶門建議采用復合式防盜門，增加豪華氣派覺。住建筑標準與檔次1、外立面：構(gòu)筑架、陽臺、窗的結(jié)合設計，使外立面在整體造型的基礎(chǔ)上保持簡潔明快的線條感，色彩在穩(wěn)重耐看的基礎(chǔ)上，適當增加一些裝飾性天然材料進2、室內(nèi)：二表出戶，管線安裝就位，盡可能隱蔽處理。十一、住宅設計規(guī)范與要求根據(jù)南昌市房地產(chǎn)動態(tài)信息，結(jié)合項目產(chǎn)品定位原則思路，住宅設計應在滿足市場需求的同時，盡量按貴司多年的專業(yè)設計經(jīng)驗，考慮以下設計內(nèi)容要求(但切莫僅限于此)：1、套內(nèi)空間(1)套型1)住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室(廳)、廚房和衛(wèi)生間等基本活動空間。2)住宅套型分為5類，其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。居住空間數(shù)(個居住空間數(shù)(個)建筑面積(M2)套型注285—903建筑面積三類3 (M2)含公攤部分3五類4-5180-220(2)臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、單元入戶門1)、平面設計的基本原則：動靜分開、干濕分開，充分考慮空調(diào)、熱水設備、管線布置的合理性及隱蔽性；房型種類適量多樣化，可適當設置頂層空中花園式戶2)、廚、衛(wèi)設計應綜合考慮現(xiàn)代生活用品設施的分置，可考慮設置雜物間和工作陽3)、平面以客廳為活動中心，餐廳要自然采光、通風，與客廳分開，且避免餐廳與4)、觀陽臺的寬度要足夠，主陽臺設置在客廳，北面設置工作陽臺；5)強調(diào)廳、廚面要足夠，便于現(xiàn)代家庭之功能布置，所有客廳均靠南向設計；6)戶內(nèi)各功能區(qū)設計應全部為自然通風、采光，避免暗衛(wèi)、暗廚存在；7)單元入口設門廳，提升居住品位；以上設計內(nèi)容應滿足最新強制規(guī)范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。2、技術(shù)經(jīng)濟指標計算(住宅設計應計算下列技術(shù)經(jīng)濟指標)A、各功能空間使用面積；B、套內(nèi)使用面積(平方米／套)；C、住宅標準層總使用面積(平方米)；D、住宅標準層總建筑面積(平方米)；E、住宅標準層使用面積系數(shù)(％)F、套型建筑面積(平方米／套)；G、套型陽臺面積(平方米／套)；3、層高和室內(nèi)凈高、套內(nèi)樓梯、門窗以上設計內(nèi)容應滿足最新強制規(guī)范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。4、共享部分---樓梯、出入口、垃圾收集設施以上設計內(nèi)容應滿足最新強制規(guī)范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。5、室內(nèi)環(huán)境---日照、天然采光、自然通風，保溫、隔熱，隔聲以上設計內(nèi)容應滿足最新強制規(guī)范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。6、建筑設備---給水排水、燃氣、通風和空調(diào)、電氣以上各功能空間要求滿足最新強制規(guī)范設計要求，并能滿足舒適生活的需要。7、綜合設計1)住宅建筑設計，應滿足建筑設備各系統(tǒng)的功能有效、運行安全、維修方便等基2)建筑設備管線的設計，應相對集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進行裝修留有靈活性。3)廚房、衛(wèi)生間和建筑設備及管線較多的部位，應進行詳細綜合設計。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應與室內(nèi)設施和家具綜合布置。置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應設在公共部位。5)應合理確定各種計量儀表的設置位置，以滿足能源計量和物業(yè)管理的需要。8、各戶型功能區(qū)設計原則功能分區(qū)清晰、布局緊湊、交通組織有序、管理維護方便。智能化設計要求小區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡應遵循技術(shù)先進。經(jīng)濟適用、合理的原則，包括以下系統(tǒng)：線系統(tǒng)；2、建筑安全系統(tǒng)(防災、防火數(shù)據(jù)系統(tǒng))；3、環(huán)境能源管理系統(tǒng)(電力照明、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng))；4、物業(yè)管理系統(tǒng)小量系統(tǒng)、維護保養(yǎng)系統(tǒng)；5、小區(qū)內(nèi)(包括商業(yè)街前廣場等)背景音樂系統(tǒng)；6、寫字樓智能化設計應與現(xiàn)行寫字樓智能化實施標準相接近，以提高寫字樓市場特殊設計要求面進行節(jié)能設計處理3、考慮沿北京東路一側(cè)臨街窗戶安裝自動進風裝置(會呼吸的窗)7、每套住宅至少有一個臥室(主臥)設計為落地凸窗