大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)需求核心趨勢需求保持旺盛但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

企業(yè)研究報告大中華區(qū)租戶研究寫字樓供應(yīng)

/未來供應(yīng)持續(xù)加壓需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

1

大中華區(qū)需求核心趨勢需求保持旺盛，但部分市場2021

年

4

月當(dāng)前發(fā)展未來趨勢寫字樓市場寫字樓核心趨勢寫字樓核心趨勢寫字樓核心趨勢寫字樓核心趨勢寫字樓核心趨勢寫字樓核心趨勢2020

大中目

錄

核心趨勢華區(qū)寫字樓摘要

1六大

16廣州

36報告介紹

4

北京

18

香港

42大中華區(qū)甲級寫字樓

5

上海

24

臺北

48大中華區(qū)甲級寫字樓

6

深圳

30

要點總結(jié)

53摘要過去一年，新冠疫情等因素給市場帶來了不確定性，大中華區(qū)寫字樓市場的供應(yīng)和需求端都受到不同程度的影響。截止到

2020

年四季度，大中華區(qū)

20

個主要城市的核心區(qū)甲級寫字樓存量達(dá)到

59,794,319

平方米，

比

2019

年四季度存量同比增長

6.5%。大中華區(qū)主要城市核心區(qū)寫字樓凈吸納量錄得

821,370

平米，環(huán)比上漲

65%。其中，臺北和深圳分別以

2.6%

和

24.5%

的核心商圈空置率，成為大中華區(qū)一線城市中空置率最低和最高的城市。在二線城市中，杭州的核心商圈空置率最低，為

12.8%，而長沙核心商圈空置率最高，為

45.2%

。2021

年將是優(yōu)質(zhì)寫字樓項目涌入大中華區(qū)主要市場的高峰期。據(jù)統(tǒng)計，約

33,924,163

平方米的未來供應(yīng)計劃于

2021

年至

2025

年間入市，其中，大部分項目坐落在非核心區(qū)域。許多租戶可能會選擇租賃在擁有優(yōu)質(zhì)樓宇并具有價格優(yōu)勢的非核心板塊，去中心化趨勢的發(fā)展有望進(jìn)一步發(fā)展。鑒于經(jīng)濟(jì)情況、政策導(dǎo)向、新冠疫情及其帶來的居家

/

遠(yuǎn)程辦公熱潮，展望未來，與世界其他城市相比，大中華區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求更快地恢復(fù)到疫情之前的水平。其中，在部分城市的寫字樓市場，凈吸納量甚至保持正增長。此外，在新冠疫情的影響下，商業(yè)、社會和生活方式發(fā)生了變化，加之政府政策指導(dǎo)，這些變化為以下行業(yè)帶來了新的或是潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會：ooo金融行業(yè)；電信、媒體和科技行業(yè)；醫(yī)療健康行業(yè)。2021

年，聯(lián)合辦公行業(yè)將進(jìn)一步穩(wěn)定，進(jìn)入成熟發(fā)展階段，這也有助于進(jìn)一步穩(wěn)定大中華地區(qū)寫字樓市場的租賃活動。從大中華地區(qū)的各個主要門戶城市來看，2020年甲級寫字樓市場需求表現(xiàn)總體上好于預(yù)期。到2021年，我們預(yù)計許多因素（包括總體經(jīng)濟(jì)狀況，政府政策和各個城市的發(fā)展規(guī)劃）將有助于繼續(xù)推動寫字樓租賃需求：

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

1研究報告撰寫規(guī)范A

課題研究進(jìn)入結(jié)題階段，撰寫研究報告成為最重要的工作。寫作研究報告，除了課題研究與實驗要有充分的基礎(chǔ)以外，首先要確定研究報告的文體類型。課題研究報告屬于教育科研應(yīng)用文體。這類文體包括學(xué)術(shù)論文、調(diào)查報告、實驗報告、經(jīng)驗總結(jié)報告等等。如果課題是對某種教育現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)查，就應(yīng)寫作調(diào)查報貨：如果課題為實驗研究，就應(yīng)寫作實驗研究報告：如果既有理論研究又有實驗內(nèi)容的，研究報告就要二者兼顧。我市“十一五”立項課題，大都屬于實驗研究報告，也有部分是調(diào)查報告的，少部分是理論與實驗研究都有的，很少有單純進(jìn)行理論研究的。北京上海2020

年，受新冠肺炎疫情的影響，部分項目的推遲入市致使北京全市甲級寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)

837,375

平方米，較

2019

年全年下降

17.7%。四季度，得益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓市場租賃需求延續(xù)了二、三季度的回暖態(tài)勢，全市季度凈吸納量為前三季度總和的

2.56

倍，達(dá)

21.59萬平方米，至此，北京全年寫字樓整體市場凈吸納量達(dá)30.0

萬平方米。在北京市政府

2020

年

9

月發(fā)布的《北京市促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展行動綱要（2020—2022

年）》中提到，到2022

年，北京將打造成為全國數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重將達(dá)到55%。未來，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實施下，涉及到的如云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、科技金融以及高端服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迎來更多發(fā)展機(jī)遇，同時也將為北京寫字樓市場租賃市場衍生出更多租賃需求。2

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢2020

年全年，上海甲級寫字樓市場共迎來

875,463

平方米的新增供應(yīng)。其中

42.3%

落在核心商圈，另有

57.7%位于非核心商圈。雖然一季度整體市場受到疫情影響表現(xiàn)低迷，但在

2020年全年，上海甲級寫字樓市場表現(xiàn)搶眼。全年凈吸納量達(dá)到

463,217

平方米，相比

2019

年同比上升

71.3%。其中核心商圈凈吸納量占到

25.9%，非核心商圈占到74.1%。內(nèi)資企業(yè)仍是支撐上海寫字樓市場的首要力量，租賃面積約占到整體市場的

63.4%。外資企業(yè)租賃面積占市場

36.6%

的比例。疫情已經(jīng)改變了一些我們熟知的社會行為。因而整體行業(yè)結(jié)構(gòu)可能會局部洗牌，部分行業(yè)可能會在短期內(nèi)快速發(fā)展，因此需要更多的辦公空間，例如

TMT，醫(yī)療健康，線上教育，保險，擁有完善線上平臺的零售商，以及物流倉儲等。這些行業(yè)

2021

年對甲級寫字樓空間的租賃需求可能更加旺盛。2020

年，深圳共迎來

萬平方米的新增供應(yīng)，且新供應(yīng)均位于核心商圈，其存量增至

601.8

萬平方米，非核心商圈存量維持在

26.8

萬平方米。隨著二季度疫情逐漸得到有效控制，市場租賃活動逐漸恢復(fù)，下半年市場一掃之前的陰霾，需求伴隨供應(yīng)的刺激得到釋放。2020

年深圳全市甲級寫字樓全年新增同比上漲42.28%；吸納量錄得

403,284

平方米，較

2019

年同比上漲

296.37%。內(nèi)資企業(yè)仍是深圳甲級寫字樓市場租賃需求的主力，全年內(nèi)資企業(yè)租賃面積占總量

93%，外資僅占

7%。除受疫情影響外資租賃活動保持謹(jǐn)慎外，以科技行業(yè)為代表的內(nèi)資企業(yè)快速擴(kuò)張發(fā)展是內(nèi)資企業(yè)租賃占比絕對領(lǐng)先的重要原因，知名科技公司大面積甚至整棟物業(yè)租賃成交拉高內(nèi)資企業(yè)租賃面積比例。2021

年深圳計劃新增供應(yīng)約

179

萬平方米，考慮到項目延期因素，預(yù)計實際供應(yīng)將在

100

萬平方米以內(nèi)。較高的供應(yīng)量將為企業(yè)帶來更多的選擇。76.2

深圳廣州香港臺北2020

年迎來三個甲級寫字樓項目共計

231,267

平方米的入市，供應(yīng)量同比增加

140%,

推高總存量至

5,186,102平方米。下半年在疫情有效的控制下，市場回暖信號明顯，部分實力較強的企業(yè)借此機(jī)會積極擴(kuò)張，以整層甚至多層面積搬遷升級為主，需求面積在

2,000

平方米以上的租賃占成交總量的

57.6%。隨著廣州非核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的利好及逐漸完善的配套設(shè)施等多重優(yōu)勢，非核心區(qū)域優(yōu)勢逐步明顯，錄得本年度凈吸納量為

9.6

萬平方米。后期市場對疫情控制預(yù)期樂觀，再加上政府出臺鼓勵政策，廣州整體經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，提振市場信心的同時寫字樓需求穩(wěn)步上升。各級政府預(yù)計將相繼推出政策鼓勵企業(yè)發(fā)展并刺激寫字樓需求。2020

年的甲級寫字樓新增供應(yīng)量同比下降了

88%。全年僅一個項目落成，總存量增加

25,595

平方米，屬過去十年以來最低。鑒于疫情下疲軟的經(jīng)濟(jì)，租戶們以節(jié)省成本為目的的合并和搬遷需求主導(dǎo)了去年寫字樓的租賃活動。跨國公司的需求明顯減弱，其租賃份額（以面積計算）從

2019年的

54%

下降到

2020

年的

49%。相比之下，受中資公司在中區(qū)較活躍的租賃活動的支撐，本地公司對甲級寫字樓的需求保持相對堅挺。從中期來看，香港的寫字樓市場將受益于蓬勃發(fā)展的IPO

市場以及大灣區(qū)進(jìn)一步發(fā)展所帶來的機(jī)遇。盡管新冠肺炎和地緣政治緊張局勢帶來諸多不確定性，香港的IPO市場在2020年表現(xiàn)依然強勁，總募集資金達(dá)到3,975億港元，同比增長

26.5%，為有記錄以來的最高水平。在中資科技公司以及目前在美國上市的一些中資公司來港二次上市的推動下，這種趨勢預(yù)計將會持續(xù)。同時，隨著疫情的消退，香港進(jìn)一步的融入大灣區(qū)將為在香港的公司創(chuàng)造新的機(jī)遇。我們預(yù)計這兩種趨勢將推動對辦公空間需求的增長，尤其是來自金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的公司的需求。2020

年全年，臺北新增一棟甲級寫字樓，為西區(qū)的臺灣人壽中山大樓，面積約為

21,600

平方米。2020年全年臺北整體市場凈吸納量僅約20,500平方米，為自

2009

年后，首度年凈吸納量未達(dá)

3

萬平方米，其主要原因是新增供應(yīng)較少，沒有可租賃面積。受到疫情影響，外商公司配合海外總部的政策，有的選擇讓員工居家辦公，有的彈性調(diào)派至聯(lián)合辦公中心工作，因經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素較多，對于辦公室租賃需求采取觀望態(tài)度。統(tǒng)計

2020

年全年甲級寫字樓租賃面積，其中

48%

需求來自跨國企業(yè)，而本地企業(yè)約占

52%。展望未來，臺北的甲級寫字樓市場預(yù)計將有

21

萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)完工入市，但未來供應(yīng)項目中大多數(shù)是金融集團(tuán)的自用大樓。在可供出租的甲級寫字樓仍然缺稀的情況下，再加上全球新冠疫情及經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性持續(xù)，未來供應(yīng)項目的預(yù)租暫緩，外商多持觀望態(tài)度，短期內(nèi)租賃活動將持續(xù)平淡。

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

32020

年大中華區(qū)寫字樓市場的供需情況總結(jié)；大中華區(qū)寫字樓市場未來的供需動態(tài)展望；最后，對大中華地區(qū)各個主要城市的寫字樓市場供需趨勢進(jìn)行深入分析。報告介紹報告涉及的六大寫字樓市場包括：2020

年對于中國來說是史無前例的一年，但在許多方面來說，它也體現(xiàn)了我國在困難面前的堅忍不拔。新冠疫情對全國上下、社會、經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。即使如此，我國還是世界上第一個實現(xiàn)疫后經(jīng)濟(jì)反彈的國家，這也促進(jìn)許多城市的寫字樓市場發(fā)展。本報告著眼于大中華地區(qū)的甲級寫字樓市場，并提供了以下方面的理解：ooo

北京

廣州4

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢上海香港深圳臺北研究報告撰寫規(guī)范B

課題規(guī)劃的研究內(nèi)容是課題研究報告的引言部分，這部分內(nèi)容主要體現(xiàn)了課題組如何按照教育科研的程序?qū)逃龁栴}進(jìn)行規(guī)劃研究的。只有寫好引言部分的內(nèi)容才能為課題研究報告打好學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，為課題研究構(gòu)建起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)邏輯。因此，引言的內(nèi)容體現(xiàn)了課題組的學(xué)術(shù)功底，體現(xiàn)了課題研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也是課題組學(xué)習(xí)研究的具體體現(xiàn)。引言部分可分為問題的提出、對問題規(guī)劃研究的邏輯建構(gòu)、課題的研究過程與研究方法三個層面十一個條日的問題。這些內(nèi)容的表述程序構(gòu)成一個逐層推進(jìn)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬄?lián)系。甲級寫字樓Markets大中華區(qū)

20

個城市核心市場(2020

年第四季度

)需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

5大中華區(qū)—當(dāng)前發(fā)展表

1：需求速覽資料來源：戴德梁行研究部過去一年，新冠疫情等因素給市場帶來了不確定性，大中華區(qū)寫字樓市場的供應(yīng)和需求端都受到不同程度的影響。截止到

2020

年四季度，大中華區(qū)

20

個主要城市的核心區(qū)甲級寫字樓存量達(dá)到

59,794,319

平方米，比

2019

年四季度存量同比增長

6.5%。大中華區(qū)主要城市核心區(qū)寫字樓凈吸納量錄得

821,370

平米，環(huán)比上漲

65%。其中，臺北和深圳分別以

2.6%

和

24.5%

的核心商圈空置率，成為大中華區(qū)一線城市中空置率最低和最高的城市。在二線城市中，杭州的核心商圈空置率最低，為

12.8%，而長沙核心商圈空置率最高，為

45.2%

。由于在過去的

12

個月中，新增供應(yīng)項目不斷入市，大量供應(yīng)導(dǎo)致了大中華區(qū)甲級寫字樓核心市場的整體去化承壓。2020

年四季度，在一線和二線城市中，香港和杭州分別以

534.47

元每平方米每月（港幣

58.5

元每平方英尺每月）和

155.1

元每平方米每月的租金位居第一。大中華區(qū)主要核心市場的寫字樓平均租金錄得

160.9

元每平米每月，比往年同期下降

9.8%（表

1）。核心市場數(shù)據(jù)大中華區(qū)

市場

北京

上海

廣州

深圳

香港

臺北

天津

沈陽

大連

青島

南京

杭州蘇州2,217,2941,512,43353,04625.0%92.6

-4.4%

RMB/sq

m/mo無錫重慶成都西安武漢長沙廈門

706,299

1,754,5132,633,7902,757,006

2,246,1662,564,656

1,128,500

524,000

738,706

2,601,178

283,490

2,352,165

301,6311,279,600

19,49523,50244,694

28,162

19,31489,456

57,83129.2%30.9%

18.0%25.5%32.7%45.2%

29.1%

72.3

1.5%

RMB/sq

m/mo

79.0

-9.8%

RMB/sq

m/mo

110.9

-3.6%

RMB/sq

m/mo

89.7

-0.7%

RMB/sq

m/mo109.2

-8.6%

RMB/sq

m/mo

86.8

-13.5%

RMB/sq

m/mo104.4

-5.1%

RMB/sq

m/mo

存量

平方米

8,220,912

8,274,5164,245,505

6,018,1355,992,650

1,136,4992,384,985

1,098,075

921,544

1,445,742

1,890,447

2,157,085未來供應(yīng)平方米

1,466,401

1,553,729

394,792

7,042,303

543,781

112,397

738,706

446,507

442,529

794,509

976,217

597,108

凈吸納量

平方米（當(dāng)季）

31,549

114,892

-19,578184,675-57,940

-1,749

56,188

9,023

7,676

53,150

14,706

93,2782020年第四季度

空置率

租金

（同比變化）

10.8%

387.3

-9.5%

RMB/sq

m/mo

16.0%

282.6

-5.7%

RMB/sq

m/mo

7.5%

188.1

-5.2%

RMB/sq

m/mo

24.5%

213.4

-13.0%

RMB/sq

m/mo

12.6%

58.5

-19.3%

HKD/sq

ft

/mo

2.6%

3190.0

0.5%

TWD/ping/mo

34.6%

94.4

-2.3%

RMB/sq

m/mo

28.8%

73.9

-10.9%

RMB/sq

m/mo

29.8%

96.5

-6.2%

RMB/sq

m/mo

22.8%

101.2

-9.4%

RMB/sq

m/mo

25.1%

131.4

-3.4%

RMB/sq

m/mo

12.8%

147.8

-1.7%

RMB/sq

m/mo新冠肺炎疫情在多個維度影響著中國商業(yè)地產(chǎn)市場。其中重要的一項就是國內(nèi)寫字樓及其為了防控疫情而采取的一系列健康和安全措施。。2020

年初面臨疫情在大中華區(qū)蔓延，全國許多寫字樓業(yè)主和租戶迅速采取措施，確保寫字樓和辦公場所的健康和安全水平得到加強，防控新冠病毒的傳播。為加強疫情防控，寫字樓內(nèi)開展了大量防控工作，包括為所有進(jìn)入樓宇的員工制定清潔消毒和安全防疫措施，以及入口登記規(guī)程。

在中國，除電梯等公共區(qū)域外，寫字樓業(yè)主與租戶著手

對在寫字樓和辦公場所的門把手、電燈開關(guān)、桌子表面、

椅子、電話、電腦鍵盤和鼠標(biāo)等員工和訪客最常觸碰的6

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢1.辦公樓宇的健康安全大中華區(qū)甲級寫字樓—未來趨勢

2021

年將是優(yōu)質(zhì)寫字樓項目涌入大中華區(qū)主要市場的高峰期。據(jù)統(tǒng)計，約

33,924,163

平方米的未來供應(yīng)計劃于

2021

年至

2025

年間入市，其中，

來，深圳預(yù)計將成為寫字樓供應(yīng)量最大的市場，共計將有

7,310,354

平方米的未來項目計劃入市，而未來供應(yīng)量最少的市場將是臺北，未來供應(yīng)僅

2020

年，新冠疫情促使寫字樓的健康與安全標(biāo)準(zhǔn)成為了業(yè)主優(yōu)先考慮的事項。此外，氣候變化是人類面對的另一個挑戰(zhàn)。全球范圍內(nèi)的政府和企業(yè)

排目標(biāo)。隨著越來越多的公眾、政府和企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的要求越來越高，寫字樓投資者和開發(fā)商將更加重視自己的房地產(chǎn)項目是否符合“綠色”標(biāo)準(zhǔn)，建筑的結(jié)構(gòu)——墻壁（包括玻璃墻）、地面（包括地基）空調(diào)——采暖、制冷、通風(fēng)；辦公用品進(jìn)行清潔消毒。接觸傳播是新冠病毒主要傳播途徑之一。因此，中國許多寫字樓業(yè)主和租戶的清潔防疫團(tuán)隊不僅有條不紊地清潔消毒辦公場所和用品，也不忘記清洗并消毒寫字樓和辦公場所的其它區(qū)域，以降低被病毒感染的可能性。與普通流感一樣，空氣傳播是新冠肺炎另一種重要的傳播方式。因而寫字樓業(yè)主也對此有所重視。在空氣傳播方面，對于使用中央空調(diào)的辦公室，大中華區(qū)的辦公室業(yè)主也對其大樓的中央暖通空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行了系統(tǒng)性的深度清潔，包括定期檢查和更換空氣過濾器。這些團(tuán)隊還確保了整個建筑的氣流正確分布，因為這也是辦公室內(nèi)部交叉感染預(yù)防的關(guān)鍵。在針對新冠肺炎疫情期間樓宇中央空調(diào)安全的方面，對于那些安裝了具有消毒和滅菌能力的中央暖通空調(diào)系統(tǒng)的建筑物，如紫外線、納米光子和催化氧化技術(shù)，需定期檢查空調(diào)系統(tǒng)，以確保設(shè)施的順利運行操作。經(jīng)此一疫，國內(nèi)寫字樓業(yè)主迅速認(rèn)識到辦公樓的氣密性和氣壓的重要性，是緩解新冠病毒空氣中傳播的有效預(yù)防措施。為了防止大氣顆粒進(jìn)入樓宇，許多寫字樓業(yè)主在新冠肺炎疫情暴發(fā)之初，都認(rèn)識到在辦公樓的大部分地方營造一個正氣壓環(huán)境的重要性。此外，這些團(tuán)隊還認(rèn)識到在辦公樓內(nèi)的特定空間（如廁所，因為廁所可能潛藏著病毒和細(xì)菌）創(chuàng)造負(fù)氣壓環(huán)境的重要性，以便將空氣排出去并遠(yuǎn)離在辦公樓里的其他區(qū)域。國內(nèi)許多寫字樓業(yè)主還為租戶制作了新冠肺炎相關(guān)健康和安全意識文件，以及手持式溫度計、消毒殺菌劑等病毒預(yù)防產(chǎn)品。

2.

可持續(xù)發(fā)展邁入下一個十年，碳中和將成為國內(nèi)許多城市政府優(yōu)先考慮實現(xiàn)的目標(biāo)。寫字樓等房地產(chǎn)項目，可以通過實現(xiàn)凈零排放，甚至進(jìn)一步實現(xiàn)凈正排放，對減少溫室氣體做出很大貢獻(xiàn)。為了實現(xiàn)零能耗，大中華區(qū)的樓宇必須優(yōu)化其能源效率，其中需要考量的因素有：o

以及屋頂；o

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

7研究報告撰寫規(guī)范C從我市進(jìn)入課題鑒定程序所提交的研究報告來看，這項內(nèi)容存在問題較多。課題的問題表述不清楚，或者表述不當(dāng)，課題研究報告就失去了基礎(chǔ)，鑒定也就難以通過。問題表述不當(dāng)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.沒有表述問題。只交代了課題研究的背景，沒有把問題交代清楚。沒有問題表述的課題研究成果就不能算是真實的研究成果。只有把問題表述清楚、準(zhǔn)確、真實，才有進(jìn)行真正意義的研究。2.問題的表達(dá)大而空。雖然表達(dá)了問題，但不從教育實際問題入手的，只是寬泛或者概括地表達(dá)了一般的問題，是從我國、我省的角度表達(dá)的，很多課題研究報告只是把搜集到的有關(guān)問題表述粘貼過來，沒有根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行分，沒有本校的實際問題。問題的表達(dá)大而空，不具體也不明確，課題研究中很難把握，使課題研究失去了研究的真實基礎(chǔ)，甚至失去了方向和目標(biāo)。3.問題的表達(dá)單一概略。雖然表達(dá)了本校的問題，但只有觀察性概述性表達(dá)，缺乏實證性表達(dá)，缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析，對問題的研究方式比較單一，科學(xué)性不強。他們的運輸方式是什么。

3.體驗ooo照明；可再生能源的使用——能源和材料；建筑物的使用和租戶的租賃活動。

一旦使用可再生能源的樓宇可以生產(chǎn)多于自身需求的

能量，實現(xiàn)了產(chǎn)出凈正能量，那么它可以向公用電力

公司或其他樓宇出售多余能量（如果該能量能夠順利

轉(zhuǎn)移）。

此外，一些符合凈零能耗

/

凈正能量的個體也會將樓

宇使用的建筑材料來源納入考慮：8

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢ooo這些建材是什么；它們的來源地是哪里；它們是如何被制造出來的；o之后，這些個體將把材料性質(zhì)，制作過程和運輸中用到的總能量納入考量，并提供一個完整的樓宇可持續(xù)性發(fā)展規(guī)劃圖。通過這樣的方法，他們可以更好地了解到商業(yè)寫字樓是否能夠?qū)崿F(xiàn)零能耗狀態(tài)甚至凈正能量狀態(tài)。大中華地區(qū)實際

GDP

同比變化預(yù)測（2020

年三季度和

2021中國大陸臺灣需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

9鑒于經(jīng)濟(jì)情況、政策導(dǎo)向、新冠疫情及其帶來的居家

/

遠(yuǎn)程辦公熱潮，展望未來，與世界其他城市相比，大中華區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求更快地恢復(fù)到加之政府政策指導(dǎo)，這些變化為以下行業(yè)帶來了新的或是潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會：ooo2021

年，聯(lián)合辦公行業(yè)將進(jìn)一步穩(wěn)定，進(jìn)入成熟發(fā)展階段，這也有助于進(jìn)一步穩(wěn)定大中華地區(qū)寫字樓市場的租賃活動。1.經(jīng)濟(jì)2020

年受新冠疫情嚴(yán)重沖擊，全球大多數(shù)國家全年實際

GDP

出現(xiàn)了負(fù)增長，而中國則成為了

2020

年世界主要經(jīng)濟(jì)體中保持正增長的國家。中國大陸和中國臺灣全年實際

GDP

分別增長了

4.95%

和

3.92%，而中國香港是國內(nèi)唯一出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)萎縮的地區(qū)，為

-3.52%。據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測，到

2021

年，中國大陸以及中國臺灣和中國香港都有望實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長，這也將推動大中華地區(qū)主要城市寫字樓市場的租賃需求（表

2）。表

2：年三季度）資料來源：牛津經(jīng)濟(jì)，戴德梁行研究部4.95%4.63%城市香港2020年第三季度

-3.52%

3.92%2021年第三季度

4.06%

2.29%2.中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃綱在雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)背景下，“十四五”規(guī)劃（2021-2025）于

2021

年

3

月表決通過。經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)即以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。人們將把更多了注意力集中在內(nèi)循環(huán)上——創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會、提高收入水平、進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)消費。外循環(huán)將起到補充作用，主要通過對外貿(mào)易和投資拉動經(jīng)濟(jì)增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，中國大陸經(jīng)濟(jì)的外貿(mào)依存度已由

2006

年的

64.25%

下降至

2019

年的

31.8%。10

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢與此同時，2019

年內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率上升至89%，其中最終消費支出的貢獻(xiàn)率是

57.8%。同時，“十四五”規(guī)劃將堅持提升創(chuàng)新能力，科技自立，前沿科技引領(lǐng)新興產(chǎn)業(yè)成長。技術(shù)創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的優(yōu)先地位也將拉動中國寫字樓市場的業(yè)務(wù)增長。根據(jù)戴德梁行的研究顯示，在過去的一年里，電信、媒體和科技行業(yè)的租賃活動占據(jù)國內(nèi)四個一線城市寫字樓租賃交易總額的

30.3%，突顯出技術(shù)產(chǎn)業(yè)對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的積極作用和重要性。鑒于雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，以及電信、媒體和科技行業(yè)在“十四五”規(guī)劃期間被多次重點強調(diào)，預(yù)計未來科技公司和中國本土公司對辦公空間的需求將進(jìn)一步增加。這類需求不僅使內(nèi)地城市受益，并且將會惠及整個大中華地區(qū)。研究報告撰寫規(guī)范D研究題目，界定核心概念。即對題目的研究內(nèi)涵和外延進(jìn)行界定，課題研究首先要“入題”。一個研究課題的題目，往往有幾個核心概念組成。如“關(guān)于中小學(xué)課堂教學(xué)時間成本與教學(xué)效益的研究與實驗”應(yīng)當(dāng)由三個核心概念組成，“中小學(xué)課堂教學(xué)時間成本”、“中小學(xué)課堂教學(xué)效益”，包括兩者之間的關(guān)系，以及“研究與實驗”，對課題核心概念內(nèi)涵和外延的界定，就基本上畫出了課題的研究范圍與重點解決的問題。初次主持課題研究者往往忽略了這項內(nèi)容，致使課題研究的內(nèi)涵和外延不夠清楚，重點也難以突出：還有就是立項題日過大，研究界限不清楚，或難以把握。展望未來，我們期待大中華區(qū)許多尚未采用居家

/

遠(yuǎn)程辦公系統(tǒng)和平臺的企業(yè)，在未來可以為其員工提供某種居家

/

遠(yuǎn)程工作的平臺和制度。根據(jù)戴德梁行

2020

年初調(diào)查顯示，約

21%

的受訪企業(yè)愿意改變辦公方式，并在未來采用居家

/

遠(yuǎn)程辦公模式。此外，該調(diào)研也顯示了，81%

的受訪企業(yè)表示有可能會增加更多智能通訊技術(shù)和設(shè)備。例如，云會議相關(guān)的設(shè)備。這類設(shè)施能更好地提升居家

/

遠(yuǎn)程辦公體驗，并以此提高員工的參與度和工作效率。最后，雖然居家/

遠(yuǎn)程辦公對公司和員工有很多好處，但必須指出的是，它永遠(yuǎn)無法取代實體辦公室。2020

年下半年辦公趨勢也證實了這一觀點，大中華地區(qū)大多數(shù)的員工選擇在工作日到辦公場所工作。盡管人們選擇在實體辦公場所辦公是大中華地區(qū)的普遍情況，但是新冠肺炎疫情切實地對居家

/

遠(yuǎn)程辦公產(chǎn)生了一定程度的影響，包括以下三種：部分企業(yè)為他們的員工提供一種混合機(jī)制和平臺，既可以選擇在辦公場所辦公，也可以選擇在家辦公；部分企業(yè)會重新布局他們的辦公室，并改變設(shè)計，使其成為一個對員工而言更有吸引力，更愿意工作的場所，同時，使他們工作效率更高；以辦公艙為主的可預(yù)訂的專用第三空間出現(xiàn)在城市中，他們可以供企業(yè)員工臨時工作。它可以為單個員工提供相對獨立的空間，員工可以在此專注地工作，也可以接聽電話會議或參與線上研討會，空間較大的辦公艙也適用于多人會議。

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

113.居家

/

遠(yuǎn)程辦公深化金融領(lǐng)域的對外開放；加大對金融領(lǐng)域的投資促進(jìn)力度；深化投資便利化改革；保護(hù)外商投資合法權(quán)益。全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司減少外國投資者投資設(shè)立銀行業(yè)、保險業(yè)機(jī)構(gòu)和開取消外國銀行來華設(shè)立外資法人銀行、分行的總資取消外國保險經(jīng)紀(jì)公司在華經(jīng)營保險經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)

2019

年

11

月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提高利用外

資水平的意見》（國發(fā)〔2019〕23

號），進(jìn)一步發(fā)展

中國大陸金融業(yè)?！兑庖姟饭蔡岢隽?/p>

20

條政策措施，

分為四類：

o

o

o

o

在研究進(jìn)一步開放內(nèi)地金融業(yè)時，《意見》提出了以

下主要措施：12

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢4.金融業(yè)o

等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制；o

展相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)量型準(zhǔn)入條件；o

產(chǎn)要求；o

營年限、總資產(chǎn)要求；《意見》的發(fā)表標(biāo)志著中國大陸在更高水平上加快金融業(yè)對外開放，并推進(jìn)著金融全球化的步伐。自2018年4月以來，中國大陸明確了金融業(yè)開放路線圖，數(shù)萬億美元金融領(lǐng)域的開放取得了顯著進(jìn)展，政府陸續(xù)發(fā)布了數(shù)十項布局該行業(yè)的政策。在

2019

年

7

月，中國國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會（FSDC）宣布了

11

項舉措進(jìn)一步擴(kuò)大金融服務(wù)業(yè)開放，是金融市場全面開放道路上的重要里程碑。隨著全球投資者和海外金融機(jī)構(gòu)不斷進(jìn)入中國大陸市場，預(yù)期將有更多的海外參與者加入中國大陸金融行業(yè)。同時，這一業(yè)務(wù)擴(kuò)張將帶來新機(jī)遇，并推動大中華地區(qū)的甲級寫字樓市場進(jìn)一步發(fā)展。云計算；電子商務(wù)平臺；工業(yè)

4.0

系統(tǒng)；遠(yuǎn)程工作和在線會議業(yè)務(wù)平臺直播和在線娛樂服務(wù)；在線教育服務(wù)；在線醫(yī)療健康服務(wù)；智能建筑技術(shù)；3D

打印技術(shù)；機(jī)器人和無人機(jī)技術(shù)；數(shù)據(jù)中心。5.制造業(yè)在中國新冠肺炎疫情期間，科技的應(yīng)用更加廣泛了。政府、社會和企業(yè)利用科技來減緩病毒的傳播，協(xié)助日常生活需要，并確保業(yè)務(wù)的連續(xù)性。中國除了已經(jīng)發(fā)展非常成熟的數(shù)字支付技術(shù)之外，還在疫情期間更多地運用了一系列科技相關(guān)的業(yè)務(wù)產(chǎn)品及平臺，包括：oooo5.電信、媒體和科技行業(yè)ooooooo拋開新冠疫情的因素，中國強大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及對技術(shù)應(yīng)用的趨勢就已經(jīng)為國內(nèi)

TMT

行業(yè)強勁的業(yè)務(wù)增長奠定了基礎(chǔ)。而新冠疫情則在短短數(shù)月內(nèi)提醒了我們，技術(shù)對我們的日常生活，工作學(xué)習(xí)和家庭娛樂是多么的重要。此外，隨著“新基建”的發(fā)展，以及

5G

網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和數(shù)據(jù)中心在國內(nèi)的實施和建立，未來中國的

TMT

行業(yè)將迎來更多商機(jī)。在不久的將來，隨著更多中國大陸及其他地區(qū)的

TMT

企業(yè)意識到并抓住這些機(jī)會，他們也將加大自身對甲級寫字樓的需求。

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

13在戰(zhàn)“疫”中，無論是防控病毒，或是個人健康咨詢方面，科技都發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。2020

年上半年，公眾對于線上個人健康咨詢非常感興趣。根據(jù)京東健康數(shù)據(jù)，在疫情暴發(fā)期間，每月在線咨詢量增長了

10

倍，達(dá)到

200

萬次。相應(yīng)的，在疫情暴發(fā)期間，制藥行業(yè)和中醫(yī)藥行業(yè)的許多企業(yè)也經(jīng)歷了對抗病毒藥物的需求增加。

此外，與醫(yī)療設(shè)備相關(guān)的公司，包括呼吸機(jī)、病毒測試套裝，

以及用于阻止病毒傳播的防護(hù)設(shè)備和衣物，也面臨了疫情期

間市場對其產(chǎn)品需求的增加。

在疫情暴發(fā)期間市場需求增加的還有其他門類，包括可增強

免疫系統(tǒng)的營養(yǎng)補充劑，以及醫(yī)療保險等。

在新冠肺炎的催化下，中國醫(yī)療健康行業(yè)正在變革。據(jù)麥肯

錫在疫情暴發(fā)前的估計，該市場將在

2030

年達(dá)到

2.3

萬億

美元的市場規(guī)模。

展望未來，中國的疾病預(yù)防基建將得到更多的資本注入。其

他可能需要加強鞏固的門類包括以患者為本的醫(yī)療健康產(chǎn)

品、設(shè)備、系統(tǒng)和流程、社區(qū)醫(yī)療、醫(yī)療保險和醫(yī)療技術(shù)。

鑒于新冠疫情給大中華區(qū)醫(yī)療健康行業(yè)帶來的影響以及隨之

而來的部分地區(qū)業(yè)務(wù)活動增長，預(yù)計醫(yī)療保健行業(yè)將在未來

一年將積極地推動辦公租賃需求。14

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢6.醫(yī)療健康行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和對聯(lián)合辦公的需求；聯(lián)合辦公運營商在辦公空間租賃上的開銷成本和創(chuàng)造新的收入點和實現(xiàn)多元化利潤的新途徑；更智能的聯(lián)合辦公空間；提高對聯(lián)合辦公工作方式的認(rèn)知度，以擴(kuò)大潛在2020

年的新冠肺炎疫情已經(jīng)影響到國內(nèi)大大小小許多企業(yè)。根據(jù)艾媒咨詢的數(shù)據(jù)，在接受調(diào)查的聯(lián)合辦公租戶中，45.4%

的人認(rèn)為，與疫情暴發(fā)前相比，聯(lián)合辦公空間的空置率有所上升。同時艾媒咨詢也提到，在

2020

年，國內(nèi)的聯(lián)合辦公市場增速將放緩，市場規(guī)模將達(dá)到

1,368.2

億元人民幣。預(yù)計在不久的將來，有許多因素可能會影響中國聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展。其中一些比較重要的因素包括：oo

地點選擇；ooo

客戶群。最后，只有了解以上因素對聯(lián)合辦公運營商未來發(fā)展的重要性并采取相應(yīng)的發(fā)展策略，才能在國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)中尋求到持續(xù)發(fā)展的路徑。

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

157.聯(lián)合辦公戶城市。六大重點城市報告涉及的六個大中華區(qū)甲級寫字樓市場是：o

北京o

上海o

深圳o

廣州o

香港o

臺北以上六大市場提供了一個展示大中華區(qū)寫字樓租戶需求活動的橫截面，覆蓋了所有的一線門16

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢北京廣州需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

17香港深圳臺北上海平方米甲級寫字樓供應(yīng)與需求核心趨勢北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)——（2019

年——2020

年）廉峰哲魏東北京項目及企業(yè)服務(wù)部leon.fz.lian@研究部sabrina.d.wei@18

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢200,000

-

寫字樓供應(yīng)趨勢過去一年2020

年，受新冠肺炎疫情的影響，雖然部分項目的推遲入市致使北京全市甲級寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)

837,375平方米（其中

41.0%

位于五大核心區(qū)域，59.0%

位于非核心），較

2019

年全年下降

17.7%（圖

1），但全年總新增供應(yīng)量仍為自

2010

年以來的歷史第四高，大體量樓宇的集中入市是

2020

年新增供應(yīng)的一個特點，如平安金融中心、兆泰國際中心

AB

座、遠(yuǎn)洋銳中心以及三星大廈等體量均在

10

萬平方米以上（表

3）。圖

1：根據(jù)核心

/

非核心商圈劃分資料來源：戴德梁行研究部

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,00020202019

核心商圈非核心商圈平方米北京甲級寫字樓市場建筑面積最大的三個項目（2020

年）北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)——北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)——（2020

年）（2021——2025

年）中央商務(wù)區(qū)東二環(huán)-

麗澤金融商務(wù)區(qū)

通州運河商務(wù)區(qū)

金融街在

2020

年北京入市的

9

個甲級寫字樓項目中，3

個位于麗澤金融商務(wù)區(qū)，體量共計

35.5

萬平方米，占比高達(dá)42.4%；中央商務(wù)區(qū)和通州運河商務(wù)區(qū)各有兩個項目入市，體量分別共計為

17.3

萬和

13.9

萬平方米，分別占總新增面積的

20.7%

和

16.6%；東二環(huán)和金融街則各有一個項目入市，體量分別為

12.0

萬和

5.0

萬平方米，分別占總新增面積的

14.3%

和

6.0%（圖

2）。展望未來2021

年到

2025

年，預(yù)計北京寫字樓市場還將迎來約349.1

萬平方米的辦公空間，未來供應(yīng)總量占目前全市甲級寫字樓總存量比例為四大一線城市中最低值，僅為29.0%。其中，核心商圈和非核心商圈未來供應(yīng)分別占全市未來供應(yīng)總體量的

48.1%

和

51.9%。預(yù)計到

2025

年，北京全市甲級寫字樓存量將達(dá)到1,547.5萬平方米（圖3）。未來，北京寫字樓市場的未來供應(yīng)主要集中在中央商務(wù)區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)和通州運河商務(wù)區(qū)，分別占未來供應(yīng)總體量的

24.7%、17.8%

和

16.5%。其中將會有一些大體量的樓宇出現(xiàn)，如位于麗澤金融商務(wù)區(qū)的平安幸福中心、金唐西聯(lián)大廈將于

2021

年上半年入市，且體量均在10萬平方米以上；位于中央商務(wù)區(qū)的民生銀行（Z4）、大家保險（Z5）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（Z6）和世紀(jì)城市廣場地塊在停滯多年以后最終于

2020

年

10

月舉行了奠基儀式，預(yù)計將于2025年后入市，體量共計高達(dá)約50萬平方米；除此之外，備受矚目的通州運河商務(wù)區(qū)，未來三年也將表

3：

項目名稱

商圈

寫字樓建筑面積（平米）

1

平安金融中心

麗澤金融商務(wù)區(qū)

200,000

2

兆泰國際中心

AB

座

東二環(huán)

120,000

3

遠(yuǎn)洋銳中心

麗澤金融商務(wù)區(qū)

110,000資料來源：戴德梁行研究部圖

2：

圖

3:根據(jù)子市場劃分

根據(jù)核心

/

非核心商圈劃分資料來源：戴德梁行研究部

資料來源：戴德梁行研究部迎來如遠(yuǎn)洋樂堤港和新光大中心等地標(biāo)項目，且體量均

且一席難求的現(xiàn)狀下預(yù)計將于2022年迎來供應(yīng)小高峰，高達(dá)

15

萬平方米以上（表

4）。

鼎好大廈、和泓大廈和金力集團(tuán)等項目將為市場帶來約被譽為“中國硅谷”的中關(guān)村商圈在多年來無新增供應(yīng)

可在一定程度上緩解中關(guān)村區(qū)域可租賃面積短缺的局面。1,600,0001,400,0001,200,0001,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

2021

2022

2023

2024

2025

核心商圈

非核心商圈

30

萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積，倘若項目能如期入市，

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

19北京甲級寫字樓市場主要的新增供應(yīng)（2021——2023

年）北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)——仙橋?qū)懽謽墙ㄖ娣e（平米）

150,000

138,444

112,000入市時間

2021

年

2023

年

2022

年表

4：

項目名稱

商圈

1

平安幸福中心

麗澤金融商務(wù)區(qū)

2

信達(dá)中心

東二環(huán)

3

遠(yuǎn)洋樂堤港一座

通州運河商務(wù)區(qū)資料來源：戴德梁行研究部20

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢20222023隨著北京寫字樓整體市場供應(yīng)的放緩，北京核心商圈未來供應(yīng)有限。長期來看，核心商圈的未來供應(yīng)仍將以“商改辦”、“酒改辦”以及“樓宇升級改造”等城市更新項目類為主導(dǎo)；而麗澤、通州等非核心商圈目前正處于高速發(fā)展階段，未來隨著周邊各類基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套的逐步完善，以及已入駐龍頭企業(yè)的虹吸效應(yīng)，將會受到更多有大面積和低租金需求的企業(yè)租戶關(guān)注。麗澤金融商務(wù)區(qū)中關(guān)村中央商務(wù)區(qū)燕莎東二環(huán)其他望京

-

酒亞奧其他圖

4:根據(jù)子市場劃分（2021——2023

年）資料來源：戴德梁行研究部

2021

中央商務(wù)區(qū)

通州運河商務(wù)區(qū)亞奧望京

-

酒仙橋通州運河商務(wù)區(qū)金融街東二環(huán)通州運河商務(wù)區(qū)北京寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020

年）北京甲級寫字樓成交租賃面積——按企業(yè)類型需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

21

寫字樓租戶需求趨勢過去一年2020

年一月下旬暴發(fā)的新冠肺炎疫情致使整個中國經(jīng)濟(jì)停擺，其擴(kuò)散性之強為北京乃至全國帶來了前所未有的影響。交通運輸、物流、旅游、文娛等多個行業(yè)均受到不同程度打擊，一季度北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態(tài)，企業(yè)租戶不僅紛紛暫緩他們的選址和擴(kuò)張需求，經(jīng)濟(jì)活動的停滯使得一些資金實力較弱的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，市場季度凈吸納量降為

-36,782平方米，為北京寫字樓市場帶來了巨大挑戰(zhàn)。二季度，北京對于新冠肺炎疫情帶來的影響已步入回暖可控狀態(tài)。雖然北京在第二季度末出現(xiàn)疫情反復(fù)現(xiàn)象，但在北京市政府的迅速反應(yīng)和嚴(yán)格防控下，其影響僅控制在了局部區(qū)域，并未擴(kuò)散至全市范圍。得益于新入市項目的提前預(yù)租加之延后的市場租賃成交致使北京全市寫字樓市場季度凈吸納量較一季度有所好轉(zhuǎn)，為

35,800

平方米。圖

5:（2020

年）資料來源：戴德梁行研究部92.2%7.8%內(nèi)資外資進(jìn)入下半年，北京寫字樓市場正式步入后疫情時代。尤其是四季度，得益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓市場租賃需求延續(xù)了二、三季度的回暖態(tài)勢，全市季度凈吸納量為前三季度總和的

2.56

倍，達(dá)

21.59

萬平方米，至此，北京全年寫字樓整體市場凈吸納量達(dá)

30.0萬平方米。租金方面，寫字樓業(yè)主們則繼續(xù)通過降低租金的方式來爭取更多租戶，至此

2020

年末，北京全市寫字樓市場租金為每月每平方米人民幣

337.2

元，同比下降

11.8%，創(chuàng)下自

2012

年以來的歷史新低。而全市空置率則在連續(xù)兩年大量新增供應(yīng)的推動下，創(chuàng)下自

2010

年以來歷史新高，達(dá)

17.0%。成交類型方面，受全球范圍內(nèi)的新冠肺炎疫情仍沒有得到有效控制和外資企業(yè)租戶審批流程長等因素影響，內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)成為

2020

年北京寫字樓市場的成交主力，租賃面積約占到整體市場的

92.2%（圖

5）?？萍肌⒚襟w和電信37.6%

26.7%金融業(yè)

19.8%專業(yè)服務(wù)業(yè)7.4%

能源2.8%零售業(yè)

2.1%房地產(chǎn)

2.0%醫(yī)療健康

1.5%制造業(yè)0.1%

物流圖

6:資料來源：戴德梁行研究部北京甲級寫字樓——五宗重要租賃交易（2020

年）

客戶

華為銀河證券

美團(tuán)華夏銀行方正證券成交面積（平米）

57,000

40,000

28,000

22,000

19,000租賃類型

搬遷

搬遷

新租

新租

搬遷表

5:

租賃樓宇

商圈

麗澤

SOHO

麗澤金融商務(wù)區(qū)

青海金融大廈

麗澤金融商務(wù)區(qū)

融新科技中心

望京

-

酒仙橋

博瑞大廈二期

中央商務(wù)區(qū)

兆泰國際中心

東二環(huán)資料來源：戴德梁行研究部2020

年暴發(fā)的疫情激發(fā)了如線上教育、線上醫(yī)療、電商、在線視頻娛樂及游戲、人工智能等高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展?？v觀全年，TMT

類公司成交占所有行業(yè)成交面積總和比例高達(dá)

37.6%，位居各行業(yè)之首。除

TMT

行業(yè)之外，雖然

P2P

類企業(yè)租賃活動繼續(xù)受限，但得益于基金、保險證券、信用卡中心、銀行后臺支持部門等類型公司的活躍表現(xiàn)，帶動金融業(yè)占北京寫字樓市場全年總成交面積比例仍高達(dá)

26.7%；專業(yè)服務(wù)業(yè)占北京寫字樓市場全年總成交面積的

19.8%，其中律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和咨詢管理等類型公司表現(xiàn)出較強的租賃需求。至此，2020

年全年北京三大主力行業(yè)成交面積之和占北京寫字樓市場總成交面積的84.1%。其余有租賃需求的行業(yè)還有能源、零售業(yè)、房地產(chǎn)、醫(yī)療健康、制造業(yè)和物流成交面積之和約占

2020

年全年北京寫字樓市場總成交面積的

15.9%（圖

6

和表

5）。對于

TMT

行業(yè)來說，中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、望京

-

酒仙橋和上地一直以來都是高科技企業(yè)的主要聚集地，多年來相繼吸引了多家知名高科技企業(yè)入駐。同時，麗澤金融商務(wù)區(qū)憑借其較低的租金水平、較充足的可租賃面積以及政府給予的稅收減免等眾多優(yōu)惠政22

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢策，也受到眾多高科技企業(yè)的追捧，如華為租賃麗澤

SOHO

約

57,000

平方米的辦公空間?？v觀

2020

年全年，選址這些區(qū)域的企業(yè)租賃面積占到整個

TMT

行業(yè)全年租賃面積的

84.8%（圖

7）。對于金融業(yè)來說，中央商務(wù)區(qū)和金融街是金融企業(yè)在京最受青睞的兩大商圈，也是有金融企業(yè)比例最高的兩大商圈，而麗澤金融商務(wù)區(qū)作為自金融街之后第二個被北京市政府以“金融”主打命名的商圈，依靠區(qū)位優(yōu)勢也成為金融企業(yè)較為偏好的選址區(qū)域，如銀河證券整棟租賃青海金融大廈約

40,000

平方米的辦公空間，至此，三大商圈共占金融行業(yè)總租賃面積的

67.9%。同時，經(jīng)濟(jì)的下行壓力和核心商圈高昂的租金水平，令很多金融企業(yè)如銀行的信用卡中心、銀行后臺支持部門等將辦公地點選擇到租金更為便宜、具有更多有較大可租賃面積選擇的上地和豐臺等區(qū)域，使得

2020

年全年金融企業(yè)在“其他”區(qū)域和上地的租賃面積占比也較高，分別占金融行業(yè)總租賃面積的14.7%和6.8%?？v觀

2020

年全年，選址這些區(qū)域的企業(yè)租賃面積共占整個金融行業(yè)全年租賃面積的89.4%（圖

8）。最后，對于專業(yè)服務(wù)業(yè)而言，中央商務(wù)區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)和東二環(huán)這一年來吸引了多TMT

行業(yè)——區(qū)位偏好（按租賃面積）望京-酒仙橋金融業(yè)——區(qū)位偏好（按租賃面積）中央商務(wù)區(qū)專業(yè)服務(wù)業(yè)——區(qū)位偏好（按租賃面積）中央商務(wù)區(qū)家律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和咨詢管理類公司的入駐。三大商圈共占專業(yè)服務(wù)業(yè)類企業(yè)總租賃面積的

48.9%。雖然望京

-

酒仙橋和中關(guān)村不是專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的傳統(tǒng)選址區(qū)域，但受新冠肺炎疫情影響，隨著一些健康管理、咨詢管理類公司的選址落戶，帶動專業(yè)服務(wù)類企業(yè)在這兩個區(qū)域的租賃面積分別占專業(yè)服務(wù)業(yè)總租賃面積的

18.2%

和

14.8%。縱觀2020

年全年，選址這些區(qū)域的企業(yè)租賃面積共占整個專業(yè)服務(wù)行業(yè)全年租賃面積的

81.9%（圖

9）。展望未來2021

年，北京整體寫字樓市場將迎來約

140

萬平方米的新增供應(yīng)，面對大量的新增供應(yīng)和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)以及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的整體疲軟，預(yù)計

2021

年北京全市甲級寫字樓市場空置率或?qū)⒈贿M(jìn)一步推高。在大量新增供應(yīng)的重壓下，業(yè)主們對于租金預(yù)期的下調(diào)短期內(nèi)不會改變。未來一年，成本控制仍將是北京寫字樓市場的主調(diào)，同時也是企業(yè)租戶進(jìn)行重新選址和取得更加租金優(yōu)惠價格的最佳窗口期。最后，在北京市政府

2020

年

9

月發(fā)布的《北京市促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展行動綱要（2020—2022

年）》中提到，到

2022

年，北京將打造成為全國數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占

GDP

比重將達(dá)到

55%。未來，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實施下，涉及到的如云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、科技金融以及高端服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迎來更多發(fā)展機(jī)遇，同時也將為北京寫字樓市場租賃市場衍生出更多租賃需求。

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

2320.0%10.0%

0.0%圖

7:（2020

年）資料來源：戴德梁行研究部

30.0%麗澤中關(guān)村上地中央商務(wù)區(qū)30.0%20.0%

10.0%

0.0%圖

8:（2020

年）資料來源：戴德梁行研究部

40.0%金融街麗澤其他上地20.0%

10.0%

0.0%圖

9:（2020

年）資料來源：戴德梁行研究部

30.0%望京-酒仙橋中關(guān)村麗澤東二環(huán)平方米甲級寫字樓核心趨勢上海甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)——（2019

年——2020

年）魏超英Shaun

Brodie24

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢項目及企業(yè)服務(wù)部jonathan.cy.wei@研究部shaun.fv.brodie@上海900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000

100,000

-

寫字樓供應(yīng)趨勢過去一年2020

年全年，上海甲級寫字樓市場共迎來

875,463

平方米的新增供應(yīng)。其中

42.3%

落在核心商圈，另有

57.7%位于非核心商圈（圖

10）。新冠肺炎疫情的影響下，不少甲級寫字樓項目工程進(jìn)度受到影響，都推遲入市時間至

2021

年和

2022

年。雖說如此，2020

年仍有不少關(guān)鍵地標(biāo)項目入市，包括前灘中心，長寧國際發(fā)展廣場，華潤陸家嘴濱江中心，寶華中心等。前灘中心作為世博前灘片區(qū)的地標(biāo)項目，也是2020

年上海入市的體量最大的甲級寫字樓項目，預(yù)租表現(xiàn)卓越（表

6）。圖

10：根據(jù)核心

/

非核心商圈劃分資料來源：戴德梁行研究部

1,000,00020192020核心商圈非核心商圈平方米上海甲級寫字樓市場建筑面積最大的三個項目（2020

年）上海甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)——上海甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)——（2020

年）（2021

年——2025

年）2020

年上海入市的

12

個甲級寫字樓項目中，9

個位于浦西。靜安非核心，長寧等子商圈都迎來超過

150,000平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間供應(yīng)。與此同時，浦東地區(qū)主要是陸家嘴和世博前灘商圈迎來了一定的新增供應(yīng)（圖11）。展望未來到

2025

年，預(yù)計上海還將迎來超過

510

萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)。這一龐大的未來供應(yīng)體量占到

2020

年底上海甲級寫字樓總存量的

38.1%。其中，核心商圈的未來供應(yīng)占到

30.2%，非核心商圈的未來供應(yīng)占到69.8%。在這樣的供應(yīng)體量全部入市的情況下，預(yù)計到2025

年，上海全市甲級寫字樓存量將達(dá)到

1,860

萬平方米（圖

12）。2020

年

2

月，香港置地在徐匯濱江（徐匯非核心）以310

億奪得“巨無霸”地塊，將成為上海體量最大的混合用地類型項目之一。未來五年里徐匯非核心商圈將有大約

159

萬平方米的總供應(yīng)量。另外在徐匯核心，黃浦，竹園和虹口也將有大體量項目完工入市。拿徐匯核心來說，自2018年以來區(qū)內(nèi)就沒有新增甲級寫字樓項目入市，商圈甲級寫字樓整體空置率一直較低。未來徐家匯中心三期的竣工勢必會向區(qū)域注入新鮮血液，高品質(zhì)的辦公空間也將吸引更多希望搬來徐匯核心商圈的新租戶（表7）。表

6：

項目名稱

商圈

寫字樓部分建筑面積（平米）

1

前灘中心

世博前灘

168,000

2

長寧國際發(fā)展廣場

長寧

137,404

3

華潤陸家嘴濱江中心

陸家嘴

133,000資料來源：戴德梁行研究部圖

11：

圖

12：根據(jù)子市場劃分

根據(jù)核心

/

非核心商圈劃分資料來源：戴德梁行研究部

資料來源：戴德梁行研究部3,000,0002,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

-

2021

2022

2023

2024

2025

核心商圈

非核心商圈未來浦西區(qū)域?qū)⒂瓉砩虾３^

81%

的甲級寫字樓新增供應(yīng)，其中

31.1%

位于浦西核心區(qū)域，如靜安核心和黃浦，而

68.7%

優(yōu)質(zhì)寫字樓項目將落子非核心區(qū)域，如徐匯非核心，虹口和閔行（圖

13）。

需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

25

世博前灘

靜安非核心

陸家嘴

黃浦

長寧

虹口

閔行

核心靜安未來，浦東區(qū)域除了世紀(jì)公園和竹園分別還有一個在建項目，大部分新增甲級寫字樓供應(yīng)都集中在世博前灘區(qū)域。特別是前灘，自2012年開始建設(shè)，現(xiàn)已逐步發(fā)展完善，前灘大部分未來供應(yīng)都將在

2024

年建成入市。上海甲級寫字樓市場主要的新增供應(yīng)（2021

年——2025

年）上海甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)——安26

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求核心趨勢入市時間

2024

年

2021

年

2022

年表

7：

項目名稱

商圈

寫字樓部分建筑面（平米）

1

徐匯濱江香港置地項目

徐匯核心

660,000

2

徐家匯中心三期

徐匯非核心

320,975

3

保利浦開文化中心

竹園

212,008資料來源：戴德梁行研究部圖

13：根據(jù)子市場劃分（2021

年——2023

年）資料來源：戴德梁行研究部

202120222023未來在非核心區(qū)域大量入市的甲級寫字樓，將持續(xù)吸引那些想要大面積、低租金的租客。這些未來入市的寫字樓周邊各類公共交通設(shè)施，零售商業(yè)，住宅小區(qū)和便利設(shè)施也將持續(xù)建設(shè)完善。在未來，上海甲級寫字樓市場去核心化的趨勢仍將繼續(xù)。黃浦普陀閔行徐匯非核心徐匯非核心徐匯核心虹口世博前灘核心靜安世博前灘竹園黃浦核心靜黃浦世博前灘楊浦普陀閔行核心靜安靜安非核心世紀(jì)公園上海甲級寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020

年）上海甲級寫字樓成交租賃面積——（2020

年）需求保持旺盛，但部分市場未來供應(yīng)持續(xù)加壓

27

寫字樓租戶需求趨勢過去一年2020

年一月，新冠肺炎疫情暴發(fā)，并迅速擴(kuò)大至全國各個城市，迫使大多數(shù)行業(yè)停工停產(chǎn)。疫情暴發(fā)之后

,

中國立即采取啟動應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，對多個城市實施了關(guān)閉旅游景區(qū)、加強檢疫、封城等措施，以控制疫情的蔓延。春節(jié)假期結(jié)束以來，由于中國大部分務(wù)工人員返城的推遲，以及在家隔離觀察等原因，許多企業(yè)尚未完全開展其業(yè)務(wù)活動。上海作為中國一線城市和門戶城市之一，也受到疫情的巨大影響。進(jìn)入二季度后，全國各個城市的新冠病例逐漸清零。在五月份，中央政治局常務(wù)委員會會議提出，要充分發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力，構(gòu)建國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。同時二季度開始上海甲級寫字樓的表現(xiàn)也出現(xiàn)強勢反彈。圖

14：按企業(yè)類型資料來源：戴德梁行研究部63.4%36.6%內(nèi)資外資雖然一季度整體市場受到疫情影響表現(xiàn)低迷，但在

2020年全年，上海甲級寫字樓市場表現(xiàn)搶眼。全年凈吸納量達(dá)到

463,217

平方米，相比

2019

年同比上升

71.3%。其中核心商圈凈吸納量占到

25.9%，非核心商圈占到74.1%。內(nèi)資企業(yè)仍是支撐上海寫字樓市場的首要力量，租賃面積約占到整體市場的

63.4%。外資企業(yè)租賃面積占市場圖

15：資料來源：戴德梁行研究部

21.2%專業(yè)服務(wù)業(yè)21.1%金融業(yè)

8.6%醫(yī)療健康

7.4%零售業(yè)4.2%

其他4.1%

物流房地產(chǎn)

9.8%制造業(yè)36.6%