房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種分析第一頁，共五十七頁。2主要內(nèi)容第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種簡介

第二部分地稅營改增相關政策簡介第二頁，共五十七頁。3契稅耕地占用稅印花稅印花稅；

（設計合同）印花稅；（建安合同）印花稅；（借款合同）營業(yè)稅；

（銷售不動產(chǎn)）土地增值稅；

（預征）企業(yè)所得稅；

（預征）印花稅；

（商品房銷售合同）

土地增值稅；（清算）拿地階段建設施工階段房產(chǎn)銷售階段竣工交房環(huán)節(jié)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅新建商品房不同環(huán)節(jié)涉及的稅種第三頁，共五十七頁。4車船稅：由保險機構代征。價格提交基金：根據(jù)《棗莊市價格調(diào)節(jié)基金征收使用管理辦法》，2007年10月1日起開始按照房地產(chǎn)開發(fā)按銷售收入的1%征收。2016年1月27日國務院常務會議決定，為持續(xù)清理和規(guī)范涉企收費，減輕企業(yè)負擔，決定清理規(guī)范一批政府性基金收費項目。財政部下發(fā)《關于取消、停征和整合部分政府性基金項目等有關問題的通知》（財稅[2016]11號）從2016年2月1日起，停征價格調(diào)節(jié)基金。該基金停止通過向社會征收方式籌集，所需資金由各地根據(jù)實際情況，通過地方同級預算統(tǒng)籌安排，保障調(diào)控價格、穩(wěn)定市場工作正常開展。第四頁，共五十七頁。5拿地階段第五頁，共五十七頁。6拿地階段——契稅稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率計算方法契稅

1、

國有土地使用權出讓；有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

（一）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；

（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；

（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；

（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府決定是否減免。

1.國有土地使用權出讓、土地使用權的出售、房屋買賣，為成交價格；3％－5％應納稅額=計稅依據(jù)×稅率2、

土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；2.土地使用權的贈與、房屋的贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；3、

房屋買賣；（含抵債、股權投資、翻建）3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。4、

房屋贈與；5、房屋交換；4.出讓土地使用權，以承受人支付的全部經(jīng)濟利益作為計稅價格。對“招拍掛”承受的，按土地成交總價款計征，不得扣除其中的土地前期開發(fā)成本。6、承受國有土地使用權支付的土地出讓金。第六頁，共五十七頁。7自2013年4月1日起，我省契稅暫執(zhí)行3%的稅率。自2014年7月1日起，棗莊等12市的國有土地使用權出讓契稅適用稅率由3%調(diào)整為4%，土地使用權轉讓以及房屋買賣、贈與、交換等其他轉移土地、房屋權屬行為契稅適用稅率仍執(zhí)行3%。第七頁，共五十七頁。8稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率計算方法耕地占用稅用于建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設征(占)用的國家和集體所有的耕地(占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，亦視為耕地)。1.部隊軍事設施用地；（免）2.鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；（減按2元每平方米）3.學校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地（免）4.農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標準以內(nèi)新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準后，可以給予減稅或者免稅1.以縣為單位（a以下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為10元至50元；2.人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米為8元至40元；3.人均耕地在2畝至3畝（含三畝）的地區(qū)，每平方米為6元至30元；4.人均耕地在三畝以上的地區(qū)，每平方米為5元至25元。經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但是最高不得超過上述規(guī)定稅額的５０％。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按上述規(guī)定稅額減半征收滕州市耕地占用稅每平米30元以實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，定額征收應納稅額=實際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率拿地階段——耕地占用稅第八頁，共五十七頁。9納稅義務人：占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人。計稅依據(jù)：《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務院令第511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。第九頁，共五十七頁。10適用稅額：棗莊市中區(qū)、薛城區(qū)、滕州市每平方米30元；山亭區(qū)每平方米24元；嶧城區(qū)、臺兒莊區(qū)每平方米22元。占用基本農(nóng)田建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的，適用稅額應當在附件2規(guī)定的當?shù)剡m用稅額的基礎上提高50%.納稅義務時間：經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當天。第十頁，共五十七頁。11稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率計算方法印花稅

1.各種合同1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本2.財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)；3.國家指定的收購部門與村民委員會、農(nóng)民個人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同；4.無息、貼息的貸款合同；購銷、技術和建安（0.3‰）商品房銷售合同、土地使用權出讓（轉讓）合同，按所記載金額的0.5‰貼花應納數(shù)額=應納稅憑證記載的金額（費用、收入額）×適用稅率應納稅額=應納稅憑證的件數(shù)×適用稅額標準租賃、倉儲與保險（1‰）2.產(chǎn)權轉移書據(jù)借款合同（0.05‰）3.營業(yè)帳簿其它合同、資金賬（0.5‰）4.權利許可證照證照與賬簿（5元/件）“拿地+建設施工”階段——印花稅第十一頁，共五十七頁。121、土地使用權出讓、轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。按所載金額萬分之五貼花。2、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免印花稅開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。第十二頁，共五十七頁。13這些合同不需要繳納印花稅

我國現(xiàn)行印花稅稅收政策規(guī)定了對13個列舉稅目征收印花稅，其中合同性質(zhì)的稅目有11個。對未列入印花稅列舉范圍的不征稅。常見的不需要繳納印花稅的合同：

1.既有訂單又有購銷合同的，訂單不貼花。經(jīng)濟業(yè)務中既有訂單，又有購銷合同情況下，只需就購銷合同貼花，對訂單無需貼花。

2.非金融機構之間簽訂的借款合同。納稅人和非金融性質(zhì)的企業(yè)或個人簽訂的借款合同不需要繳納印花稅。如企業(yè)向股東借款是企業(yè)進行融資的一種方式，和股東所簽訂的借款合同，如果雙方都不屬于金融機構，則無需印花。

3.承包經(jīng)營合同。承包經(jīng)營合同在印花稅稅目中并沒有列舉，不屬于印花稅應稅憑證。企業(yè)和政府、上級主管部門簽訂的承包經(jīng)營合同，以及企業(yè)內(nèi)部實行的承包、租賃合同，不屬于財產(chǎn)租賃合同，無需印花。第十三頁，共五十七頁。144.繼續(xù)使用已到期合同無需印花。企業(yè)所簽訂的已貼花合同到期，但因合同所載權利義務關系尚未履行完畢，需繼續(xù)執(zhí)行合同所載內(nèi)容，即繼續(xù)使用已到期合同，只要該合同所載內(nèi)容和金額沒有增加，無須再重新貼花。

5.委托代理合同。代理單位和委托方簽訂的委托代理合同，凡僅明確代理事項、權限和責任的，不屬于應稅憑證，無需貼花。

6.貨運代理企業(yè)和委托方簽訂的合同和開出的貨物運輸代理業(yè)專用發(fā)票。在貨運代理業(yè)務中，委托方和貨運代理企業(yè)簽訂的委托代理合同，以及貨運代理企業(yè)開給委托方的貨物運輸代理業(yè)專用發(fā)票，不屬于印花稅應稅憑證，無需貼花。

7.承運快件行李、包裹開具的托運單據(jù)。對于托運快件行李、包裹業(yè)務，開具的托運單據(jù)暫免貼花。

8.電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。第十四頁，共五十七頁。15稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率征管部門城鎮(zhèn)土地使用稅1.內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。2.在征稅范圍內(nèi)單獨建造地下建筑用地，按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。1、企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。2、市政街閉道、廣場、綠化地帶等公共用地實際占用的土地面積1、大城市每平方米1.5-30元;2、中等城市每平方米1.2-24元;3、小城市每平方米0.9-18元;4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元。應納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額持有階段——城鎮(zhèn)土地使用稅第十五頁，共五十七頁。16納稅義務人：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。不論通過出讓方式還是轉讓方式取得的土地使用權，都應依法繳納土地使用稅。征稅范圍：房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。計稅依據(jù)：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。第十六頁，共五十七頁。17納稅義務時間：1.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2.國家稅務總局《關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第74號）：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第十七頁，共五十七頁。18根據(jù)《財政部、國家稅務總局關關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。第十八頁，共五十七頁。19開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免《財政部、國家稅務總局規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。第十九頁，共五十七頁。20棗莊市人民政府關于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準的通知棗政字〔2014〕52號

一、征稅范圍各區(qū)的征稅范圍為各區(qū)行政區(qū)域；滕州市的征稅范圍為滕州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建制鎮(zhèn)人民政府所在地和經(jīng)省政府批準的工礦區(qū)。二、稅額標準

滕州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地為一級，每平方米年稅額由6元調(diào)整為10元；建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)每平方米年稅額由3元調(diào)整為5元。三、執(zhí)行時間調(diào)整后的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準，自2014年7月1日起執(zhí)行。第二十頁，共五十七頁。21山東省人民政府魯政字（2016）236號：為減輕企業(yè)稅負負擔，階段性調(diào)整部分土地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準，滕州市一級土地，每平方米年稅額為9，建制鎮(zhèn)工礦區(qū)不變。2016年11月1日至2018年12月31日施行。第二十一頁，共五十七頁。22設計、施工階段第二十二頁，共五十七頁。23印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花；建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花；建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花；銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花；財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。第二十三頁，共五十七頁。24對外支付勞務代扣代繳營業(yè)稅企業(yè)所得稅委托代征第二十四頁，共五十七頁。25城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設計、施工階段的城鎮(zhèn)土地使用稅同取得土地階段。房產(chǎn)稅《財政部、稅務總局規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！薄凹{稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！钡诙屙?，共五十七頁。26預售階段第二十六頁，共五十七頁。27稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率計算方法營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)1.對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房收入免征營業(yè)稅。2.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共擔風險的，免征營業(yè)稅。在投資后轉讓其股權的也不征收。全部價款和價款之外取得的一切費用，如手續(xù)費、服務費、基金等等。房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品時，要代當?shù)卣捌渎毮懿块T收取一些資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司在財務處理上不是作為自己的營業(yè)收入，而是作為代收費用處理的。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中關于營業(yè)額為納稅人從對方所取得的全部價款和價外費用的規(guī)定，對此類費用，不論其財務上如何核算，均應全部計入銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額中征收營業(yè)稅。對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構、公積管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。5%營業(yè)稅應納稅額=計稅營業(yè)額×適用稅率1.代收代付費用2.以房換地的營業(yè)額3.以不動產(chǎn)抵頂貸款的營業(yè)額4.以“還本”方式銷售建筑物的營業(yè)額5.無償贈與不動產(chǎn)的營業(yè)額6.自建后銷售。銷售階段——營業(yè)稅第二十七頁，共五十七頁。28營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間

●納稅義務發(fā)生時間的一般規(guī)定營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

第二十八頁，共五十七頁。29營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間

●納稅義務發(fā)生時間的特殊規(guī)定

1.納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

2.納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

3.納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權、土地使用權轉移的當天。

4.納稅人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。

5.營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。第二十九頁，共五十七頁。30稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率計算方法土地增值稅轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。增值額未超過扣除項目金額50%的部分(30%)速算扣除額0%棗莊市預征率：2％、3％。應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分(40%)速算扣除額5%增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分(50%)速算扣除額15%增值額超過扣除項目金額200%的部分(60%)速算扣除額25%銷售階段——土地增值稅第三十頁，共五十七頁。31棗地稅發(fā)〔2011〕52號一、對開發(fā)建設并銷售經(jīng)濟適用住房、廉租（公租）住房、棚戶區(qū)改造安置房等保障性住房，暫不預征土地增值稅；二、對開發(fā)建設并銷售普通住房，土地增值稅預征率維持2%；三、對開發(fā)建設并銷售非普通住房（含別墅）、非住房（包括商業(yè)用房、寫字樓等），土地增值稅預征率調(diào)為3%；四、普通住房按省政府確定的標準執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設不同類型的房地產(chǎn)要按規(guī)定分別核算，依不同的預征率分別預繳土地增值稅；未分別核算的，從高適用預征率；五、本規(guī)定從2011年8月1日起執(zhí)行。第三十一頁，共五十七頁。32稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率計算方法企業(yè)所得稅居民企業(yè)應當就其來源于中國境內(nèi)、境外的所得，非居民企業(yè)的境內(nèi)所得。1、直接農(nóng)產(chǎn)免，減半征收（使用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)）2、定期減免（2免3減半，使用高新微企；3免3減半，使用國家扶持的節(jié)能環(huán)保企業(yè)）3、低稅率（20%，15%，10%）4、加計扣除（50%、100%）5、投資抵稅（70%、10%）6、減計收入（90%、特殊的利息、保費收入等）7、加速折舊（縮短折舊年限）企業(yè)的應納稅所得額應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額25%企業(yè)應納所得稅額=當期應納稅所得額*適用稅率銷售階段——企業(yè)所得稅第三十二頁，共五十七頁。33行次項

目本期金額累計金額1一、按照實際利潤額預繳2營業(yè)收入

3營業(yè)成本

4利潤總額

5加:特定業(yè)務計算的應納稅所得額

6減:不征稅收入和稅基減免應納稅所得額（請?zhí)罡奖?）

7固定資產(chǎn)加速折舊（扣除）調(diào)減額（請?zhí)罡奖?）

8彌補以前年度虧損

9實際利潤額（4行+5行-6行-7行-8行）

10稅率(25%)

11應納所得稅額（9行×10行）

12減:減免所得稅額（請?zhí)罡奖?）

13實際已預繳所得稅額——

14特定業(yè)務預繳（征）所得稅額

15應補（退）所得稅額（11行-12行-13行-14行）——

16減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額

17本月（季）實際應補（退）所得稅額——

18二、按照上一納稅年度應納稅所得額平均額預繳19上一納稅年度應納稅所得額——

20本月（季）應納稅所得額（19行×1/4或1/12）

21稅率(25%)

22本月（季）應納所得稅額（20行×21行）

23減：減免所得稅額(請?zhí)罡奖?）

24本月（季）實際應納所得稅額（22行-23行）

25三、按照稅務機關確定的其他方法預繳26本月（季）稅務機關確定的預繳所得稅額

27總分機構納稅人28總機構總機構分攤所得稅額(15行或24行或26行×總機構分攤預繳比例)

29財政集中分配所得稅額

30分支機構分攤所得稅額(15行或24行或26行×分支機構分攤比例)

31其中：總機構獨立生產(chǎn)經(jīng)營部門應分攤所得稅額

32分支

機構分配比例

33分配所得稅額

是否屬于小型微利企業(yè)：是□否□

謹聲明：此納稅申報表是根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》和國家有關稅收規(guī)定填報的，是真實的、可靠的、完整的。

法定代表人（簽字）：

年

月

日納稅人公章：會計主管：填表日期：

年

月

日代理申報中介機構公章：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人執(zhí)業(yè)證件號碼：代理申報日期：

年

月

日主管稅務機關受理專用章：受理人：受理日期：

年

月

日中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類，2015年版)稅款所屬期間：

年

月

日至

年

月

納稅人識別號：□□□□□□□□□□□□□□□

納稅人名稱:

金額單位:人民幣元（列至角分）

第三十三頁，共五十七頁。34企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。第三十四頁，共五十七頁。35棗莊市地稅局關于明確調(diào)整從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率的通知（棗地稅函〔2014〕38號）經(jīng)與市國稅局協(xié)商，從2014年1月1日起，我市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率調(diào)整如下：一、開發(fā)項目除經(jīng)濟適用房、限價房和危改房外，計稅毛利率為15%。不得低于15%。二、屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%第三十五頁，共五十七頁。36稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率計算方法城市維護建設稅所有繳納消費稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人1、海關對進口產(chǎn)品代征的流轉稅，免征城建稅；2、對中外合資企業(yè)和外資企業(yè)暫不征收城建稅。納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%應納稅額=（增值稅+消費稅+營業(yè)稅）*適用稅率納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的稅率為5%納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、縣屬鎮(zhèn)的，稅率為1%銷售階段——城市維護建設稅第三十六頁，共五十七頁。37印花稅在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務處理同拿地階段。房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售階段房產(chǎn)稅稅務處理同施工階段階段。售樓處。第三十七頁，共五十七頁。38稅項征稅范圍減免和優(yōu)惠計稅依據(jù)稅率征管部門房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋1、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅2、納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅3、從2001年1月1日起，對按照政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅；從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；年稅率為1.2%以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的應納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）從租計征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。年稅率為12%以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)持有階段——房產(chǎn)稅第三十八頁，共五十七頁。39個人所得稅工資薪金所得，7級超額累進稅率利息、股息、紅利所得20%第三十九頁，共五十七頁。40竣工銷售階段第四十頁，共五十七頁。41企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。第四十一頁，共五十七頁。42企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第四十二頁，共五十七頁。43詳解——企業(yè)所得稅扣除項目1、利息支出的扣除向金融機構借款利息據(jù)實扣除，向非金融機構借款，不高于金融機構同類貸款的利息予以扣除2、計稅工資的扣除企業(yè)合理的工資、薪金予以據(jù)實扣除3、在職工福利費（工資薪金總額14%）、工會經(jīng)費（工資薪金總額2%）和職工教育經(jīng)費（工資薪金總額2.5%，超出部分準予在以后納稅年度結轉扣除）4、廣告費和業(yè)務宣傳費（銷售收入的15%，可據(jù)實扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結轉）5、捐贈的扣除（會計利潤12%以內(nèi)）6、業(yè)務招待費的扣除（實際發(fā)生額的60%，最高不得超過銷售收入的5‰）第四十三頁，共五十七頁。44土地增值稅（清算）第四十四頁，共五十七頁。45詳解——土地增值稅扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金包括在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。（5）加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。第四十五頁，共五十七頁。46土地使用稅納稅的截止時間

《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務?！?/p>

參考：}該規(guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納：（1）例某納稅人將房屋或土地使用權轉讓給其他企業(yè)，房屋被拆除等。實物發(fā)生變化（2）權利發(fā)生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規(guī)定了合同簽訂日是判定開始繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務。權利發(fā)生變化，主要是辦理相關手續(xù)，即《產(chǎn)權證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了。權利發(fā)生變化。

第四十六頁，共五十七頁。47印花稅根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。第四十七頁，共五十七頁。48房產(chǎn)稅根據(jù)財稅地[1986]8號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。第四十八頁，共五十七頁。49房產(chǎn)稅計稅原值的確認財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)的規(guī)定，“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！薄白诘厝莘e率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！弊赓U。第四十九頁，共五十七頁。50營改增相關政策第五十頁，共五十七頁。51營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關問題明確如下：一、計征契稅的成交價格不含增值稅。二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。三、土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，第五十一頁，共五十七頁。52營改增后，地稅發(fā)票過渡及使用須知自2016年5月1日起，地稅機關不再向試點納稅人發(fā)放發(fā)票。試點納稅人已領取地稅機關印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，享受免征增值稅政策的納稅人（如醫(yī)院、博物館等）使用的印有本單位名稱的地稅發(fā)票，最遲可使用至8月31日。

納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務總局另有規(guī)定的除外）。2016年4月30日前，納稅人已經(jīng)開具的地稅發(fā)票，需要開具紅字發(fā)票沖回的，應當持主管地稅機關證明開具（代開）紅字國稅機關