物業(yè)管理基本制度

物業(yè)管理基本制度與政策（2023年7月）物業(yè)管理的概述第一節(jié)概念㈠物業(yè)管理的定義《條例》第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。⑴物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。對(duì)房屋等建筑物的管理主要有三種方式：1業(yè)主自己管理，2業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司，3業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理。如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。⑵物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。⑶物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。㈡《條例》調(diào)整范圍調(diào)整住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，，但主要規(guī)范的是住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位需要通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇物業(yè)管理服務(wù),非住宅則就沒(méi)有這一要求。閣住宅物業(yè)應(yīng)憲建立開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)維修資淡金秒,互非住宅則未灑作強(qiáng)制性規(guī)地定。忘《唇條例通》眾適用范圍既期包括城市，隔也涵蓋鄉(xiāng)村路。著㈢擇物業(yè)管理的竿市場(chǎng)化特征敢⑴快房地產(chǎn)物質(zhì)訴形態(tài)的演變床導(dǎo)致了物業(yè)爛財(cái)產(chǎn)狀況的賞演變。嘴目前，設(shè)備暖設(shè)施齊全的翻組團(tuán)建筑、徒住宅小區(qū)，片已經(jīng)成為現(xiàn)把代房地產(chǎn)的摩主流形式。式房地產(chǎn)權(quán)屬糟已經(jīng)由獨(dú)立匠的產(chǎn)權(quán)主體狀向共有的產(chǎn)卸權(quán)主體轉(zhuǎn)化謊。傳統(tǒng)的房厭屋管理模式碑不能適應(yīng)房縣地產(chǎn)物質(zhì)形秀態(tài)和權(quán)屬狀萬(wàn)況的改變。墻⑵沫多元化的物除業(yè)權(quán)屬狀況毀要求物業(yè)管點(diǎn)理形式與之寸相適應(yīng)。畝物業(yè)全體共刻有人對(duì)物業(yè)估共同享有權(quán)英利并共同承導(dǎo)擔(dān)義務(wù)。單挪個(gè)業(yè)主對(duì)全勿體業(yè)主共同騙享有的權(quán)利藍(lán)無(wú)權(quán)單方面頂作出決定，糖單個(gè)業(yè)主也原沒(méi)有義務(wù)全粘額承擔(dān)由全郵體業(yè)主共同氏履行的義務(wù)瞧。套⑶爭(zhēng)物業(yè)管理活臺(tái)動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循伸市場(chǎng)原則課。舌在平等、自掏愿、等價(jià)有惜償、誠(chéng)實(shí)信盆用由的基礎(chǔ)上簽罪訂物業(yè)服務(wù)鐘合同。主要摩目的有兩點(diǎn)蛇：咸一是強(qiáng)調(diào)業(yè)跌主在物業(yè)管虛理活動(dòng)中的純自主權(quán)。第二是強(qiáng)調(diào)物捷業(yè)管理襖活動(dòng)必須納康入市場(chǎng)秩序臭。璃⑷那非市場(chǎng)性的貿(mào)房屋管理不限屬于物業(yè)管卡理。些《族條例泳》智強(qiáng)調(diào)物業(yè)管類(lèi)理是一種彎市場(chǎng)行為、都市場(chǎng)關(guān)系、筆市場(chǎng)活動(dòng)，宵必須遵守市姓?qǐng)鲆?guī)則。傳㈣門(mén)物業(yè)管理的伴特征蓋物業(yè)管理屬逗于鳳第三產(chǎn)業(yè)?？梦飿I(yè)管理有釘三個(gè)基本特插征：表社會(huì)化、專(zhuān)征業(yè)化、市場(chǎng)屬化蘆.摸⑴樣物業(yè)管理社未會(huì)化有兩個(gè)汁基本含義：浴一是物業(yè)的腥所有權(quán)人要斯到社會(huì)上去姻選聘物業(yè)管顫理企業(yè)；二浪是物業(yè)管理賭企業(yè)要到社奪會(huì)上去尋找芳可以代管的君物業(yè)。物業(yè)澇的所有權(quán)、狂使用權(quán)與物江業(yè)的經(jīng)營(yíng)管痕理權(quán)市相分離是物王業(yè)管理社會(huì)糾化的必要前塵提；現(xiàn)代化拼大生產(chǎn)的社晴會(huì)分工是實(shí)吐現(xiàn)物業(yè)管理愁社會(huì)化的必湊要條件。業(yè)⑵季物業(yè)管理辨專(zhuān)業(yè)化是現(xiàn)冶代化大生產(chǎn)壽專(zhuān)業(yè)分工的填必然結(jié)果驗(yàn)。因此要求木物業(yè)管理企猶業(yè)必須具備混一定的資質(zhì)估等級(jí)，從業(yè)醫(yī)人員必須具傲備一定的職防業(yè)資格。蓬⑶猜市場(chǎng)化是物化業(yè)管理最主蘇要的特點(diǎn)。竄物業(yè)管理的川屬性是經(jīng)營(yíng)聾，期所提供的商家品是勞務(wù)，哲方式是等價(jià)累有償，實(shí)行干自主經(jīng)營(yíng)、撓獨(dú)立核算、熔自負(fù)盈虧。蔥雙向選擇和慰等價(jià)有償是療物業(yè)管理市華場(chǎng)化的集中躲體現(xiàn)。約我國(guó)物業(yè)管酷理的產(chǎn)生和懷發(fā)展膜物業(yè)管理企僑業(yè)的起源與候發(fā)展。物業(yè)航管理起源于霸19世紀(jì)6政0畏年代的英國(guó)概。艦城鎮(zhèn)住房及能住房制度改親革懂我國(guó)物業(yè)管監(jiān)理的產(chǎn)生。窄1981年寫(xiě)3月10日階深圳市第一潑家涉外商品燭房燦管理的專(zhuān)業(yè)有公司憑—夠深圳市物業(yè)簡(jiǎn)管理公司掛界牌成立。帽我國(guó)物業(yè)管詞理的發(fā)展掀。優(yōu)建設(shè)部申1994年動(dòng)3月23日院頒布向《射城市新建住憤宅小區(qū)管理衛(wèi)辦法捆》盼物業(yè)管理在蛾社會(huì)經(jīng)濟(jì)中羽的地位和作外用。五個(gè)有售利于：跟1撫有利于促進(jìn)拾經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；縫2搬有利于提高奶人民群眾居老住質(zhì)量；抖3豈有利于增加戴就業(yè)；火4朝有利于維護(hù)般社區(qū)穩(wěn)定；御5紛有利于推動(dòng)落房地產(chǎn)業(yè)的總良性發(fā)展。寄我國(guó)物業(yè)管椅理制度的歷缺史沿革降。客20書(shū)記9賀0年代初到遵《條例》頒綠布之前羽《物業(yè)管理?yè)?dān)條例》秧㈠鈴《條例》頒幸布的時(shí)間：埋2003年夏6月8日述。實(shí)施的時(shí)很間：唉9月1日捎。國(guó)務(wù)院頒練布。靜㈡議《秀條例越》悉的立法過(guò)程廉：肯公開(kāi)向社會(huì)焦征求意見(jiàn)。甩㈢?！稐l例》掛的指導(dǎo)思想買(mǎi)和立法原則子⑴睬立法理念：牛突出了虛發(fā)展為重、尚平衡利益、戶保護(hù)弱者鍛。盆⑵霜立法指導(dǎo)思引想：移1軋是強(qiáng)調(diào)保護(hù)涂業(yè)主的財(cái)產(chǎn)佛權(quán)益，殊2搜是強(qiáng)調(diào)業(yè)主因與物業(yè)管理沙企業(yè)是平等睡的民事主體演，陳3悶是強(qiáng)調(diào)業(yè)主域與物業(yè)管理愿企業(yè)通過(guò)公慎平公開(kāi)和協(xié)鉗商方式處理姐物業(yè)管理事叫項(xiàng)。餐⑶按基本原則：撫①州物業(yè)管理權(quán)聞利和財(cái)產(chǎn)權(quán)駁利相對(duì)應(yīng)；聾②院維護(hù)全體業(yè)座主合法權(quán)益剛；誦③料現(xiàn)實(shí)性與前杯瞻性有機(jī)結(jié)筍合；罩④畫(huà)從實(shí)際出發(fā)益，實(shí)事求是墓。眾㈣醋《條例》創(chuàng)哈設(shè)的法律制斤度挪⑴麻七項(xiàng)制度：束①硬業(yè)主大會(huì)、謎②脊管理規(guī)約態(tài)、陳③元前期物業(yè)管希理招投標(biāo)、辜④芽物業(yè)承接查胖驗(yàn)、舅⑤辨物業(yè)管理企瞧業(yè)資質(zhì)管理況、卷⑥寬物業(yè)管理從泉業(yè)人員職業(yè)筒資格、快⑦榜住宅專(zhuān)項(xiàng)維午修資金。喘⑵翅創(chuàng)設(shè)法律制刷度的內(nèi)涵特:勒1姻尊重的維護(hù)追業(yè)主的財(cái)產(chǎn)之權(quán)利;粒2頌建立業(yè)主民括主協(xié)商、自且我管理、平術(shù)衡利益的機(jī)威制。遍物業(yè)管理的并基礎(chǔ)是業(yè)主喘的財(cái)產(chǎn)權(quán)。命共同財(cái)產(chǎn)和陽(yáng)共同利益是強(qiáng)構(gòu)成業(yè)主之副間聯(lián)系的基談礎(chǔ)。共同契弦約就必然要凳在單個(gè)業(yè)主沫利益的分散識(shí)性與整體業(yè)喂主利益的協(xié)等調(diào)性之間實(shí)捐現(xiàn)均衡；業(yè)煙主加入共同鄙契約就意味團(tuán)著少數(shù)服從霞多數(shù)的原則溫。乳⑶膝《呀條例遞》囑和有關(guān)法律獲法規(guī)共同規(guī)線范物業(yè)管理腎活動(dòng)。買(mǎi)⑷儉《陪條例揉》寬是行政法規(guī)高。界定了違伐反行政管理格秩序與民事慕違約、民事鉛侵權(quán)的界限浙對(duì)違反行政獄管理規(guī)定又鬼構(gòu)成民事違駐約或侵權(quán)的裙行為，則堅(jiān)創(chuàng)持損害賠償渾優(yōu)先的原則瞞。燙㈤表《條例》主術(shù)要內(nèi)容簡(jiǎn)介雞《條例》七明章七十條。嬸⑴隔總則。始對(duì)鈴《炎條例殼》忙的立法目的淺、調(diào)整對(duì)象炊和適用范圍某、倡導(dǎo)原則梁和行政管理來(lái)體制等鋒作了規(guī)定。喚⑵帖業(yè)主及業(yè)主嚴(yán)大會(huì)。柴規(guī)定了業(yè)主腳的概念、權(quán)燒利與義務(wù)、多業(yè)主大會(huì)的拼組成、宗旨柱、成立條件障、職責(zé)、會(huì)浪議制度、議萍事規(guī)則、業(yè)巡主委員會(huì)的扎性質(zhì)、職責(zé)攻與組成，殃管理規(guī)約速的內(nèi)容、法迅律效力，業(yè)汗主大會(huì)、業(yè)會(huì)主委員會(huì)與臂居民委員會(huì)包的關(guān)系等內(nèi)李容。議⑶方前期物業(yè)管掠理。萄⑷建物業(yè)管理服圍務(wù)。等⑸壽物業(yè)的使用陡與維護(hù)充?？姊使韶?zé)任。蘆特征：欺①夠是與違法行促為相聯(lián)系的深；謎②室是法律明確抄而又具體規(guī)破定的；窩③博具有國(guó)家強(qiáng)磚制性；臣④慎是由國(guó)家授拒權(quán)的機(jī)關(guān)依放法實(shí)施的。岡特點(diǎn)：握①舟行政責(zé)任民聰事責(zé)任業(yè)并存邊；妙②便民事責(zé)任優(yōu)鑒先適用；剃③吩業(yè)主自我管雀理、自我監(jiān)墨督。揪⑺朋附則。就按照法律不身溯及既往的瘡原理，《條龜例》生效以楊前的物業(yè)管隊(duì)理活動(dòng)不適殘用資《罩條例露》哄的規(guī)定。岸㈥詞《條例》確早定的基本法服律關(guān)系室㈠業(yè)主相互冤間的關(guān)系；切㈡物業(yè)管理討企業(yè)和業(yè)主照間的關(guān)系；室㈢開(kāi)發(fā)企業(yè)剪與業(yè)主以及賀物業(yè)管理企撲業(yè)間的關(guān)系哨；㈣供水供急電等單位與六業(yè)主以及物殖業(yè)管理企業(yè)嫁間的關(guān)系；灘㈤社區(qū)居委捕會(huì)與業(yè)主、炭業(yè)主大會(huì)及絕物業(yè)管理企律業(yè)間的關(guān)系破；㈥物業(yè)管橡理各方主體榴與政府之間萄的關(guān)系淡?？嫖飿I(yè)管理服蝶務(wù)攏《竿物權(quán)法鑼》由第八十一條勤規(guī)定：映“羽業(yè)主可以籠自行管理建傅筑物及其附傷屬設(shè)施，也訓(xùn)可以委托物饑業(yè)服務(wù)企業(yè)尖或者其他管居理人管理。掛招傳物業(yè)管理服塑務(wù)的特點(diǎn)和偉內(nèi)容淡㈠最物業(yè)管理服戰(zhàn)務(wù)的特點(diǎn)刺:邁⑴巧物業(yè)管理服則務(wù)的公共性攀和綜合性;憑⑵無(wú)物業(yè)管理服梨務(wù)受益主體亂的廣泛性和隸差異性;哭⑶料物業(yè)管理服址務(wù)的即時(shí)性拖和無(wú)形性;把⑷懼物業(yè)管理服牽務(wù)的持續(xù)性咱和長(zhǎng)期性。臘㈡路物業(yè)管理服恥務(wù)的內(nèi)容：忙大的方面有莖兩項(xiàng)：真1瘋是對(duì)房屋及譜配套的設(shè)施征設(shè)備和相關(guān)莊場(chǎng)地進(jìn)行維度修、養(yǎng)護(hù)、件管理；獅2耽是維護(hù)相關(guān)妖區(qū)域內(nèi)的環(huán)概境衛(wèi)生和秩賀序惠。具體有8粗項(xiàng)：遼⑴冊(cè)房屋共用部持位的維修、樸養(yǎng)護(hù)與管理脈；荷⑵呢房屋共用設(shè)姓施設(shè)備的維答修、養(yǎng)護(hù)與慶管理；駕⑶獵物業(yè)管理區(qū)付域內(nèi)共用設(shè)哈施設(shè)備的維繭修、養(yǎng)護(hù)與鋼管理；樹(shù)⑷京物業(yè)管理區(qū)壘域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)威生與綠化管毀理服務(wù)；番⑸收物業(yè)管理區(qū)據(jù)域內(nèi)公共秩嘴序、消防、畏交通等協(xié)管走事務(wù)服務(wù)；貿(mào)⑹夸物業(yè)裝飾裝蕉修管理服務(wù)??；今⑺蓄物業(yè)檔案資顯料的管理；戒⑻芝專(zhuān)項(xiàng)維修資紙金的代管服松務(wù)顛。吵㈢屢合同約定以摩外的服務(wù)：戀⑴豈不是物業(yè)管晚理企業(yè)的法匠定義務(wù)；徑⑵借服務(wù)事項(xiàng)需再另行約定；貪⑶欲是一種有償難服務(wù)。建㈣笑物業(yè)管理服吼務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：疑中物協(xié)20備04年犬印發(fā)了《普疏通住宅小區(qū)初物業(yè)管理服豆務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)丹》，從基本險(xiǎn)要求、房屋鹽管理、共用擁設(shè)施設(shè)備維賽修養(yǎng)護(hù)、協(xié)靜助維護(hù)公共舌秩序、保潔炮服務(wù)、綠化士養(yǎng)護(hù)管理等娘六個(gè)方面，蟲(chóng)制定了三個(gè)患等級(jí)的服務(wù)饑標(biāo)準(zhǔn)。留㈤殊物業(yè)管理企內(nèi)業(yè)和業(yè)主在盯使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)鞏應(yīng)當(dāng)注意：蓄標(biāo)準(zhǔn)為割⑴早普通商品住素房、挨⑵等經(jīng)濟(jì)適用住炒房、庸⑶聚房改房、銜⑷氏集資建房、污⑸悄廉租住房等珍普通住宅小智區(qū)物業(yè)管理窗服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)，高檔商品苗住宅不適用陡；三個(gè)服務(wù)類(lèi)等級(jí)級(jí)別越忠高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)睛越高；標(biāo)準(zhǔn)傘以外的其他炭服務(wù)雙方協(xié)演商約定；應(yīng)潤(rùn)從實(shí)際出發(fā)昌選擇相應(yīng)的肢服務(wù)等級(jí)。雁第二節(jié)勢(shì)物業(yè)服務(wù)球收費(fèi)弊㈠抗收費(fèi)原則：鄉(xiāng)⑴喇合理原則；晉⑵牛公開(kāi)原則；繳⑶父收費(fèi)與服務(wù)幻水平相適應(yīng)馬原則。寸㈡鞏收費(fèi)定價(jià)形疼式：政府指兼導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)罰調(diào)節(jié)價(jià)。不華采用政府定貸價(jià)。因?yàn)檎▋r(jià)彎⑴灶不利于物業(yè)兩管理企業(yè)提及高服務(wù)質(zhì)量茂；畫(huà)⑵版制約了業(yè)主舊對(duì)物業(yè)服務(wù)竊質(zhì)量的監(jiān)督避權(quán)和選擇權(quán)培；輛⑶炸因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)錘不客觀產(chǎn)生巡大量矛盾；刮⑷瀉阻礙物業(yè)管貼理市場(chǎng)的發(fā)變展。蜜㈢圍收費(fèi)形式：畫(huà)包干制和酬翻金制兩種裹。包干制物末業(yè)服務(wù)費(fèi)的先構(gòu)成包括物貝業(yè)管理服務(wù)謀成本、法定巷稅費(fèi)、物業(yè)賢管理企業(yè)的懼利潤(rùn)。酬金瓶制預(yù)收的物暢業(yè)管理服務(wù)敞資金包括物賄業(yè)服務(wù)支出先、物業(yè)管理跪企業(yè)的酬金望。翅㈣臉物業(yè)管理服售務(wù)成本構(gòu)成惕,包干制的的物業(yè)服務(wù)成澆本或者酬金魯制的物業(yè)服暫務(wù)支出,一蛾般包括9個(gè)田方面,但物獵業(yè)共用部位維、共用設(shè)施干設(shè)備的大修杜、中修和更屈新、改造費(fèi)哈用，應(yīng)當(dāng)通律過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修獄資金列支，奮不能支計(jì)入物業(yè)服消務(wù)成本或者眼物業(yè)服務(wù)支勒出。驕物業(yè)服務(wù)合衡同坑㈠重《條例》第躺三十五條規(guī)咸定物業(yè)服務(wù)寫(xiě)合同有八個(gè)條方面的內(nèi)容飲：醋⑴云物業(yè)管理事掘項(xiàng)；虎⑵庭物業(yè)服務(wù)質(zhì)坑量；盟⑶沈物業(yè)服務(wù)費(fèi)令用；銳⑷緣雙方的權(quán)利叫義務(wù)；君⑸駝專(zhuān)項(xiàng)維修資桶金的管理與卷使用；吐⑹企物業(yè)管理用珠房；陶⑺呢合同期限；串⑻咱違約責(zé)任。船㈡嘴前期物業(yè)服眼務(wù)合同的特蓮征，煩⑴切具有過(guò)渡性鳴；搞⑵幻簽訂主體是鵲建設(shè)單位（智第一業(yè)主）尖；位⑶槐是要式合同耍；娘⑷孕是附終止條箱件的合同。族㈢厭前期物業(yè)服栽務(wù)合同的內(nèi)檢容，阿⑴翼合同當(dāng)事人坡與物業(yè)的基段本情況；標(biāo)⑵羅物業(yè)服務(wù)內(nèi)未容與質(zhì)量（蟲(chóng)8項(xiàng)）；曾⑶撕物業(yè)服務(wù)收貧費(fèi)方式；泳⑷闖物業(yè)經(jīng)營(yíng)管是理活動(dòng)的內(nèi)畏容（4項(xiàng)）嫌；決⑸躍物業(yè)的承接柱查驗(yàn)5項(xiàng)；刻⑹另物業(yè)的使用社與維護(hù)（5查項(xiàng)）；睬⑺般專(zhuān)項(xiàng)維修資可金；劍⑻粥違約責(zé)任；研⑼冶其他事項(xiàng)。娘㈣果物業(yè)管理企放業(yè)的義務(wù)，瀉主要有兩項(xiàng)認(rèn)：顏1淺維護(hù)物業(yè)管套理區(qū)域秩序欠的義務(wù)；爪2標(biāo)物業(yè)管理區(qū)憑域的安全防切范協(xié)助義務(wù)域。棒㈤表維護(hù)物業(yè)管帶理區(qū)域秩序葛的主要方式栗，評(píng)履行告知義府務(wù)；履行制冰止義務(wù)；履盈行報(bào)告義務(wù)蕩。過(guò)第四節(jié)筆物業(yè)使用與劣維護(hù)袍《條例》第蹄五章有七條滴就此公做出磁規(guī)范。了五姓個(gè)方面的明驢確烈（禁止，不符得）蘇規(guī)范：鎮(zhèn)⑴穿公共建筑和卵共用設(shè)施規(guī)即劃用途不得芒擅自改變；紹⑵盟道路場(chǎng)地不御得擅自占用主與挖掘；躺⑶流公用事業(yè)單丘位應(yīng)當(dāng)依法概履行相關(guān)管舉線和共用設(shè)紫施設(shè)備的維鳴修養(yǎng)護(hù)責(zé)任邪；已⑷主業(yè)主裝飾裝盟修房屋應(yīng)當(dāng)俗依法規(guī)范；慰⑸招利用物業(yè)共尊用部位、共魚(yú)用設(shè)施設(shè)備覆經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵殃守有關(guān)規(guī)定扁。爭(zhēng)第三章念厲物業(yè)管理的耽基本制度愈《晌條例漸》城確定了七項(xiàng)崖基本制度:常1膽業(yè)主大會(huì)制休度、岔2管理規(guī)約凡制度、椒3盈前期物業(yè)管們理招投標(biāo)制酬度、互4懇物業(yè)承接查紗驗(yàn)制度、蝕5交物業(yè)管理企耳業(yè)資質(zhì)管理芹制度、核6勵(lì)物業(yè)管理專(zhuān)遇業(yè)人員職業(yè)瘦資格制度、私7傷住宅專(zhuān)項(xiàng)維枯修資金制度恭?？I(yè)主大會(huì)制隸度膨業(yè)主大會(huì)制評(píng)度是業(yè)主實(shí)瓶現(xiàn)物管權(quán)的符組織基礎(chǔ)。腹建《殿條例侄》沈確立了業(yè)主夫大會(huì)和業(yè)主換委員會(huì)并存記，業(yè)主大會(huì)辟?zèng)Q策、業(yè)主依委員會(huì)執(zhí)行造的制度。聚規(guī)定物業(yè)管百理區(qū)域內(nèi)全輕體業(yè)主組成卸業(yè)主大會(huì)，畜業(yè)主大會(huì)代偏表和維護(hù)物液業(yè)管理區(qū)域或內(nèi)全體業(yè)主仇的合法權(quán)益膛。貨《條例》規(guī)請(qǐng)定業(yè)主大會(huì)景和業(yè)主委員溝會(huì)應(yīng)當(dāng)依法風(fēng)履行職責(zé)，鋪不得梳作出準(zhǔn)與物業(yè)管理勾無(wú)關(guān)的決定香，不得從事神與物業(yè)管理柏?zé)o關(guān)的活動(dòng)撤。業(yè)主片⒈冤業(yè)主的概念艙：懷《牛條例赤》月第六條規(guī)定濾房屋所有權(quán)火人為業(yè)主?？迾I(yè)主作為不為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)粥人，朝不受?chē)?guó)籍限夢(mèng)制，也不受物自然人、法普人或其他組喇織的屬性限載制。臺(tái)具備業(yè)主身屢份的情況有房三種：掀一是房屋所撞有權(quán)兄證書(shū)持有人械；二是共有隔權(quán)證書(shū)持有段人；三是待膽領(lǐng)房屋所有匹權(quán)證書(shū)和房暖屋共有權(quán)證蓋書(shū)的購(gòu)房人礦。摸⒉三業(yè)主撐的權(quán)利盒《息物權(quán)法擦》絹第七十條規(guī)級(jí)定：碼“和業(yè)主對(duì)建筑除物內(nèi)的住宅狗、經(jīng)營(yíng)性用專(zhuān)房等侵專(zhuān)有部分享賺有所有權(quán)胡，對(duì)專(zhuān)有部掏分以外的爆共有部分囑享有模共有和共同譜管理的權(quán)利推。案”慚第七十一條像規(guī)定：嫁“寇業(yè)主對(duì)其建這筑物專(zhuān)有部央分享有占有嗚、使用、收鋪益和處分的前權(quán)利。運(yùn)”策《條例》規(guī)廁定業(yè)主在物宿業(yè)管理活動(dòng)門(mén)中享有10雹個(gè)方面的權(quán)蓬利：刃⑴耕按照物業(yè)服觀務(wù)合同的約但定，接受物拳業(yè)管理企業(yè)雙提供的服務(wù)茄；污⑵銷(xiāo)提議召開(kāi)業(yè)裁主大會(huì)會(huì)議溜，并就物業(yè)所管理的有關(guān)耐事項(xiàng)提出建異議；莖⑶淡提出制定和效修改奮管理規(guī)約務(wù)、業(yè)主大會(huì)現(xiàn)議事規(guī)則的朝建議；世⑷偽參加業(yè)主大悶會(huì)會(huì)議，行趁使投票權(quán)；哭⑸置選舉業(yè)主委嫁員會(huì)委員，奏并享有被選器舉權(quán)；集⑹闊監(jiān)督業(yè)主委修員會(huì)的工作無(wú)；賓⑺件監(jiān)督物業(yè)管建理企業(yè)履行欲合同物業(yè)服比務(wù)合同；尖⑻久對(duì)物業(yè)共用并部位、共用液設(shè)施設(shè)備和俱相關(guān)場(chǎng)地使老用情況享有考知情權(quán)和監(jiān)柿督權(quán)；體⑼些監(jiān)督物業(yè)專(zhuān)串項(xiàng)維修資金擔(dān)的管理和使起用；遍⑽牧法律法規(guī)規(guī)鍵定的其他權(quán)堵利。搞⒊往業(yè)主的拴義務(wù)源《繪物權(quán)法霧》耗第七十二條爭(zhēng)規(guī)定：躍“嘆業(yè)主對(duì)建筑寇物專(zhuān)有部分張以外的共有除部分，享有族權(quán)利、承擔(dān)逆義務(wù)；不得負(fù)以放棄權(quán)利墨不履行義務(wù)刃。疼”森第七十七條機(jī)規(guī)定：攏“玉業(yè)主不得違廳反鈴法律法規(guī)以牌及管理規(guī)約愈，將住宅改遮變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性初用房。原”另第八十三條掙規(guī)定：需“丹業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵鴨守法律、法叮規(guī)以及管理勝規(guī)約。踩”集業(yè)主大會(huì)和都業(yè)主委員會(huì)員，兆“介對(duì)任意棄置管垃圾、排放母污染物或者柔噪聲、違反牽規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)饞物、違章搭陪建、侵占通叫道、拒付物接業(yè)費(fèi)等行為僅”械，有權(quán)要求炊行為人停止桑侵害、消除藥危險(xiǎn)、排除愧妨害、賠償旺損失。慎《喝條例逼》乳規(guī)定賴(lài)業(yè)主在物業(yè)予管理活動(dòng)中兔應(yīng)當(dāng)履行層6侵條義務(wù)：研⑴妨遵守產(chǎn)管理規(guī)約累、業(yè)主大會(huì)利議事規(guī)則豐；乖⑵扛遵守物業(yè)管稠理區(qū)域內(nèi)物蠢業(yè)共用部位營(yíng)和共用設(shè)施傾設(shè)備的使用修、公共秩序想和環(huán)境衛(wèi)生院的維護(hù)等方林面的規(guī)章制嚷度；遺⑶旗執(zhí)行業(yè)主大殃會(huì)的決定和長(zhǎng)業(yè)主大會(huì)授臉權(quán)業(yè)主委員榆會(huì)作出的決們定；鞋⑷燒按照國(guó)家有歉關(guān)規(guī)定交納斷專(zhuān)項(xiàng)維修資雄金；令⑸踩按時(shí)交納物困業(yè)服務(wù)費(fèi)用哈；途⑹攜法律法規(guī)規(guī)彈定的其他義強(qiáng)務(wù)。蝶⒋姨業(yè)主大會(huì)議概事規(guī)則朽包括：蹦⑴紅業(yè)主大會(huì)的狡議事方式、溜⑵騎表決程序、瘦⑶犯業(yè)主投票權(quán)夸確定辦法、辯⑷志業(yè)主委員會(huì)宴的組成和委虜員任期等。勇物業(yè)管理服墻務(wù)行為是一連種市場(chǎng)行為飽，應(yīng)當(dāng)模遵循等價(jià)有使償談的市場(chǎng)原則運(yùn)。業(yè)主大會(huì)役《物權(quán)法》轎第七十五條勸規(guī)定：業(yè)主搭可以設(shè)立業(yè)槽主大會(huì)，選有舉業(yè)主委員旋會(huì)?？梢跃驼Z(yǔ)不是強(qiáng)制性舟的，設(shè)立的濃是一種組織近。側(cè)⒈覽業(yè)主大會(huì)的閃組成和性質(zhì)冤：業(yè)主大會(huì)銹是業(yè)主參與秋物業(yè)管理活叨動(dòng)的龜組織形式戴，譽(yù)由物業(yè)管理欺區(qū)域內(nèi)全體互業(yè)主組成。驕⒉提成立業(yè)主大專(zhuān)會(huì)的限制和脅選擇；一個(gè)疑物業(yè)管理區(qū)緊域移只能成立一襪個(gè)業(yè)主大會(huì)驚。只有一奶個(gè)獅業(yè)主或業(yè)主愁人數(shù)較少且怪全體業(yè)主一甜致同意也可浮不成立業(yè)主半大會(huì)。是否滋成立由全體貫業(yè)主決定。帝⒊黨業(yè)主大會(huì)的洗籌備。成立疑業(yè)主大會(huì)籌型備組。環(huán)籌備組的工滋作內(nèi)容有5富項(xiàng)惱，諸⑴必確定首次業(yè)升主大會(huì)會(huì)議豎召開(kāi)的時(shí)間救地點(diǎn)形式和畫(huà)內(nèi)容；肢⑵宇草擬業(yè)主大司會(huì)議事規(guī)則辛和朱管理規(guī)約只；冰⑶齒確認(rèn)業(yè)主身醫(yī)份，確定業(yè)虹主在首次業(yè)漿主大會(huì)會(huì)議略上的投票權(quán)館數(shù)仰；最⑷南確定業(yè)主委旱員會(huì)委員候駛選人產(chǎn)生辦漠法及名單；羨⑸主做好召開(kāi)首掏次業(yè)主大會(huì)妨?xí)h的其他妄準(zhǔn)備工作。京籌備工作意的拆要求有4項(xiàng)利，暫⑴有業(yè)主大會(huì)籌飽備組的工作始內(nèi)容提前完厭成15天以緒書(shū)面形式公即告；糾⑵丙同時(shí)公告業(yè)堅(jiān)主對(duì)業(yè)主大墊會(huì)議事規(guī)則薦和窯管理規(guī)約叨修改意見(jiàn)的拘反饋時(shí)間和完方法；脅⑶堵以業(yè)主房屋防產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)奏明的房屋所磁有權(quán)人為準(zhǔn)撫確認(rèn)業(yè)主身勉份；捧⑷乘根據(jù)業(yè)主憶擁有物業(yè)的奉建筑面積、歷住宅套數(shù)等輪因素確定投裳票權(quán)。此⒋橫業(yè)主大會(huì)的含成立：業(yè)主濾大會(huì)籌備組搜應(yīng)當(dāng)在哄30日內(nèi)在盼主管部門(mén)指考導(dǎo)手和協(xié)助戒下組織召開(kāi)機(jī)首次業(yè)主大甜會(huì)會(huì)議。壞首次業(yè)主大轉(zhuǎn)會(huì)閱會(huì)議頃議程一般有孕5項(xiàng)，倡⑴輪報(bào)告業(yè)主大嫂會(huì)的籌備工朵作情況；點(diǎn)⑵薄宣讀業(yè)主名邀冊(cè)和在首次狼業(yè)主大會(huì)會(huì)倉(cāng)議上的投票孕權(quán)數(shù)；價(jià)⑶通宣讀業(yè)主大沙會(huì)議事規(guī)則阿和加管理規(guī)約朗草案，宣講該業(yè)主對(duì)草案的提出的意見(jiàn)沃，和修改結(jié)閉果；蠟⑷險(xiǎn)投票通過(guò)業(yè)猜主大會(huì)議事杜規(guī)則和緩管理規(guī)約布；兔⑸兔宣讀業(yè)主委棕員會(huì)委員候恥選人名單，棉經(jīng)投票選舉情產(chǎn)生業(yè)主委申員會(huì)組成人衛(wèi)員。駐⒌絞業(yè)主大會(huì)的高職責(zé)身6項(xiàng)：程⑴膛制定修改跑管理規(guī)約決和業(yè)主大會(huì)尋議事規(guī)則；進(jìn)⑵歷選舉更換業(yè)競(jìng)主委員會(huì)委滑員，監(jiān)督業(yè)鋒主委員會(huì)的膏工作；所⑶受選聘、解聘繡物業(yè)管理企唉業(yè)；視⑷性決定專(zhuān)項(xiàng)維先修資金的使?fàn)€用、續(xù)籌方談案并監(jiān)督實(shí)根施；法⑸猛制定修改物慌業(yè)管理區(qū)域憤內(nèi)物業(yè)共用罷部位和共用螞設(shè)施設(shè)備的京使用公共秩汗序和環(huán)境衛(wèi)憂生的維護(hù)等防方面的規(guī)章罰制度；思⑹慈法律法規(guī)或樓者業(yè)主大會(huì)拖議事規(guī)則規(guī)律定的其他有敲關(guān)物業(yè)管理覽的職責(zé)。藥《物權(quán)法》兔第七十八條除規(guī)定處：蝕業(yè)主大會(huì)汗或者業(yè)主委笛員會(huì)另的決定庭，對(duì)表業(yè)主有約束掩力。驗(yàn)《尺條例譜》貪只講了業(yè)主棋大會(huì)狡的決定縣和菜管理規(guī)約平對(duì)全體業(yè)主惠有約束力探。龜⒍圖業(yè)主大會(huì)活竊動(dòng)規(guī)則：容業(yè)主大會(huì)會(huì)跟議分為定期迷會(huì)議和臨時(shí)叔會(huì)議。在三桃種情況下要解召開(kāi)臨時(shí)會(huì)刷議，回⑴霧20%以上邁業(yè)主提議召霜開(kāi)業(yè)主大會(huì)炮臨時(shí)會(huì)議的逢；領(lǐng)⑵您發(fā)生重大事毅故或緊急事少件；抵⑶顧業(yè)主大會(huì)議款事規(guī)則或氣管理規(guī)約浪規(guī)定的其他泥情況。券業(yè)主代理人蘆和業(yè)主代表偵人，業(yè)主可婦書(shū)面委托代江理人參加業(yè)榮主大會(huì)會(huì)議紫，不能委托致代理人代理犁業(yè)主身份，畜代理人無(wú)權(quán)廊參加競(jìng)選。頃物業(yè)管理區(qū)倘域內(nèi)業(yè)主人淋數(shù)較多的可攜推選代表參湖加業(yè)主大會(huì)詳會(huì)議，業(yè)主蛇代表應(yīng)于會(huì)時(shí)議3日前就杜會(huì)議有關(guān)事幣項(xiàng)書(shū)面征求凡業(yè)主意見(jiàn)。渾業(yè)主大會(huì)會(huì)悼議必須有不般少于1/2員以上業(yè)主參鏟加。孤業(yè)主大會(huì)決書(shū)定事項(xiàng)的表但決效力，輸⑴辛一般決定實(shí)稅行簡(jiǎn)單多數(shù)野表決，必須騙1/2以上襖通過(guò)；鑄⑵沾重大決定實(shí)義行特別多數(shù)勁表決，必須珠經(jīng)所持投票御權(quán)昏2/3以上科通過(guò)繡（踏《倆物權(quán)法捆》潮的規(guī)定是:獎(jiǎng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有攔部分占建筑翻物總面積2測(cè)/3以上的漸業(yè)主且占總弓人數(shù)2/3囑以上的業(yè)主絕同意毅。勁㈢佩業(yè)主委員會(huì)能⒈營(yíng)業(yè)主委員會(huì)悶的性質(zhì)冤：是業(yè)主大滅會(huì)的常設(shè)性鉛執(zhí)行機(jī)構(gòu)。討⒉猴業(yè)主委員會(huì)哭的職責(zé)：頃⑴宅召集業(yè)主大收會(huì)，報(bào)告物竊業(yè)管理的實(shí)榮施情況；巧⑵鞏代表業(yè)主與吼業(yè)主大會(huì)選膏聘的物業(yè)管納理企業(yè)簽訂必物業(yè)服務(wù)合也同；仰⑶蹲及時(shí)了解業(yè)壩主、物業(yè)使撲用人的意見(jiàn)槳和建議，監(jiān)圖督和協(xié)助物刊業(yè)管理企業(yè)譯履行物業(yè)服酷務(wù)合同；蛋⑷吊監(jiān)督傷管理規(guī)約征的實(shí)施；蘭⑸襯業(yè)主大會(huì)賦獻(xiàn)予的其他職層責(zé)。望⒊公業(yè)主委員會(huì)淋屬于備案制貪，爭(zhēng)而酒非審批制。誓自選舉產(chǎn)生稱(chēng)之日起30仔日內(nèi)純到行政主管雅部門(mén)備案。梳備案的材料異4項(xiàng)，埋⑴羅業(yè)主大會(huì)的為成立情況；壘⑵著業(yè)主大會(huì)議舟事規(guī)則；虛⑶贏管理規(guī)約網(wǎng)；山⑷微業(yè)主委員會(huì)芒委員名單。草⒋鉛業(yè)主委員會(huì)尤委員的資格員條件：從⑴相具有完全民還事行為能力務(wù)的業(yè)主；乏⑵旅遵守國(guó)家有鴨關(guān)法律法規(guī)彩；英⑶六遵守業(yè)主大脊會(huì)議事規(guī)則怕、靠管理規(guī)約曲，模范履行清業(yè)主義務(wù)；疑⑷負(fù)熱心公益事萌業(yè)，責(zé)任心麻強(qiáng)，公正廉冊(cè)潔，具有社躲會(huì)公信力；寄⑸彈具有一定組輸織能力；費(fèi)⑹躲具備必要的蛾工作時(shí)間惕。話業(yè)主委員會(huì)騙應(yīng)當(dāng)自選舉咸產(chǎn)生之日起萬(wàn)3日內(nèi)推選玉產(chǎn)生主任、孔副主任。主混任、副主任殲是業(yè)主委員蹤會(huì)的召集人盼和組織者?，F(xiàn)業(yè)主委員會(huì)泳的委員有規(guī)蝶定的七種情躺形之一的，滑經(jīng)業(yè)主大會(huì)燒會(huì)議通過(guò)資些格終止。曬⒌便業(yè)主委員會(huì)廳會(huì)議：除定靈期會(huì)議外，艙有1/3以桑上委員提議蒙或主任認(rèn)為平應(yīng)當(dāng)召開(kāi)會(huì)號(hào)議的可臨時(shí)騰召開(kāi)。會(huì)議嘩必須忙半數(shù)以上委優(yōu)員參加，賴(lài)做出餓決定必須半敢數(shù)以上同意喂。去⒍效業(yè)主委員會(huì)啄的改選和變尿更：貍?cè)纹趯脻M二帶個(gè)月前換屆窗選舉。求經(jīng)業(yè)主委員回會(huì)或者20萍%以上業(yè)主跡提議由業(yè)主泊大會(huì)會(huì)議決牧定變更委員燒并書(shū)面公告鳥(niǎo)。訊⒎各業(yè)主委員會(huì)供的工作經(jīng)費(fèi)殲由全體業(yè)主掃承擔(dān)。玉㈣間限制性規(guī)定僅：堅(jiān)主要解決業(yè)彼主委員會(huì)政帆治化傾向問(wèn)擠題。不能黎做出壞與物業(yè)管理蜓無(wú)關(guān)的決定錄，不能從事顏與物業(yè)管理蓋無(wú)關(guān)的活動(dòng)澇。房地產(chǎn)行吩政主管部門(mén)傷以業(yè)主大會(huì)喬、業(yè)主委員劫會(huì)的活動(dòng)實(shí)蜓施監(jiān)督管理序。竟（業(yè)主公約抹制度）改為臟管理規(guī)約咬制度詢(xún)規(guī)約谷就是規(guī)則。泥業(yè)主之間在化物業(yè)管理過(guò)妥程中發(fā)生的足關(guān)系屬民事擾關(guān)系，不宜屆采取行政手君段管理。揀管理規(guī)約朋是實(shí)施物業(yè)摸管理的契約管基礎(chǔ)。實(shí)行肢管理規(guī)約除制度有利于輝提高業(yè)主的經(jīng)自律意識(shí)，僑預(yù)防和減少礎(chǔ)物業(yè)管理糾編紛。㈠管理規(guī)約慈⒈巖管理規(guī)約厲的概念：井管理規(guī)約弓⑴晶是由全體業(yè)歷主共同制定踏的（共同契瑞約），朽⑵捐規(guī)定業(yè)主在忠物業(yè)管理區(qū)暖域內(nèi)有關(guān)物貝業(yè)使用、維憐護(hù)、管理等播涉及業(yè)主共赤同利益事項(xiàng)暗的，振⑶妖對(duì)業(yè)主具有卸普遍約束力咬的自律性規(guī)濤范，航⑷尼管理規(guī)約應(yīng)丘當(dāng)尊重社會(huì)異公德，不得矮違反法律法職規(guī)，或者損拜害社會(huì)公共伯利益，枕一般是以書(shū)誕面形式訂立煙的。厚⒉猾管理規(guī)約飽四個(gè)方面桑的主要內(nèi)容辟：瘦⑴筋有關(guān)物業(yè)的祥使用維護(hù)管騎理；剪⑵愧業(yè)主的共同字利益；調(diào)⑶匯業(yè)主應(yīng)當(dāng)履慧行的義務(wù)；邊⑷崗違反公約應(yīng)艱當(dāng)承擔(dān)的責(zé)四任。裙⒊狂管理規(guī)約績(jī)的法律效力抹：照管理規(guī)約卷對(duì)物業(yè)管理核區(qū)域內(nèi)的全沒(méi)體業(yè)主具有院約束力。仗應(yīng)當(dāng)布注意兩點(diǎn)，育⑴攜對(duì)物業(yè)使用館人也發(fā)生法疾律效力；在⑵款對(duì)物業(yè)的繼以受人欺（即業(yè)主）貪自動(dòng)產(chǎn)生效搏力。貝㈡屢臨時(shí)管理規(guī)漁約呼⒈巨臨時(shí)管理規(guī)澆約嚴(yán)的概念，爬建設(shè)單位在進(jìn)銷(xiāo)售物業(yè)之涉前，對(duì)有關(guān)斑物業(yè)的使用雄、策維護(hù)使、妨管理業(yè)主的澡共同利益、鈔業(yè)主應(yīng)當(dāng)履和行的義務(wù)，紛以及違反公急約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)胖的責(zé)任等事鉛項(xiàng)依法孫做出健的約定式（老在業(yè)主大會(huì)無(wú)制定內(nèi)管理規(guī)約要之前存在的稅管理規(guī)約倚）。蔥⒉縮臨時(shí)管理規(guī)解約繭的制定：序臨時(shí)管理規(guī)減約蛇制定的主體哨，一般由建劇設(shè)單位在出震售物業(yè)之前擋預(yù)先制定；粗制定時(shí)間：恢臨時(shí)管理規(guī)訓(xùn)約候制定的時(shí)間院為物業(yè)銷(xiāo)售留之前。蹄⒊鬧相關(guān)主體的繁法律義務(wù)，旁1贏建設(shè)單位不隆得侵害物業(yè)白買(mǎi)受人司法矩權(quán)益的義務(wù)鋤；叮2啊建設(shè)單位對(duì)膛臨時(shí)管理規(guī)腸約憶的明示和說(shuō)裹明的義務(wù)；省3膛物業(yè)買(mǎi)受人葡對(duì)普臨時(shí)管理規(guī)敘約們承諾的義務(wù)厲。叮⒋案2004年晨9月建設(shè)部綱發(fā)布《業(yè)主洗臨時(shí)管理規(guī)僚約（示范文起本）》扮臨時(shí)管理規(guī)量約的內(nèi)容，唇⑴軟物業(yè)的自然貴情況與權(quán)屬臨情況；咬⑵沖業(yè)主使用物嶼業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守哥規(guī)則；塌⑶爛維修養(yǎng)護(hù)物姜業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守政的規(guī)則；傳⑷眠涉及業(yè)主共伴同利益的事婚項(xiàng)；紐⑸脈違約責(zé)任。脈⒌騙業(yè)主使用物瞧業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守挎的規(guī)則，指⑴縫遵守相鄰權(quán)償規(guī)定關(guān)（三個(gè)方面巷要主做出怎約定，聲不得妨礙其慨他業(yè)主正常訂使用物業(yè)匠；蒼不得損害公素共利益和他勿人利益；改遞變?cè)O(shè)計(jì)用途嘩要經(jīng)相鄰業(yè)畫(huà)主同意并報(bào)巡批蝶）祖，騙⑵銹遵守房屋裝傭飾裝修規(guī)定點(diǎn)，識(shí)⑶挨共用部位、疫共用設(shè)施設(shè)外備的使用規(guī)往定，影⑷聽(tīng)使用物業(yè)的磚禁止性規(guī)定施（有8點(diǎn)）資。李1損壞房屋撐承重結(jié)構(gòu)，裳主體結(jié)構(gòu)破巴壞房屋外貌抗，擅自房屋雞設(shè)計(jì)用途腸2占用或損獄壞物業(yè)公用漆部位，共用拌設(shè)施設(shè)備及棗相關(guān)場(chǎng)地擅拌自移動(dòng)共用貧設(shè)施設(shè)備訊3違章搭建億。私設(shè)攤點(diǎn)啟4滅在非指定地兆點(diǎn)傾到或拋嚇灑垃圾雜物奶5違反相關(guān)芝規(guī)定堆放易話燃、易爆、錢(qián)劇毒、放射舌性物品、、矛排放有毒有尋害物質(zhì)和發(fā)披出超標(biāo)噪音訓(xùn)6擅自在物絨業(yè)共用部位泳和相關(guān)場(chǎng)合巖懸掛、張貼賢、涂改、刻悼畫(huà)朽7利用物業(yè)破從事危害公伯共利益和侵切害他人合法梯權(quán)益的活動(dòng)豬8違反物業(yè)悼管理區(qū)域內(nèi)蹲飼養(yǎng)動(dòng)物的倘規(guī)定衰⒍扣涉及業(yè)主共儲(chǔ)同利益的事侵項(xiàng)，茶⑴正全體業(yè)主授軍予物業(yè)管理責(zé)企業(yè)行使的施管理權(quán)利，菊⑵購(gòu)業(yè)主承諾按言時(shí)足額交納綢物業(yè)服務(wù)費(fèi)氧用，多⑶次利用物業(yè)共配用部位、共娃用設(shè)施設(shè)備煌經(jīng)營(yíng)的約定貸。模第三節(jié)前辨期物業(yè)管理融招投標(biāo)制度鏡㈠損前期物業(yè)管炕理招投標(biāo)的征概念、反前期物業(yè)管另理招投標(biāo)是翅指業(yè)主或建邁設(shè)單位招標(biāo)熔方式選聘物撤業(yè)服務(wù)企業(yè)羨，物業(yè)服務(wù)六企業(yè)通過(guò)投禿標(biāo)的方式竟俱聘物業(yè)服務(wù)面管理項(xiàng)目的壺活動(dòng)。其中層建設(shè)單位通標(biāo)過(guò)的招標(biāo)方片式選聘的稱(chēng)院為前期物業(yè)登管理招標(biāo)。那原則窗：金公開(kāi)、公平格、公正、誠(chéng)碑實(shí)信用。防強(qiáng)制性規(guī)定圓，住宅物業(yè)州應(yīng)當(dāng)以招投爭(zhēng)標(biāo)的方式選激聘物業(yè)管理亮企業(yè)，非住屠宅則不做強(qiáng)發(fā)制性要求；鄙規(guī)模較小、蛙投標(biāo)人少于般3個(gè)的可議邁標(biāo)的方式。潤(rùn)㈡學(xué)前期物業(yè)管性理招涂標(biāo)頁(yè)規(guī)則，農(nóng)招標(biāo)原則，傍不歧視獄原則（三個(gè)鑒不得）廉1不得以不采合理?xiàng)l件限復(fù)制或者排斥關(guān)潛在投標(biāo)人齡2不得對(duì)潛弱在投標(biāo)人實(shí)盲行歧視待遇鵝3捎；緣不得對(duì)潛在慧投標(biāo)人提出飾與招標(biāo)璃物業(yè)管理束項(xiàng)目運(yùn)實(shí)際不符的續(xù)資格要求躍招標(biāo)形式，厘公開(kāi)招標(biāo)、限邀請(qǐng)招標(biāo)。望㈢賣(mài)招標(biāo)文件編旅制遣,條有七個(gè)方面閃的內(nèi)容。民1招標(biāo)人及息項(xiàng)目簡(jiǎn)介2侄物業(yè)管理服俱務(wù)的內(nèi)容及基要求3對(duì)投膜標(biāo)人及標(biāo)書(shū)醉的要求4評(píng)粒標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)方貪法5招標(biāo)活肝動(dòng)方案6物剃業(yè)服務(wù)合同唐的簽定說(shuō)明啞7其他事項(xiàng)頁(yè)的說(shuō)明及法騙律發(fā)法規(guī)規(guī)徑定的其他內(nèi)征容慶㈣牛招章標(biāo)項(xiàng)目的備斤案，才發(fā)布公告的矛10墊日前向當(dāng)?shù)乜偪h以上房地歷產(chǎn)主管部門(mén)姿；提交材料洋，臨1與物業(yè)尖管理有關(guān)的嘩物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)熟發(fā)建設(shè)的政釘府批文2招懲標(biāo)公告或者晶招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)禮3招標(biāo)文件示4法律法規(guī)怖規(guī)定其他材知料案。妨㈤侄招臂標(biāo)程序規(guī)則短：疾1蒼招標(biāo)人逆應(yīng)當(dāng)確定投昂標(biāo)人編制投擴(kuò)標(biāo)文件所需憤的合理期間奸，公開(kāi)中慘標(biāo)守物管項(xiàng)目，般自公布之日憑至提交招標(biāo)蓮文件之日委最短不得少追于20天；助2鬧招標(biāo)人修改鍬招標(biāo)文件應(yīng)墳當(dāng)在絮文件要求提蜓交投標(biāo)文件股截止時(shí)間至伏少15日前勝；罩3匹招標(biāo)人桐根據(jù)物管項(xiàng)龜目的具體情陪況可以組織膊潛在的投標(biāo)凍申請(qǐng)人踏勘址物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)仰場(chǎng)并提綱隱蝦蔽工程圖紙茅等詳細(xì)資料裙。4通過(guò)招族投標(biāo)方式選領(lǐng)擇物管企業(yè)研的應(yīng)該按照屑以下肝規(guī)定時(shí)間內(nèi)概完成招標(biāo)投賓標(biāo)工作生掌握的幾個(gè)栗時(shí)間:硬1漠新建現(xiàn)售商僵品房臥項(xiàng)目重在現(xiàn)售前3拉0日完成，濃2茶預(yù)售商品房隸應(yīng)在取得示《商品房預(yù)卵售叉許可證炮》搖之前完成，義3話非出售的新強(qiáng)建物業(yè)項(xiàng)目搜應(yīng)當(dāng)在交付黨使用前臺(tái)9慣0日完成。燙㈥是投喘標(biāo)規(guī)則，投旬標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)聚包括：?jiǎn)?毯投標(biāo)函；耽2疤投標(biāo)報(bào)價(jià)；應(yīng)3虜物業(yè)管理方展案；欄4駝?wù)袠?biāo)文件要映求提供的其亦他材料。敗投標(biāo)禁止行津?yàn)樗膫€(gè)方面撤1投標(biāo)人不告得以他人名梅義投標(biāo)或者侮以其他方式吩弄虛作假騙俊取中標(biāo)2投雨標(biāo)人不得相鎮(zhèn)互串通投標(biāo)潑，不得排擠識(shí)其他投標(biāo)人詳?shù)墓礁?jìng)爭(zhēng)朗，不得損害敏投標(biāo)人和其校他投標(biāo)人的仔合法權(quán)益3屢投標(biāo)人不得詞與投標(biāo)人串癢通投標(biāo)，損觀害國(guó)家利益御、社會(huì)利益劇或者他人的學(xué)合法權(quán)益。匠4禁止投標(biāo)貴人以向投標(biāo)爺人或者評(píng)標(biāo)樂(lè)委員會(huì)成員庭行賄等不正班當(dāng)手段謀取櫻中標(biāo)。刃㈦喪評(píng)輔標(biāo)成員為5歌人以上單數(shù)秒，專(zhuān)家不得鄰少于2/3茄完成評(píng)標(biāo)后丸推薦不超過(guò)推3名有排序無(wú)的合格的中閥標(biāo)候選人。志㈧鞭招曠標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自爭(zhēng)確定中標(biāo)人金之日起15胞日內(nèi)備案，孫30日內(nèi)訂像立書(shū)面合同敏。無(wú)正當(dāng)理癢由不簽訂合護(hù)同的應(yīng)當(dāng)賠祖償給對(duì)方造帆成的損失，緣承擔(dān)締約過(guò)廈失責(zé)任。崖㈨球不枯采用招投標(biāo)存方式實(shí)行前輕期物業(yè)管理錯(cuò)的責(zé)令限期棋改正，給予懇警告，可處強(qiáng)10萬(wàn)元以己下罰款。隱第四節(jié)渣物業(yè)承接查稱(chēng)驗(yàn)制度師物業(yè)承接查搖驗(yàn)是物業(yè)管事理的基礎(chǔ)性隊(duì)工作。渾《稼條例言》晨第二十八條賢規(guī)定：牲物業(yè)管理企雜業(yè)承接物業(yè)飽時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)物踏業(yè)共用部位偷、共用設(shè)施液設(shè)備進(jìn)行查聲驗(yàn)。規(guī)阿恥㈠予物業(yè)承接查誰(shuí)驗(yàn)的意義零。鍵1匆有利以明確跡各方責(zé)、權(quán)窗、利修對(duì)維護(hù)建設(shè)蜓單位、業(yè)主儉和物業(yè)管理壺企業(yè)玉的正當(dāng)權(quán)益煩，避免矛盾筑糾紛，都起色了重要的?；闭献饔谩?渾可以督促建曉設(shè)單位根據(jù)輝規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)淚準(zhǔn)和售房約碼定重視物業(yè)懲共用部位共京用設(shè)施設(shè)備師的建設(shè)、對(duì)窄提高建設(shè)質(zhì)館量，街保障業(yè)主財(cái)肆產(chǎn)權(quán)益具有搶重要意義宴。3可以彌維補(bǔ)前期物業(yè)薄管理期間業(yè)捏主大會(huì)缺位囑的弊端，加濫強(qiáng)物業(yè)建設(shè)鈴與物管企業(yè)灣的銜接保障省開(kāi)展物業(yè)管享理的必備條海件。在新老眉物管企業(yè)交柱接進(jìn)行查驗(yàn)酸有利于足界定物業(yè)共料用部位共用針設(shè)施設(shè)備的永管理責(zé)任。鄉(xiāng)掛隙款㈡婚物業(yè)承接查彩驗(yàn)的內(nèi)容，刪包括兩部分敬，漿1改物業(yè)管理資久料移交；售2蓄物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)住收。物業(yè)資京料有四個(gè)方胞面：綱⑴四竣工驗(yàn)收資織料；薪⑵腐技術(shù)資料；最⑶蒸物業(yè)質(zhì)量保早修文件和物孕業(yè)使用說(shuō)明冬文件；攝⑷很物業(yè)管理所礎(chǔ)需的其他資欣料?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)婦收有兩個(gè)方核面：物業(yè)共脂用部位、共咽用設(shè)施設(shè)備乎的驗(yàn)收；物刮業(yè)管理區(qū)域鋼環(huán)境驗(yàn)收。劍㈢屆物業(yè)的保修酸責(zé)任，虛《條例》益第三十一條右規(guī)定嘗建設(shè)單位應(yīng)腸當(dāng)按照國(guó)家積規(guī)定的保修配期和保修范楊圍承擔(dān)物業(yè)戶的保修責(zé)任添保修期內(nèi)由滿建設(shè)單位承換擔(dān)首要責(zé)任縫。保修期限俯與范圍以外道援物業(yè)維修器保養(yǎng)由物業(yè)凝管理企業(yè)按妥照物業(yè)服務(wù)餐合同的約定束承擔(dān)。建設(shè)塑單位必須提鞋供《住宅質(zhì)改量保證書(shū)》燙和《住宅使桶用說(shuō)明書(shū)》爸。非第五節(jié)喪共物業(yè)管理企杜業(yè)資質(zhì)管理筐制度伍對(duì)物業(yè)管理笑企業(yè)實(shí)行市拍場(chǎng)準(zhǔn)入制度午，升是加強(qiáng)行政啞監(jiān)管、規(guī)范裙企業(yè)行為、商有效解決群跟眾投訴、改沈善物業(yè)管理型市場(chǎng)環(huán)境的把必要手段。切㈠巖物業(yè)管理企姿業(yè)應(yīng)當(dāng)具有窩獨(dú)立的法人悅資格，應(yīng)當(dāng)首具備四個(gè)條犁件：門(mén)⒈攔依法成立奏；娘⒉揮有必要的財(cái)慢產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)倆；棚⒊矩有自己的名貨稱(chēng)、組織機(jī)普構(gòu)和場(chǎng)所；直⒋畜能夠獨(dú)立承奉擔(dān)民事責(zé)任構(gòu)。壩㈡涂物業(yè)管理企譜業(yè)資質(zhì)管理蘆是條例設(shè)定俗的行政許可狗。其針對(duì)性伐有三點(diǎn)：發(fā)左展現(xiàn)狀；管廣理服務(wù)的特拋性；專(zhuān)業(yè)特盼性。姨㈢高物業(yè)管理企搬業(yè)資質(zhì)管理激制度的內(nèi)容瀉包括：釘條件、分級(jí)你、申請(qǐng)、審起批、動(dòng)態(tài)管研理等。湯㈣交物業(yè)管理企銹業(yè)的資質(zhì)等愁級(jí)，分為一藏級(jí)預(yù)、母（注冊(cè)資金樹(shù)500萬(wàn)，驚管理和技術(shù)禍人員不少3醒0人中級(jí)職柿稱(chēng)不晴少籍20坐人弟）處二攻級(jí)蛋、抽（注冊(cè)資金承300萬(wàn)，竄管理和技術(shù)妙人員不少2晶0人中級(jí)職用稱(chēng)不雖少欣10）狡三級(jí)嬸、（注冊(cè)資普金50萬(wàn)，潑管理和技術(shù)赴人員不少1秩0人中級(jí)職糟稱(chēng)不燦少填5）寺㈤負(fù)資質(zhì)證書(shū)的耕頒發(fā)與管理做，粘一級(jí)建設(shè)部駱，二級(jí)省、梁市、自治區(qū)胳，三級(jí)直轄放市、設(shè)區(qū)市勞。盡㈥汽項(xiàng)目承接，格一級(jí)承接各鄰種項(xiàng)目；二濃級(jí)承接30疼萬(wàn)以下住宅聲和8萬(wàn)以下仗非住宅；三善級(jí)承接20肅萬(wàn)以下住宅徹和5萬(wàn)以下襪非住宅。球㈦楚管理程序，抱新設(shè)立的物城業(yè)管理企業(yè)咬應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取白營(yíng)業(yè)執(zhí)照3份0日內(nèi)持5園個(gè)方面的文中件滔（1營(yíng)業(yè)執(zhí)殊照2企業(yè)章恢程3驗(yàn)資證頃明4企業(yè)法壟人身份證明荒5）犬向行政主管腦部門(mén)申請(qǐng)資其質(zhì)。核定資拜質(zhì)的應(yīng)當(dāng)提勁交6個(gè)方面枕的材料。俯（1企業(yè)資紹質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)既表2營(yíng)業(yè)執(zhí)扁照3企業(yè)資洋質(zhì)證書(shū)正副戰(zhàn)本4芝物業(yè)管理人弊員職業(yè)資格迅證書(shū)和勞動(dòng)海合同，管理場(chǎng)技術(shù)人員的繁職稱(chēng)證書(shū)和運(yùn)勞動(dòng)合同5重物業(yè)服務(wù)合輛同復(fù)印件6飼物業(yè)管理業(yè)即績(jī)材料）歸不得批準(zhǔn)資浸質(zhì)的違規(guī)行背為有13種丟。斜㈧干物業(yè)管理企傘業(yè)資質(zhì)等級(jí)句的變更、注兆銷(xiāo)與撤銷(xiāo)，戀主要記住幾趨個(gè)時(shí)間。劃注意：沒(méi)有絹吊銷(xiāo)的說(shuō)法墻。駕㈨樹(shù)物業(yè)管理企公業(yè)資質(zhì)實(shí)行柔年檢制度。答違規(guī)行為的妻行政處罰eq\o\ac(色○昆,墓1躁)絡(luò)超越資質(zhì)等非級(jí)承接物業(yè)胳業(yè)務(wù)處1萬(wàn)姓以上3萬(wàn)以蜜下捎。eq\o\ac(報(bào)○漢,六2迫)熟不正常年檢難1萬(wàn)以上3件萬(wàn)以下eq\o\ac(宿○灑,革3禁)吸出借、出租串、轉(zhuǎn)讓1萬(wàn)購(gòu)以上3萬(wàn)以誰(shuí)下eq\o\ac(惜○行,任4筋)哲不及時(shí)辦理摸資質(zhì)變更的內(nèi)2萬(wàn)以下裁第六節(jié)痕物業(yè)管理從鍛業(yè)人員職業(yè)干資格制度月本節(jié)重點(diǎn)是剃物業(yè)管理師秩制度的有關(guān)囑規(guī)定幣㈠蠻物業(yè)管理師塔制度,婆根據(jù)條例規(guī)導(dǎo)定,國(guó)家人盲事部和建設(shè)爸部于200報(bào)5年11月知16日制定閥并頒布了《祝物業(yè)管理師獸制度暫行規(guī)單定》、《物徑業(yè)管理師資沸格考試實(shí)施蝶辦法》和《返物業(yè)管理師苗資格認(rèn)定考擔(dān)試辦法》，茶物業(yè)管理師膝資格正式納足入了國(guó)家專(zhuān)盛業(yè)技術(shù)人員眼職業(yè)資格系醒列。物業(yè)管漿理師是指：彎⑴顛經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一解考試，劍⑵展取得湯《傲中華人民共潔和國(guó)脹物業(yè)管理師留資格證書(shū)》辛，稍⑶俱依法注冊(cè)取撤得《中華人賞民共和國(guó)物臣業(yè)管理師注適冊(cè)證》，?、仁瑥氖挛飿I(yè)管鐵理工作的專(zhuān)芬業(yè)人員。蘇㈡援物業(yè)管理師碼資格考試，重實(shí)行全國(guó)統(tǒng)纖一大綱、統(tǒng)愚一命題的考滴試制度，原劫則上每年舉持行一次。考矛試內(nèi)容：翅⑴祥《物業(yè)管理邪基本制度與吸政策》，資⑵龍《物業(yè)管理樸實(shí)務(wù)》，口⑶抖《物業(yè)管理拘綜合能力》冠，泛⑷脂《事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管向理圍》摟。綱考試成績(jī)實(shí)槳行兩年一個(gè)逐周期的流動(dòng)洞管理辦法。柔考試日期為售每年第三季荒度。考試原主則堅(jiān)持考試神與培訓(xùn)分開(kāi)議。報(bào)名條件豎了解一下。委㈢泊物業(yè)管理師先注冊(cè)，取得定資格證書(shū)經(jīng)遵注冊(cè)后方可六以物業(yè)管理奉師的名義執(zhí)醋業(yè)。群自取得資格中證書(shū)之日起棗1年內(nèi)提出內(nèi)初始注冊(cè)申罷請(qǐng)，并提交挺三個(gè)材料：歡⑴疊申請(qǐng)表；博⑵化資格證書(shū)；辦⑶扣勞動(dòng)合同。慚物業(yè)管理師醫(yī)資格注冊(cè)有訓(xùn)效期為3年智。期滿前3隔0個(gè)工作日摸申請(qǐng)延續(xù)，醫(yī)并提交三份策材料。滾㈣克物業(yè)管理師葡執(zhí)業(yè)，物業(yè)糠管理項(xiàng)目負(fù)職責(zé)人應(yīng)當(dāng)由度物業(yè)管理師鄙擔(dān)任，物業(yè)貍管理師只能暗在一個(gè)企業(yè)貧負(fù)責(zé)管理工射作。每年接甘受不少于4該0學(xué)時(shí)的繼墊續(xù)教育。物初業(yè)管理師應(yīng)姥當(dāng)具備四個(gè)皇方面的執(zhí)業(yè)去能力，天（1掌握物跨業(yè)管理、建束筑工程、房昌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)盼營(yíng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)魂。2具有一誓定的經(jīng)濟(jì)爪學(xué)，管理學(xué)周、心理學(xué)等葉相關(guān)學(xué)科的緞知識(shí)。3能礙夠熟練運(yùn)用聾物業(yè)管理相流關(guān)法律法規(guī)練和有關(guān)規(guī)定稠。4具有豐關(guān)富的物業(yè)管俘理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)況。）碎執(zhí)業(yè)范圍有純六個(gè)方面。年（1制訂并合組織實(shí)施物妥業(yè)管理方案段、2審定不元監(jiān)督執(zhí)行物洪業(yè)管理財(cái)務(wù)轟預(yù)算3查驗(yàn)說(shuō)物業(yè)共用部鉗位共用設(shè)施女設(shè)備和有關(guān)盲資料4負(fù)責(zé)炎房屋幾配套摩設(shè)施設(shè)備和坦相關(guān)場(chǎng)地的延維修和養(yǎng)護(hù)刮管理5）叨取得《資格猛證書(shū)》認(rèn)的物業(yè)管理攤師嚼用人單位可剝聘任為經(jīng)濟(jì)仆師職務(wù)（中濫級(jí)職稱(chēng)）。猜住宅專(zhuān)項(xiàng)維峽修資金制度理住宅專(zhuān)項(xiàng)維貫修資金是指盾專(zhuān)項(xiàng)用于住扮房共用部位漆共用設(shè)施設(shè)既備保修期滿恒后的維修和余更新、改造請(qǐng)的資金昂《條例》五大十四條規(guī)定篇：喂⑴固住宅物業(yè)、同⑵惕住宅小區(qū)內(nèi)南的非住宅物呈業(yè)、右⑶蜻與單幢住宅昆樓結(jié)構(gòu)相連睛的非住宅物弄業(yè)的業(yè)主抓，臂應(yīng)當(dāng)按照國(guó)武家有關(guān)規(guī)定切交納專(zhuān)項(xiàng)維岸修資金。專(zhuān)砍項(xiàng)維修資金望屬業(yè)主所有級(jí)，專(zhuān)項(xiàng)用于盒物業(yè)保修期圖滿后物業(yè)共步用部位、共臣用設(shè)施設(shè)備究的維修、更切新、改造，邪不得挪作他費(fèi)用。歐交存方式和猛管理辦法以英建設(shè)部誘新出臺(tái)的飄《腦管理辦法知》豐為準(zhǔn)，教材仿中的內(nèi)容作五個(gè)了解。為目前是由市徐、挪縣房產(chǎn)部門(mén)朋代收代管，獲實(shí)行四級(jí)黨帳戶盜管理：銀行溫設(shè)專(zhuān)戶、小翠區(qū)設(shè)總帳、戀按幢設(shè)明細(xì)榴帳、核算到芬戶。盼住宅專(zhuān)項(xiàng)維涉修資金的使齊用，遵循方林便快捷、公坑開(kāi)透明、受個(gè)益人和負(fù)擔(dān)筍人相一致的奏原則。可用規(guī)于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)鳳市場(chǎng)國(guó)債，姜不得從事國(guó)析債回購(gòu)、考委托理財(cái)業(yè)超務(wù)或者將購(gòu)鑼買(mǎi)的國(guó)債用爹于質(zhì)押、抵劇押等擔(dān)保行寶為。不得從緩住宅專(zhuān)項(xiàng)維脫修資金中列落支的有四項(xiàng)貓1依法由建宏設(shè)單位承擔(dān)攻的共用部位刃,設(shè)施設(shè)備君的維修更新嫁改造費(fèi)用哪。途2依法由相倒關(guān)單位承擔(dān)我的水,電品通訊,有線仗電視等費(fèi)用脫3人為損壞說(shuō)住房的共用獨(dú)部位共用設(shè)疏施設(shè)備所需偷的費(fèi)用4根炒據(jù)物業(yè)合同封約定由物業(yè)搜管理企業(yè)從嚇物業(yè)服務(wù)費(fèi)冶或物業(yè)管理授資金支出的紗住房共用部錢(qián)位共用設(shè)施貿(mào)設(shè)備的維修因養(yǎng)護(hù)費(fèi)用他乙方逗未成立業(yè)主扯大會(huì)堅(jiān)需禁經(jīng)全體業(yè)主頭2/3以上甜通過(guò)。部分究業(yè)主共有的是經(jīng)共有業(yè)主室1/2以上疲通過(guò)。均相關(guān)主體的倉(cāng)法律責(zé)任要蹈有所了解，配記住罰款金斤額都是3萬(wàn)購(gòu)元以下。挪孩用的罰2倍飾以下。賊第四章落房地產(chǎn)相關(guān)胸制度與政策改第一節(jié)買(mǎi)房地產(chǎn)與房暴地產(chǎn)業(yè)管理窯制度簡(jiǎn)介沙㈠李房地產(chǎn)作為詢(xún)物質(zhì)實(shí)體,捉即指土地節(jié)、替建筑及建筑悔附屬物;作織為權(quán)益,包婆括房地產(chǎn)的嫁⑴前所有權(quán)、馬⑵聞?wù)加袡?quán)、蝴⑶鞏使用權(quán)、質(zhì)⑷污收益權(quán)、至⑸兵處分權(quán)，及疲派生出來(lái)的午⑹掀承租權(quán)、占⑺煤抵押權(quán)、碌⑻講典權(quán)等等。氧㈡梳房地產(chǎn)業(yè)是仗關(guān)于房地產(chǎn)樓投資開(kāi)發(fā)、壞經(jīng)營(yíng)交易、攤消費(fèi)管理與聲服務(wù)等各方證面關(guān)聯(lián)行業(yè)窯的總稱(chēng)。房訂地產(chǎn)業(yè)屬于謹(jǐn)?shù)谌a(chǎn)業(yè)，列是基礎(chǔ)性產(chǎn)礦業(yè)，對(duì)國(guó)民警經(jīng)濟(jì)發(fā)展具摔有先導(dǎo)作用潑，是國(guó)民經(jīng)付濟(jì)的支柱產(chǎn)哀業(yè)廈（瓦三性：基礎(chǔ)菊性、先導(dǎo)性天、支柱性靠）。褲㈢界直接關(guān)聯(lián)房補(bǔ)地產(chǎn)的法律寺有：《城市渾房地產(chǎn)管理語(yǔ)法》、《土聞地管理法》小、《城市規(guī)戚劃法》、《崗物權(quán)法》。缺㈣神房地產(chǎn)管理少制度大體可蒸分為：房地盲產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)禮管理，房地珠產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市債場(chǎng)管理，房業(yè)地產(chǎn)維修養(yǎng)郊護(hù)管理。插第二節(jié)關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五經(jīng)營(yíng)管理和㈠進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)籠資質(zhì)，設(shè)定屢一、二、三削、四級(jí)，各福有不同條件的，要有所了褲解。暗㈡語(yǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)警企業(yè)應(yīng)當(dāng)自棒領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)林照之日起3垮0日內(nèi)持6怖個(gè)方面文件伴到主管部門(mén)孫備案。蓮㈢飯主管部門(mén)在巧收到備案申疲請(qǐng)后30日蟲(chóng)內(nèi)向符合條仿件的企業(yè)核魄發(fā)暫定資質(zhì)去證書(shū)（申請(qǐng)株暫定資質(zhì)證四書(shū)的條件不竊得低于四級(jí)普條件），暫肯定資質(zhì)證書(shū)柏有效期1年糾，延長(zhǎng)期限夠不得超過(guò)2列年，1年內(nèi)膨無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盆的不得延長(zhǎng)證，企業(yè)在有酬效期滿前1票個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)敞核定資質(zhì)。裁㈣揚(yáng)二級(jí)及以下紅企業(yè)可篩承擔(dān)義務(wù)2她5萬(wàn)平方米哄以下的開(kāi)發(fā)鄰項(xiàng)目。恩㈤遮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)偽一般劃分為妨四個(gè)御階段：投資斃選擇和決策式、前期工作度、開(kāi)發(fā)建設(shè)智、租售經(jīng)營(yíng)福。前期工作絮包括：取得傾用地、立項(xiàng)河、拆遷、規(guī)佳劃設(shè)計(jì)。規(guī)闊劃部門(mén)壯管理主要是浩審定規(guī)劃設(shè)恨計(jì)，實(shí)施監(jiān)蒜督檢查。核每發(fā)象“獸一書(shū)兩證超”盲，柜⑴趴項(xiàng)目選址意擔(dān)見(jiàn)書(shū)，坡⑵傲建設(shè)用地規(guī)展劃許可證，缸⑶碰建設(shè)工程規(guī)借劃許可證。釣㈥謀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管憑理制度有8癥項(xiàng)，重點(diǎn)注誘意：房地產(chǎn)腐開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潑資本金拆占項(xiàng)目總投誤資的比例不拘得低于20鑒%；超過(guò)一淡年未動(dòng)工的就征收20%繭土地閑置費(fèi)慚，超過(guò)兩年秀無(wú)償收回土腸地；屬于房睡屋建設(shè)項(xiàng)目臥轉(zhuǎn)讓必須完咬成開(kāi)發(fā)投資竄總額25%奔以上。側(cè)㈦定施工管理制乳度包括：項(xiàng)邪目報(bào)建與施滑工許可制度更；建筑工程友質(zhì)量管理制潤(rùn)度；工程盤(pán)竣工驗(yàn)收備戒案制度。商君品房住宅應(yīng)禁當(dāng)提供住宅株質(zhì)量保證書(shū)叉和住宅使用蠢說(shuō)明書(shū)。群第三節(jié)葵房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓防管理倉(cāng)㈠顛房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓勺分為有償轉(zhuǎn)敢讓與無(wú)償轉(zhuǎn)砍讓兩種性質(zhì)遍。無(wú)償轉(zhuǎn)讓膨主要是繼承緞、贈(zèng)與等行壘為。有償轉(zhuǎn)類(lèi)讓主要是買(mǎi)隆賣(mài)、交換及鼠其他合法方關(guān)式發(fā)生的轉(zhuǎn)喇讓。其他方燕式主要有：罰以房地產(chǎn)作少價(jià)入股；合市資、合作開(kāi)暫發(fā)；收購(gòu)、題兼并或合并?。灰苑康禺a(chǎn)埋抵債。波㈡在以出讓方式幅取得土地使減用權(quán)的房地塔產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符廊合3個(gè)條件牛：已支付出殿讓金并取得仿土地證；完關(guān)成開(kāi)發(fā)投資見(jiàn)總額的25獄%；已建成踐的房屋應(yīng)當(dāng)噴持有房屋所廳有權(quán)證。璃㈢都轉(zhuǎn)讓程序有淺6項(xiàng)，簽訂快合同；90系日內(nèi)提出申蛇請(qǐng)并申報(bào)成腸交價(jià)格；房提產(chǎn)部門(mén)審查恰并在7日潑做出坡答復(fù)；根據(jù)的需要進(jìn)行查晝勘和評(píng)估；遭納稅；發(fā)證進(jìn)。膏㈣搜禁止轉(zhuǎn)讓的擋有7條，伏第四節(jié)較商品房的銷(xiāo)養(yǎng)售管理符㈠逮商品房銷(xiāo)售掌，是指房地覆產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)將新建商品團(tuán)房向消費(fèi)者腰售賣(mài)的活動(dòng)銹，也是房地局產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為嚼。分為預(yù)售配和現(xiàn)售兩種蹦。蒸㈡叉商品房預(yù)售壘，欠《淚城市房地產(chǎn)麗管理法惑》耐規(guī)定了三項(xiàng)西條件一項(xiàng)程禮序（3+1傻）：泛⑴成取得土地使麗用權(quán)證書(shū)；嶺⑵寨持有建設(shè)工愉程規(guī)劃許可損證；疤⑶慕達(dá)到總投資庫(kù)25%以上笑并已確定施備工進(jìn)度竣工音日期。瘋⑷軋取得商品房院預(yù)售許可證擇。貢按照條例要帳求，建設(shè)單濃位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)床售物業(yè)之前遺制定瓣臨時(shí)管理規(guī)宏約亞；住宅物業(yè)苗的建設(shè)單位蛋，廉應(yīng)當(dāng)通過(guò)績(jī)招帽投標(biāo)方式前，太選聘具有相鐘應(yīng)資質(zhì)的物席業(yè)管理企業(yè)羞，簽訂書(shū)面皺的馳前期物業(yè)服祖務(wù)餓合同蠶。版預(yù)售管理程篇序，覽⑴誰(shuí)未取得商品表房預(yù)售許可宮證不得預(yù)售驚；扣⑵參申請(qǐng)預(yù)售許魚(yú)可應(yīng)提交六獄個(gè)方面的證攤件和資料；憶⑶綢主管部門(mén)在忽10日內(nèi)作釀出決定并自抽決定之日起步10日內(nèi)兼傻送達(dá)商品房吵預(yù)售許可證潑；甩⑷發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在揚(yáng)簽約30日怠內(nèi)辦理合同消備案；抓⑸誠(chéng)交付之日起玩90日內(nèi)辦齊理權(quán)屬登記界（60日內(nèi)攀初始登記）躁。偷㈢么商品房現(xiàn)售摟條件，華有七條。這荷里要注意的株是，團(tuán)《聞條例姜》享規(guī)定水、電幣、氣、熱等需應(yīng)當(dāng)終端服冶務(wù)、終端收謊費(fèi)。省商品房現(xiàn)售借原則雷，變⑴舞不得分割拆收