中國房地產(chǎn)市場調(diào)控管理模式的思考

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中國房地產(chǎn)市場調(diào)控管理模式的思考

房地產(chǎn)功能的定位：目前中國房地產(chǎn)市場中存在的最大問題是，各級地方政府對房地產(chǎn)所具有產(chǎn)業(yè)進展功能最感愛好，特殊是在城市化進程中，各地政府不僅沒有把房地產(chǎn)所擔(dān)當?shù)纳鐣?wù)功能予以重視，反而把城市土地經(jīng)營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。房地產(chǎn)的確是對經(jīng)濟增長具有強拉大效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是我們還必需清楚地生疏到，中國的房地產(chǎn)也擔(dān)當著保障１３億人口公正居住權(quán)的功能。假如我們忽視了這一點，失去的不僅僅是和諧社會主義的基礎(chǔ)，同時我們將患病房地產(chǎn)市場泡沫帶來的危害。房地產(chǎn)調(diào)控目標的定位：鑒于中國房地產(chǎn)的市場的特點和功能，打算了中國房地產(chǎn)市場的目標定位上限和下限。房地產(chǎn)市場管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機市場的陷阱，需要對供需雙方進行約束性調(diào)控：對購房者而言，要使其不是為了投資而購買，而是為了居住而購買；對房地產(chǎn)商而言，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個暴利或超額利潤行業(yè)，而應(yīng)當是一個獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)業(yè)在中國健康進展的上限調(diào)控目標。中國房地產(chǎn)調(diào)控的下限目標是，無論房地產(chǎn)價格如何變化，必需讓全部的居民都能有房住，特殊是收入最低的群體必需有最低的起碼的居住標準。另一方面，無論你如何富有，有如何強大的購買力，也只能購買有限面積的住房。在住房標準上，中國不行能像美國那樣，中產(chǎn)家庭都可以購買獨立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房，實現(xiàn)住房的大體均等化，這應(yīng)當成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的目標。目前造成中國房地產(chǎn)價格上漲有多種緣由，但最根本或最深層的緣由，是對房地產(chǎn)市場管理定位上消滅了問題。從經(jīng)濟學(xué)基本原理看，房地產(chǎn)并不是一個完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的中國更是如此。但是從１９９８年放開房地產(chǎn)市場以來，對于房地產(chǎn)到底是依據(jù)完全競爭市場來管理，還是按政府參與的有限競爭市場來管理，我們并沒有從理論和指導(dǎo)思想上搞清楚。在對房地產(chǎn)市場管理和政策的設(shè)計上，嚴峻存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。管理指導(dǎo)思想和政策與房地產(chǎn)市場性質(zhì)的錯位，使房地產(chǎn)的管理陷入被動局面。房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，是一個有限競爭市場由于房地產(chǎn)市場是基于土地資源市場，由此打算了房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。有限競爭的房地產(chǎn)市場有以下三大特征：首先，土地資源的不行再生性，打算了房地產(chǎn)市場是最簡潔形成泡沫的市場。由于土地資源的不行再生性，打算了房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整無法解決供應(yīng)量的增加，只能通過價格的上升來調(diào)整供需沖突。當價格上升到背離房地產(chǎn)實際價值時，誘發(fā)投機消滅，房地產(chǎn)投機形成對資金強大需求，投機資金的大量注入形成房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦裂開，由此連帶引發(fā)經(jīng)濟危機，最終導(dǎo)致整個經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)陷入泡沫的機理是：房地產(chǎn)供不應(yīng)求--價格上漲--城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源削減--引發(fā)價格輪番上漲--誘發(fā)投機需求膨脹--房地產(chǎn)價格在炒作中攀升--形成房地產(chǎn)泡沫--隨著資金供應(yīng)鏈的斷裂--泡沫裂開--導(dǎo)致經(jīng)濟危機。這不僅僅是理論上的規(guī)律推動，無論是最早進入市場經(jīng)濟的西方發(fā)達國家還是后進入市場經(jīng)濟的進展中國家，都不同程度地患病了一次又一次的房地產(chǎn)市場泡沫的代價。而且房地產(chǎn)"泡沫"裂開的危害甚至高于股市"泡沫"裂開的危害。其次，房地產(chǎn)在空間上非流淌性，打算了房地產(chǎn)市場是無法通過土地要素的流淌來解決供求均衡封閉的地域市場。房地產(chǎn)市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流淌。石油、礦產(chǎn)資源等產(chǎn)品也屬于不行再生的資源，但它們都可以通過跨國界流淌來調(diào)整市場供需。糧食也像房地產(chǎn)一樣屬于依托土地資源的產(chǎn)品，但糧食本身也可以流淌，只有房地產(chǎn)市場無法通過土地資源的國際流淌來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時，無法通過進口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進行國際間流淌，但資本是可以國際流淌的，在這種狀況下，假如把地域性的封閉的房地產(chǎn)市場當作開放的、可流淌的市場來對待，盲目地開放金融市場與房地產(chǎn)市場，帶來的只能是國際資本對該國房地產(chǎn)市場沖擊，給一個國家?guī)矸康禺a(chǎn)泡沫的災(zāi)難。泰國房地產(chǎn)泡沫的形成與裂開就是如此。目前，我國允許外資進入中國的房地產(chǎn)市場，這是一個布滿風(fēng)險的選擇。需要我們慎重對待。第三，土地作為國土資源，作為一國居民必需的生活資料，打算了房地產(chǎn)是無法通過交易完全定價的商品。假如依據(jù)市場定價，美國擁有的購買力能夠再購買一個或數(shù)個像美國一樣的國土。作為國家主權(quán)和國民財寶的國土資源是不行交易的，由此打算了以國土為資源的房地產(chǎn)也不是一個完全交易的產(chǎn)品。特殊是住房作為一國國民不行替代的必需的生活資料，也不是一般的商品。房地產(chǎn)開發(fā)包含了房地產(chǎn)商的投資，所以房地產(chǎn)具有商品特性，具有可交易性。但是房地產(chǎn)中的土地作為國土資源，它的價值又具有不行交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權(quán)是一國公民基本權(quán)利的一部分。他可能沒有力量購買附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所在的城市或農(nóng)村的居住權(quán)不能由于沒有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不行交易性的雙重特性，打算了房地產(chǎn)市場是一個有限競爭市場。假如將房地產(chǎn)市場交給完全競爭的市場來調(diào)整，那么，以單一購買力打算的房地產(chǎn)資源的安排，就有可能使很多沒有購買力的公民失去居住權(quán)。由于市場調(diào)整只承認購買力，不認公正的居住權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的雙重性，打算了單純通過市場調(diào)整無法保證公民的居住權(quán)，需要政府參與市場的調(diào)整。對中國房地產(chǎn)市場調(diào)控管理的反思：完全市場化陷阱中國的房地產(chǎn)市場化改革，開頭于１９９８年，其根本性的標志，是國發(fā)１９９８２３號《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》文件的頒布。２３號文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推動住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目標定位是："停止住房實物安排，逐步實行住房安排貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。"既然１９９８年啟動的房地產(chǎn)市場的供應(yīng)體系，是以經(jīng)濟適用房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。這也就意味著當時國務(wù)院一開頭把中國的房地產(chǎn)市場是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國務(wù)院從一開頭在操作層面上沒有把房地產(chǎn)市場完全交給市場來調(diào)整。在指導(dǎo)思想上只是提出了推動住房商品化、社會化的改革，并沒有明確將房地產(chǎn)市場界定為有限競爭的市場。但是，在實際執(zhí)行中，各級地方政府并沒有把愛好和工作的重點放在對經(jīng)濟適用房的供應(yīng)上，被政府把握和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。依據(jù)２３號文件要求，以建設(shè)經(jīng)濟適用房為主的土地供應(yīng)比例應(yīng)當在６０％以上。但實際上，一些城市連１％都不到，比例相對高的北京市也不到１０％。中國房地產(chǎn)在各級地方政府與房地產(chǎn)商合謀中，遠離國發(fā)１９９８２３號文件的要求，向完全市場化快速滑動時，中國房地產(chǎn)價格開頭逐步攀升。然而，令人不解的是，就在中國房地產(chǎn)過熱的問題開頭暴露的２００３年，國務(wù)院頒發(fā)國發(fā)２００３１８號《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進展的通知》中，對中國房地產(chǎn)市場的定位卻來了一個１８０度的大轉(zhuǎn)彎。在１９９８２３號文件中，提出以建設(shè)經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場定位，在國發(fā)２００３１８號文件中，則變成"逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租一般商品住房，要依據(jù)市場需求，實行有效措施加快一般商品住房進展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。"這說明國務(wù)院對中國房地產(chǎn)市場的定位，已經(jīng)從１９９８年的有限市場論轉(zhuǎn)向按一般市場來對待。這實際上是對已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的認可。由于以經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場根本沒有消滅過，而真正存在的是一個一般商品房越來越占主導(dǎo)地位的市場。自從２００３年房地產(chǎn)過熱以來，國內(nèi)消滅了對房地產(chǎn)到底是否存在泡沫的激烈爭辯。這種爭辯雖然引發(fā)了中心對房地產(chǎn)市場存在問題的高度重視，但對于造成中國房地產(chǎn)價格不斷攀升的根本緣由，并沒有觸及。盡管國務(wù)院文件并沒有明確提出將中國房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)整，但在實際操作中，嚴峻存在著把房地產(chǎn)市場向完全市場化推動的趨向。不行否認，相比于方案體制下的住房制度，住房改革的市場化、商品化趨向沒有錯。但是把中國房地產(chǎn)市場當作其他商品市場一樣，作為完全市場化市場來推動，明顯是一個生疏和指導(dǎo)思想上的誤區(qū)。國發(fā)２００３１８文件下發(fā)后，對經(jīng)濟適用房與一般商品房比例轉(zhuǎn)變的信息，其實是一個強化房地產(chǎn)市場競爭強度的信息。由此也可以解釋，為什么本意是調(diào)控房地產(chǎn)的文件，在文件頒發(fā)后的２００４年卻成為中國房價陡然上升的一年。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，２００４年商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅首次突破兩位數(shù)，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數(shù)。房價漲幅為２０００年以來最高。據(jù)中國社科院等權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的《２００４－２００５中國房地產(chǎn)進展報告》，２００４年全國商品房平均售價比１９９８年增加６５１元，達到２７１４元／平方米，年均增加為９３元，但２００４年一年的房價增長就比２００３年多出了３５５元，增值是１９９８－２００３年年均增量的３．８倍。直到２００５年４月底的"國八條"和２００６年５月的"國六條"，才再將調(diào)整供房結(jié)構(gòu)，重點進展中低價位、中小套型一般商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容。在不斷攀升的房地產(chǎn)價格面前，主管房地產(chǎn)的建設(shè)部的態(tài)度也發(fā)生了變化。盡管在房地產(chǎn)相關(guān)文件中，表面明確提出了中國房地產(chǎn)市場性質(zhì)定位，但從出臺的有關(guān)政策看，中心政府越來越將房地產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品和市場來對待。中國地產(chǎn)市場調(diào)控的四個定位鑒于房地產(chǎn)市場管理的閱歷和教訓(xùn)，中國在對房地產(chǎn)市場的管理中，要明確以下四個方面的定位：１．房地產(chǎn)市場類型的定位：中國的房地產(chǎn)市場不僅是一個有限競爭的市場，而且屬于對競爭承受力很弱的市場。中國屬于土地資源嚴峻短缺的國家，中國的國土面積和美國相當，但中國人口是美國的４倍。但這并不意味著，中國用于房地產(chǎn)的土地資源稀缺度是美國的４倍，實際上比４倍還要多。中國作為人口大國，需要有足夠的土地資源用來解決糧食問題，不行能通過進口糧食來置換出更多的土地，在此狀況下，可供中國房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地資源是極其有限的。就中國與美國相比，假如中國把房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場的競爭強度是美國的４倍以上，在如此競爭強度推動下的房地產(chǎn)價格也會數(shù)倍高于美國。由此可以理解日本的人均收入沒有美國高，但日本東京的土地價格是美國的４倍。目前中國的人均收入只有美國的１／２３，卻要擔(dān)當比美國數(shù)倍高的住房價格，這將大大降低中國人的生活質(zhì)量。假如中國不能有效地把握房地產(chǎn)泡沫，中國改革２０多年積累的財寶很可能被房地產(chǎn)這個黑洞吃掉。土地資源嚴峻短缺，打算了中國的房地產(chǎn)市場將會是世界上管理難度最大和對中國經(jīng)濟帶來風(fēng)險最大的市場。假如在房地產(chǎn)市場管理的定位上消滅偏差，那么將來可能消滅的中國經(jīng)濟危機，不是金融危機，而是房地產(chǎn)泡沫危機。無論上世紀８０年月日本的金融危機，還是９０年月東南亞的金融風(fēng)暴，以及１９２９年的美國經(jīng)濟危機，其危機發(fā)生的機理，都是先發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，然后才導(dǎo)致金融危機。我們應(yīng)當糊涂地生疏到，危害中國經(jīng)濟可持續(xù)進展的除能源和環(huán)境外還有房地產(chǎn)泡沫。將房地產(chǎn)市場作為一個有限競爭的市場來對待，建立一個符合中國國情的政府主導(dǎo)的有限競爭的房地產(chǎn)市場，這是中國轉(zhuǎn)型期在市場體制改革中遇到的新難題和新挑戰(zhàn)。２．房地產(chǎn)功能的定位：中國房地產(chǎn)市場必需擔(dān)當起產(chǎn)業(yè)進展與社會服務(wù)的雙重功能。房地產(chǎn)具有的可交易性與不行交易性的雙重特征，打算了房地產(chǎn)的雙重功能。受土地資源的約束，越是土地資源稀缺的國家，越要凸現(xiàn)房地產(chǎn)所擔(dān)當?shù)纳鐣?wù)功能，越需要政府加大對房地產(chǎn)市場補貼和調(diào)控的力度。即使在土地資源豐富的美國，房地產(chǎn)市場也是有政府補貼和干預(yù)的市場。目前中國房地產(chǎn)市場中存在的最大問題是，各級地方政府對房地產(chǎn)所具有產(chǎn)業(yè)進展功能最感愛好，特殊是在城市化進程中，各地政府不僅沒有把房地產(chǎn)所擔(dān)當?shù)纳鐣?wù)功能予以重視，反而把城市土地經(jīng)營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。房地產(chǎn)的確是對經(jīng)濟增長具有強拉大效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是我們還必需清楚地生疏到，中國的房地產(chǎn)也擔(dān)當著保障１３億人口公正居住權(quán)的功能。假如我們忽視了這一點，失去的不僅僅是和諧社會主義的基礎(chǔ)，同時我們將患病房地產(chǎn)市場泡沫帶來的危害。３．房地產(chǎn)調(diào)控目標的定位：鑒于中國房地產(chǎn)的市場的特點和功能，打算了中國房地產(chǎn)市場的目標定位上限和下限。房地產(chǎn)市場管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機市場的陷阱，需要對供需雙方進行約束性調(diào)控：對購房者而言，要使其不是為了投資而購買，而是為了居住而購買；對房地產(chǎn)商而言，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個暴利或超額利潤行業(yè)，而應(yīng)當是一個獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)業(yè)在中國健康進展的上限調(diào)控目標。中國房地產(chǎn)調(diào)控的下限目標是，無論房地產(chǎn)價格如何變化，必需讓全部的居民都能有房住，特殊是收入最低的群體必需有最低的起碼的居住標準。另一方面，無論你如何富有，有如何強大的購買力，也只能購買有限面積的住房。在住房標準上，中國不行能像美國那樣，中產(chǎn)家庭都可以購買獨立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房，實現(xiàn)住房的大體均等化，這應(yīng)當成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的目標。假如使中國的房地產(chǎn)市場在動態(tài)上能夠不斷靠近這兩個目標，中國的房地產(chǎn)就能夠擔(dān)當起產(chǎn)業(yè)進展與社會服務(wù)的功能。４．房地產(chǎn)調(diào)控管理模式定位：中國房地產(chǎn)調(diào)控模式總體定位應(yīng)當能夠走具有中國特色的政府主導(dǎo)型市場化管理模式。這當然并不是要中國的房地產(chǎn)回到方案經(jīng)濟時期