房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格之關(guān)系理論與實(shí)證

房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格之關(guān)系理論與實(shí)證研究【摘要】文章從理論和實(shí)證的角度，分析研究了房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系、房地產(chǎn)價(jià)格與居民可支配收入的合理比例問題以及房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格之間互為影響的關(guān)系，得出房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)投資；房?jī)r(jià)收入比近幾年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是2003年以來GDP以高于9%的年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)———房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)功不可沒。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也以年均20%的增長(zhǎng)率快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)勢(shì)頭快于房地產(chǎn)投資。目前來看，單獨(dú)研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用或者房地產(chǎn)價(jià)格的研究文獻(xiàn)較為豐富，但研究房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的文獻(xiàn)較少，僅見于王太翌（2005）的“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格與投資的理性思考”，[1]吳老二、祝平衡（2006）“房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)”。[2]王太翌主要從理論和實(shí)證兩方面分析了房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，而吳老二等主要分析了房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，這二篇論文對(duì)我們所要進(jìn)行的研究有一定的啟發(fā)意義。本文研究的創(chuàng)新點(diǎn)在于論證房地產(chǎn)投資開發(fā)與房地產(chǎn)價(jià)格互為影響的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度高于國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也大大高于國民收入增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房?jī)r(jià)同時(shí)脫離正常增長(zhǎng)，長(zhǎng)期的不協(xié)調(diào)勢(shì)必影響經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平相適應(yīng)，GDP與居民收入水平的增長(zhǎng)要在區(qū)域間保持一致，短期增長(zhǎng)與可持續(xù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)保持一致，即達(dá)到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)全面持續(xù)發(fā)展保持一致。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價(jià)格理論（一）房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯認(rèn)為通過擴(kuò)大政府投資可以彌補(bǔ)私人投資和消費(fèi)的不足，從而達(dá)到提高國民收入、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。哈羅德-多馬模型發(fā)展了凱恩斯的投資理論強(qiáng)調(diào)了投資在供給方面對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的作用，認(rèn)為高投資率可帶來高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，有保證的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與合意的儲(chǔ)蓄率成正比，儲(chǔ)蓄全部轉(zhuǎn)化為投資，經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)定增長(zhǎng)。新古典綜合派發(fā)展了凱恩斯學(xué)說，提出總需求是由消費(fèi)、投資、出口共同決定的，投資仍然在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起重要的作用，索洛和斯旺建立的新古典增長(zhǎng)模型認(rèn)為，較高的投資率對(duì)短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確有促進(jìn)作用；但長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴于技術(shù)進(jìn)步。20世紀(jì)80年代，羅默和盧卡斯的內(nèi)生增長(zhǎng)理論用包括人力資本投資、研究與開發(fā)費(fèi)用等在內(nèi)的投資新概念，替代了傳統(tǒng)意義的投資概念，再次得出高投資率帶來高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的結(jié)論。從上述西方經(jīng)濟(jì)理論的主要觀點(diǎn)看，擴(kuò)大投資對(duì)于促進(jìn)GDP增長(zhǎng)能夠發(fā)揮重要作用。這種作用在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，通過乘數(shù)———加速數(shù)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，投資支出是總需求的構(gòu)成部分，通過乘數(shù)來增加生產(chǎn)，這又回過頭來在加速數(shù)的作用下引發(fā)進(jìn)一步的投資，如此反復(fù)循環(huán)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。但由于投資能力受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，在一定時(shí)期會(huì)導(dǎo)致投入與產(chǎn)出下跌，以類似方式產(chǎn)生反面效應(yīng)。在實(shí)證研究方面，王勉、唐嘯峰得出，國民經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)12.7個(gè)百分點(diǎn)；國民經(jīng)濟(jì)下降一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也下降12.7個(gè)百分點(diǎn)。[3]從國際上看，許多國家都是通過房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的，如日本、美國、新加坡、香港等，盡管在拉動(dòng)過程中存在一定的泡沫，但是畢竟讓經(jīng)濟(jì)走向了快速繁榮。無論從理論上還是實(shí)際上，都證明二者之間存在互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)投資可以作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指示器。但是如果房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過快，與GDP增長(zhǎng)明顯不協(xié)調(diào)，也會(huì)導(dǎo)致積累性經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率是否高，要看與GDP增長(zhǎng)率是否協(xié)調(diào)。按照哈羅德－多馬的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型理論，G=S/C（G—經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，S—儲(chǔ)蓄率，C—資本產(chǎn)量比率），根據(jù)C不變，并按投資=儲(chǔ)蓄的基本原理，投資率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率二者應(yīng)成正比關(guān)系，但并不應(yīng)該同比例增長(zhǎng)。GDP的增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)該高于GDP的增長(zhǎng)率。按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)一方面靠技術(shù)進(jìn)步，另一方面靠消費(fèi)。消費(fèi)需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持久拉動(dòng)力，沒有消費(fèi)需求支持，投資增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)回升是不會(huì)持久的。在理想狀態(tài)下，GDP增長(zhǎng)要快于居民可支配收入和消費(fèi)的增長(zhǎng)，而居民收入增長(zhǎng)要快于價(jià)格總水平的增長(zhǎng)。但是價(jià)格總水平的上升還是有一個(gè)度，一般在2％~3%以下，如果滿足上述條件，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又能保持一定的速度（在歐美國家能達(dá)到4％~5%，在新興工業(yè)化國家能達(dá)到7%以上）就是一個(gè)比較理想的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。[4]（二）房地產(chǎn)價(jià)格與居民可支配收入合理比例房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率應(yīng)與居民可支配收入增長(zhǎng)率同比例增長(zhǎng)。根據(jù)世界各國的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平存在密切的相關(guān)關(guān)系。一般情況下，人均GDP在800美元~1500美元之間，人均居住面積達(dá)到30平方米~35平方米之前，是住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期；人均GDP在8000美元，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展期；人均GDP超過13000美元，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期。因此，無論從人均GDP指標(biāo)還是人均居住面積分析，我國已步入住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展階段。價(jià)格機(jī)制還調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。房?jī)r(jià)過高，消費(fèi)者就會(huì)選擇租房。租金過高，消費(fèi)者就會(huì)選擇買房，租金和房?jī)r(jià)之間存在一定的合理比值（租價(jià)比）。價(jià)格機(jī)制起著調(diào)節(jié)租價(jià)比的作用，使租金和房?jī)r(jià)維持在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)。一個(gè)家庭年收入與一套房屋的價(jià)格之比，稱為房?jī)r(jià)收入比。目前流行“1比4至1比6”的說法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞·荷馬（AndrewHamer）來華進(jìn)行房改研究時(shí)提出，而聯(lián)合國人居中心認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過3∶1。事實(shí)上，不同國家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。據(jù)聯(lián)合國公布的資料，1998年對(duì)96個(gè)國家的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，區(qū)間為0.8至30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。同年與北京家庭收入水平相當(dāng)?shù)?2個(gè)國家的房?jī)r(jià)收入比為2.1至20，平均值和中位數(shù)分別為9和8.1。究竟多少才是適宜的房?jī)r(jià)收入比，目前還存在很大分歧。筆者認(rèn)為，能否購買得起住房，不能單看國際上的一個(gè)比例。適宜的房?jī)r(jià)收入比受多種因素影響，如銀行支持力度強(qiáng)，貸款時(shí)間長(zhǎng)、貸款額度大、還款利率低、還款方式等會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比不同。因此單純按國際房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)衡量我國房地產(chǎn)價(jià)格是不客觀的。（三）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格互為影響房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價(jià)格互為影響，但不是直接影響，是通過供給需求傳導(dǎo)機(jī)制互為影響的。如果需求旺盛→價(jià)格上升→刺激供給→供給增加→相對(duì)價(jià)格下降→需求增加。如圖1所示，根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論，在非價(jià)格因素影響下，房地產(chǎn)供求發(fā)生變動(dòng)，在圖形上表現(xiàn)為需求曲線與供給曲線的平行移動(dòng)。供求變化引起均衡價(jià)格與均衡數(shù)量的變化?，F(xiàn)實(shí)中，價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)需求的影響彈性大于對(duì)供給的影響彈性，其原因有以下幾點(diǎn)：（1）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求根源于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，居民物質(zhì)生活水平提高，需求量大增，進(jìn)而抬升房地產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格對(duì)需求的彈性變化較大。（2）盡管有大量需求，但是供給卻不能迅速增加，其原因有二：一是政府對(duì)土地的管制限制，需要按總體規(guī)劃分配的指標(biāo)通過競(jìng)拍方式獲得土地；二是房地產(chǎn)需要一定的建設(shè)周期，一般至少兩年。因此價(jià)格對(duì)供給的彈性影響較小，可以說短期內(nèi)供給是剛性的。但長(zhǎng)期來看，供給是增加的。供給對(duì)價(jià)格反應(yīng)的滯后性，可能造成長(zhǎng)期供給增加，房地產(chǎn)價(jià)格下降，帶來巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如日本、東南亞的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是由房地產(chǎn)投資過剩造成的，我們不能不引以為鑒。正鑒于此，我國才進(jìn)行宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，其實(shí)就是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)蛛網(wǎng)理論的基本假設(shè)條件，又由于房地產(chǎn)供給彈性小于需求彈性，房地產(chǎn)市場(chǎng)從投資到開成價(jià)格屬于收斂型蛛網(wǎng)型。即當(dāng)供給彈性小于需求彈性，供給曲線斜率的絕對(duì)值大于需求曲線斜率的絕對(duì)值時(shí)，價(jià)格波動(dòng)對(duì)產(chǎn)量的影響越來越小，最后自發(fā)地回復(fù)到原來的均衡點(diǎn)（見圖1）。圖1供給需求示意圖二、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格的互為影響實(shí)證分析房地產(chǎn)投資包括一級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資，即房地產(chǎn)開發(fā)投資，還包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓投資。本文所研究的房地產(chǎn)投資與價(jià)格分別針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房?jī)r(jià)格。我們以天津市為例來分析房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。瀉（一）天網(wǎng)津房地產(chǎn)旅投資求與南GD缺P朱關(guān)系池1警.糾天津房地軍產(chǎn)投資概也況。天津?yàn)V房地產(chǎn)業(yè)柔從越200腿3援年后半年懸開始快速翼發(fā)展，特弟別是隨著灘濱海新區(qū)丙納入國家吸發(fā)展戰(zhàn)略圍，開發(fā)商裂加大了對(duì)粒天津房地業(yè)產(chǎn)市場(chǎng)的薦投資力度怕。咐200逗3慶年以來房境地產(chǎn)投資悶總額每年滔都短以繪20紙%見以上的速應(yīng)度增長(zhǎng)優(yōu)。繡200蓮5堪年當(dāng)年實(shí)像現(xiàn)增加堆值甜128.酒7說7母億元，占靈全梳市惹GD薄P呀比重旨為屠3.5孝%滴，占全市猜第三產(chǎn)業(yè)鋒比重祥為酬8.4捆%鋸，目與盛199秩6運(yùn)年相比，青總量增勺加術(shù)105.券2超9每?jī)|元，占嗎全市及第園三產(chǎn)業(yè)比群重分別提面高象了覽1.5簽5糾個(gè)百分點(diǎn)庫和遮3.1是2每個(gè)百分點(diǎn)秧。我們煤對(duì)尼200圾1鹽年爸至封200公6定年全國和蠻天津市房腔地產(chǎn)投資展增長(zhǎng)率作腎對(duì)比（見波圖并2津）得出，讀天津市房底地產(chǎn)開發(fā)材投資額逐殺年增加，日增幅走向格也成上升光趨勢(shì)。但判在錯(cuò)200裂6者年略微下會(huì)降。分析搖其根本原史因在于房菊地產(chǎn)投資郊和固定資姻產(chǎn)投資增織長(zhǎng)率明顯遼高喊于梁GD辨P沾增長(zhǎng)率，陸需要有效載控制投資喉過快增長(zhǎng)褲的勢(shì)頭。窮具體原因煉如下：一惑是注重調(diào)告整投資結(jié)風(fēng)構(gòu)，合理癥安排開發(fā)剪項(xiàng)目她。薪200若6不年天津加黃大了環(huán)外悉項(xiàng)目開發(fā)梅，減少了鵲中心城區(qū)匯項(xiàng)目，使衡項(xiàng)目的土掠地購置費(fèi)乞用相應(yīng)減騙少。二是何加大住宅扛開發(fā)力度腎，減少寫柏字樓、商鉆業(yè)用房的歪開發(fā)。三艇是一些開療發(fā)商采取礙了觀望態(tài)物度，放緩絕了開發(fā)步盡伐盒。縱200愉6塵年國家頒擦布了一系趁列政策條山例控制房壯地產(chǎn)投資野規(guī)模過大賣、價(jià)格上筐漲過快等懼問題一些廣房地產(chǎn)企什業(yè)面臨政捐策調(diào)控難倘以為繼，不或放棄無強(qiáng)力開發(fā)的斯項(xiàng)目、退感出開發(fā)領(lǐng)替域或轉(zhuǎn)讓迷股權(quán)、尋朱求合作經(jīng)壓營(yíng)。特別展是順馳，揪天津著名夫房地產(chǎn)開尺發(fā)企業(yè)，策未能經(jīng)受揮住考驗(yàn)，客將棵55申%長(zhǎng)的股權(quán)出貓售給香港靈路勁基建環(huán)公司?？珊炓越墩f宿200眉6摟年是房地的產(chǎn)企業(yè)開治始進(jìn)入優(yōu)吼勝劣云汰嚴(yán)“胸洗瘡牌漿”脖的一年。猶圖撞2悟全國和天爹津市房地萄產(chǎn)投資增總長(zhǎng)率對(duì)比勝圖哄2餃.暮天津房地勞產(chǎn)投資惱與鳴GD販P僻協(xié)調(diào)性分莊析。慚以逆GD孟P翅表示我國惹經(jīng)濟(jì)發(fā)展材水平，房丸地產(chǎn)投資祥與兆GD陪P望增長(zhǎng)率的旗對(duì)比反映蒜了經(jīng)濟(jì)發(fā)把展水平對(duì)鬧房地產(chǎn)投討資的彈性漂。如稼圖氣3庸，搭以呈200諸1月年盞~200詞6恩年數(shù)據(jù)為誼基礎(chǔ)，全盯國房地產(chǎn)層投資增長(zhǎng)緒率們從萍200孔1摩年開始達(dá)拖到醫(yī)20半%催以上，天翠津彼200榮3鄭年以后才墓達(dá)揭到掙20插%幼以上，且校以后每年嘗基本低于慨全國水平考（標(biāo)200漲5麗年除外）笛。房地產(chǎn)登投資容與萍GD諸P爭(zhēng)是否協(xié)調(diào)忽，要看房扣地產(chǎn)投資趕對(duì)洗GD勝P金的彈性。翁一般來說賣，房地產(chǎn)瞧投資壺與惹GD史P科增長(zhǎng)率的備比值大才于蝶2急說明房地崖產(chǎn)投資增作長(zhǎng)速度過箱快，要避葡免社會(huì)資雙源向房地帖產(chǎn)業(yè)過度雹傾斜，警評(píng)惕房地產(chǎn)黨泡沫出現(xiàn)平。通過探圖納2勁可以看出答，從全國罪水平來看薯，毒200援1棟年忠至使200咽6啦年都超過毫了塑2烤，但有逐渴年減少的蛇趨勢(shì)。這宜一方面說斗明目前全餡國房地產(chǎn)賺投資增長(zhǎng)木速度過快喬，貴與捆GD席P積增長(zhǎng)不夠偽協(xié)調(diào)；另挨一方面表膊明國家通殿過宏觀調(diào)辮控正在扭失轉(zhuǎn)房地產(chǎn)詠投資過熱來傾向，并槳取得了良潑好成效。賤同期天津俗的變化幅墾度圾在管0.79避~1.6諒6興之間，并渣有逐年上緊升趨勢(shì)，狗表明天津卻房地產(chǎn)投賽資增長(zhǎng)率跑與她GD哥P華增長(zhǎng)率比月較協(xié)調(diào)。退另外，由蜜于天津?yàn)I芽海新區(qū)正圖處在發(fā)展嘗的特殊時(shí)霞期，房地糧產(chǎn)業(yè)不僅貪是主導(dǎo)產(chǎn)賣業(yè)，還應(yīng)化該是先導(dǎo)冤從這點(diǎn)來惱講，房地茂產(chǎn)投資沈與暖GD斯P勝增長(zhǎng)率比值值近幾年競(jìng)逐年增長(zhǎng)痰也是合理融的，天津都市房地產(chǎn)犯業(yè)還有進(jìn)晨一步發(fā)展滴投資的空禮間（見曬圖隊(duì)3箱）。再圖血3穩(wěn)全國和天塞津市房地閱產(chǎn)投資增探長(zhǎng)率伐對(duì)那GD偏P蜂彈性圖虜（二）天隨津房地產(chǎn)戲價(jià)格與居剪民可支配磁收入須1伍.默天津房地名產(chǎn)價(jià)格水什平分析。悄近幾年房送地產(chǎn)價(jià)格冊(cè)大幅度增秋長(zhǎng)，房地錫產(chǎn)政策頻雨頻出臺(tái)，肅是多年來酷經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)竹問題。天組津市素自嚴(yán)200抗3糟年招“宵非泰典秧”峽過后，房逆地產(chǎn)市場(chǎng)擇迅速活躍除，需求旺諒盛，房地仍產(chǎn)價(jià)格迅宏速攀升（顧見扣圖錢4杯）輔。堡200比3紹年釘至塔200垃6桿年間上漲鄙64.5處8被%丑，其處中溜200醉5光年漲幅最秀高，達(dá)潤(rùn)到泡25.1卵4廣%巡，大大高默于全國平山均水平鈴；評(píng)200承6瑞商品房?jī)r(jià)撥格漲幅降知低，但也辨高于全國個(gè)平均水平螞。從房地衛(wèi)產(chǎn)價(jià)格變認(rèn)化規(guī)律來貪看，近年患房地產(chǎn)價(jià)賤格總體趨跪勢(shì)仍然是凈上漲晃，陶200搜5栗年后半年秒增長(zhǎng)放緩灰，躬200邀6疤年受宏觀委調(diào)控政策悄影響，住都宅價(jià)格出再現(xiàn)小幅波嘆動(dòng)。主2膝.予天津房地泛產(chǎn)價(jià)格影祥響因素分桑析勒（屢1予）從國際錯(cuò)房地產(chǎn)形價(jià)勢(shì)看我國想房地產(chǎn)價(jià)吊格。近年轟美國房地陵產(chǎn)市場(chǎng)持輝續(xù)繁榮，她房屋價(jià)格挺不斷上揚(yáng)叛。據(jù)報(bào)道章，紐約著賀名商業(yè)區(qū)車曼哈頓區(qū)遙一平米房宇價(jià)鞭超拋1測(cè)萬美元，勉創(chuàng)下歷史區(qū)最高記錄百。鍋[5守]察英國房?jī)r(jià)漂也在大幅購攀升，特鑰別是倫敦犁，袖200肯2巾年縱、印200稅3訪年兩年均冰以船20饑%堆左右的速霸度上漲貪。序[6丸]透受日本經(jīng)視濟(jì)觸底反乘彈影響，攏日本各大傾城市地價(jià)良出現(xiàn)回升含勢(shì)頭，日蓋本首都圈還每平米公三寓均察價(jià)愚200平5述年達(dá)核到困54.車5弱萬日元，冰比咱200藥4畢年增竹長(zhǎng)殺6.2頃%胞。香港經(jīng)咱濟(jì)逐漸復(fù)作蘇，房地墨產(chǎn)業(yè)迅速煮升溫，研狹究普遍認(rèn)懂為房?jī)r(jià)會(huì)巾漲上鑼。逆[7前]污臺(tái)廟灣任200腹5吸年房地產(chǎn)銷價(jià)格開始吃返彈并迅耍速攀升，身據(jù)有關(guān)報(bào)延道稱，全雀臺(tái)灣住房悅價(jià)格返避彈辦14南%脈以上賢。溝[8痰]劣通過上述撒對(duì)幾個(gè)具喊有代表性銀的國家和葡地區(qū)房地?zé)舢a(chǎn)市場(chǎng)情房況的研究祖分析表明肢，世界經(jīng)耍濟(jì)形勢(shì)有約利于房地止產(chǎn)市場(chǎng)的散繁榮，房籍地產(chǎn)價(jià)格載進(jìn)入走高雞時(shí)期。中罰國是開放妄的中國，剃與世界經(jīng)喜濟(jì)周期有輪同步發(fā)展悶趨勢(shì)。欠（絮2諒）國內(nèi)宏旨觀經(jīng)濟(jì)高軋速增長(zhǎng)時(shí)床期，房地凈產(chǎn)價(jià)格必放然上漲錦。腐2責(zé)0燙世達(dá)紀(jì)品9悼0圣年代我國妨經(jīng)濟(jì)進(jìn)應(yīng)入恐“旨起協(xié)飛返”收時(shí)期，這并一時(shí)期不珍動(dòng)產(chǎn)需求方旺盛，房勵(lì)價(jià)增長(zhǎng)迅鳥速。從更何長(zhǎng)時(shí)間矮看歸“嬸，后起缺飛脅”尊時(shí)代要實(shí)張現(xiàn)中等發(fā)懲達(dá)國家的問目標(biāo)。對(duì)左土地、房算屋的需求太會(huì)更高，帥所以房?jī)r(jià)暫也不會(huì)低刃。答[9嗽]耍另外，我疊國著名房嘩地產(chǎn)專家損曹振良教恰授棒9阿0繁年代提出館了房地產(chǎn)錯(cuò)業(yè)發(fā)展帆倒缸U國曲線理論吃。根據(jù)該約理論，我陜國目前正貴處于房地陵產(chǎn)發(fā)展曲橡線的沖頂臣時(shí)期，也恭決定了房哨地產(chǎn)價(jià)格服的快速上杠漲。臺(tái)（護(hù)3經(jīng)）城市經(jīng)崖濟(jì)總體發(fā)域展帶動(dòng)房南地產(chǎn)價(jià)格浴。柔①務(wù)城市建設(shè)限速度加快仙，大規(guī)模聾拆遷改造初帶來住房艘需求增加訴；閑②膊城市化進(jìn)冠程加快，繭大量農(nóng)村昂人口進(jìn)入奴城市，以授及長(zhǎng)期異朵地居住或鴿辦公人數(shù)剩的增加，垂加大了住蜓房需求濤；挽③止城市人口晴可支配收確入增加，攻購買力增到強(qiáng)，許多餃人希望改位善住房條衡件墨；雪④蓬天津確定干為北方經(jīng)吐濟(jì)中心，拾濱海新區(qū)飄納入國家別發(fā)展戰(zhàn)略叔，在這種孩長(zhǎng)期利好睜作用下，跳房?jī)r(jià)持續(xù)輝上漲是必軟然趨勢(shì)鼓；播⑤養(yǎng)良好循的基礎(chǔ)設(shè)膠施條件將罰帶動(dòng)周圍澤房?jī)r(jià)提升誼，特別是斧交通條件青的改善，潤(rùn)方便了長(zhǎng)常距離出行客，推動(dòng)了爬城郊房?jī)r(jià)賣上漲。秩（咳4究）從房地丹產(chǎn)成本構(gòu)站成看價(jià)格撈上漲。房聰?shù)禺a(chǎn)價(jià)格快構(gòu)成中以務(wù)土地取得培費(fèi)用和建態(tài)筑成本兩壤項(xiàng)為主。刃土地資源瘦的稀缺性知以及我國票土地使用亭制度的不為斷完善，既使得土地熟使用費(fèi)逐梢漸提高。匹建筑材料傳價(jià)格近年沿逐漸上漲部，加之拆互遷補(bǔ)償、嬸設(shè)計(jì)和宣辜傳等費(fèi)用首加大以及恨售后服務(wù)米更為周密譽(yù)，建筑成卻本逐年增貢大。房地責(zé)產(chǎn)成本的以提升，必優(yōu)然帶來房雞價(jià)總體上削漲。秤（俊5窩）從消費(fèi)零者心理看杜房地產(chǎn)價(jià)暫格上漲曾。伸①聲居民對(duì)住虧宅降價(jià)預(yù)菊期開始消費(fèi)除，不再視持幣觀望價(jià)；即②擦對(duì)未來貸秒款利率提殊高的預(yù)期停，由于中夸央銀行準(zhǔn)暢備金率的熊提高、國鉤際美元利韻率的提高頌，以及國宗內(nèi)經(jīng)濟(jì)的陵高速增長(zhǎng)對(duì)，預(yù)計(jì)中原央政府有兔可能會(huì)采許取貨幣政曾策醫(yī)；挎③促房地產(chǎn)區(qū)柔域價(jià)格差勞別過大，收處于低價(jià)命位城市的菠開發(fā)商和咸居民有房雅價(jià)會(huì)向高房?jī)r(jià)位城市蠶靠近的心秀理預(yù)期，著造描成養(yǎng)“兇高價(jià)成夕交送”或；粉④絕人們的追延漲心理以尼及對(duì)國內(nèi)予經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可普遍看好撲等。希（鋒6噸）從房地碰產(chǎn)政策看不房地產(chǎn)價(jià)腰格上漲理。頃200賣4巧年以前國彎家出臺(tái)房晶地產(chǎn)政策尖的方向?yàn)楣贤苿?dòng)房地驅(qū)產(chǎn)迅速繁虎榮，包括申：懂①料土地政策叨，如對(duì)土懂地市場(chǎng)的蝴清理整頓能、限制高疼檔住宅和票禁止別墅飯用地的審呆批以及招致牌掛的實(shí)偽施等拴；焦②逃針對(duì)開發(fā)饞商出臺(tái)的惕一些政策蠟，如提高茂自有資金項(xiàng)率，提高先商品房預(yù)綱售門檻，物施工方不珠再墊付資明金等，使指開發(fā)商必辟須有足夠鵝的資金支脊撐開發(fā)項(xiàng)茂目，進(jìn)而鞠影響到房方價(jià)隱；并③錦金融政策判，如貸款范門檻不高后，存款的字低利率，軌存款不如培買房等。井從松200體5曠年開始，眼國家主要硬出臺(tái)了一薄系列限制拉性政策，駝通過金融啞、土地和帥稅收等方岸面的政策民限制炒房近，保護(hù)消魂費(fèi)需求，疑致話使匠200吸6答年商品住拉宅出現(xiàn)價(jià)偷格波動(dòng)。好3鎮(zhèn).搖天津房地渡產(chǎn)價(jià)格與奔國民收入蒜比例分析四。房地產(chǎn)虎價(jià)格水平魂應(yīng)該在居彈民可支付臥范圍之內(nèi)福，與居民零可支配收莫入相適應(yīng)姥。我們分菌析了天津碌市居民可備支配收入道的情況，困與全國居旺民可支配榜收入比較傲，天津多市年來一直寇高于全國翼平均水平匹，與全國鐵居民可支普配收入增天長(zhǎng)速度基四本一致（右見臥圖假5蟻、肥圖鈔6克）。這樣創(chuàng)的收入水滴平應(yīng)該對(duì)計(jì)應(yīng)怎樣的粒房地產(chǎn)價(jià)棟格呢？我較們用房?jī)r(jià)粘收入比來示衡量收入葛與房地產(chǎn)逃價(jià)格的適學(xué)應(yīng)性。雀從銀行支逐持力度推電導(dǎo)房?jī)r(jià)收汁入比，假淡設(shè)銀行貸釘款期限田是杏n水年，貸款絡(luò)月利率州是符r塘，貸款總圍額榴是料L危，貸款額姿度界是肌P苦，家庭可湊支配年收春入填是漠W渴，每月還量款巖額董=W/訓(xùn)m銹（脹m舉≥葡2疾），房?jī)r(jià)紋收入比逼是趴R鍋，房地產(chǎn)?？們r(jià)棚是伐T暑，以月等接額還款方合式還款。量由此公式失得知，房宣價(jià)收入比療與貸款額扁度、貸款可利率、貸呀款期限以媽及還款占臘家庭收入顆的比例有飽關(guān)，從公夜式中可看邁出，房?jī)r(jià)陳收入比與汽貸款額度鎮(zhèn)、貸款利秩率成反比善，與還款書額占家庭吹可支配收責(zé)入的比例局成正比。地就目前銀以行對(duì)購房顯者的最大班支持力度慚來計(jì)算房療價(jià)收入比膝，我們做紛以下假設(shè)雕：旱①狠按銀行最蓬高貸款期齒限匹3褲0揪年；雹②學(xué)最高貸款湊額燈度挺80申%居；冠③劍目前貸款午年利瘡率尋6.84豐%驗(yàn)，可以下止浮綠15鋼%認(rèn)，紗為陽5.81譜4遺%樹，月利率評(píng)為點(diǎn)4.84炎5嘴‰紙；辣④蘋每月還款沿額按照銀字監(jiān)會(huì)出臺(tái)形的《商業(yè)醋銀行房地孔產(chǎn)貸款風(fēng)錫險(xiǎn)管理指父引》不超挖過月收入窯的一半，界這里按最切大值一半淚計(jì)入；絮⑤笨每月按等算額還款方察式還款：譽(yù)月還款拉額靜=夢(mèng)總貸襪款串×以月利率漸（麥1情+使月利率）啟貸款月數(shù)售／拳（善[1爆+頌月利率）呀貸款月數(shù)剩-1此]冊(cè)；市⑥園戶均可支鍵配收入不遭發(fā)生變化怪?？椄鶕?jù)上述且假設(shè)條件碎得出：辛通過上述百分析我們普可以解釋煉為什么我腹國有些城勿市房?jī)r(jià)收抱入比達(dá)愉到幕1幕0楊以上還有新比較旺盛燭的需求。乓特別對(duì)于壤高收入階鋼層恩格爾確系數(shù)越罵低餅,峽越能承受配高房?jī)r(jià)收寫入比。怒但存8.8扣6腦是對(duì)于能傭貸局款束3著0秒年的購房憑者來說的襲，是銀行留最大支持俘力度下的啄房?jī)r(jià)收入灰比一般的繞銀行支持途力度下，首我們假設(shè)論：漠①衣銀行的貸車款期限思是價(jià)2泳0堂年巧；銳②隙貸款額度越是呀70蹈%熄；棒③富每月還款摩額占戶均丘可支配收度入熱1/哀3族，仁④愈貸款利率銀不變，按計(jì)上述公式辦計(jì)算所得蓬房?jī)r(jià)收入雙比社為席5.62吵,續(xù)這個(gè)房?jī)r(jià)盼收入比是類保證人們像正常輕松廟生活的房饑價(jià)收入比扶。在目前嗎的銀行支愧持力度下焦，我國正醒常適宜的猜房?jī)r(jià)收入爸比應(yīng)該失為謎5.6菊2鳴，可支付博的最大房織價(jià)收入比孫為暗8.8沈6朗。由此，孤我們分析去天津的平降均房?jī)r(jià)收蓮入比情況侍，絨200宣5辭年城市人棒均可支配熱收入嶼為莖126添3脂9塵元，房地特產(chǎn)平均價(jià)盲格燦413飾2酬元決/仿米必2現(xiàn)，戶均建災(zāi)筑面姑積俱72.鄭6趣平方米。舊按每戶雙找收入計(jì)算廢，房?jī)r(jià)收甩入比抄為喬11.6巨5上，按同樣儉計(jì)算方法復(fù)得宮