海門市正大國際三期案名建議

第一頁，共二十九頁。證大國際城三期推盤及案名建議第二頁，共二十九頁。前言鑒于證大國際城三期年后即將動工，而整個方案設(shè)計還處于擴(kuò)初階段，本次針對三期所做的推盤策略主要以綱要性的方向性內(nèi)容為主，更多的是戰(zhàn)略性的探討，后續(xù)的戰(zhàn)術(shù)性闡述尚需三期擴(kuò)初完成之后，因此，本次提報以期通過年前的大致戰(zhàn)略梳理，為年后三期的營銷推廣工作拋磚引玉。第三頁，共二十九頁?？蛻裘Q市場提點(diǎn)推廣方式核心訴求不明顯，缺少項(xiàng)目特質(zhì)。以報廣電視及SP為主；PR活動在效果顯現(xiàn)較為明顯推案方式多頻次，每次中少量推出；注重所推產(chǎn)品間的相互促進(jìn)；持續(xù)營造項(xiàng)目熱點(diǎn)銷售方式低開高走，或平開高走的策略；通過不同產(chǎn)品間相互促進(jìn)帶動銷售去化的速度，注重銷控手段價格制定價格走勢相對平穩(wěn)，全年價格增幅大概在10%左右，價格策略階段性較強(qiáng)海門的推盤印象第四頁，共二十九頁。基于以上對海門市場推盤的認(rèn)識，我們再切入三期。第五頁，共二十九頁。三期項(xiàng)目現(xiàn)狀小高層，240套左右房源，3萬平米左右花園洋房，四組團(tuán)，預(yù)估180套房源左右，2.6萬平米左右第六頁，共二十九頁。三期產(chǎn)品應(yīng)該如何推盤？區(qū)域市場不成熟，小高層產(chǎn)品需要激活類別墅產(chǎn)品洋房對別墅至公寓的有效過度海門市場借鑒以滿庭芳的高舉高打，帶動三期產(chǎn)品滿庭芳房源較多洋房類產(chǎn)品先期入市，試探小高層市場推盤思路第七頁，共二十九頁?？傮w營銷策略強(qiáng)勢蓄水原則——欲為強(qiáng)勢市場，必先蓄之高峽將本項(xiàng)目的概念及產(chǎn)品做足、做透，在做到充分市場探測與準(zhǔn)備的同時，積累最大的客戶基礎(chǔ)、豐富的客戶資源，為后期銷售打好基礎(chǔ)、做好準(zhǔn)備。產(chǎn)品中心原則——未來新區(qū)、藝術(shù)建筑、中心人物、中心生活充分利用本案所具有的升值潛力、產(chǎn)品規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)勢，深度挖掘?qū)嵸|(zhì)性賣點(diǎn)與產(chǎn)品內(nèi)涵，創(chuàng)意性的產(chǎn)品概念營造及推出，形成鮮明的市場亮點(diǎn)。在遵循以上推盤思路的同時，我們還應(yīng)明確第八頁，共二十九頁。因此，我們的銷售策略：市場供大于求，推盤少量多頻次，視具體情況制定價格幅度

大盤所在區(qū)域不成熟，尚需人口導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)方面的引入

本案三期產(chǎn)品以公寓為主，產(chǎn)品需要過度，區(qū)域地塊小高層需激活

為后期銷售做一定的鋪墊

連環(huán)式共進(jìn)—滿庭芳引導(dǎo)洋房去化，洋房促進(jìn)小高層去化

第九頁，共二十九頁。推案原則：——利潤最大化原則：促進(jìn)三期產(chǎn)品能達(dá)到穩(wěn)開高走的策略，一方面讓客產(chǎn)生升值的感受，另一方面也進(jìn)一步促進(jìn)利潤最大化——市場引導(dǎo)原則：充分考慮到小高層市場在該區(qū)域尚待花園洋房這一過度產(chǎn)品激活，花園洋房先期入市，試探小高層市場，平穩(wěn)提升該區(qū)域?qū)Υ水a(chǎn)品的接受度?！a(chǎn)品互動及相互促進(jìn)原則：聯(lián)系到二期還有部分產(chǎn)品推出，通過先期推出花園洋房這一類型做別墅至小高層公寓房的過度，以達(dá)到產(chǎn)品雙向擠壓的效果我們的推案策略：第十頁，共二十九頁。一、08.7月開盤，花園洋房，過度別墅至公寓，激活小高層及市場試探(3.1期)二、08.9月份開盤，洋房+小高層產(chǎn)品（適量），小高層入市試探(3.2期)三、09.11月份開盤（洋房+小高層），洋房位置優(yōu)，提升價格(3.3期)四、09.2月份開盤，小高層市場相對成熟，最好的位置，提升價格(3.4期)推案策略3.13.23.33.4機(jī)動五、高層小戶型，先期蓄水，宜采用機(jī)動方式推出，拉伸銷售第十一頁，共二十九頁。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計銷售計劃工程節(jié)點(diǎn)

三期動工

樣板區(qū)樣板房展示

三期銷售節(jié)點(diǎn)

開盤68套

推86套

推70套108套224套推案面積

8500

12100

95001100030100房源

8-10#

11-13#,3#

2/14/15#1#

期段準(zhǔn)備期蓄水期強(qiáng)銷期機(jī)動

目的主推滿庭芳去化三期蓄水節(jié)奏性強(qiáng)銷，產(chǎn)品互相促進(jìn)

均價

38004000、30004200、32003835.8804銷售率

60%

70%

70%

80%實(shí)際銷售額

2584361630379236.8總銷售額

32304520379611546滿庭芳銷售節(jié)點(diǎn)推34套

推54套

推48套

136套推案面積8500

13500

12000

34000房源C區(qū)左

C區(qū)右+A部分臨水

D區(qū)+A區(qū)剩余臨水

期段持續(xù)期

目的節(jié)奏性強(qiáng)銷節(jié)奏性強(qiáng)銷，頂三期價格

均價5200

5500

5800

5530.88銷售率80%

50%

50%

70%實(shí)際銷售額30945198

4872

13163.5總銷售額44207425

6960

18805全年推案面積

64100全年推案套數(shù)

360套全年實(shí)際銷售額

22400全面總銷額

30351備注：以上銷售率為保守估計，1#在7月份進(jìn)行蓄水,具體的推出時間按照銷售情況而定。第十二頁，共二十九頁。明確了推案策略，我們的銷售線：08.136459871209.11110234蓄水期3期準(zhǔn)備期在整體銷售階段化分上我們遵循的是循序漸進(jìn)、由淺入深的銷售原則。先對客戶做最大范圍、最大面積的圍攻，之后在針對每期不同房源，對蓄水客戶逐步引導(dǎo)、分流、篩選，在開盤前形成對推案房源的強(qiáng)勢蓄水，明確每期推案房源的準(zhǔn)意向客戶，保證每期推案順利去化。在前期開盤后，考慮到大盤前期以穩(wěn)當(dāng)先，所以我們預(yù)留了1-2個月左右的強(qiáng)勢蓄水期，針對每期推案房源意向客戶做明確的房源動線引導(dǎo)，保證每期房源擁有充足的客戶量，確保去化。2滿庭芳銷售持續(xù)期3期強(qiáng)銷持續(xù)期二期：08年1月、4月、9月，滿庭芳推量三期：08年7月開盤；08年9月、11月、09年2月，三期推量第十三頁，共二十九頁。我們的價格如何制定：三、未來市場發(fā)展預(yù)判定價依據(jù)一、成本估算；二、周邊包括在售、已售、將售競爭個案在內(nèi)所有樓盤的現(xiàn)行銷售價格情況；必須參考√有一定參考價值√有一定參考價值√中南世紀(jì)城洋房07年4500元/平米第十四頁，共二十九頁。以成本估算為參考區(qū)域的不成熟性

后續(xù)市場的不確定因子小高層不確定因素，區(qū)域小高層市場需激活花園洋房的類別墅性質(zhì)，作為產(chǎn)品的過渡

以低開策略，平穩(wěn)入市平價入市策略，帶動小高層產(chǎn)品初步價格預(yù)測：小高層入市價格：3000元/平米花園洋房入市價格：3800元/平米第十五頁，共二十九頁。我們的推廣策略：形象先導(dǎo)產(chǎn)品力訴求生活境界提升第十六頁，共二十九頁。NP報媒、MG雜志媒體RD電臺、CF電視廣告POP戶外廣告銷售道具SP活動、DS拜訪、各種展會售樓處與樣板房我們的推廣手段：第十七頁，共二十九頁。階段劃分第一階段：準(zhǔn)備期時間：08.03-08.05——三期擴(kuò)初完成——效果圖等設(shè)計——三期定位概念提煉及VI應(yīng)用——三期營銷推廣建議——公寓房客戶會的成立方案——物業(yè)銷售道具（樓書、單頁等）設(shè)計制作——售樓處內(nèi)部設(shè)計調(diào)整方案第十八頁，共二十九頁。第二階段：形象導(dǎo)入及蓄水期時間：08.05-08.07——售樓處調(diào)整完畢——圍墻、戶外看板等的應(yīng)用及更新——報紙、雜志及電視宣傳片的發(fā)布——公寓客戶會的成立——預(yù)定工作的配合第十九頁，共二十九頁?！獔蠹埣半娨暤鹊漠a(chǎn)品信息及銷售信息等的發(fā)布——樣板房及樣板區(qū)的公開及展示——SPPR活動及房展會等的跟進(jìn)第三階段：銷售期時間：08.07-09.03第二十頁，共二十九頁。我們的公關(guān)策略：證大客戶會成立準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、蓄水期：第二十一頁，共二十九頁。銷售期：公關(guān)策略三期樣板房及樣板區(qū)體驗(yàn)活動第二十二頁，共二十九頁。案名建議第二十三頁，共二十九頁。方向一：沿用詞牌名，需具有一定現(xiàn)代感及力度

江城子——借蘇軾先生的《江城子》，整個詞牌名富有豪放的氣魄——聯(lián)系到了項(xiàng)目的區(qū)位條件等西江月——借辛棄疾的《西江月》，整個詞牌名富有氣勢——聯(lián)系到了項(xiàng)目的區(qū)位條件等第二十四頁，共二十九頁。方向二：現(xiàn)代感強(qiáng)，具有力度感創(chuàng)世園——“創(chuàng)世”充分體現(xiàn)了產(chǎn)品在海門的新度——整個案名具有較強(qiáng)的時代感，具有一定的力度青庭——一個“庭”字，充分體現(xiàn)了大氣之質(zhì)——“青”字展現(xiàn)了三期產(chǎn)品的景觀特色——整個案名給人以品質(zhì)生活的感受第二十五頁，共二十九頁。方向三：導(dǎo)入中加合作的概念中加紅——從色調(diào)上下文章，“中國紅”與加拿大的“紅雪楓”“紅河谷”相結(jié)合——極具符號感，后期的視覺應(yīng)用會有較大的發(fā)揮空間——奧運(yùn)年，中國紅的國際情懷，具有力度感及民族感中加一品——“一”，通藝、誼、益等，充分展現(xiàn)了項(xiàng)目的品質(zhì)感，并演進(jìn)了證大的開發(fā)理念——整個案名在導(dǎo)入中加的概念的同時，給人以大氣的感覺虹館——“虹館”，讓人聯(lián)想到香港的紅館，意有生活斑斕之意，現(xiàn)代感強(qiáng)第二十六頁，共二十九頁。方向四：導(dǎo)入中加合作的概念蘭亭苑——書卷味道、人文氣質(zhì)芙蓉園——雍容華貴貼切氣質(zhì)，大唐印象盛世豪庭第二十七頁，共二十九頁。Thanks!第二十八頁，共二十九頁。內(nèi)容總結(jié)證大國際城三期推盤及案名建議。低開高走，或平開高走的策略。類別墅產(chǎn)品洋房對別墅至公寓的有效過度。強(qiáng)勢蓄水原則——欲為強(qiáng)勢市場，必先蓄之高峽。連環(huán)式共進(jìn)—滿庭芳引導(dǎo)洋房去化，洋房促進(jìn)小高層去化。三、09.