會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)建議

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)

投資性房地產(chǎn)第一頁(yè)，共二十一頁(yè)。主要內(nèi)容

投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的處置新舊準(zhǔn)則比較第二頁(yè)，共二十一頁(yè)。一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn),為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包含的范圍僅限于㈠已以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)㈡長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)㈢企業(yè)擁有并已以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物（寫字樓）第三頁(yè)，共二十一頁(yè)。企業(yè)獲得一項(xiàng)房地產(chǎn)后可能的三種處置目的自用：進(jìn)入固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）出租：進(jìn)入投資性房地產(chǎn)銷售：進(jìn)入存貨第四頁(yè)，共二十一頁(yè)。二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí),通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提折舊或攤銷；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益第五頁(yè)，共二十一頁(yè)。成本模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

借：投資性房地產(chǎn)——成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)盈余公積第六頁(yè)，共二十一頁(yè)。

(一)外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn),部分用于出租(或資本增值)、部分自用,用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的,應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目,外購(gòu)或自行建造時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本,計(jì)入“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目。第七頁(yè)，共二十一頁(yè)?！纠?】20×9年3月,甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán),并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×9年6月,甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工,與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同,將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定,該廠房于完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))時(shí)開始起租。20×9年7月5日,三棟廠房同時(shí)完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬(wàn)元；三棟廠房的造價(jià)均為1000萬(wàn)元,能夠單獨(dú)出售。第八頁(yè)，共二十一頁(yè)。(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1.在成本模式下非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目“投資性房地產(chǎn)”科目“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目第九頁(yè)，共二十一頁(yè)。2.在公允價(jià)值模式下采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。

非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸方差額記入“資本公積——其他資本公積”科目第十頁(yè)，共二十一頁(yè)。（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備第十一頁(yè)，共二十一頁(yè)。2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。第十二頁(yè)，共二十一頁(yè)。（四）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1.資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。第十三頁(yè)，共二十一頁(yè)。（五）投資性房地產(chǎn)的處置

在投資性房地產(chǎn)科目下，出售不動(dòng)產(chǎn)直接確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本，不通過清理科目，但將同不動(dòng)資產(chǎn)和無形資產(chǎn)繳納同樣的流轉(zhuǎn)稅稅目。

采用成本模式計(jì)量借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)第十四頁(yè)，共二十一頁(yè)。（五）投資性房地產(chǎn)的處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量

借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)成本或借：其他業(yè)務(wù)成本貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益第十五頁(yè)，共二十一頁(yè)。（五）投資性房地產(chǎn)的處置甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額為45000萬(wàn)元，公允價(jià)值為47000萬(wàn)元。20×7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬(wàn)元。20×8年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以55000萬(wàn)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。第十六頁(yè)，共二十一頁(yè)。（五）投資性房地產(chǎn)的處置1）20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)——成本470000000貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000資本公積——其他資本公積20000000（2）20×7年l2月31日，公允價(jià)值變動(dòng)：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)10000000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000（3）20×8年6月，出售投資性房地產(chǎn)：借：銀行存款550000000公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000資本公積——其他資本公積20000000其他業(yè)務(wù)成本450000000貸：投資性房地產(chǎn)——成本470000000——公允價(jià)值變動(dòng)l0000000其他業(yè)務(wù)收入550000000第十七頁(yè)，共二十一頁(yè)。三、新舊比較(一)要求單獨(dú)核算和反映投資性房地產(chǎn)(二)適度引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式四、新舊銜接首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新分類,凡是符合投資性房地產(chǎn)定義和確認(rèn)條件的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸類為投資性房地產(chǎn)。采用公允價(jià)值模式的,按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值,公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益。首次執(zhí)行日后,應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行。第十八頁(yè)，共二十一頁(yè)。對(duì)投資性房地產(chǎn)的一個(gè)總結(jié)第十九頁(yè)，共二十一頁(yè)。謝謝！第二十頁(yè)，共二十一頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)