2022-2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫與答案

2022-2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫與答案

單選題（共50題）1、對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。A.定資產(chǎn)管理B.變動資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理【答案】C2、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率【答案】C3、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.財務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A4、下列關(guān)于會計主體，表述錯誤的是（）。A.會計主體是指會計工作為之服務(wù)的特定單位或組織B.會計主體也稱為會計實體、會計個體C.會計主體等同于法律主體D.會計主體不一定是法律主體【答案】C5、預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B6、下列各項中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.目標定價法B.認知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法【答案】C7、每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有（）。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B8、基本報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是（）。A.投資計劃與資金籌措表B.項目投資現(xiàn)金流量表C.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表D.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】C9、在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發(fā)項目在財務(wù)上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A10、下列方法中，不屬于風(fēng)險辨識方法的是（）。A.專家調(diào)查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法【答案】B11、房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。A.符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃B.利益最大化C.規(guī)模最大化D.報酬率最小化【答案】A12、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權(quán)的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本C.土地所有權(quán)的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費用【答案】C13、判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。A.共代理了多少個項目B.代理成交額有多少C.人員素質(zhì)D.代理的成功率有多大【答案】D14、投資組合是（）的一個有效措施。A.提高投資收益B.提高市場競爭力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險【答案】D15、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A16、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A17、房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資，是按照（）的不同進行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型【答案】D18、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C19、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的B.資產(chǎn)市場上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同【答案】D20、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A21、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營費用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準備金－所得稅【答案】C22、房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟效益指標C.期望的最高經(jīng)濟效益指標D.最可能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益指標【答案】B23、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發(fā)行人B.證券投資者C.證券監(jiān)管機構(gòu)D.證券市場的中介機構(gòu)【答案】B24、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A25、工程建設(shè)定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規(guī)定B.價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定【答案】B26、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C27、會計差錯的主要內(nèi)容不包括（）。A.原始記錄和會計數(shù)據(jù)的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C28、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A29、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B30、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預(yù)計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險一樣大D.無法判斷【答案】B31、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C32、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領(lǐng)導(dǎo)定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D33、實物投資可分為（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.直接投資和間接投資D.短期投資和長期投資【答案】A34、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運動情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C35、有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值【答案】C36、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機會研究及相關(guān)知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A37、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D38、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設(shè)計條件苛刻D.市政配套設(shè)施缺乏【答案】D39、方案經(jīng)濟比選中決策準則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D40、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D41、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應(yīng)期借款50000元C.借：應(yīng)付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D42、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過（）時，為高風(fēng)險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B43、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D44、下列對箱形基礎(chǔ)的表述，正確的是（）。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成【答案】C45、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A46、在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發(fā)項目在財務(wù)上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A47、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B48、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A49、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展【答案】A50、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D多選題（共20題）1、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負債減少E.經(jīng)濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC2、下列關(guān)于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。A.土建工程屬于分部工程B.建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成C.工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分D.高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程E.通風(fēng)工程屬于單位工程【答案】BC3、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資E.酒店投資【答案】AB4、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證【答案】ABCD5、房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時應(yīng)做好以下工作()。A.與房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)B.確定宣傳目標、實施宣傳方案C.選擇宣傳的信息與工具、評價宣傳效果D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實施宣傳方案【答案】BC6、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD7、房地產(chǎn)投資之利包括()。A.較高的收益水平B.抵消通貨膨脹影響C.較少的投資D.可獲金融機構(gòu)支持E能夠得到稅收方面的好處【答案】ABD8、按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括（）決策。A.業(yè)務(wù)型B.風(fēng)險型C.確定型D.群體型E.不確定型【答案】BC9、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績【答案】ACD10、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查的有（）。A.房地產(chǎn)銷售價格調(diào)查B.房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D.城市人口地理分布調(diào)查E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查【答案】AB11、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD12、下列表述中，關(guān)于企業(yè)在會計確認、計量和報告過程中貫徹及時性的做法正確的有（）。A.及時收集會計信息B.在經(jīng)濟交易或者事項發(fā)生后，及時收集整理各種原始單據(jù)或者憑證C.按照會計準則的規(guī)定，及時對經(jīng)濟交易或者事項進行確認或者計量，并編制出財務(wù)報告D.企業(yè)提供清晰明了的會計信息，便于投資者等財務(wù)報告使用者理解和使用E.按照國家規(guī)定的有關(guān)時限，及時地將編制的財務(wù)報告?zhèn)鬟f給財務(wù)報告使用者，便于其及時使用和決策【答案】ABC13、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E.土地增值收益或溢價【答案】BC14、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD15、注冊商標所有人是指()。A.商標使用人B.商標設(shè)計人C.商標權(quán)人D.商標制作人【答案】C16、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。A.按地域范圍細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按增量存量細分D.按交易方式細分E.按目標市場細分【答案】ABD17、在金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。A.市場定位B.資金落實情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC18、根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為（）。A.居住物業(yè)管理B.公共物業(yè)管理C.收益性物業(yè)管理D.特殊物業(yè)管理E.工業(yè)物業(yè)管理【答案】ABC19、風(fēng)險估計與評價常用方法有()。A.專家個人判斷法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德爾菲法【答案】BC20、下列社會經(jīng)濟活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC大題（共10題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】五、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；六、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮堪恕⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房