萊蒙水榭春天車位定價(jià)及認(rèn)購方案

杭州萊蒙水榭春天車位定價(jià)及認(rèn)購方案1、車位盤點(diǎn)2、定價(jià)建議3、認(rèn)購方案報(bào)告提綱萊蒙水榭春天車位定價(jià)背景戰(zhàn)略意義：首先1-3季度指標(biāo)11.3億，截止到9月10日已完成10.9億，剩余指標(biāo)4000萬，因水榭春天需承擔(dān)水榭山3000萬業(yè)績(jī)指標(biāo)，所以最終待完成指標(biāo)為7000萬。經(jīng)指標(biāo)分解，在9月底前車位銷售需必保2500萬，力爭(zhēng)完成3000萬。定價(jià)思想：通過調(diào)研，參考周邊項(xiàng)目車位定價(jià)；為快速回款，合理制定價(jià)差，以實(shí)現(xiàn)各位置車位的均衡、快速去化；1、車位盤點(diǎn)物業(yè)類型

戶數(shù)/建筑面積機(jī)動(dòng)車配建標(biāo)準(zhǔn)機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）住宅商品房60㎡<S≤90㎡6580.8個(gè)/戶52790㎡<S≤140㎡1841.0個(gè)/戶184經(jīng)濟(jì)適用房70㎡<S≤90㎡120.5個(gè)/戶6商業(yè)13760.11.0個(gè)/100㎡138辦公16239.90.8個(gè)/100㎡130物管等1280.880.3個(gè)/100㎡4合計(jì)989本項(xiàng)目住宅總戶數(shù)854戶，車位總數(shù)989個(gè)，其中配備住宅的車位717個(gè)，按住宅的車位配比1:0.84實(shí)際地下普通車位只有682個(gè)（地下一層：430個(gè)，地下二層：252個(gè)）按住宅對(duì)應(yīng)的普通車位配比僅為1:0.8。結(jié)論：本項(xiàng)目的車位配比較低，普通地下車位相對(duì)稀缺；機(jī)械車位有235個(gè)，但是機(jī)械車位接受程度較低，此次為實(shí)現(xiàn)快速去化，暫不銷售機(jī)械車位。2、定價(jià)建議——周邊項(xiàng)目車位價(jià)格調(diào)研項(xiàng)目名稱總戶數(shù)車位配比車位價(jià)格付款方式中海寰宇天下26001：1.65

地下兩層（車位配比含商業(yè)部分）前期小戶型車位：無產(chǎn)權(quán)17萬，有產(chǎn)權(quán)18萬；

只接受一次性龍湖春江彼岸18421：1.05（地下僅一層1934個(gè)）21-22萬

（最高可優(yōu)惠5萬，實(shí)際主力價(jià)格17萬，部分12萬，價(jià)格差異取決于車位位置）只接受一次性榮安望江南4821：1.067（地下兩層車位：510個(gè)）一層：19萬

二層：17萬一次性/按揭（首付三成，3年按揭）萬科璞悅灣17671：0.8(訪客車位145個(gè)，

地下僅一層：1276個(gè))18-20萬優(yōu)惠后14-16萬

（價(jià)格差異取決于車位位置）一次性/按揭（方式1：在房?jī)r(jià)里一起算；方式2：辦10萬信用卡，三年內(nèi)還清，超出10萬部分做首付）中天·官河錦庭13501:0.89（地下兩層車位：900個(gè)）一層：16萬，

二層：14萬

（可優(yōu)惠1萬）一次性/按揭（首付3成）玲瓏府7781：0.8（地下僅一層：607個(gè)）未定價(jià)

（會(huì)參考周邊，15萬左右）—瑞立·東方花城9991:1.6（地下兩層車位約1600個(gè)）二層：12.8萬一層：15萬只接受一次性結(jié)論：價(jià)差：地下一、二層車位價(jià)差普遍在2萬元左右，同一層數(shù)車位根據(jù)其位置優(yōu)劣因素，還會(huì)有2萬價(jià)差；優(yōu)惠：車位優(yōu)惠在1-5萬不等，除去優(yōu)惠，調(diào)研項(xiàng)目車位價(jià)格基本集中在13—19萬之間；付款方式：主要為兩種常規(guī)付款方式：一次性和按揭；結(jié)論僅適用于此次調(diào)研項(xiàng)目2、定價(jià)建議——本案車位定價(jià)策略項(xiàng)目地下一層地下二層普通車位位置較差車位數(shù)量41317252表價(jià)（萬）201517車位定價(jià)依據(jù)：重點(diǎn)參照龍湖春江彼岸（21-22萬）與萬科璞悅灣（18-20萬）的車位價(jià)格區(qū)間，最終建議地下一層車位定價(jià)20萬；此次車位銷售，為快速回款力爭(zhēng)達(dá)成三季度指標(biāo)，需實(shí)現(xiàn)較高去化，因此建議在參考調(diào)研項(xiàng)目一、二層普遍價(jià)差2萬基礎(chǔ)上再拉大價(jià)差，1）地下一、二層車位價(jià)差3萬；2）

地下一層中部分位置較差車位，與普通車位價(jià)差5萬；

同時(shí)基于本項(xiàng)目多為小戶型客戶，購買力相對(duì)較低，車位接受度普遍低于20萬，因此實(shí)際成交價(jià)格會(huì)通過優(yōu)惠方式進(jìn)行調(diào)整；3、認(rèn)購優(yōu)惠方案——3年回報(bào)15%輕松搶車位項(xiàng)目地下一層地下二層普通車位位置較差車位數(shù)量41317252表價(jià)（萬）201517優(yōu)惠方案（貼息回饋）開盤當(dāng)天認(rèn)購享受2萬元優(yōu)惠（認(rèn)購后15天內(nèi)繳納尾款）；開盤當(dāng)天認(rèn)購可申請(qǐng)享受每年5%的回報(bào)，3年即回報(bào)15%，建議由萊蒙物業(yè)按年支付客戶購車位回報(bào)收益，無任何手續(xù)費(fèi)；此方案適用于一次性付款及銀行按揭付款；成交價(jià)（萬）181315客戶3年收益返還（萬）2.71.952.25實(shí)收（萬）15.311.0512.75車位優(yōu)惠方案及價(jià)格表其他優(yōu)惠：

另因前期降價(jià)，為安撫3、5#老業(yè)主建議額外在給與部分優(yōu)惠補(bǔ)償，大戶型業(yè)主車位總價(jià)減5000，小戶型業(yè)主車位總價(jià)減3000元（必須9月底前認(rèn)購）;目前3#、5#樓一共認(rèn)購166套，其中小戶型90方126套，大戶型140方40套，成交業(yè)主按照60%購買車位則需要額外優(yōu)惠約40萬。優(yōu)惠說明：

促進(jìn)車位快速銷售，以上優(yōu)惠均針對(duì)開盤當(dāng)天認(rèn)購方可享受；付款方式：

預(yù)估本案部分客戶（集中為1、4#）一次性付款壓力較大，建議除一次性付款，增加按揭付款方式，降低客戶資金壓力；3、認(rèn)購方案9.239.249.26（周五）1、完成車位需求梳理；2、完成車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議制定；1、完成車位定價(jià)；2、車位開盤物料到位；下午18:00，銷售1#2#4#6#車位推售形式：免去認(rèn)籌，直接認(rèn)購：為達(dá)成三季度銷售指標(biāo)，必須在9月底前完成車位推售，僅剩兩周，認(rèn)籌周期較短，籌量預(yù)期不樂觀，會(huì)影響開盤結(jié)果；車位作為一種特殊的物業(yè)類型，客戶購買的緊迫性遠(yuǎn)沒有住宅強(qiáng)烈，比較容易受其他外界因素干擾，所以車位推售主要還是以便捷高效為主，以提高客戶到訪率，最大限度去化。3#5#車位提前銷售，剩余樓幢車位集中推售，先到先得：3#5#因前期降價(jià)房鬧，此次重點(diǎn)照顧，提前一天根據(jù)車位劃分區(qū)域優(yōu)先進(jìn)行銷售。鑒于目前3#5#剩余82套房源，因此銷售當(dāng)天在預(yù)留車位中按1：0.8提前銷控65個(gè)車位；（開盤當(dāng)天先按1:0.8推出市場(chǎng)，如不足再補(bǔ)充。）1#2#4#6#不做區(qū)域劃分，集中推售，按先到先得的原則進(jìn)行認(rèn)購。

當(dāng)天支付3萬元定金，余款15日內(nèi)付清，否則取消相關(guān)優(yōu)惠。下午18:00，銷售3#5#車位9.25（周四）1#2#4#7#6#5#3#地下一層車位圖6#預(yù)留車位：102個(gè)

編號(hào)：001~036，182~214,291~3245#預(yù)留車位：83個(gè)編號(hào)：37~62，148~181，215~222，276~2903#預(yù)留車位：85個(gè)編號(hào)：063~1471#2#4#6#地下二層車位圖6#預(yù)留車位：94個(gè)

編號(hào)：666~759，6#住宅248套預(yù)留車位配比1:0.8預(yù)留車位總數(shù)196個(gè)地下一層102個(gè)地下二層94個(gè)3#住宅124套預(yù)留車位配比1:0.9預(yù)留車位總數(shù)110個(gè)地下一層85個(gè)地下二層25個(gè)5#住宅126套預(yù)留車位配比1:0.9預(yù)留車位總數(shù)113個(gè)地下一層83個(gè)地下二層30個(gè)4、車位劃分圖5#預(yù)留車位：30個(gè)

編號(hào)768-783794-8073#預(yù)留車位：25個(gè)區(qū)域A編號(hào)：763-767,784-786,790-793區(qū)域B編號(hào)：

848-860AB1、2、4#住宅344套剩余車位總數(shù)263個(gè)地下一層160個(gè)地下二層103個(gè)車位配比1:0.76附17個(gè)位置較差車位編號(hào)：009,021,029,031,032,043,051,049,052,053,155,156,157,1