地產(chǎn)集團物業(yè)管理用房前期介入指引

龍湖物業(yè)管理用房

前期介入指引物業(yè)品保部目錄什么是物業(yè)用房？有什么類別？物業(yè)用房的配置依據(jù)是什么？新建項目如何確定物業(yè)用房選址？物業(yè)用房前期介入的關鍵節(jié)點有哪些？各部門功能用房如何分隔？物業(yè)用房實例圖片展示。什么是物業(yè)用房？有什么類別？

物業(yè)用房是根據(jù)有關法律的規(guī)定，由建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的供物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中使用的房屋。永久性物業(yè)用房物業(yè)用房類別根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)，建設單位提供物業(yè)公司使用的正式永久用房。包括行政辦公區(qū)、客戶中心、庫房、工程用房、宿舍用房、保潔用房、綠化用房。銷售中心物業(yè)用房在建項目遠離已有項目，物業(yè)提供項目部或銷售中心物業(yè)服務，需提供保安保潔使用的臨時物業(yè)用房，包括保潔休息室、保安用房和食堂。因項目分期建設，永久物業(yè)用房尚未竣工，項目即交付業(yè)主，按配置標準提供的臨時物業(yè)用房。過度物業(yè)用房物業(yè)用房的配置依據(jù)是什么？配置依據(jù)379號國務院令《物業(yè)管理條例》

第三十一條：建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。渝辦發(fā)[2007]280號文《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》三（一）建設單位按房屋總建筑面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，費用計入建筑成本。物業(yè)管理企業(yè)辦公室、業(yè)主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修。龍湖地產(chǎn)與物業(yè)公司界面文件《物業(yè)用房配置標準》。物業(yè)用房面積要求建筑規(guī)模（平方米）物業(yè)管理用房提供比例1萬至10萬5‰10萬以上至20萬4‰20萬以上至30萬3.5‰30萬以上3‰渝辦發(fā)[2007]280號文《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》規(guī)定最低要求：物業(yè)項目在1萬平方米以內(nèi)的，其物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于50平方米。物業(yè)用房面積要求

龍湖地產(chǎn)與物業(yè)公司界面文件《物業(yè)用房配置標準》規(guī)定企業(yè)標準為：430平方米+項目總建筑面積×3.5‰新建項目如何確定物業(yè)用房選址？行政辦公區(qū)及客戶中心相同名稱項目集中設置一個行政辦公區(qū)域和客戶中心，下列情況可例外設置：大型購物廣場類持有型物業(yè)和住宅類項目應分別設置商業(yè)運營和物業(yè)服務公司辦公區(qū)及客戶中心，如北城天街項目。根據(jù)有關法規(guī)劃定為不同物業(yè)管理區(qū)域的項目，獨立設置。如龍湖區(qū)域南苑和西苑?？蛻舨叫兄量蛻糁行木嚯x大于700-1000米時，獨立設置客戶服務中心，以方便客戶到達，如藍湖郡好望山?？蛻舴罩行膽O置在平街層或有自然采光和通風條件的半地下室，向項目外圍開門，方便人車來訪。有條件時宜設置2-4個臨時停車位。行政辦公區(qū)和客戶中心應集中設置，確需分開設置時，獨立設置的客戶中心需增設30平方米資料室、2-4人辦公區(qū)和衛(wèi)生間。工程、保潔、綠化和庫房設置在項目隱蔽處，可集中或分散布置，集中設置時應分別設計獨立出入口。工程用房應布置在項目居中位置。可布置在半地下室或地下室，不應布置在沒有防潮或潮濕處理的地下室。不具備自然通風條件時需設置機械通風，滿足規(guī)范要求的人均新風標準。庫房應與工程用房集中設置，方便材料領用和工具借用。大型購物廣場工程用房宜靠近中央空調(diào)和變配電室附件設置，以方便設備值班，避免重復配置設備運行值班用房。不宜設置在項目以外。宿舍用房設置在項目隱蔽處，避免在設備機房或商業(yè)門面等噪音源附近，以免影響住勤輪崗隊員睡眠質(zhì)量。設置在有自然采光和通風的空間，不應設置在地下室和潮濕環(huán)境。獨立設置出入口，避免與其它功能房公用通道。物業(yè)用房前期介入的關鍵節(jié)點有哪些？項目啟動會階段：由研發(fā)部和物業(yè)共同確認物業(yè)用房的選址及功能用房分隔。（包括：永久性、過渡和銷售中心物業(yè)用房）施工圖設計階段：項目預計交房前8個月應協(xié)調(diào)研發(fā)完成建筑、水電、暖通和裝飾等施工圖紙設計成果。交房前6月應協(xié)調(diào)造價和項目部完成裝修施工單位確定。施工階段：預計交房前4個月應完成土建安裝施工向裝修施工單位的現(xiàn)場移交，開始裝修施工。跟蹤施工質(zhì)量及工期，督促物業(yè)用房在預計項目接管前30日完成物業(yè)用房各項施工。協(xié)調(diào)項目部在預計交房前30日，完成物業(yè)用房施工開始向物業(yè)移交。各部門功能用房如何分隔？主要物業(yè)用房功能介紹行政辦公區(qū)提供管理處部門經(jīng)理以上崗位和客戶中心員工日常辦公使用的場地，分為區(qū)域總經(jīng)理室、部門經(jīng)理室、財務室、人力行政部、資料室、會議室、呼叫中心和值班室等功能房?？蛻糁行挠糜诮哟蛻魜碓L和辦理對客服務的房間，分為接待大廳、小接待室、設備間和資料室等功能房。該房間系展示龍湖企業(yè)形象的重要窗口，應按項目特點進行精裝修。工程用房提供工程維修人員值班、會議和休息的房間，分為值班室、電梯值班室、休息室、資料室、加工間和工具間等功能房。宿舍用房提供住勤隊員換班休息生活的房間。分為宿舍、洗澡間、洗衣間、晾衣間、儲物間、活動室、培訓室等功能房。隊員需長時間生活在該空間，必須考慮自然通風，避開噪音源。環(huán)境用房提供保潔、綠化人員值班、會議和休息的房間，分為保潔值班室、綠化值班室、工具間、儲物間、農(nóng)藥間和更衣間等功能房。根據(jù)業(yè)務要求，結(jié)合房屋現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，滿足使用功能，避免出現(xiàn)相互干擾。結(jié)合正在開發(fā)建設的酈江項目介紹功能用房分隔。酈江項目總建筑面積40.7萬平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓和花園洋房，其中住宅32萬平方米，社區(qū)商業(yè)1.5萬平方米，公建7.2萬平方米。預計物業(yè)工作人員約150人，人均管理面積2700平方米?？蛻舴罩行姆块g名稱功能介紹面積需求m2接待大廳用于接待客戶來訪，辦理物業(yè)手續(xù)。能滿足3-4人的接待能力。35小接待室用于接待客戶進行比較私密的交流。10資料室用于存放業(yè)主檔案、裝修資料和寄存客戶物品等。10客戶服務中心行政三辦公三房間名稱功能介紹面積需求m2呼叫中心3-4人接待客戶電話報事，處理報事跟蹤，系報事處置指揮中心，配置有3-4臺電腦。15行政辦公客戶中心、保安、環(huán)境、工程員工使用電腦的辦公場地，配置10臺電腦。55更衣室員工存放工裝、更換工作服的場所。8行政三辦公三區(qū)及三呼叫三中心人力三資源三行政三中心三及財三務室房間名稱功能介紹面積需求m2人力資源行政中心提供該部門2名工作人員日常辦公，因涉及員工關系和薪酬管理等工作內(nèi)容，需獨立設置辦公室。10財務部提供該部門1名工作人員日常辦公，因涉及大量財務票據(jù)，需獨立設置辦公室。10面試室提供招聘面試人員時使用。10財務室人力資源行政中心面試室人力三資源三行政三中心三及財三務室部門三經(jīng)理三室房間名稱功能介紹面積需求m2經(jīng)理辦公區(qū)提供項目經(jīng)理、保安、客服、工程、環(huán)境等職能經(jīng)理辦公的房間，有條件時宜獨立設置，5-6人辦公。20值班室提供深夜值班休息用。8部門三經(jīng)理三室其它三必須三的房三間其他三必須會議室房間名稱功能介紹面積需求m2區(qū)域總經(jīng)理室區(qū)域總經(jīng)理1名辦公。10會議室用于區(qū)域每周例會，班長以上均要參加，20人左右。30資料室用于存放項目竣工資料、物業(yè)檔案等。40工程三用房三和庫三房房間名稱功能介紹面積需求m2值班室用于維修人員值班和會議，有20人在此工作應配置衛(wèi)生間。55電梯值班室提供專業(yè)電梯公司2人值班，存放電梯圖紙、工具和常用配件10加工和工具間用于安裝鉆床、砂輪、龍門鉗、臺鉗等加工工具和存放斗車、樓梯等工具25休息室深夜班零點后休息。8庫房用于存放區(qū)域工程、保潔物品。80資料室用于存放工程資料、運行記錄等。10保潔三、綠三化用三房房間名稱功能介紹面積需求m2值班室用于保潔和綠化人員值班、會議和就餐休息，保潔有60人，綠化有10人在此工作，應配置衛(wèi)生間。45儲物間用于存放垃圾袋、保潔藥劑、綠化農(nóng)藥等用品。20工具間用于存放割草機、綠籬機、地刷機、吸水機、樓梯等工具。15更衣室保潔女員工更換工作服。15宿舍房間名稱功能介紹面積需求m2宿舍用于保安隊員準軍事化管理，換班休息住宿。為保證清潔和睡眠質(zhì)量每間床位不超過10人。附近配置衛(wèi)生間20/間洗澡間用于住宿隊員洗澡，淋浴頭數(shù)應不少于床位數(shù)的20%。12洗衣間用于住勤隊員洗滌衣物，洗衣槽數(shù)量不應少于床位數(shù)20%10培訓室用于開展保安部內(nèi)部培訓和召開班會。60物業(yè)三用房三實例三圖片三展示客戶三服務三中心接待三前臺小接三待室行政三辦公三區(qū)及三區(qū)域三總經(jīng)三理室呼叫三中心三及財三務室會議三室、三行政三人事三部檔案三室、三值班三室工程三部用三房值班三室工程三部用三房夜班三休息三室資料三室工具三室工程三部用