蘇州吳中區(qū)獨墅湖與尹山湖地塊取地價格及可行性研究

蘇州吳中區(qū)獨墅湖與尹山湖地塊取地價格及可行性研究2009年11月27日項目本體分析2高新區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)古城區(qū)工業(yè)園區(qū)1蘇州東進(jìn)，金雞湖CBD規(guī)劃已被確認(rèn)，經(jīng)濟(jì)中心地位不可撼動獨墅湖，城市中的生態(tài)景觀資源，豪宅片區(qū)已見雛形新機(jī)場路獨墅湖湖底隧道的通車，意味著雙湖板塊的都市中心化指日可待雙湖板塊擁有高等教育區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托，后勢發(fā)展被市場看好金雞湖&獨墅湖親水商圈的建成，將大大提高雙湖板塊居住功能

獨墅湖

&

金雞湖高尚CLD發(fā)展前景發(fā)展中的蘇州CBD金雞湖板塊獨墅湖板塊高等教育區(qū)兩湖板塊——蘇州正在崛起的CBD&CLD城市發(fā)展方向2雙湖板塊整體啟動時機(jī)已成熟，眾多高端項目開發(fā)將奠定雙湖板塊高尚人居住區(qū)的形象城市資源：CBD毗鄰，環(huán)湖商圈自然資源：雙湖生態(tài)&景觀都市內(nèi)涵生態(tài)內(nèi)涵金雞湖大酒店、高爾夫獨墅湖景&湖底隧道藍(lán)圖描繪李公堤資源價值決定項目地位雙湖——蘇州唯一城市資源與自然資源的完美結(jié)合尹山湖獨墅湖蘇嘉杭高速公路郭新東路尹山湖北路尹山湖地塊郭巷北路獨墅湖地塊通達(dá)路地塊周邊缺乏配套，遠(yuǎn)離城市中心3地塊印象

——獨墅湖地塊和尹山湖地塊獨墅湖地塊：地塊四至：西至通達(dá)路，南至東方大道，東邊為待建規(guī)劃道路；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積17萬㎡，容積率2.0。地塊印象：位于傳統(tǒng)的獨墅湖板塊區(qū)域，北側(cè)沿通達(dá)路兩側(cè)中高端公寓和別墅項目眾多，生活氛圍相對成熟，東側(cè)為中海和保利在建項目，南側(cè)東方大道沿線相對陌生。獨墅湖地塊：地塊四至：郭巷東路以西，郭新東路以南，望湖路以東，尹山湖北路以北；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積22萬㎡，容積率別墅0.65，公寓1.40。地塊印象：位于尹山湖西北側(cè)，與獨墅湖相距6Km左右，不屬于傳統(tǒng)的兩湖板塊，地塊周邊相對陌生，無在建or在售商品房項目，周邊配套匱乏，南側(cè)緊鄰尹山湖市民廣場，環(huán)境資源相對較好。西側(cè)湖岸名家通達(dá)路農(nóng)民房西南角工地圍墻北側(cè)成熟社區(qū)東方大道東側(cè)墅浦塘東側(cè)中海在建項目南側(cè)商業(yè)配套北側(cè)成熟小區(qū)獨墅湖西側(cè)湖岸名家西側(cè)大片空地尹山湖南側(cè)尹山湖市民廣場郭巷北路郭新東路與郭巷北路北側(cè)大片空地南側(cè)尹山湖市民廣場獨墅湖板塊市場概述9中海地塊保利地塊本地塊雙冠地塊中銳地塊鑫苑·湖岸名家星島·仁恒中房·瀾泊灣香檳水岸中房·寓上湖星嶼·仁恒中新置地悅湖項目規(guī)模容積率產(chǎn)品類型均價開盤時間星島·仁恒占地17.2萬平米，總建面10.58萬平米，共350戶0.56聯(lián)排別墅230-290平米聯(lián)排23000-25000元/平米2007-05星嶼·仁恒占地7.83萬平米，總建面10.03萬平米，共706戶1.276-11層普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房·寓上湖占地1.7萬平米，總建面2萬平米1.154棟7層電梯洋房，戶型面積70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房·瀾泊灣占地面積11萬平米，總建面13萬平米，共958戶1.153層聯(lián)排別墅，7-18層電梯公寓，高層96－150平米，別墅200－440平米公寓9000-13000元/平米，別墅20000元/平米2009-10鑫苑·湖岸名家占地面積13萬平米，總建面積22.6萬平米，共2000余戶1.7037幢5-6層多層和12幢11-16層小高層高層公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香檳水岸占地面積8.5萬平米，總建面14.9萬平米，共577戶1.15288-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09

公寓+聯(lián)排項目為主，價格區(qū)間9000-14000元/㎡，別墅2.0-2.5萬元/㎡

獨墅湖核心區(qū)域，規(guī)劃力度大，后續(xù)開發(fā)規(guī)模大客戶來源主要以本地客戶為主，改善型自住需求優(yōu)美的環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃和地段未來價值潛力是客戶置業(yè)主要因素板塊特征吳中區(qū)獨墅湖地塊

項目經(jīng)濟(jì)測算及可行性分析土地價值評估經(jīng)濟(jì)測算進(jìn)行土地價值評估的前提條件和假設(shè)

報告中各評估方法測算依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001）和《房地產(chǎn)估計規(guī)范》，并采用專業(yè)測算與市場調(diào)研相結(jié)合，其中各因子的選定參數(shù)根據(jù)專業(yè)要求及市場評估經(jīng)驗建立；本報告中評估的土地價值是指地塊為熟地（即“七通一平”）的價格；本地塊的地價是在擬定的方案基礎(chǔ)上進(jìn)行分析和評估，假設(shè)計入容積率內(nèi)總建筑面積全部可作為商品房銷售；我們對建造成本、建設(shè)期等方面進(jìn)行一般假設(shè)和判斷；本報告不考慮開發(fā)單位項目管理、營銷手段、風(fēng)險控制能力、利潤目標(biāo)等方面的差異性所造成的價值差異，我們采取市場平均水平；本報告中現(xiàn)狀土地價值是評估時點下客觀分析測算之價值，同時考慮了本區(qū)域未來市場發(fā)展變化，未考慮地塊整體營銷、土地出讓方式及市場競投因素對地價的浮動上漲因素。市場比較法——原理和公式原理：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，參考地塊修正后的價格加權(quán)平均得出待估土地地價。公式：估價對象比準(zhǔn)地價=交易地價×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)市場比較法——技術(shù)思路選擇比較實例，選擇實例與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域步驟1建立各地塊比較因素條件說明表：交易時間、交易情況、交易方式、個別因素（容積率、面積、形狀、規(guī)劃等等）步驟2確定各地塊比較因素條件指數(shù)表步驟3計算各地塊比較因素修正系數(shù)表步驟4取各案例權(quán)重，確定各地塊土地價值；根據(jù)各地塊土地價值，加權(quán)平均測算本地塊土地價值步驟5地塊名稱出讓面積(㎡)容積率土地用途建筑面積(㎡)成交總價(萬元)成交單價(萬元/畝)樓面地價(元/㎡)出讓時間雙冠地塊4529962城鎮(zhèn)住宅用地86012754360806322006仁恒地塊3751040.9城鎮(zhèn)住宅用地33759421630038464072007-06中銳地塊550002城鎮(zhèn)住宅用地1000003920047539202007-12中海地塊3450000.8城鎮(zhèn)住宅用地27600015616130256582008-01保利地塊2929000.9城鎮(zhèn)住宅用地26361019899945375492009-08綠城地塊(06號)369500——城鎮(zhèn)住宅用地2528003600001100280572009-10綠城地塊(07號)——城鎮(zhèn)住宅用地250000200752009-10步驟一：地塊的選取，蘇州市06-09年獨墅湖西岸周邊土地招、拍、掛情況資料來源：蘇州市國土資源局網(wǎng)步驟一：地塊的選取選取原則估價時點原則：近三年內(nèi)成交用途一致原則：地塊主要用途為居住同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內(nèi)選取地塊中海地塊保利地塊本地塊雙冠地塊中銳地塊仁恒地塊綠城地塊綠城地塊步驟一：地塊的選取案例說明1、可比案例均為目標(biāo)地塊周邊區(qū)域，蘇州市市場上07-09年土地“招、拍、掛”成交地塊；2、共選擇四個案例，其中仁恒、中海和保利三個地塊位于濱湖一線區(qū)域，緊鄰獨墅湖，資源條件較好，中銳和本地塊位于濱湖二線區(qū)域，近湖而不臨湖，資源條件稍遜于前三幅地塊；3、綠城地塊由于地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過周邊其他項目，且至今土地款未繳清，并傳出退地傳聞。而雙冠地塊由于拍賣時間較早，且價格較低，可比性較差。為保證測算的準(zhǔn)確性，將以上兩個案例剔除。地塊比較因素條件指數(shù)表編制規(guī)則本項目各個比較因素的條件指數(shù)標(biāo)定為100；而案例的各個條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細(xì)描述和比較，以100為基準(zhǔn)，賦予相應(yīng)的值；若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于100，反之則小于100；條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在80-120以內(nèi)。步驟二：地塊比較因素條件說明表地塊比較因素條件比較因素宗地面積(萬㎡)1737.55.534.529.3宗地形狀較規(guī)整規(guī)整較規(guī)整規(guī)整規(guī)整區(qū)域生活配套東方大道南側(cè)少量生活配套西側(cè)通達(dá)路生活配套好西側(cè)通達(dá)路生活配套較好無生活配套無生活配套地塊周邊環(huán)境東側(cè)臨近墅浦塘東側(cè)緊鄰獨墅湖資源條件一般位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖臨路狀況西至通達(dá)路、南至東方大道、東側(cè)為待規(guī)劃道路西至通達(dá)路、南至獨墅湖大道東至通達(dá)路西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連本項目案例一仁恒地塊案例二中銳地塊案例三中海地塊案例四保利地塊

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊交易日期10080858595交易情況100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素1001001009898基礎(chǔ)設(shè)施狀況100110979390資源環(huán)境條件100115102115115區(qū)域配套成熟度1001151058885區(qū)域道路通達(dá)度1001001058580公共交通便利度1001101059595地塊自身因素宗地面積10011585113110宗地形狀1001031059393相鄰?fù)恋乩脿顩r1001101059598臨路狀況100105988583宗地拆遷狀況100110105110110步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊成交價格（萬元/畝）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情況1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素1001.001.001.021.02基礎(chǔ)設(shè)施狀況1000.911.031.081.11資源環(huán)境條件1000.870.980.870.87區(qū)域配套成熟度1000.870.951.141.18區(qū)域道路通達(dá)度1001.000.951.181.25公共交通便利度1000.910.951.051.05地塊自身因素宗地面積1000.871.180.880.91宗地形狀1000.970.951.081.08相鄰?fù)恋乩脿顩r1000.910.951.051.02臨路狀況1000.951.021.181.20宗地拆遷狀況1000.910.950.910.91修正系數(shù)合計——0.521.071.691.76比準(zhǔn)價值（萬元/畝）——199.32505.97511.05795.07步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表步驟五：地塊價值加權(quán)評估比準(zhǔn)價格=實際交易單價×比準(zhǔn)系數(shù)修正后的評估單價=比準(zhǔn)價格×權(quán)重系數(shù)最終評估單價=各修正后的評估單價之和對四個案例的修正后評估單價進(jìn)行加權(quán)平均，根據(jù)案例與本項目地塊的臨近程度，對可比案例一、二、三和四權(quán)重分別取0.10、0.30、0.25和0.35，得到本項目的評估單價。這里采用加權(quán)平均的方法，得到本地塊的土地單價為578萬元/畝。本地塊的評估總價為147390萬元。項目案例一案例二案例三案例四交易單價（萬元/畝）384475302453比準(zhǔn)系數(shù)0.521.071.691.76比準(zhǔn)價格（萬元/畝）199.32505.97511.05795.07權(quán)重系數(shù)0.10.30.250.35修正后評估單價（萬元/畝）19.93151.79127.76278.27本地塊評估單價（萬元/畝）578本地塊評估總價（萬元）147390吳中區(qū)獨墅湖地塊

項目經(jīng)濟(jì)測算及可行性分析土地價值評估經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算前提——土地價格578萬元/畝分期開發(fā)策略參照蘇州市獨墅湖周邊項目的年度開發(fā)量，結(jié)合自身地塊規(guī)模及取地時間，本次方案從2010年7月開始計算，分三期共六年開發(fā)，年度開發(fā)量為5.6萬㎡：分期時間節(jié)點：共分三期，每期兩年時間；分期開發(fā)量：將總開發(fā)量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例進(jìn)行開發(fā)；開發(fā)產(chǎn)品：按照地塊2.0的規(guī)劃容積率，開發(fā)產(chǎn)品全部為高層普通公寓。分期一期二期三期開發(fā)比例35%35%30%分期開發(fā)量(平米)115600115600108800開發(fā)周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月開發(fā)比例30%70%60%40%60%40%年度開發(fā)量(平米)346808092069360462406528043520經(jīng)濟(jì)測算——開發(fā)成本

在不計算地價的情況下，項目總開發(fā)成本約6.83億元。

項目所有開發(fā)成本均來自100%自有資金，不考慮銀行貸款等財務(wù)成本因素。建安成本根據(jù)蘇州市普通高層公寓經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值1800元/平米。序號項目名稱單價(元/㎡)金額(萬元）2前期工程費100.003400.002.1勘察測量費10.00340.002.2規(guī)劃設(shè)計費40.001360.002.3水電增容費20.00680.002.4三通一平10.00340.002.5其他籌建開辦費20.00680.003建筑安裝工程費1800.0061200.003.1普通電梯公寓1800.0061200.004園林30.00255.005室外配套20.00680.006管理費用62.352119.907財務(wù)費用————8不可預(yù)見費19.62667.209開發(fā)成本合計(不含地價)2009.4768322.10經(jīng)濟(jì)測算——銷售收入

住宅三期按開發(fā)總量平均開發(fā)；一期由于受高層建造周期影響，第一年銷售率為30%，第二年銷售率為70%；二期和三期按正常銷售周期測算，第一年和第二年的銷售率均分別為60%和40%；參照目前周邊區(qū)域普通公寓銷售價格12000元/平米，價格按照年均增長率7%計算；當(dāng)年度銷售率均按照100%全部清盤計算。經(jīng)濟(jì)測算——現(xiàn)金流量從第三年開始，項目累計凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)值“轉(zhuǎn)正”，項目開始盈利。序號項目金額(萬元)1房地產(chǎn)銷售收入518,6442總經(jīng)營成本（開發(fā)成本及經(jīng)營、銷售成本）335,5243利潤總額183,1204所得稅45,7805凈利潤137,3406凈現(xiàn)值79,3737成本利潤率(稅前)54.58%8成本利潤率(稅后)40.93%9內(nèi)部收益率43.66%10動態(tài)回收周期(年)2.77

從本項目的財務(wù)分析結(jié)果來看，項目的投資凈現(xiàn)值大于0；內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率10%；累計盈余資金大于0；故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目是可行的。經(jīng)濟(jì)測算——測算結(jié)果

不確定性因素主要來自以下幾個方面：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受到當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。為此，借助盈虧平衡分析與敏感性分析來進(jìn)一步了解投資的可靠程度。經(jīng)濟(jì)測算——敏感性分析因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬元）總投資

（萬元）稅后利潤

（萬元）稅后成本

利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值

（萬元）內(nèi)部

收益率動態(tài)投資

回收期（半年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77銷售收入變化銷售收入下降10%466,780221,379114,20936.3%59,07332.7%3.16變動率-10.00%2.63%-16.84%-11.28%-25.58%-25.15%13.98%銷售收入上升10%570,509221,379156,56143.3%94,10949.9%2.59變動率10.00%2.63%14.00%5.73%18.56%14.17%-6.58%工程成本變化工程成本增加10%518,644228,217133,02639.0%74,26939.5%2.91變動率0.00%5.80%-3.14%-4.77%-6.43%-9.59%5.01%工程成本減少10%518,644214,541137,74441.1%78,91242.4%2.81變動率0.00%-0.54%0.29%0.46%-0.58%-2.91%1.38%計算結(jié)果表明，無論售價降低10%還是開發(fā)成本上升10%，本項目的經(jīng)濟(jì)效益均有所降低，動態(tài)回收周期有所延長，但內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率（ic=10%）,項目可行。

因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬元）總投資

（萬元）稅后利潤

（萬元）稅后成本

利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值

（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資

回收期（年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77土地成本上升5%518,644223,156134,77239.8%75,71840.1%2.88土地成本上升10%518,644230,600132,20338.6%72,06236.9%2.99土地成本上升15%518,644238,044129,63537.5%68,40634.1%3.09土地成本上升20%518,644245,488127,06736.4%64,75031.6%3.19土地成本上升25%518,644252,932124,49935.3%61,09429.3%3.28土地成本上升30%518,644260,376121,93134.2%57,43927.3%3.37方案一：土地成本上升5%，即地價15.48億元，折合樓板價4552元/平米。當(dāng)?shù)貎r達(dá)到607萬元/畝時，財務(wù)內(nèi)部收益率將接近40%，為了更好的空置風(fēng)險，實現(xiàn)更高的利潤，應(yīng)盡可能的爭取607萬元/畝以內(nèi)的價格。方案二：土地成本上升25%，即地價18.43億元，折合樓板價5419元/平米。當(dāng)?shù)貎r達(dá)到723萬元/畝時，財務(wù)內(nèi)部收益率將低于30%，此時項目成本利潤率過低，所以建議取地價格保證在723萬元/畝以下，以合理規(guī)避風(fēng)險，保證項目的基本利潤。地價合理范圍地價上限范圍不同地價范圍的測算結(jié)果比較世聯(lián)建議，為更好的控制項目風(fēng)險，保證合理的利潤，取地價格應(yīng)盡可能控制在607萬元/畝的范圍內(nèi)，最高地價上限不應(yīng)超過723萬元/畝。

地價607萬元/畝條件下的項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地價723萬元/畝條件下的項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不同地價范圍的項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)吳中區(qū)尹山湖地塊

項目經(jīng)濟(jì)測算及可行性分析土地價值評估經(jīng)濟(jì)測算步驟一：地塊的選取選取原則估價時點原則：近三年內(nèi)成交用途一致原則：地塊主要用途為居住同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內(nèi)選取地塊尹山湖獨墅湖蘇嘉杭高速公路郭新東路尹山湖北路本地塊保利地塊中海地塊仁恒地塊中銳地塊步驟一：地塊的選取案例說明1、可比案例均為目標(biāo)地塊周邊區(qū)域，蘇州市市場上07-09年土地“招、拍、掛”成交地塊；2、共選擇四個案例，其中仁恒、中海和保利三個地塊位于濱湖一線區(qū)域，緊鄰獨墅湖，資源條件較好，中銳和本地塊位于濱湖二線區(qū)域，近湖而不臨湖，資源條件稍遜于前三幅地塊；郭巷北路地塊比較因素條件指數(shù)表編制規(guī)則本項目各個比較因素的條件指數(shù)標(biāo)定為100；而案例的各個條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細(xì)描述和比較，以100為基準(zhǔn)，賦予相應(yīng)的值；若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于100，反之則小于100；條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在80-120以內(nèi)。步驟二：地塊比較因素條件說明表地塊比較因素條件比較因素宗地面積(萬㎡)2237.55.534.529.3宗地形狀規(guī)整規(guī)整較規(guī)整規(guī)整規(guī)整區(qū)域生活配套周邊無生活配套西側(cè)通達(dá)路生活配套好西側(cè)通達(dá)路生活配套較好無生活配套無生活配套地塊周邊環(huán)境南側(cè)臨近尹山湖和市民廣場東側(cè)緊鄰獨墅湖資源條件一般位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖臨路狀況北至郭新東路、南至尹山湖北路西至通達(dá)路、南至獨墅湖大道東至通達(dá)路西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連本項目案例一仁恒地塊案例二中銳地塊案例三中海地塊案例四保利地塊

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊交易日期10080858595交易情況100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素100110105110110基礎(chǔ)設(shè)施狀況100108106102102資源環(huán)境條件10010590108108區(qū)域配套成熟度100110110105102區(qū)域道路通達(dá)度10092978482公共交通便利度100107105102102地塊自身因素宗地面積10010788105102宗地形狀10092959292相鄰?fù)恋乩脿顩r1001081039697臨路狀況10093938582宗地拆遷狀況10010095100100步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表

估價對象與比較案例估計對象案例一案例二案例三案例四

比較因素地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊成交價格（萬元/畝）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情況1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素1000.910.950.910.91基礎(chǔ)設(shè)施狀況1000.930.940.980.98資源環(huán)境條件1000.951.110.930.93區(qū)域配套成熟度1000.910.910.950.98區(qū)域道路通達(dá)度1001.091.031.191.22公共交通便利度1000.930.950.980.98地塊自身因素宗地面積1000.931.140.950.98宗地形狀1001.091.051.091.09相鄰?fù)恋乩脿顩r1000.930.971.041.03臨路狀況1001.081.081.181.22宗地拆遷狀況1001.001.051.001.00修正系數(shù)合計——0.941.381.371.36比準(zhǔn)價值（萬元/畝）——359.41654.54413.46617.97步驟五：地塊價值加權(quán)評估比準(zhǔn)價格=實際交易單價×比準(zhǔn)系數(shù)修正后的評估單價=比準(zhǔn)價格×權(quán)重系數(shù)最終評估單價=各修正后的評估單價之和對四個案例的修正后評估單價進(jìn)行加權(quán)平均，根據(jù)案例與本項目地塊的臨近程度，對可比案例一、二、三和四權(quán)重分別取0.25、0.20、0.25和0.30，得到本項目的評估單價。這里采用加權(quán)平均的方法，得到本地塊的土地單價為510萬元/畝。本地塊的評估總價為168300萬元。項目案例一案例二案例三案例四交易單價（萬元/畝）384475302453比準(zhǔn)系數(shù)0.941.381.371.36比準(zhǔn)價格（萬元/畝）359.41654.54413.46617.97權(quán)重系數(shù)0.250.200.250.30修正后評估單價（萬元/畝）89.85130.91103.37185.39本地塊評估單價（萬元/畝）510本地塊評估總價（萬元）168300吳中區(qū)尹山湖地塊

項目經(jīng)濟(jì)測算及可行性分析土地價值評估經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算前提——土地價格510萬元/畝項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分期開發(fā)策略參照蘇州市獨墅湖周邊項目的年度開發(fā)量，結(jié)合自身地塊規(guī)模及取地時間，本次方案從2010年7月開始計算，分三期共六年開發(fā)，年度開發(fā)量為8萬㎡左右：分期時間節(jié)點：共分三期，每期兩年時間；分期開發(fā)量：將總開發(fā)量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例進(jìn)行開發(fā)；開發(fā)產(chǎn)品：按照地塊規(guī)劃容積率，開發(fā)產(chǎn)品為小高層普通公寓和聯(lián)排別墅組合，容積率分別為1.4和0.65。分期一期二期三期開發(fā)比例35%35%30%分期開發(fā)量(平米)公寓6萬、別墅2萬、共8萬公寓6萬、別墅2萬、共8萬公寓5.8萬、別墅2萬、共7.8萬開發(fā)周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月開發(fā)比例30%70%60%40%60%40%年度開發(fā)量(平米)260005400048000320004680031200序號項目名稱單價(元/㎡)金額(萬元）2前期費10023802.1勘察測量費10.002382.2規(guī)劃設(shè)計費40.009522.3水電增容費20.004762.4三通一平10.002382.5其他籌建開辦費20.004763建筑安裝工程費1324315003.1普通電梯公寓1500267003.2聯(lián)排別墅80048004園林30.003305室外配套20.004766管理費用8520227財務(wù)費用————8不可預(yù)見費4510779開發(fā)成本合計(不含地價)158837785經(jīng)濟(jì)測算——開發(fā)成本

在不計算地價的情況下，項目總開發(fā)成本約3.78億元。

項目所有開發(fā)成本均來自100%自有資金，不考慮銀行貸款等財務(wù)成本因素。建安成本根據(jù)蘇州市普通小高層公寓和聯(lián)排別墅經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值分別為1500元/平米和800元/平米。經(jīng)濟(jì)測算——銷售收入

一期由于受小高層建造周期影響，第一年銷售率為30%，第二年銷售率為70%；二期和三期按正常銷售周期測算，第一年和第二年的銷售率均分別為60%和40%；參照目前周邊區(qū)域普通公寓和聯(lián)排別墅銷售價格分別為12000元/平米和21000元/平米，價格按照年均增長率7%和10%計算；當(dāng)年度銷售率均按照100%全部清盤計算。經(jīng)濟(jì)測算——現(xiàn)金流量項目累計凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)值分別從第三年和第四年“轉(zhuǎn)正”，項目開始盈利。序號項目金額(萬元)1房地產(chǎn)銷售收入449,2962總經(jīng)營成本(開發(fā)成本及經(jīng)營、銷售成本)299,5073利潤總額149,7894所得稅37,4475凈利潤112,3426凈現(xiàn)值54,939.87成本利潤率(稅前)50.00%8成本利潤率(稅后)37.51%9內(nèi)部收益率29.24%10動態(tài)回收周期(年)3.31

從本項目的財務(wù)分析結(jié)果來看，項目的投資凈現(xiàn)值大于0；內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率10%；累計盈余資金大于0；故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目是可行的。經(jīng)濟(jì)測算——測算結(jié)果因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果租售收入

（萬元）總投資

（萬元）稅后利潤

（萬元）稅后成本

利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值

（萬元）內(nèi)部

收益率動態(tài)投資

回收期（年）基本方案449,296206,099112,34237.5%54,94029.2%3.31銷售收入變化銷售收入下降10%404,366206,09993,99733.7%39,85323.4%3.57變動率-10.00%0.00%-16.33%-10.19%-27.46%-19.99%7.83%銷售收入上升