如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)

如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)研究主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路14、CBD的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析6一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路1、總體認(rèn)識(shí)——體、面、線、點(diǎn)

市場(chǎng)是一個(gè)多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點(diǎn)構(gòu)成，每一個(gè)點(diǎn)可以理解成為一個(gè)交易行為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售。按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它的市場(chǎng)一樣是構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)面又是由各類型物業(yè)市場(chǎng)的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場(chǎng)這條線是由一個(gè)個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“點(diǎn)”構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點(diǎn)的層層深入，直到認(rèn)清項(xiàng)目市場(chǎng)的方方面面。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的十大常見(jiàn)問(wèn)題對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)不足定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場(chǎng)研究的方向不明確對(duì)需求分析不足不進(jìn)行供求對(duì)比對(duì)市場(chǎng)份額估計(jì)過(guò)高市場(chǎng)研究沒(méi)有給出多種可能方法過(guò)高的估價(jià)了土地市場(chǎng)價(jià)值過(guò)于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對(duì)消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思路

比較法模式運(yùn)用估價(jià)方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正假設(shè)條件法模式假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)某種發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行預(yù)估未來(lái)價(jià)格等現(xiàn)狀類推法模式通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等，然后假設(shè)項(xiàng)目所在市場(chǎng)與宏觀市場(chǎng)同構(gòu)進(jìn)行分析

方法：一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思路

三個(gè)層次地區(qū)市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)五個(gè)影響因素經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)地理方面、人文心理方面五個(gè)項(xiàng)目分析指標(biāo)區(qū)域、價(jià)格、體量、客戶、產(chǎn)品

思路：32355一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思路

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析所需基本信息表

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本內(nèi)容

估價(jià)成本－效益分析可行性研究營(yíng)銷分析專業(yè)市場(chǎng)供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本內(nèi)容

不同委托人的不同要求，可選的市場(chǎng)研究種類

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路4、CBD的開(kāi)發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析6二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

不同的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動(dòng)的周期長(zhǎng)度不同。從1870年到20世紀(jì)末，美國(guó)的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺(tái)灣大約為5-6年。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體狀況和景氣狀況中央和地方政府的政策法規(guī)動(dòng)向及影響重大事件的影響宏觀報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析

房地產(chǎn)政策法規(guī)的動(dòng)向和影響分析二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析內(nèi)容：

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)來(lái)表現(xiàn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。

房地產(chǎn)政策法規(guī)動(dòng)向與影響分析土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容可借鑒的專業(yè)成果：

中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家

調(diào)查問(wèn)卷系統(tǒng)

中經(jīng)宏觀景氣動(dòng)向

各城市的景氣報(bào)告系統(tǒng)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

總量指標(biāo)：GDP、人口、進(jìn)出口等結(jié)構(gòu)指標(biāo)：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等水平指標(biāo)：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等動(dòng)態(tài)指標(biāo)：零售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價(jià)格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

宏觀年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、進(jìn)出口總額、商品零售價(jià)格總額

宏觀月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、商業(yè)(社會(huì)消費(fèi)品零售額、社會(huì)商品購(gòu)售存總值等)、投資（固定資產(chǎn)投資、開(kāi)復(fù)工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額）、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、金融、物價(jià)等數(shù)據(jù)來(lái)源：地方統(tǒng)計(jì)年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法發(fā)展月報(bào)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)

全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)投資：全國(guó)總計(jì)、商品房建設(shè)投資、土地開(kāi)發(fā)投資、計(jì)劃總投資資金：本年資金來(lái)源、國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開(kāi)發(fā)：本年購(gòu)置土地面積、完成開(kāi)發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格

地方房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)量、銷售、資金同上數(shù)據(jù)來(lái)源：中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度統(tǒng)計(jì)快報(bào)、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局）網(wǎng)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理一般情況下以兩種方式進(jìn)行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理例2：宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)格式二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、CB三D的開(kāi)三發(fā)主要三內(nèi)容房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究基三本思三路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析6三、三房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析1、市三場(chǎng)行三情波三動(dòng)分三析方三法指數(shù)三分析三法：三反映三市場(chǎng)三行情三周期三性變?nèi)娜环N三預(yù)測(cè)三方法景氣三分析三方法三：反三映地三區(qū)經(jīng)三濟(jì)活三動(dòng)水三平投入三產(chǎn)出三方法三：反三映基三礎(chǔ)產(chǎn)三業(yè)投三入變?nèi)瘜?duì)三房地三產(chǎn)業(yè)三的影三響價(jià)格三及銷三售量三分析三方法三：動(dòng)三態(tài)的三綜合三的反三映市三場(chǎng)行三情變?nèi)齽?dòng)方三向和三程度2、地三區(qū)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三總體三趨勢(shì)三分析三報(bào)告全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升

北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型）北京住宅市場(chǎng)的供給與需求北京居住物業(yè)的區(qū)域特點(diǎn)北京房地產(chǎn)價(jià)格北京房地產(chǎn)總體市場(chǎng)概況分析三、三房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析2、地三區(qū)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三總體三趨勢(shì)三分析三報(bào)告北京三住宅三指數(shù)三與He三do三ni三c指數(shù)三圖房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投三資額三與商三品房三銷售三額圖三、三房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析2、地三區(qū)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三總體三趨勢(shì)三分析三報(bào)告商品三房竣三工面三積與三銷售三面積三圖商品三住宅三價(jià)格三走勢(shì)三圖三、三房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析4、CB三D的開(kāi)三發(fā)主要三內(nèi)容房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究基三本思三路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析3房地三產(chǎn)政三策影三響分三析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析6四、三房地三產(chǎn)政三策影三響分三析1、房三地產(chǎn)三政策三對(duì)市三場(chǎng)的三影響金融三、稅三收政三策等三以及三“四三證”三的控三制影三響施三工進(jìn)三度，三從而三影響三市場(chǎng)三供應(yīng)“9三0/三70三”政策三、限三高、三限容三積率三政策政策三傾斜三的區(qū)三域?qū)⑷蔀槿_(kāi)發(fā)三熱點(diǎn)三區(qū)域影響三市場(chǎng)三供求三，從三而影三響價(jià)三格走三勢(shì)對(duì)供三應(yīng)節(jié)三奏的三影響對(duì)產(chǎn)三品形三式的三影響對(duì)開(kāi)三發(fā)空三間的三影響對(duì)價(jià)三格的三影響2、房三地產(chǎn)三政策三影響三分析三的方三法跟蹤三市場(chǎng)三政策三動(dòng)向三信息三，了三解最三新政三策動(dòng)三態(tài)及三背景領(lǐng)會(huì)三政策三內(nèi)容三和含三義，三比較三分析三相關(guān)三政策三，發(fā)三現(xiàn)其三中變?nèi)c聯(lián)系三的脈三絡(luò)，三由此三判斷三政策三目標(biāo)三和意三圖判斷三政策三影響三的確三切部三分，三以及三對(duì)各三主體三的影三響程三度盡可三能用三定量三方法三分析三政策三影響分析三政策三后果三，尤三其是三對(duì)供三求的三影響三，并三進(jìn)行三必要三的預(yù)三測(cè)政策三評(píng)論三，如三缺失三之處三，從三而預(yù)三測(cè)政三策的三未來(lái)三趨勢(shì)四、三房地三產(chǎn)政三策影三響分三析3、房三地產(chǎn)三政策三影響三分析三的案三例政策三出臺(tái)三背景——三《近期三政策三謹(jǐn)防三地產(chǎn)三泡沫》前后三政策三對(duì)比——三《兩稅三合并三對(duì)外三資開(kāi)三發(fā)商三的影三響》作用三部位三分析——三《三“9三0/三70三”政策三解析》效應(yīng)三量化三分析——三《土地三增值三稅清三算管三理政三策評(píng)三析》政策三走勢(shì)三預(yù)期——三《2三00三7年中三國(guó)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三策略三研究》政策三缺失三評(píng)價(jià)——三《對(duì)商三品房三預(yù)售三款專三戶管三理的三一點(diǎn)三置疑》四、三房地三產(chǎn)政三策影三響分三析主要三內(nèi)容房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究基三本思三路14、CB三D的開(kāi)三發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析3房地三產(chǎn)政三策影三響分三析4房地三產(chǎn)市三場(chǎng)供三求分三析5房地三產(chǎn)項(xiàng)三目市三場(chǎng)分三析6五、三供求三分析1、供三求分三析的三基本三內(nèi)容板塊三的界三定市場(chǎng)三的細(xì)三分供求三缺口三的分三析2、供三應(yīng)量三及供三應(yīng)結(jié)三構(gòu)分三析潛在三供應(yīng)三量分三析可售三面積M1未建三面積M2潛在三土地三供應(yīng)三量=M1三+三M2現(xiàn)有三市場(chǎng)三存量三分析已竣三工量銷售三量平均三銷售三周期五、三供求三分析2、供三應(yīng)量三及供三應(yīng)結(jié)三構(gòu)分三析供應(yīng)三結(jié)構(gòu)三分析三方法對(duì)區(qū)三域、三環(huán)線三、板三塊、三戶型三、面三積、三單價(jià)三、總?cè)齼r(jià)進(jìn)三行分三類分三析五、三供求三分析3、需三求量三分析三方法人口結(jié)構(gòu)人口增長(zhǎng)與住宅需求潛力分析家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析收入結(jié)構(gòu)收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析五、三供求三分析主要三內(nèi)容房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究基三本思三路14、CB三D的開(kāi)三發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地三產(chǎn)整三體市三場(chǎng)分三析3房地三產(chǎn)政三策影三響分三析4房地三產(chǎn)市三場(chǎng)供三求分三析5房地三產(chǎn)項(xiàng)三目市三場(chǎng)分三析6六、三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目市三場(chǎng)分三析1、房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三一般三特性三分析法律三特性三分析三：土三地出三讓方三式、三規(guī)劃三條件三、開(kāi)三發(fā)限三制條三件等經(jīng)濟(jì)三特性三分析三：價(jià)三格、三租金三、促三銷手三段、三付款三方式三、定三價(jià)策三略等地理三特性三分析1、房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三一般三特性三分析地理三特性三分析地塊三物理三條件三：地三塊的三面積三、形三狀、三高度三、深三度、三角度地表三的自三然狀三況：三地貌三、地三表景三觀、三地基三狀況三、水三文地三質(zhì)、三植被三狀況配套三設(shè)施三的物三理特三性三：建三筑物三的布三局、三設(shè)計(jì)三、通三行模三式便利三配套三：停三車場(chǎng)三特色三、安三全性三設(shè)施六、三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目市三場(chǎng)分三析2、對(duì)三不同三用途三物業(yè)三特性三的分三析住宅三物業(yè)三特性三的基三本要三素財(cái)務(wù)三特性三：租三金、三價(jià)格三、停三車費(fèi)三、付三款方三式及三折扣三、物三業(yè)管三理費(fèi)三、其三他相三關(guān)稅三費(fèi)建筑三特性三：使三用年三限、三面積三、房三間數(shù)三量、三特殊三設(shè)計(jì)三（錯(cuò)三層、三飄窗三、天三井）地塊三特性三：三社區(qū)三配套三（小三配套三）、三景觀三等（大三）配三套特三性：三商業(yè)三中心三、文三教娛三醫(yī)、三交通三干道三、公三交站三點(diǎn)、三運(yùn)動(dòng)三休閑六、三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目市三場(chǎng)分三析2、對(duì)三不同三用途三物業(yè)三特性三的分三析商業(yè)三、寫三字樓三物業(yè)三特性三的基三本要三素財(cái)務(wù)三特性三：租三金、三價(jià)格三、租三金折三扣、三出租三面積三、可三用期三限、三物業(yè)三管理三費(fèi)等建筑三特性三：標(biāo)三準(zhǔn)層三面積三、功三能區(qū)三面積三及比三例、三可分三割性三、智三能化三水平三、裝三修水三平、三交通三設(shè)計(jì)三、空三調(diào)等三設(shè)備三情況地塊三特性三：三停車三場(chǎng)設(shè)三施、三配套三設(shè)施三、對(duì)三外交三通、三景觀環(huán)境三特性三：與三主干三道、三交通三樞紐三的接三近程三度、三與行三人密三集區(qū)三的接三近程三度、三商業(yè)三區(qū)或三附近三商鋪三的類三型和三數(shù)量三、周三邊商三業(yè)的三租賃三條件六、三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目市三場(chǎng)分三析附錄三一、三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析常三用工三具工具三方面：簡(jiǎn)單三的餅三狀圖三、折三線圖三、柱三狀圖三、表三格；量?jī)r(jià)三配比三關(guān)系三（可三用于三分析三市場(chǎng)三形勢(shì)三）去化三周期三（可三用于三分析三市場(chǎng)三形勢(shì)三和尋三找市三場(chǎng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)三）價(jià)值三價(jià)格三吻合三度（三可用三于分三析市三場(chǎng)形三勢(shì)）供需三比差三（可三用于三尋找三市場(chǎng)三機(jī)會(huì)三點(diǎn)）表格三：適三于涉三及數(shù)三字較三為復(fù)三雜的三情況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930餅狀三圖：三適于三組成三分析三，且三各比三例合三計(jì)為10三0%的數(shù)三據(jù)統(tǒng)三計(jì)折線三圖：三適于三處理三歷史三走勢(shì)三的數(shù)三據(jù)統(tǒng)三計(jì)柱狀三