房?jī)r(jià)到底是由誰決定的

房?jī)r(jià)到底是由誰決定的？影響房?jī)r(jià)的因素中國(guó)房地產(chǎn)的背景及現(xiàn)狀房?jī)r(jià)由誰決定及原因ABC目錄CONTENT一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高。行業(yè)現(xiàn)狀（1）一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。（2）還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龍頭房企資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，而取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來更高的增長(zhǎng)速度；（2）多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企；（3）中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，市場(chǎng)份額逐年縮小。3、房企利潤(rùn)率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)（1）房地產(chǎn)行業(yè)需求角度：城鎮(zhèn)化和存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。（2）利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景：國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩（1）2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。（2)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。

二、房?jī)r(jià)由誰決定及原因PQQ*P*DS價(jià)格是由市場(chǎng)決定的在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)需求方面的因素A人口C購買力B消費(fèi)偏好

D動(dòng)機(jī)主體隨著城市化速度的加快,大城市日益吸引各方面人才的進(jìn)入城市人口增量這部分消費(fèi)者的消費(fèi)目的主要是改善居住環(huán)境以及動(dòng)拆遷需求城市人口儲(chǔ)量為調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu),加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改善市容市貌及居民的生活環(huán)境,全國(guó)舊城改造步伐呈現(xiàn)加快趨勢(shì)拆遷引發(fā)的強(qiáng)制性需求1、居住消費(fèi)2、投資消費(fèi)訓(xùn)內(nèi)容來分投資消費(fèi)的主體：民營(yíng)資本在國(guó)際國(guó)內(nèi)雙過剩條件下,存款負(fù)利率、股市不景氣,加之其他投資渠道不通暢,急于尋找新的投資方向。例如,溫州低技術(shù)含量,高競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的民營(yíng)資本大量過剩,從而直接引發(fā)了遍布全國(guó)各地的溫州購房團(tuán)。通貨膨脹時(shí)代,貨幣供應(yīng)量過快增長(zhǎng)條件下城市居民儲(chǔ)蓄存款余額的不斷攀升,由于利率的影響,這部分存款與其放在銀行,不如出來尋找別的投資渠道。在人民幣升值預(yù)期下,海外資金不斷增加對(duì)大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益,另一方面又可以從人民幣未來升值中套利。投機(jī)消費(fèi)是嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的不安定因素,也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場(chǎng)中,投機(jī)客主要采取兩種方式從中獲利一是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作,預(yù)售前的購買優(yōu)先權(quán),然后將購買優(yōu)先權(quán)加價(jià)轉(zhuǎn)讓獲取利差另一種就是短進(jìn)短出,炒高樓價(jià)。這種投機(jī)行為催生了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上揚(yáng)。3、投機(jī)消費(fèi)制定1、住宅供給向多元化方向發(fā)展

5％~10%發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適中國(guó)》政府<10%由于土地資源總量是固定的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可供開發(fā)的土地資源必然越來越少，因此土地的供給彈性非常低。一方面，土地作為生產(chǎn)和采掘的目的而被利用，另一方面，土地又作為人們生產(chǎn)和生活空間而被利用，供不應(yīng)求的現(xiàn)象幾乎無法逆轉(zhuǎn)。來自土地供給減少的壓力。2、土供地給狀況

商品住宅業(yè)的發(fā)展離不開土地的依托，而土地又是一種不可再生的稀缺資源。我國(guó)人均土地、人均耕地僅為0.287公頃和1.08公頃，大大低于世界的人均水平。一方面，我們要用占世界7％的耕地養(yǎng)活13億人口，另一方面，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，無論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的土地。因此，農(nóng)用地與商品住宅用地的矛盾一直十分尖銳。商品住宅用地農(nóng)用地

近年來，我國(guó)31個(gè)特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴(kuò)大了50．2％，但是由于對(duì)建設(shè)用地缺乏宏觀控制，致使城區(qū)內(nèi)可供普遍商品住宅開發(fā)建設(shè)的土地十分有限。土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。

供給脅曲線熱與需甲求曲護(hù)線在正果常情礙況下乞，房途地產(chǎn)扭市場(chǎng)仰的需翅求曲霜線具謠有負(fù)效斜率公，需攜求彈惡性很奶小，鉛價(jià)格她上升殖，則飲需求使減少縣(見型圖3脾一1移)。以假定鄭由于盜居民音收入哲上升門，增億加了寄對(duì)房鍋地產(chǎn)驚的需嗽求。舒房地逢產(chǎn)市景場(chǎng)需州求曲洞線向瓣右平糊移，租從D1平移到斧D2。如傲果不辟增加韻供給舉的話米，影匯響住拍宅房咱地產(chǎn)蹤蝶價(jià)格史上漲譯的因塔素由雀于需棵求增窗加，思勢(shì)必曲推高熟房?jī)r(jià)贏，圖刷中從自A點(diǎn)桐移動(dòng)毫到B仆點(diǎn)。置我們?nèi)梢造柨吹街в捎诜N供給階曲線麥缺乏風(fēng)彈性六，需駝求曲榮線僅爬移動(dòng)線一點(diǎn)蒜，就虛會(huì)造鍵成價(jià)絨格上饞漲很訪多，醫(yī)由P1升高逐到P2。如果稼房地欺產(chǎn)市當(dāng)場(chǎng)上宮投機(jī)葡需求戚占的燭比例耗越來婦越大把，需鋸求曲罷線將賴逐漸邪變平小。在巨圖3戴—2芝中，份需求桂曲線洋由D1，變?cè)敵蒁2。當(dāng)投凡機(jī)需求喘超過了嫁某個(gè)比貫例之后眼，整個(gè)擇房地產(chǎn)參市場(chǎng)的襯需求曲師線將擁纖有正斜榜率，變距成了D3。在米這種降情況葵下，仁增加踢供給叫，將匙供給嗚曲線駕由S1。平鞭移到S2。新義的均近衡點(diǎn)辛將由張A點(diǎn)幟移動(dòng)爐到了或c點(diǎn)殘。在肥投機(jī)蔥需求送旺盛院的時(shí)共候，太即使丈供給設(shè)增加撲了，傾房?jī)r(jià)旦仍然林上升兇。可見，嫌在投機(jī)葉活動(dòng)非膚常囂張指的情況氏下采取皆增加商跑品住房唐的供給栽并不會(huì)能平抑房終價(jià)，反慰而會(huì)把院房?jī)r(jià)太醉高。基于展上述圾分析匹，不倘難看托出由椒于供曉給和進(jìn)需求逢之間零的影紐奉響，哀使得胃住房第價(jià)格笑上升雞。住點(diǎn)房的駝供給錯(cuò)缺乏冷彈性豪，高準(zhǔn)、中觀、低蘋檔房濾屋供貪應(yīng)結(jié)孤構(gòu)不大合理綱，中漏低檔遮住宅曾相對(duì)合短缺祥，而幼需求濫方面桂無論指是真深實(shí)需雁求還噴是投特機(jī)需爽求都負(fù)比較曉旺盛沃，在液這種礙供不篩應(yīng)求圓的情獎(jiǎng)況下麗，也彎是住尊房?jī)r(jià)邁格上羅漲的問一個(gè)印重要棕因素醋。三、影響屆房?jī)r(jià)小的因廚素房?jī)r(jià)政治因弱素自然因葵素經(jīng)濟(jì)滴因素社會(huì)檢因素行政因異素一、扮政治捕因素影響枯住宅傲價(jià)格跳的政義治因楊素：政府機(jī)湯構(gòu)大變珠動(dòng)或重賴大政治半性政策賞出臺(tái)等的二、倆經(jīng)濟(jì)役因素（1羽）經(jīng)浴濟(jì)發(fā)撓展和巨城鎮(zhèn)壩居民謀收入蠅的提晶高（2構(gòu)）物室價(jià)、犧工資否及就房誠業(yè)水歇平（3蓬）儲(chǔ)們蓄率（4）利率（5）地園價(jià)1.經(jīng)濟(jì)陽發(fā)展心和城洲鎮(zhèn)居垃民收葡入的自提高隨著從我國(guó)具經(jīng)濟(jì)蛙的持托續(xù)快臉?biāo)侔l(fā)呆展，娛城鎮(zhèn)傻化進(jìn)輩程加愧快，乏城鎮(zhèn)頑居民捷可支秧配收啦入不岸斷提箭高，梯形成害了對(duì)評(píng)房地包產(chǎn)市肅場(chǎng)持懼續(xù)強(qiáng)發(fā)勁的古需求重。三、行垂政因素土地納利用委規(guī)劃六及供愈應(yīng)管報(bào)制房地產(chǎn)匠稅制住房齒政策政策弦法規(guī)城市規(guī)法劃公共惑建設(shè)房地之產(chǎn)稅廊制房地悠產(chǎn)稅胸制是徹指與畝房地搬產(chǎn)有結(jié)直接疼關(guān)系很的各媽種稅成收制亡度，載是國(guó)榮家調(diào)呀控房撒地產(chǎn)膚市場(chǎng)將經(jīng)濟(jì)爽活動(dòng)難的有蠻力杠冶桿。抵中國(guó)賓稅收淚制度黨中涉估及房接地產(chǎn)兇的主尼要包蘭括1禮0個(gè)膀稅種旺，即引營(yíng)業(yè)概稅、故耕地裝占用條稅、耕城鎮(zhèn)首土地擦使用位稅、脂契稅投、土香地增絨值稅泥、城世市維蛙護(hù)建泥設(shè)稅夠、房沙產(chǎn)稅狀、個(gè)屠人所旨得稅鈴、企首業(yè)所伏得稅轟、印俊花稅鬼。

房產(chǎn)稅制房地產(chǎn)