房企工程管理大前控方法與風險化解

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理8大前控方法與風險化解之龍湖式破解講師：周老師一、如何有效預控工程問題發(fā)生

事前控制，60%的工作在實施前落實研發(fā)設計前控招標采購前控開發(fā)報建前控工程管理前控技術管理前控成本管理前控營銷需求前控物業(yè)管理前控受益者案例：廈門龍湖嘉嶼城項目、泉州嘉天下項目，半年開盤。重慶照母山項目，一年工程質量從后五位進入前十！事前控制，60%的工作在實施前落實1.研發(fā)設計前控（進度影響之施工圖質量）關鍵點1：理出設計質量控制線路圖，尤其是新進合作的設計院需在合同簽訂前準確完成的交流交底我們的出圖要求及設計產(chǎn)品的交付標準。案例：廈門合道圖紙質量的提升（施工圖設計必須滿足甲方的要求、習慣）啟示：圖紙是工程的憲法及主線，有了這個主線，工程實施才能順暢，高效率。Tips：設計院是管出來的，如果本地有優(yōu)質的設計資源盡量選擇本地資源做施工圖設計。一、如何有效預控工程問題發(fā)生

事前控制，60%的工作在實施前落實1.研發(fā)設計前控關鍵點2：從方案階段就投入1/3的精力介入設計（進度和質量）案例：嘉嶼城一期的圖紙研發(fā)（入門級聯(lián)排別墅，地上式車庫）

售樓處的方案確定啟示：從研發(fā)的角度應重點關注設計的效果，及體驗感等方面，而從工程管理的角度應重點關注可實施度，功能性問題及對整體項目管理的影響建議：從方案階段開始向研發(fā)部提供讀圖意見，將工程問題（豎向、總平面、基礎選型、開挖操作面、戶型、安裝系統(tǒng)電表、燃氣箱、水表位置、相關優(yōu)化等）前置解決。一、如何有效預控工程問題發(fā)生

一、如何有效預控工程問題發(fā)生--總圖-平面布置-生化池設計案例描述：該地塊方案設計中，將生化池設置在小區(qū)出入口，后期物業(yè)清掏時將影響業(yè)主的出行，同時在清掏時對園區(qū)的品質管理帶來不利提示：小區(qū)生化池、隔油池不能設置在小區(qū)出入口、車庫出入口、商鋪門口、單元出口一、如何有效預控工程問題發(fā)生--市政配套-室外污水系統(tǒng)案例描述：原設計排水生化處理設備設置無運輸通道。嚴重影響設備吊裝及后期維護。調整方案：取消此生化池及化糞池（與下游處理設備合并）及200米接入市政DN300污水管網(wǎng)，新增60米DN300污水管網(wǎng)，其中35米為超過3米深管網(wǎng)（在道路施工前完成此段施工）。此方案可極大節(jié)約造價（一套生化處理設備價格約70萬）、縮短施工工期及減少后期物業(yè)維護范圍。提示：總平排水設備設置（特別是別墅區(qū)）需要考慮成本、施工工期、維護等多種因素，不能只關注是否滿足功能需要。事前控制，60%的工作在實施前落實1.研發(fā)設計前控關鍵點3：關注單位工程的每一個細部節(jié)點大樣，關注圖紙上的每一個文字及符號（進度和質量）案例：建筑、結構總說明出圖過程（附CAD圖紙）啟示：清單計價下，圖紙的質量至關重要，一定要做好招標圖紙的審核，特別是關系到報價的細部大樣，要提前向設計明確標準做法，避免報價后調整做法，留給施工單位索賠的機會；建議：工程部平時可以聯(lián)合設計部共同把總結出的以往項目的建造標準、每一個細部節(jié)點大樣進行公司內(nèi)部審批通過，為下一期施工圖設計節(jié)約時間，避免后期招標報價后調整做法，規(guī)避留給施工單位索賠的機會，清理出基本做法大樣及說明與設計研究討論，固化在藍圖中是多快好省的做法！一、如何有效預控工程問題發(fā)生

事前控制，60%的工作在實施前落實2.研發(fā)設計前控關鍵點4：從標準樣板圖到設計樣板圖的審核（進度和質量）案例：樣板區(qū)及一期2次大規(guī)模的集中審圖，蒙圖法讀圖啟示：通過蒙圖法讀圖，解決設計上的錯、漏、碰、缺及專業(yè)之間的沖突等問題，減少招標期間的疑問卷往返，縮短招標時間，減少將來施工返工的機率；

Tips：必須強制性規(guī)定未經(jīng)甲方審核核準的圖紙，不允許出藍圖。案例：廈門龍湖嘉嶼城項目（照母山項目），出圖前的設計院交底、甲方蒙圖審圖。施工圖讀圖審圖是否會占用工程部大量的時間而且效果不好？如何在短期內(nèi)高效讓工程部所有人員讀懂全部專業(yè)（建筑、結構、給排水、電氣、暖通、景觀）的施工圖？從而做到工程信息交圈。建議：施工圖出藍圖之前，甲方各部門進行聯(lián)合審圖，要求設計院講圖交底，可以將大量施工圖的錯、漏、碰、缺、豎向標高等問題規(guī)避，甲方審核核準的圖紙才允許出藍圖，可以減少將來大量的設計變更、洽商工作量，減少后期工程管理中不必要的工作量。同時，可以讓工程部所有專業(yè)的人員在一天內(nèi)看完、了解大部分各專業(yè)施工圖，大幅減少信息不交圈造成的返工，大幅度提高工作效率。一、如何有效預控工程問題發(fā)生

一、如何有效預控工程問題發(fā)生

一、如何有效預控工程問題發(fā)生--總圖-與周邊環(huán)境關系-擋墻設置提示：核對不同施工階段（土石方平場、主體施工、景觀施工）的場地豎向標高，重點分析高差較大處的邊坡處理。案例描述：總圖中，園區(qū)西側擋墻位于回填區(qū)，原地形標高為101米，回填完成標高為109.9米，高差為8.9米。如設置兩級擋墻，第二階擋墻同樣需設置在持力層上，施工難度大、成本高，設計采用一階擋墻。一、如何有效預控工程問題發(fā)生--總圖-與周邊環(huán)境關系-平場案例描述：15棟樓與1號樓之間為小區(qū)人行出入口和地下車庫出入口；小區(qū)人行出入口從市政道路上到小區(qū)內(nèi)通過梯步從284.5標高到288.8標高。該區(qū)域場地巖石露頭，場平圖未考慮出入口的設置，在場平時該區(qū)域場平標高為288.5。按圖實施會造成后期景觀進場約4m高石方（合計380m3石方量）的開挖。提示：對于巖石場地，為避免市政道路修建或小區(qū)景觀施工時，剔打巖石對結構主體及其施工造成影響，一般用地紅線作為坡底線進行場平，同時應將平場圖與建筑總圖核對，特別注意當小區(qū)內(nèi)道路標高高于市政道路標高時，與外部市政道路相連的道路區(qū)域的場平。一、如何有效預控工程問題發(fā)生--總圖-平面布置-風井位與建筑物關系一、如何有效預控工程問題發(fā)生--總圖-平面布置-風井位與建筑物關系案例描述：9號樓前，配電室風井設置在住宅前，影響業(yè)主視線。提示：今后在初步設計階段，要將地下室全部出風口在總圖上體現(xiàn)，尤其是配電室風井這類因功能要求，導致出地面高度較高的，要重點關注。一、如何有效預控工程問題發(fā)生--總圖-平面布置-風井位與建筑物關系風井與室外地面略高的實景照片一、如何有效預控工程問題發(fā)生--建筑—標準層-門洞尺寸一、如何有效預控工程問題發(fā)生--建筑—標準層-門洞尺寸案例描述：該戶型衛(wèi)生間窗未設置窗垛，門窗尺寸未考慮外墻保溫及裝飾面層厚度，導致實際施工時窗無法安裝。提示：外墻門窗必須設置不小于100mm的門、窗跺，同時，對于文化石、石材飾面部位應計算裝飾層厚度，增加門、窗垛寬度。保質量，預控為主。案例描述：原設計圖紙中，休息平臺部位梁底凈高不含裝飾面層僅為2026mm，實際精裝完成后，僅為1950左右，無法滿足規(guī)范要求，且規(guī)范要求，踏步外擴300mm區(qū)域，凈高應不低于2200mm，此處也不滿足設計要求。提示：1、施工前應對休息平臺及梯段凈高、凈寬重點審查，并注意扣除裝飾層厚度；2、對于高層建筑，應對通道凈寬重點關注，計算時扣除裝飾層厚度。一、如何有效預控工程問題發(fā)生--建筑—梯段及平臺凈高一、如何有效預控工程問題發(fā)生--結構-頂層露臺臨空面欄板高度案例描述：閣樓層該處露臺臨空面欄板離地坪完成面高1.6m，使得露臺完全沒有外眺視野，名為露臺實為天井，后期將該處結構調整，取消結構梁，做成落地欄桿，在露臺可看中庭。提示：對閣樓層部位露臺周邊墻體高度及屋面向露臺外挑檐寬度仔細核對，并在結構實施完成后到現(xiàn)場感受其合理性一、如何有膽效預控椅工程問衰題發(fā)生--結構-地下室優(yōu)外擋墻銷分段設冒計問題案例描押述：地下室槍外擋墻悠設計為廊梁+擋墻，療分段施晌工，成燥本增加抖，且極詢易滲漏租。應該猜設計為真一次性拔整體澆拍筑完成嗎。提示黃：對于低地下喉室外肺側擋狡墻有抖防水排要求宮的部災位，赤應一希次性闊整體里澆注壯砼，豪確保志結構唱不滲洪漏，銅在施止工前便應仔別細核衡對結霉構施餡工圖眠，并棕在結圾構實抹施完獨成后霉做閉暴水試哥驗。一、如何饒有效煌預控套工程拖問題摔發(fā)生--結構-坡屋擊頂結償構現(xiàn)穿梁問題案例強描述綠：洋房、使別墅坡詳屋頂結型構現(xiàn)梁小，影響貴交房。提示：在施圾工圖房誠出圖犬前聯(lián)景合審懼圖規(guī)孫避此用類問辟題，在施蹄工前時應仔鋼細核嫌對結未構施針工圖聽，并在首撓批次疾結構護施工稱完成局后拆堡模進隆行點核評確粉認。一、如何有輛效預控吐工程問監(jiān)題發(fā)生--強電—電梯修配電曬箱配陶置雙份電源案例描襯述：該掏項目業(yè)暴態(tài)是洋胳房，單蠻元電梯炒因不是伏消防電酷梯，故羽只設計穿了單電戶源供電蓬，如果多停電關解人，由體于電梯度數(shù)量多區(qū)，救援壁時間會詠延長，換造成業(yè)嶺主被困魚，引發(fā)乒投訴提示度：1、所淋有的成電梯避應是乏雙電雁源供教電。2、清山理所利有的祥雙電土源回疏路是于否正者確。3、或者把采用停嚴電自動你平層開沈門的電名梯。一、如何有規(guī)效預控飲工程問做題發(fā)生--景觀豪倒坡騾和缺掠乏排拐水明爐溝導始致室煤內(nèi)倒重灌案例誘描述秘：建筑賺外墻綱地面鄭倒坡妄，雨累水積忌水，間向室件內(nèi)漏掩水。產(chǎn)生原績因：1.室內(nèi)外術高差150挪mm，偏鄰小；2.種植錢后導耳致單固體外顛墻處滅地面螞豎向烈倒坡旱；3.土壤不倍密實，垂降雨后犧塌陷積崇水4.建筑室歪外缺乏壇排水溝查；提示挽：1.建筑敲雨落欄水管挨有組彎織外摘排；2.加大秀室內(nèi)氧外高箱差、礎保證魯豎向僵正確勝、回顏填土蒸密實餓、防批水及夠套管炕施工茶質量溝；3.建筑室謠外設計能排水溝起；4.結論把寫入送設計糧任務見書。一、如何聰有效誼預控話工程威問題材發(fā)生--給排水-排水偏系統(tǒng)提示勺：雨落管卸地面散答排沖擊控綠化影挖響品質抱，建議安：建筑匠外圍設寺建筑明瘦溝，雨儉水排至咐明溝。明溝砍為什告么不刪沉降桂？一、如何石有效密預控希工程麗問題折發(fā)生--水暖-小區(qū)自羽來水泵怠房、消聚防泵房改設置位贊置不合帝理提示：自來水擾、消防國泵房設火在2#地塊蓮高層恩區(qū)車槍庫內(nèi)璃，而該高層源區(qū)比勢別墅等區(qū)晚適交房1年，2#地塊宮高層倚區(qū)又浙是最新晚施梳工的俊，這宮樣給刷別墅飼區(qū)交澡房帶友來很希大風頁險。碗建議興：根沫據(jù)開輸發(fā)節(jié)嘆奏，碌合理萬設置睡泵房終位置婦。一、如何有通效預控窗工程問經(jīng)題發(fā)生--綜合研管網(wǎng)--商鋪內(nèi)鳥管網(wǎng)提示：各專伯業(yè)設航計出豎圖后葡，需炭對管妄線密許集的稿商鋪篩進行莖合圖賠，合址理安副排各戀管線偏的平恐面位戰(zhàn)置，棒預留愚施工寒間距滔，考自慮梁送上預氣埋套小管，控所有使管線仔穿梁膠板下溫實施緞，減邀少對囑靜高昌影響妨，避童免后疲期交仗房風絡險。案例描愉述：原貢設計中月，給水茫、排水而、消防省噴淋系各統(tǒng)、消?；鹚ǜ梢构芗皹驅偌芫O鮮置在商頂鋪內(nèi)，欠全部設疤計為梁氏下安裝密，沒有根考慮管嚷網(wǎng)綜合厘后對商排鋪凈高田和空間郵使用的賭影響。提示：各專業(yè)旅設計出票圖后，允需對管葬線密集隨的商鋪梢進行合睡圖，合躁理安排派各管線健的平面記位置，闖預留施竄工間距塘，考慮牽梁上預蓮埋套管堵，所有急管線穿連梁板下貝實施，姑減少對壤靜高影米響，避蒜免后期饒交房風蟻險。案例描揮述：原閉設計中斷，給水們、排水仗、消防百噴淋系褲統(tǒng)、消隸火栓干目管及橋伍架均設王置在商壓鋪內(nèi)，謊全部設財計為梁照下安裝喘，沒有普考慮管寶網(wǎng)綜合喚后對商使鋪凈高歉和空間推使用的貧影響。一、研發(fā)設披計跨部筋門工程都、成本持、客服加、營銷撿聯(lián)動協(xié)遲同作戰(zhàn)進！一、如何有化效預控顧工程問想題發(fā)生--暖通-設備在喇屋頂?shù)蔫屍矫嫖淮糁冒咐枋鲋瘢涸皆O計筋風機都設備鼓在塔慶樓建零筑周游邊，晉影響孤塔樓殲的進鑒出通化道及歷首層姓業(yè)主葬，后導修改喇設計巴采用界屋頂變做風錢管隧雕道的介方式臂將設還備移蛾開。原設計調整后膠設計一、如何有茅效預控照工程問輝題發(fā)生--暖通-設備在愁屋頂?shù)淖兤矫嫖惶嶂锰崾玖_：1、商業(yè)癥的升頂姓管井較降多，且動為避免剪在商業(yè)鈔內(nèi)的轉艷換管道信過多，亡商業(yè)頂窮的塔樓政周邊的唉管井一壯般都較疾多，審塘圖中必崖須重點鄉(xiāng)豐考慮管贊井的處倚理及風撿機設備杏的位置哪處理。2、屋面便上如冷廁卻塔、燙風冷熱社泵等大軌型設備叛，必須鐵考慮其裂與塔樓柄之間的藏距離，劣同時控預制設備稈選型中裕的噪音挨、震動裂等。一、如何鐵有效騙預控項工程仰問題堂發(fā)生--地庫-車位劃籍線與規(guī)弄范不符第1類問報題：盤由于飄設計漏柱間釘距不脆滿足調劃線環(huán)要求撓，實瞎際劃畢線車隆位寬型度連耽微型負車規(guī)煉范都銜達不蘭到。坐（圖恰示3-狡11約8業(yè)主已曾經(jīng)投訴個），涉腎及11戶。目前擴解決得方案秘：不滿凝足微沒型車兵位規(guī)注范要票求，網(wǎng)如報貓事就乓按調秒換做刑預案圖。調換奇車位叔來自丙未售槳產(chǎn)權跡車位郵，但伐是與齊業(yè)主喬當時皇購買林車位擊位置坑差異煉較大劣，增堂加溝言通成擦本。一、如何有芒效預控濾工程問壯題發(fā)生--地庫-車位劃豈線與規(guī)亦范不符第2類問系題：懼由于耍劃線臨，車唇庫消低防水場管等備布線貫，導浸致管痕道占浮用面蘆積導駕致車隸位無時法滿總足規(guī)述范。息（圖搶示2-樸20幸0業(yè)主增已經(jīng)縱投訴閉），處涉及9戶。目前靠解決洋方案嶄：1、如鳥現(xiàn)場努條件用可拓捕寬劃渴線，糟則加赤寬到2.4米；2、需所改消丑防管執(zhí)道，恥改完鈴后重恒新畫暮線滿寇足規(guī)陡范。一、如何揪有效糾預控腫工程辯問題磚發(fā)生--地庫-車位使監(jiān)用不便第3類問題怪：業(yè)主耳使用不紐奉便。設旺計及劃仍線滿足值規(guī)范，斗但業(yè)主芳實際使羨用不便舍，特別廚需考慮湖唐寧ONE業(yè)主循實際惹多為繪較寬撞大的綢高檔籠車。逝（圖前示兩蒙個車三位11月18日在現(xiàn)撕場實地晝試驗，腳確實無泳法順暢稈停車）劈燕已投訴3戶。個酬案報事爬溝通解六決。3-0細39：已投仇訴。業(yè)屬主車為蓄保姆車察，車身塵長，且胖車位前征有墻體每，且正撫好在車末道轉彎忘處，當練天試驗液無法順配利停車鏈。2-4濤03：已投怕訴。車螺位臨近歸車庫出睡口，車腰道寬度孕較窄，娛當天試稻驗確實嗓無法順液利停車重。一、如何曉有效榆預控暑工程錄問題胡發(fā)生--地庫-車位劃毀線與規(guī)厚范不符部分檔車位逆改完蘇布線脈后滿醉足車館位規(guī)拋范要逆求一、如何有賢效預控她工程問復題發(fā)生--地庫-頂板租結構文找坡下做法案例描匙述：地蛋庫頂板跪局部采繼用結構央找坡，呢但僅在崖建筑平束面圖中歉表示結跳構找坡邪，建筑玻、結構淘圖中均毀未體現(xiàn)挑相應位季置的節(jié)垂點做法婦。提示糾：在建筑卵找坡厚肺度影響間覆土深徐度及管考網(wǎng)施工榆時可根紙據(jù)管網(wǎng)住坡向設橡計結構搶找坡，懲但結構次找坡在甚建筑及單結構圖澤紙中必生須有相普應節(jié)點工做法進附行明確晴。一、如何有細效預控暮工程問郵題發(fā)生--車庫-建筑及體結構蒙姥圖案例照描述壞：負序一層余建筑殼平面芒范圍撫與結梳構平題面范度圍不萬統(tǒng)一抖。提示：負一層掩車庫及湯裙房外巡壽輪廓線敲范圍建悶筑與結千構圖蒙渴圖檢查摘，審圖忍時應重曠點關注墊。屋頂結總構找坡狹，有利惜于防滲麗漏、男防植平物溺槽死。一、如何壯有效亮預控轉工程接問題熟發(fā)生--車庫-建筑嗓及結浩構蒙矩圖一、如何有講效預控筆工程問拌題發(fā)生--園林景葉觀-地庫毛排煙壺口案例描提述：景待觀樓梯屬位置與慶車庫消高防排煙娘風口沖貧突，阻贏擋消防蛛排煙，倚無法通復過消防驗愉收此處倍景觀攜樓梯尺拆除晝，更水換為返鋼樓熟梯，旦將車三庫消苦防排示煙風歌口露槍出來繭。提示燈：景觀販圖紙傷不僅貍要與瘡地面受構筑欣物核荷對，勇還要寺注意惑安裝撲洞口謝對景傳觀的弄影響作。一、如何科有效礎預控產(chǎn)工程伏問題筑發(fā)生--園林景乓觀-地庫排其煙口案例風描述剃：景橫觀樓嗽梯位流置與代車庫辟消防濤排煙裳風口質沖突殊，阻窗擋消版防排損煙，帽無法蹤蝶通過消防求驗收希。景觀令樓梯俊位置新與車舞庫消秀防排餡煙風忍口沖裝突事前挑控制齒，60府%的工作涉在實施瞎前落實1.研發(fā)緞設計熱前控關鍵旁點5：抓塵好設計交泊底和圖嫁紙會審工作（進張度、狂效率）案例填：一好期的1次設計雄交底，2次圖著紙會審啟示：墾施工藍范圖下來竭，設計練交底和瘡圖紙會桶審是解惜決減少壤后期設常計變更俗技術洽瀉商的最突后一次金機會。Tip腥s:要注意業(yè)政府的擴審圖和春內(nèi)審圖閉意見的獻關系。祖（是否證有陰陽超版本，允規(guī)避驗篩收隱患秤）一、鮮如何憂有效壇預控執(zhí)工程堡問題齒發(fā)生事前截控制玩，60閑%的工作哭在實施刃前落實1.研發(fā)設董計前控關鍵原點6：如何膜最大限掌度解決設計亭周期典短與橫招標去時間緊張攝及招減標精詠度的礦矛盾？（進度）案例：堵一期招劣標案例做。方案棚圖紙招健標，附豈帶標準牢做法、旬建造做箏法、節(jié)策點大樣啟示脾：在衰項目哲計劃肯確實涼無法作避免件沖突攏的情克況下壘，標兇準做深法節(jié)吉點的編完善艱清理至關重賴要Tip離s：寧尼多勿甲少原熔則，灶絕大儲多數(shù)繭情況愛下別轎墅和過高層育及地欣庫是賭能夠警清理肆完善杰做法鉗清單蓄的。一、如六何有效檔預控工繭程問題累發(fā)生事前控艱制，60%的工作隔在實施世前落實1.研發(fā)設寒計前控（進度瘦、效率）關鍵點7：通過責施工單輔位向監(jiān)橋理講圖脹、監(jiān)理恩向甲逮方講避圖，姜甲方臣工程創(chuàng)師內(nèi)悅部講頌圖等區(qū)消化仁圖紙膀問題跟；有效規(guī)只避施工六過程中蔑不讀圖室、不按破圖施工幫導致出竄錯、返完工、浪誘費工期葵等問題貴。案例：恥失敗的聲講圖案棕例啟示：講圖應該=研究圖=熟悉具圖，而貴不是嫩光動狼口不姿動腦骨的照序本宣般科一、東如何椒有效虹預控醒工程肺問題督發(fā)生事前照控制翼，60%的工作房誠在實施錢前落實1.研發(fā)揉設計態(tài)前控關鍵點8：通過妹編制固嬌化圖（襖深化圖也），解剖決施工如圖深度忘不足的聞問題；（進庭度和以質量）案例：腥砌體、桂防水固已化圖啟示：煌固化圖煌的深度柿要求，駝是要達媽到勞務識班組能悟夠直接討按圖施琴工的效度果。一、殺如何習有效物預控唱工程征問題攤發(fā)生2.招標采購前繞控關鍵塞點1：重宅視前聯(lián)期考取察，毒認效真調查只研究怖分供副方（尤其怪是其真露正的老淋板）的猶背景和他歷史案例：賠招標凱管理原香則中的幅考察獲制度Ti敘ps：1、考察碼是了解凍新資源所誠信及僑合作情苦況的方定式之一走，更重叨要的是更要調查姻清楚其來之前合岡作人對咳其的評墻價絕對臥不能認蘿為招標揀采購僅柳僅是造蹤蝶價采購春部的事所情，而學應轉變監(jiān)想法，棋回歸本援原，造鍵價采購掠是在為否項目選廚擇合理迷合適的剝分供方聲。2、對總活包單位正考察關稻注范圍鋪深入至掉勞務層氣面，至傅少應了疤解到真睛正出資芝人的經(jīng)稍濟實力網(wǎng)及與項殺目的關凍系、項型目主要宅管理團遵隊的能幟力（項鼻目經(jīng)理雕、技術幫負責人印、造價孫人員、它主要施皺工員）赤、管理鑼人員工似資水平羊、勞務液班組的糾承包方陽式（不哀能大包饅，建議宅班組僅療做勞務把及包簡升單輔材晌）、項師目資金莖的使用墻方式（蓮避免挪玩用）、屆其它原河有業(yè)主冤對項目庫團隊的按真實評峽價及多胃方摸底一、緞如何喚有效磁預控鐘工程定問題板發(fā)生43工程職島能的一鐵個核心躬兩個基杰本點政府職流能管理分供長方管絮理工程波職能綁內(nèi)部肅管理工程職螞能內(nèi)部峽管理是皺核心，沒自身強黨壯了，件才能打息好硬仗共，這是影她響工程繞質量的供內(nèi)因。政府挨職能出管理瓦和分僵供方節(jié)管理念是我伍們的假兩個痛基本指點，兩手辱都要谷抓，冰兩手踏都要子硬。一、宗如何柿有效潔預控玩工程畫問題裁發(fā)生2.招標托采購促前控事前刻控制萌，60池%的工怠作在葬實施爆前落仿實2.招標采購皮前控關鍵點2：招標啟悟動會（進度芳、工程傳策劃）案例：總包招爬標啟動書會、防火門耳招標啟奴動會等助，招標前救、開工緩前的工辮程推演觀如何做冊？做哪絡些啟示：翻通過“成招標啟撫動會”擺這個平潛臺和節(jié)脂點設置宜，將合永同需求辨與招標匪采購、青圖紙與吼深化設撤計之間斥聯(lián)系起炎來，有搜效提高畜招標效財率和質論量。Ti滋ps花:每一個蠻招標啟來動會的綁成果都球能成為點梳理一病種材料耀或服務急的知識凱。做好非、做紡透徹?？偘撜袠诉M啟動筍會成挎果，爬做好北工程患推演蛇、工南藝工貍法等撐，這逝是工塌程管捧理的村重中植之重補！由撓于此霸項工雨作非憑常復葬雜和武專業(yè)黃要求蟻較高穩(wěn)，建傲議通伯過借低用外天腦、勇外部頁資源揚進行宜號脈芽、確祖診，全快速筑完善絡工程秋推演因、工執(zhí)藝工側法標隱準，牲并逐敗漸演母變成詠工程負部自慨己的綢能力恐。一、鎖如何陜有效確預控脖工程居問題謹發(fā)生2.招標采購前謎控關鍵哥點3：堅孝持做標前輔循導---先說斷頃后不亂甘，丑話較說在前裂面案例喘：嘉繞嶼城粥一期屠總包洪投標棒前的蠢招標稻輔導阿、廈培門文答明施英工的陡標準啟示：口在定標括前是甲鬼方市場鉆，定標賀后是乙漸方市場程，在招兇標前，瞇一定要榜盡可能太的將所梯有不利要情況和木要求講到清楚、新寫明白掠。大家陣好才是劍真的好.Tip物s:惑1、尼考察—確定入喉圍單位--惱-發(fā)標舞書（創(chuàng)盡可忙能清泄楚，控并經(jīng)道項目非團隊姥尤其造是工這程團譽隊討環(huán)論）--標前酬輔導—投標--屑-分析甩技術烘標---合格借技術懶標開舅經(jīng)濟啞標---議標—定標報懇告---定標2、材標前撕交底繁應包山括公察司介秀紹及循項目光概況缺、項農(nóng)目工藍程管碗理要牙求（強工期免、節(jié)摘點、劈燕質量俗、文條明施糧工、恩配合余、停輕止點蒼、樣泳板帶驕路及區(qū)點評迷、月捉度檢掉查、瞧技術熄管理飲要求淘等）猾、資餡金支剃付（鐘時間境、報伐表、礙方式宗、比度例等散）、違約金級及合同蹲處罰等、后紫期的發(fā)陳展計劃兄，樹立擴投標單蚊位信心騎等一、如血何有效斷預控工犁程問題象發(fā)生2.招標采購丙前控總包投倍標的技擦術標的摩主要要艱求：1、項目科主要管悔理人員宿架構及遲其簡歷塊。2、勞離務班踏組承陶包模傲式及逝其各宅專業(yè)保勞動洪力投群入情蟲況3、主要荷機具設劍備投入木情況。4、施工候流水段混的劃分獅以及模虹板等周茄轉材料輩周轉方抱式。5、現(xiàn)扁場各蹤蝶階段泄平面船布置嗓。（幣臨時集設施貼、場隸內(nèi)交蠟通、散施工滴用水重用電果、塔松吊布鄰置、暴加工撕場地薪布置宜）6、工期姑、質量貝、安全守文明施匯工專項階策劃。7、項截目施虜工重慌難點吹分析誰。8、提交典項目總怎進度計膊劃。一、如方何有效覽預控工尸程問題潔發(fā)生事前控根制，60第%的工作縮慧在實施粒前落實2.招標采購前催控（施工現(xiàn)尤場老是戒做做停弊停）關鍵點4：深棕入理愧解項串目TQ獄R的基礎拜上，提柳供合約平規(guī)劃的頌指導意頃見案例：球嘉嶼城1、2期合約規(guī)半劃的制處定及優(yōu)笛化計劃啟示：合約訴規(guī)劃鉛的界奪面適晉合項塔目，音能框尾出面帝積最茶大的TQ獅R三角。工程部和地成本握部、播設計賊部做樹好每持年的刪合約啦規(guī)劃秩的制吹定及捎優(yōu)化漫計劃肢，能哲夠找屆到公址司和速項目昆的時三間、江質量綱、成他本的慘有效表平衡必點，狹并定沉期檢長查更臭新，駱同時既能夠遷友好伐改善慚這幾攏個部沈門之狂間的婚和諧私工作孫環(huán)境畫。建養(yǎng)議通過慈培訓撕對公司內(nèi)丟部跨部享門之間濤做內(nèi)訓根，去宣踏貫、影裕響、傳執(zhí)授跨部鬧門工作阿溝通的洽良好效便果和方創(chuàng)法。一、觸如何捆有效社預控在工程物問題目發(fā)生事前控牢制，60%的工捉作在財實施休前落狼實2.招標采購鼻前控關鍵點5：細核清單（進度雹、市場蛙價）啟示逃：細核回清單項中毯工作內(nèi)容的盲描述：清單倍項的描脈述影響落施工單艱位的報社價，細館微的描賴述差異獨將導致魄雙方理獸解不一獻致，報殘價有偏吳差，引哪起后期藥的扯皮硬，同時屯注意總窗分包的胃描述要嗓一致。Ti惹ps晃:細核思項目界總分昏包界刺面、蔽措施朽項目雜（如考檢驗含及測下試費限）、釘項目烘技術體規(guī)范覽等，視將項沃目的辦界面蓄、重灶要分女部的趴管理泛要求服等描確述清壺楚，吩加強站圖紙醒的理照解和在熟悉扶有助如于清燈單項仿的審育核一、侵如何死有效例預控倒工程干問題秋發(fā)生事前存控制激，60%的工域作在顛實施涂前落朋實2.招標采購前巧控關鍵殊點6：評好延技術標案例持：一咬、二寺期總蛾包技渠術標純的審核啟示伶：技識術標圾審核撕要重排點關軟注對晃投標勒輔導嘴及招初標文字件的響應情腔況，避免傾出現(xiàn)“學力爭”慕“盡力摧”“宜幼”等虛詞Tip胖s：關左鍵點,如工哪期（義尤其譽是階占段性棋工期互要求鈔），夠整體歷施工弟場地幸布置份，關碼鍵崗暢位管測理人割員應重點審猴核一、如宇何有效肝預控工覽程問題鎮(zhèn)發(fā)生事前臂控制哄，60%的工睜作在恒實施姻前落實3.開發(fā)報沾建前控債。案例：廈門判龍湖嘉顧嶼城項臭目，半秘年開盤。（進家度影響）關鍵點怠：①新顯地區(qū)公乎司對報建流竿程的梳瞇理（尤其勻是第一粉次進入塌的城市橡及城市萌的新區(qū)廉域）案例：XX市市刻區(qū)報顆建流棋程的惑梳理磨、驗尤收流弟程的攤梳理型；開工隨就輸甩在起毒跑線室上，施工躲許可證法辦理費蘋時2個月意，一盞開始古就延免期，巴按時犁交房等如何拔保障誕？啟示奸：對關鍵浪線路縣節(jié)點的明絡確及系各節(jié)受點“跪影響秀人”禁的判發(fā)斷是旅關鍵Ti營ps：報著建各發(fā)體系繪從“而國土摔”“頂立項老”到脫“規(guī)足劃”萬“建捆設”旬等之擱間的級銜接曉點是件最有探可能匆出框“危屠”和連“機什”的婦地方死。一、使如何補有效煉預控窮工程傲問題雅發(fā)生事前控碼制，60礦%的工永作在漢實施煤前落窗實3.開發(fā)報建姑前控。案例蘆：廈泊門龍殲湖嘉單嶼城交項目償，半桃年開排盤。關鍵隙點：瞞②在駐清理撤出關浙鍵線找路的肉基礎爭上，嗚以“岔主人旦翁”因的精鹿神做尸好各看個節(jié)倘點的跟蹤啊管控和所很承擔館的工稅作。案例：礦嘉嶼城濃一期報朱建進程諷與二期艙報建進稿程的對吃比（被動閃變主動攝）啟示：1、主動基熟悉外朝部資源衫，克服嗓畏懼心撈理，主搏動的溝案通比很株多事情唯都重要2、規(guī)矩做事建議權：熟悉項目段開發(fā)甜報建尸流程川，縮省短施趨工許拘可證粉的辦桌理周能期，石早日長開工牲，規(guī)旺避無哨效工偶期問榨題，枕規(guī)避匙將來勞的后腫期施恩工搶銷工問膀題，飾規(guī)避壞將來永的驗寨收版皇本和休報建浸版本拖不符憐的問杠題。隸同時粗，會薪培養(yǎng)徒出將件來更染多的抓項目罷總。一、如獎何有效圣預控工酷程問題崖發(fā)生事前產(chǎn)控制遠，60技%的工困作在斷實施切前落紅實4.工程停管理己前控關鍵點1：招謠標前逼、各誦分部鏟工程抽開始沉前要份做到“心驕中有歡樹”案例：嘉嶼塌城一敘期招當標前畜整體搬的工犁程管種理思扯路形成啟示：貴招標前屈理清楚永怎么管壩，項目撥管理的子思路應憤相對清改晰（標撐段劃分露、交通今組織、蔽水電接紹口、道厚路成型屈及維護潮、圍墻圍、項目謙風險點憐分析、脅總分包淹界面劃濱分及提川供的條窮件、材魔料供應防界面、芒土方調袍配場地抖等）Tip釋s:要清晰死地告草訴分供肌方我兄們想要略的東古西是什恨么？一、如識何有效買預控工于程問題倘發(fā)生事前控洗制，60%的工作撤在實施搜前落實4.工程管充理前控關鍵設點2：管理策斜劃匯報（進度、質量）總包級、分陽包單缸位都啟信誓擠旦旦偽拍胸喚脯，移給甲尺方承慎諾保貓證質達量進要度沒親問題藍，實幣際上偶結果搭偏差顛很遠梯，如范何預異控？啟示：撇施工單麥位的管嚴理策劃讓匯報（目如何實彩現(xiàn)市級預文明工驕地和優(yōu)捎質結構勁、質量豎標桿和歷安全文啊明施工懷標桿、江重要分融部分項賓控制要準點、農(nóng)命民工管灘理、土扯建和安虧裝的配倆合、對鏈分包的掩管理、附應急預襪案、內(nèi)港部的資地料管理評等）雙雷方共同及樹立標堆桿，要愈細化到戒圖文并比茂，落鴿實到可漆操作程絨度上，角它是提高擱施工筆單位疏標準錄的利器Tip儉s：管理誦策劃匯學報不僅雁適用于碼總包一、派如何替有效孔預控儉工程節(jié)問題洋發(fā)生事前老控制梢，60%的工植作在故實施料前落哄實4.工程管壓理前控關鍵點3：對分供廣方尤其圓是關綢鍵的刷分供暖方應鳳引入風險評曉估及平胞衡機制集和措施（進度道）案例侮：二碧期總府包劃菌分為3個標段啟示：潤通過考挪察、議撲標過程肆答疑，蔑第三方設了解等井，基本綁了解擬查中標單憂位的優(yōu)寇缺點，頌并有如悲何揚長勾避短及挑應對的碌管理方依案，對驗癥下藥股，提前穿做好風達險預案Tip宣s：2>1軋>3的理論味。應急撇隊伍的王準備一、案如何向有效蜓預控粘工程狗問題掩發(fā)生事前控枕制，60腥%的工作呀在實施賤前落實4.工程管恩理前控關鍵點4管理桶交底倍與技倉術交底（進作度和羨質量）案例桃：一兵期、晌二期留所做偷的管談理交嗎底及涌實際合效果啟示血：1、堅縮慧持做目好施漢工單奧位進術場后黎的甲割方管搖理交續(xù)底，迷明確形甲方鼠管理孟標準畝和管慣理要稱求2、堅懲持做瞎好每菊個分毒部工角程的屑前置掀交底Ti保ps：交管理磨交底透和技協(xié)術交貍底是螞一項譽以少票時間區(qū)撬動軟大效鼓果的豆買賣相！不南論有咬無積屬累都寇應該直堅持。工程黃部做粗好施頃工單罪位的鋤第一市次進躬場管喉理交禽底與挖技術煮交底硬、分古項工陷程的奶交底鮮，真幣正把惕甲方任的要李求和慌標準塵傳遞認到一鑒線操尊作者羞，規(guī)趨避信等息掉魂鏈子噴，規(guī)龜避施霧工操淋作者買不按外照甲盛方要牲求施鎮(zhèn)工情襯況發(fā)逮生。一、如伯何有效鏈預控工謙程問題預發(fā)生一、鮮如何聲有效筋預控級工程搶問題坊發(fā)生--得-交底盲模板事前控僚制，60燙%的工婚作在筆實施逐前落平實5.技術抽管理福前控關鍵點1：樣板帶菌路（現(xiàn)場錦樣板點爭評、工抽法樣板倡墻、樣仍板房）案例：袍重慶U城項誓目實字施工腔藝樣街板墻飄的案旺例及朵在政梯府部秋門的影響啟示：樣板是斑標準的槍高度，澡工程部屆主動堅湊持樣板核帶路，騾運用其蔥他職能句部門幫賭助項目紡迅速確軟定標準姨，不僅投僅是讓愧工程進坡度一帆丟風順進佛行，而擇且會形仿成各方垃共贏。一、授如何很有效討預控形工程挖問題途發(fā)生5.技術管核理前控關鍵點1：樣板斷帶路+現(xiàn)場樣豎板點評民、工法卻樣板墻棄、樣板轉房一、舊如何遵有效畜預控虧工程鐮問題犬發(fā)生序號項目區(qū)域點評內(nèi)容參加單位點評時間備注1晉江17#別墅區(qū)域別墅鐵藝欄桿固定點安裝點評祥瑞，監(jiān)理，欄桿單位，項目部2013/10/25鄭權217#別墅區(qū)域室內(nèi)抹灰樣板點評祥瑞，監(jiān)理，項目部2013/10/20鄭權317#別墅區(qū)域室內(nèi)天棚膩子樣板點評祥瑞，監(jiān)理，項目部2013/10/22鄭權417#別墅區(qū)域別墅樓面地坪施工樣板點評祥瑞，監(jiān)理，項目部2013/10/25鄭權517#別墅區(qū)域別墅外立面石材的深化圖紙的讀圖講圖祥瑞，監(jiān)理，項目部2013/10/29鄭權617#高層區(qū)域基礎接地樣板點評祥瑞，監(jiān)理，氣象局，項目部2013/10/25簡錦祥716#樓別墅別墅屋面防雷樣板點評中泛、監(jiān)理、項目部2013/10/29周利平817#高層區(qū)域首層拆模點評祥瑞、監(jiān)理、項目部2013/10/17管中軍917#高層區(qū)域外墻防水點評祥瑞、監(jiān)理、項目部2013/10/18管中軍事前住控制浩，60%的工作準在實施都前落實5.技術管妙理前控關鍵采點2：系丟統(tǒng)清缸理各舟分部爪工程畢的關鍵敘技術敏細節(jié)，充分柳統(tǒng)一和光運用施尼工、監(jiān)百理單位誕，尤其勒是地方傷性特色鍛的新技怨術問題柄的清理。案例爹：樁丟基施劃工，留空氣休源熱鐵泵，匠外遮陽啟示忠：對拔地方筋性規(guī)亮范、婆規(guī)定弄的清幣理和呀執(zhí)行哲力度多確認蛋是技耕術管司理重行點，復關鍵驕性地抽方規(guī)丸范、補規(guī)定淡會影怎響啟具動會撇工程發(fā)策劃發(fā)的內(nèi)僵容一、如襲何有效必預控工妻程問題邊發(fā)生事前控淘制，60旁%的工櫻作在忘實施滾前落朗實5.技術航管理怎前控關鍵堤點3：統(tǒng)一技術及插工藝做聽法標準（質量賺）案例袍：一承期1、2標段竭地下士室擋柿墻與揭底板育的澆裁筑方趕式、護防水詞反坎贊一次摸性整模澆到耀位的統(tǒng)一啟示答：倡柄導、遞引導幟質量夜競爭謝，營查造爭情先恐魄后的氣氛Tip洽s：對梯于沒即有質踏量追迅求、睡得過嚷且過摔的分跡供方簽管理誕人員鉤，堅觀決剔亞除一、如芹何有效膝預控工芒程問題藏發(fā)生事前渠控制兔，60%的工撇作在燒實施吹前落厚實6.成本灘管理卸前控關鍵洽點1：分析烘找出真正影響成屑本的關鍵怨因素，并在偵此基礎蔬上參與劍造價的詳合約規(guī)劃案例：降土石貸方工程徹的合約易規(guī)劃如苗何達到形系統(tǒng)價愉值最優(yōu)著化啟示：本我害們要抓冷住“西洗瓜”獎銹勵“芝奴麻”，態(tài)招標之耀前必須省確定參撇考報價盲標準，挪并以此怪為準線蛇分析判梁斷風險收及采取蓄相應的見防范措臨施一、如胡何有效消預控工界程問題枕發(fā)生事前軍控制容，60鍛%的工作擠在實施危前落實6.成本胡管理置前控關鍵點2：景觀固成本的倒置謎控制獅設計案例：恰苗木清舞單列表啟示辱：景榆觀目員標成的本制悔定后吵要結蠟合苗暈圃的碧實際究囤貨昂，進豈行限獨定性銷設計樸，將娃效果駕和圖毅紙的壤準確粉性結繡合起前來對造設計景資源映進行釣考核一、如詳何有效灑預控工惰程問題駱發(fā)生事前蠅控制懷，60%的工攏作在跳實施炸前落責實7.營銷凍需求狡前控（進攏度和諒交房）關鍵點揮：從工陣程的角朱度前置思只考和解饑決營杏銷的輪客戶咽體驗蹦及銷售的端進度要求案例倚：嘉武嶼城矮樣板言區(qū)的采位置弓選定背，花勞千樹皇一期勞銷售網(wǎng)節(jié)奏調整啟示：營銷街的節(jié)站奏調醫(yī)整會短極大職影響綢工程靠及運毫營節(jié)拋奏，滴因此負需要掌從工殖程的盡角度傷在招第標前繩前置歸思考津和解顫決營撿銷的益客戶擋體驗軌及銷慕售的儉進度求要求侍。工銹程流撐水的索劃分霜除了聚盡可趟能在侮啟動月會階顆段思敘考清轟楚外尿，在牢樣板犬區(qū)開成放及穗銷售服前期稠，工梳程部惡要主電動交幼流討母論銷擺售的污節(jié)奏雁，以蹤蝶應需丸而變械。一、如謊何有效器預控工菠程問題僑發(fā)生啟動會1、三棟答樣板樓陸外架一預律采用督挑架施這工，為滋景觀施劃工創(chuàng)造決條件。2、樣板衣區(qū)材料共堆場、駝加工場稅不得占汽用樣板嘴區(qū)位置忠。樣板區(qū)躲材料堆么場、加池工場樣板矩區(qū)材忽料堆數(shù)場、需加工尾場施工似通道樣板區(qū)第一譜流水隸段第二途流水警段第三流棍水段營銷需傾求前控--花千藥樹一棒期銷勞售節(jié)它奏調瓶整3.該259.1擦53.駁204.1爐04.1查56.1蒙05.舉256.告306.遙206.1鼻06.濃108.58.培158.產(chǎn)158.2喊59.3畝09.府308.2安510搭.511.膏2011.素152F8.1雁04.錄10實際基串礎及主闊體結構境施工階辜段營銷需叮求前控--花千樹涉一期銷妙售節(jié)奏掙調整26借#樓樣板慶區(qū)第一流假水段第二流星水段第三疤流水衫段剩余城商鋪1#2#3#12泡#11#10#9#8#7#