商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱參考模板

商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱新城控股·商業(yè)管理中心提供成果報告應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容，前期市場研究分析各階段須給出明確的結(jié)論，整體條理清晰、邏輯縝密。策劃階段理由充分，觀點明確。第一篇市場研究分析一．項目發(fā)展背景（項目發(fā)展的外部環(huán)境-城市環(huán)境、區(qū)域環(huán)境等）研究目的：分析城市環(huán)境，判斷可進(jìn)入性。研究方法：文獻(xiàn)研究-統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、規(guī)劃綱要、政府門戶及規(guī)劃局網(wǎng)站等。主要成果：宏觀經(jīng)濟及區(qū)域發(fā)展分析報告、拓展戰(zhàn)略建議?；疽螅簻?zhǔn)確性、時效性、完整性。（一）宏觀經(jīng)濟分析城市概述，面積、位置、交通、城市等級等。城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入；城市間比較，橫向分析；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；城市總體規(guī)劃；商業(yè)規(guī)劃及新城區(qū)規(guī)劃；商業(yè)發(fā)展政策；城市版塊劃分；城市各版塊特征；項目所在區(qū)域特征分析。通過橫向、縱向經(jīng)濟分析，城市（區(qū)域）規(guī)劃分析，政策分析等，判斷城市可進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱二．區(qū)域市場分析（區(qū)域市場業(yè)態(tài)業(yè)種分析，競爭或?qū)?biāo)項目分析）商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱研究目的：分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境，判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，尋找市場稀缺空間。研究方法：實地考察、訪談、總結(jié)歸納、文獻(xiàn)研究-統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報等?；疽螅壕唧w、準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)充實完善、以統(tǒng)計圖或統(tǒng)計圖表現(xiàn)。根據(jù)項目規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)等初步界定目標(biāo)商圈。5.裝修、裝飾、建材、五金8.各業(yè)種平均商業(yè)坪效（與商業(yè)總面積結(jié)合，計算區(qū)域總營業(yè)額）項目位置、建筑面積、建筑規(guī)劃、開發(fā)商、運營商、停車位。各商業(yè)經(jīng)營區(qū)、輔助功能區(qū)、主入口、主通道、次通道、動線規(guī)劃、電梯位置、數(shù)量、衛(wèi)生間、卸貨區(qū)、垃圾處理區(qū)等。5.業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃、比例各業(yè)種面積比例；各業(yè)種平面及立體布局?？蛻魜碓础⒛挲g、性別、消費習(xí)慣等。日均人流量、營業(yè)額等8.項目租售價格及租售狀況租售價格、租售方式（返祖、包租、免租期、物業(yè)管理費租售比例；主要客戶來源。分析商業(yè)市場各業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營情況，總營業(yè)額，判斷各業(yè)態(tài)、業(yè)種的飽和度。尋商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱三．消費需求分析研究目的：分析區(qū)域消費群，判斷區(qū)域消費潛力，了解消費需求。主要成果：區(qū)域消費者分析報告、消費者訪談分析報告、訪談問卷（附件2）?；疽螅壕唧w、準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)充實完善、以統(tǒng)計圖或統(tǒng)計圖表現(xiàn)。社區(qū)樓盤數(shù)量、面積、人口來源、目前房價等。主要研究方法：文獻(xiàn)研究、實地考察社區(qū)未來規(guī)劃，人口規(guī)劃等。主要研究方法：文獻(xiàn)研究區(qū)域內(nèi)人口總數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)類別、經(jīng)濟水平、人均可支配收入、消費習(xí)主要研究方法：文獻(xiàn)研究、消費者訪談根據(jù)區(qū)域人口數(shù)量、人均可支配收入數(shù)據(jù)，結(jié)合上文“區(qū)域市場分析”中總營業(yè)額、商業(yè)坪效等數(shù)據(jù)，計算可開發(fā)商業(yè)面積及可進(jìn)入的業(yè)態(tài)業(yè)種。研究目的：了解目標(biāo)經(jīng)營者意向，判斷項目招商可行性。研究方法：問卷，或電話訪談。主要成果：各主要業(yè)態(tài)業(yè)種品牌商家訪談報告。訪談問卷（附件3）（一）業(yè)態(tài)業(yè)種及商家界定根據(jù)區(qū)域商業(yè)市場及消費需求分析，界定業(yè)態(tài)業(yè)種的可能方向，選擇商家品牌。5.裝修、裝飾、建材、五金代表品牌商家訪談（4-5家）6.文體、健身、美容代表品牌商家訪談分析商家拓展意向，明確項目適用性及經(jīng)營方向。五．項目適用性分析商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱研究目的：分析項目客觀指標(biāo)，判斷項目可能的發(fā)展方向。研究方法：實地考察、文獻(xiàn)研究-規(guī)劃指標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱（一）基本信息根據(jù)項目客觀現(xiàn)狀、數(shù)據(jù)、規(guī)劃指標(biāo)等，判斷項目的業(yè)態(tài)、業(yè)種適應(yīng)方向。六．市場總結(jié)及建議綜合以上各結(jié)論，總結(jié)城市發(fā)展?jié)摿?，尋找市場稀缺空間，發(fā)現(xiàn)消費需求，判斷項目研究方法：考察總結(jié)、文獻(xiàn)研究。主要成果：優(yōu)劣勢分析、項目發(fā)展戰(zhàn)略分析。指項目自身的客觀優(yōu)勢，規(guī)模、形狀、交通條件指標(biāo)等優(yōu)勢。指項目自身的客觀劣勢，規(guī)模、形狀、交通條件指標(biāo)等劣勢。項目外部機遇，政策機會、城市機會、市場機會等。項目外部威脅，主要來自目前及未來項目的市場競爭等。強化優(yōu)勢，弱化劣勢，把握機遇，錯位/優(yōu)勢競爭，尋找項目最科學(xué)、符合市場的商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱基本要求：邏輯縝密、簡潔準(zhǔn)確。主題定位功能定位基本要求：邏輯縝密、簡潔準(zhǔn)確。（一）整體特征描述研究方法：根據(jù)主題定位、目標(biāo)客戶消費習(xí)慣而定。主要成果：建筑布局平面圖、功能布局平面圖?；疽螅悍蠘I(yè)種業(yè)態(tài)要求，滿足消費習(xí)慣、簡潔明確，圖示法。（一）規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)及理念總體規(guī)劃建議單體規(guī)劃建議動線規(guī)劃建議車流通道人流通道商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱根據(jù)戰(zhàn)略、項目特征、市場現(xiàn)狀、相關(guān)政策、未來預(yù)期等，判斷項目租賃或銷售根據(jù)客觀市場現(xiàn)狀、項目本體特征、規(guī)劃、未來預(yù)期等，判斷項目租賃或銷售的根據(jù)戰(zhàn)略、項目特征、市場現(xiàn)狀、相關(guān)政策、未來預(yù)期等，判斷項目租賃或銷售根據(jù)客觀市場現(xiàn)狀、項目本體特征、規(guī)劃、未來預(yù)期等，判斷項目租賃或銷售的開盤時間、鋪位分區(qū)順序、業(yè)種選擇順序、商家選擇等策略銷售方式選擇，包租、返租、委托經(jīng)營等。五.業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃建議（商業(yè)經(jīng)營）研究方法：根據(jù)主題定位、目標(biāo)客戶特征而定。主要成果：業(yè)態(tài)業(yè)種比例、業(yè)態(tài)業(yè)種布局平面圖?；疽螅悍现黝}定位，滿足消費需求、簡潔明確，圖示法。業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃及比例各業(yè)態(tài)業(yè)種的面積配比功能布局業(yè)態(tài)品牌/主力店建議六.商業(yè)經(jīng)營建議研究方法：根據(jù)公司戰(zhàn)略、項目主題定位、市場環(huán)境而定。主要成果：租售建議方案、價格預(yù)測?；疽螅呵罢靶?、客觀性。（一）經(jīng)營方式建議租賃時間、鋪位分區(qū)、業(yè)種選擇、商家選擇等策略租賃方式選擇，年限、免租期、租金、扣點、物業(yè)管理費等以上為初步框架，在實際工作中逐步修正、完善。根據(jù)項目不同，切入階段不同，以上框架允許有所調(diào)整。新城控股商業(yè)管理中心商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱項目名稱開發(fā)商投資商規(guī)劃設(shè)計單位廣告設(shè)計單位容積率建筑總高物管公司產(chǎn)權(quán)年限（原有）產(chǎn)權(quán)年限（現(xiàn)有）建設(shè)周期現(xiàn)階段進(jìn)度認(rèn)購日期開盤日期建筑面積建筑層數(shù)面寬：進(jìn)深物管費用每層層高地上地下車地上地下按月租賃購物停車收費按月租賃外立面色彩外立面材質(zhì)外立面色彩商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱廣告位數(shù)量廣告位位置及規(guī)格廣告位數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱人行道狀況人行道狀況地下通道或天橋周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）周邊商業(yè)項目道路狀況主要街道注意：銷售價格起價和最高價的填寫應(yīng)注明相應(yīng)的鋪號樓層層高主力商家鋪面劃分銷售均價銷售起價銷售最高價銷售折扣銷售率租賃價格入駐狀況業(yè)態(tài)設(shè)置招商政策返租年限街鋪數(shù)量面積面寬進(jìn)深銷售價格銷售率不返租商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱職業(yè)特征年齡特征商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱5、購物停車收費是針對消費者而言，按月租賃是針對業(yè)主和經(jīng)營主而言的；7、廣場設(shè)置應(yīng)填寫廣場的位置、形狀、面積以及規(guī)劃設(shè)計特色；9、電梯位置安排應(yīng)填寫電梯是安排在門口還商業(yè)項目調(diào)查表研究成果分析在商業(yè)項目中，每種業(yè)態(tài)對層高的要求各有不同。由每層層高我們可以得到開發(fā)商對業(yè)態(tài)的規(guī)劃是否合理。如果其規(guī)劃的業(yè)態(tài)因為某種原因最終被迫改變，它是不是已經(jīng)做好應(yīng)對的措施。在一個商場里，休閑場所安排在幾樓，什么位置，才能最好地滿足消費者是否滿足消費需求，是否符合項目定位。5、主力商家和入駐商家的對比情況其招商的對象是不是和入住的商家一致，如果不一致，商家的品質(zhì)是提高了還是降低商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱了，是什么原因?qū)е铝诉@樣的變化商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱有實力的商家入駐一定會對銷售產(chǎn)生很大的促進(jìn)作用，該促進(jìn)作用產(chǎn)生的時間與商家入駐的時間有什么關(guān)系，商家入駐對銷售的影響到底有多大。通過業(yè)態(tài)業(yè)種比例設(shè)置等判斷商業(yè)項目的檔次定位進(jìn)而了解區(qū)域消費者的經(jīng)濟水平及返租銷售在經(jīng)營和管理方面對開發(fā)商而言是一個考驗。該商場在制定返租模式時，采取什么樣的原則。什么樣的商鋪返租，返租年限是多少，返租額度是多少，面積是怎么樣周邊的配套設(shè)施對人流的聚集作用，這個因素是否會對商業(yè)產(chǎn)生好的影響。周邊商業(yè)項目業(yè)態(tài)的設(shè)置，在未來經(jīng)營的過程中，這種商業(yè)環(huán)境對該項目是否產(chǎn)生影響，會促成公平競爭的環(huán)境還是導(dǎo)致惡性競爭。商業(yè)項目對車位的要求相對來說比較高，車位的數(shù)量和位置的安排是否和業(yè)態(tài)的設(shè)置相匹配，關(guān)系到其未來的經(jīng)營狀況。商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱您好！我叫，我們正在規(guī)劃一個重要的商業(yè)項目，為了建設(shè)更好的商業(yè)購物休閑環(huán)境。提供更好的服務(wù)，我們希望能聽取您的意見和建議。對您的個人資料我們將嚴(yán)謝謝您的支持!——請在所選項目前的編號上打“√”一、基本信息篇1.請問您是否是XX市常住居民？2.請問您目前的常住地址屬于XX市哪個區(qū)域？（預(yù)設(shè)目標(biāo)城市各區(qū)）3.請問您屬于以下哪個年齡段？？（7.請問您的平均家庭年收入是多少？請包括所有家庭成員薪水和其他收入，如獎金、津貼、8.請問您的最高學(xué)歷是什么？A.小學(xué)B.初中C.高中/中專/技校商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱D.大專/成人大專/電大/夜大E.大學(xué)本科F.研究生或以上商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱A.企事業(yè)單位，政府機關(guān)的主要負(fù)責(zé)人B.車間主任/部門經(jīng)理/一般主管二、消費習(xí)慣篇10.請問您平時外出逛街消費的頻率是多少？（包括外出購物、就餐、娛樂等消費，但不包括您日常去大賣場、超市、菜市場等的生活開銷）11.請問您平時外出逛街消費（外出購物、就餐、娛樂等消費，但不包括您日常去大賣場、12.請問您在外出消費中主要包括哪些內(nèi)容可多選）A.外出就餐B.外出逛街購物C.外出休閑娛樂D.其他13.請問您在外出消費中主要通過哪些交通工具到達(dá)目的場所？D.乘坐公共汽車等交通工具E.家庭轎車15.請問您平均每月在您孩子有關(guān)的消費方面支付多少參考第6題的答案可選填）元元元元商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱三、餐飲休閑篇17.請問您在外出就餐選擇餐廳時，最偏好以下哪一類？（可多選）A.西餐館B.川菜、湘菜館C.蘇浙菜館D.茶餐廳商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱K.酒吧、咖啡廳L.甜點/小食/茶餐飲/冰淇林店M.其他）？A.有B.沒有21.請問您再過去半年里，有哪些休閑娛樂？（可多選）A.KTVB.酒吧C.DISCO舞廳D.桑I.戲院/影院/電影院J.游戲房K.健身L.參加教育/培訓(xùn)/親子休閑班M.其他23.請問您在上次的外出休閑娛樂中的大約人均花費是多少(元)？24.請問您在日常逛街購物中最偏好選購以下哪類產(chǎn)品不包括在大賣場、便利店、超市、菜場等生活必需品消費）（可多選）A.商務(wù)正裝B.商務(wù)休閑服飾C.時尚休閑服飾D.運動休閑服飾I.黃金珠寶首飾品K.家用電器L.個人數(shù)碼產(chǎn)M．進(jìn)口高檔食品N.生活家居用品O.古董、書畫、藝術(shù)品P.其他25請問您平均每月在下列產(chǎn)品種類上的花費大約多少？（元）珠寶首飾:商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱商業(yè)地產(chǎn)研策報告提綱26.請問您一般進(jìn)行上述消費的頻率是多少？（單選）27.請問在您的心目中的理想的購物中心，下列哪些品牌或服務(wù)設(shè)施是最好要有的。（可B.國際時尚流行品牌（如LEVIS、LEE、ZARA、H&M、C&A、SINO、MORGAND.國內(nèi)大眾品牌（如美特斯邦威