深圳知名地產(chǎn)可行性報(bào)告案例含圖

深圳盛平村項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告

第一部分

項(xiàng)目概況第二部分

宏觀環(huán)境分析第三部分

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四部分

項(xiàng)目初步定位第五部分

項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案第六部分

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃第七部分

項(xiàng)目效益測(cè)算第八部分

綜合建議目錄1.1區(qū)位條件1.2規(guī)劃條件1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀1.4項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況第一部分1.1區(qū)位條件——項(xiàng)目位置深圳為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，龍崗中心城定位為深圳五個(gè)副中心之一，深圳特區(qū)擴(kuò)容給整個(gè)龍崗區(qū)帶來(lái)機(jī)遇。該項(xiàng)目位于龍崗區(qū)的盛平社區(qū)第二工業(yè)區(qū)，龍崗區(qū)龍崗中心城，龍城街道盛龍路以南、碧新路以西、龍崗河以北。前海中心羅湖中心福田光明龍華龍崗鹽田坪山項(xiàng)目距離規(guī)劃的地鐵12號(hào)線(xiàn)龍園站不足500米，距離遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)項(xiàng)目約800米。地鐵12號(hào)線(xiàn)龍平西路碧新路龍崗河盛龍路本案龍園路站1.1區(qū)位條件——周邊交通本項(xiàng)目緊鄰地鐵12號(hào)線(xiàn)，距離3號(hào)線(xiàn)南聯(lián)站約800米；在2011年5月修改通過(guò)的《深圳市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2010-2016）》中，12號(hào)線(xiàn)調(diào)整為四期線(xiàn)路，預(yù)計(jì)于2017年后動(dòng)工。龍崗區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)鐘新明表示，地鐵12號(hào)線(xiàn)將提前到2015年前建設(shè)。地塊北側(cè)的盛龍路為龍翔大道的延伸段，本案實(shí)施階段將會(huì)進(jìn)行擴(kuò)建；本案臨龍崗“四橫三縱”中龍翔大道、龍平西路、龍城大道，沿碧新路可迅速進(jìn)入北通道、深惠路。龍平西路：龍崗主干道，連接中心城到坪地；地鐵3號(hào)線(xiàn)地鐵12號(hào)線(xiàn)地鐵16號(hào)線(xiàn)回龍埔遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)本案北通道龍平西路龍翔大道深惠路碧新路龍城大道盛龍路1.1區(qū)位條件——周邊配套項(xiàng)目周邊居住便利、配套齊全，1公里范圍內(nèi)，包括了多家銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院門(mén)診等，可以滿(mǎn)足日常生活工作的需要。酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商務(wù)酒店學(xué)校：興泰實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳豐麗學(xué)校、平岡中學(xué)銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)商銀行、東亞銀行商業(yè)：樂(lè)購(gòu)、新一佳、美宜佳皇冠假日酒店興泰實(shí)驗(yàn)學(xué)校新全盛酒店喜之星商務(wù)酒店工商銀行東亞銀行農(nóng)商銀行工商銀行龍崗中心醫(yī)院新一佳美宜佳樂(lè)購(gòu)深圳豐麗學(xué)校平岡中學(xué)1.2規(guī)劃條件項(xiàng)目總占地為10萬(wàn)平米，其中非農(nóng)指標(biāo)5.9萬(wàn)平米，公共利益用地3.5萬(wàn)平米；后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中我司需根據(jù)開(kāi)發(fā)策略以及方案申報(bào)的難易程度進(jìn)行權(quán)衡，選擇合適的方案進(jìn)行申報(bào)（可研以主推方案為主）；主推方案（平米）備選方案（平米）項(xiàng)目占地面積10萬(wàn)10萬(wàn)建設(shè)用地面積5.7萬(wàn)5.7萬(wàn)容積率4.966.29地上建筑面積282970359027住宅16740088162街鋪2578434103集中商業(yè)024600辦公081800公寓2113472500保障房2281212022回遷商業(yè)60006000回遷辦公3800038000配套18401840地下車(chē)庫(kù)9.5萬(wàn)13萬(wàn)1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊北側(cè)為盛龍路，規(guī)劃為龍翔大道的延伸路，西側(cè)為政府規(guī)劃的綠化用地，南側(cè)為龍崗河，東側(cè)為碧新路地塊內(nèi)現(xiàn)為工業(yè)廠房，廠房建設(shè)年代久遠(yuǎn)屬于老工業(yè)區(qū)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)主要為三來(lái)一補(bǔ)產(chǎn)業(yè)，包括板材、造紙、陶瓷制造等。廠房大部分在80-90年代建造，主要為磚混及框架結(jié)構(gòu)，局部為擴(kuò)建的簡(jiǎn)易鐵皮房；碧新路盛龍路龍崗河綠地本案龍崗河對(duì)岸地塊內(nèi)部河邊道路1.4項(xiàng)目背景——項(xiàng)目歷史歷史規(guī)劃2008年由龍城街道辦申請(qǐng)進(jìn)行改造，；根據(jù)當(dāng)時(shí)規(guī)劃改造后容積率3.2，業(yè)態(tài)包括了住宅、商業(yè)以及配套設(shè)施；拆遷補(bǔ)償方案包括異地安置(每拆除1平米廠房異地補(bǔ)償兩平米廠房)、貨幣補(bǔ)償(根據(jù)建筑類(lèi)型，不超過(guò)2500元/平米)、原地回遷安置(每平米廠房補(bǔ)償0.5平米住宅)三種方式；根據(jù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果：項(xiàng)目地塊上磚混及砼結(jié)構(gòu)廠房106310.39平米，簡(jiǎn)易鐵皮房廠房16272平米。2011年國(guó)土局對(duì)該地塊重新進(jìn)行了規(guī)劃，在2011年7月18日將其納入2011年深圳市城市更新規(guī)劃制訂計(jì)劃第二批計(jì)劃，計(jì)劃拆除重建用地面積100243平方米，根據(jù)規(guī)定須在2012年7月14日之前完成項(xiàng)目更新單元規(guī)劃的編制，且規(guī)劃需由市更新半核準(zhǔn)，納入《深圳市城市更新年度實(shí)施計(jì)劃》后方可實(shí)施。http://

2012年3月21日，龍崗區(qū)政府在盛平村舉行拆遷啟動(dòng)儀式，拆遷進(jìn)度有望大幅加快http://1.4項(xiàng)目背景——交易流程目標(biāo)公司樂(lè)安房地產(chǎn)有限公司，為當(dāng)前盛平村舊改項(xiàng)目的申報(bào)主體：目標(biāo)公司當(dāng)前由地業(yè)公司100%控股，我司在簽署協(xié)議15個(gè)工作日內(nèi)獲得目標(biāo)公司51%的股權(quán)；在獲得實(shí)施主體資格后獲得目標(biāo)公司其余49%的股權(quán)。1.4項(xiàng)目背景——交易對(duì)價(jià)項(xiàng)目獲取對(duì)價(jià)：項(xiàng)目獲取對(duì)價(jià)由拆遷補(bǔ)償款、權(quán)益轉(zhuǎn)讓溢價(jià)、補(bǔ)繳地價(jià)和回遷物業(yè)4部分構(gòu)成;項(xiàng)目2013年2季度之前的前期費(fèi)用、土地款需股東支持，后續(xù)開(kāi)發(fā)資金可以通過(guò)銀行借款及銷(xiāo)售回款覆蓋；當(dāng)前有合作意向的投資者包括：DLJ基金、遠(yuǎn)津基金、大信置業(yè)。主推方案?jìng)溥x方案現(xiàn)金支付部分拆遷補(bǔ)償款23000萬(wàn)23000萬(wàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓溢價(jià)30000萬(wàn)30000萬(wàn)補(bǔ)繳地價(jià)7000萬(wàn)18000萬(wàn)實(shí)物返還部分4.4萬(wàn)平米回遷物業(yè)建設(shè)成本（寫(xiě)字樓3.8萬(wàn)，商業(yè)0.6萬(wàn)，其中寫(xiě)字樓為乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）25355萬(wàn)26922萬(wàn)土地成本總計(jì)85355萬(wàn)97922萬(wàn)可售面積（扣除回遷物業(yè)）237130平米313187平米折合可售單方3600元/平米3127元/平米溢價(jià)不能成本化可售單方4232元/平米3606元/平米風(fēng)險(xiǎn)一：目標(biāo)公司尚未取得目標(biāo)項(xiàng)目改造開(kāi)發(fā)主體資格應(yīng)對(duì)措施：目標(biāo)公司向政府部門(mén)申請(qǐng)目標(biāo)項(xiàng)目改造實(shí)施主體確認(rèn)的前提是目標(biāo)項(xiàng)目更新單元規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，且目標(biāo)公司與項(xiàng)目范圍內(nèi)所有權(quán)利人均簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。（1）在后續(xù)協(xié)議中約定對(duì)方確保目標(biāo)公司為目標(biāo)項(xiàng)目唯一的改造開(kāi)發(fā)主體，若有其他方主張權(quán)利所引起的責(zé)任全部由對(duì)方承擔(dān)；（2）協(xié)調(diào)盛平公司盡快提供經(jīng)公證的同意盛平公司簽訂《重建合同》及拆遷補(bǔ)償協(xié)議的股東大會(huì)決議文件；（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓后加快推動(dòng)以目標(biāo)公司為簽約主體的拆遷工作，早日完成拆遷；盡快完成規(guī)劃編制，在2012年7月14日之前完成規(guī)劃編制的申報(bào)；（4）第二期款項(xiàng)支付與目標(biāo)公司取得改造開(kāi)發(fā)主體資格掛鉤，并設(shè)定完成限期及對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)二：對(duì)方履約能力應(yīng)對(duì)措施：（1）要求其提供有擔(dān)保能力的第三方擔(dān)保，首次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后要求其所持49%股權(quán)質(zhì)押給我方；（2）從盡調(diào)結(jié)果來(lái)看，對(duì)方及其擔(dān)保方總資產(chǎn)超過(guò)24億元、凈資產(chǎn)近17億元，實(shí)力較強(qiáng)，具備責(zé)任承擔(dān)能力；（3）過(guò)程中關(guān)注對(duì)方及擔(dān)保方的財(cái)務(wù)狀況、擔(dān)保方承擔(dān)保證責(zé)任的能力，以及對(duì)方承擔(dān)賠償責(zé)任的能力。1.4項(xiàng)目背景——風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)三：規(guī)劃方案能否通過(guò)審批應(yīng)對(duì)措施：（1）利用新干線(xiàn)項(xiàng)目與政府方面建立起來(lái)的良好關(guān)系，加強(qiáng)與政府方面的溝通；（2）規(guī)劃方案通過(guò)為確認(rèn)實(shí)施主體資格前置要求，而實(shí)施主體資格的確認(rèn)與末期款項(xiàng)支付掛鉤，故可發(fā)揮合作方在本土與政府方面的良好關(guān)系，合同已明確合作方有協(xié)助完成方案審批之義務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)四：對(duì)方不能按時(shí)完成拆遷應(yīng)對(duì)措施：（1）在首次股轉(zhuǎn)后，我方即可介入拆遷，可監(jiān)控進(jìn)度；（2）拆遷與末期款項(xiàng)支付掛鉤，并設(shè)定不能按時(shí)完成的違約罰則（一般違約（5萬(wàn)元/日）及根本違約（1500萬(wàn)元））。風(fēng)險(xiǎn)五：拆遷成本突破預(yù)算應(yīng)對(duì)措施：（1）合同約定包干價(jià)，突破包干價(jià)對(duì)方負(fù)責(zé)承擔(dān)，我方可在未付對(duì)價(jià)款中扣除；（2）合同設(shè)定獎(jiǎng)勵(lì)措施，節(jié)余獎(jiǎng)勵(lì)給對(duì)方，提高其控制積極性；（3）在首次股轉(zhuǎn)后我方介入，可監(jiān)控付款情況，適時(shí)預(yù)警。1.4項(xiàng)目背景——風(fēng)險(xiǎn)提示2.1城市發(fā)展規(guī)劃2.2城市經(jīng)濟(jì)研究2.3區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究2.5龍崗的機(jī)遇宏觀環(huán)境分析第二部分2.1城市發(fā)展規(guī)劃前海中心福田羅湖中心光明龍華龍崗鹽田坪山規(guī)劃確定2個(gè)城市主中心，5個(gè)城市副中心（龍崗、龍華、坪山、光明、鹽田），各中心之間用高速路與快速路相連。2010年5月31日，中央批準(zhǔn)了深圳擴(kuò)大特區(qū)版圖的申請(qǐng)。深圳特區(qū)范圍延伸至全市，特區(qū)總面積將由現(xiàn)在的395平方公里擴(kuò)容為1948平方公里，接近香港面積的兩倍（香港總面積為1103平方公里）。并于2010年7月1日起執(zhí)行。寶安、龍坂、龍崗進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。2.2城市經(jīng)濟(jì)研究——人口與收入城市2011年常住人口總數(shù)（萬(wàn)人）北京2018.6上海2347.5天津1354.6廣州1270深圳1046.72011年末，深圳市常住人口1046.74萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口267.90萬(wàn)人，根據(jù)規(guī)劃2015年底在冊(cè)戶(hù)籍人口將達(dá)400萬(wàn)，預(yù)計(jì)將會(huì)極大推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)深圳出租屋綜管辦統(tǒng)計(jì)，2011年10月底，登記在冊(cè)的非戶(hù)籍人口為1280萬(wàn)，戶(hù)籍人口274.7萬(wàn)，總?cè)丝诔^(guò)1500萬(wàn)深圳市城鎮(zhèn)人均可支配收入位列北上廣深等一線(xiàn)城市首位，2011年人均可支配收入超過(guò)36000元，人均儲(chǔ)蓄余額、GDP和可支配收入均保持較快增長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。2.3

區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——龍崗中心城龍崗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城區(qū)的組成部分，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，本項(xiàng)目位于“深圳11個(gè)功能組團(tuán)之一”——龍崗中心組團(tuán)。龍崗中心組團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)：區(qū)域中心:具備大量市政配套和巨大發(fā)展空間的龍崗中心城毋庸置疑地成為區(qū)域中心。核心功能:區(qū)域的核心城市功能可以歸結(jié)為“行政、居住、會(huì)展、商貿(mào)”。發(fā)展規(guī)模：人口到2020年控制規(guī)模為74萬(wàn)人（實(shí)際已突破100萬(wàn)）。用地規(guī)模為2020年規(guī)劃83.98平方公里。輻射通道:與市中心、惠州、東莞南部、山海組團(tuán)的更便捷的、多層次的聯(lián)系通道。地鐵三號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，更使龍崗中心城與深圳其他中心進(jìn)入30分鐘生活圈。地鐵3號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通、龍崗深圳次中心地位的確定、大運(yùn)會(huì)的召開(kāi)使得龍崗在深圳、珠三角的地位逐步提升。深圳的龍崗珠三角的龍崗國(guó)際的龍崗2.3區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——龍崗中心城大運(yùn)商圈老鎮(zhèn)商圈龍崗中心商圈主中心：重點(diǎn)發(fā)展行政、商務(wù)中心副中心：重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)文化中心、高尚住區(qū)和直銷(xiāo)市場(chǎng)區(qū)副中心：重點(diǎn)發(fā)展生活配套、商業(yè)服務(wù)龍崗中心組團(tuán)包括一個(gè)主中心：龍崗中心商圈，兩個(gè)副中心：老鎮(zhèn)商圈、大運(yùn)商圈；項(xiàng)目位于老鎮(zhèn)商圈，根據(jù)政府2009年編制的法定圖則，地塊為二類(lèi)住宅用地。2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究——總體特征2011年龍崗GDP達(dá)2157億元（含坪山新區(qū)、大鵬新區(qū)），連續(xù)多年保持10%以上的增速，在深圳各區(qū)中已經(jīng)遠(yuǎn)高于羅湖，并在2011年超過(guò)福田。通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)和電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)是龍崗區(qū)三大支柱產(chǎn)業(yè)。2011年龍崗第二產(chǎn)業(yè)占67%，第三產(chǎn)業(yè)占33%，根據(jù)規(guī)劃至2015年龍崗第二產(chǎn)業(yè)比重將降至60%，第三產(chǎn)業(yè)比重提升至40%。2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究——龍崗人口與收入龍崗人口、人均GDP和可支配收入增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，居民消費(fèi)力逐步增強(qiáng)，預(yù)示著龍崗人民生活已經(jīng)趕上深圳市先進(jìn)水平。龍崗區(qū)2010年11月（第六次人口普查）常住人口204萬(wàn)人；占全市比例為20%，常住人口中非戶(hù)籍人口居多，占81%。龍崗區(qū)人均GDP和人均可支配收入呈穩(wěn)定快速增長(zhǎng)趨勢(shì)；與全市的人均水平差距不斷縮小。2011年深圳市人均可支配收入達(dá)3.65萬(wàn)元，龍崗區(qū)人均可支配收入為3.17萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.3%。常住人口戶(hù)籍人口非戶(hù)籍人口全市1046.74267.90778.85福田區(qū)132.5266.7065.82羅湖區(qū)93.1047.9645.14南山區(qū)109.9954.9255.07鹽田區(qū)21.104.7016.40寶安區(qū)406.1446.17359.97龍崗區(qū)203.9138.06165.85光明新區(qū)48.695.6543.04坪山新區(qū)31.283.7327.552.三5龍崗三的機(jī)三遇內(nèi)外三一體三化：三特區(qū)三擴(kuò)容三，關(guān)三內(nèi)外三一體三化，三大運(yùn)三會(huì)的三成功三舉辦三，龍三崗作三為城三市次三中心三，城三市面貌大幅三改善三；深三莞惠三經(jīng)濟(jì)三圈逐三漸成三型，三交通三一體三化規(guī)三劃落三地，三龍崗三戰(zhàn)略三中心三地位三凸顯三。軌道三交通三升級(jí)三：地三鐵3號(hào)線(xiàn)三的開(kāi)三通引三領(lǐng)龍三崗進(jìn)三入深圳三城市三中心30分鐘三生活三圈，多條三地鐵三線(xiàn)路三規(guī)劃三建設(shè)三中，三深莞三惠交三通一三體化三規(guī)劃三打造三三地1小時(shí)三通勤三圈。城市三配套三完善三：香三港中三文大三學(xué)、三深圳三中學(xué)三等名三校落三戶(hù)龍三崗促三進(jìn)教三育品三質(zhì)提三升，三大運(yùn)三會(huì)頂三級(jí)設(shè)三施及三“三三城一三館”三的規(guī)三劃建三設(shè)有三力完三善文三化休三閑的三配套三，主推當(dāng)?shù)厝a(chǎn)業(yè)三升級(jí)三。產(chǎn)業(yè)三輻射三優(yōu)勢(shì)三：龍三崗優(yōu)三越的三地理三位置三輻射三整個(gè)三粵東三，戰(zhàn)三略性三高興三技術(shù)三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展，三帶動(dòng)三莞惠三地區(qū)三協(xié)同三發(fā)展三。城市配套完善內(nèi)外一體化軌道交通升級(jí)產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢(shì)223.三1城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析3.三2區(qū)域三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析3.三4深圳近期三開(kāi)盤(pán)三熱銷(xiāo)三項(xiàng)目3.三5市場(chǎng)三分析小結(jié)房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析第三三部分3.三1城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——土地三市場(chǎng)三（一三）深圳三市土三地供三應(yīng)極三度稀三缺，三成交三量波三動(dòng)大三，呈三下降三趨勢(shì)三；土地三價(jià)格三振蕩三上漲三，樓三面地三價(jià)預(yù)三期將三突破50三00元/平米三；歷年深圳市土地成交情況數(shù)據(jù)三來(lái)源三：深三圳市三規(guī)劃三和國(guó)三土資三源委員三會(huì)區(qū)域占地面積（平米）建筑面積（平米）成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/平米）寶安區(qū)新安街道1163371030694009771南山區(qū)后海中心區(qū)5567473005410011438南山區(qū)后海中心區(qū)289239600367009268舊城三改造項(xiàng)目三成為三深圳三未來(lái)三房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的主三要土三地來(lái)源三；20三12年1-三4月份三深圳三已經(jīng)完成兩批城市三更新規(guī)劃三的草三案，三總占三地面三積13三8萬(wàn)平米三，根三據(jù)計(jì)三劃12年總?cè)鸪亟ㄈ玫厝娣e11三1.三7萬(wàn)平三米。深圳三城市三更新三用地三規(guī)模三已經(jīng)三遠(yuǎn)超三公開(kāi)三市場(chǎng)三的招三拍掛三。20三12年1-三5月，三深圳三僅成三交三三幅商三服用三地，樓面價(jià)均三超過(guò)90三00元/平米。開(kāi)發(fā)商公布日期位置項(xiàng)目名稱(chēng)用地面積（平米）建筑面積（平米）中糧5月31日寶安22區(qū)中糧工業(yè)園舊改4.1萬(wàn)萬(wàn)科5月25日福田南園新村舊改2.7萬(wàn)20萬(wàn)京基4月13日羅湖水貝村舊改5.37萬(wàn)-華潤(rùn)4月22日龍崗李朗社區(qū)50萬(wàn)-備注三：在三萬(wàn)科三宣布三簽署三南園三新村三合作三開(kāi)發(fā)三協(xié)議三之后三，佳三兆業(yè)三在5月31日也三聲稱(chēng)5年前三即在三跟進(jìn)三南園三新村三舊改三，并三已經(jīng)三與片三區(qū)內(nèi)21三6戶(hù)業(yè)三主簽三訂拆三遷補(bǔ)三償協(xié)三議，三經(jīng)過(guò)三調(diào)查三佳兆三業(yè)與三萬(wàn)科三所指三地塊三為南三園片三區(qū)的三相鄰三地塊三。20三12年5月25日國(guó)三土資三源部三、廣三東省三政府三在深三圳全三部啟三動(dòng)深三圳土三地管理制三度改三革綜三合試三點(diǎn)，改革三的核心是在制度三上做三出可三操作三的配三套措三施，三例如三用稅三收手三段來(lái)三對(duì)土三地收三益分三配鏈三條進(jìn)三行調(diào)三整，三縮短三土地三供給三到商三品房三供給三的周三期，三加大三城市三土地三產(chǎn)權(quán)三的確三權(quán)力三度，縮短非住宅三用地三改變?nèi)萌再|(zhì)三的審三批流三程和三周期三。公開(kāi)三市場(chǎng)三土地三資源三稀缺三，各三大開(kāi)三發(fā)商三都積三極參三與城三市舊三改項(xiàng)三目以三獲取三土地：3.三1城市房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——土地三市場(chǎng)三（二三）3.三1城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——商品三房市三場(chǎng)（三一）深圳三市商三品房三成交三量波三動(dòng)較三大，20三11年量三、價(jià)三雙回三落；深圳三商品三房批三售面三積逐三年降三低,20三11年比20三06年下三降51三%，創(chuàng)三下新三低；歷年深圳市商品房成交情況3.三1城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——商品三房市場(chǎng)三（二三）各類(lèi)三物業(yè)三成交三量：商品三住宅三近兩三個(gè)月三的成三交量三已經(jīng)三逐步三回升三至11年上三半年三的水三平；寫(xiě)字樓的三成交三在10年井三噴后三迅速三回落三，11年下三半年三以來(lái)三多次三單月三零成三交，三進(jìn)入12年后三成交三量回三升；各類(lèi)三物業(yè)三成交三價(jià)格三：商品三住宅三成交三價(jià)格三趨于三穩(wěn)定三，維三持在17三00三0-三18三00三0元/平米三；3.三1城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——房地三產(chǎn)政三策限購(gòu)三令:深圳三限購(gòu)三令于20三10年9月30日晚三啟動(dòng),原定20三11年年三底取三消,日前,政府三部門(mén)三表示三未收三到取三消通三知,將繼三續(xù)嚴(yán)三格執(zhí)三行該三政策本市三戶(hù)籍三居民三家庭，限購(gòu)2套住三房；能夠三提供三本市1年以三上納三稅證三明或三社會(huì)三保險(xiǎn)三繳納三證明三的非三本市三戶(hù)籍三居民三家庭三，限三購(gòu)1套住三房；暫停三在本三市擁三有2套以三上住三房的三本市三戶(hù)籍三居民三家庭三、擁三有1套以三上住三房的三非本三市戶(hù)三籍居三民家三庭、三在本三市購(gòu)三房；限價(jià)三令:由“三價(jià)格三增幅三不超三過(guò)GD三P增幅三（即10三%的增三長(zhǎng)率三）”升級(jí)三為”月度三零增三長(zhǎng)”在目三前限三價(jià)的三條件三下，三將市三場(chǎng)上三的住三宅產(chǎn)三品按三面積三大小三統(tǒng)一三分為90平米三以下,三90三-1三44平米,1三44平米三以上，來(lái)限三定均三價(jià)，三即要三求三三種面三積段三戶(hù)型三成交三均價(jià)三每月三環(huán)比三零增三長(zhǎng),新入三市項(xiàng)三目參三考周三邊項(xiàng)三目,現(xiàn)售三樓盤(pán)三和商三務(wù)公三寓暫三不受三限制三。限貸三令:針對(duì)三首套三和改三善置三業(yè)實(shí)三施差三別化三的信三貸政三策,首套三最低三首付三三成,二套三房最三低首三付六三成針對(duì)三限購(gòu)三政策三的影三響，三深圳三客戶(hù)三應(yīng)對(duì)三方法三：1、父三母為三子女三購(gòu)房三；2、使三用親三戚名三額買(mǎi)三房；3、使三用公三司名三義購(gòu)三買(mǎi)；4、購(gòu)三買(mǎi)不三限購(gòu)三的商三務(wù)公三寓。3.三2區(qū)域房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——龍崗三土地三市場(chǎng)三（一三）土地供應(yīng)：出讓三面積三有逐三年下三降的三趨勢(shì)三，20三11年不三足5萬(wàn)平三米；土地價(jià)格：20三10年部三分地三區(qū)住三宅用三地樓三面地三價(jià)突三破60三00元/平米；市場(chǎng)三走勢(shì)三：20三11年受調(diào)三控政三策影響三及土三地放三量制三約，三土地三成交三不活三躍，隨三著住三宅市三場(chǎng)交三易放三量，20三12年后三半段三土地三成交三可能出現(xiàn)回暖20三11年深三圳各區(qū)三土地三出讓三面積三（萬(wàn)㎡）分區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)光明新區(qū)坪山新區(qū)南山區(qū)出讓面積19.664.877.793.5222.27政府三出讓三土地3.三2區(qū)域房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——龍崗三土地三市場(chǎng)三（二三）數(shù)據(jù)三來(lái)源三：深三圳市三規(guī)劃三和國(guó)三土資三源委三員會(huì)ht三tp三:/三/編號(hào)出讓時(shí)間出讓方式總用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)容積率土地屬性成交總價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)目前開(kāi)發(fā)商備注12011/2/24掛牌4.1223800.5旅館業(yè)＋服務(wù)業(yè)＋游樂(lè)設(shè)施用地139006211深圳市浪騎游艇會(huì)有限公司偏遠(yuǎn)，50年旅游用地。22011/5/26掛牌4.92043504.2居住用地620003034深圳中海地產(chǎn)有限公司安居型商品房，限價(jià)8000-9000,65平米以下大于90%。32010/12/16掛牌4.71497003.2居住用地945006313仁恒置地（深圳）有限公司不臨地鐵口，三角型地塊，成交價(jià)比起拍溢價(jià)57%。容積率3.2。規(guī)模小42010/11/12掛牌3.91179503.0居住用地645005468金地（集團(tuán)）股份有限公司較偏遠(yuǎn)，不規(guī)則地塊52010/10/15掛牌5.31221602.3居住用地742006074中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司偏遠(yuǎn)，極不規(guī)則地塊62010/3/3掛牌204410652.2居住用地665001508深圳市比亞迪汽車(chē)有限公司汽車(chē)產(chǎn)業(yè)扶持用地，銷(xiāo)售出租僅限汽車(chē)產(chǎn)業(yè)人才，10年不得出售。72010/3/旅館業(yè)用地6220017181深圳市中港淘寶城投資有限公司偏遠(yuǎn)，50年旅游用地。本案政府三出讓三土地?cái)?shù)據(jù)三來(lái)源三：深三圳市三規(guī)劃三和國(guó)三土資三源委三員會(huì)ht三tp三:/三/從20三11年深三圳實(shí)三行城三市更三新三工作三計(jì)劃三常態(tài)三化申三報(bào)至三今，三深圳三共公三告城三市更三新計(jì)三劃7批，三其中13個(gè)項(xiàng)三目位三于龍三崗，三拆除三重建三用地三面積三達(dá)23三3萬(wàn)平三米，三遠(yuǎn)高三于公三開(kāi)市三場(chǎng)土三地供三應(yīng)。街道/社區(qū)單元名稱(chēng)申報(bào)主體擬拆除重建用地面積（平方米）坪地街道坪西、新生社區(qū)坪地長(zhǎng)美嶺工業(yè)區(qū)更新單元深圳市茂駿投資有限公司140267布吉街道水徑社區(qū)布吉大眾山工業(yè)區(qū)更新單元深圳市廣勝達(dá)建筑工程有限公司16638龍崗街道南聯(lián)社區(qū)龍崗街道南聯(lián)第二工業(yè)區(qū)更新單元深圳市南聯(lián)股份合作公司60828龍城街道龍崗區(qū)龍城街道盛平第二工業(yè)區(qū)更新單元深圳市盛平股份合作公司100243葵涌街道龍崗區(qū)葵涌街道高源社區(qū)譚屋圍片區(qū)更新單元深圳市葵涌高源股份合作公司71137龍崗街道龍崗區(qū)龍城、龍崗街道龍騰工業(yè)區(qū)（一期）城市更新單元中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司691055坂田街道龍崗區(qū)坂田街道大光勘更新單元深圳市大光勘股份合作公司88884龍城街道龍崗區(qū)龍城街道鴻基工業(yè)區(qū)更新單元深圳市鴻基（集團(tuán)）股份有限公司11386坂田街道榮興工業(yè)園城市更新單元深圳市榮興（集團(tuán)）股份有限公司22760坂田街道新圍仔城市更新單元深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司55357龍城街道龍騰工業(yè)區(qū)（二期）城市更新單元中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司393144坂田街道寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）寶吉工藝品（深圳）有限公司335901龍崗街道楊梅崗、格水村（拆除范圍增補(bǔ)）更新單元深圳市龍崗區(qū)龍崗股份合作公司3502443.三2區(qū)域房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——龍崗三土地三市場(chǎng)三（三三）舊改項(xiàng)目三土地3.三2區(qū)域房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——龍崗三土地三市場(chǎng)三（四三）編號(hào)1

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項(xiàng)目君悅龍庭尚模八意府廣業(yè)成學(xué)府道花園深業(yè)紫麟山花園珠江廣場(chǎng)土地屬性住宅;住宅;商業(yè)（商服）;住宅;住宅;辦公;商業(yè)（商服）;土地現(xiàn)狀全部開(kāi)工一期開(kāi)工全部開(kāi)工全部開(kāi)工全部開(kāi)工用地面積（㎡）66708㎡77726㎡30000㎡145467㎡52429㎡建筑面積（㎡）168799㎡309349㎡66000㎡203653㎡149242㎡容積率描述2.83.95目前開(kāi)發(fā)商龍光地產(chǎn)尚模發(fā)展廣業(yè)成投資深業(yè)南方地產(chǎn)珠江地產(chǎn)成交日期：2005/12/202009/4/292005/3/22006/2/282006/3/29成交總價(jià)（萬(wàn)）50,60080,00014,08877,00030,400成交樓面價(jià)（元/㎡）2,998元/㎡3164元/㎡2,135元/㎡3,781元/㎡2,037元/㎡龍崗三中心三城舊三改項(xiàng)三目成三交情三況周邊三項(xiàng)目三多為20三06年之三前成三交，樓面三地價(jià)20三00三-3三80三0元/平米三；尚模地塊三為09年獲三取的舊改三項(xiàng)目，實(shí)三際獲取樓面三價(jià)約31三64元/平米；珠江三廣場(chǎng)三項(xiàng)目三為06年獲三取，三距離三本案三較近，樓面價(jià)三為20三37元./平米。本案42315周邊三項(xiàng)目三土地三情況深圳三中心三區(qū)域三如羅三湖、三福田三等地三已基三本無(wú)新三建商三品房三供應(yīng)三。需求外溢與價(jià)三格優(yōu)三勢(shì)推三動(dòng)龍三崗、三寶安三等地三區(qū)成三交量三上漲三。相對(duì)羅湖三、福田，三龍崗三目前三處于高量三低價(jià)三的態(tài)勢(shì)三，潛三力巨大三。數(shù)據(jù)三來(lái)源三：深三圳市三房地三產(chǎn)信三息系三統(tǒng)ht三tp三:/三//20三06三-2三01三1年，三龍崗三市場(chǎng)商品三房年三均成三交面三積達(dá)三到17三2萬(wàn)平方三米，受益三于中心三城區(qū)三需求三外溢因素三，占全三市總量三比例三逐級(jí)提高三；20三06三-2三01三1年，三成交三均價(jià)三持續(xù)三上漲三，復(fù)合增長(zhǎng)三率超20%，11年達(dá)三到14三70三0元/平米。3.三2區(qū)域三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——龍崗三商品三房市三場(chǎng)（三一）整體三情況20三11年深三圳市三各區(qū)三商品三房成三交情三況20三06三-2三01三1年龍三崗商三品房三成交三走勢(shì)近年三為迎三合關(guān)三內(nèi)白三領(lǐng)置三業(yè)龍三崗的三需求三，龍三崗市三場(chǎng)供三應(yīng)主三力由大三戶(hù)型三改善三型產(chǎn)三品轉(zhuǎn)三變?yōu)槿行∪龖?hù)型三剛需三產(chǎn)品三且普三遍贈(zèng)三送率三高；供應(yīng)三：20三11年10月-2三01三2年5月，三龍崗三中心三城商三品住三宅供三應(yīng)71三15套，以10三0平米三以下三二、三三居三剛需三產(chǎn)品三為主三，占三比57三%，其三次為13三0-三15三0平米三的首三改產(chǎn)三品占18三%；需求三：20三11年10月-2三01三2年5月，龍崗三中心三城商三品住三宅銷(xiāo)三售19三91套，三均價(jià)三約13三00三0元/平米三，70三-1三00平米三產(chǎn)品三最受三歡迎三，共三銷(xiāo)售11三10套，三占55三%，月三均去三化13三8套，85三-1三00平米三小三三居與16三0平米三以上三戶(hù)型三去化三率較三高。戶(hù)型35-60㎡1房70-85㎡2房85-100㎡小3房100-120㎡大3房130-150㎡4房160㎡以上5房以上復(fù)式去化率14.24%31.54%46.94%6.76%21.56%39.72%35.08%月均去化速度24套75套83套8套33套33套30套3.三2區(qū)域房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析——龍崗三商品三房市三場(chǎng)（三二）供應(yīng)/需求三分析閱山華府，

11年5月開(kāi)盤(pán)3月內(nèi)42套/月，1.2-1.3萬(wàn)元，剩3萬(wàn)平深業(yè)紫麟山，

尾盤(pán)10套/月1.4萬(wàn)元，剩余1.7萬(wàn)平保利上城，

當(dāng)前22套/月1.4萬(wàn)元，剩5萬(wàn)平怡龍楓景園，尾盤(pán)近期無(wú)成交公園大地，尾盤(pán)近期無(wú)成交，剩3萬(wàn)平熙和園，月均50套，12年5月新推資源當(dāng)月成交83套，1.3萬(wàn)元，剩3.5萬(wàn)平鵬達(dá)摩爾城，

10套/月1.65萬(wàn)元（帶精裝），剩4萬(wàn)平萬(wàn)科天譽(yù),12年1月開(kāi)盤(pán)當(dāng)月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7萬(wàn)元，剩0.5萬(wàn)平龍崗三中心三城板三塊房三產(chǎn)價(jià)三格在萬(wàn)元之間三，臨三近地三鐵的三項(xiàng)目三價(jià)格三更高三；消化三速度三基本三在30三-8三0套/月，三中小三戶(hù)型三、合三理定三價(jià)項(xiàng)三目月三消化三速度三可達(dá)70-三10三0套/月；3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)分析——住宅三（一三）本案典型三案例——萬(wàn)科三天譽(yù)3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——住宅三（二三）項(xiàng)目三定位三：城三市中三心豪三宅·地鐵三口·綜合三體項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科天譽(yù)位置龍崗龍翔大道與吉祥中路交匯處物業(yè)類(lèi)別住宅、公寓、集中商業(yè)建筑形式高層開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-12-24入住時(shí)間2013年規(guī)劃基本信息占地面積23.6萬(wàn)㎡規(guī)劃建筑總面積77.8萬(wàn)㎡（住宅30萬(wàn)）

容積率3.3當(dāng)期戶(hù)數(shù)231套（住宅）物業(yè)信息物業(yè)公司萬(wàn)科物業(yè)物業(yè)費(fèi)3.8元/㎡.月銷(xiāo)售情況:項(xiàng)目20三11年12月24日首期開(kāi)盤(pán)三，開(kāi)盤(pán)3個(gè)月三去化60三%，截三至5月底共銷(xiāo)售19三4套住宅三，月三均去化38套，成三交均三價(jià)17三15三6元/平米。項(xiàng)目三核心三價(jià)值三：地三鐵上三蓋、三龍崗三核心三區(qū)位三、商三業(yè)配三套、三萬(wàn)科三首個(gè)三城市三綜合三體項(xiàng)三目；項(xiàng)目三住宅三產(chǎn)品三面向關(guān)內(nèi)三剛需三及龍三崗中三心城三首改三客戶(hù)；

戶(hù)型建筑面積戶(hù)數(shù)（套數(shù)）比例（%）首期3房8912052%4房1516026%5房1685122%項(xiàng)目三定位三：城三市中三心·地鐵三口·豪宅三樣本3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——住宅三（三三）典型三案例——保利三上城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)保利上城位置龍崗中心城愛(ài)心路與龍平西路交界處物業(yè)類(lèi)別住宅、公寓、商鋪建筑形式高層開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-11-19入住時(shí)間2013年規(guī)劃基本信息占地面積69992㎡規(guī)劃建筑總面積269522㎡容積率3.85總戶(hù)數(shù)2526套（住宅）物業(yè)信息物業(yè)公司深圳市深保物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)3.2元/㎡.月銷(xiāo)售情況:項(xiàng)目20三11年11月19日首期開(kāi)盤(pán)三，20三11年12月至20三12年5月共銷(xiāo)三售13三3套住三宅，三月均三去化22套，成三交均三價(jià)14三29三4元/平米。項(xiàng)目三核心三價(jià)值三：地三鐵上三蓋物三業(yè)、三龍崗三城市三核心三區(qū)位三；項(xiàng)目三住宅三產(chǎn)品三面向龍崗三中心三城改三善型三客戶(hù)，一三期以12三0-三21三0平米三大戶(hù)型為主三，二三期以三拼合三產(chǎn)品三為主三；戶(hù)型建筑面積比例（%）3房60-9070%大3房120-16020%4房180-22010%項(xiàng)目三定位三：繁三華上·名校三里·臻品三復(fù)式項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)熙和園位置龍崗中心城愛(ài)心路與龍平西路交界處物業(yè)類(lèi)別住宅、商鋪建筑形式高層開(kāi)發(fā)商深圳市君成投資發(fā)展有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-12-03入住時(shí)間2013年規(guī)劃基本信息占地面積23542.89㎡規(guī)劃建筑總面積92031.60㎡容積率3.08總戶(hù)數(shù)714套物業(yè)信息物業(yè)公司深圳市君成匯友物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.8元/㎡.月銷(xiāo)售情況:20三11年12月3日首期開(kāi)盤(pán)三，20三12年5月新三推資三源當(dāng)三月銷(xiāo)三售83套，三截至20三12年5月,項(xiàng)目共計(jì)銷(xiāo)售三約30三0套,銷(xiāo)售均價(jià)13三23三6元/平。典型三案例——熙和三園3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——住宅三（四三）項(xiàng)目三核心三價(jià)值三為學(xué)三區(qū)房三、高三贈(zèng)送三率；主要三面向三龍崗本地三剛需三及首三改客三戶(hù)，90平米三以下三小戶(hù)三型占84三%；類(lèi)型戶(hù)型建筑面積拓展后面積贈(zèng)送比例戶(hù)數(shù)（套）比例（%）平層小3房699131%20429%大3房8311842%20429%復(fù)式大3房8815475%18626%四房118－12718554%12017%市場(chǎng)供求：20三12年中三心城三新增三供應(yīng)三約14三5萬(wàn),面積以中三小戶(hù)三型為主,相對(duì)于06三-1三1年年三均17三2萬(wàn)的去三化量三，市三場(chǎng)供三應(yīng)量三有所三下降三，市三場(chǎng)預(yù)三期向三好?？腿喝卣鳎汉诵目腿簽辇垗徣行娜侵萌龢I(yè)人三群；三另有三部分三坪山三、坪三地、橫崗三自住三兼投三資客戶(hù)；關(guān)內(nèi)比例三逐步三增加三，部三分地鐵三沿線(xiàn)三項(xiàng)目三及規(guī)三模大三盤(pán)關(guān)三內(nèi)客三戶(hù)比三例高三達(dá)30三%-三40三%。產(chǎn)品特點(diǎn)三：深圳三次中三心核心三區(qū),各項(xiàng)配套三逐步三完善三、產(chǎn)三品創(chuàng)新三較多三（面積三贈(zèng)送\電梯三直接三入戶(hù)\復(fù)式三產(chǎn)品三）。主流三戶(hù)型：70三-7三8㎡二房，85三-8三9㎡三房，13三5-三14三4㎡四房三，85三-1三00平的三三房三去化三率達(dá)70三%。均價(jià)三區(qū)間三：均價(jià)11三00三0-三18三00三0元/㎡三;銷(xiāo)售三速度三：小戶(hù)三型項(xiàng)三目消三化速三度較快，三月均50三-1三00套。3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——住宅三（總?cè)Y(jié)）瓏瑜，40套/月1.6-1.7萬(wàn)元，剩1萬(wàn)平珠江廣場(chǎng)，33套/月1.9-2.1萬(wàn)元，售罄總體三來(lái)看三商務(wù)三公寓三供應(yīng)三較少三，主三要位三于3號(hào)線(xiàn)三地鐵三沿線(xiàn)三，售價(jià)三高于三周邊三住宅三；公寓三產(chǎn)品三相較三住宅三具有三不限三購(gòu)、三不限三貸，三租金三回報(bào)三率的三特點(diǎn)三，在三調(diào)控三背景三下優(yōu)三勢(shì)明顯本地三允許將辦三公轉(zhuǎn)三為公三寓出售三（例三如下三頁(yè)所三示珠三江廣三場(chǎng)的三房屋三用途三為辦三公，三實(shí)際三戶(hù)型三為公三寓）三；目前三市場(chǎng)三上銷(xiāo)售三最好三的是三小戶(hù)三型的三產(chǎn)品（例三如瓏三瑜戶(hù)三型為33三-5三7平米三，開(kāi)三盤(pán)一三年去三化50三0套。本案3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——公寓三（一三）保利三上城三，16套/月1.三4萬(wàn)元三，剩30萬(wàn)平本案銷(xiāo)售三情況三：20三09年12月辦三公式三公寓三推出24三8套，三已成三交24三5套，三成交三均價(jià)20三16三4元/平米三；201三0年12月酒三店式公寓三推出12三3套，三已成三交10三0套，三成交三均價(jià)16三39三3元/平米三；20三11年8月以三后項(xiàng)三目無(wú)三銷(xiāo)售記錄三，僅三剩26套待三售，報(bào)價(jià)18三00三0元/平米三。3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——公寓三（二三）典型三案例——珠江三廣場(chǎng)項(xiàng)目三定位三：綜三合體三商務(wù)三、辦三公物三業(yè)珠江三廣場(chǎng)三項(xiàng)目三由一三座超三五星三酒店三、四三棟商三務(wù)公三寓、三一條三國(guó)際三風(fēng)情三商業(yè)三街和三一棟5A級(jí)寫(xiě)三字樓三組成。四棟公三寓，在三戶(hù)型設(shè)計(jì)上為辦公用途和住宅三用途三，分三別對(duì)三外銷(xiāo)三售；寫(xiě)字三樓對(duì)三外租三賃。項(xiàng)目名稱(chēng)珠江廣場(chǎng)占地面積52000建筑面積200000套數(shù)371容積率3.15物業(yè)類(lèi)型公寓+寫(xiě)字樓主力戶(hù)型102-220平米項(xiàng)目名稱(chēng)瓏瑜占地5695建面34170套數(shù)675容積率6.0物業(yè)類(lèi)型公寓+商業(yè)主力戶(hù)型33-57平3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——公寓三（三三）銷(xiāo)售三情況三：酒店三式公三寓部三分20三11年5月13日開(kāi)三盤(pán)，三供應(yīng)67三5套，3.三4萬(wàn)平三米，三截止三目前三銷(xiāo)售49三4套，2.三4萬(wàn)平三米，三均價(jià)17三04三0元/平米三，去三化速三度41套/月，三去化三率73三%。瓏瑜三位于三龍崗三區(qū)龍三翔大三道與三晨光三路交三匯處三，主三要為三酒店三式公寓三，全三部對(duì)三外銷(xiāo)三售。項(xiàng)目三分A、B兩棟三，共31層，2層商三業(yè)，29層酒三店式三公寓三，主三力戶(hù)三型為33三-5三5平的三小戶(hù)三，帶三精裝三修，三臨近三地鐵3號(hào)線(xiàn)三愛(ài)聯(lián)站。典型三案例——瓏瑜項(xiàng)目三定位三：精三裝酒三店式三公寓三、居三住投三資兩三相宜奧林華府2期，3.8-4萬(wàn)/平開(kāi)盤(pán)3小時(shí)售罄怡龍楓景園，

6萬(wàn)/平暫不銷(xiāo)售中?？党?，

3.3萬(wàn)/平開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售70%，3月內(nèi)清盤(pán)龍崗三項(xiàng)目三大都三自帶三部分三底商三，開(kāi)三發(fā)商三大多三為本三地民三營(yíng)企三業(yè)，三更多三愿意三持有三經(jīng)營(yíng)三，因三此市三場(chǎng)供三應(yīng)量三較少三，競(jìng)?cè)隣?zhēng)較三小。面市三銷(xiāo)售三的商三鋪，三價(jià)格三高于三住宅三很多三，銷(xiāo)三售情三況也三非常三火爆三，基三本都三在3月內(nèi)三清盤(pán)三，甚三至在三開(kāi)盤(pán)三當(dāng)日三售罄三。本案錦繡三東方三，5萬(wàn)/平開(kāi)盤(pán)3小時(shí)三售罄3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——商鋪三（一三）本案萬(wàn)科三天譽(yù)三，3.三5萬(wàn)/平開(kāi)盤(pán)4個(gè)月去三化80三%保利三上城三，3-三4萬(wàn)/平剩60三00平米中心城區(qū)三域已三經(jīng)形三成老三街商三圈、三中心三城商三圈、三大運(yùn)三商圈三等三三大商三圈，三伴隨三著城三市更三新項(xiàng)三目的三推進(jìn)三，老三街商三圈、三中心三城商三圈處三于升三級(jí)狀三態(tài)，三本項(xiàng)三目位三于老三街商三圈的三邊緣三。龍崗項(xiàng)目三大都三自帶三部分三底商，20三10年至三今累三計(jì)新三增供三應(yīng)31萬(wàn)平三米，三開(kāi)發(fā)三商大三多愿意三持有三經(jīng)營(yíng)三，因三此市三場(chǎng)供三應(yīng)量較少三，面三向市三場(chǎng)銷(xiāo)三售的三項(xiàng)目三總資三源不三足13萬(wàn)平三米（三有成三交的三項(xiàng)目三即算三全部三面向三市場(chǎng)三，因三此13萬(wàn)平三米中三部分三資源三為開(kāi)三發(fā)商三自己三持有三），去化7萬(wàn)平三米（三為國(guó)三土局三備案三數(shù)據(jù)三，實(shí)三際應(yīng)三高于7萬(wàn)平三米）；開(kāi)發(fā)三商為三了獲三取商三鋪的三溢價(jià)三，多三數(shù)等三小區(qū)三稍微三成熟三之后三才推三售商三鋪，三大部三分項(xiàng)三目商三鋪推三出之三后市三場(chǎng)反三應(yīng)良三好，去化三速度三快；龍崗三中心三城區(qū)三域近三期成三交的三商鋪三均價(jià)三均在35三00三0元/平米三以上，超三過(guò)南三山區(qū)三近年三來(lái)商三鋪成三交價(jià)三格，三其中三保利三上城三項(xiàng)目三成交三均價(jià)3.三73萬(wàn)/平米三，萬(wàn)三科天三譽(yù)項(xiàng)三目成三交均三價(jià)3.三55萬(wàn)/平米三；市場(chǎng)三對(duì)大三型城三市綜三合體三項(xiàng)目三的商三鋪認(rèn)三可度三高，萬(wàn)三科天三譽(yù)商三鋪供三應(yīng)78套，78三97平米，截三至4月30日完三成成三交75套，76三97平米三，成三交均三價(jià)35三45三1元/平米三，去三化超三過(guò)80三%；八意三府項(xiàng)三目在11年銷(xiāo)三售的三半地三下商三鋪成三交均三價(jià)達(dá)2.三5萬(wàn)/平米三。3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——商鋪（三二）整體三情況珠江廣場(chǎng)，

2萬(wàn)/平米，12年年初售罄龍崗三中心三區(qū)域三寫(xiě)字三樓項(xiàng)三目較三少，三目前三在售三僅天三安數(shù)三碼城三、正三中時(shí)三代廣三場(chǎng)，三其余三為出三租經(jīng)三營(yíng)。區(qū)域三內(nèi)商三務(wù)辦三公需三求將三不斷三攀升三，據(jù)三預(yù)測(cè)三未來(lái)三四年三龍崗三地區(qū)三寫(xiě)字三樓新三增需三求量三約20萬(wàn)平三米；目前三區(qū)域三內(nèi)在三建有三萬(wàn)科三大廈三、美三地亞三大廈三等多三棟寫(xiě)三字樓三，潛三在供三應(yīng)量三較大三，未三來(lái)兩三年供三應(yīng)量三約30萬(wàn)平三米本案3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——寫(xiě)字三樓（三一）本案正中三時(shí)代B座，2.三5萬(wàn)/平剩3萬(wàn)平三米天安三數(shù)碼三城，1.3萬(wàn)/平三期下三半年三開(kāi)盤(pán)維百三盛，租金60三-8三0/月.平，三出租三率40三%新城三市大三廈，租金60三/月.平出租三率87三%正中三時(shí)代A座，租金70三-1三20三/月.平出租三率75三%出租三類(lèi)銷(xiāo)售三類(lèi)本三案項(xiàng)目名稱(chēng)正中時(shí)代廣場(chǎng)地理位置龍城大道與龍福大道交匯處建筑類(lèi)型超甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積111630㎡樓高/層高A座126M，B座115M層高3.9m，凈高2.7m外立面中空LOW-E南玻幕墻玻璃大堂雙大堂，B座大堂1000㎡，采用高檔黃洞石，16米挑空大堂空調(diào)VAV電梯迅達(dá)電梯，1350KG車(chē)位比71：1物管中海物業(yè)/8.2元/平米項(xiàng)目三定位三：超三甲級(jí)三寫(xiě)字三樓，三彌補(bǔ)三龍崗三市場(chǎng)三空白純商務(wù)商業(yè)配套1000㎡闊綽大堂，頂級(jí)石材1.三1公里正中三時(shí)代三廣場(chǎng)銷(xiāo)售情況：B座20三11年10月開(kāi)三盤(pán)，三供應(yīng)三面積32三60三0平米，至今銷(xiāo)售三約30三00平米，均三價(jià)2.三58萬(wàn)/平米三，平三均贈(zèng)三送率三在25三-3三0%之間三，實(shí)三際價(jià)三格20三00三0元/平米三。）3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——寫(xiě)字三樓（三二）典型三案例——正中三時(shí)代三廣場(chǎng)龍崗三目前三最高三級(jí)的寫(xiě)字三樓，A座純?nèi)赓U三，B座銷(xiāo)三售，距三離本三案車(chē)三行1.三1公里三；租賃三情況三：A座租三戶(hù)主要三以金三融、三地產(chǎn)三、科三技類(lèi)為主三，知三名企三業(yè)包三括國(guó)三信證三券、三康泰三人壽三、江三蘇銀三行等三；B座標(biāo)三準(zhǔn)層三約20三00平米三，有9-三10個(gè)單三元，三面積三段在12三5-三30三6平米三之間三。無(wú)三柱空三間，三可打三通自三由組三合，11三0米超三大面三寬，三使用三率高。下表三為龍三崗中三心城三區(qū)域三已獲三批的三舊改三項(xiàng)目三規(guī)劃三指標(biāo)三，但三是面三世尚三未確三定，三多數(shù)三項(xiàng)目三尚未三開(kāi)工三；另外三還有三有萊三蒙南三聯(lián)（三約90萬(wàn)平三米建三面）三，中三信龍三騰工三業(yè)區(qū)三（約50三0萬(wàn)平三米建三面）三，龍三城街三道鴻三基工三業(yè)區(qū)三改造三項(xiàng)目三等尚三未確三定規(guī)三劃方三案；根據(jù)三已經(jīng)三確定三的規(guī)三劃，預(yù)計(jì)三未來(lái)三寫(xiě)字三樓總供應(yīng)三量約54萬(wàn)平三米，三公寓13三3萬(wàn)平三米，三商業(yè)90萬(wàn)平米三，住三宅33三5萬(wàn)平米三。3.三3項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三分析——潛在三供應(yīng)

項(xiàng)目用地面積建筑面積住宅商業(yè)公寓辦公萬(wàn)科天譽(yù)13.977.830.016.221.210海航南聯(lián)14.362.335.8錦峰龍城愛(ài)聯(lián)社區(qū)A片區(qū)遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)10.844.63.0滿(mǎn)京華喜悅里5.120.7

民生東都德豐大廈1.15.2

5.2美地亞大廈0.62.8

2.8榮超英隆大廈1.76.5

人民醫(yī)院1.26.1

2.4

3.6保利上城7.027.021.01.63.7

龍崗區(qū)南聯(lián)圳埔?guī)X片7.741.013.73.518.05.0龍城街道愛(ài)聯(lián)村改造29.5125.769.214.734.4

龍城街道黃閣新村片區(qū)改造4.919.7

愛(ài)聯(lián)輋嚇舊改59.495.9

愛(ài)聯(lián)陂頭背、建新村舊改15.530.35.3楊梅崗、格水村舊改24.9115.991.511.62.05.2總計(jì)203.0738.5335.090.8133.153.6萬(wàn)科三天譽(yù)本案海航三南聯(lián)遠(yuǎn)洋三新干三線(xiàn)愛(ài)聯(lián)三社區(qū)滿(mǎn)京三華喜三悅里民生三東都三德豐三大廈美地三亞大三廈榮超三英隆三大廈保利三上城人民三醫(yī)院三舊改圳埔?guī)X片區(qū)黃閣新村區(qū)域三內(nèi)潛三在供三應(yīng)綠景三香頌：4月30日，三綠景三香頌三推出11三0套房三源，三兩小三時(shí)售三罄，三成交三均價(jià)15三40三0元/平米星河三盛世：4月30日，三星河三盛世三開(kāi)盤(pán)三，推三出69三5套房三源，三當(dāng)日三去化61三2套，三成交三均價(jià)22三00三0元/平米三，成三交金三額13億；中洲三中央三公園：5月6日，三中洲三中央三公園三開(kāi)盤(pán)三，當(dāng)三天推三出53三2套，三主力三戶(hù)型87三-1三40平米三，實(shí)三現(xiàn)10三0%銷(xiāo)售三，均三價(jià)21三00三0元/平米三，實(shí)三現(xiàn)銷(xiāo)三售額13億；萊蒙水三榭春三天：6月10日，三萊蒙三水榭三春天5期開(kāi)三盤(pán)，三推出10三45套房三源，三主力三戶(hù)型88三-1三40平米三，當(dāng)三日去三化80三%，均三價(jià)21三00三0元/平米三，6小時(shí)三內(nèi)銷(xiāo)三售16億元三。3.三4深圳三近期三開(kāi)盤(pán)三熱銷(xiāo)三項(xiàng)目6月10日萊三蒙水三榭春三天開(kāi)三盤(pán)4月30日星三河盛三世開(kāi)三盤(pán)住宅三：銷(xiāo)售三速度三相對(duì)三穩(wěn)定三，為三當(dāng)前三商品三房市三場(chǎng)上三抗風(fēng)三險(xiǎn)能三力最三好的三產(chǎn)品三，去三化較三好的三為70三-7三8㎡二房三，85三-8三9㎡三房三，成交三價(jià)格三區(qū)間三為13三00三0-三18三00三0元/平米三，龍三崗本三地客三戶(hù)為三主，三關(guān)內(nèi)三客戶(hù)三比例三逐步三提升三（30三%-三40三%）；公寓三：供應(yīng)三較為三稀缺三，銷(xiāo)三售價(jià)格16三00三0-三18三00三0元/平米三，但三潛在三供應(yīng)三巨大三，銷(xiāo)三售速三度波三動(dòng)較三大；商鋪三：銷(xiāo)售三速度三較快三，開(kāi)三盤(pán)短三期內(nèi)三可以三實(shí)現(xiàn)三較高三的去三化率三，當(dāng)三前售三價(jià)超三過(guò)35三00三0元/平米三，以三關(guān)內(nèi)三投資三客為三主；寫(xiě)字三樓：前景三看好三，產(chǎn)三品溢三價(jià)能三力較三強(qiáng)，三但目三前銷(xiāo)三售速三度慢三，與三公司三現(xiàn)時(shí)三快速三周轉(zhuǎn)三的戰(zhàn)三略方三向不三符；結(jié)合三本案三所處三地理三位置三以及三對(duì)周三邊市三場(chǎng)各三物業(yè)三的分三析，三對(duì)于三未來(lái)三物業(yè)三類(lèi)型三選配三有以三下判三斷：物業(yè)類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)需求區(qū)位匹配度風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)間發(fā)展判斷優(yōu)先發(fā)展指數(shù)住宅激烈旺盛高低較快建議發(fā)展5星商鋪一般旺盛較高低快建議發(fā)展5星公寓潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈一般一般較高偏中謹(jǐn)慎發(fā)展3星寫(xiě)字樓潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈低較高高長(zhǎng)控制發(fā)展2星3.三5市場(chǎng)三分析三小結(jié)4.三1開(kāi)發(fā)三策略4.三2產(chǎn)品三業(yè)態(tài)三配比4.三3各業(yè)三態(tài)市三場(chǎng)定三位4.三4產(chǎn)品三配置三標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目三初步三定位第四三部分4.三1開(kāi)發(fā)三策略類(lèi)別說(shuō)明追求目標(biāo)快速銷(xiāo)售，擴(kuò)大在龍崗及深圳市場(chǎng)占有率資源持有銷(xiāo)售意見(jiàn)全部銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)周期4年，其中銷(xiāo)售周期30個(gè)月品牌以項(xiàng)目帶動(dòng)品牌，與新干線(xiàn)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)共同提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)影響力，為后續(xù)開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。知識(shí)積累/人員輸出培養(yǎng)多盤(pán)操作的綜合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳區(qū)域的持續(xù)發(fā)展龍崗CB三D東核·高端三都市三生活三全案50三0米半三徑無(wú)三遮擋·新宜居大三社區(qū)4.三2產(chǎn)品三業(yè)態(tài)三配比回遷三物業(yè)三：作三為交三易對(duì)三價(jià)的三一部三分，三項(xiàng)目三需建三設(shè)3.三8萬(wàn)平三米乙三級(jí)寫(xiě)三字樓三、0.三6萬(wàn)平三米商三業(yè)，三返還三原業(yè)三主；寫(xiě)字三樓：三鑒于3.三8萬(wàn)平三米的三回遷三寫(xiě)字三樓需三我方三包租三，因三此不三再另三外建三設(shè)寫(xiě)三字樓三，將三部分三投資三購(gòu)買(mǎi)三需求三引導(dǎo)三至商三務(wù)公三寓；商業(yè)：根三據(jù)調(diào)三研，三龍崗三中心三城市三場(chǎng)一三二層三臨街三商鋪三可以三快速三去化三并實(shí)三現(xiàn)較三高的三售價(jià)三，三三層商三鋪以三及小三區(qū)內(nèi)三街銷(xiāo)三售困三難，三根據(jù)三地塊三特征三計(jì)劃三排布三萬(wàn)平三米商三鋪（三以小三面積三單位三為主三），三同時(shí)三為了三促進(jìn)三商業(yè)三的銷(xiāo)三售，三計(jì)劃三設(shè)置三一個(gè)40三00三-6三00三0平米三的小三型集三中商三業(yè)由三我方三帶租三約銷(xiāo)三售；商務(wù)三公寓三：參三考當(dāng)三前在三售公三寓項(xiàng)三目，三預(yù)計(jì)三單個(gè)三項(xiàng)目三年均三銷(xiāo)售2-三3萬(wàn)平三米，三同時(shí)三根據(jù)三項(xiàng)目三快速三回現(xiàn)三的開(kāi)三發(fā)思三路，三整體三銷(xiāo)售三周期三計(jì)劃三控制三在2.三5年之三內(nèi)，三因此三公寓三面積三控制三在2-三5萬(wàn)平三米；住宅三：考三慮到三當(dāng)前三地塊三容積三率有三較大三浮動(dòng)三空間三，因三此可三以在三滿(mǎn)足三樓間三距、三日照三等要三求的三情況三下盡三可能三多得三排布三住宅三；綜合三考慮三以上三條件三，項(xiàng)三目業(yè)三態(tài)包三括：三公寓2.三1萬(wàn)平三米，三商鋪2.1萬(wàn)平三米，三住宅16三.7萬(wàn)平三米，三保障三房2.三3萬(wàn)平三米，三集中三商業(yè)0.三5萬(wàn)平米三，回三遷商業(yè)0.三6萬(wàn)平三米，回三遷寫(xiě)三字樓3.三8萬(wàn)平米,。4.三3各業(yè)三態(tài)市三場(chǎng)定三位—住宅項(xiàng)目三面臨三的機(jī)三遇本項(xiàng)目三位于三中心三城及三老鎮(zhèn)三板塊三之前三的邊三緣地三帶，三片區(qū)三內(nèi)基三本無(wú)三新房三供應(yīng)三，無(wú)三直接三競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三，因三此可三以充三分立三足本三地客三戶(hù)，三以差三異化三優(yōu)勢(shì)三挖掘三、分三流龍三崗區(qū)三域內(nèi)三競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三的部三分客三戶(hù)；項(xiàng)目三兩側(cè)三臨路三，一三側(cè)臨三河，三剩余三一側(cè)三為政三府綠三地，三離項(xiàng)三目最三近的三高層三為50三0米外三的萬(wàn)三象天三成，三視野三極為三開(kāi)闊三，無(wú)三遮擋三；受關(guān)三內(nèi)高三房?jī)r(jià)三的擠三壓，三地鐵3號(hào)線(xiàn)三開(kāi)通三之后三關(guān)內(nèi)三客戶(hù)三置業(yè)三龍崗三成為三新的三趨勢(shì)三，項(xiàng)三目位三于3號(hào)線(xiàn)三地鐵三一線(xiàn)三覆蓋三區(qū)，三兼具12號(hào)線(xiàn)三地鐵三口的三優(yōu)勢(shì)三，具三備吸三引外三部客三戶(hù)至三本片三區(qū)置三業(yè)的三引力三。市區(qū)三客戶(hù)本案中心三城客三戶(hù)老鎮(zhèn)三及其三他客群特三征以中三心城三、老三鎮(zhèn)及三周邊三區(qū)域三等本三地有改善三型需三求的客三戶(hù)為三主，兼三有少三量被關(guān)三內(nèi)高三房?jī)r(jià)三擠壓三外溢三的關(guān)三內(nèi)白三領(lǐng)；本地三客戶(hù)三主要三為企三業(yè)中三高管三、企三事業(yè)三單位三職員三、公三務(wù)員三、私三營(yíng)業(yè)三主等三中上三收入三階層三，此三類(lèi)客三戶(hù)大三部分三在28三-3三5歲，三工作5年以三上，三家庭三至少三有一三個(gè)孩三子，三注重三孩子三性格三品質(zhì)三的培三養(yǎng)，三重親三情，三要面三子，三希望三小區(qū)三有一三定的三檔次三，能三夠匹三配自三己的三身份三及所三在圈三