濟(jì)南人防商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)初步調(diào)研報(bào)告

目錄城市概況商圈分析濟(jì)南人防商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目選址分析售價(jià)初步估算2023/5/171上海浦商投資管理有限公司01城市概況Citystatus2023/5/172上海浦商投資管理有限公司濟(jì)南簡介濟(jì)南，中國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，國家重要的政治、軍事、文化中心，區(qū)域性金融中心，副省級(jí)城市，山東省省會(huì)。濟(jì)南歷史文化底蘊(yùn)深厚，有著4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美譽(yù)，是象征中華文明起源的龍山文化發(fā)祥地之一，國家歷史文化名城、國家創(chuàng)新型城市、中國軟件名城、全國重要的交通樞紐和物流中心。2013年濟(jì)南將舉辦第十屆中國藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十二屆國際歷史科學(xué)大會(huì)”的主辦城市，為濟(jì)南加速建設(shè)國際大都市注入了新的活力。2023/5/17上海浦商投資管理有限公司行政區(qū)劃2023/5/17上海浦商投資管理有限公司4濟(jì)南市現(xiàn)轄7個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市：濟(jì)南市市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、

槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長清區(qū)；縣：平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣；縣級(jí)市：章丘市。

人口概括根據(jù)《濟(jì)南市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，全市常住人口為681.40萬人。濟(jì)南市是中國東部散雜居少數(shù)民族人口較多的省會(huì)城市，有49個(gè)少數(shù)民族，人口109299人，占全市總?cè)丝?.84%。其中回族占少數(shù)民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個(gè)少數(shù)民族占濟(jì)南市少數(shù)民族人口的98.42%。2023/5/17上海浦商投資管理有限公司5經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市完成生產(chǎn)總值4406.3億元，比2007年增長58%，人均64331元；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入325.4億元，比2007年增長107.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2023.1億元，比2007年增長83.4%；固定資產(chǎn)投資1934.3億元，比2007年增長106.2%。2023/5/17上海浦商投資管理有限公司6，加快金融、信息服務(wù)、商貿(mào)物流、文化旅游和商務(wù)會(huì)展五大區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心建設(shè)，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重達(dá)到53.1%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重達(dá)到46.9%，分別比2007年提高4.3個(gè)和5.5個(gè)百分點(diǎn)。金融支撐作用明顯增強(qiáng)，2011年末人民幣存貸款余額分別達(dá)到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長103.7%和87.4%。2023/5/17上海浦商投資管理有限公司7濟(jì)南是山東的文化、教育中心。這里有國家教育部985工程、211工程的重點(diǎn)大學(xué)山東大學(xué)以及山東師范大學(xué)等一系列本、?？圃盒?，每年為國家和地方輸送人才。濟(jì)南總共有44所高校，文化氛圍極其濃郁，書店三五步之內(nèi)必有一個(gè)，種類豐富齊全。近年來隨著高校擴(kuò)招趨勢(shì)的展開，市區(qū)高校規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能容納眾多的來濟(jì)學(xué)子，自2000年左右，各高校開始擴(kuò)建校區(qū)，距今為止已經(jīng)興建了長清大學(xué)城和章丘大學(xué)城。2023/5/17上海浦商投資管理有限公司8小結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平，濟(jì)南是適合投資開發(fā)地下人防商業(yè)的。2023/5/17上海浦商投資管理有限公司902商圈分析Circleanalysis2023/5/1710上海浦商投資管理有限公司商圈描述2023/5/1711目前濟(jì)南市具有城市級(jí)影響力的商圈有：老商圈：泉城路、經(jīng)四路為龍頭；西市場為輔新興主力商圈：花園路商圈、英雄山商圈專業(yè)商圈：濼口服裝批發(fā)商圈、北園家居建材商圈、山大路科技商圈。濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展分析2023/5/17上海浦商投資管理有限公司12作為省會(huì)城市，濟(jì)南文化底蘊(yùn)濃厚，整體商業(yè)檔次不高，現(xiàn)代商業(yè)成熟期出現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；商業(yè)布點(diǎn)明顯，集中在八大商圈，分布均勻；八大商圈專業(yè)性市場占據(jù)一半，有洛口服裝商圈、北園家居商圈、山大路科技商圈、西市場小商品商圈；集休閑、購物、娛樂為一體的綜合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的經(jīng)四路商圈?，F(xiàn)代商業(yè)體量和氛圍不夠。除八大商圈外，區(qū)域性的城市副級(jí)商圈欠缺，特別是集休閑、購物、娛樂、商務(wù)為一體的整合性區(qū)域商圈不足，有極好的發(fā)展空間；濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性強(qiáng)，政府規(guī)劃對(duì)商業(yè)發(fā)展有很大的影響力，如花園路商圈、英雄山美食街和魯商廣場，隨著濟(jì)南“東西兩翼布局”和“整體網(wǎng)點(diǎn)推進(jìn)”發(fā)展策略的加快，區(qū)域性商業(yè)將雨后春筍般涌現(xiàn)。03濟(jì)南市人防發(fā)展概況2023/5/1713上海浦商投資管理有限公司濟(jì)南市人防發(fā)展概況2023/5/17上海浦商投資管理有限公司14炫街區(qū)經(jīng)四路人防槐蔭廣場英雄山人防南門人防商城2023/5/17上海浦商投資管理有限公司15人防商城名行政區(qū)劃歸屬地址所屬商圈經(jīng)四路人防商城市中區(qū)經(jīng)四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區(qū)經(jīng)十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區(qū)濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區(qū)天橋區(qū)北園大街與濟(jì)洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場槐蔭區(qū)經(jīng)七路（省立醫(yī)院南）西市場商圈濟(jì)南市人防商城分布經(jīng)四路人防商城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數(shù)量約1300個(gè)鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺(tái)（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、工藝品、婚紗、小吃、網(wǎng)吧、美容客群分布濟(jì)南市中西部西部客戶、學(xué)生、中檔收入客戶等年輕客群經(jīng)營模式市人防辦持有，委托經(jīng)營公司經(jīng)營,散租，一年起租租金水平柜臺(tái)：4-7萬/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經(jīng)營時(shí)間1999年配套設(shè)施自動(dòng)噴淋、煙感；中央空調(diào)；字幕機(jī)及監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)營啟示步行街總長度800-1000米，連通大觀園和振華商廈，實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)商業(yè)軟點(diǎn)的鏈接，長度適中有效吸引了客群。針對(duì)龐大的客群，以及其消費(fèi)欲望強(qiáng)烈但消費(fèi)水平有限的特點(diǎn)，突出個(gè)性化差異，以小飾品、個(gè)性服飾和小吃作為主營業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)客戶的聚攏效應(yīng)。有梯度的租金增長。低價(jià)吸引商戶，通過有效的管理和商業(yè)運(yùn)營，逐步提高租金，實(shí)現(xiàn)利潤收益?？偨ㄖ娣e一、二期3.5萬平米，三期3.4萬平米鋪位數(shù)量一、二期約1200個(gè)鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺(tái)、精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生經(jīng)營模式前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經(jīng)營時(shí)間2005年10月1日配套設(shè)施停車場、ATM機(jī)、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山人防商城項(xiàng)目運(yùn)營啟示連通八一銀座和體育中心商圈，貫穿經(jīng)十一路美食城，將購物、餐飲、娛樂、健身、停車等有效的整合在一起。前期通過返租、減免租金的方式來培養(yǎng)人氣，目前商鋪只短租、不銷售，鋪位供不應(yīng)求。吸取了經(jīng)四路人防的成功經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)態(tài)定位，招商運(yùn)營的方向上把握正確，符合區(qū)域消費(fèi)特征，并在娛樂休閑上有所升級(jí)?？偨ㄖ娣e4500平米鋪位數(shù)

300余個(gè)店鋪，柜臺(tái)100余個(gè)鋪位面積8-15平米鋪位形態(tài)精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)韓國服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業(yè)者等中檔消費(fèi)客群經(jīng)營模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2-4萬元年租金漲幅約20%最早經(jīng)營時(shí)間2001年配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、廣播系統(tǒng)南門人防商城項(xiàng)目努運(yùn)營糠啟示南門爆人防鐵商城舊作為姑泉城積路/泉城廣遵場-銀座避商廈厲路徑餓中必陳經(jīng)的叫路口爹，敏杰銳的烤把握圣了商邀業(yè)空許白地廣帶，甚實(shí)現(xiàn)恰了人震流的轉(zhuǎn)入。結(jié)合炕市中醋心核珠心商暖圈的垂客群語層次歇，是廢濟(jì)南喜市人芳防商腦城中謠定位答最高從的，合主打廳充滿殃時(shí)尚畝氣息倘的“韓國”牌，羞差異青化定滿位帶給來成保功的撫商猜業(yè)模錄式。將路滑口處償?shù)孛婺蝗诵绣\道取張消，腦人行遮過路芹口奪必經(jīng)恨地下處商城嗎，輩確保拘了人候流的喊數(shù)量希，也傳帶動(dòng)肆了過謹(jǐn)街通掉道中濱鋪位渴的價(jià)瘋格歐提升供?？偨ㄖ娣e5800平米鋪位數(shù)322個(gè)經(jīng)營模式銷售價(jià)格最早經(jīng)營時(shí)間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小商品、小吃客群分布主要針對(duì)外來差旅客戶以及周邊商戶經(jīng)營模式區(qū)人防辦開發(fā)統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個(gè)月的房租作為代租服務(wù)費(fèi)。部分大面積商鋪提供包租服務(wù)，直接返5年租金，年回報(bào)率7%。銷售價(jià)格以及租金均價(jià)：2萬元/平米（1.8萬-2.4萬元/平米），代租均價(jià)為7元/㎡*天（建筑面積），物業(yè)費(fèi)17.1元/㎡*月。項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售完成率95%以上，開始交房并進(jìn)行裝修（2010年7月更新），預(yù)計(jì)2010年十一開業(yè)配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、液晶電視展示系統(tǒng)、語音廣播。炫街銜區(qū)項(xiàng)目運(yùn)坦?fàn)I啟示有效珠利甠熔長途蘆汽車牽站的跨客流萄優(yōu)勢(shì)哀，作呼為北街園商個(gè)圈和踩洛口弓商圈那的有湊效過悼渡，找依托賤中恒超小商某品市幣場淡，迅悼速培鉆養(yǎng)商料業(yè)氣奧氛。借勢(shì)09年火爆吐的市衡場，一刺次性出暫售50年使看甠權(quán)擠，讓底利鏟的同律時(shí)，筑快速踩的收綠回了宮投資雜。但晶是租畜金制并定的效過高屈，不悄利商汽鋪的社短期形出租遍和長背期經(jīng)阻營。與常規(guī)墾商業(yè)項(xiàng)居目形成寨差異化專，主打“小面錘積、偽低總拉價(jià)球的核當(dāng)心優(yōu)徐勢(shì)，培實(shí)現(xiàn)拜項(xiàng)擴(kuò)目的進(jìn)高關(guān)腰注度份。更稼是借酸鑒了桑常規(guī)乖項(xiàng)目她蓄卡鮮開盤誕的營的銷陣模式威?；笔a漆廣場項(xiàng)目地夏址：槐輝蔭截經(jīng)七艙緯八砌路交鹽匯處嚼（省頓立醫(yī)兇院南袍鄰）項(xiàng)目性即質(zhì)：地下賠商業(yè)人悲防工程項(xiàng)目規(guī)棟模：占地典面積2.芳7公頃甲，建敗筑面煌積45糖00脾0平方米仆，綠化戰(zhàn)率為46堂%，停車施位40宣0-唐50牧0個(gè)；建筑結(jié)業(yè)構(gòu)：B2-其B1，B1商業(yè)跨，B2停車舅場，撓東北織、西占南角漲附屬B1商業(yè)潛。裝修踩風(fēng)格抹：夢(mèng)幻天陡空主題撈的頂棚滲（濟(jì)南純第一家面）。硬件潔設(shè)施孔：中央空記調(diào)、新恢風(fēng)系統(tǒng)捐、兩主來入口上圾下扶梯耳、步梯層高燦：B2嬸\B勻1樓板凈騎高5.1傻m樓層布權(quán)局：B2：停車格場1.5萬㎡，泡東北角使超市，糠西南角蛋時(shí)尚服揭飾150男0㎡，鋪位面如積：待者定。業(yè)料態(tài)：時(shí)尚父服飾捏、化鏟妝品防、飾恥品、悟童裝筒、餐面飲主力店勁：華聯(lián)妖超市1.肆5萬㎡）牲、KFC開發(fā)壩商：濟(jì)撕南三冷誠匯蛇鼎置秩業(yè)有議限公輛司；開盤景時(shí)間：待定銷售恐模式：產(chǎn)沉權(quán)或雨使用稻權(quán)模迅式未我定。銷售薯價(jià)格：商勾鋪均旱價(jià)2萬每平世方，20堅(jiān)10年1月份開倦始出售vi盟p卡，交族兩萬低3萬，總標(biāo)房款再理打97折。經(jīng)營巨現(xiàn)狀：項(xiàng)來目整飄體運(yùn)講營不女佳項(xiàng)目鋪點(diǎn)評(píng)：屬居害民基本度生活配馬套類商往業(yè)，輻嗎射周邊擴(kuò)社區(qū)以驚及商業(yè)曲。但周礦邊的省成立醫(yī)院腫和豐富蒙的居民充區(qū)可以徑提供足測夠的消針費(fèi)力。人防商往城項(xiàng)目星運(yùn)營要慰點(diǎn)啟示1區(qū)域、渡規(guī)模3經(jīng)營僵業(yè)態(tài)2運(yùn)營奇模式連通臘兩個(gè)滾商業(yè)疤中心頃點(diǎn)（誰不低浪于城誰市二聽級(jí)商嚷圈標(biāo)閃準(zhǔn)）年，實(shí)仗現(xiàn)“六兩進(jìn)征兩出宜”的娃人流盞動(dòng)線洋，避狠免循懇環(huán)動(dòng)茶線和示“死竿角”巷的出讀現(xiàn)；喇步行伏長度允不宜令超過100腫0米。超迫過10溜00以上必帝須要有龍有效吸爬引客流森的商家旗進(jìn)行銜橡接。業(yè)態(tài)定委位以中戒低端為呈主，不竹宜定位答于高端邁；業(yè)態(tài)最以小飾答品、服裝、餐買飲和娛厘樂（電爽玩、桌王球、網(wǎng)批吧等）滋為主；統(tǒng)可考慮大通過商城業(yè)運(yùn)營度管理公餓司引入蓄品牌店回鋪，快東速拉動(dòng)喘人氣。。出售棉使用靈權(quán)（逢長期饞租賃扎合同尾）可檢實(shí)現(xiàn)貪投資輛的有捏效回挖收，膠但業(yè)己態(tài)分世布和丈甄選吐不可曾控，詢商業(yè)雜價(jià)值井的提妻升周積期較彎長，渾租金驕的溢余價(jià)能相力弱;需要鉤有獨(dú)巖立經(jīng)光營或海委托鍛專業(yè)齒商業(yè)孝運(yùn)營響管理媽公司著經(jīng)營儲(chǔ)，可浸有效紫控制蒜業(yè)態(tài)添分布輛及經(jīng)聞營模密式，紀(jì)使商停業(yè)價(jià)鄙值迅撥速體直現(xiàn)，攪但投濾資的于收回團(tuán)周期彎較長福；。04項(xiàng)目選巷址分析Si域te預(yù)s套el斬ec拒ti并on202原3/5哀/326上海浦寶商投資鉛管理有轉(zhuǎn)限公司選址條揭件主要她參考踢因素租金水渾平：目頭標(biāo)開發(fā)鏈地塊現(xiàn)吸有租金土應(yīng)在5元/天·㎡水比平以倘上，眾為售杰價(jià)提兇供支遷撐的幕同時(shí)暖，也涌為銷掘售加畫速增沫加籌輪碼。施工心條件前：因薪地下艇步行休街需騎根據(jù)廚規(guī)范寇，按愚照消綱防分甚區(qū)設(shè)凈置上枯下出勁入口雷，因蚊此，婚選址揪需參昆考地嫂面出難入口博施工秒可行盞性。商業(yè)僻在售團(tuán)供應(yīng)設(shè)量：筍開發(fā)頓片區(qū)死的商療業(yè)在旨售、傘招商劫供應(yīng)沙量的號(hào)多寡桐，直疤接對(duì)冰開發(fā)崗項(xiàng)目齊形成桌競爭保，也旨制約蹲著銷享售價(jià)絨格的訪浮動(dòng)淡。202副3/5燦/3上?？燮稚题?fù)顿Y文管理肢有限賣公司27洪樓廣罩場洪樓廣芝場占地瞧面積約150鏡00平米捷，可外以開委挖建沒設(shè)地薪下一愁層，蜂增加15梁00俱0平米輩人防呼工程樓，平益時(shí)作字為商溜業(yè)使用用，窗增加宋城市150帆00平米的胡商業(yè)面蹲積及，織可解決稠近兩千私人就業(yè)蝦。地處另花園路報(bào)城市核穩(wěn)心商圈輛，客流排量充足診，地塊宿較為方每正，有娃利于日粉后的運(yùn)盡營規(guī)劃融。202禾3/5叫/3上海襲浦商律投資散管理惡有限揮公司28洪樓廣場202月3/5覽/3上海寬浦商萍投資孤管理叔有限疼公司29廣場圾現(xiàn)狀廣場虹位于金城市墓核心祥，缺缺點(diǎn)是蒸無明疊晰的遞主題榜，周華邊新阿開發(fā)今項(xiàng)目較形式吼不明退朗。202帽3/5撿/3上海浦譽(yù)商投資殲管理有往限公司30洪樓埋廣場郊周邊耽現(xiàn)場嗽實(shí)景山大月路：山大悲路地借處濟(jì)字南核沒心科勿技商儀圈，安同時(shí)墻毗鄰組花園窯路中怠心商挺圈，幟沿街丸科技戀類產(chǎn)梢品集劇中，旁餐飲債服飾岔業(yè)發(fā)旁達(dá)，箱周邊進(jìn)租金國水平亂較好芒，具鈴備人擠防開硬發(fā)條存件。山大路內(nèi)路繁華激路段為23干00米左右園，從花解園路至賄解放路吧路止，圓長度適懸宜，周筋邊商業(yè)蟲發(fā)達(dá)，牽可有利小支撐售爹價(jià)。20噸23胖/5誘/3上海浦冒商投資罪管理有首限公司3120徹23斜/5搏/3上海浦軟商投資塔管理有任限公司32山大教路現(xiàn)廚場實(shí)母景小結(jié)總體割來看章，濟(jì)河南市啄開發(fā)膽人防今地下薯商業(yè)陸的分最析如塘下：優(yōu)勢(shì)：1、政府