知名地產企業(yè)精細化管理實戰(zhàn)研討會

深度解析萬科——企業(yè)精細化管理實戰(zhàn)研討會

專業(yè)致力精誠明銳專注于地產培訓定制化服務26100527+2萬科數(shù)字目錄房地產開發(fā)企業(yè)卓越管理體系標桿企業(yè)的管控體系標桿企業(yè)的流程管理體系經(jīng)營管理341.1第一輪擴張歷程90年前92年93年91年94年深圳88年，萬科A股發(fā)行，開始進軍房地產業(yè)務上海廈門91年，萬科進入上海，開始了跨地域發(fā)展;同年進入廈門青島天津北海92年，開始“上海萬科城市花園”項目運作，確定大眾住宅為核心業(yè)務，正式開始進行業(yè)務調整;同年進入青島、天津和北海北京石家莊武漢沈陽94年,萬科進入北京、沈陽、大連、武漢、石家莊，完成了第一輪跨地域擴張，房地產開發(fā)業(yè)務擴展到全國13個城市大連鞍山成都93年，萬科B股發(fā)行，房地產核心業(yè)務進一步凸顯；同年進入成都、鞍山基于企業(yè)發(fā)展階段與核心能力的組織管控體系

【跨地域發(fā)展歷程回顧】

1.第一輪擴張

2.戰(zhàn)略收縮

3.新一輪擴張

4.經(jīng)驗與啟示51.2第一輪擴張的做法市場布局——抓住市場空白，進行點式布局產品——地產領域業(yè)務多樣化在營銷、設計和售后服務方面進行超前創(chuàng)新人力資源——簡單培訓、充分授權、充滿激情資金——銀行貸款、B股發(fā)行、0.4投資法【跨地域發(fā)展歷程回顧】

1.第一輪擴張

2.戰(zhàn)略收縮

3.新一輪擴張

4.經(jīng)驗與啟示1.3第一輪擴張存在的問題房地產領域業(yè)務多元化，核心產品不突出資金分散使用，效率較低融資渠道過窄過小，進一步發(fā)展面臨資金瓶頸監(jiān)控體系和流程不完善，團隊缺少專業(yè)技能和管理經(jīng)驗61994年－2000年,萬科進行戰(zhàn)略收縮，并逐步完成專業(yè)化調整2.1收縮戰(zhàn)線

到2000年，萬科只在深圳、上海、北京、天津四個城市進行房地產開發(fā)【跨地域發(fā)展歷程回顧】

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2.戰(zhàn)略收縮

3.新一輪擴張

4.經(jīng)驗與啟示2.2戰(zhàn)略收縮的原因

市場宏觀調控——面對市場調整，“小馬拉大車”式的擴張必然使企業(yè)面臨經(jīng)營風險，戰(zhàn)線收縮成為必然的選擇資源被攤薄，跟不上快速擴張的步伐——

人力資源在管理經(jīng)驗和專業(yè)技能方面跟不上快速擴張的步伐資金方面由于缺少強大的融資平臺，導致資金鏈緊張內部控制和專業(yè)體系無法完全適應快速擴張的要求2.2戰(zhàn)略收縮的做法專注于專業(yè)化調整，集中精力做好核心產品。建立專業(yè)體系，統(tǒng)一控制風險。進行資金統(tǒng)一管理，打造多元化的融資平臺。進行品牌統(tǒng)一管理，開始努力打造房地產第一品牌。73.1新一輪擴張歷程2001年，完成轉讓萬佳百貨，華潤成為第一大股東，全面完成業(yè)務調整；萬科開始進行區(qū)域集約化布局的跨地域發(fā)展01年02年03年04年深圳北京天津沈陽武漢成都上海南京長春南昌東莞無錫00年前鞍山大連佛山中山廣州昆山積極投資于最具潛力的市場，目前萬科基本完成珠三角和長三角的區(qū)域戰(zhàn)略布局，業(yè)務擴展到全國三十多個城市【跨地域發(fā)展歷程回顧】

1.第一輪擴張

2.戰(zhàn)略收縮

3.新一輪擴張

4.經(jīng)驗與啟示04年后83.2新一輪擴張的思路

全面完成珠三角和長三角的戰(zhàn)略布局，積極拓展環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略布局的開展。保證現(xiàn)有城市的可持續(xù)發(fā)展，有選擇的進入其他有潛力的二線城市。繼續(xù)執(zhí)行區(qū)域集約化發(fā)展策略,堅持“全國思維，本土運作”?！究绲赜虬l(fā)展歷程回顧】

1.第一輪擴張

2.戰(zhàn)略收縮

3.新一輪擴張

4.經(jīng)驗與啟示3.3最具潛力的投資區(qū)域

新的中國城市發(fā)展報告指出：2002年長三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市區(qū)域的GDP總量占全國的38％；2010年，達到50％；2020年，達到65％。94.1十多年跨地域發(fā)展的經(jīng)驗

專注于專業(yè)化調整，主動積極進行戰(zhàn)略收縮建立完善的專業(yè)體系，控制經(jīng)營風險致力于創(chuàng)建規(guī)范透明的制度和流程打造了一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人團隊培養(yǎng)了很高的客戶忠誠度并確立了房地產行業(yè)第一品牌形象【跨地域發(fā)展歷程回顧】

1.第一輪擴張

2.戰(zhàn)略收縮

3.新一輪擴張

4.經(jīng)驗與啟示4.2十多年跨地域發(fā)展的啟示

不顧企業(yè)自身實力盲目追求做大會導致經(jīng)營風險不注重制度和監(jiān)控體系建設，將帶來產品品質和人員管理方面的問題萬科二十周年10王石的貢獻：品牌制度團隊萬科二十周年經(jīng)驗總結：簡單/復雜透明/封閉規(guī)范/權謀責任/放任如果沒有規(guī)范的系統(tǒng)我們會是如何？

工程部一名工程主管：“原先在推進流程管理我開始覺得很繁瑣，做事要用表單，留記錄，不太習慣，我也很抵觸，后來慢慢習慣了”“剛到新公司我感覺到不適應了，因為大家做事的方法各不相同，隨意性很強，問題不斷出現(xiàn)，工作效率反而降低，所以現(xiàn)在我們將原先公司的全套流程文件運用到東莞，感覺好很多”◆為什么需要?◆可以解決什么問題?1112標準的指導思想以顧客需求為中心識別企業(yè)業(yè)務過程對過程進行控制測量過程和產品質量持續(xù)改進質量管理規(guī)范化提高人員的質量意識改進產品和服務質量減少工作差錯，提高工作效率改善內部溝通和協(xié)調企業(yè)推行標準的益處13管理的精細化創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期發(fā)展階段衰退期

手工作坊粗放式規(guī)范化精細化精益化沒有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程20％60％20％0％組織的管理一定需要進入精益化管理階段，而流程管理是實現(xiàn)精益化管理的必由之路

通過流程管理才能實現(xiàn)：有責有序有效高效房地產管理上最明顯也是最根本的差異在于流程管理的差異管理的一致性（規(guī)則化管理）管理無序性依據(jù)感覺和個人經(jīng)驗

管理的有效性（基于目標細化管理）管理的高效性（協(xié)同高效管理）管理的精細化才能實現(xiàn)產品的精細化◆為什么需要?◆可以解決什么問題?14目錄15房地產開發(fā)企業(yè)卓越管理體系標桿企業(yè)的管控體系標桿企業(yè)的流程管理體系經(jīng)營管理萬科集團組織結構（調整后）-四條線

萬科集團董事會辦公室總裁辦公室人力資源部財務管理部資金管理中心戰(zhàn)略與投資管理部創(chuàng)新研究部產品品類部項目管理部物業(yè)服務管理部風險管控部產品線運營線管理線內控線工程采購部

萬科集團的組織結構及總部與下屬公司的權責劃分萬科現(xiàn)已經(jīng)進入辦0個城市，從2003年開始推行區(qū)域管理中心模式，形成集團總部、區(qū)域管理中心和城市公司組織結構,區(qū)域總部同時從事項目開發(fā)16流程與信息管理中心對一線公司的關鍵管控內容P:人員

-高層人員的任免和輪換(總監(jiān)以上人員及財務總辦人員)

-高層人員的離任審計

-所有人員入司的最終確認P:流程

-制定管理流程(人力資源管理專業(yè)集成管理等)

-過程決策/直接參與/主動監(jiān)控和預警/通過獲得信息進行監(jiān)控/事后的

審核監(jiān)控(前端決策,中端監(jiān)控,后端技術支持和服務)

通過內部強大的信息管理體系進行跟蹤并及時監(jiān)控各公司的運作

每月19份信息需要上報總部相關部門P:績效

-一線公司績效目標確定

-一線公司高層(總經(jīng)理)的績效考核

-專業(yè)考核

-運營績效的過程監(jiān)控

信息管理規(guī)范17目標計劃監(jiān)控考核激勵流程管理控制

制度管控模式企業(yè)戰(zhàn)略組織結構組織定位權責劃分組織設計職能設置崗位設置

什么是管控模式管理支持

管控模式應是一個以戰(zhàn)略為導向，以組織結構為框架，以管理控制系統(tǒng)為保障，以流程和制度為支持,以實現(xiàn)組織價值最大化的動態(tài)系統(tǒng)

18管控模式選擇－管控的目的是什么？

管控的核心是什么?實現(xiàn)公司的規(guī)范化運作？管理控制公司風險？管理控制公司的績效？19各類項目類型組織模式及項目模式的選擇跨區(qū)域多項目類本地多項目類本地少項目類華潤置地（北京）股份有限公司深圳星河地產萬科企業(yè)股份有限公司金地集團中鴻天（紅石）

中航地產多業(yè)務房地產板塊類萬通實業(yè)集團中遠房地產鵬基集團長城集團項目管理模式項目管理模式按照區(qū)域及項目多少類似確定多采用項目制管理完全控制，以職能式組織模式為主兩類情況：放權較多的項目制多采用控制較多的弱矩陣管理制或職能制管理區(qū)域公司下屬城市公司采用矩陣制或職能制項目公司城市公司組織管理模式區(qū)域公司事業(yè)部、項目公司異地少項目類上海城發(fā)投資深圳城發(fā)投資兩類情況：同區(qū)域設城市公司下設項目部矩陣制或職能制，不同區(qū)域采用項目制城市公司/項目公司20房地產芝組織管莫理及項訂目管理爬模式設看計要考溪慮的4項基本醫(yī)原則組織設偷計基本暴原則基于戰(zhàn)攀略目標現(xiàn)設計自上而疫下（集鳴團管控生、下屬掙公司）貢的設計保持與組織譜的持著續(xù)競隆爭能乎力從簡單殊到專業(yè)最化基于現(xiàn)槳狀的管灘理成熟劣度、組境織的發(fā)展階乳段及專攜業(yè)能力之同時兼擠顧未來拍發(fā)展需跑要基于冤風險礎分析旺同時纏兼顧絲式提升慢效率昂的需方要戰(zhàn)略導舞向原則競爭百力聚侮焦原億則能力壩和發(fā)隱展平倉衡原氧則風險與焦效率平戴衡原則21管控侍模式辮、組求織管肆理?？仁酵ū娉Ｐ杞S致著開芳發(fā)量黎及壇下屬埋公司妖的能從力提意升而績變化管控模貧式第一似階段托操國作控正制第二船階段頌價平值鏈案管控房地產輸開發(fā)規(guī)篩模下屬厚公司駝的能劑力項目公谷司運作城市公齊司運作第三亮階段賞戰(zhàn)槐略管兵控擊財務甜管控區(qū)域勾公司級運作項目間管理卸模式職能煉式矩陣式項目制夜式22通常醒集團芽總部咐定位鎮(zhèn)為六狗大中蛛心，愈運營浮管理兄職能謙將取改決于棗總部鈴的定綢位即丙采用牢的管業(yè)控模帽式集團絕總部職能研定位投資管規(guī)理中心運營舍管理潔中心財務管溉理中心人才健管理穩(wěn)中心品牌管罷理中心戰(zhàn)略半管理烤中心集團觸上市典融資烤戰(zhàn)腎略合墻作伙棄伴集團鎮(zhèn)投資亞項目香的管心理集團瓜投資稍項目磨的決牛策項目佩投資誦決策已與策的劃策劃眠方案創(chuàng)監(jiān)控運營績紋效的管筍理項目的街資金、技預算管辰理管理集偽團資金婆使用管理集穩(wěn)團各項慶債權融急資活動監(jiān)控虛各子楊公司渠主要遵財務時指標集團叢預算夢管理制定撥集團爺發(fā)展率戰(zhàn)略芒并監(jiān)伙控實再施制定懂房地糟產業(yè)徐務戰(zhàn)材略，逆并監(jiān)嫌督實波施審批各亭業(yè)務板暮塊年度永計劃監(jiān)控下裳屬業(yè)務土板塊年熔度計劃對下屬追企業(yè)核天心人才圾進行考搜核、激役勵、任爺免等方技面的管鄭理對集脈團核撥心品濃牌進餓行統(tǒng)鎖一管臉理規(guī)范紗下屬女企業(yè)宇的品刷牌使窩用指導下伐屬企業(yè)運進行人震才規(guī)劃23在結幣構方準面通覆常采建用金閱字塔嬌及倒免金字禁塔形辟式集團碧管理雅及專鵝業(yè)職雁能配弓置齊拿全下屬抓公司生管理擠職能柜及部傭分專續(xù)業(yè)職遵能共胳用集紗團平銜臺共用匆管理或專老業(yè)平獻臺發(fā)展初壘期，以六操作管床控為主猛，表現(xiàn)悠為倒金繳字塔，筍集團功棚能重點腔是管理索控制職信能及技飲術支持錢職能下屬東公司運功能略重點經(jīng)是進句行生突產運治作集團管豬理減少嶺專業(yè)管褲理職能下屬缸公司羞配置聞齊全著的管皺理及障專業(yè)柿職能隨著墨下屬郵組織賢規(guī)模莊擴大租及管睡理成雞熟度昆提高授，采秘用戰(zhàn)啞略或震價值上鏈管胞控，丸集團摔功能丙的重揚點是摘重大屋決策倍、績低效監(jiān)化控及效技術稅支持下屬宮公司婆成為變成本黑和利末潤中尚心24集團管輝控(母子緞公司)的三種矛模式與3P俗-管理沿三要替素投資管訪控型戰(zhàn)略此管控毫型操作篩管控涂型集團與順下屬公司的讓關系發(fā)展目以標管理手狗段應用腥方式分權以財務國指標進均行管理經(jīng)和考核拍，總部恢無業(yè)飽務管強理部牽門基于戰(zhàn)索略規(guī)劃百進行管筋理總部戒一般烏無具沃體業(yè)特務管痰理部扔門通過總蠻部業(yè)務紅管理部稿門對下滲屬企業(yè)狂經(jīng)營運嗎作進行漿管理投資年回報通過投接資業(yè)務甩組合的宮結構勢優(yōu)化追求公爭司財務母收入最包大化公司組窮合的協(xié)們調發(fā)展投資業(yè)瘡務的戰(zhàn)預略優(yōu)化麗和協(xié)調戰(zhàn)略忠協(xié)同搭效應陜的培辭育各分公免司經(jīng)營焰行為的貞統(tǒng)一撐公司整晚體協(xié)調巾成長保持競次爭優(yōu)勢財務控渣制法律企業(yè)并化購戰(zhàn)略規(guī)和劃與控噴制財務著控制人力吹資源財務費控制予戰(zhàn)略鋼控制業(yè)務每實現(xiàn)走過程認控制人力資宿源控制多種鞋不相據(jù)關產轟業(yè)的界投資艇運作相關型僵產業(yè)運凡作部分魔單一點型產歉業(yè)單一姨產業(yè)膜領域飛內運懷作，怨但有問地域潮局限絡性財(尾)人/財(頭尾)人/財/物（頭墾尾中間授）按照嚴對下饞屬公弊司的托授權遺程度病將集芳團管光控分尸為三歡種模鞠式,依次龍從管留理財增務績伶效到去管理逝人到虎管理論流程PPPPPP集權25價值厚鏈管格控-基于房刃地產價患值鏈各法階段價惕值進行持針對性痛管控利潤扁貢獻酸和風看險從槍前端擺向后盤端逐竟級遞班減產品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設計采購管理工程管理銷售管理售后服務物業(yè)管理土地獲取投資策劃越靠柏近價嚴值鏈但前端鄙，經(jīng)尺營操領作風型險越唯大，惱但對翼整個御房地備產開柱發(fā)項無目的泥利潤合貢獻選越高浙，管征控的地重點納關注萌風險止控制憂和成怒本的登控制度（論券證、舊策劃汽、設極計流符程）越靠曲近價淚值鏈卷后端凝，經(jīng)礎營操的作風皮險越勉小，垃但對壩組織句的品誓牌和競客戶薪價值險產生歐重要溜影響任，管鄙控重險點關收注服思務與簽顧客關關系作維護淘（服帆務、度顧客湖滿意湯相關香流程象）價值金鏈中釋段是廚整個虧房地他產開植發(fā)項互目的煙質量矛和成給本控痰制區(qū)貝間，棋決定筒了利勞潤的烘最終啞實現(xiàn)纖大小鬼，管勁控重稈點關肥注質股量和湖動態(tài)體成本波的控渠制（凝工程接管理勝、成狹本管既理流啦程）123關注指侮標－A庸C布R關注指糟標－Q功C丘T關注指甚標QT26價值揚鏈管說理的舞核心布思想程是平跡衡現(xiàn)躁狀能貧力與挖價值粒鏈中村的價翅值實丹現(xiàn)的績關鍵珠點有刮針對斑性進癥行管效控利潤貢省獻和風臣險從前查端向后嘩端逐級灶遞減產品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設計采購管理工程管理銷售管理售后服務物業(yè)管理土地獲取投資策劃關注義指標娃－A棉C衫R關注叼指標彎－Q懸C屈T關注指劇標Q頭T強管控殿段：風笨險和收圣益價值鏈鐵關鍵點中管控熔段：基食于能力椅平衡弱管控梯段：基活于能力嚇平衡決策段神技術嫁支持段監(jiān)控扮段支持服夕務段管控括深度集團定嚷位27組織管予理:組織醋對項方目的捎管理搜的三矛種模睬式項目公司開發(fā)設計工程銷售類型職能卸管理軌型矩陣式牛管理型根據(jù)釘對項塞目的計授權當程度筒，房背地產擴企業(yè)嬌的組寄織結否構大欺約有宣以下濱三類開發(fā)設計工程銷售職責染分工開發(fā)設計工程銷售項目部項目部弊只負責膏施工現(xiàn)姓場管理儉部門項目們部成漏為項三目執(zhí)貝行的仔負責愿主體睛，職拒能部均門成杠為資充源提礙供、茅建議祖與監(jiān)當督主冊體優(yōu)點對項父目環(huán)沫境的裳反應討較慢謀；需敢要高店層協(xié)搖調工漆作多愈，容客易形湊成決芝策堆悼積員工介隱入雙重妖職權之澆中，需奶要公司場良好的讀人際關俱系和全群面的培虜訓實施籃條件項目宅數(shù)量源少，網(wǎng)特定銀區(qū)域本經(jīng)營客戶定蓮位專一害，項目勵實施環(huán)餃境不確雪定性低公司期高層欲介入泰項目和協(xié)調港工作項目數(shù)吼量較多供，需要藥人才共賞享，不性適用于借全國經(jīng)然營客戶較踐穩(wěn)定，釘?shù)淮_賓定性較難高的項放目環(huán)境公司有溉專業(yè)技澡能提升位要求項目申管理囑型項目玻公司瓶或項愧目部開發(fā)設計工程銷售項目公晌司成為見開發(fā)工爹作的全父權負責鏟主體項目執(zhí)握行風險培較大；書不利于計公司職無能知識蝴積累和還專業(yè)化溫發(fā)展跨多欲個地促域經(jīng)述營或短客戶銷需求槳變化爹多項符目管蠟理前期的愿客戶定憶位非常霧準確更強為調項加目產坊品對垮客戶永需求好滿足秩程度項目酷部缺點職能部暈門內部廊實現(xiàn)規(guī)老模經(jīng)濟對項節(jié)目環(huán)史境反絞應迅業(yè)速，喚便于亂實現(xiàn)鞋項目挨產品波的創(chuàng)潮新和晃技術母專業(yè)蹲化的向提升對項目浮環(huán)境反窗應靈敏燈，清晰瓦的產品晚責任，雨容易達堤到客戶璃的滿意28項目關管理預模式之可以婆根據(jù)赴組織今情況美采用嶺靈活驕的形節(jié)式類型職能耕管理吊型矩陣式物管理型職責分禍工開發(fā)設計工程銷售項目皇部下派專送業(yè)人員受在專業(yè)若職能上葵更多依顛靠專業(yè)掘部門項目部績成為項垂目執(zhí)行招的負責雜主體，東職能部暖門成為海資源提隙供、建門議與監(jiān)推督主體優(yōu)點員工介換入雙重孩職權之口中，需蘭要公司持良好的謊人際關偏系和全癥面的培叼訓實施條裙件多項目噴良好觀的團隊纖意識項目遭數(shù)量訓較多曉，需鞠要人腐才共迷享公司崖有?？蹣I(yè)技練能提纏升要效求項目管亮理型項目公觀司成為鹽開發(fā)工窮作的全朵權負責晌主體少項目細項目雁經(jīng)理協(xié)上調力強缺點對項目督環(huán)境反撒應迅速帝，便于豈實現(xiàn)項弊目產品鵲的創(chuàng)新竄和技術今專業(yè)化扮的提升提高運并作效率類型弱矩陣頌（強職歲能）矩陣澤式管敘理型職責絹分工開發(fā)設計工程銷售通常項臣目經(jīng)理港更多的培履行現(xiàn)或場工程繡管理職屋能優(yōu)點效率降杜低實施膨條件強矩陣班（弱職泳能）項目乎公司跌成為解開發(fā)隆工作斧的全邀權負冬責主埋體專業(yè)團據(jù)隊優(yōu)勢爺弱缺點發(fā)揮專紫業(yè)優(yōu)勢設計工程項目部設計工程設計策劃設計銷售開發(fā)設計工程銷售項目擴部策劃設計工程銷售29矩陣式懂中小房登地產集吉團公司握管控文昏件示例30組織管附理手冊責權候體系獸手冊目錄31房地微產開衣發(fā)企蹲業(yè)卓揀越管保理體姐系標桿企狹業(yè)的管曉控體系標桿企素業(yè)的流竭程管理溪體系經(jīng)營既管理輸入輸出流程的時定義一組猾將輸躬入轉窮化為求輸出疼的相申互關限聯(lián)或基相互驕作用炭的活讓動輸入輸入輸入輸出輸出輸出輸出輸入輸入輸出組織遮的內獻部流卻程構住成了巖一個史系統(tǒng)顛的流見程網(wǎng)港絡或迷體系一個標過程宴的輸洽出可單能是被另一赴個過渡程的足輸入最并且綢與整涼個網(wǎng)紀絡或饅體系面相互瓜聯(lián)系執(zhí)或影亭響32培訓軟流程主樹培訓需部求調查碎確認培訓策介劃培訓生組織效果評繪估與反瘋饋培訓靠實施培訓需寇求更新輸入調查表輸入輸入輸入輸入輸出需求確沫認輸出培訓戀計劃輸出培訓記擾錄輸出評估艦結果輸出形成新扒需求培訓目薪標確定培訓講漏師選擇培訓夾內容脆確定培訓攝資料許準備1.人力填資源鋒管理澇流程2.培訓液流程3.培訓策家劃流程4.培訓講危師選擇貼與評價蔥流程33流程跳的十猜二要侮素活動輸入輸出資源價值接口職責風險成本時效方法順序核心要牛素隱含要凡素34房地規(guī)產一蔑級流套程結旁構項目論凱證項目巴策劃設計殿管理工程管膛理營銷管灘理客戶附管理采購素管理戰(zhàn)略激與組串織管朗理流南程預算與語資金管坡理流程人力劑資源勸管理咱流程信息連管理貝流程資產威管理皇流程組織目關標35什么凱是卓妥越的乎流程-標桿面企業(yè)鏈流程承的六象個特挪點卓越流蜜程的6個特督點1）目標掀上的導脫向性2）結塑構上軍的系擾統(tǒng)性滾（層語次和鈴接口射）3）內正容上火與價蛋值鏈貍的一滴致性4)形式上阿強調了鬧指導性5）執(zhí)行速上的可服操作性6）結果局上閉環(huán)歪與自我聚提升功何能目標綱上導田向性結構哈上:系統(tǒng)暫性內容上:價值江鏈一累致形式覽上:指導泛性結果上:閉環(huán)專與自掙我提奮升功柱能執(zhí)行:操作性36標桿企裂業(yè)流程鏈的六個畝特點之徑一:目標上派的導向焦性組織粘目標:如萬脆科強披調均臟好和碑持續(xù)訓成長懼的發(fā)腐展戰(zhàn)咐略目標上搬采用BSC扁(BA挺LAN錫CED擔SC晉ORE略CA休RD)衡量鼻組織淹的績仙效財務的視角:客戶寒視角:過程談視角:學習態(tài)成長脾視角:財務與缺成本客戶過程成長37指標類型名稱用途財務視角考核凈利潤衡量公司當前業(yè)績公司資源回報率衡量:盈利能力資本結構周轉能力總資產周轉率衡量公司周轉能力銷售收入衡量公司銷售能力和工作量銷售利潤率衡量公司銷售效率凈利潤增長率衡量公司獲利提升速度土地儲備周轉期衡量戰(zhàn)略資源-土地的獲取能力客戶視角客戶忠誠度衡量客戶對公司的總體滿意程度和忠誠度市場占有增長率競爭市場中市場占有狀況內部過程視角項目經(jīng)營計劃關鍵節(jié)點完成率衡量項目經(jīng)營計劃控制能力專業(yè)工作滿意度衡量產品的總體質量情況學習成長視角員工綜合滿意度衡量員工的總體滿意度及其改善人力投入產出衡量組織效能骨干人員價值流失率衡量骨干人員的保有能力卓越倍流程曠的特嫂點之文一:目標肅上的喜導向佳性目標:來自于垃內部或吵外部需肺求-首先獸考慮伶流程貢目標斧－流豆程本權身及聲流程抗執(zhí)行幟后達搏成的坐目的-基于撕目標抓設計搏流程傲范圍扣和關旦鍵點臘－抓不同盼的目谷標界過定不與同的向范圍-以顧暮客為擋導向撐的設淘計思丸想－目的夫：提升喘客戶滿達意為了累客戶仗－全礙程客步戶思糾想－客嘗戶需態(tài)求了陷解及嶺反饋－客戶瓜信息的糖獲取－客戶漢體驗為了印公司話－客柿戶帶神來的瞞改善40卓越流懲程的六栗個特點過之二:結構嘴上的屯系統(tǒng)殃性－橫向－基于PD門CA管理父循環(huán)誘設計－覆蓋垮房地產沃價值鏈危所有關瞧鍵流程－包含桂業(yè)務和遠管理流扎程項目論證項目策劃設計管理施工管理銷售管理客戶管理計劃胃管理/人力劣資源土管理/IT管理覆蓋怕價值靈鏈關丈鍵業(yè)蜂務及耗管理幟流程P:管理策狂劃流程C:監(jiān)視污測量飛流程D:產品實叔現(xiàn)流程A:持續(xù)找改進梅流程41成功的贏業(yè)務流扇程優(yōu)化違需要樹盾立從功雖能到流憂程轉化熄的概念功能驅妻動運營第一摸階段第三刻階段關鍵傷流程騾驅動浩運營產品設升計工程施涼工營銷管體理客戶產品設捎計工程施白工產管撓理營銷管籍理傳統(tǒng)的怠管理注認重職能龍層級機礦制流程閥概念織打破妨職能西層級紙體制企的界補限,瘋直達急客戶流程賽得以栗承認扛，但鑼功能厚處于釀主導產品設擇計工程晃施工營銷管信理第二寒階段從功能脫到流程駱的轉化夸觀點42卓越京流程浙的六朵個特籠點之沸二:結構奧上的危系統(tǒng)鐵性縱向:-四級層碗次-下級侵支持蘋上級-接口義引用運作表攻格二級流類程(程序)16-何20個公司規(guī)層范公司流玻程三級財流程(作業(yè)指噴引+規(guī)范)40邀-6踢0個一級該流程43卓越牙流程銹的六蠅個特犬點之經(jīng)三:內容懶上與廚價值評鏈的松一致饑性利潤欄貢獻頂和風橫險從秀前端橫向后鑰端逐直級遞循減產品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設計招標管理工程管理銷售管理售后服務物業(yè)管理土地獲取投資策劃越靠費近價鐘值鏈奧前端姥，經(jīng)恥營操您作風視險越富大，娘但對愿整個蛇房地喜產開訪發(fā)項位目的敲利潤產貢獻框越高傭，流禾程中鴿重點駐關注件風險盟控制斜和成位本的撫控制倍（論遲證、聞策劃茄、設障計流答程）越靠產近價纏值鏈薯后端趙，經(jīng)尾營操懸作風稿險越草小，膚但對垃組織蹦的品之牌和束客戶幕價值柱產生三重要慘影響芝，重燥點關孕注服濁務與川顧客拉關系趁維護泰（服監(jiān)務、葛顧客善滿意甚相關廉流程緩）價值鏈陳中段是村整個房畢地產開蛙發(fā)項目凳的質量灶和成本罪控制區(qū)文間，決盾定了利雜潤的最錢終實現(xiàn)我大小，霉重點關囑注質量押和動態(tài)自成本的金控制（榮工程管掃理、成妄本管理您流程）44卓越流普程的六敢個特點輸之四棋：內容梨上強調牛指導性罷并與公己司的符們合性內容上:描述HO奇W標準繡：基刺于新死員工獄對文能件的釋指導利性評痕價與公娛司制舟度的財融合疏性－符合微按照公投司流程才、制度刊和規(guī)范－細把化操冷作要稼求和自方法－適合品的是最系好的區(qū)域公幻玉司流程下屬公菠司制度下屬紐奉公司越規(guī)范公司件文件45卓越衫流程號的六錫個特長點之沙五：閃執(zhí)行典上的洗可操肅作性執(zhí)行橡上的妨可操身作性－清忘晰的最職責粗和接火口－流程撿的多路冒徑選擇瘋性－細少化操匹作方行法－細誤化表沿格－持伍續(xù)的雹改進想和優(yōu)呢化

明確臭流程鑼職責多路徑選擇細化操專作方法糊表格持續(xù)改獄進優(yōu)化可操作哲性46卓越臨流程脆的六蠻個特否點之任六：僅流程佛的閉密環(huán)與稼自我瘡提升蠟功能流程怪的閉另環(huán)體區(qū)現(xiàn)在樓：－流頭程的語輸出舞滿足否輸入駐的要詠求－跟蹤雹流程最愿終輸出膊結果流程的壤自我提屢升體現(xiàn)窯在：－流程甚結果的摔分析要膀求－提出吼針對流高程的改決進措施減要求流程1流程傳改進流程證改進流程本豪身內部堆形成閉童環(huán)同時聲又具備頃流程本釣身及流藏程結果叢的持續(xù)暮改進功際能業(yè)務挺流程均價值且鏈閉治環(huán)P1項目慕論證P2項目策夾劃P3規(guī)劃設汽計P4產品實極現(xiàn)P5營銷管尤理P5客戶管損理P3采購管睛理47如何假設計哭卓越驅的流挽程-3個問題執(zhí)與步驟TPMS1流程目繭標是什圈么?S2關鍵點日是什么?S3方法退接口序是什上么?TPM48如何設鉗計卓越譜的流程-第一咽步確嬸定流匠程的知目標S1流程彈目標錯是什歇么?卓越流貞程特點1目標導陜向1.1流程價活值鏈位次置?1.2關注鋒什么最指標?1.咸3如何定羅義指標?卓越流捆程特點3價值獨鏈一除致性AQ李C僅TR49關注什龍么指標:確定甘流程喊位置壟及關評注指送標利潤貢恢獻和風要險從前塞端向后殊端逐級摟遞減產品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設計招標管理工程管理銷售管理售后服務物業(yè)管理土地獲取投資策劃越靠近將價值鏈偽前端，陷經(jīng)營操閥作風險駁越大，與但對整茄個房地幼產開發(fā)骨項目的吹利潤貢播獻越高途，流程套中重點羽關注風刻險控制副和成本君的控制裳（論證剪、策劃徐、設計學流程）越靠闖近價星值鏈唐后端扔，經(jīng)嗽營操稿作風飲險越脾小，夕但對史組織辱的品秋牌和丙客戶膠價值慮產生鈔重要收影響癥，重梢點關偶注服疼務與競顧客蔬關系勤維護溫（服必務、殺顧客渴滿意揪相關祝流程宰）價值陜鏈中白段是互整個袍房地匹產開涼發(fā)項猜目的洞質量飾和成押本控銹制區(qū)允間，丑決定疾了利季潤的駁最終岡實現(xiàn)凱大小敏，重銳點關谷注質碼量和呼動態(tài)兵成本毀的控脅制（什工程狼管理獵、成殊本管弊理流雄程）A量Q飛C宗RQ抽CQ敬T50價值鏈俘管控的繳重點(流程)項目石論證項目亡策劃設計暑管理工程那管理營銷包管理客戶貍管理采購貧管理價值題鏈關候鍵點決策滅段陳技發(fā)術支吳持段集團定斷位主要愚管控項目惹論證新項眉目發(fā)們展管柜理項目役可行命性研尼究方繡法發(fā)展霞規(guī)劃收，重停點區(qū)情域，搖重點吧地塊項目勝發(fā)展牧小組余組織項目現(xiàn)庭場調研項目決咳策（決島策）關注指浴標－A離C告R項目百策劃產品建園議書指棋引市場幅客戶白產品菜定位第技術壘分析癢方法產品火定位取聽證臉決策材（決秩策）設計管造理設計怠輸入溪標準訂的要濱求(方案逢模板)產品悅技術侍標準茶制定工程標可準輸出雀標準:設計標芒準設計巷標準棕（深幫度）稿設延計模沙板設計階顏段的論鎖證決策染（評審樣決策概念方迅案）圖紙檢錢查指引決策:四大節(jié)市點三方鑒的決策評審控制輸?shù)秩胍蠹草敵鲽P標準牙評價標濤準穴最市終決策全過程丑參與關鍵迷節(jié)點鍛決策關鍵節(jié)扭點決策51價值鳳鏈管休控的允重點(流程)項目論樓證項目策夸劃設計管隙理工程管侍理營銷東管理客戶幫管理采購管壩理關注經(jīng)指標涉－Q類C油T價值鏈君關鍵點監(jiān)控段集團花定位主要管暈控采購管召理戰(zhàn)略染采購模供應崖商確乳定戰(zhàn)略年采購雖協(xié)議稿的批驕準戰(zhàn)略采粉購的價霸格確定艦（必要種時）采購誓的備蹈案和釣監(jiān)控守（監(jiān)鳥控）工程烤管理工程進目度的監(jiān)斷控（信啞息報表桃監(jiān)控）工程馳質量閑檢查狠指引工程質嘗量的監(jiān)揀控（定咽期質量絞巡查、姓報表監(jiān)碧控）目標成鼠本的監(jiān)貧控（限雷定范境圍，謠事前尾確定聲、事炕中預出警監(jiān)葡控、槐事后漢評估礦監(jiān)控冒）工程揚專項炮審計(程序)審計實壩施關鍵宇過程寨監(jiān)控關鍵過饞程監(jiān)控52價值冶鏈管循控的別重點(流程)項目斬論證項目策夢劃設計管鵲理工程管究理營銷管即理客戶蹄管理采購管卸理關注控指標Q衫T價值撿鏈關某鍵點支持池服務譯段集團定家位主要恩管控營銷膚管理銷售管莖理指引營銷技除術支持營銷哀策劃統(tǒng)方案沉的備蓬案營銷價艘格的聽距證客戶關處系管理客戶腫關系今管理展系統(tǒng)霜技術魯支持客戶滿齊意調查違分析客戶宅投訴葉監(jiān)控關鍵過證程支持關鍵過烈程支持53如何定盛義指標釋－流程滴的績效許衡量流程痰的關餡鍵績廳效指砌標KP回I－－Ke懷y胳Pe誼rf籍or灣ma墻nc雙e椅In敲di墻ca番to僵r按照AQC坊TR結構化:A-未AM冰OU承NT磁(數(shù)量如完成詳率、達溜成率等)Q-蒼QU噸AL礙IT用Y(質量如滿擔意率彩、差耐錯率蕩、合疼格率加、直仗通率塑等)C-C布OST澤(成本如成本走達成率縮慧、預算臟達成率)T-T疫IME以(時效如通流寒效率、丙及時率乒、按時遵完成率)R-殊RI誘SK腫(風險如危帽機事拖件、晃事故焦、非假預期慶損失純、媒窩體曝雄光）按照師對象雅的結曠構化顧客員工股東管理紛層54確定流北程關鍵舒點:流程KPI流程要車素亮流干程CP設計差屑錯率(設計KPI畢)設計堅人員易能力設計怪過程泛評審設計漏接口即與跟委蹤設計搶輸入腎完整外部設啊計

人魔員選擇外部醫(yī)設計返合灰同約離定內部結設計保人圣員選欠擇內部設胸計

人化員培訓設計標碗準晚的制定產品煙建議愧書遷評冰審設計摘輸入遺評審設計標圖準宋的評審過程衣評審額控制首點確爭定過程評遙審理標準確礎定過程弦評審憑問題帝跟蹤明確與噴項目發(fā)回展接口明確研與營朱銷接床口明確情與工球程過與成憤本接堆口(關鍵要朝素)(關鍵仍要素)(關鍵節(jié)點CP者)(關鍵絨點CP)現(xiàn)場施襪工配合◆根據(jù)劣指標宿反推克識別艘影響蒸的關遙鍵要賀素◆識別影捉響關鍵掃要素的揮關鍵點55總結:烏龜圖(龜形勇圖)－有不什么求作用陣？孩流上程描臂述前句必須惱考慮曾的7個方管面流程CP點Pr催oc劍es喂sOut疼putIn堆pu未tWha霸t用什么Wh鎖o由誰做M(Ho太w)如何閉做T(統(tǒng)Resu俯lt)衡量方法人(技能/培訓)設備，三工具方法/技術測量煉評價輸入輸出文件描述流程圖56管理卡層參廣與員工倚認同培訓株引導績效鉤驅動監(jiān)控推咬動－重州大事殿項決棄策－項喪目過拴程的戶參與－流程幸的自我互遵守－組織絡資源的閘保證－過程召中的溝狂通－反饋融意見的長重視－提格供幫脅助－充旨分的未培訓－行以為的好改變－習程慣的論改變－與績侄效掛鉤－績效賄激勵－績惱效應肌用－建島立監(jiān)膜控組輕織－定期伸進行審次核－改腳進自上而膏下的方例式（目標汽、體系番、執(zhí)行鴉）要確保流塞程得到悠有效執(zhí)機行關鍵緞有五個曬因素什么麗是卓師越的日流程誼？57主要的牢阻礙因繭素20%40雕%60折%80%100援%思想頸觀念漂抵制現(xiàn)存體四制的限圣制缺乏敲使命介感缺乏醬領導兩層的程支持不現(xiàn)島實的桿期望缺乏優(yōu)魯秀的團子隊組織人員素沾質有待洋提高缺乏液技術藍支持項目授沙權有限58（VIS德IO2貧003禮)注意勵部門雁或崗續(xù)位排斯列從雹左至哨右；流程爭走向掙從左繡至右犧、下雅；部門層箭次從左獻至右－描從小到瞎大；顧客、扮政府、襯供應商國在最左閉邊注意努與內部襲流程的嚴接口；注意糕判斷潔框的臭出口私兩個匪：Y或N；流程物要閉驗合流程圖學繪制方境法59流程圖飛的格式宋體標題采考用14號字體葵、加粗語、中間升對齊崗位因（部蠻門）董采用10號字體托、加粗局、下劃扒線、中遣間對齊框內采沈用8號字恩體、將普通碼不加身粗、滾中間朵對齊連線采顫用與框見內同樣壁字體、名中間對可齊盡量漆避免及相交鞋線流程圖鼓格式要域求60部門名扯詞稱謂彩統(tǒng)一支持性目文件的斗范圍引用雀的其跪他程碎序文寒件引用的肌作業(yè)指搞導書標準茄表格61框圖苦形狀童：4種如操鈔作、轎申請如審熊核、輛審批如支持藏的流程已、作業(yè)呢指引如記錄輕保存活動判斷支持流程記錄歸檔62質量副體系聯(lián)流程降圖：參字體流程嶼圖名國稱：14號崗位震名稱床：10號其它文旗字：6－8號中文：它宋體作標準英文全：TIM剩ES春NEW窮RO壟MAN63案例64案例65實例整份體案例66繪圖軟看件介紹安裝VI群SI歲O但20邊03：67編制方謠法部門崗換位描述當與顧勺客有關現(xiàn)聯(lián)時必挎須有顧勻客一欄盡可鎮(zhèn)能描飾述崗障位而用不是竟部門創(chuàng)，特糾別是室審核雪、批網(wǎng)準類文字敬描述仇要求蹲：框圖內特用活動喚來描述采用如貨申請、席審核、義批準、榆文件編墾制、記老錄保存裂、歸喇檔不能采瘋用如顧等客文件晚、表格辦、獎懲為措施、扶改進方寶法語言簡碎練，字仿數(shù)不超扁過8個典型碰如根據(jù)暫培訓卸需求念編制先年度稠計劃，應為編制婦年度意計劃68詳細程妄度以新鋸員工興能夠碌基本腹清楚院運作圾過程纏為標襪準流程爬閉環(huán)流程物盡可適能形庭成閉購環(huán)相關文稿件相關奧的程篇序（譯流程質）支持的染作業(yè)指血引（流蓮程）填寫憑的表叉格名闊稱表格區(qū)框不夠可衰以采用唐粘貼的挺方法解顆決69流程說背明文件債模板如董下：1目的為，州特制敘訂本暑程序2范圍本程劃序適編用范沖圍為坦永利陶置業(yè)撲公司洪，自20昌08年1月12日起執(zhí)麗3職責流程總負責人是xxxXXXX部門為流程控制協(xié)調部門，主持4 定義工程簽證是XXXX5工作流程5.16支持文件7相關記錄..\..\SD\SD-OP-PD002規(guī)劃設計流程.doc流程說叫明文件70目錄71房地倘產開貼發(fā)企如業(yè)卓貞越管慎理體塌系標桿盒企業(yè)局的管線控體栽系標桿企屬業(yè)的流蝴程管理氣體系經(jīng)營者管理72房地產祝開發(fā)業(yè)廳務過程益示意圖73核心明流程運營必管理--流程、瓦方法及枕控制要鵝點74體系指文件蟲清單流程痰圖工作讓程序75“忽視女計劃散在企季業(yè)發(fā)英展戰(zhàn)伍略中間的重閥要作榆用是陪一個擺致命琴的錯蛙誤。尺沒有膏路線排圖很準容易國偏離耳正確慢路線辮，浪撿費時界間和芝金錢柱；沒賞有計驢劃就猛沒有寬依據(jù)浮衡量史我們隔的進唉步，兩不能船確定賀我們蝕是否慚正在炊接近淹長期達目標舅；沒粥有燈葵塔指虹引方池向，簽人們苦常常票會只租見樹惠木不永見森流林，宜緊要里的關坑頭做抓出錯偶誤的玻判斷烘。”——勞倫鏈斯·托勒《企業(yè)成召長策略》計劃是有控制軍此隊行進裁步伐的撕“鼓點輕”?！痘萜請?zhí)惠行力》76房地產嶺企業(yè)計滾劃體系運營管鼠理--流程歪、方軌法及價控制零要點77體系文畫件清單流程圖工作程糧序78中長期泰計劃編創(chuàng)制階段戰(zhàn)略趨規(guī)劃賤審批婚層級燃最高三年趨規(guī)劃變由經(jīng)漏營管恭理團播隊決劃定計劃的睡逐層分拳解。保璃證公司兼戰(zhàn)略的延實現(xiàn)。根據(jù)騾計劃旦的內克容設賊定不腿同的挖審批辮層級朽，提僑高決使策效準率。博弈硬必須討在計大劃制尺定階介段完卷成79季度結計劃米編制針階段運營主裳管部門懶對公司游戰(zhàn)略與轎規(guī)劃足的落地上、執(zhí)行封承擔責存任。部門博益弈80計劃票執(zhí)行棵督辦映階段無條件鬧地執(zhí)行慚是企業(yè)瞎目標得貿以實現(xiàn)把的基礎運營主閘管部門希對公司舍戰(zhàn)略與脫規(guī)劃貨的落地怖、執(zhí)行膜承擔責鵲任。81計劃執(zhí)漸行、調寬整階段及時的政信息反昆饋，動武態(tài)糾偏欣。計劃重調整秩的審狡批層料級與倘原審柔批層叨級一油致。計劃叮是對寫各種賊可利靜用的同資源鴉、各勞種變蹦化的樣書面亞反映融，為著了適工應新情況頭、新問概題的出規(guī)現(xiàn)，必凱須要對侍原有的利工作計心劃進行怎修正；?完善的拼計劃管綢理可以菌根據(jù)外夫界環(huán)境夕、內部該環(huán)境的艱變化對緣瑞計劃進行調整紙。?以運營強部門為銷主的各扭級管理鉗人員是辰對工作販計劃進蕉行跟蹤暖的主體82結果輸鉛出階段運營管附理部門燥的決策濟支持職成能流程運該行為績孩效管理份提供數(shù)該據(jù)?？冃е乒芾硗蜑榱鲌蟪踢\所行提呈供壓富力來左源。83項目計喉劃編制84項目備開發(fā)泡總體功計劃防與分拍項計墾劃《惠普POM莖》：計劃是奪部門之槽間溝通逃的工具勸。計劃要異點：確顧定少數(shù)出關鍵性羊指標，訴確保部禽門協(xié)調錦一致。85計劃管薦理體系壁結構圖8687完成找目標千的前年提，底是準堤確地缸定義掃目標陪！不同時兄期三年訂計劃的餡差異888990不同珍維度宜的主拿要指紋標體艙系指標分礎解的系育統(tǒng)性與蹤蝶科學性可衡擔量指標碰分級行動杯計劃騰支持91三年冤經(jīng)營懷計遣劃指稍標因啟果關吼系鏈—平衡求計分卡及的邏輯術關系92案例半：深昆圳區(qū)毀域的府三年久經(jīng)營奏計劃93年度計燙劃?規(guī)定爺了怎辨么實裁現(xiàn)目再標?描述了捷資源分言配、進暫度以及算其他實特現(xiàn)目標蘇的必要脆行動行動攏計劃甲：需和要做鈔什么匠才能圣到達腰目的頑地行動目潛標：目顯的地評價標賀準時間資杰源分配責任述分配預算倡資源記分配94好計乖劃的鎖特征95項目季開發(fā)漏控制擔計劃績控制卸要點96戰(zhàn)略導秒向決策掃權分滋解下槽放，抄減少悅內部即交流室成本現(xiàn)。戰(zhàn)略型南管控的壤控制要告點97須注明潮實際開努始或完落成時間刃；對于鬼同一期已內進度慢不同的殊區(qū)域分添別設定膚。上一版藥計劃相療比，計壞劃變更嫁的內容喊說明。項目屑開發(fā)卸關鍵柴路徑息的描抓述。請說撈明各童節(jié)點田完成堵前提伴條件厲及風殲險說施明。項目芝管理字過程脖中一豈些非懼常規(guī)義措施噸的說許明。從交際付角慣度對沈銷售康配合系范圍賴及內剪容的膽詳細欄說明新。9899計劃計的信移息化兄管理循（集團團項已目管慢理平盛臺--粒VP顛M）以項砌目開揀發(fā)為必主體明確責糞任主體芹與資源注配合10雀0嚴密的通監(jiān)控體問系根據(jù)安重要顆程序帝及管順理資贈源覆惠蓋范拋圍，戰(zhàn)劃分遼控制席節(jié)點妹等級辟。即遞計劃土級別廣。相應最區(qū)分昂不同勒層級錄關注邁、考安核、獲監(jiān)控絮的任撈務。101項目開發(fā)周期a開發(fā)周期a開發(fā)周期a開發(fā)周期aG系列<12個月1.5161.1190

C系列<9個月1.5131.1141170T系列<9個月1.5131.1170

TOP<12個月1.5141.1180

計劃費執(zhí)行罪與考暮核年度得返分=10星0[（按州時完高成重膜大節(jié)歐點總麗數(shù)/年度重達大節(jié)點痰總數(shù)）*A沿+敞B渾*a杠/協(xié)n]其中賣：A—掩—0稍.7王5B——申0.2命5a’—位—根據(jù)流土地喉獲取商至開追盤時或間與偉集團《關于有秘質量增趁長，均基好中加豪速的激衛(wèi)勵辦法》相關催細則背對比吸的得血分。實現(xiàn)米執(zhí)行盲力壓稀力的箏傳導10惹2里程摧碑節(jié)噸點的絹設置—萬科序號工作內容時間（日歷天）備注開始完成工期1獲得土地開發(fā)權

2取得土地證

3市場定位

4規(guī)劃設計

5實施方案(含單體方案設計)

6擴初設計

7施工圖設計

8景觀施工圖設計

9主體工程量清單計算

10主體內部招標11主體

施工許可證

12樁基礎施工或地基處理

13主體結構工程

14取得預售許可證

15銷售開盤

16主體裝飾

17室外配套、園建

18竣工驗收

19產品交付

目錄10株3房地產陰開發(fā)企憐業(yè)卓越清流程管轎理體系運營管結理項目焦拓展美管理設計管壩理工程管墻理項目前長期拓展--流程優(yōu)、方桐法及星控制爹要點10灑4體系罰文件加清單流程圖工作程檢序可行脾性研劫究報謙告模哪板市場定勤位與分沫析項目前托期拓展--流程、望方法及爬控制要眠點10擾5體系文符件清單流程蠶圖工作程曉序可行性假研究報滑告模板市場優(yōu)定位頓與分判析項目前危期拓展--流程、朋方法及滑控制要撲點106流程獅圖工作泊程序可行勿性研寶究報腰告模農板市場議定位暢與分帶析目錄項目決漸策背景扒及摘要母：第一槐部分懸：項禁目概償況第二艱部分茶：法閱律及卡政策猶性風全險分氣析第三垂部分沃：市凳場分猜析第四吩部分寨：規(guī)這劃設摩計分仙析第五部隙分：項導目開發(fā)第六揭部分果：投柄資收果益分察析第七限部分袍：管給理資由源配奔置第八部咳分：綜封合分析敲與建議第九廣部分腹：竟云拍和碎投標耗方式奪取得解土地榨需要訴注意悟的問鞠題第十部鵲分：在便新城市碧開發(fā)需丑要補充兄的內容附件爺：10乏7項目前偏期拓展兩個廢核心香關鍵客點..拾.迅速..栽.客戶細幕分城市敏地圖產品關目錄...準確..晶.七對眼梳睛…108拿地定位銷售設計物管客戶細分獲取土地產品設計客戶服務6+2土地屬性清單城市地圖市場細分客戶描述七對眼睛(項目定位)七對眼睛(產品建議)10津9業(yè)務操態(tài)作流程流的專業(yè)伶化和精絮細化。朱用正確蒜的邏輯府做事情霧。土地客戶產品測算土地喘屬性客戶價鬧值拿地YE楊SNO流程濱一：土地客戶產品測算土地昌屬性客戶既價值NO拿地YE堂S流程戚二：美國灘的客睡戶細騾分11蠢0PulteHomes客戶細分的緯度：生命周期需求+支付能力支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsSingleparentfamilyWithkid（s）EmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流動人士首次置業(yè)單人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦單親家庭富足成熟家庭空巢家庭活躍老年人住宅成熟家庭雙人工作丁克家庭大齡單身貴族萬科的宜客戶細悼分111家庭生命周期支付能力

(家庭收入)房屋價值低 中高社會標志品味體現(xiàn)社交娛樂照顧老人孩子成長工作場所獨立空間生活保障棲身居住中老年核心家庭與老人生活的青年家庭中年三口之家小太陽家庭自由青年11勉2分析私得到盲的5類細分嘩人群價格敏帝感的務醋實家庭23.面1%注重勿家庭奶的望糖子成昌龍家臘庭18.智0%彰顯地娃位的成潑功家庭9.6辯%關心健沾康的老挽齡化家庭庭22耐.5兆%注重筒自我影享受遵的社匆會新錢銳26.涉9%七對快眼睛113七對眼忘睛的實珍施過程3721個支持朵工具個階段發(fā)成果文賭件二大嘆階段個判叮別標心準【城市地崇圖】【城市漏客戶室細分潛報告】【產品目聲錄】【營銷】《土地屬納性分析棵清單》【營銷】《市場競拳爭分析殃報告》【營銷】《初步漆目標逃客戶攤定位鐘說明》【成本】《單一成辯本測算設表格》

【設計】《宗地分往析報告》【營銷】《客戶圾產品雪需求雀清單》【營銷、勞設計】《產品欣檢測額報告》找到少客戶厭、找擴到產帥品七個絮專業(yè)鴨認同提和客死戶認數(shù)同114城市偽地圖城市背地圖宵決策旨報告乘提綱XX項目經(jīng)傷濟測算XX項目虛可行傲性研峰究報避告七對基眼睛血的應坑用萬科袖的客膨戶細堆分新項悄目決餅策平拳臺信酬息化愧系統(tǒng)ERP參考文肥件目錄115房地產新開發(fā)企謹業(yè)卓越抗流程管林理體系運營鹽管理項目拓乖展管理設計管曉理工程濃管理設計毯管理---山-流程液、方趣法及決控制默要點116體系鐮文件上清單流程圖工作稅程序設計京管理---浸-流程殘、方松法及職控制干要點117體系雜文件揚清單流程圖工作翻程序118設計變增更專項捷檢查報松告萬科錦設計顆風險港檢查聰實施霉辦法施工灘圖設溉計指耍導書萬科繼設計把質量悼手冊以知宏識積另累和轟風險障控制獵為中軟心的貞設計隔流程被體系119“建筑＋教結構”鄭占75晶%由于“甚方案調晝整”而導致礙的各專爛業(yè)變更占41虧%120各專蔬業(yè)分軟類統(tǒng)州計12限11）建筑圓、結構譯變更分舊別為39％和36％；建萄筑＋剛結構慚高達75％2）變更礙類型主吸要為設躺計方案偵調整41％、圖啦紙問勺題30％和現(xiàn)句場問詳題14％，其他類肯問題15％3）方案遇調整為薪建筑變販更的主裁要引發(fā)欄原因，銅高達59％；同時替也各竿占設披備及伏景觀的35％（罵結構哈為26％）4）圖紙仍深度問狼題為結瞧構變更跟主要原賣因，達40％（浮建筑25％設色備32％景觀22％）5）現(xiàn)梁場問頑題變柏更占洗景觀滋的30％6）創(chuàng)新王產品路和山戶地建插筑的酸變更倡也較盲多7）對于挺產品類枕型相似御的多期卵項目，貍后期變明更數(shù)量嫂有大幅殺度下降彩。關鍵巨點小拔結12秀2之一：么方案確惰定問題5、設計脫變更產僻生原因她深層次語分析五個耕方面足主要物原因兩種恨情況嚼：A、進入言施工圖群階段，詠方案尚殖未最終爐確定；腿施工圖倍設計條冶件不成裹熟B、或，紹施工圖且過程中孕，方案拘重新調挪整；如上任旁一種，狡均會導揭致：邊調整丈方案邊備施工圖嫩設計；反復修臉改；以及建嗎筑與結杯構設備苗專業(yè)不然同步（示建筑改泛；其他支專業(yè)未歉改）圖紙街的錯廚漏碰壯缺之二勾：施顫工圖氣設計買周期莫問題四種情埋況A、由戒于方蛙案決業(yè)策時版間計鍬劃延治期，窄壓縮最施工旗圖設閘計時義間B、或炒，方攻案調含整，碌但未梨相應舟增加幼施工臨圖設暗計時的間C、特殊蹦項目，惜施工圖租設計時推間未相占應增加D、制定饞計劃時稀，未考抗慮施工林圖審圖礙時間；峰或邊出搶圖邊審技圖，但蒙問題以鋼變更形嬌式下發(fā)（據(jù)統(tǒng)維計，目覆前至少25％的變匪更是審贏圖意見域落實）如上舍任一倒種，歪均會稻導致意：圖紙深減度不夠設計院自未進行逝常規(guī)的醫(yī)校正審競核、及緊圖紙會島審工作先出圖瞎，“設計變碌更”再做為拖施工圖償設計的腫一種延譜續(xù)123之三：卡邊設計免邊施工別邊報建陶問題由于各尾方面原湯因，“三邊”設計會溝直接引碧發(fā)如下槐三類現(xiàn)緞象出現(xiàn)A、設計撇不能周勸全考慮B、報唉建反頑饋意翼見再陡導致那方案披調整C、圖溪紙深疫度不膝夠直接結低果就是“變更”之四什：設文計院香能力幻玉以及墊設計月深度晴問題兩類涉情況告：1)設計莖院能撕力問回題原因導谷致設計垂錯漏碰每缺（總污圖及結徒構、給付排水；儉設計院吩的項目可負責人萍能力….）2)三種獅類型被項目課，普倚遍設鋒計深劉度不艦夠A、地形豆復雜項冷目B、創(chuàng)厘新項墨目C、公理建特別枯提醒蘭，山檢地建額筑，“總圖”及“給排水商專業(yè)”由于圖鬧紙深度旦問題的齡變更，確要比普炮通項目網(wǎng)增加至冊少30％。結構變排更，至乳少有25％為弟圖紙睛深度右不夠舍引發(fā)粒的變誰更圖殘紙另外，辦景觀專叉業(yè)變更市，拋開磨方