花園洋房產(chǎn)品特征研究與案例分享

花園洋房產(chǎn)品特征目前一頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點花園洋房是介于多層住宅與別墅之間的一種多層板式建筑，它起源于300多年前的英國。

18世紀，英國的霍華德提出理想的城市生活空間概念：通過規(guī)模小、設(shè)施齊、環(huán)境好、交通便捷的新型城市空間，治療“生態(tài)環(huán)境差、空氣污染”引發(fā)的城市病。這一理念很快得到建筑界和紳士階層的普遍認同，短時間內(nèi)，別具一格的花園洋房風(fēng)靡英倫三島，進而是整個歐洲大陸。花園洋房的歷史起源目前二頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點花園洋房的歷史起源登陸中國：自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西方文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當(dāng)時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品。從現(xiàn)在的房地產(chǎn)定義觀點來看，當(dāng)時的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。目前三頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點狹義的“花園洋房”：就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高?；▓@洋房的定義廣義的“花園洋房”：在某種意義上稱之為GardenHouse或者GardenApartment更貼切些，目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房；6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。目前四頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點花園洋房特征花園洋房也可以說是一種典型的低密度住宅，容積率通常在1-2之間。顧名思義，花園洋房包含兩個比較顯著的特征。其一是花園，“花園”就是在強調(diào)居住的環(huán)境其二是洋房，“洋房”則更多地借鑒了西方建筑舒適度內(nèi)容，另外，花園洋房還應(yīng)該更多地考慮到住宅的環(huán)境、住宅的舒適度?？偟膩碚f，花園洋房應(yīng)該體現(xiàn)出“兩低一高”，低層數(shù)、低密度、高舒適度。目前五頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點關(guān)于花園既包括小區(qū)宏觀層面的花園，諸如各種中心綠地、廣場、組團綠地、樓間庭院等等。同時，也有微觀層面的屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設(shè)計核心和精髓。設(shè)計的宗旨是：盡量為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閑空間?；▓@洋房特征目前六頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點關(guān)于洋房的建筑風(fēng)格主要突出“洋”字。主要針對的是建筑風(fēng)格、造型設(shè)計、立面設(shè)計以及裝飾細部等。包括現(xiàn)代、古典、中式、歐式、北美風(fēng)格、北歐風(fēng)格、地中海風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格等，可以豐富多彩、不拘一格。但其中又以新古典風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格最為常見。規(guī)劃設(shè)計中要么追求的是小鎮(zhèn)風(fēng)情、異國情調(diào)，要么是小資和時尚。目前七頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點市面上常見的有以下幾種風(fēng)格的洋房：1、地中海風(fēng)情洋房：處處洋溢著熱情，一般有寬闊的陽臺。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。建筑造型與優(yōu)雅淳樸的自然風(fēng)光渾然一體,藝術(shù)般地塑造出現(xiàn)代熱帶濱海休閑文化底蘊。目前八頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點2、西班牙洋房：色彩亮麗，造型活潑，門或窗間螺旋狀的柱子裝飾是它的一大特色，多見外挑門亭、弧形長窗、圓柱塔樓等目前九頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點3、法式洋房：建筑風(fēng)格偏重于莊重大方。整個建筑多采用對稱造型，屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，或圓或尖造型各異。外墻多用石材或仿石材裝飾。目前十頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點4、英式洋房：一般色彩比較淡雅，都有陡峭的紅或灰瓦屋頂，在山墻上多有深色半露的木構(gòu)架，有或真或假的磚砌煙囪，整座建筑樸素清新中透出雍容嫻雅。目前十一頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點5、德式洋房：十分注重建筑細節(jié)，對點、線、面多種建筑元素的運用，不僅體現(xiàn)出建筑的優(yōu)雅莊重，更突出建筑的時尚簡潔。目前十二頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點花園洋房常見類型情景花園洋房作為一種新型產(chǎn)品，其鮮明的產(chǎn)品特色是市場上同類產(chǎn)品所不能比擬的。我們從以下幾個方面對該產(chǎn)品進行解析。情景花園洋房產(chǎn)品特征層層退臺個性化、獨特的居住空間情景房（陽光房）戶戶有花園（露臺）新穎的入戶方式建筑風(fēng)格鄰里溝通目前十三頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點層層退臺情景花園洋房的建筑特點――層層退臺。其以層層退臺的方式形成了一個錯落有致的空間，并使每戶都能享有獨立的花園或者露臺。露臺沒有頂蓋，區(qū)別于陽臺更有花園感。目前十四頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點情景房（陽光房）情景房的設(shè)置是情景花園洋房的又一大亮點，情景房設(shè)置于首層，位于入口的旁邊。其功能可根據(jù)主人的需要，隨意用作書房、茶室、游戲室等功能房。同時情景房還具有拓展性的功能，住戶完全可以根據(jù)喜好，將室內(nèi)和室外景觀融合在一起。情景房個性化、獨特的居住空間層層退臺的結(jié)構(gòu)使得情景花園洋房每層戶型結(jié)構(gòu)都不雷同，類似于聯(lián)體別墅的構(gòu)造，每層每戶都呈現(xiàn)個性化，有其獨特的居住舒適感。目前十五頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點戶戶有花園（露臺）這是情景花園洋房的一大鮮明特點，傳統(tǒng)多層一般一層才帶有入戶花園，而情景花園洋房通過退臺設(shè)計使得每戶都享受露臺設(shè)計，盡可能使居住者得到更多實惠，情景花園洋房針對不同客戶的生活特性，通過對花園（露臺）的合理運用，有效降低了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品在一層和頂層戶型上的銷售難度，將傳統(tǒng)多層產(chǎn)品的劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，形成該產(chǎn)品獨特的銷售亮點。目前十六頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點新穎的入戶方式獨特新穎的入戶方式是情景花園洋房倡導(dǎo)的“情景”居住的一個集中表現(xiàn)。情景花園洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面獨立入戶，通過首層的私家花園直接進入家中，在未進家門時先感受私家花園的情與景，與別人分享花園美景的同時，不影響私密性與安全性；二至五層則通過北入口樓梯進入家中，避免了樓上樓下出入的打擾。目前十七頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點建筑風(fēng)格情景花園洋房的設(shè)計融合了別墅設(shè)計的精華，大膽采用層層退臺設(shè)計，打破了傳統(tǒng)居住建筑立面封閉、呆板的格局，使得建筑整體感更顯穩(wěn)重與淳厚。明快的體塊結(jié)構(gòu)和線條構(gòu)成了厚實立體的效果，使人在第一感官影響上彰顯簡約典雅，富有貴族生活品質(zhì)。整體結(jié)構(gòu)更接近于聯(lián)體別墅，卻具有更高的性價比。目前十八頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點鄰里溝通俗話說：遠親不如近鄰。許多住進新房的人覺得，房子大了人情味卻越來越淡了，水泥墻隔斷了鄰里間的交流，雖然居住在一幢樓里，然而鄰里間缺乏交流。但居住在情景花園洋房里不僅享受其創(chuàng)意居住環(huán)境，更能體驗社交方式改變帶來的樂趣。露臺讓每戶都擁有培植花草、飼養(yǎng)魚鳥的空間，與自然環(huán)境的充分溝通，鄰里間分享生活的酸甜苦辣，拉近了彼此間的距離。目前十九頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點不同于傳統(tǒng)意義的花園洋房，不僅強調(diào)公共景觀，還將景觀體系引入建筑體內(nèi)，融入建筑肌理，保證每一戶花園洋房的私有景觀——即“戶戶帶花園”，連中間層都引入景觀花園（入戶花廳），將傳統(tǒng)意義的花園洋房做到了極致——“一戶一花廳”，打造推門即見的創(chuàng)意空間?；▓@洋房特點以“院”為情境營造核心的洋房建設(shè)理念，功能布局與情景洋房類似，創(chuàng)造景觀互動，人際互動更豐富的別墅感生活體驗；例如在樓宇入口處設(shè)小品景觀，二層有入口觀景廳，形成立體造景的效果。目前二十頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點所謂入戶花廳，是在入戶門與客廳門之間設(shè)計了一個玄關(guān)概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。在中國傳統(tǒng)的建筑里，入戶的感覺比現(xiàn)代的建筑入戶感受豐富得多，在傳統(tǒng)建筑中入戶花園的營造使得建筑的居家氛圍更加濃厚?；▓@洋房特點目前二十一頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點運用了超短進深的設(shè)計，比如萬科的假日風(fēng)景，寬景洋房樓體進深只有7米，戶型南北通透，具備良好的采光、通風(fēng)、觀景效果；在100平方米的建筑面積內(nèi)，設(shè)置了寬大的橫廳，擁有帶儲物間的玄關(guān)，帶陽臺的餐廳和臥室，主臥采取套間設(shè)計，擁有步入式衣帽間，配置全面。寬景洋房特點花園洋房特點目前二十二頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點瞰景洋房延續(xù)了情景洋房的產(chǎn)品設(shè)計，功能布局與其相似，采用了高層建筑的形式，同時結(jié)合景觀特點設(shè)置了觀光電梯，視野良好，充分強調(diào)了景觀住宅的生活享受。瞰景洋房特點花園洋房常見類型目前二十三頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點在戶型設(shè)計上，花園洋房更具有人性化，花園洋房的客群至少應(yīng)該是兩代人，有一部分屬于三代人居住，戶型設(shè)計上盡量考慮面寬的照顧，無論老人還是小孩都能夠享受到陽光。戶型布局上的舒適性要提高，在塔樓住宅或者一般板式住宅，受高密度限制，可能不容易實現(xiàn)的東西，在花園洋房里更容易實現(xiàn)。花園洋房可以把面寬做得更大一點，盡量把衛(wèi)生間、餐廳的景觀和采光條件設(shè)計得更好一點，從更人性的出發(fā)點進行考慮?；▓@洋房戶型特點目前二十四頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點戶型設(shè)計特點大戶型占絕大部分，小戶型數(shù)量有限。大部分采取4+1、5+1等平層加躍層結(jié)構(gòu)，也有部分純躍層和錯層產(chǎn)品。動靜分區(qū)、干濕分區(qū)合理，大開間，小進深等戶型受青睞。通風(fēng)、采光、朝向等硬性指標成為熱點。露臺、入戶花園、庭院等漸成為主流?；▓@洋房戶型特點目前二十五頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點花園洋房個案分析天津萬科水晶城位置：天津河西區(qū)解放南路518號總建面：38.41萬㎡容積率：1綠化率：45%戶數(shù)：2600戶目前二十六頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點天津萬科水晶城巧妙的入戶方式：“情景花園洋房”設(shè)計層數(shù)為4.5層，分為南北兩個入戶口，南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式，2層以上的樓層通過外接樓梯進入家中，區(qū)別在于2層入戶是在露臺，而3、4層則是在樓梯間。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強。一層入戶二層入戶目前二十七頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點天津萬科水晶城多景式的情景房：情景房設(shè)置于首層，其功能類似于美國獨立住宅中常用的DEN，可用作書房、茶室、客房等功能，位于客廳的外部，入口的旁邊，為了更好地增加室內(nèi)的“情趣性”也可以和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。多景式的情景房目前二十八頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點天津萬科水晶城豐厚的建筑形體：由于建筑首層前中部凸出的“情景房”，使得建筑整體感更現(xiàn)穩(wěn)重與醇厚。明快的體塊結(jié)構(gòu)和線條構(gòu)成了“豐富鮮明”的效果。超大的景觀窗設(shè)計秉承了高檔公寓的設(shè)計風(fēng)格。目前二十九頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點天津萬科水晶城獨特的露臺空間：利用首層“情景房”的形體，設(shè)計出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺，獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展：一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感二是和客廳相連并有較大的進深便于安排活動三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強的私家感。且露臺和花園均由廳進出，方便使用。花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。并且公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。由于層層退臺，使樓間距加大，更便于全年可享受陽光。目前三十頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點天津萬科水晶城氣派的橫向客廳：獨創(chuàng)式的7米橫廳設(shè)計所帶來的是對南向陽光的獲得更為有利，通風(fēng)更好，使客廳氣派不凡，感受開闊舒適。目前三十一頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點天津萬科水晶城豪華的頂層套房：頂層為豪華復(fù)式戶型，它不僅秉承了原有的“躍式”戶型的設(shè)計特點——共享空間、分層起居。并且上層單位更在主人房中加設(shè)了超大豪華化狀間，方便主人換洗衣物。南北兩個的“露臺”的設(shè)置，更增強了室內(nèi)向室外的空間延伸。目前三十二頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點天津萬科水晶城戶型點評(建筑面積：149.14㎡)·架空層儲藏室：28.37㎡·錯層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層

·位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置。

·獨有情景房設(shè)置

·開間寬大客廳和餐廳，視野開闊

·超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

·三間主臥組織緊湊，空間利用合理目前三十三頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點重慶龍湖·好望山·弗萊明戈位置：渝北金開大道好望山山頂觀景區(qū)總建面：8萬㎡容積率：1綠化率：37%戶數(shù)：487戶目前三十四頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點重慶龍湖·好望山·弗萊明戈特點：傳統(tǒng)的花園洋房常是四至五個單元排在一起，但在龍湖·好望山·弗萊明戈基本為獨棟或雙拼，即一棟小洋樓最多只設(shè)兩個單元。目前三十五頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點重慶龍湖·好望山·弗萊明戈特點：一棟建筑均擁有不同的特色，都和別的建筑有所差異，打破傳統(tǒng)和常規(guī)一成不變的外立面。目前三十六頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點重慶龍湖·好望山·弗萊明戈特點：主力戶型110－160平方米的三居或四居，同時還推出200－300平方米的底躍或頂躍戶型，其中底躍配40－70平米的私家花園，頂躍則配40－80平方米的超大露臺；即使是平層，也擁有3－4個功能完全不同的空間。目前三十七頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點重慶龍湖·好望山·弗萊明戈戶型點評(建筑面積：159.46㎡)·采光、通風(fēng)和視線通廊有大幅提升·平層戶型內(nèi)均設(shè)入戶花園、多陽臺、超大露臺·功能分區(qū)明顯，空間舒適目前三十八頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社位置：朝陽區(qū)東五環(huán)與京沈高速路交匯處（五方橋）東北角總建面：33萬㎡容積率：1.39綠化率：35%戶數(shù)：2343戶目前三十九頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社特點：整個社區(qū)依據(jù)地表特征和產(chǎn)品規(guī)劃分為南園和北園。南園為情境疊院、溪島別墅和花谷別墅。景觀設(shè)計充分體現(xiàn)私屬化，以水溪及高大喬木圍和建筑,形成相對獨立的私有空間。北園為花廳洋房，采用圍合式布局，區(qū)內(nèi)辟有大面積的中心花園，并延伸至建筑首層的私人庭院。目前四十頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社特點：一梯兩戶，電梯直接入戶，為業(yè)主打造專屬空間。110-180㎡四大主力戶型（兩居至三居）。每戶花廳洋房的入戶處設(shè)置10平米花園前廳，作為室內(nèi)外的過度空間，大大增加專屬感的同時，也提高了房型的實際使用面積。首層贈送一個40-60㎡的私屬庭院。目前四十一頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社特點：端單元戶型配備多個室外延伸空間、最大面寬11米、部分戶型客廳采用的兩層通高、360度景觀起居室?？臻g設(shè)計著力于地形豎向變化，通過坡地起伏的高差變化與都市場景形成反差。漫步于中，感覺時而步入谷地，時而又上高階。時常步量過去，總有新意。整個園區(qū)，運用主題植物孤植或群植的方法，配合地被植物和花境，形成了豐富的空間層次變化。目前四十二頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社戶型點評(建筑面積：120－148㎡)電梯直接入戶，專設(shè)10平米入戶花園過度區(qū)360度觀景，前后均設(shè)觀景陽臺功能分區(qū)明顯主臥專屬空間寬敞舒適，功能齊備目前四十三頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京融科·香雪蘭溪位置：大興區(qū)亦莊第二生活區(qū)總建面：25萬㎡綠化率：35%容積率：2.5

戶數(shù)：2300戶目前四十四頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社特點：吸取了歐洲小鎮(zhèn)自然和諧的規(guī)劃理念，通過建筑與環(huán)境的有機結(jié)合，傾力創(chuàng)造出一個優(yōu)美宜人的歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)。目前四十五頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社產(chǎn)品類型涵蓋低密電梯花園洋房，南北通透純薄板式情景公寓，全部規(guī)劃為“純、薄、明、透”的高品質(zhì)悠閑宜居戶型，進深只有10-11米。情景公寓為南北通透純板樓，主力戶型為85-88平米兩居；電梯花園洋房，一梯兩戶，戶型面積為140—200平米三居、四居。此外，還獨具匠心的推出90平米南北通透舒適三居、130平米緊湊四居、洋房二層帶花園、地下室等創(chuàng)新產(chǎn)品，空間靈活可變。目前四十六頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京海棠公社在電梯花園洋房區(qū)域，利用景觀軸線，以飄落的香雪蘭花瓣為意向，設(shè)計小尺度的私密交往空間。景觀軸上的主廣場命名為“四季蘭庭”，布置休閑座椅、兒童活動設(shè)施。四季花壇種植四季花卉植物，外圍設(shè)置微地形、高大植物，形成宜人的小花園環(huán)境。目前四十七頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京融科·香雪蘭溪戶型點評(建筑面積：158－161㎡)·創(chuàng)新二層贈送超值地下室及花園·外掛樓梯，雙入戶設(shè)計·入戶花園聯(lián)通二層陽光平臺花園，戶內(nèi)樓梯設(shè)計，便捷進入地下室·全功能分區(qū)，具備改造四居的多變空間，雙明衛(wèi)設(shè)計目前四十八頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京BDA樣本位置：大興區(qū)亦莊馬駒橋1號橋總建面：17萬㎡容積率：1綠化率：45%戶數(shù)：一期150套目前四十九頁\總數(shù)五十六頁\編于十九點北京BDA樣本特點：情境洋房以歐洲氣質(zhì)