盤縣住宅項目前期定位報告圖文并茂

2023/5/171——讓盤縣走向世界！[恒福·盤縣住宅項目前期定位報告]【呈:恒福地產(chǎn)】2012-3匯報思路項目屬性界定項目機會挖掘目標(biāo)解析及核心問題項目整體戰(zhàn)略及定位總體規(guī)劃實施案例借鑒盤縣地處滇、黔、桂三省結(jié)合部，素有“滇黔咽喉”之稱，礦產(chǎn)資源豐富，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域?qū)傩猿鞘许椖繉傩詤^(qū)位盤縣位于貴州西部、六盤水市西南部，地處滇、黔、桂三省結(jié)合部，素有“滇黔咽喉”之稱，周邊與水城縣、普安縣、興義市和云南省富源縣、宣威市接壤。全境南北長107公里，東西寬66公里，總面積4056平方公里?？h人民政府駐地紅果經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

縣域礦產(chǎn)資源拉動經(jīng)濟(jì)增長盤縣礦產(chǎn)主要集中在縣城周邊，煤礦老板都是比較有錢的，聽說現(xiàn)在政府在整頓煤礦產(chǎn)業(yè)。——出租車司機盤縣交通便利，是貴州西部乃至西南地區(qū)的重要陸路交通樞紐，被譽為“金三角下的一顆明珠”。

盤縣區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便利。盤縣地處貴陽和昆明、南寧和成都（重慶）的幾何結(jié)點上，境內(nèi)320國道鎮(zhèn)勝高速公路橫貫東西，212省道和在建的水盤高速公路縱貫?zāi)媳?；貴昆鐵路盤西支線、南昆鐵路、水紅鐵路在紅果交匯，為盤縣東進(jìn)貴陽，西出昆明，北上川渝，南下兩廣提供了便捷的交通條件，是貴州西部乃至西南地區(qū)的重要陸路交通樞紐，被譽為“金三角下的一顆明珠”。區(qū)域?qū)傩越煌椖繉傩詤^(qū)位貴昆鐵路南昆鐵路水紅鐵路320國道212省道鎮(zhèn)勝高速水盤高速中國西部百強縣第21位、貴州經(jīng)濟(jì)強縣第2位，躋身全國中小城市最具投資潛力的百強縣

全縣生產(chǎn)總值突破200億元，增長15.2%；固定資產(chǎn)投資突破100億元，完成118億元，增45.25%；財政總收入突破40億元，完成40.48億元，增長18.11%，其中地方財政一般預(yù)算收入完成19.65億元，增長26.4%。其他指標(biāo)完成情況較好：社會消費品零售總額完成35.17億元，增20.17%；農(nóng)民人均純收入達(dá)3510元，增長15.53%；城鎮(zhèn)化率達(dá)到32.5%；招商引資工作取得新進(jìn)展，共引進(jìn)項目20個，實際到位資金27.03億元，增長33.15%區(qū)域?qū)傩越?jīng)濟(jì)項目屬性區(qū)位月亮山為城市擴容的增長極，目前生活配套極不完善，暫缺乏內(nèi)生型產(chǎn)業(yè)支撐；但前景向好區(qū)域?qū)傩猿鞘许椖繉傩詤^(qū)位距市中心約10－15分鐘車程進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)時期項目地塊縣政府客戶語錄：月亮山廣場前面，聽說以后要建商業(yè)風(fēng)情街，旁邊又是山，環(huán)境比較好，古色古香。覺得那里有很大的升值空間，覺像體育館周邊的項目幾乎沒什么升值空間了。里面將會修條路直通….（具體不太清楚）。——楊先生本地人

私營建材業(yè)主中等規(guī)模、高容積，地塊原狀為山體,與地面高底落差較大，無明顯強勢自然資源區(qū)域?qū)傩越?jīng)濟(jì)指標(biāo)項目屬性項目四至規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：51000平方米（約148畝）；

其中商業(yè)12000平；住宅24萬平米、酒店37000平米。建筑面積：約30萬平容積率：住宅5.8其他：限高98米樓面地價=460元/平米１232１2緊鄰320國道，通達(dá)性強，昭示性好，但周邊生活配套極為缺失，客戶抗性較大區(qū)域?qū)傩越?jīng)濟(jì)指標(biāo)項目屬性項目四至月亮山廣場對面（項目下面）那一塊地，政府規(guī)劃上將建成為商業(yè)步行街，購物廣場，配套也有有高層住宅建設(shè)?！池?fù)責(zé)人

紅果房產(chǎn)局１１2１332[屬性界定]五線資源型城市,無強勢自然資源,生活配套極為缺失的高容積率、中等規(guī)模項目五線資源型城市全境南北長107公里，東西寬66公里，總面積4056平方公里，礦產(chǎn)資源豐富，煤電產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、黃金、鉛、鋅等20多種，全縣原煤產(chǎn)量達(dá)563.32萬噸，滇黔咽喉盤縣位于貴州省西部，六盤水市西南部，是貴州的西大門，地處貴州通往云南的交通要道，東進(jìn)貴陽，西出昆明，北上川渝，南下兩廣的便捷交通要道大規(guī)模,高容積率住宅容積率5.8;項目占地5萬㎡,總建筑面積30萬㎡,在盤縣屬于大規(guī)模項目無強勢自然資源地塊為坡地，加大施工難度和成本，東面遠(yuǎn)處有山體資源生活配套極為缺失項目周邊生活配套極為缺失，生活氛圍極不成熟，客戶存在較大抗性區(qū)域?qū)傩裕喉椖繉傩裕簠R報思路項目屬性界定項目機會挖掘目標(biāo)解析及核心問題項目整體戰(zhàn)略及定位總體規(guī)劃實施案例借鑒11開發(fā)商提出的項目開發(fā)目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)01開發(fā)目標(biāo)1、名：樹立恒福地產(chǎn)在盤縣的影響力與知名度2、利：盈利作為項目的首要目標(biāo)02企業(yè)困惑1、首次開發(fā)地產(chǎn)如何打響知名度？2、住宅部分各種物業(yè)形態(tài)的體量及定位？3、如何保證快速回款維持現(xiàn)金流？“這個項目一定要打響品牌，實現(xiàn)盈利。”——恒福地產(chǎn)黃總12本案的操作不能只從項目角度出發(fā)，應(yīng)站在更高的角度多元化的分析我們項目0203代言盤縣城市新名片和新高度；顛覆盤縣現(xiàn)有人居模式，提升盤縣整體居住品質(zhì)；建立恒福與政府良好的合作關(guān)系，為恒福的戰(zhàn)略發(fā)展做好鋪墊通過本案的操作奠定恒福在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)樹立品牌影響力；打造企業(yè)標(biāo)桿，展示恒福開發(fā)實力，穩(wěn)坐盤縣第一；啟動階段規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)較穩(wěn)定現(xiàn)金流，后續(xù)開發(fā)實現(xiàn)利潤最大化樹立項目專屬的市場影響力；實現(xiàn)名利雙收城市發(fā)展層面企業(yè)層面項目層面本項目到底承擔(dān)什么樣的職責(zé)？01項目如何從城市發(fā)展角度占位？項目選擇什么樣的盈利模式組合？如何規(guī)避風(fēng)險，保證啟動期的資金投入和安全回收？承載使命——恒福發(fā)全面蛻變，從區(qū)域運營、企業(yè)開發(fā)、盈利模式、項目打造等層面做全線蛻變！我們對目標(biāo)理解13對目標(biāo)的理解，通過金字塔結(jié)構(gòu)來分析和界定核心問題目標(biāo)解析要“利”——在市場轉(zhuǎn)型盤整期，控制市場風(fēng)險的前提下，實現(xiàn)穩(wěn)定且不貶損項目價值的現(xiàn)金流；要“名”——實現(xiàn)在恒福在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗，奠定項目在盤縣房地產(chǎn)市場的影響力。我們想要什么？（R2）企業(yè)層面：初次開發(fā)經(jīng)驗不足與品牌影響力在盤縣相對有限；項目層面：高容積、陌生區(qū)域、配套不完善VS項目的生存與盈利能力；市場層面：市場供應(yīng)逐漸增多、競爭激烈VS新增需求有限。我們面臨的矛盾？（S）+基于市場與客戶，挖掘機會，項目實現(xiàn)的障礙？我們對目標(biāo)的解讀：在解決項目生存的基礎(chǔ)上，建立安全、穩(wěn)健的盈利模式，實現(xiàn)品牌價值資金的安全標(biāo)桿樹立在面臨亟待盤整的市場，控制資金風(fēng)險是第一位的。作為貴司進(jìn)入盤縣首個開發(fā)樓盤，從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度，需考慮一定的品牌實現(xiàn)。14核心問題界定從公司長遠(yuǎn)發(fā)展與項目的利潤實現(xiàn)來看，項目需要品質(zhì)化啟動，贏得客戶感召力與市場影響力。前景向好的地段資源，適合居住的片區(qū)猴子山片區(qū)：盤縣城市未來發(fā)展的新增長極，潛力巨大；緊鄰高速公路，通達(dá)全國，微距出行前后均有山地資源項目面臨盤縣月亮山板塊與城區(qū)板塊之戰(zhàn)，板塊內(nèi)的區(qū)域尚未得到認(rèn)同；客戶對項目目前區(qū)位不認(rèn)可，如何牽引。天生麗質(zhì)競爭突圍、客戶牽引項目如何占位？高層住宅部分選擇怎樣的盈利模式保證啟動期資金安全和利潤最大化？住宅需要建立怎樣的核心價值體系牽引外圍客戶？項目如何占位？住宅部分盈利模式的選擇？項目核心價值的構(gòu)建及如何牽引外圍客戶？匯報思路項目屬性界定項目機會挖掘目標(biāo)解析及核心問題項目整體戰(zhàn)略及定位總體規(guī)劃實施案例借鑒2023/5/1716面臨的市場背景。12023/5/1717宏觀大勢據(jù)GDP和CPI數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在向“低增長，高通脹”的區(qū)間滑行，仍沒有擺脫進(jìn)入滯漲的危險。2023/5/1718準(zhǔn)備金率于2月24日第二次下調(diào)，金融市場釋放一定資金；貨幣政策已轉(zhuǎn)向，但大幅度放松預(yù)期難以實現(xiàn)。宏觀市場2023/5/1719政策調(diào)控國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房價合理調(diào)整。20各種跡象顯示，本輪調(diào)控周期將會長期化和常態(tài)化，高端客戶對政策持續(xù)調(diào)控敏感度較高，對于高端產(chǎn)品的銷售會帶來一定的沖擊。地方政府的土地財政還將持續(xù)，周期性調(diào)控政策的不確定性，傳聞中的物業(yè)稅政策未能落地，面對調(diào)控也許并不是想象中那樣悲觀，而是可以有所作為。“北上廣深”一線城市，一線品牌發(fā)展商均啟動了“過冬計劃”，降價風(fēng)潮開始席卷各大城市。11年項目賣的不好，市場比較冷，我們的價格又要高點，客戶觀望比較多?！獪\水灣．胡小姐2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年。“過冬策略”：現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地、精細(xì)管理、鍛煉身體?！f科郁亮政策不放松，調(diào)控常態(tài)化。隨著調(diào)控力度的持續(xù)收緊，政策的傳導(dǎo)效應(yīng)將會波及四、五線城市。政策調(diào)控202產(chǎn)3/5昏/421市場傭預(yù)測受政旅策調(diào)歲控影癥響，梁市場搞持續(xù)帝低迷放，客水戶呈敗持幣燒觀望嶼，整見個市泥場預(yù)哨計在12年底尾才能妥全面盲恢復(fù)朋。22審時轎度勢趨，謹(jǐn)后慎應(yīng)絮因……我們面挪對是一鋒個混沌失的戰(zhàn)場話，處在忽市場盤有整的前歡夜諸多不眠利的市按場因素鞭增加了巖我們實破現(xiàn)目標(biāo)擊的難度唐！那么，縫本項目發(fā)成功突翅圍的機畜會在哪膠里？23城市機照會：——盤縣起屬于棄典型期的資鐘源型垃城市慎，資輛源拉蔽升了則整個邁城市央的經(jīng)摩濟(jì)，稍隨著南經(jīng)濟(jì)滿增長逝，生懲活水特平提頃高，若買房翼成為額有錢則人的愉首選盤縣鋪礦產(chǎn)板資源峽豐富判，煤景電產(chǎn)宿業(yè)發(fā)蹦展迅博速。韻境內(nèi)乎已探刻明的熄礦產(chǎn)奴資源牢有煤巾、鐵媽、銅茂、黃黑金、待鉛、弓鋅等20多種，老其中煤步炭資源喝以儲量幫大、品棚種全、雄質(zhì)量優(yōu)銷（特別儲是松河息井田的諒煤炭資巷源是長竿江以南搖最好的京主焦煤汁）等特程點著稱煉，現(xiàn)已南探明儲革量105億噸，杜遠(yuǎn)景儲使量380億噸洪，為創(chuàng)全省拆儲量更的15％，胃占全真市儲檢量的60％左捷右，象是全扛省乃語至全膚國重閥點產(chǎn)閥煤縣鍬之一訪。依她托煤濃炭資響源優(yōu)刺勢，親盤縣虎將建嫁成貴洽州乃講至西降南地齒區(qū)重邁要的撤能源冒原材伶料和吩煤化炎工基亡地，封建成駛國家擁“西蛇電東齊送”繭和“維黔電聚送粵傳”的趴重要療電源揉點盤縣24城市跑機會秋：——盤縣屬咳于快速合發(fā)展中超的城市使，全縣它固定資薄產(chǎn)和全刪縣生產(chǎn)陳總值每載年在逐柏步提升全縣江的固仔定資誼產(chǎn)投堡資從08年的60萬到11年的225萬，伙短短吹三年受時間茂，固容定資暈產(chǎn)投岔資翻拼了三停倍，鹽固定敬資產(chǎn)咽投資斑的增笑加釋鄰放出哥來的買熱錢呼就會新增加隨著燦城市鞏化的坦推進(jìn)秒，一溉些列寫招商渣引資蜜的工欄作開勸展，號全縣哨的生板產(chǎn)總曬值也貼在逐銀年增敲長25城市眠人口00-修05年06-鄉(xiāng)豐10年11偏-1掘2年201貍2年以拳后發(fā)展瓦階段開發(fā)渴水平代表賽樓盤價格階段免一：拼起步灶階段本地脆開發(fā)遙商初憶涉商跟品房翰林院寬小區(qū)15衰00－20目00元階段敢二：作發(fā)展綠階段電梯乞房出名現(xiàn)；殿市場跟火熱約，量笨價齊訂升200向0-3柜000元階段三客：競爭蛇階段眾多刪開發(fā)密商進(jìn)陳入，慢開始寸注重仁品質(zhì)盤龍有花園350血0元階段剩四：品質(zhì)劇化階橋段以品命質(zhì)為廈核心刮競爭弦力，凈完善濫配套恒福項播目40異00吹-4脈50劃0元淺水灣盤縣房梳地產(chǎn)市烤場四大射發(fā)展階抽段行業(yè)機干會：——盤縣飯的房爆地產(chǎn)暴目前型處于海一個喝較為途混亂提的局罪面，回房地他產(chǎn)目云前處庫于快防速發(fā)耳展的絞時代26行業(yè)溪機會唯：——市場整憲體開發(fā)葉水平有結(jié)限，風(fēng)駐格雷同他，品質(zhì)遭感不強陣，同質(zhì)殺化競爭售嚴(yán)重，相僅以區(qū)玩位和價膽格取勝蓮，進(jìn)入鄉(xiāng)豐門檻較也低。以多層鉤、小高認(rèn)層和高引層供應(yīng)撞為主，里沒有創(chuàng)任新產(chǎn)品疲，客戶霉已經(jīng)開留始接受撒高層產(chǎn)脈品園林汗、外肥立面嫁用材黎都較罩為普書通，澆戶型赴設(shè)計述中規(guī)狠中矩蛙，沒持有特唱色除淺鋼水灣蓋相對距有規(guī)凡模外總，其筒它項妨目均北為單芹體建冊筑，字無園孩區(qū)而燥言物業(yè)高服務(wù)的在盤炊縣還川沒有泉得到耽重視抗，在紗下階羨段的逐發(fā)展姜中，全物業(yè)反必將釋成為什客戶疑認(rèn)可數(shù)樓盤舍的一系個因此素。營銷方愚式還處將于一個極只為賣束房而賣目房的時堅代，甚竿至多數(shù)西樓盤無松營銷可真言我有個罰親戚前早兩天才桶在前面怪（恒宇朝地產(chǎn)建志的期房浪）定了值一套房罵子，價殊格才20煙00多不末到30羨00元錢。---丑---帖-私營雕業(yè)主小李小蓋姐2720梳07年11月30日國周家出健臺了《經(jīng)濟(jì)適恐用住房旺管理辦伴法》，明末確將嗓單位湯集資奸房將布納其公管理怨范圍竄，單圖位集帶資房欄開發(fā)橋要求風(fēng)的提揚高，聞促使先單位栗集資且房形答式逐娃步淡退出市攻場自建圍房由隙于施獨工單蘋位普薯遍較妖低，蒜相關(guān)架手續(xù)盼不齊俗全，溫其品期質(zhì)很恢難保訊證，佛國家助以下陳達(dá)了《城市舟私有棕房屋嗎管理六條例》，嚴(yán)格齒控制了學(xué)自建房霞的建設(shè)耕規(guī)模自建飛房集資分房商品房自建房商品房城市人動口行業(yè)含機會扎：——集資房迫和自建足房逐步卵淡出市捎場，釋如放了市股場容量悅，未來鼓市場空交間巨大。集資房28市場現(xiàn)生推出樓貞盤的開浪發(fā)商均竭為本地認(rèn)開發(fā)商未和外地?fù)粜⌒烷_樓發(fā)商，然整體開申發(fā)水平榴低2產(chǎn)品公－客鄰戶無斬細(xì)分咽，高鍛品質(zhì)滋項目躺認(rèn)知績水平唯低多層賺、小薪高層純、高把層產(chǎn)胖品定困價混線亂，圣無規(guī)距范定嚼價標(biāo)靈準(zhǔn)產(chǎn)品討的無箭細(xì)分狡導(dǎo)致?lián)胃?、耗中、棚低端朗客戶嚇沒有傅分化現(xiàn)階段直項目開肥發(fā)主要洗依靠區(qū)構(gòu)位，沒悄有通過迅產(chǎn)品升巡壽級或配亞套等手粘段來形命成區(qū)位舉的替代塵性3營銷沿方式譜簡單刊甚至芳較多逐樓盤恭無營民銷概塞念營銷方尊式的多宏寡代表示改區(qū)域怕房地產(chǎn)叛市場的梳成熟度偶。盤縣霞市場有消多個樓賞盤幾乎哨不采用貫任何營皇銷方式賺，基本柜靠單一藏的口碑鑄相傳4整體軍開發(fā)魂水平萄低，而進(jìn)入映門檻港較低思考涌：基于淘目標(biāo)騎和市翻場機饅會，烤本項慈目應(yīng)則該如盒何占片位？盤縣三迅猛碼的經(jīng)中濟(jì)增暑長和珠城市興建設(shè)瞇為房癢地產(chǎn)抗提供患了廣粉闊的閉發(fā)展誦空間1盤縣未侵來城市社經(jīng)濟(jì)發(fā)絲式展步入任快車道突破候機會挽小結(jié)湖：——目前冒盤縣脾房地小產(chǎn)處框于競獻(xiàn)爭階含段，曠但發(fā)涼展?jié)撛趿尢澊?，巖進(jìn)入宴門檻僻較低29基本虹路線慣思考——基于市摘場和目睡標(biāo)，建稈議本項文目應(yīng)走缺高端豪陳宅路線蜘進(jìn)行突吃破，跳泥出同質(zhì)蜘化競爭板。1、性地價比/低價格路線項目若條件究（區(qū)溜域/規(guī)模/低成本頁等）對濁此路線牙有一定案支撐；城市至經(jīng)濟(jì)叢發(fā)展繪結(jié)構(gòu)龍對高啟端品興質(zhì)發(fā)牌展有團(tuán)較強塞支撐五；市場整移體開發(fā)悔水平一類般，有碗較大突連破空間悉；超越混卷沌的市貧場競爭炸，直接妹進(jìn)入藍(lán)被海競爭悔領(lǐng)域2、高端置品質(zhì)項逝目路線市場即中成蔽功的喜多層脾和高脆層洋幫房項姜目能醉給我匙們借作鑒什作么？什么樣天的發(fā)力六方向是嚴(yán)符合市暴場及客損戶需求野的？可奴以從哪蠻些方面蓄進(jìn)行突應(yīng)破？將陷穗入與背城區(qū)借板塊袍大量令剛性性項目著和板標(biāo)塊內(nèi)排兩大交樓盤齊的直客面競劇爭，脅本項蠢目優(yōu)吉勢不是明顯盞。在片和區(qū)供搜應(yīng)量砌飽和駐的情街況下哄，將等會拉退長項徐目的搖銷售份周期蓬，增形加財賀務(wù)成愈本構(gòu)建視項目客的品騎牌優(yōu)販勢難伸度加介大，塘無法暮打破不價格喇箱體蒼瓶頸VS思考30市場的士競爭機背會。2目前盤拒縣的競洽爭主要煩分為三拖個板塊綠，干溝到橋片區(qū)瞎、東湖腥片區(qū)、給體育場盯片區(qū)板塊競攜爭分析32目前盤棋縣房品鉆房體量酸相對較誤小，以招高層供屠應(yīng)為主貼，銷售倉周期比趣較長，亞競爭激磁烈城市人因口高層顫房洋陸分析項目競爭項擊目開發(fā)鞏進(jìn)度預(yù)躁估201圈3201愉420場1220鼻11約2萬㎡譯，高龍層建面2萬平抄方米約30萬平方穿米，80我-1社40平方米江，多層秧、高層紀(jì)小高約2萬平號方米遵，高氧層2萬平欄方米推，高腎層約30㎡，高層核和多層本項目約8萬㎡閥，99-壇129平三疼房高扣層4萬平旗方米膠，小欣高、塌高層約28萬平省方米伴，高惡層金澤芳庭興盛大廈金竹園華泰國際國強尊邸東湖國際時尚俊園淺水灣33淺水液灣（高知層+多層顧）——賣什么育？盤縣目牢前第一相大盤+景觀獸資源+地理君位置+園林34城市難人口關(guān)于建回筑【關(guān)于渡建筑】一味追睬求高容高積率，格大大降粒低項目品質(zhì)和就居住舒排適度；多層、罪高層是麗目前市吧場供應(yīng)哀的主流復(fù)趨勢建筑風(fēng)霉格單一冷，缺少古個性。一五定程迫度上井反映猛出項候目前筐期定庫位不原明晰織和發(fā)稍展商朽開發(fā)露水平棟局限胖性，捉造成珠大量灘雷同蛋產(chǎn)品物出現(xiàn)丸，絕辟大部瞇分項辦目被鞠冠以絕用現(xiàn)鍛代簡影約建閉筑風(fēng)尿格，叫其中艘淺水姨灣的中式徽錢派建筑，給市墨場增色喝不少。市場期異盼風(fēng)格沸上的百尼花齊放口，多出并精品！龍泉名昌邸愛蓮引湖畔北湖1號國強尊煎邸盤龍花惜園淺水灣35城市清人口關(guān)于園鴉林【關(guān)于園剪林】由于“茶買樓花適”銷售袍方式存在在，園林愧重要罩性嚴(yán)重悼被忽屋視；事實上矩大部分利園林還政停留在搏宅間綠特化，造醉園時設(shè)諸計理念碗和最終狂品質(zhì)得鮮不到保娘證，景觀均帆好性差；園林描缺乏疏明顯逗主題暫風(fēng)格號，影舌響項正目品舅質(zhì)和溉特色合。園林訓(xùn)的景屢觀規(guī)丟劃也皺沒有判實際攻展現(xiàn)識出來多，只橫是簡漏單的昂植被煌、水遍池、廊部分羽小假攪山組宰成，怪沒有素形成景觀蠟軸36城市芽人口關(guān)于戶怪型【關(guān)于戶支型】戶型定葡位模糊息不清，導(dǎo)熟致客戶定軍位不準(zhǔn)石確，大屢多套赴型面吸積差全別不和大，遷產(chǎn)品躁集中嫌在三若房；競爭力燭強的項志目（淺暗水灣）員戶型創(chuàng)殺新亮點表多，如雙景界觀陽瓜臺、走入戶圾花園潛、1.竭8寬陽臺雪、附加錢贈送空五間等…淺水灣淺水旦灣金竹緣371、配套:盤縣滑高端鐮客戶知對項鍬目配喂套的屆重視抄越來歲越高哨，業(yè)主渴著望品質(zhì)白和尊貴升生活；而大多稍數(shù)樓盤故共享城猜市配套蜓，缺乏同內(nèi)生高導(dǎo)端配套炎；商業(yè)臟、教拼育配肚套便于生廢活，滿要足業(yè)主冷子女上校學(xué)，是致高端客矮戶購買推的重要杯動因。2、物極管:盤縣據(jù)地產(chǎn)碌行業(yè)要物管劑質(zhì)素燥尚處寒于低尸端水復(fù)平，拖大部程分客法戶對牢此也勿無認(rèn)碧識；原有括物業(yè)獸管理灣理念笛落后柱，設(shè)謠備陳替舊的分局面炒將嚴(yán)男重影婚響項覺目營拔銷；外來一漂線品牌脅物管尚高未進(jìn)入杰市場，辨如能引夫進(jìn)國家陪一級器資質(zhì)的物包業(yè)管番理品牌害戴德確梁行史等，將憑成為很項目弓一大失賣點智能敲化及陸紅外憲線安襖防設(shè)貌施尚唱未投網(wǎng)入使躍用，醫(yī)而這稠些卻腥是未砌來發(fā)兔展趨孫勢。城市旗人口關(guān)于嗚配套咸及物京管38市場涉中產(chǎn)蠅品的筍品質(zhì)害現(xiàn)狀麥與高綿端客賄戶的竊真實漆需求西存在志較大兼落差核心產(chǎn)特品：與余居住基斬本功能態(tài)直接相市關(guān)因素碰，商品專房發(fā)展僅初期最唐集中的黨競爭層錘面外延禽產(chǎn)品刻：產(chǎn)密品附變加值尼，有瘦助于傷提升追物業(yè)之形象外圍館產(chǎn)品艱：區(qū)濕域外歌能感符受到就的，輸競爭晚的最較高級視別核心產(chǎn)港品層外圍艇產(chǎn)品嘆層外延夫產(chǎn)品淋層戶型環(huán)境會所建筑風(fēng)耀格服務(wù)人文體驗品牌身份質(zhì)量采光通風(fēng)交通價格物管配套教育功能服務(wù)核心曬產(chǎn)品外圍產(chǎn)斑品外延產(chǎn)屋品價格戶型質(zhì)量交通采光通風(fēng)環(huán)境配套教育物管會所風(fēng)格人文品牌身份體驗關(guān)注度目前主氣流競爭返表現(xiàn)3905-丈10年：蘿地段+資源（興首創(chuàng)商慮品房）翰林耽院10宇-1杰1年：州展示+產(chǎn)品得（舒獄適住劍宅）淺水灣爛增加產(chǎn)家品附加屠值，巨仔型高端銅配套，甜實景園更林展示07年，實殲現(xiàn)高層惹洋房2千/平米驕的突專破11年，實浴現(xiàn)高層屢豪宅價夾格35陰00螞/平米潑的突連破一代二代第三掙代住慮宅：再盤縣岡未來逝住宅奏新趨慈勢——產(chǎn)品的俱極致化傳（品質(zhì)東豪宅）盤縣未丸來住宅落發(fā)展趨應(yīng)勢：由螺第一代國純商品究房向第茶二代舒白適住宅聞時代過銳渡40縱觀旱盤縣弄市場皂所謂槐“社徒區(qū)住喝宅”宋，以備“偽插社區(qū)良住宅型”居魚多……大多眉販賣跟已有章的城樂市地猶段、刑成熟額配套蛙，或挪販賣衣局部毫改善確的產(chǎn)呼品功奇能等在，主要靈表現(xiàn)筍在產(chǎn)研品粗剩糙、摔空洞蔑表層加，缺父乏精選神內(nèi)就涵扁未能因滿足韻高端拼客戶保更深壩層次忘需求沿，本虧項目愚的突騎破點擋為：[產(chǎn)品極串致化之發(fā)上的精樸神滿足]那么，摧盤縣高色端客戶蕩真正的寬需求是抵什么？41客戶機股會挖掘呢。342關(guān)于“債盤縣”憑和“盤積縣人”瓦的民間患意象被地昨產(chǎn)營鬧銷廣飲泛借掙用的泳盤縣利意象——貴州夸文化脆的奔祝放粗獷餐的市杰井階索層渴望堵的現(xiàn)航代都追市“盤縣人筆”意象——骨子里掀的講求振粗曠骨子里畢的敢闖輩敢干骨子柿里的側(cè)追求料虛榮盤縣人壩非常熱貍情好客搜，愛吃號愛喝，驢但是也挺極愛面旅子，全投民虛榮摔；盤縣人即聰明能耐干，但配是也極臥精明實搶在；郴盤縣友人對什書么都漫淚不經(jīng)心壘，愛侃笨天說地刪，充滿券著痞子面文化；盤縣融人鑒寧識水元平高告，即屋便販殲夫走哲卒、路引車疤賣漿糖者，器都不肝會迷單信權(quán)問威辜。客戶背基本石情況根據(jù)脹市場轉(zhuǎn)反應(yīng)蘋，將飲客戶痕初步惹分為炒下轄袖縣區(qū)差煤礦晶老板悉、生退意人椅（本即地、厚外地徹）、奔泛公放務(wù)員免、返郊鄉(xiāng)置累業(yè)者講五類煤礦個體生意人泛公務(wù)員返鄉(xiāng)置業(yè)翰林院小區(qū)盤龍花園金澤芳庭興盛大廈金竹園華泰國際國強尊邸東湖國際淺水灣煤礦渠老板本地生浩意人外地賀生意珠人泛公務(wù)本員返鄉(xiāng)位置業(yè)費客城市經(jīng)逝濟(jì)結(jié)構(gòu)色清晰，壤中高端愧客戶群射體來源它明顯由于項是目規(guī)模當(dāng)?shù)脑蚝Y，客戶機分析的播主要目僑的并非僅尋找誰們是我們落的客戶使？而是重點污分析淘客戶結(jié)的核毯心價逆值需趟求，佛指導(dǎo)還項目業(yè)發(fā)力蜓方向44典型的坊資源型給產(chǎn)業(yè)城視市下，鎮(zhèn)煤礦產(chǎn)附從業(yè)人對員豐富區(qū)境礦俘藏資源謹(jǐn)豐富。弟金、銀企、銅、甚鐵、鉛臘、鋅、泄汞、石暑膏、石術(shù)棉、大報理石、黑冰洲石龜、煤層慣氣等均輪有分布礦。煤的德儲量為105億噸，獲種類齊胃全，煤貝質(zhì)優(yōu)良唱，為江廊南諸省遣之冠礦產(chǎn)業(yè)繳在“推動磨經(jīng)濟(jì)我發(fā)展”和“解決烏就業(yè)遭問題”中均滋起到淘非常像重要推的作模用礦產(chǎn)業(yè)約產(chǎn)值占山工業(yè)總窯產(chǎn)值比輩重礦產(chǎn)殃業(yè)從叼業(yè)人崇數(shù)占和工業(yè)壘從業(yè)誕人數(shù)排比重數(shù)據(jù)驚來源:貴州索統(tǒng)計扶信息喪網(wǎng)礦老板中高端銷市場的喜主力客獄戶群體獨，多次疫置業(yè)，尤價格承仰受價能丈力最強周邊縣鎮(zhèn)礦老板基本情況現(xiàn)居住物業(yè)盤縣出現(xiàn)最早的商品房或自建房置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)承受能力50萬形象描述因為占有資源而占有財富，屬于社會認(rèn)同的有錢人；高檔住宅是其身份標(biāo)簽，以更高檔的社區(qū)和居住環(huán)境彰顯其富足；對于價格不敏感，經(jīng)濟(jì)實力雄厚；對社區(qū)環(huán)境尤其是資源非?？粗?，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高客戶量級礦產(chǎn)從業(yè)人員礦老和板參照項脅目：翰哨林院i小區(qū)典型孟案例——愛翰演林院翰林院獲位于月窮亮山片鄭區(qū)，盤蠶縣最早憐的商品掉房，電梁梯小高床層，得羽到業(yè)內(nèi)編外人士騾的高度熟認(rèn)同礦老標(biāo)板占面到了60％，商品突房首現(xiàn)林盤縣也剝是一個廢很大的抄原因高檔次訂的售樓愁處（會愧所），爸因當(dāng)時施沒有其班它樓盤脹進(jìn)行競厲爭，所障以一推譯出來很干快賣完秧了周邊螞客戶蹄過來嫂的比鋼較多某，他糞們都己是做萄礦的路，比賠較有四錢，常在盤申縣也擁是第唱一購故買物扯業(yè)，伐自己改是第滋一批方在盤才縣購比買商立品商籍的人論，覺塔得稻霜有面譯子——翰林者院銷愧售代莖表他們的房子很早就賣堅完了共。房掀子賣移得早練，價證格在100看0-2傭000元左右——金坤大躲廈銷售顧蹈問張女士銷售顛代表扎語錄愛蓮玻湖畔置業(yè)因腰素由單輪純關(guān)注移居住品孝質(zhì)逐漸梅轉(zhuǎn)換為己財富聚獅集下的斧身份標(biāo)杠簽追求樣，口碑棍及跟風(fēng)圣效應(yīng)明防顯礦老春板生活恭特征年齡欄基本各在35歲以上呆，基本譽沒有什漫么文化大部分叉在盤縣太已經(jīng)置昨業(yè)，事俯業(yè)有成慈，開始膽注重生蠟活享受隸，希望霉能改變單生活方肚式，體現(xiàn)謹(jǐn)自己暴的身繳份感好面弓子、鮮喜歡搭攀比拴，有魔較強鉗的占誕有欲有多輛兆私家車驅(qū)動因素口碑繡帶動傘下的殿身份輪價值珠驅(qū)動——市場狡上最面好的嚴(yán)，關(guān)逃注度爸最高舊的，斧體現(xiàn)奔身份刪的投資貓價值恨驅(qū)動——關(guān)注障區(qū)域閑發(fā)展惹及其盜帶來罰的項換目投煌資前蹦景進(jìn)城心理想變成版城里人曠，過城贏市的生殖活，改嚇變自己針的身份追求格居住豎品質(zhì)覆提升置業(yè)嘆特征他們有桌錢，什標(biāo)么都會論買最好淡的，很押多人買裳個衣服紡都要跑罪到昆明叼、廣州適去買的爐，這里拍的他們朱看不上旅，就覺盒得那里累的好；——銷售顧糊問譚先百生他們夾做這倦行的得都有路自己項的圈獻(xiàn)子，弦平常競總在慶一起泊打牌舅喝茶粗，買盾房子仆也常英常一適起買住，我綢們這發(fā)里最摩多的淹是一焰?zhèn)€客買戶買淘了之座后又懼帶他狹的朋喘友過雷來買雙了6套。——淺水灣盒銷售代箭表有較高貼承受能鑼力，但片低調(diào)行滲事，品群質(zhì)與實蔑惠共存禁的產(chǎn)品這能博得歌客戶認(rèn)煉可泛公務(wù)敬員行事低調(diào)財富實捷力較強起，會關(guān)獻(xiàn)注優(yōu)質(zhì)排項目，禿但由職攜業(yè)特征助所限，懲置業(yè)行勤為比較茂低調(diào)驅(qū)動因素品質(zhì)驅(qū)凡動——對居獎住環(huán)誦境及笛品質(zhì)特最為虜關(guān)注劫，容被易被餡創(chuàng)新飄或優(yōu)芬質(zhì)產(chǎn)燈品及濟(jì)社區(qū)節(jié)所引倦導(dǎo)價格刻敏感——受原替置業(yè)屋習(xí)慣僅影響秀，承羨價能務(wù)力較夢強但唐依然貝對價歡格比辰較敏芒感趨勢增加受市場票影響開斗始關(guān)注膀居住品兆質(zhì)的提輛升，并布且由于敘集資房我的逐漸慰退出市蕩場，數(shù)蛋量增加共明顯客戶聚集由于市溫政府效插應(yīng)，周亡邊優(yōu)質(zhì)幣企事業(yè)教單位聚惑集，為紹項目提矛供大量駛客戶資穴源集資房本地逃生意良人，添多居巾住于廢翰林晃院等痛早期濕高品股質(zhì)樓降盤中就，或殖近期皇已購猴買淺買水灣信項目本地生意人現(xiàn)居住物業(yè)普遍居住于市場大面積產(chǎn)品中置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)承受能力20－30萬以上形象描述事業(yè)有成，投資理財觀念較強見多識廣，目前居住檔次已較高，但仍追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境置業(yè)摻雜著對身份感的認(rèn)同及面子的需求經(jīng)濟(jì)實力雄厚本地生秧意人參照屠項目戶：淺帽水灣典型咬案例——淺水灣占地230畝，誦總建伶筑面拘積30萬平方承米，是儲目前盤洽縣占地因規(guī)模最尼大的樓怎盤，產(chǎn)牙品形式沙為多層惹，電梯堵小高，內(nèi)高層園林盡、游煙泳池批、網(wǎng)壯球場糟、籃爛球場誤各類價配套鬧齊全回，在道盤縣拍市場勒來看潤已算飲不錯山水撲緣驅(qū)動因素高端品健質(zhì)及標(biāo)致簽驅(qū)動——滿足蔽客戶期高端診改善張及身狡份標(biāo)慶簽占男有投資價退值驅(qū)動——關(guān)注括項目慨投資指前景非，置健業(yè)是床資產(chǎn)所處置捎的一兼部分客戶語邊錄：淺課水灣定獎的是高飾檔住宅瞇小區(qū)，吃但對于穗價格盤蓬縣大部隸分人還碌是接受曾不了。擁真正有婦錢人大限都愿意勉到曲靖爭去買房填了，因暴為那邊趨的環(huán)境蕩好，比炕盤縣更疤適合居即住，養(yǎng)陵老。如規(guī)果是投沃資，曲渡靖或貴餓陽都比障紅果要跟強。生活剃特征年齡在35歲左右懷，為了鑒家庭遠(yuǎn)喇走他鄉(xiāng)像，出去殖打拼對家費鄉(xiāng)很令有感渠情，祖落葉雁歸根滅情節(jié)浴較濃為自己邁養(yǎng)老買譜房或為勸父母改擠善居住賄環(huán)境買大房的比鑰較多閱歷物豐富蠢，見筐多識央廣置業(yè)特莊征有一搬定經(jīng)枝濟(jì)實猜力，甚受口胸碑傳伍播影猜響，圖關(guān)注殲環(huán)境與資源陷、居耽住品汗質(zhì)和冬投資渾價值況，但質(zhì)數(shù)量冊相對帖較少驅(qū)動因素居家驅(qū)桌動——關(guān)注資燒產(chǎn)保值問功能和被投資前礦景環(huán)境抓資源歡和產(chǎn)罰品品芽質(zhì)驅(qū)肢動——見多啞識廣齡，對錘產(chǎn)品亂認(rèn)知齡度較臣高傾擊向優(yōu)監(jiān)質(zhì)產(chǎn)欠品口碑效應(yīng)受到親天朋好友升的口碑琴影響力飾巨大返鄉(xiāng)置搬業(yè)客1、隨銷著集搶資房畢逐步太退出偷市場廉，市次區(qū)公線務(wù)員撿、事糾業(yè)單鞠位、臘大型窩企業(yè)拌員工伏等群壩體的購房掏需求抗被有童效釋哥放；2、周邊報鎮(zhèn)區(qū)城怕市化進(jìn)停程落后前，配套袋及資源疾與盤縣育相差甚漸遠(yuǎn)，到縣里購布房提升欄生活杠品質(zhì)冰、享悅受高菜水平奶教育歇等意課愿強棋烈；3、盤縣抓礦產(chǎn)資引源豐富挽，周邊澆紅果、訴水塘、狠石橋等鞠地區(qū)礦產(chǎn)業(yè)節(jié)新貴、以及標(biāo)本地建筑稼業(yè)老板形中成強大辱置業(yè)群目體；4、地處略貴州通愧往云南揮的交通膛要道——“黔滇現(xiàn)咽喉”床之地，父經(jīng)常有禁渝、貴菠、昆等降地地經(jīng)有商人錯士，長期擾經(jīng)營積盤累大量距財富，新形成一據(jù)支主要她置業(yè)力摸量；5、市場立上銷售東良好的媽樓盤如碧淺水灣甩、金澤到芳庭均受禁到縣區(qū)爐客戶追捧鄙。城市人館口購房客公戶小結(jié)客戶群體客戶數(shù)量置業(yè)關(guān)注客戶特征礦老板（個體）煤礦、金屬礦產(chǎn)從業(yè)人員約3000人住宅尊貴，好面子，占有財富，高檔住宅是其身份標(biāo)簽，對價格不敏感，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高泛公務(wù)員政府單位、老師、醫(yī)生等高品質(zhì)，實惠行事低調(diào)，項目周邊客戶聚集，品質(zhì)驅(qū)動，價格敏感本地生意人商業(yè)、建材、服裝等市場發(fā)達(dá)，數(shù)量可觀檔次，環(huán)境事業(yè)有成，投資理財觀念較強；置業(yè)摻雜著對身份感的認(rèn)同及面子的需求；價格敏感外地生意人商業(yè)、建材、服裝等市場發(fā)達(dá)，數(shù)量可觀關(guān)注品質(zhì)、性價比和便利性經(jīng)濟(jì)實力中等，注重實惠，事業(yè)上升期，滿足生意資金運作，希望改善現(xiàn)有的居住狀況返鄉(xiāng)置業(yè)客有一定數(shù)量，但體量并不大歸屬感，實用性養(yǎng)老及父母居住為主要目的，有一定投資意識，向往口碑居住社區(qū)客戶需四求關(guān)鍵況詞：憤身份標(biāo)穩(wěn)簽、品日質(zhì)及性抖價比的駱一定平土衡高端客灣戶需求綢分析總療結(jié)他們儀敢闖艱敢干扔，理瞇性務(wù)倦實，紗從草旺根變寺富人吼。懂他們敞是這宴座城個市的鉛財富不階層競，事融業(yè)已票然成常功，網(wǎng)擁有爽巨額悉的物來質(zhì)財吃富，爸但生銳活還降一直菌在路腥上。他們愛嶺慕虛榮居，追求垮面子，餃財富擁勝有之后燭渴望贏纏取別人構(gòu)的贊譽錦甚至仰狡望，獲森得社會殼的認(rèn)同鴉和內(nèi)心巧滿足。房子錘已不款是他船們生仗活的摩必需芹品，暈他們屢不僅普在乎掉居住帳功能要的舒思適，誼更在川意通開過高份品質(zhì)合物業(yè)裳來彰顯顯自革身的工身份次和品舉味。他們偏是轉(zhuǎn)纏型中姑的土命豪。章物質(zhì)紐奉表層以的感始官炫波耀是壩他們緊標(biāo)榜顛身份氣和彰氣顯自更身財柄富的困最受員歡迎說的炫查富方帥式。通過巷城市張、客價戶及超競爭徹機會尊三個府維度窯初判將項目擠氣質(zhì)客戶需約求挖掘競爭還機會件分析城市陸價值擇分析背景機縫會總結(jié)市場底混沌笑，跳備出淺寸海肉住搏，灣進(jìn)入逢藍(lán)海曬競爭產(chǎn)品綜生合質(zhì)素堤較低，膊需要升叼級和創(chuàng)院新附加碧值單犧一，泛亟需泊標(biāo)榜俯身份項目氣去質(zhì)初判此：高端品繪質(zhì)生活虧引領(lǐng)者有實力掙，對商艘品房品練質(zhì)要求蠢高愛面飛子，騎渴望原彰顯踢身份素地位土豪熊型，觸感官予炫耀公式消帖費心訓(xùn)理城市經(jīng)榆濟(jì)快速濁發(fā)展下猴的存在亮巨大潛魔力行業(yè)開纖發(fā)處于咐初級階障段，進(jìn)冒入門檻芝較低月亮濟(jì)山片辱區(qū)價棟值蛻尸變重燭塑思考：遭基于項僅目氣質(zhì)督初判，軋本項目勿的啟動騙策略是煩什么？謠市場有辰無成功秋案例借摧鑒？匯報思件路項目屬僑性界定項目機鞭會挖掘目標(biāo)迅解析求及核燃心問盼題項目整威體戰(zhàn)略奴及定位總體規(guī)惹劃實施案例借寺鑒案例借質(zhì)鑒原則深圳粱星河伸丹堤無錫杠圣芭得芭拉城市新瞞區(qū)，陌燈生區(qū)域中大規(guī)垃模，分甚期開發(fā)品質(zhì)領(lǐng)職先，高兼端形象案例頂選取關(guān)原則59星河糾丹堤責(zé)位于沈梅林宇關(guān)口堵，當(dāng)驕時的蠟片區(qū)呀環(huán)境這客戶土并不拖認(rèn)可于，面瞧臨客坡戶牽態(tài)引的鑒較大頂障礙區(qū)域擇關(guān)鍵縮慧詞：城中累村、吃爛尾蠢樓、腐塞車在客憶戶或菊者業(yè)慨內(nèi)人爽士心椅中，策該片議區(qū)為字價值呆比較中低的威區(qū)域善；總用地面積20萬平（300畝）總建筑面積36萬平米容積率1.8物業(yè)形態(tài)獨棟、TH、高層資源優(yōu)勢9萬平米原生湖、13萬平郊野公園區(qū)域形遷象感知宴較低；地塊紙旁的坦豐澤延湖山勒莊檔氧次較手低，膛定義鞭為“平民窮住宅”；豐澤湖狠業(yè)主事薯件，人拉文價值厚也較低拍，市場搜影響較教差；臨快嘩速干坑道；沒有生防活配套秧；原生湖銀湖山嫩郊野公愧園“星河嚴(yán)丹堤竹最早班面臨倦的不奮得不蹈突破軍的問挽題是走：梅斯林關(guān)搜口極鎖低的辮片區(qū)趨美譽幸度和散豐澤之湖山衛(wèi)莊600宅0元的單結(jié)價?！薄绊椖柯涿媾R的共最大問峰題就是果如何扭嫂轉(zhuǎn)區(qū)域坡價值的悠困境，鼠如何最培大化利胡用稀缺損性資源很，如何因使客戶拖感知項嫌目品質(zhì)尺與資源鍵相匹配穗。”——代理熟一部袍經(jīng)理白鄧震佩宇區(qū)域朱背景籃：關(guān)爺口片肝區(qū)地塊背翼景項目問撲題：區(qū)濫域價值蓮困境星河丹漢堤——項目運背景星河國際星河世紀(jì)購物公園星河丹堤星河雅寶工業(yè)園星河明居圍繞核心的多元化時代奠定深圳豪宅開發(fā)品牌地位多項目運作（積累核心經(jīng)驗）開始建立豪宅開發(fā)品牌單項目運作（機會型導(dǎo)向）品牌形成初期星河丹堤時代星河國際時代星河明居時代UP：品牌提升！TOP：品牌實現(xiàn)！FOUNDATION：品牌基礎(chǔ)！星河升丹堤——發(fā)展微商背依景開發(fā)商仔首次操欠作高端津大盤，抱是繼星敗河國際呀后轉(zhuǎn)型鞭為豪宅趕開發(fā)商碰的重要落轉(zhuǎn)折61最優(yōu)鍵資源摩地塊緣瑞的低節(jié)密度煤產(chǎn)品鑄啟動樓，創(chuàng)視造價所值標(biāo)復(fù)桿，鬼建立屬自身稱價值聚體系開發(fā)節(jié)詞奏：A、C區(qū)>赴B區(qū)>鬧E區(qū)>酸F區(qū)>滑D區(qū)；一期推煙出214套別墅薯，7套獨揭立別盜墅197套聯(lián)熟排別舞墅，200視6年7月30日正式程發(fā)售，額成交109套（含2套獨稻立別視墅）肅，價妹格實旋現(xiàn)320薯00多元/㎡。資源價考值最高滔的A、C地塊初啟動皮，樹擠立自由身價祝值標(biāo)惕桿展示侮區(qū)完柄成，溝樣板荷房、任通道偉、園當(dāng)林展泳示到憂位A、C區(qū)具勉備看汗樓條扎件，餡看樣司板房針時可示將項留目資宴源充自分展蓮示給診客戶星河非丹堤——整體開衛(wèi)發(fā)策略62類坡地核規(guī)劃最厘大化利石用稀缺您資源，孤高品質(zhì)沸產(chǎn)品發(fā)的力支撐親項目高樓價值類坡受地規(guī)投劃，伯最大賢化的正利用衛(wèi)資源柳，提亭升項劑目價它值；創(chuàng)新戶什型和精賢細(xì)化，于提升物縱業(yè)附加杠值；將區(qū)域征營銷的國觀念貫簡徹到項莖目開發(fā)廳里，定茶位“西靠銀湖”初強調(diào)自流身和高苗價值區(qū)圓域的關(guān)嶺聯(lián)來弱慌化關(guān)口鈔形象，600萬贊助皮修建銀籃湖山郊約野公園鏈；強力枝實景遲展示判規(guī)避銳豐澤欄湖山役莊對據(jù)星河毯丹堤吼的影橋響，搶自行資建造永南坪角快速宮上蓋奶綠化晨弱化指噪音向影響膜。星河護(hù)丹堤——產(chǎn)品齒規(guī)劃性策略63深圳塔地產(chǎn)遷已進(jìn)蔑入細(xì)捏節(jié)時蜻代，映星河熊丹堤東對客芳戶敏飯感點—“生活細(xì)卡節(jié)”—的把偉握更溫加精陜確管道木屯柵欄外墻磚圾精心搭仙配以色義列無蹈敵門晶鎖久違的道露臺花拾池下水玻管道樂精心嶄布置星河傷對細(xì)平節(jié)的昆把握染體現(xiàn)扎在產(chǎn)茶品和置營銷幼兩個途層面睜：產(chǎn)品——材料和迎做工，澤帶來產(chǎn)旅品附加糞值；營銷——場面司的大純氣，言隱私般的關(guān)包懷，爪細(xì)致槳入微淘的選暖房細(xì)婦節(jié)；營銷覺事件——星河用600萬“贊通助”修址建郊野玻公園（團(tuán)圣莫麗縮慧斯用200滴0萬修登止山道）俱；細(xì)節(jié)造笑就品質(zhì)品質(zhì)造筋就豪宅星河丹河堤——品質(zhì)打算造策略64震撼的屠展示、齒精致的始營銷包驗裝、一方對一尊筑貴服務(wù)柳，體驗姐式營銷忍贏得目矛標(biāo)客戶貨認(rèn)同星河丹業(yè)堤——高溢價螞策略65主動躍占位披第一賽梯隊生，高擺調(diào)營祝銷，閥不斷冶刷新蛛形象融，引躲導(dǎo)客租戶逐紐奉步建些立丹住堤的射城市焰豪宅境形象在項道目是丙豐澤細(xì)湖山項莊升固級的伴形象妨為市薯場客獅戶所灰認(rèn)知珍后，煎目標(biāo)線客戶摩初步在設(shè)定明為城境市中殲產(chǎn)，擠形象垂面向筐整個鍬中產(chǎn)丘階層鑼。在與敘客戶肯溝通胃的同灣時，尸結(jié)合啊此階舞段對選區(qū)域五資源遇價值密的炒剃作，妨將客急戶定鹿位由犬中產(chǎn)份階層諷轉(zhuǎn)化壯為企桌業(yè)家亞，推悠廣形絕象上臨升為?！爸縻y紗湖城衡市原盜生別慰墅群記”；在項目夸區(qū)域價閥值最大催限度提漸升后，士為讓客鹽戶進(jìn)一忌步明確捐自身價奸值，項御目對客揭戶進(jìn)一尿步定位灘為——澤CE旗O，代護(hù)表城江市地薄段與顛原生物湖資寶源擁治有者婆的一休種生找活態(tài)耳度，酬也是寺社會劉的中鍋流砥講柱，續(xù)而官脾邸是煙城市剛的第遵一居鐵所，摔即為竊城市于豪宅證。豐澤湖山莊共同升級城市中產(chǎn)，向上的力量西銀湖城市原生別墅群銀湖山城市別墅CEO官邸通過項刑目推廣賣前對豐扇澤湖山恐莊一、碎二期的薪改造，低徹底改鬼善了整兄個星河挎丹堤的自公共配懶套設(shè)施粗，入口狂及會所枕共同升忘級，間誼接提升尿項目在僚廣泛客嘴戶群體盒心中形紀(jì)象。星河叛丹堤——營銷款提升落策略66項目位辯于無錫召馬山鎮(zhèn)那，臨近他太湖，腹不處在保城市發(fā)伴展方向桶上，屬怠落后郊虧區(qū)無錫堪圣芭時芭拉南部的錄濱湖新浙區(qū)是現(xiàn)沫階段發(fā)對展熱點會；規(guī)劃糞中片看區(qū)功扣能尚熔未定膨義。鄰太太湖卻他不親肚湖、助不看色湖；在馬山灶卻不親慶山、不宅靠山；周邊無愛稀缺資閱源。通過幼十八醫(yī)彎公乎路連賤接市端區(qū)；距離無桂錫城中押區(qū)約35公里哲，車押程四藏十分虎鐘。困境一耕：離市籃區(qū)距離步遠(yuǎn)困境夢二：央非城糧市主玻要發(fā)喝展區(qū)豆域困境三峰：對資梳源的占杯有不強項目可滅建筑面兵積87責(zé)25騎2平米究，總兇用地49療80只0平米，翅容積率1.7耐5，綠參化率31屋.0苗7%，共決計房露源約48爹1套，奔由獨議棟、Tow給nHo趣use、寬景Ho碑us央e、公沈寓、件酒店井、會讀議中宗心等圾組合稼而成激。67地塊蹤蝶位于叢馬山蛋鎮(zhèn)中因心，陵周邊程形象佛破舊繩，現(xiàn)餃狀大賊部分序為農(nóng)嬌田，像無稀短缺資介源地塊臭現(xiàn)狀岡大部侵分為增平整忘的農(nóng)彈地，退沿梅踩梁路佛一側(cè)求有部稼分多原層民飄用建押筑，霸地塊符東南扭角有防部分鳳待拆枕的廠蠅房；峰影謀河只強能隔千路而畏望。東至北至鎮(zhèn)政顆府梅梁路樂山路峰影邊河西至返建房南至思源今路地塊現(xiàn)療狀無錫桿圣芭慎芭拉占地您為530畝，建易筑面積灣近37萬平方季米，三怪塊地塊宜的容積溜率為0.佛8、1.滔2、1.2；取地呆成本申為63萬/畝，僚樓面顏地價90牙0－11林00元/㎡，在部無錫豆處于更最低貫水平衡，但仿在馬噸山處住于市謙場水述平。68區(qū)域價務(wù)值低和扇競爭壓騰力大是覆實現(xiàn)目丟標(biāo)最大富的障礙無錫蜻圣芭似芭拉期望娘突破居原有洲價格晉體系辮，在板一年濾內(nèi)土傳地成帳本回劣收3.5億困難目標(biāo)塑造項殖目自身夫競爭力馬，實現(xiàn)脈與熱點民區(qū)域項悔目的差睡異化處于市繡郊偏遠(yuǎn)評地區(qū)，嘗不是無炭錫人置蹄業(yè)首選從屬于來馬山區(qū)京域房地輕產(chǎn)價格吧體系面臨駐來自販蠡湖單、濱垃湖新皆城的致競爭振壓力備，市將場實狼現(xiàn)難捏度大成為無伸錫有創(chuàng)猶新亮點先的熱銷免樓盤1.怎樣長的定塊位，翻才能面吸引廢人氣儀，突丘破無落錫人墓心理勾界限丹，實錯現(xiàn)項賠目熱流銷？3.資源璃應(yīng)以鄙怎樣全的次淋序整貼合，嬌才能管形成指與蠡搞湖新澆城、灘濱湖錢新城液等城峽市發(fā)粘展熱狐點區(qū)皺域的飾差異狠化競鹿?fàn)帲?.如何逼背近價格多上限，加實現(xiàn)馬咽山現(xiàn)有頓價格體合系的突拉破？核心蛙問題69開發(fā)策批略：啟波動區(qū)以TH入市，拿樹立標(biāo)響桿，各晴類產(chǎn)品涂面積均遲小于競酬爭對手候，總價蹄優(yōu)勢明跨顯，圣芭芭箱拉的度下假公寓枯面積為60-稠80平米，見遠(yuǎn)低于疑濱湖新幫城大盤130平米的蒸主力戶魔型；圣芭磁芭拉租的聯(lián)為排別震墅戶舒均面壺積低拋于市漫場上巨其他栽項目盞的面隊積，軟存在體較小爆的競言爭；圣芭地芭拉TH與其漢他環(huán)炒太湖火別墅饑項目刃的戶綱均面醬積對糟比圣芭弟芭拉TH與環(huán)太宿湖別墅屢項目的宏總價對縮慧比無錫歡圣芭墓芭拉70產(chǎn)品踩措施天：戶她型設(shè)肺計緊束湊實細(xì)用，硬舒適田度高速，大徑面積嫁贈送離提升殼價值玩感面寬艘和進(jìn)料深的炎比例僑合理匹；舒適售度高愉：內(nèi)庭僚院的煮設(shè)計尖增加盾采光枕面；多露臺殺增加戶婚外活動帽空間；功能基房數(shù)忌量和總大小邀設(shè)計汪合理防，基廉本無泡浪費釋空間摸。無錫居圣芭萬芭拉71市場表延現(xiàn)：開泉盤熱銷徐，成功獲突破區(qū)夸域價值境平臺一期推院出To郵wn陶Ho黃us壺e均價630議0元/平方米亮，寬景Hou垮se5閘300元/平方米割，超過仍萬科在絮濱湖片色區(qū)的同取形態(tài)產(chǎn)要品價格嗚；開盤熱降銷90%市民承普遍喇認(rèn)可突區(qū)域廟價值良，客漸戶以霸多次叛置業(yè)后人口或為主工；自入市沿以來，需圣芭芭狹拉已成直市場首祝屈一指甩的高端略品牌,在客戶巡壽中樹立醬了良好焰的市場高口碑無錫圣艱芭芭拉722開發(fā)競節(jié)奏到控制不成熟村區(qū)域，壇應(yīng)以高旺抗風(fēng)險熔能力產(chǎn)旋品啟動牙；后期棵區(qū)域托成熟盒、項極目認(rèn)概知度鞋提升雹后，興以高御層產(chǎn)樂品提料升容骨積率敞及利虧潤水裁平1啟動藝安全城市罪人口案例均借鑒籍總結(jié)后期鍋區(qū)域裂成熟稿、項滋目認(rèn)紹知度篩提升革后，敘以高乖層產(chǎn)疊品提源升容省積率汽及利必潤水豬平。3樹立市伍場高品陸質(zhì)標(biāo)桿以產(chǎn)品煮力打造汁作為項旋目核心宜發(fā)力點杠之一；樹立承項目鞋初期墨高品說質(zhì)高狠形象秩。4高形煙象震燙撼展瘡示細(xì)節(jié)勁的眼競見為化實；高品趣質(zhì)生老活情澇景再界現(xiàn)。73本項目遙啟動模張式選擇戰(zhàn)略發(fā)展模式運作機理優(yōu)缺點適用條件與本項目的契合純高端物業(yè)只投入高端物業(yè)和最核心資源，完全樹立高端形象難以保證前期銷售回現(xiàn)速度損失了高端物業(yè)價值后期產(chǎn)品缺乏資源支撐強勢資源（自然、人文、人造）企業(yè)資金壓力小，不要求前期回現(xiàn)速度廉價先行以低于市場預(yù)期的價格，大量推出廉價產(chǎn)品，聚集人氣容易保證前期產(chǎn)品銷售速度難以從競爭中脫穎而出后期難以擺脫低端的形象回款壓力巨大，需要保證前期現(xiàn)金流，物業(yè)類型單一，沒有強勢資源。價值標(biāo)竿少量依托核心資源的高端產(chǎn)品樹立價值標(biāo)竿，以主流中端產(chǎn)品回現(xiàn)為目標(biāo)高低（端）產(chǎn)品聯(lián)動銷售，通過各期的高端物業(yè)，不斷拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品價格兼顧價值和銷售速度多元產(chǎn)品線，主流回現(xiàn)產(chǎn)品為中端產(chǎn)品，需要樹立品牌和價值最大化啟動開墊發(fā)的關(guān)轉(zhuǎn)鍵三件密事高端形吳象啟勢高品娘質(zhì)產(chǎn)安品打壞造現(xiàn)場實勒景展示74本項蛛目的彎開發(fā)認(rèn)節(jié)奏郵演進(jìn)原則玻：高端產(chǎn)品主脖要作用估是樹立價值媽標(biāo)竿，必須劣分期投羊入。中端產(chǎn)品荒主要寺作用待是回克現(xiàn)金礦流，階是利潤壩主體，為開發(fā)照核心高低搭薄配，聯(lián)滑動開發(fā)，各休期通緒過高丑端產(chǎn)本品和千資源貨的投鎮(zhèn)入，讀拉升們主流與回現(xiàn)馳產(chǎn)品抬的價癢格和廢銷售棕速度貴。一期二期三期開發(fā)節(jié)絲式奏物業(yè)價蕩格高端專產(chǎn)品主流中圣端生活臥配套緣瑞，資下源展奴示社區(qū)生崇活方式青營造“一期=整體攤”75陌生區(qū)五高端盤妨啟動策伸略：依托在明星太產(chǎn)品拐啟動當(dāng)，主兔動占星位第箱一梯搏隊、寒并通遞過一殘系列漠手段田奠定厘和不泳斷拔柱升項公目價擺值陌生區(qū)流高端盤敞整體開廈發(fā)策略擊：成功豬開發(fā)蕉策略粒：明藝星產(chǎn)張品席創(chuàng)新僻產(chǎn)品面現(xiàn)受金流厲產(chǎn)品嗓多元該化產(chǎn)帽品對應(yīng)止條件舒：景求觀資境源超產(chǎn)鐘品力駕配套它成屢熟社江區(qū)開發(fā)軋模式酷建議本案開障發(fā)模式局：啟動掙期以高極層明星惹產(chǎn)品（駱主入口給兩棟高所層）奠災(zāi)定項目吉整體高銀端形象管。后續(xù)本以創(chuàng)新竄產(chǎn)品，桐現(xiàn)金流辣產(chǎn)品實盾現(xiàn)利潤箭最大化撤。建議匯報思忽路項目聯(lián)屬性錦界定項目機墊會挖掘目標(biāo)雙解析統(tǒng)及核枯心問毅題項目喇整體街戰(zhàn)略雨及定索位總體縫規(guī)劃專實施案例借彼鑒77綜合豪所有剃元素窗的SWO縱T分析懼，交擁叉結(jié)麥論為市整體逆發(fā)展狠戰(zhàn)略付提供柄最終利成型麥基礎(chǔ)優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）板塊價值的可塑性強，前景向好毗鄰高速，地段優(yōu)勢明顯；有一定的山體資源；區(qū)域未來發(fā)展的不確定性；周邊生活配套極為完善，生活氛圍較弱，且有加油站在對面高容積率；周邊無景觀資源機會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)處于初級階段，進(jìn)入門檻底在售以及未售項目規(guī)模較小，營營銷體系不完善本項目專業(yè)團(tuán)隊，打造盤縣首席高品質(zhì)大盤憑借規(guī)劃優(yōu)勢與團(tuán)隊優(yōu)勢，充分挖掘符合客戶改善需求的產(chǎn)品，在規(guī)劃和配套上展現(xiàn)強烈的品質(zhì)意向，滿足客戶的好面子，標(biāo)榜身份的內(nèi)心需求；利用產(chǎn)品品質(zhì)牽引高端客戶；通過區(qū)域規(guī)劃塑造，消除客戶心理抗性最大限度展現(xiàn)項目核心價值，在可能的方面成為區(qū)域標(biāo)桿；威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅市場同質(zhì)化競爭激烈，區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目集中，總量大，競爭激烈片區(qū)缺乏內(nèi)生型客戶，需要從外部牽引走差異化競爭路線，品質(zhì)路線，在建筑實體、規(guī)劃布局、產(chǎn)品挖掘、環(huán)境營造，配套實行等方面打造，打造自身核心競爭體系；做好產(chǎn)品和園林的打造，建立完善的項目自有體系；以人無我有，人有我優(yōu)的原則下超越同質(zhì)化競爭的對手。內(nèi)部蘆能力外部格因素核心剃價值——國際蒼的、券高品績質(zhì)的30萬平守盤縣逮第一捧居所消費者不：他們巷買什么晉？隸項虛目：我途們賣什當(dāng)么？盤縣陡首席30萬平國餅際高端唱品質(zhì)社球區(qū)F（Fea輕tur櫻es）A（Adv托ant帶age從s）B（Ben被efi增t）盤縣吐首席30萬平國確際高端低社區(qū)規(guī)模匙大、備高容疏積率月亮退山片群區(qū)未壘來發(fā)坦展前濕景利聚好高贈袖送戶自型社區(qū)授未來誰配套惰較豐求富盤縣恩第一僑高端辨居所捐，物任業(yè)價井值較腥高中央離園林鉛公園雙語險幼兒材園建立殲關(guān)系注我們鄉(xiāng)豐強調(diào)1、區(qū)史域價表值（眼月亮悼山片松區(qū)未踐來的揀發(fā)展搜趨勢撓）2、物剛業(yè)價劣值（爆盤縣笨第一幸居所晨）3、中央詞園林私扒家公園健（地中塵海園林租風(fēng)景）4、產(chǎn)品暗價值（禾高品質(zhì)五、高贈習(xí)送戶型就）核心價值79本項腔目制綿勝法交則：臂祛競星爭、擴豎標(biāo)況桿、搖做標(biāo)啄準(zhǔn)城市人棋口項目整曬體戰(zhàn)略引領(lǐng)桿市場借項目竟品質(zhì)拾升級托新趨秤勢全面裝高標(biāo)業(yè)準(zhǔn)展同示，及以極泳致品隊質(zhì)形吃象樹屢立引姨領(lǐng)市皆場，眨定義甩品質(zhì)秘豪宅及生活湊新標(biāo)題準(zhǔn)各階段紫產(chǎn)品形壩態(tài)差異糕化優(yōu)勢產(chǎn)品淡品質(zhì)尋創(chuàng)新擱成面旨差異中化優(yōu)星勢（創(chuàng)新呈增加奪客戶象初期祝接受指度，產(chǎn)音品價買值提昆升）強調(diào)身們份標(biāo)簽炒，引領(lǐng)灣新生活語方式初期調(diào)安全稱策略感：以誦安全堆的產(chǎn)畜品形控態(tài)入發(fā)市減倦少抗具性與溪風(fēng)險——利潤段率追垮求后期嚴(yán)利潤矛目標(biāo)林：節(jié)旁奏控碌制，苗后期待實現(xiàn)醫(yī)盈利——利潤阿額追襖求開發(fā)搏層面——節(jié)奏把川控、控崇制風(fēng)險匯及盈利欲提升競爭層執(zhí)面——全面詳打造貞差異帖化項目遙層面——引領(lǐng)者婆、豎標(biāo)叛桿80匯報伐思路項目屬啞性界定項目訊機會吊挖掘目標(biāo)解抖析及核鋼心問題項目整廳體戰(zhàn)略既及定位總體齡規(guī)劃沸實施案例借保鑒客戶京定位產(chǎn)品丹定位形象定盈位為了進(jìn)愛一步了茄解盤縣絞的客戶死，能精細(xì)準(zhǔn)項目卡的客戶定定位和絮項目定慎位，我難們對150多位召客戶沈進(jìn)行莊了問腥卷調(diào)鉗查?？蛻翎斦{(diào)研主要調(diào)究研了客鄙戶的區(qū)捆域、職申業(yè)以及待愛好客戶撞調(diào)研盤縣本眼地客戶笑占61捏%，其中罰為小部選分來自罪六盤水渾、云南搏、湖南逗的外地慰客戶?？蛻袈毴簶I(yè)以個駱體（煤哭礦）為集主，占55犯%，其中讀經(jīng)商的席占27%，另有任小部分濟(jì)教師、播醫(yī)生和不司機客戶平壇時的愛鹿好主要墨為打牌朋、打球奪、唱歌數(shù)、旅游摩，其中閣打牌占44等%。主要緞?wù){(diào)研媽了客嗎戶購稀房能臣接受鄭的總鞋價、癥單價揮、首它付款客戶調(diào)篩研客戶柳能接土受的時總價珠范圍許在25-深50萬之間映，其中30線-3惜5萬占41%，35死-4釀0萬占35徒%，有黎少部