任務(wù)一房產(chǎn)稅

任務(wù)一房產(chǎn)稅法律制度教學(xué)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo)：掌握房產(chǎn)稅的征收制度以及應(yīng)納稅額的計(jì)算。能力目標(biāo)：能對(duì)房產(chǎn)稅涉稅業(yè)務(wù)提出籌劃思路和籌劃方案。素質(zhì)目標(biāo)：具有與稅務(wù)機(jī)關(guān)和業(yè)務(wù)往來(lái)單位的良好溝通能力。（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)管理人等征收的一種稅。（二）房產(chǎn)稅的納稅人在我國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。1.產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，其經(jīng)營(yíng)管理的單位為納稅人。2.產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的，集體單位和個(gè)人為納稅人。3.產(chǎn)權(quán)出典的，“承典人”為納稅人。（說(shuō)明：房屋出典是“房不計(jì)租、錢(qián)不計(jì)息”的互利、有償法律關(guān)系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交納租金；出典人取得、使用承典人的金錢(qián)，而不支付利息。房屋出典受典期限制，典期屆滿(mǎn)前出典人并不喪失房屋所有權(quán)，承典人只能取得房屋典權(quán)（用益物權(quán)）。房屋出典后，在典期以?xún)?nèi)，出典人仍然享有房屋所有權(quán)，但已不能直接占有、使用房屋；承租人雖取得對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，但并不能任意進(jìn)行處分。典期屆滿(mǎn)的一般法律后果是，出典人如不返還典價(jià)款即喪失房屋所有權(quán)，承典人則因此而取得房屋所有權(quán)。基于出典的特點(diǎn)，房屋出典的，應(yīng)該由承典人交房產(chǎn)稅。例如甲向乙借一筆錢(qián)，甲將自己的房屋給乙進(jìn)行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。）4.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。5.產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。6.納稅單位和個(gè)人“無(wú)租使用”房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅?！咀⒁狻糠课莩鲎庠瓌t上“出租人”為納稅人，但在無(wú)租使用的情況下，承租人實(shí)際收益，因此由承租人代為繳納?！居洃浱崾尽渴芤嫒思{稅。（二）房產(chǎn)稅的納稅人（二）房產(chǎn)稅的納稅人【例題·單選題】（2012年）關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的下列表述中，不符合法律制度規(guī)定的是（）。A.房屋出租的，承租人為納稅人B.房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人為納稅人C.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家的，其經(jīng)營(yíng)管理單位為納稅人D.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人為納稅人【答案】A（三）房產(chǎn)稅的征稅范圍1.房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，“不包括農(nóng)村”。2.獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室

外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（三）房產(chǎn)稅的征稅范圍【例題·單選題】（2016年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（）。A.建制鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的廠房B.農(nóng)村的村民住宅C.市區(qū)商場(chǎng)的地下車(chē)庫(kù)D.縣城商業(yè)企業(yè)的辦公樓【答案】B（三）房產(chǎn)稅的征稅范圍【例題·判斷題】（2015年、2016年）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，出售前已使用或出租、出借的，不繳納房產(chǎn)稅。（）【答案】×（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

計(jì)稅方法計(jì)稅依據(jù)稅率稅額計(jì)算公式從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)余值1.2％全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2％從租計(jì)征房產(chǎn)租金12％全年應(yīng)納稅額＝（不含增值稅）租金收入×12％（或4％）稅收優(yōu)惠個(gè)人出租住房不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅組織出租住房按“市場(chǎng)價(jià)格”向“個(gè)人”出租用于“居住”，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅（2018年新增）【注意1】扣除比例為10％~30％由省級(jí)人民政府確定。（無(wú)需記憶）【注意2】計(jì)稅租金為不含增值稅的租金收入，既包括貨幣收入也包括實(shí)物收入。1.關(guān)于房產(chǎn)原值（1）房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)（不減除折舊）。（2）凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

2.關(guān)于投資聯(lián)營(yíng)（1）對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)、投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。（真投資，被投資方計(jì)稅）（2）對(duì)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金，應(yīng)以出租方取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。（假投資，出租方計(jì)稅）3.關(guān)于融資租賃對(duì)于融資租賃的房屋，由“承租人”以“房產(chǎn)余值”計(jì)征房產(chǎn)稅?！咀⒁狻繎?yīng)納稅額計(jì)算與稅收優(yōu)惠經(jīng)常結(jié)合考核，此外還需注意同一所房屋前半年自用，后半年出租的情況。舉例：一項(xiàng)房產(chǎn)，2017年7月1日之前為自用，7月1日出租，計(jì)算2017年房產(chǎn)稅。情況一：個(gè)人擁有該項(xiàng)房產(chǎn)，前半年為自用不計(jì)算房產(chǎn)稅，后半年出租，不區(qū)分承租對(duì)象，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按照4％計(jì)算房產(chǎn)稅，因?yàn)槭前肽甑姆慨a(chǎn)稅，注意要再乘以50％。情況二：企業(yè)擁有該項(xiàng)房產(chǎn)，前半年自用，以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，按照1.2％計(jì)算房產(chǎn)稅，因?yàn)槭前肽攴慨a(chǎn)稅，要再乘以50％；后半年出租，如果出租給個(gè)人，按照4％計(jì)算房產(chǎn)稅；如果出租給企業(yè)，按照12％計(jì)算房產(chǎn)稅。同時(shí)注意乘以50％。（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·單選題】（2017年）甲企業(yè)廠房原值2000萬(wàn)元，2015年11月對(duì)該廠房進(jìn)行擴(kuò)建，2015年底擴(kuò)建完工并辦理驗(yàn)收手續(xù)，增加房產(chǎn)原值500萬(wàn)元，已知房產(chǎn)稅的原值扣除比例為30％，房產(chǎn)稅比例稅率為1.2％，計(jì)算甲企業(yè)2016年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.2000×（1－30％）×1.2％＋500×1.2％＝22.8（萬(wàn)元）B.（2000＋500）×（1－30％）×1.2％＝21（萬(wàn)元）C.2000×1.2％＋500×（1－30％）×1.2％＝28.2（萬(wàn)元）D.2000×（1－30％）×1.2％＝16.8（萬(wàn)元）【答案】B（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·單選題】（2017年）甲公司廠房原值500萬(wàn)元，已提折舊200萬(wàn)元，已知房產(chǎn)原值減除比例為30％，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征稅率為1.2％，計(jì)算甲公司年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.200×（1－30％）×1.2％＝1.68（萬(wàn)元）B.500×1.2％＝6（萬(wàn)元）C.（500－200）×（1－30％）×1.2％＝2.52（萬(wàn)元）D.500×（1－30％）×1.2％＝4.2（萬(wàn)元）【答案】D（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·單選題】（2017年）2016年7月1日，甲公司出租商鋪，租期半年，一次性收取含增值稅租金126000元。已知增值稅征收率為5％，房產(chǎn)稅從租計(jì)征的稅率為12％。計(jì)算甲公司出租商鋪應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.126000÷（1＋5％）×（1－30％）×12％＝10080（元）B.126000÷（1＋5％）×12％＝14400（元）C.126000×（1－30％）×12％＝10584（元）D.126000×12％＝15120（元）【答案】B（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·單選題】（2015年）甲企業(yè)2014年年初擁有一棟房產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元，3月31日將其對(duì)外出租，租期1年，每月收取租金1萬(wàn)元。已知房產(chǎn)稅稅率從價(jià)計(jì)征的為1.2％，從租計(jì)征的為12％，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30％。2014年甲企業(yè)上述房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計(jì)算中，正確的是（）。A.9×12％＝1.08（萬(wàn)元）B.1000×（1－30％）×1.2％÷12×3＋1×9×12％＝3.18（萬(wàn)元）C.1000×（1－30％）×1.2％÷12×4＋1×8×12％＝3.76（萬(wàn)元）D.1000×（1－30％）×1.2％＝8.4（萬(wàn)元）【答案】B（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·單選題】（2015年）張某，2014年年初擁有一棟自

有住房，房產(chǎn)原值200萬(wàn)元，3月31日將其對(duì)外出租，租期1年，每月按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金1萬(wàn)元。已知房產(chǎn)稅稅率從價(jià)計(jì)征的為1.2％，個(gè)人出租住房從租計(jì)征的為4％，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30％。2014年張某上述房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計(jì)算中，正確的是（）。A.1×9×4％＝0.36（萬(wàn)元）B.200×（1－30％）×1.2％÷12×3＋1×9×4％＝0.78（萬(wàn)元）C.200×（1－30％）×1.2％÷12×4＋1×8×4％＝0.88（萬(wàn)元）D.200×（1－30％）×1.2％＝1.68（萬(wàn)元）【答案】A（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·多選題】（2015年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列與房屋不可分割的附屬設(shè)備中，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)繳房產(chǎn)稅的有（）。A.給排水管道B.電梯C.暖氣設(shè)備D.中央空調(diào)【答案】ABCD（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·判斷題】（2016年）對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，暫免征收房產(chǎn)稅。（）【答案】×（四）

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算

【例題·多選題】趙某在市區(qū)擁有一棟七層樓房，其中一、二層自用，經(jīng)營(yíng)飯店；三、四層出租給某企業(yè)辦公，年租金120萬(wàn)；五、六層用于投資聯(lián)營(yíng)，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，每年固定收取100萬(wàn)元利潤(rùn)；第七層給朋友張某作為住宅無(wú)償使用，已知該樓房產(chǎn)原值為7000萬(wàn)，假設(shè)每層分?jǐn)偟姆慨a(chǎn)原值均為1000萬(wàn)，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除率為30％，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅率為1.2％；從租計(jì)征的稅率為12％，則下列說(shuō)法中正確的有（）。A.趙某自用的兩層應(yīng)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，年稅額為16.8萬(wàn)元B.趙某出租的兩層應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅，年稅額為14.4萬(wàn)元C.趙某用于投資聯(lián)營(yíng)的兩層應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅，年稅額為4萬(wàn)元D.第七層趙某無(wú)償贈(zèng)送給朋友張某使用，趙某無(wú)需繳納房產(chǎn)稅【答案】ABCD（五）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠非經(jīng)營(yíng)行房產(chǎn)（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)“自用”的房產(chǎn)（2）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位所有的“本身業(yè)務(wù)范圍”內(nèi)使用的房產(chǎn)（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡“自用”的房產(chǎn)（4）個(gè)人所有“非營(yíng)業(yè)用”的房產(chǎn)（5）租金偏低的公房出租（6）公共租賃住房（7）高校學(xué)生公寓（8）非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)（9）老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)免征臨時(shí)房及停用房（10）危房、毀損不堪居住房屋停用后（11）大修理連續(xù)停用半年以上停用期間（12）基建工地臨時(shí)房屋施工期間全民健身（13）“企業(yè)”擁有并運(yùn)營(yíng)管理的大型體育場(chǎng)館，其用于體育活動(dòng)的房產(chǎn)減半（14）其他用于體育活動(dòng)的房產(chǎn)【注意】（13）、（14）用于體育活動(dòng)的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70％免征（五）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠【例題·單選題】（2013年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不予免征房產(chǎn)稅的是（）。A.名勝古跡中附設(shè)的經(jīng)營(yíng)性茶社

B.公園自用的辦公用房C.個(gè)人所有的唯一普通居住用房

D.國(guó)家機(jī)關(guān)的職工食堂【答案】A（六）房產(chǎn)稅的征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)“之月”起，繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（5）納稅人購(gòu)置存量房（二手房），自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（六）房產(chǎn)稅的征收管理（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借本企業(yè)房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（8）融資租賃房屋由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起繳納房產(chǎn)稅；合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起繳納房產(chǎn)稅。（9）納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。（六）房產(chǎn)稅的征收管理2.征稅方法按年計(jì)算、分期繳納。3.納稅地點(diǎn)（1）房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。（2）房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（六）房產(chǎn)稅的征收管理【例題·單選題】（2010年）甲公司委托某施工企業(yè)建造