房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法含實(shí)例

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法4.1效益和費(fèi)用的識(shí)別4.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法4.3經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例4.1效益和費(fèi)用的識(shí)別名義利率與實(shí)際利率

資金等效值與復(fù)利計(jì)算

投資與成本房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營收入、利潤和稅金

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式名義利率與實(shí)際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。

實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式：

i=(1+r/m)m-1r——名義利率為，m——年計(jì)息次數(shù)

r/m——每一計(jì)息周期的利率

i——實(shí)際利率

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系

名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：

1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；

2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；

3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；

4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；

5)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i＝er-1。

資金等效值與復(fù)利計(jì)算

資金等值的概念資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。等效值簡稱為等值。

各符號(hào)的具體含義P——現(xiàn)值；F——終值、將來值；A——年金、等額序列支付

1）發(fā)生在年末

2）連續(xù)

3）等額（并非等值）各符號(hào)的具體含義G——每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；s——每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n——計(jì)息周期數(shù)；i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。資金等值計(jì)算資金等值計(jì)算

投資與成本

投資的概念

廣義的投資——人們?yōu)楂@取所期望的報(bào)酬一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資此處房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。項(xiàng)目投資分類固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等組成。流動(dòng)資產(chǎn)投資：項(xiàng)目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等項(xiàng)組成。

開發(fā)項(xiàng)目總投資

開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）日常出租經(jīng)營、自營所需的周轉(zhuǎn)資金：租賃費(fèi)用管理費(fèi)用維修費(fèi)用（預(yù)備費(fèi)）成本的概念

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費(fèi)用。產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)=生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同

投資分析需要列入的成本概念:機(jī)會(huì)成本由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。經(jīng)濟(jì)成本除實(shí)際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企業(yè)自有的資源，實(shí)際上已經(jīng)投入，但在形式上沒有支付報(bào)酬的那部分成本。經(jīng)濟(jì)成本是顯性成本和隱性成本之和。沉沒成本過去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無法得到補(bǔ)償?shù)某杀?。邊際成本企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加。

變動(dòng)成本和固定成本

房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。

直接投資開發(fā)投資置業(yè)投資開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成1.

土地費(fèi)用2.

前期工程費(fèi)用3.

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4.

建筑工程安裝費(fèi)用5.

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用6.財(cái)務(wù)費(fèi)用

7.

管理費(fèi)用

8.

銷售費(fèi)用

9.

開發(fā)期稅費(fèi)

10.

其他費(fèi)用

11.

不可預(yù)見費(fèi)用房地為產(chǎn)項(xiàng)求目開豬發(fā)建禿設(shè)完劃成后詳，可歲能形染成一效定比揀例的膝開發(fā)欺企業(yè)爺資產(chǎn)慈，主嗓要包矩括固定資賭產(chǎn)、無綁形資產(chǎn)宇和遞延周資產(chǎn)。一、固定資童產(chǎn)包括開胃發(fā)企業(yè)蹲辦公用襖房、開塘發(fā)企業(yè)奧機(jī)器設(shè)雜備和運(yùn)產(chǎn)輸設(shè)備勉，以及時(shí)自營的給商業(yè)和黑服務(wù)業(yè)掩用房等撲。二、無形攤資產(chǎn)主要輪包括織土地散使用柴權(quán)等扒。三、遞延資紋產(chǎn)主要臣包括偷開發(fā)塘企業(yè)宏的開本辦費(fèi)套和租躲入固偽定資忠產(chǎn)的飽改良四支出宴等。2)開發(fā)課產(chǎn)品駁成本按照國眠家有關(guān)直財(cái)務(wù)和羅會(huì)計(jì)制炒度，通過浴開發(fā)艱建設(shè)屑投資閣的合反理分宴攤分別瘡估算陣每種鴉產(chǎn)品眾的產(chǎn)烏品成甚本3)經(jīng)營洋成本經(jīng)營腿成本浪是指家房地房誠產(chǎn)產(chǎn)幼品出侵售、朽出租皂時(shí)，朝將開森發(fā)產(chǎn)券品成械本按畫照國塞家有肚關(guān)財(cái)諸務(wù)和澇會(huì)計(jì)區(qū)制度用結(jié)轉(zhuǎn)犧的成煩本。置主要魂包括丹：商品房虛銷售成亂本配套設(shè)灰施銷售憐成本房地津產(chǎn)出熟租、即經(jīng)營枯成本4)期間皆費(fèi)用開發(fā)顛項(xiàng)目平的期業(yè)間費(fèi)距用是醉指企站業(yè)行賤政管談理部巖門為絨組織她和管寺理開配發(fā)經(jīng)頸營活壯動(dòng)而淚發(fā)生處的經(jīng)析營費(fèi)鉛用、資管理捕費(fèi)用倆和財(cái)它務(wù)費(fèi)狡用。房地產(chǎn)羊開發(fā)項(xiàng)犧目用于澆銷售時(shí)灣，期間騙費(fèi)用計(jì)突入開發(fā)交建設(shè)投撤資中的調(diào)管理、判財(cái)務(wù)和商銷售費(fèi)孝用，不躁另行計(jì)柱算；房地產(chǎn)很開發(fā)項(xiàng)訊目用于摘出租或圍自營時(shí)旗，開發(fā)羨期的期漆間費(fèi)用雷計(jì)人開避發(fā)建設(shè)藝投資，單經(jīng)營期臺(tái)的期間瞞費(fèi)用計(jì)嚴(yán)為運(yùn)營持費(fèi)用；房地衰產(chǎn)置環(huán)業(yè)投乎資項(xiàng)寒目的匙期間關(guān)費(fèi)用嘆計(jì)為屯運(yùn)營察費(fèi)用芹。房地捕產(chǎn)項(xiàng)斑目經(jīng)豬營收琴入、誰利潤影和稅稅金（１摩）侍經(jīng)營弄收入經(jīng)營菜收入都是指壁向社爸會(huì)出致售、尖出租攪房地提產(chǎn)商沒品或池自營眾時(shí)的速貨幣糠收入滿。包誰括銷途售收伐入、章出租榆收入篇和自幸營收朽入。仗銷售全收入刻＝銷禁售房欲屋面久積×房屋頸銷售沈單價(jià)液，姿出技租收茄入＝鏡出租挽房屋赤建筑鑄面積×房屋租億金單價(jià)干，鼠自帶營收入未＝營業(yè)或額一營筒業(yè)成本烈一自營餡中的商盆業(yè)經(jīng)營董風(fēng)險(xiǎn)回猶報(bào)。經(jīng)營狡收入經(jīng)營仔收入徹＝銷辯售收駐入+出租收慰入+自營收國入銷售削收入專＝土為地轉(zhuǎn)賊讓收窗入+商品房沾銷售收癢入+配套著設(shè)施糾銷售忠收入出租收店入＝房擁屋出租刑租金收謊入+土地出傷租租金巡壽收入（２虹）君利潤經(jīng)營鐘利潤孕＝經(jīng)眾營收搭入－經(jīng)營凈成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營齊稅金季及附堪加－土地增慕值稅利潤卸總額姓＝經(jīng)陜營利善潤＋健營業(yè)警外收遙支凈免額稅后陡利潤蓋＝利晚潤總拜額－所得柱稅可供分困配利潤獻(xiàn)＝稅后倉利潤－(法定盈鉤余公積金絡(luò)＋法定壓公益金蓋＋未分吉配利潤)期間醫(yī)費(fèi)用藍(lán)＝管愚理費(fèi)銷用＋滴銷售衰費(fèi)用＋財(cái)鬧務(wù)費(fèi)問用稅金：務(wù)經(jīng)營稅沖金及附復(fù)加經(jīng)營晶稅金伴及附練加：份包括達(dá)營業(yè)樂稅、廢城市嗓建設(shè)蝦維護(hù)爐稅和抓教育窗費(fèi)附販加，虛又稱抖“兩槽稅一遭費(fèi)”頂。營業(yè)帖稅稅溫額＝細(xì)應(yīng)納雨稅銷恐售(出租)收入×稅率營業(yè)稅揉的稅率勤為5％。城轟市建設(shè)芝維護(hù)稅取和教育證費(fèi)附加停，分別鵲為營業(yè)裁稅稅額新的7％和3％。稅金：躍土地增觀值稅土地制增值躺稅：土地魯增值稅朽是對(duì)有宏償轉(zhuǎn)讓儲(chǔ)國有土鋼地使用桐權(quán)及地?cái)R上建筑裝物和其牲他附著膽物的單俘位和個(gè)辮人征收踩的一種驗(yàn)稅。土地尺增值小稅＝土地逗增值賀額×稅率土地梢增值拍額＝轉(zhuǎn)讓房武地產(chǎn)收抓人－扣除項(xiàng)塔目金額稅金劉：土迅地增叔值稅土地帆增值緒稅實(shí)胳行四總級(jí)超輔額累蘇進(jìn)稅纖率：增值額眉未超過鑰扣除項(xiàng)若目金額50％、超幟過50％，10陣0％，20之0％稅率法分別為30％；40％；50％；60％。下土地夸增值滴稅稅語額=增值亡額×適用的現(xiàn)稅率-扣除篩項(xiàng)目低金額×速算押扣除鎖系數(shù)鹽。速算主扣除仆系數(shù)哈的數(shù)框值如翁下；增值額四未超過汽扣除項(xiàng)階目金額50％時(shí)久，速秀算扣守除系席數(shù)為0.增值辰額超榴過扣揚(yáng)除項(xiàng)醬目金壘額50％，茂未超降過100％時(shí)，條速算扣養(yǎng)除系數(shù)劣為5％。增值額香超過扣奧除項(xiàng)目滑金額10餓0％，先未超排過200％時(shí)撕，速幸算扣莖除系龍數(shù)為15％。增值額倦超過扣顯除金額20跟0％時(shí)兼，速熔算扣改除系島數(shù)為35％。稅金：材房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)禿稅是吐以房輕產(chǎn)為掠課稅積對(duì)象律，向今產(chǎn)權(quán)再所有有人征牲收的竭一種析稅。房產(chǎn)恭稅稅泥額＝房產(chǎn)魚余值×1．2％；房產(chǎn)稅桃稅額＝房產(chǎn)租貼金收入×12％。城鎮(zhèn)肆土地檔使用餡稅和豎房產(chǎn)勞稅在遣企業(yè)放所得掠稅前虧列支憶。稅金積：企伶業(yè)所句得稅企業(yè)所階得稅：是對(duì)疲實(shí)行啟獨(dú)立芹經(jīng)濟(jì)中核算寇的房研地產(chǎn)隆開發(fā)備投資攪企業(yè)鄉(xiāng)豐，按乞其應(yīng)榴納稅剩所得消額征讀收的宣一種股稅。所得則稅稅儉額＝訂應(yīng)納很稅所剖得額×稅率嚷。應(yīng)納稅誦所得額窗＝每個(gè)挪納稅年事度的收厚入總額舅一準(zhǔn)予堂扣除項(xiàng)毅目的金爽額房地產(chǎn)抱開發(fā)投叮資企業(yè)靠所得稅孟稅率為25％。200碧8年1月起實(shí)稱施。稅金：祝契稅契稅棍：在土地穗、房屋憶權(quán)屬發(fā)習(xí)生轉(zhuǎn)移斤時(shí)，對(duì)沾產(chǎn)權(quán)承漆受人征扮收的一拐種稅。鍬轉(zhuǎn)穗移土地剪、房屋警權(quán)屬是木指下列粉行為：1)國有鋤土地欣使用月權(quán)出席讓；2)土地使娘用權(quán)轉(zhuǎn)拌讓，包濫括出售帆、贈(zèng)與刷和交換碗；3)房屋買陣賣；4)房屋盲贈(zèng)與斯；5)房屋骨交換丑。契稅稅廳額＝轉(zhuǎn)醉移不動(dòng)渣產(chǎn)價(jià)值纖額×稅率契稅的莊稅率為1％～5％，腸各地傍適用虎稅率漲，由南省、撫自治禍區(qū)、頁直轄咬市人誤民政妨府按慢照本坑地區(qū)塞的實(shí)耐際情點(diǎn)況，沫在規(guī)羊定的推幅度無內(nèi)確里定。房地差產(chǎn)投智資經(jīng)散濟(jì)效副果的日表現(xiàn)歉形式置業(yè)柱投資房地癥產(chǎn)置挪業(yè)投產(chǎn)資經(jīng)侍濟(jì)效適果主碰要表達(dá)現(xiàn)為卸租金廁、物依業(yè)增度值、懸股權(quán)艇增加疑等方魄面。增值和怒股權(quán)增欲加效果勸則既可恒在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實(shí)拉現(xiàn)，也祖可在以易針對(duì)物古業(yè)的再配融資行盡為中實(shí)孩現(xiàn)(如申請(qǐng)啊二次抵高押貸款)。開發(fā)投濱資房地產(chǎn)馳開發(fā)投陽資經(jīng)濟(jì)樣效果主價(jià)要表現(xiàn)窗為銷售武、出租泊、自營吃收入經(jīng)濟(jì)內(nèi)效果佛的大訊小則副用開園發(fā)利減潤、暗成本憤利潤悼率、您投資雞收益愁率等現(xiàn)指標(biāo)普來衡掘量。4.紹2經(jīng)濟(jì)頌評(píng)價(jià)輔指標(biāo)襲及其鍋計(jì)算墓方法4.態(tài)2.槽1投資回戰(zhàn)收與投牙資回報(bào)4.薪2.柄2經(jīng)濟(jì)評(píng)亮價(jià)指標(biāo)苦體系投資碰回收始與投腹資回報(bào)報(bào)房地波產(chǎn)投渣資的教收益=投資困回收+投資回穿報(bào)投資回仔收是指救投資者妄對(duì)其所窩投入資瘡本的回森收；投資回別報(bào)是指圾投資者供所投入梳資本在么使用過謊程中所芬獲得的命報(bào)酬。居民辨儲(chǔ)蓄案（無率風(fēng)險(xiǎn)膀投資由）：還本=投資哪回收肚利炸息=投資回漆報(bào)兩者列的關(guān)罪系可抖以從問資金水回收泰公式關(guān)中反患映投資糠回報(bào)斷率為i前者臭就是越投資納回報(bào)后者就驕?zhǔn)峭顿Y夸回收財(cái)務(wù)分維析指標(biāo)按是否氧考慮資吧金時(shí)間種價(jià)值因自素劃分按指標(biāo)嶺性質(zhì)劃修分按財(cái)務(wù)歌分析的抽目標(biāo)劃盒分4.柿2.厭2經(jīng)濟(jì)評(píng)頌價(jià)指標(biāo)艱體系按財(cái)務(wù)分析目標(biāo)劃分盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)按是否考慮資金時(shí)間價(jià)值因素劃分靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)按指標(biāo)性質(zhì)劃分時(shí)間性指標(biāo)比率性指標(biāo)價(jià)值性指標(biāo)房地讀產(chǎn)投竹資項(xiàng)攝目經(jīng)序濟(jì)評(píng)音價(jià)指犯標(biāo)體曾系

項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資

成本利潤率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

投資利潤率

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

利息備付率

資本金利潤率

動(dòng)態(tài)投資回收期Pb償債備付率

靜態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率房地岔產(chǎn)投泳資項(xiàng)條目經(jīng)朱濟(jì)評(píng)再價(jià)指漸標(biāo)體字系

項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)置業(yè)投資

投資回報(bào)率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

現(xiàn)金回報(bào)率

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

償債備付率

資本金利潤率

動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率

靜態(tài)投資回收期Pb

流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

（1）靜態(tài)掀指標(biāo)的江方法與死計(jì)算靜態(tài)喉盈利劃能力餃指標(biāo)塞是指退不考認(rèn)慮貨歌幣時(shí)坑間價(jià)癥值因蟲素的宰影響井而計(jì)補(bǔ)算的挺盈利憤能力更指標(biāo)話。（1）靜丑態(tài)指轟標(biāo)的腎方法暗與計(jì)井算開發(fā)商答成本利蹦潤率：是開發(fā)亦利潤占猴開發(fā)總禿成本的駁比例，石是初步柴判斷開洋發(fā)項(xiàng)目剪可行性芽的靜態(tài)議指標(biāo)。（1）靜努態(tài)指訂標(biāo)的奔方法匯與計(jì)余算計(jì)算項(xiàng)璃目總開受發(fā)價(jià)值帖，項(xiàng)目饅全部通銷售總，則圖等于企扣除奇銷售賞稅金釀后的拖凈銷興售收稀入；全部兼出租罩，為殺項(xiàng)目烏在整胞個(gè)持惱有期娃內(nèi)所爹有凈糖經(jīng)營藍(lán)收入盟的現(xiàn)番值累熱計(jì)之驚和?？傞_發(fā)毫成本一躍般包括竿土地費(fèi)鴿用、前陜期工程聯(lián)費(fèi)用、棍建筑安初裝費(fèi)用紋、管理槽費(fèi)、財(cái)賽務(wù)費(fèi)用咳、銷售箱費(fèi)用和騙其他費(fèi)發(fā)用。（1）靜態(tài)慰指標(biāo)的棗方法與者計(jì)算投資嗽利潤籃率是指評(píng)項(xiàng)目參在計(jì)執(zhí)算期牲內(nèi)正騙常生浴產(chǎn)年斬份的脈年息樣稅前容利潤蔑或運(yùn)尤營期雨平均繼年息舒稅前貝利潤皂與項(xiàng)省目總衡投資活之比框，它仙是考奪察單址位投獻(xiàn)資盈陽利能覆力的置靜態(tài)弄指標(biāo)訓(xùn)。（1）靜套態(tài)指搶標(biāo)的舒方法虛與計(jì)務(wù)算資本金羊利潤率是指項(xiàng)眉目的年榨凈利潤剖或年均龍利潤總午額與項(xiàng)菠目資本道金之比移。計(jì)算出思的資本雨金凈利僅潤率應(yīng)甩高于同騾行業(yè)的闊資本金框凈利潤小率，表驕明用項(xiàng)思目資本血金凈利臣潤率表地示的盈笛利能力摔滿足要妖求。（1）靜態(tài)剪指標(biāo)的少方法與擊計(jì)算靜態(tài)糧投資亭回收墨期：在惜不考換慮資委金時(shí)尸間價(jià)斃值的腔基礎(chǔ)沈上，寫以項(xiàng)卸目的休靜收看益抵厚償全偉部投誘資所望需要找的時(shí)否間。房地驗(yàn)產(chǎn)投圖資項(xiàng)灶目的爐靜態(tài)燦投資陳回收壯期自帶投資差起始半點(diǎn)算賴起。項(xiàng)目紛靜態(tài)續(xù)投資精回收栽期要五與行擱業(yè)的雖平均有標(biāo)準(zhǔn)宰對(duì)比蝦，低肢于或藥等于暑行業(yè)振平均嶄投資斜回收待期，征則項(xiàng)智目可稿行，姿否則普認(rèn)為礙項(xiàng)目弄不可碌行。靜態(tài)投其資回收商期=[累計(jì)凈趟現(xiàn)金流高量開始餐出現(xiàn)正草值期數(shù)-1漢]+胡[上期累斑計(jì)凈現(xiàn)敘金流量驚的絕對(duì)棋值/當(dāng)期醋凈現(xiàn)冰金流毅量]（1）靜態(tài)癢指標(biāo)的第方法與答計(jì)算現(xiàn)金回稼報(bào)率：房地產(chǎn)拔置業(yè)投昨資過程個(gè)中，每默年所獲求得的現(xiàn)氏金報(bào)酬欄與投資膏者初始遙投入的選權(quán)益資匠本的比丈率。現(xiàn)金眼回報(bào)酷率反映寸了初還始現(xiàn)紹金投通資或肥首付畏款與蹤蝶年現(xiàn)顛金收抵入之組間的配關(guān)系輕。它靠與資態(tài)本化年率不恭同——資本燃化率敬通常貌不考飼慮還般本付搏息的涼影響松；現(xiàn)金諒回報(bào)鵲率分孫為：1）稅凈前現(xiàn)拋金回炸報(bào)率?。絻袅憬?jīng)營籍收入桐－還給本付鬧息后脹的/投資者深初始現(xiàn)害金投資毒；2）稅奴后現(xiàn)慨金回趕報(bào)率隸＝稅浪后凈沿現(xiàn)金容流量/投資線者初退始現(xiàn)朝金投確資例題：某商擺業(yè)店爸鋪的霞購買姓價(jià)格殼為60萬元貪，其廉中40萬元惜由金們?nèi)跈C(jī)香構(gòu)提起供抵團(tuán)押貸癢款，專余款20萬元慚由投待資者飄用現(xiàn)貨金支伐付。翅如果神該項(xiàng)拴投資竟的經(jīng)曬營收熄入扣綱除運(yùn)殺營費(fèi)崖用和賢抵押漲貸款摸還本滅付息腳后的決年凈叛現(xiàn)金亭流量譽(yù)為2．8萬元庫，則該話項(xiàng)投迷資的咬稅前著現(xiàn)金腸回報(bào)亭率為鉗：2．8／20油×1吧00％＝14％；如果燦該項(xiàng)槐投資罩年稅衰后凈棒現(xiàn)金散流量邀為2．2萬元瞞，則伍：該切項(xiàng)投洞資的庫稅后堡現(xiàn)金句回報(bào)瓜率為辱：2．2／20揚(yáng)×1袖00％＝11％。（1）靜態(tài)甚指標(biāo)的專方法與蜓計(jì)算投資回啦報(bào)率：房地罩產(chǎn)置住業(yè)投銀資過績程中襲，每怪年所旦獲得直的凈性收益嘩與投剖資者辨初始葡投入爺?shù)臋?quán)險(xiǎn)益資感本的玻比率派。投資回緩報(bào)率中咐的收益米包括1）還腫本付胃息中興投資冤者所縫獲得催的物無業(yè)權(quán)秩益增總加的溫價(jià)值2）物業(yè)怖升值所代帶來的劉收益投資回照?qǐng)?bào)率＝(稅后級(jí)現(xiàn)金沒流量妙十投皺資者例權(quán)益惰增加間值)／權(quán)益況投資數(shù)今額；考慮物假業(yè)增值露收益時(shí)捉：投資回統(tǒng)報(bào)率＝(稅后現(xiàn)殺金流量+投資者缺權(quán)益增侄加值+物業(yè)增鉛值收益)／權(quán)益潑投資數(shù)堤額。（2）動(dòng)喉態(tài)指仍標(biāo)的央方法抓與計(jì)凝算動(dòng)態(tài)心盈利提能力斬指標(biāo)先是指譜考慮迎貨幣銅時(shí)間倆價(jià)值很因素協(xié)的影浸響而逝計(jì)算綠的盈絕利能纖力指粘標(biāo)。（2）動(dòng)口態(tài)指遭標(biāo)的塔方法漢與計(jì)站算財(cái)務(wù)凈裙現(xiàn)值（FNP陡V）:項(xiàng)目按汗行業(yè)的蠅基準(zhǔn)收交益率或怎設(shè)定的爪目標(biāo)收著益率，杯將各年霧的凈現(xiàn)滅金流量突折算到侍開發(fā)活網(wǎng)動(dòng)起始展點(diǎn)的現(xiàn)氏值之和萄。按分辯析內(nèi)棒容不迎同，謹(jǐn)財(cái)務(wù)瘋凈現(xiàn)盟值分稻為：全部屆投資帽財(cái)務(wù)爪凈現(xiàn)宣值自有飼資金網(wǎng)財(cái)務(wù)炒凈現(xiàn)懸值投資答各方謀的財(cái)岡務(wù)凈破現(xiàn)值嬸。式中：CI—現(xiàn)金肥流入C0—現(xiàn)金流槐出CI-芹CO—凈現(xiàn)金塞流量ic—基準(zhǔn)折綿現(xiàn)率i*FNPV0i（2）動(dòng)態(tài)初指標(biāo)的助方法與隊(duì)計(jì)算FNP館V≥0說明項(xiàng)咽目的獲梯利能力樸達(dá)到或界超過了解基準(zhǔn)收基益率的車要求，扒在財(cái)務(wù)編上是可敬行的。財(cái)務(wù)凈三現(xiàn)值小坑于零時(shí)病，項(xiàng)目隸不可行產(chǎn)。財(cái)務(wù)諷凈現(xiàn)撞值反吊映了勤資金爹的時(shí)北間價(jià)弟值；騾并且穿考慮雜了項(xiàng)垮目在攪整個(gè)竿壽命衰期內(nèi)惠的經(jīng)沈濟(jì)狀幅況。謎經(jīng)濟(jì)哈意義習(xí)明確稿，直瓶觀能悉夠以槽貨幣襲額表價(jià)示項(xiàng)方目的哨凈效僅益。必須高首先緒確定水一個(gè)尾基準(zhǔn)蛛收益域率，屢這是估很困賺難的壟。不蜘能真腸正反填映項(xiàng)粱目投機(jī)資中每單位刑投資梢的使背用效丹率。今不能櫻直接棟說明顏在項(xiàng)技目運(yùn)抓營期話間各伶年的嶼經(jīng)營嫩成果（2）動(dòng)請(qǐng)態(tài)指況標(biāo)的壘方法憤與計(jì)碰算與FN澇PV相關(guān)旱的一目個(gè)評(píng)醋價(jià)指靈標(biāo)是綠財(cái)務(wù)基凈年菜值(FN轟AV)，即尼將項(xiàng)艦?zāi)績艟宫F(xiàn)值博分?jǐn)傴喌酵斗仲Y期怎各年弦的等旨額年針值。財(cái)務(wù)凈軋現(xiàn)值率化（NPV繁R）:（2）動(dòng)態(tài)厚指標(biāo)的蠢方法與畝計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)而部收益提率（FIR跟R）：在項(xiàng)目裙投資有蒼效期內(nèi)波，各年是凈現(xiàn)金懷流量現(xiàn)監(jiān)值累計(jì)巧等于零異時(shí)的折擊現(xiàn)率。按分威析內(nèi)胖容不追同，罵財(cái)務(wù)趣凈現(xiàn)清值分塔為：全部投泰資財(cái)務(wù)逝凈現(xiàn)值自有勞資金欺財(cái)務(wù)儲(chǔ)凈現(xiàn)稿值投資缺各方付的財(cái)靠務(wù)凈霜現(xiàn)值泥。（2）動(dòng)寧態(tài)指居標(biāo)的谷方法墨與計(jì)睡算r1:當(dāng)項(xiàng)目懼凈現(xiàn)值婆為接近舞于零的棵正值時(shí)毅的折現(xiàn)陰率；r2:當(dāng)項(xiàng)碎目凈揀現(xiàn)值戚為接供近于蓬零的量負(fù)值停時(shí)的根折現(xiàn)府率;NP格V(參r1):采用再低折詳現(xiàn)率抖時(shí)凈響現(xiàn)值懇的正干值；NPV鋤(r2):采用高挖折現(xiàn)率丙時(shí)凈現(xiàn)尿值的負(fù)掘值。r1與r2之間的站差距應(yīng)摸在2％之內(nèi)道，否則爬兩者之證間不一體定呈線洪性關(guān)系心。（2）動(dòng)隱態(tài)指雖標(biāo)的滑方法選與計(jì)叔算計(jì)算出球財(cái)務(wù)內(nèi)鍛部收益掩率要與俊國家規(guī)帥定的基礙準(zhǔn)收益戚率或者物投資者換的目標(biāo)歷收益率磨進(jìn)行對(duì)晌比，項(xiàng)犧目的內(nèi)昌部收益?zhèn)}率高于魔國家規(guī)寇定的基媽準(zhǔn)收益室率或者概投資者父的目標(biāo)勵(lì)收益率淹，則認(rèn)恭為項(xiàng)目化可行，沙否則認(rèn)飲為項(xiàng)目授不可行悼。即：FI肝RR≥ic，則訪認(rèn)為差項(xiàng)目昂可行愈；FIR技R<ic，則認(rèn)前為項(xiàng)目插不可行競。（2）動(dòng)態(tài)苗指標(biāo)的息方法與奔計(jì)算財(cái)務(wù)爸內(nèi)部修收益誤率反甩映了挺資金煩的時(shí)董間價(jià)此值；規(guī)并且益考慮啊了項(xiàng)她目在肢整個(gè)途壽命云期內(nèi)嗓的經(jīng)殺濟(jì)狀挺況。能夠直猴接衡量隸項(xiàng)目的樹真正的事投資收泛益率。不須卻事先竭確定嘆一個(gè)輔基準(zhǔn)莖收益漏率，浴而只村要知昌道大皆致范它圍就勵(lì)可以串了。需要大鳴量的與泛投資項(xiàng)美目有關(guān)想的數(shù)據(jù)郊，計(jì)算賓比較麻完煩。對(duì)于帶非常斃規(guī)現(xiàn)幻玉金流匙量的方項(xiàng)目郵，其衛(wèi)內(nèi)部狹收益多率可語能是霸不唯寫一的到，或毫者不衫存在驚。（2）動(dòng)態(tài)臨指標(biāo)的終方法與抖計(jì)算動(dòng)態(tài)普回收矮期（DPP）：在考循慮了丟資金課的時(shí)次間價(jià)騰值的醋基礎(chǔ)界上，舞以項(xiàng)凱目每借年的楚凈收強(qiáng)益回岸收項(xiàng)姑目全份部雅投資浮所需民要的聯(lián)時(shí)間嘗?？梢愿M(jìn)據(jù)現(xiàn)金拿流量表針計(jì)算DP觸P。（2）動(dòng)態(tài)淘指標(biāo)的君方法與傅計(jì)算計(jì)算恢出的漆動(dòng)態(tài)米投資腿回收賣期要肚與行戒業(yè)的笑標(biāo)準(zhǔn)照投資?；厥諢羝谶M(jìn)蟲行對(duì)芽比，偏低于也行業(yè)師平均貢標(biāo)準(zhǔn)幅，則蹤蝶認(rèn)為喉項(xiàng)目端可行易，否程則認(rèn)注為項(xiàng)燭目不披可行坊?？紤]許資金過的時(shí)遍間價(jià)解值。依然麥沒有民考慮換投資許回收膊后的洗投資皮效益健情況誕。（3）項(xiàng)目唇償債能碼力的指慚標(biāo)投資哪項(xiàng)目秒的清銷償能歲力指赴標(biāo)，瘦主要邪是考穩(wěn)察計(jì)千算期藏內(nèi)項(xiàng)榮目各蝦年的島財(cái)務(wù)腔狀況榨及償奶還到仍期債餃務(wù)的囑能力滋。（3）項(xiàng)目擠償債能寸力的指良標(biāo)借款堆償還紋期：在國給家財(cái)架政規(guī)廳定及內(nèi)項(xiàng)目饒具體礦財(cái)務(wù)染條件蘿下，敵項(xiàng)目媽開發(fā)壟經(jīng)營直期內(nèi)咸使用堅(jiān)可用李作還斗款的暈利潤光、折藏舊、綿攤銷辦及其債它還欄款資牧金償夫還項(xiàng)崖目借磁款本濃息所放需要更的時(shí)門間。式中，Id——項(xiàng)目借避款還本股付息數(shù)展額(不包器括已帆用資亮本金隱支付房誠的建歌設(shè)期勝利息)，Pd——借款瘋償還頓期(從借款酬開始期戲計(jì)算)Rt——第t期可乘用于蓄還款葡的資劣金(包括悉：利困潤、耀折舊速、攤蠻消及帽其他扭還款慕資金)。（3）項(xiàng)孩目償耕債能俊力的弊指標(biāo)借款償趟還期可去用資金菠來源與怖運(yùn)用表免或借款智還本付驚息計(jì)算介表直接到計(jì)算，散其詳細(xì)鍬計(jì)算公得式為御：（3）項(xiàng)目暗償債能握力的指汗標(biāo)（3）項(xiàng)故目償婆債能朽力的離指標(biāo)利息備搏付率，指項(xiàng)目仁在借款拼償還期熔內(nèi)各年斥用于支沾付利息捕的稅息架前利潤衫，與當(dāng)怪期應(yīng)付攤利息費(fèi)拉用的比根率。其計(jì)犬算公殺式為億：（3）項(xiàng)報(bào)目償腫債能拒力的地指標(biāo)利息鍬備付修率可提以按陜年計(jì)侮算，裂也可慈以按膏整個(gè)暖借款蚊期計(jì)調(diào)算。利息備戶付率表由示使用濾項(xiàng)目利鳴潤償付劍利息的梁保障倍太數(shù)。對(duì)于一抽般房地償產(chǎn)投資孟項(xiàng)目，灶該指標(biāo)烘值應(yīng)該腥大于2。否則牲，表示蒸項(xiàng)目付防息能力度保障程洋度不足參。（3）項(xiàng)網(wǎng)目償渠債能朽力的萄指標(biāo)償債備弟付率——項(xiàng)目掘在借番款償券還期灶內(nèi)各眼年用喝于還邁本付堆息的失資金精與當(dāng)撫期應(yīng)鋤還本掀付息竿金額裕的比煎率。（3）項(xiàng)目俊償債能磚力的指洪標(biāo)可用剛于還嘗本付衡息資浴金，棒包括徑可用灘于還水款的姻折舊旅和攤劈燕消，易在成棉本中株列支賊的利或息費(fèi)疊用，炊可用懇于還邪款的悠利潤慎等等兆。當(dāng)證期應(yīng)追還本穿付息冊(cè)金額痰包括伸當(dāng)期謝應(yīng)還蹦貸款授本金版及計(jì)團(tuán)人成矩本的弱利息啦。償債備夠付率可究以按年也計(jì)算，漏也可以裝按整個(gè)記借款期績計(jì)算。償債備鐵付率表諒示可用查于還本點(diǎn)付息的懸資金償另還借款膽本息的域保障倍縣數(shù)。對(duì)于吵一般浸房地亞產(chǎn)投勞資項(xiàng)秩目，銳該指反標(biāo)值詠應(yīng)該等大于1．15伶~1,析25。滾當(dāng)指標(biāo)丑小于1．2時(shí)，表削示當(dāng)期歌資金來面源不足鳴以償付稍當(dāng)期債湖務(wù)，需微要通過新短期借匠款來償奪還已到至期的債盾務(wù)。（3）項(xiàng)欠目償盾債能線力的禾指標(biāo)資產(chǎn)誦負(fù)債賀率描：資丈產(chǎn)負(fù)慢債率袖是反題映項(xiàng)錦目各兇年所脾面臨闊的財(cái)秋務(wù)風(fēng)敵險(xiǎn)程咳度及竭償債旺能力淡的指堵標(biāo)，佩屬長給期償貌債能會(huì)力指旗標(biāo)，嘩反映覺債權(quán)茫人所未提供爽的資拿金占雀全部矮資產(chǎn)雀的比飛例，麥即總復(fù)資產(chǎn)爬中有往多大泳比例屯是通診過借辣債來蛇籌集棄的，餅它可它以用泊來衡刻量客棟戶在認(rèn)清算喜時(shí)保嚴(yán)護(hù)債鋪權(quán)人獵利益族的程襯度。其表蒜達(dá)式械為：語資產(chǎn)吩負(fù)債袖率＝瓶負(fù)債凳合計(jì)/資產(chǎn)瞞合計(jì)×1藏00％資產(chǎn)卵負(fù)債旋率高刪，則明企業(yè)宮的資思本金辮不足舍，對(duì)格負(fù)債述的依土賴性喜強(qiáng)，絹在經(jīng)徹濟(jì)萎呼縮或生信貸像政策愿有所沉改變告時(shí)，隊(duì)?wèi)?yīng)變陳能力皂較差鞠；資耗產(chǎn)負(fù)芝債率搖低則圣企業(yè)時(shí)的資店本金鴉充裕犧，企處業(yè)應(yīng)回變能餐力強(qiáng)揀。（3）項(xiàng)材目償況債能廳力的顆指標(biāo)流動(dòng)比菌率CR：反映到項(xiàng)目什償付簽流動(dòng)削負(fù)債襪能力幻玉的指炸，為您流動(dòng)肯資產(chǎn)婦總額浪和流著動(dòng)負(fù)距債總隱額之鍋比。流動(dòng)社比率=流動(dòng)資隔產(chǎn)合計(jì)/流動(dòng)負(fù)紡債合計(jì)航*100瀉%流動(dòng)比狹率是用棒來表示擾資金流清動(dòng)性的掌，即企戶業(yè)（項(xiàng)明目）短洋期債務(wù)殖償還能蘋力的數(shù)紛值，基準(zhǔn)值閘是2。注意：觀流動(dòng)比飲率高的針企業(yè)并魂不一定轉(zhuǎn)償還短另期債務(wù)痕的能力束就很強(qiáng)炮，因?yàn)楦懒鲃?dòng)資廟產(chǎn)之中蛇雖然現(xiàn)頂金、有老價(jià)證券口、應(yīng)收組賬款變辣現(xiàn)能力暈很強(qiáng)，榨但是存熟貨、待部攤費(fèi)用肚等也屬呀于流動(dòng)群資產(chǎn)的搬項(xiàng)目則盼變現(xiàn)時(shí)焰間較長荒，特別劃是存貨勞很可能扮發(fā)生積蹈壓、滯匙銷、殘拼次、冷低背等情互況，流深動(dòng)性較朽差。（3）項(xiàng)目衛(wèi)償債能尖力的指話標(biāo)速動(dòng)觸比率：是指扁速動(dòng)資郊產(chǎn)對(duì)流鬧動(dòng)負(fù)債體的比率跳。它是嚼衡量企輪業(yè)流動(dòng)桿資產(chǎn)中奏可以立爪即變現(xiàn)翠用于償違還流動(dòng)鴿負(fù)債的棍能力。速動(dòng)系比率繡是企角業(yè)速嫩動(dòng)資超產(chǎn)與及流動(dòng)分負(fù)債看的比診率。速動(dòng)血資產(chǎn)政包括幸貨幣饅資金做、短銀期投反資、灶應(yīng)收樹票據(jù)去、應(yīng)妄收賬始款、郊其他周應(yīng)收捉款項(xiàng)增等。而毀流動(dòng)傷資產(chǎn)峰中存秩貨、政預(yù)付帝賬款瓣、待貴攤費(fèi)毀用等判則不選應(yīng)計(jì)耳入。（3）項(xiàng)目掠償債能總力的指賺標(biāo)速動(dòng)比桐率=（流仗動(dòng)資掉產(chǎn)-存貨-預(yù)付疏賬款-待攤兇費(fèi)用付）/流動(dòng)負(fù)殿債總額×1婚00啄%速動(dòng)比遵率是用何來表示梁資金流多動(dòng)性的廟，即企魚業(yè)（項(xiàng)侮目）短死期債務(wù)單償還能弱力的數(shù)壓值，基準(zhǔn)值繼是1。房地產(chǎn)由開發(fā)項(xiàng)汗目的存娘貨占流棉動(dòng)資產(chǎn)威的的大歲部分，煎速動(dòng)比植率較低檔，低于100玻%4.3經(jīng)濟(jì)評(píng)年價(jià)指標(biāo)潑計(jì)算實(shí)知例【例4—1西】某投璃資者殖以10拾000元／㎡帶的價(jià)格類購買了筒一棟建淺筑面積承為270沒00㎡的寫映字樓壩用于誰出租扁經(jīng)營唱，該蕉投資吸者在戲購買霧該寫再字樓肅的過燙程中福，又私支付洞了相松當(dāng)于辭購買釘價(jià)格4％的契資稅、0．5％的刃手續(xù)踩費(fèi)、0．5％的律淚師費(fèi)用寺和0．3％的其役他費(fèi)用餐。其中比，相當(dāng)黑于樓價(jià)30％的購始買投資燦和各種稈稅費(fèi)均掩由投資探者的資仗本金(股本金)支付咐，相蘆當(dāng)于器樓價(jià)70％的拘購買滅投資捏來自貍期限咬為15年、蹤蝶固定厭利率其為7．5％、按葡年等額媽還款的仁商業(yè)抵梅押貸款面。假設(shè)遮在該寫廁字樓的傲出租經(jīng)春營期內(nèi)拿，其月犧租金水癥平始終沈保持160元／距㎡，閃前三豎年的功出租信率分駁別為65％、75％、和85％，滑從第4年開發(fā)始出沙租率莊達(dá)到95％且在聞此后的腔出租經(jīng)侄營期內(nèi)挨始終保酬持該出被租率。服出督租經(jīng)營鉛期間的括運(yùn)營成倚本為毛堂租金收列入的28％。茫如果術(shù)購買煎投資溉發(fā)生漆在第1年的侮年初健，每除年的奶凈經(jīng)性營收格入和例抵押蹈貸款遙還本逃付息完支出陡均發(fā)接生在互年末間，整捧個(gè)出張租經(jīng)誤營期拖為48年，投漂資者全辮投資和劍資本金罷的目標(biāo)喉收益率擦為分別槐為10％和14％。試寸計(jì)算該汗投資項(xiàng)扣目全部貧投資和焦資本金灣的財(cái)務(wù)兇凈現(xiàn)值址和財(cái)務(wù)厲內(nèi)部收偏益率，菌并判斷言該項(xiàng)目窗的可行軋性。[解](1)寫字償樓購勝買總來價(jià)：270層00㎡洗×l0犧000元/㎡＝270緣瑞00萬元(2)寫字敬樓購勺買過惑程中夕的稅食費(fèi)：270猴00萬元×(燥4％+0.眼5％+0.減5％+0陷.3％)＝14月3l萬元(3叔)投資者培投入的駕資本金赤：27籠000萬元×3超0％+14最31萬元箭＝953識(shí)1萬元(4落)抵押貸徹款金額芒：27頸0會(huì)00萬元×7先0％＝189槽00萬元(5)抵押下貸款解年還沖本付掌息額那：A＝P×翁i／[l-箏(1+哄i)-n]＝18掏9籠00別×7橋.5％/[1體-(棋1+悔7．5％)-15]＝2

1隆41.釀13萬元

年

份

01234～1516～48年凈經(jīng)營收入(萬元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬元)28431.0資本金投入(萬元)-9531.0抵押貸款還本付息(萬元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量

(萬元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬元)

-9531.0

285.0

658.2

1031.5

1404.7

3545.9

還本付息收益(萬元)

723.6

777.9

836.2

899.0(7勒)全部投鈔資財(cái)務(wù)程內(nèi)部收啊益率和蓮財(cái)務(wù)凈沖現(xiàn)值1)求FNP銅V因?yàn)閕c＝10％，故FNP繡V=4叉747猴.1(萬元)陳2施)求FIR茶R。a)因?yàn)閕1=1豆1％時(shí)，NP揭V1＝l70個(gè)1．6萬元b)設(shè)i2＝12％，歪則可餡算出NPV2＝一870．7萬元c)所以FI瞞RR＝14％+1％×l繼70豈1.辨6／(1萍7暢01擁.6養(yǎng)+8桃70棚.7蝦)＝11.畫66％(8壘)資本鍋金財(cái)屈務(wù)內(nèi)委部收黨益率達(dá)和財(cái)其務(wù)凈具現(xiàn)值1)求FNP榨VE。珠因?yàn)閕cE=14％，故FNP旬VE=蓬789緣瑞.8(萬元)2)求FI氣RR筒Ea)因?yàn)閕E1＝14％時(shí)，NF齡VE1＝789眼.8萬元b)設(shè)iE2＝15％，幣則可征算出NP中VE2＝一224．3萬元c)所以FI玩RRE＝14％+1％×78箭9．8／(78遞9．8+2絕24．3)＝14．78％(9伏)因?yàn)镕N伏PV＝4

7白47.虛1萬元>0，F(xiàn)I埋RR＝11．66％>1昨0％，奔故該鞭項(xiàng)目堵從全吸投資逼的角泉度看乞可行達(dá)。丸因傳為FN漸PVE＝789．8萬元>0，F(xiàn)IR腦RE＝14．78％>14％，故剝?cè)擁?xiàng)目至從資本逮金投資抽的角度絹看，可周行。還本付卸息的計(jì)厘算:第1年還本族付息收以益=2距14豎1-說18如90潮0×詢7.描5%賭=7趕23克.6第2年還本季付息收零益=21況41-娃(18筒900秋-72亮3.6氏)×7蜻.5%升=77斷7.9第3年還酬本付芳息收尼益=21識(shí)41-以-(1拔890掩0-7寶23.寶6-7紹77.禁9)×吹7.5會(huì)%=8滔36.禁2..寺...飄..由次暴可推截導(dǎo)出,第t年的還荒本付息麻收益=7物23狐.6亡×(擠1+模7.繩5%菊)t總-1第t年的還悉本付息警收益=第t年還約本付趨息額-（貸銀款總黃額-累計(jì)錯(cuò)還本牲收益桌）×貸款利弟率[例4—2訓(xùn)]某房云地產(chǎn)困開發(fā)夸商以5

0毀00萬元清的價(jià)桃格獲堵得了辱一宗串占地涼面積消為4燈00愿0平方米勻的土地50年的使漠用權(quán)，圈建筑容磚積率為5.5，建撒筑覆賓蓋率才為60％，樓賄高14層，1至4層建挨筑面幸積均膀相等為，5至14層為喇塔樓(均為標(biāo)晃準(zhǔn)層)，建造天成本為35觸00元／㎡手，專業(yè)洪人員費(fèi)救用為建遭造成本猾預(yù)算的8％，豪行政竊性收街費(fèi)等駝其他色費(fèi)用衰為46吵0萬元招，管高理費(fèi)善為土腎地成掌本、吊建造喂成本亦、專慘業(yè)人艷員費(fèi)峽用和遙其他脫費(fèi)用姿之和全的3.5％，江市場衰推廣不費(fèi)、娃銷售碌代理武費(fèi)和乓銷售金稅費(fèi)坊分別婦為銷忌售收丈入的0.堅(jiān)5％、3.0％和6.5％，預(yù)懂計(jì)建成怎后售價(jià)捆為12鳳000元／博㎡。娘項(xiàng)目沖開發(fā)放周期植為3年，如建設(shè)密期為2年，設(shè)地價(jià)碼于開狗始一淘次投駝入，欠建造抖成本凝、專目業(yè)人諸員費(fèi)譯用、熱其他袍費(fèi)用虛和管顛理費(fèi)站在建石設(shè)期嗽內(nèi)均葬勻投赴入；鑄年貸樸款利哭率為12％，柴按季批度計(jì)評(píng)息，逝融資晝費(fèi)用原為貸受款利感息的10％。海問項(xiàng)責(zé)目總谷建筑率面積痰、標(biāo)熟準(zhǔn)層洪