房地產(chǎn)運營與土地一級開發(fā)操作要點

2023/5/16房地產(chǎn)經(jīng)營與管理土地一級開發(fā)項目運作2目錄第一部分房地產(chǎn)經(jīng)營與管理一、房地產(chǎn)開發(fā)操作基本流程二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理機制優(yōu)化三、房地產(chǎn)項目投資與戰(zhàn)略管理第二部分土地一級開發(fā)項目運作一、土地一級開發(fā)的基本概念與流程二、土地一級開發(fā)項目的操作要點三、土地一級開發(fā)的項目融資與投資管理四、房地產(chǎn)企業(yè)土地一級開發(fā)實踐3第一部分房地產(chǎn)運營與管理4房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段注：房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。一、房地產(chǎn)開發(fā)操作基本流程5?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段此階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設(shè)實施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段在此階段，開發(fā)商的主要工作有（1）通過招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè)；（2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制；（3）竣工驗收。?房屋銷售與出租階段房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行，營銷策劃、銷售計劃。一、房地產(chǎn)開發(fā)操作基本流程6企業(yè)練好內(nèi)功是項目開發(fā)成功的前提企業(yè)內(nèi)控管理的優(yōu)化

企業(yè)組織架構(gòu)

績效管理

人員激勵

資產(chǎn)優(yōu)化

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理機制優(yōu)化71、房地產(chǎn)投資的基本涵義：是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投資。

主要方式：開發(fā)建設(shè)式、合作開發(fā)式、收購項目式、收購股權(quán)式三、房地產(chǎn)項目投資與戰(zhàn)略管理8三、房地產(chǎn)項目投資與戰(zhàn)略管理2、房地產(chǎn)投資的特點：

（1）投資對象的固定性和不可移動性（2）高成本性（3）長周期性（4）高風(fēng)險性（5）強環(huán)境約束性（6）低流動性9三、房地產(chǎn)項目投資與戰(zhàn)略管理3、房地產(chǎn)投資的基本過程：投資房地產(chǎn)投資過程實際上就是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的全過程。房地產(chǎn)投資周期長、環(huán)節(jié)多，概括而言，房地產(chǎn)投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營這四個大的階段。（1）投資分析

a.市場分析b.財務(wù)分析c.可行性分析。（2）土地開發(fā)權(quán)的獲得土地成本支付巨大，大多數(shù)的投資者皆運用財務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細(xì)評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。（3）房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)在此階段，投資者仍須向金融機構(gòu)融資以取得資金，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設(shè)開發(fā)進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標(biāo)。（4）房地產(chǎn)銷售經(jīng)營10三、房地產(chǎn)項目投資與戰(zhàn)略管理4、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制（1）風(fēng)險分散——組合投資，多種經(jīng)營（2）風(fēng)險控制——資產(chǎn)管理，成本控制（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移——合理改變經(jīng)營形式將風(fēng)險由另一方承擔(dān)

5、房地產(chǎn)投資收益的提升途徑（1）投資規(guī)模和速度的合理控制（2）投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置（3）投資空間分布的合理配置（4）投資決策過程的科學(xué)化11三、房地產(chǎn)項目投資與戰(zhàn)略管理6、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的基本過程基本過程由戰(zhàn)略分析、戰(zhàn)略選擇、戰(zhàn)略實施、戰(zhàn)略控制等環(huán)節(jié)構(gòu)成。

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的核心要素——財務(wù)戰(zhàn)略（1）財務(wù)戰(zhàn)略的確立籌資來源：內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債券融資、銷售自產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)：融資成本、權(quán)益資本與債務(wù)資本的比例股利分配：盈余分配與留存政策

（2）新行業(yè)市場發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)劃和財務(wù)戰(zhàn)略將成為關(guān)乎企業(yè)發(fā)展成敗的關(guān)鍵因素。12第二部分土地一級開發(fā)項目運作13一、土地一級開發(fā)的基本概念與流程一級開發(fā)基本概念經(jīng)營性土地上市交易（招拍掛）前，要將生地開發(fā)整理成熟地，從而達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構(gòu)來做，現(xiàn)在也有一些房地產(chǎn)私募基金熱衷于分享土地整理過程中的溢價。關(guān)鍵詞：土地出讓（招拍掛）之前、使土地達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)平整過程、政府主導(dǎo)14一、土地一級開發(fā)的基本概念與流程一級開發(fā)流程生地規(guī)劃調(diào)查分析詳細(xì)規(guī)劃選擇地塊出讓手續(xù)拆遷安置土地平整熟地轉(zhuǎn)讓15一、土地一級開發(fā)的基本概念與流程一級開發(fā)特點資金密集型，少則上億，多則數(shù)十億。某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛，例如拆遷安置。土地需求受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響大。從長期來看，土地出讓會產(chǎn)生較大增值，經(jīng)濟效益較好，對投資人有較高的吸引力。越來越多的主流開發(fā)商主動參與到一級開發(fā)環(huán)節(jié)中，主要是意圖在土地招牌掛過程中得到拿地的實惠和優(yōu)勢。16二、土地一級開發(fā)項目的操作要點一級開發(fā)要點要點一：土地一級開發(fā)項目的獲取要點二：項目主體的融資要點三：土地招拍掛中的技巧17二、土地一級開發(fā)項目的操作要點開發(fā)權(quán)的獲取。一些熱點城市有較明顯趨勢逐步收緊土地開發(fā)權(quán)。但在二三線城市，房地產(chǎn)企業(yè)通常聯(lián)姻城投、建投、港務(wù)等土地一級整理單位開展合作。開發(fā)主體融資。一級開發(fā)資金需求量大，征地拆遷一般占總投資的50%以上，且占用時間長，流動性差，減少融資風(fēng)險、保證融資渠道暢通和多元化是土地一級開發(fā)成功的關(guān)鍵。招拍掛?，F(xiàn)行招拍掛制度仍將堅持，但將完善和明確商業(yè)規(guī)則，防止“一級開發(fā)的企業(yè)更容易獲取該地塊的土地使用權(quán)”等關(guān)聯(lián)交易和不公平競爭。18二、土地一級開發(fā)項目的操作要點土地一級開發(fā)的成本構(gòu)成項目前期費用征地、拆遷費用公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用工程建設(shè)其他費用管理費財務(wù)費用銷售費用應(yīng)納稅費不可預(yù)見費土地一級開發(fā)投融資分析1、資金使用計劃2、融資額度及融資成本3、融資渠道及模式4、貸款本息償還19三、三土地三一級三開發(fā)三的項三目融三資與三投資三管理政府三的傳三統(tǒng)融三資模三式資金三來源三：財三政資三金、三金融三機構(gòu)三貸款三和其三他資三金。缺陷三：地三方政三府財三政資三金捉三襟見三肘，三土地三一級三開發(fā)三資金三不足三?？陀^三上鼓三勵了三土地三一級三開發(fā)三市場三化、三公司三化的三發(fā)展三。20三、三土地三一級三開發(fā)三的項三目融三資與三投資三管理城投三公司三模式一些三地方三政府三在實三踐中三將土三地儲三備開三發(fā)業(yè)三務(wù)交三給政三府下三屬的三地方三城投三、建三投類三公司三執(zhí)行三。利用三地方三融資三平臺三，土三地一三級開三發(fā)業(yè)三務(wù)的三融資三可以三拓展三到發(fā)三行中三期票三據(jù)、三企業(yè)三債、三股票三、信三托計三劃，三進行三直接三融資三，是三對土三地出三讓收三益證三券化三的一三種嘗三試。城投三公司三作為三政府三企業(yè)三，能三夠控三制土三地出三讓節(jié)三奏，三實現(xiàn)三土地三出讓三收益三的最三大化三。21三、三土地三一級三開發(fā)三的項三目融三資與三投資三管理城投三公司三模式三存在三的問三題：第一三，作三為政三府企三業(yè)，三城投三公司三所融三到的三資金三投向三和收三益的三實現(xiàn)三容易三受到三政府三的影三響。第二三，金三融監(jiān)三管部三門對三于土三地一三級開三發(fā)業(yè)三務(wù)的三政策三還存三在模三糊之三處，三沒有三將土三地儲三備中三心融三資和三土地三一級三開發(fā)三商融三資分三開對三待。三這兩三類主三體的三融資三行為三、屬三性是三完全三不相三同的三，將三這兩三類行三為混三為一三談，三導(dǎo)致三政策三指向三模糊三，從三而不三利于三土地三一級三開發(fā)三業(yè)務(wù)三融資三渠道三的拓三展。第三三，無三論是三土地三儲備三機構(gòu)三還是三受托三的土三地一三級開三發(fā)商三，取三得土三地并三未實三際繳三納土三地出三讓金三，僅三僅是三為了三取得三貸款三而辦三理了三土地三過戶三手續(xù)三和變?nèi)巳恋厝再|(zhì)三，由三此導(dǎo)三致處三置土三地在三現(xiàn)行三法律三框架三下存三在較三大的三法律三風(fēng)險三，即三儲備三土地三作為三抵押三物，三其實三并不三具備三抵押三的合三法性三；另三外，三儲備三土地三的價三值具三有不三確定三性。22三、三土地三一級三開發(fā)三的項三目融三資與三投資三管理資產(chǎn)三證券三化模三式從屬三于資三產(chǎn)證三券化三的土三地出三讓收三益證三券化三，就三是將三歸屬三土地三一級三開發(fā)三商的三土地三出讓三收益三部分三設(shè)計三成證三券在三資本三市場三出售三，將三未來三的土三地出三讓收三益現(xiàn)三值用三于今三天的三土地三一級三開發(fā)三業(yè)務(wù)三。需要三政府三給予三相應(yīng)三的財三政補三貼，三或者三保證三土地三一級三開發(fā)三上的三保底三收益三。通過三證券三化，三可以三籌集三大規(guī)三模土三地開三發(fā)資三金，三降低三銀行三信貸三等債三權(quán)融三資比三例，三加大三股權(quán)三融資三，使三得土三地一三級開三發(fā)商三的資三本結(jié)三構(gòu)更三加合三理，三保證三融資三的持三續(xù)性三。土地三一級三開發(fā)三商使三用歸三屬自三己的三土地三出讓三收益三進行三市場三化融三資運三作，三隔離三政府三部門三和風(fēng)三險之三間的三聯(lián)系三。更多三融資三方式三：財三政撥三款、三銀行三貸款三、土三地信三托、三土地三基金三、土三地債三券、三利用三住房三公積金三、社三會保三險基三金、三保險三資金三、離三退休三基金三、養(yǎng)三老基三金、三企業(yè)三或企三業(yè)聯(lián)三合體三融資三、招商三引資三、項三目融三資、三海外三融資三等。23四、三房地三產(chǎn)企三業(yè)土三地一三級開三發(fā)實三踐土地三一級三開發(fā)三宏觀三背景十二三五期三間，三我國三城鎮(zhèn)三化率三將超三過50三%，且三未來10三-1三5年趨三勢不三會發(fā)三生改三變，三住房三供地三的緊三張趨三勢還三會繼三續(xù)。20三10年1-三6月，31個大三中城三市累三計購三置土三地面三積1.三85億平三方米三，而三累積三開發(fā)三面積三只有1.三05億平三方米三。一三級市三場的三整理三儲備三活動三性要三強于三二級三市場三的開三發(fā)銷三售。從土三地一三級開三發(fā)商三的年三報來三看，三各上三市公三司用三于開三發(fā)土三地的三現(xiàn)金三流充三裕，三且主三要利三潤來三源于三一級三開發(fā)三，利三潤豐三厚。上市公司開發(fā)區(qū)域凈利潤*（萬元）經(jīng)營活動現(xiàn)金流*（萬元）云南城投昆明4,54322,482中天城投貴陽23,184370,928綿世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建設(shè)海門、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房發(fā)展天津16,074337,009漳州發(fā)展漳州7,484123,823*：數(shù)三據(jù)截三止到20三10年9月30日24四、三房地三產(chǎn)企三業(yè)土三地一三級開三發(fā)實三踐利益三鏈條房地三產(chǎn)企三業(yè)積三極參三與土三地一三級開三發(fā)，是三動機三、機三會和三態(tài)度三三方三面共三同作三用的結(jié)三果。動機三：一三二級三土地三市場三聯(lián)動三，創(chuàng)三造更大三利潤三空間三。機會三：中三央清三理地三方融三資平三臺，三房地產(chǎn)三開發(fā)三商有三機會三成為三地方三政府三一級三土地開三發(fā)商三。態(tài)度三：中三央對三一級三土地三市場三的態(tài)三度已經(jīng)明三確，三倡導(dǎo)三退出三直接三開發(fā)三過程三，轉(zhuǎn)三嫁融資風(fēng)三險。房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級開發(fā)動機機會態(tài)度25四、三房地三產(chǎn)企三業(yè)土三地一三級開三發(fā)實三踐一級三開發(fā)三收益一級三土地三開發(fā)三收益三率不三俗。以20三09年的三一支三土地三天津三土地三整理三基金三為例三，若三以接三近起三拍價三出讓三土地三，基三金年三回報三率將三超過16三%，而三今年三億城三股份三和首三創(chuàng)股三份參三與的三唐山三和海三南土三地整三理項三目中三，稅三后投三資收三益將三不低三于11三%。政府三與公三司分三成。一三級開三發(fā)的三利潤三率沒三有二三級開三發(fā)那三么高三，一三般與三政府三約定三的利三潤率三水平三在8%到10三%之間三。通三常在三土地三出讓三后，三還會三和政三府按三照約三定比三例進三行分三成，三從而三實現(xiàn)三土地三增值三收益三。政府三保底三收益。例三如云三南城三投與三昆明三市政三府簽三訂協(xié)三議，三保底三稅后三收益三率為5%，不三足時三由政三府補三齊。一二三級聯(lián)三動最三大化三收益。開三發(fā)商三可以三以較三低的